易居中國-寧波市鄞州寫字樓辦公地塊市場報告-47

1、e-House China鄞州辦公地塊市場報告寧波易居房地產(chǎn)研究所e-House China一、宏觀市場 寧波辦公樓開展概述 寧波辦公樓供求情況 典型辦公樓點評二、區(qū)域市場 區(qū)域分析 競爭分析 交通分析 配套分析三、辦公樓市場 周邊主要樓盤 公司規(guī)模分布示意 公司行業(yè)分布示意四、鄞州中心區(qū)土地市場e-House China宏觀市場寧波辦公樓開展概述寧波寫字樓市場發(fā)端于上世紀九十年代的第一輪城市建設(shè)，在中山路沿街拓寬改造中應運而生了第一代寫字樓。經(jīng)歷過宏觀調(diào)控之后，寫字樓市場始終低迷。本世紀初，去化爛尾樓、存量房成了當時的一大特點 。 隨著市場的復蘇，房地產(chǎn)商不斷提升寫字樓的品質(zhì)，從寫字樓在建筑

2、結(jié)構(gòu)、建筑立面、智能化系統(tǒng)、車位配比等方面的品質(zhì)有了更進一部的提高，涌現(xiàn)出波特曼中心、中信銀行大廈、萬豪中心等一批高水準的寫字樓。 隨著寧波經(jīng)濟的不斷開展，城市副中心的形成，寫字樓市場由市中心向周邊拓展，其中國家高新區(qū)和鄞州南部商務區(qū)開展勢頭最為強勁。 辦公樓供求情況?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 辦公樓供求情況 比照批準預售和銷售數(shù)據(jù)可以看出，寧波2007年的辦公市場供給量整體增幅較大，銷售量緩慢增長。07年全年辦公樓批準預售為萬平方米，全年成交面積只有萬平方米，導致2007年辦公樓存量面積達萬平方米，2007年是

3、寧波買方市場年。 ?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 辦公樓供求情況 2021年1-5月，辦公市場批準預售和銷售數(shù)據(jù)可以看出，供給量與成交量脫節(jié)較為嚴重。整體供給量到達萬平方米，銷售量只有萬平方米，供給比為：1。加上往年辦公樓的存量及在建未開盤工程的工程進度來預算2021年辦公市場供給量大約在120萬平方米左右。辦公市場供給量增長迅速，需求量增長緩慢是目前寧波辦公樓市場的明顯特征。要在寧波辦公樓市場上取得快速銷售，必須切合客戶的實際需求，給工程準確的定位。 ?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！

4、貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 典型辦公樓點評-中信銀行大廈開發(fā)企業(yè)寧波金隆置業(yè)有限公司項目地址海曙區(qū)靈橋路一號建筑面積53000平方米容積率2.65標準層面積1360平方米建筑樓層26F面積范圍160-1360平方米車位數(shù)422車位租金200元/月車位租 金3-3.8元/ 平方米天物業(yè)費9元/ 平方米月物業(yè)公司寧波市亞太酒店物業(yè)管理有限公司 該工程于07年3月8號交房，目前入住率達95%以上。入住企業(yè)大多數(shù)為外貿(mào)公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司和物流公司為主。 金隆國際辦公大樓所處的地理位置也就成為一個成為其開展的關(guān)鍵要素。金隆國際雄踞海曙交通中樞，北鄰CBD，西近寧波南站，東靠江東興寧橋

5、和正在施工的解放南路延伸工程，到江東和鄞州中心區(qū)都非常方便，門口就是即將拓寬的鄞奉大道捷達櫟社機場，便捷地讓國際客戶快速到達金隆國際辦公大樓。 金隆國際在以下幾個方面優(yōu)先于寧波的其他辦公樓:規(guī)劃理念、立面、車位、電梯等硬件，這些因素的優(yōu)先使得金隆國際成為寧波辦公樓先進版本。 典型辦公樓點評-中信銀行大廈?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 在規(guī)劃方面： 金隆國際的商鋪是一種新的商業(yè)運作模式,其區(qū)別于大型集中商業(yè)的面面俱到又區(qū)別于住宅、寫字樓底商的縮手縮腳。將中國傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)新式作為摸版，使得高端商業(yè)集中在一個區(qū)域內(nèi)得以實現(xiàn)

6、。 金隆國際商業(yè)街區(qū)與寫字樓之間的關(guān)系既相對獨立又相對聯(lián)系。從獨立而言，商業(yè)街從建筑形態(tài)上完全擺脫了底商式的局限性和附屬關(guān)系，實現(xiàn)了開放式經(jīng)營，專業(yè)化物業(yè)管理，使商業(yè)運營更加科學；同時，商業(yè)街又與寫字樓相互聯(lián)系，甲級寫字樓的標準，大型企業(yè)的進駐為商業(yè)的運營提供了穩(wěn)固的高檔次的消費群體。 典型辦公樓點評-中信銀行大廈?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 在立面及硬件配套方面：車位：近1：2超大車位配比，422個車位充足配備；大堂：米挑高，近700平方米全通透高貴迎賓大堂；幕墻：世界第一幕墻品牌皮爾金頓雙層鋼化中空LOW-E玻

7、璃墻；內(nèi)墻：大廳墻面為天然石材及涂料飾面；電梯：6部全進口日本三菱高速電梯，電梯載重為1350KG，速度為；衛(wèi)?。翰捎梦靼嘌绹H高端品牌-樂家供水：冬夏冷熱水供水；消防：設(shè)置煙感報警器、排風、自動噴淋、消火栓、平安出口指示；通訊：寬帶因特網(wǎng)接入、每戶預留 接口、有線電視終端一處、無線通信 信號覆蓋所有區(qū)域。除此外金隆國際采用現(xiàn)房銷售也是吸引客戶的一大因素之一。 典型辦公樓點評-中信銀行大廈?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 中信銀行大廈的SWOT分析 S優(yōu)勢：1、地理優(yōu)勢：中信銀行大廈雄踞海曙交通中樞，北鄰CBD，西近寧

8、波南站，東靠江東興寧橋和正在施工的解放南路延伸工程，到江東和鄞州中心區(qū)都非常方便，門口就是即將拓寬的鄞奉大道捷達櫟社機場，便捷地讓國際客戶快速到達企業(yè)辦公大樓，降低企業(yè)的國際生意的成交風險，也讓企業(yè)的員工上下班更為方便、快速，國際商務自然八面玲瓏！2、軟硬件配套設(shè)施優(yōu)勢：近3000平方米的超五星級排場的回車廣場， 6400平方米超高綠化面積，接近1：2超大車位配比，422個車位充足配備 ，米挑高全通透高貴迎賓大堂，全部采用頂級進口的幕墻、電梯、空調(diào)、衛(wèi)浴等 。3、規(guī)劃優(yōu)勢：商業(yè)運作模式將中國傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)新式作為摸版，使得高端商業(yè)集中在一個區(qū)域內(nèi)得以實現(xiàn)。商業(yè)街從建筑形態(tài)上完全擺脫了底商式的局限

9、性和附屬關(guān)系，實現(xiàn)了開放式經(jīng)營，專業(yè)化物業(yè)管理，使商業(yè)運營更加科學；同時，商業(yè)街又與寫字樓相互聯(lián)系，甲級寫字樓的標準，大型企業(yè)的進駐為商業(yè)的運營提供了穩(wěn)固的高檔次的消費群體，通過規(guī)劃使得商業(yè)街和寫字樓充分形成了互補互助的作用。W劣勢：1、臨近望湖市場，周遍商鋪餐廳較多，人流聚集，環(huán)境有點嘈雜。2、相對于周遍其他大廈，16000元/平米的均價缺少競爭性。中信銀行大廈的SWOT分析 ?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 中信銀行大廈的SWOT分析 O時機： 中信銀行大廈，聳立于浙江首家五星級飯店南苑飯店旁，世界各國的超級客商頻

10、繁于此流動，無數(shù)的跨國商業(yè)時機就游走在企業(yè)的辦公室旁，讓企業(yè)擁有更多捕捉世界生意時機，加速企業(yè)的國際生意引擎。中信銀行大廈的SWOT分析 T威脅： 老的辦公大廈如陽光大廈，天元大廈等的繼續(xù)屹立，新的如在建的銀億時代廣場等的不斷崛起，都給中信銀行大廈很大威脅和競爭力壓力。 典型辦公樓點評廣博國際商貿(mào)中心開發(fā)企業(yè)寧波廣博建設(shè)開發(fā)有限公司項目地址鄞州區(qū)北靠鄞縣大道，西依天童南路建筑面積170510平方米容積率2.89標準層面積1500平方米建筑樓層23層面積范圍150-250平方米車位數(shù)371車位租金180元/月車位租 金1.5-2.0元/ 平方米天物業(yè)費3.8元/ 平方米月物業(yè)公司寧波耐森物業(yè)管理

11、有限公司 該工程于08年9月30號交房入住，將入住企業(yè)大多數(shù)為貿(mào)易公司、金融公司和物流公司為主。 廣博國際商貿(mào)中心辦公大樓所處鄞州區(qū)北靠鄞縣大道，西依天童南路，離萬達廣場僅咫尺之遙，周邊商業(yè)氣氛和居住環(huán)境成熟，各類商業(yè)配套也迅速成熟。 廣博國際商貿(mào)中心在規(guī)劃理念先進、立面做的華美；在車位、電梯等硬件做的到位，與客戶的需求比較吻合。 典型辦公樓點評-廣博國際商貿(mào)中心 廣博國際商貿(mào)中心在規(guī)劃上大面積造綠、造水，綠化率約達35%，提前與國際接軌，真正實現(xiàn)花園生態(tài)辦公，為企業(yè)提供一個市中心罕見的，健康、舒適的高檔商務平臺；建筑采用大面積空間區(qū)割，有利于形成統(tǒng)一高尚的品牌企業(yè)辦公氣氛；層高到達米，大大提

12、升了空間舒適感；設(shè)置氣派水景大堂，挑高米，引進大面積水景，地面、池底采用高級石材鋪飾，通過大堂內(nèi)的大面積落地玻璃進行采光，從而營造了一個極佳的休息和接待空間。廣博國際商貿(mào)中心有地下2層車庫，車位配置高達371個，停車不再成為煩惱。 典型辦公樓點評-廣博國際商貿(mào)中心 廣博國際商貿(mào)中心建筑立面采用雙層鋼化中空玻璃幕墻，局部配現(xiàn)代感極強的裝飾鋁板和高檔石材，簡潔俊朗，經(jīng)久彌新；配備五部日本原裝三菱電梯，速度，帶冷風系統(tǒng)，到達了頂級寫字樓的電梯配備標準，全面晉升辦公效率；國際品牌VRV分戶計量中央空調(diào)系統(tǒng)，充分為客戶考慮，真正實現(xiàn)24小時全天候辦公，節(jié)能省錢，符合國際化商務生活要求；配新風系統(tǒng)，呼吸間

13、都是新鮮與健康；5A智能化信息系統(tǒng)，甲級商務寫字樓的優(yōu)勢配置，充分表達國際化商務辦公理念。 典型辦公樓點評-廣博國際商貿(mào)中心廣博國際商貿(mào)中心SWOT分析S優(yōu)勢：1、該案位于鄞州中心區(qū)板塊 ，開展前景好！為廣博的去化率提供強有力的保障。商貿(mào)中心位于新城區(qū)城南商務圈中心，地理位置優(yōu)越，交通便捷，東部有沿海大通道，反面緊靠杭甬高速公路，南面有建設(shè)中的繞城高速公路，規(guī)劃中的寧波市輕軌、線均穿過新城區(qū)。今后住在鄞州將會變得極為舒適和便捷。緊靠天童北路和鄞縣大道, 占據(jù)交通圈主流節(jié)點。毗鄰南苑國際，開元名都大酒店，萬達廣場，區(qū)政府、商會大廈、地稅局、外經(jīng)貿(mào)大廈等。自然環(huán)境優(yōu)雅，綠化覆蓋率極高，人文自然有景

14、觀鄞州公園 ，在此辦公既舒心，又靜心?；貧w自然安靜的中心區(qū)辦公樓不再是夢。當?shù)卣毮懿块T都在附近，這為企業(yè)尤其是外向型企業(yè)辦理各類外貿(mào)事項提供了交通上的便捷。此外，商貿(mào)中心周邊擁有南苑國際、開元名都等眾多星級酒店，這為企業(yè)將來在業(yè)務洽談上提供了商務上的便捷。2、作為新城區(qū)的重點商務樓，由浙江廣博集團精心打造的廣博國際商貿(mào)中心以國際性外貿(mào)為主題。外向型企業(yè)，多來自寧海、象山等周邊地區(qū)。絕大局部將企業(yè)總部搬到了這里，生產(chǎn)基地那么留在了原地。廣博國際商貿(mào)中心SWOT分析W劣勢：新城區(qū)的“行政板塊、“商貿(mào)板塊已初具規(guī)模，高教園區(qū)書香四溢，商業(yè)、文化、休閑多元生活因素構(gòu)筑，但在很多企業(yè)的眼中，這里還是

15、屬于郊區(qū)，配套設(shè)施不是很完善。長期以來，新城區(qū)的城市化開展進程均落后于本市主城其他地區(qū)，許多內(nèi)在優(yōu)勢得不到有效的發(fā)揮。在很多企業(yè)的心中，還是把這里停留在郊區(qū)的地位，一個配套設(shè)施不完善，檔次、形象都不太高。因此，廣博商務在該區(qū)的招商引資、營銷籌劃、廣告媒體方面需要加大宣傳力度。廣博國際商貿(mào)中心SWOT分析O時機：1、鄞州新城區(qū)的魅力，和其他區(qū)域相比，贏就贏在起跑線上。目前在寧波大市區(qū)范圍內(nèi)，重點開發(fā)的還有東部新城，主要是以行政商務為主；江北區(qū)的一些地塊，由于歷史久，因為拆遷方面等一些因素，因此開發(fā)地稍微滯后了一點；至于海曙區(qū)的一些地塊，是傳統(tǒng)的老城區(qū)，開發(fā)得比較成熟，配套也完善，因此辦公樓已趨于

16、飽和。所以，相比之下，新城區(qū)的開發(fā)空間是很大的，就像一張白紙，可以描繪出最絢麗的圖畫，在未來的年里，新城區(qū)一定是開展的頂峰期，開展前景很好！2、商貿(mào)中心作為新城區(qū)標桿式建筑，將會以總部經(jīng)濟為突破口，有效帶動南部商務區(qū)整體開展。廣博國際商貿(mào)中心SWOT分析T威脅：1、名匯大廈、麒麟大廈會與該案搶占該市場的份額。區(qū)域市場 鄞州新城區(qū)位于寧波市南翼，距市中心約5公里，是鄞州區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化和科技中心。新城區(qū)總規(guī)劃面積80平方公里，自1995年3月開發(fā)建設(shè)以來，鄞州區(qū)按照“注重特色，錯位開展的要求，加快推進城市根底設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，大力營造良好的人居環(huán)境，積極打造商業(yè)中心和商務中心，新城區(qū)開發(fā)建

17、設(shè)各項工作取得了顯著成績。 新城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃開展，先后建成一批配套較全、環(huán)境較優(yōu)、品位較高的住宅小區(qū)，總建筑面積達171萬平方米。城市功能不斷完善，順利實施了行政中心搬遷，先后建成鄞州體育館、圖書信息中心、文化藝術(shù)中心、鄞州高級中學、鄞州公園、老年公寓等城市公共設(shè)施;鄞州博物館、明州醫(yī)院、鄞州第二醫(yī)院、實驗初中等公共工程;萬達商業(yè)廣場、明州花園酒店、開元名都大酒店、麒麟商務大廈等一批重大三產(chǎn)工程，重要路段、重點區(qū)域街景改造、景觀綠帶建設(shè)快速推進，目前新城區(qū)綜合配套能力達33平方公里，常住人口到達15萬人。 作為寧波核心城區(qū)三江片重要組成局部的鄞州新城區(qū)與鄞州境內(nèi)的東錢湖旅游度假區(qū)、寧波東部新

18、城區(qū)一起，共同構(gòu)成了寧波市最正確的人居勝地。 區(qū)域分析項目名稱 體量（萬） 銷售價格 （元/ ）銷售率銷售周期售罄廣博國際17.510000100%1年銀洲新座4.19000100%1年麒麟大廈78500100%1年即將上市恒元HAO中心2.7未定迪賽明天廣場15未定 隨著市中心地塊的出讓完畢，周邊樓盤競爭樓盤并不是很多，從價格上來看，售罄的廣博國際、麒麟大廈和銀洲新座均價為9000左右，即將面市的恒元HAO中心工程目前是市場報價試水階段，價格未定。從銷售率和銷售周期來看，中心地段的不可復制性在郊區(qū)大盤的沖擊下更加凸顯，銷售速度都比較快。 工程北至鄞州大道，南達日麗中路，西臨前河北路，周邊路網(wǎng)

19、非常興旺，有數(shù)十條公交車到達，出行便捷，本錢也比較低。工程位于鄞州區(qū)新城區(qū)中心地帶，周邊醫(yī)院、學校、超市等生活配套非常完善，同時距離寧波最著名的商業(yè)購物廣場之一的萬達廣場不到一公里，經(jīng)過幾年的開展已經(jīng)形成了比較成熟的市場氣氛。工程位于鄞州區(qū)新城區(qū)中心地帶，周邊醫(yī)院、學校、超市等生活配套非常完善，同時距離寧波最著名的商業(yè)購物廣場之一的萬達廣場不到一公里，經(jīng)過幾年的開展已經(jīng)形成了比較成熟的市場氣氛。銀行名稱地址大小建設(shè)銀行鄞州行政服務中心分理處寧波市鄞州大道東段999號50左右廣發(fā)銀行寧波鄞州支行寧波市鄞州區(qū)前河南路222號700-800左右興業(yè)銀行鄞州支行寧波鄞州區(qū)天童北路123號300-400

20、左右招商銀行鄞州支行寧波市鄞州區(qū)鄞縣大道1299號鄞州商會大廈300左右農(nóng)業(yè)銀行鄞州支行鄞州商會大廈東邊，前河南路西邊項目名稱租金 (元/月)樂天數(shù)碼城160華茂賽德廣場50迪賽明天廣場未定特別說明：數(shù)碼城的租金價格受樓盤位置以及門面位置影響差異比較大，同一位置不同樓層差價在100元/月以上，即使是同一樓層，也會因為門面的昭示性價格有較大的差異。以上標示的數(shù)據(jù)只是大概的均價，不能當作個案數(shù)據(jù)來研究。寫字樓市場奧麗賽 地理位置 錢湖北路 開發(fā)單位： 奧麗賽企業(yè) 標準層面積1600平方米 主力面積60-900平方米軟硬件設(shè)施普通電梯 6臺 消防電梯 2臺中央空調(diào)消防通道保安系統(tǒng)物業(yè)管理單位名稱 美

21、屋 資質(zhì)物業(yè)管理費 2.5元車位情況地上地下 一層車位車庫月租金均價1.4元/平方米/天空置狀況10%備注只有10家公司資料名稱行業(yè)規(guī)模浙江華健醫(yī)用工程有限公司寧波分公司醫(yī)療器件中型公司寧波天榮進出口有限公司日用品小型公司寧波金裕匯貿(mào)易有限公司貿(mào)易中型公司攬眾網(wǎng)絡網(wǎng)絡服務小型公司寧波尚杰進出口有限公司服飾中型公司寧波帝依紡織品有限公司紡織小型公司寧波啟瑞服飾有限公司服飾小型公司香港金珠瑜伽休閑小型公司亞細亞國際貨運代理公司物流大型公司寧波江東振杰基礎(chǔ)工程有限公司工程中型公司奧麗賽麒麟大廈地理位置天童北路與貿(mào)城路交叉口開發(fā)單位：寧波永豐置業(yè)有限公司標準層面積1300平方米主力面積50-800平方

22、米軟硬件設(shè)施電梯 8臺德國蒂森電梯2臺高級觀光電梯 中央空調(diào)消防通道保安系統(tǒng) 24小時監(jiān)控物業(yè)管理單位名稱 中建物業(yè)資質(zhì)物業(yè)管理費 3.8元車位情況地上地下車位 450個車庫月租金均價1.8元/平方米/天空置狀況售磬備注已經(jīng)有50多家公司入租,以財經(jīng),網(wǎng)絡,裝飾設(shè)計公司為主名稱行業(yè)規(guī)模水晶坊咖啡餐飲小型公司鄞州實誠裝飾裝潢小型公司迪美廣告廣告小型公司寧波騰珀傳動系統(tǒng)有限公司 機械中型公司興業(yè)銀行金融大型公司 寧波盛悅國際貿(mào)易有限公司輕工業(yè)小型公司寧波市鄞州松科國際貿(mào)易有限公司金融中型公司德源房產(chǎn)房產(chǎn)小型公司寧波奧富設(shè)計設(shè)計中型公司中建物業(yè)物業(yè)管理中型公司第九生活傳媒寧波有限公司廣告?zhèn)髅叫⌒凸?/p>

23、寧波艾思吉進出口有限公司制冷大型公司麒麟大廈名匯大廈 地理位置 錦寓路開發(fā)單位：浙江新中源建設(shè)有限公司 標準層面積1000平方米主力面積70-600平方米軟硬件設(shè)施電梯 5臺中央空調(diào) 美國開利消防通道保安系統(tǒng) 24小時監(jiān)控物業(yè)管理單位名稱 永成物業(yè)資質(zhì)物業(yè)管理費 3元/車位情況地上地下 一層車位 280個車庫月租金均價2元/平方米/天空置狀況已經(jīng)全部售完備注貿(mào)易，服飾，金融，設(shè)計名稱行業(yè)規(guī)模寧波新城服飾公司服飾中型公司寧波鄞州和順對外貿(mào)易有限公司貿(mào)易中型公司寧波鄞州馬普燈具有限公司燈飾小型公司寧波蘇揚進出口有限公司貿(mào)易小型公司中銀保險有限公司鄞州支公司保險中型公司寧波藍海汽配/天烘進出口有限司貿(mào)易小型公司寧波鄞州宇博服飾有限公司服飾中型公司寧波海天星裝飾設(shè)計有限公司廣告小型公司寧波市美利信防水工程有限公司服務中型公司寧歐版津池機電設(shè)備安裝有限公司服務小型公司名匯大廈寫字樓公司規(guī)模分布示意公司規(guī)模數(shù)量圖寧波寫字樓公司規(guī)模分布示意公司規(guī)模面積范圍大型公司1500-2600中型公司1000-2000小型公司40-500公司規(guī)模面積范圍表寫字樓公司行業(yè)分布示意公司行業(yè)數(shù)量圖寧波寫字樓公司行業(yè)分布示意行業(yè)類別面積范圍主要集中面積服務業(yè)40-50080-150高科技業(yè)60-30090-130金融