DTZ-XXXX年第一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、.：.；2021年第一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告近日，DTZ戴德梁行發(fā)布2021年第一季度北京房地產(chǎn)研討報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，本季度北京市寫字樓市場(chǎng)租賃成交繼續(xù)添加，凈增租賃面積超越30萬(wàn)平方米，全市空置率為9.17%，環(huán)比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)，空置率低位運(yùn)轉(zhuǎn)。租金較上季度有明顯上升，甲級(jí)寫字樓的平均租金環(huán)比上升9.46%，至每月每平方米187.85元(US$28.55)；未來(lái)北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)前景看好，租金繼續(xù)上揚(yáng)(圖一)。DTZ寫字樓價(jià)錢指數(shù) (2005年至2021年預(yù)測(cè)) 北京消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)增長(zhǎng)，購(gòu)買力強(qiáng)勁，租金和空置率根本穩(wěn)定。凱德商用整體購(gòu)入位于朝陽(yáng)區(qū)的冠城大廈裙樓底商，用于打造商業(yè)體量近9萬(wàn)

2、平方米的太陽(yáng)宮嘉茂購(gòu)物中心。高端住宅銷售市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，平均售價(jià)環(huán)比下跌6.6%，至每平方米42,915元(US$6,522.0)。租賃市場(chǎng)堅(jiān)持租金上揚(yáng)趨勢(shì)，租金到達(dá)每月每平方米154.5元(US$23.5)，環(huán)比上漲了5.5%。第1季度投資市場(chǎng)方面，成交宗數(shù)和成交金額延續(xù)兩個(gè)季度大幅反彈，住宅用地成交繼續(xù)倍增，城市綜合體工程投資繼續(xù)增長(zhǎng)。截止至2021年末，北京經(jīng)濟(jì)繼續(xù)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度回落，處于適度增長(zhǎng)區(qū)間。全市實(shí)現(xiàn)地域消費(fèi)總值13,777.9億元(US$2,093.9億)，同比增長(zhǎng)10.2%(表一)。經(jīng)濟(jì)目的2021年全年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)堅(jiān)持增長(zhǎng)，共完成投資5,493.5億元(US$

3、834.9億)，同比增長(zhǎng)13.1%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)繼續(xù)上升走勢(shì)。累計(jì)至2021年12月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資為2,901.1億元(US$440.9億)，同比增長(zhǎng)了24.1%(表一)，全年完成政策性住房投資412.7億元。年末政策性住房施工面積4023.4萬(wàn)平方米；其中全年新開工面積為1958.5萬(wàn)平方米。2021年，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為29,073元(US$ 4,418.4)，同比增長(zhǎng)8.7%(表一)。全年實(shí)踐利用外資63.6億美圓，比上年增長(zhǎng)4%，增幅高于上年3.4個(gè)百分點(diǎn)。寫字樓市場(chǎng)：1季度新增供應(yīng)5萬(wàn)多平米2021 年第1 季度，嘉銘中心投放市場(chǎng)，新增寫字樓供應(yīng)52,794

4、 平方米。原寫字樓存量中的通暢大廈、首都時(shí)代廣場(chǎng)兩宗物業(yè)來(lái)由業(yè)主留作自用，故寫字樓存量因此而相應(yīng)減少16,187 平方米。全市甲級(jí)寫字樓的總存量下降至6,561,271 平方米(表二)。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)本季度，北京甲級(jí)寫字樓呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。隨著全球經(jīng)濟(jì)走出衰退，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)寫字樓的需求表現(xiàn)得更為明顯，成交量繼續(xù)放大。中心商圈內(nèi)的大部分物業(yè)工程出現(xiàn)滿租情況，這也是促使本季度甲級(jí)寫字樓空臵率大幅下降的緣由。2021 年第1 季度，北京甲級(jí)寫字樓的平均租金程度達(dá)每月每平方米187.35 元(US$28.5)，環(huán)比增長(zhǎng)9.46%?？罩寐食潭壤^續(xù)走低，降至9.17%，環(huán)比下

5、降4.3 個(gè)百分點(diǎn)。DTZ 寫字樓價(jià)錢指數(shù) (2005 年至2021 年預(yù)測(cè))就租金而言，燕莎區(qū)域租金因過(guò)去幾個(gè)季度不斷在相對(duì)較低價(jià)位運(yùn)轉(zhuǎn)，本季度該區(qū)域需求的增長(zhǎng)導(dǎo)致租金漲幅位居榜首，環(huán)比增長(zhǎng)13.55%，金融街和CBD 區(qū)域的租金分別環(huán)比上漲了6.45%和11.30%。金融街地域的平均租金繼續(xù)領(lǐng)先全市中心商圈，至每月每平方米225.81 元(US$34.3) ，再創(chuàng)歷史新高。甲級(jí)寫字樓供需及空置率走勢(shì) (2005 年至2021 年預(yù)測(cè)) 本季度甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)吸納量超越30 萬(wàn)平方米。重點(diǎn)吸納區(qū)域依然集中在CBD 商圈，該區(qū)域吸納量接近20 萬(wàn)平方米，且成交多為較大面積租賃。東二環(huán)地域由于通暢

6、大廈整棟作為自用物業(yè)，所以空置率出現(xiàn)了明顯下降。由于受政策調(diào)控影響小，本季度，全市甲級(jí)寫字樓銷售價(jià)錢環(huán)比增長(zhǎng)10.75%，達(dá)每平方米40,876 元(US$6,212)。鑒于目前寫字樓需求依然繼續(xù)增長(zhǎng)，而供應(yīng)放緩，空置率將長(zhǎng)期在低位運(yùn)轉(zhuǎn)，估計(jì)2021 年第2 季度甲級(jí)寫字樓的租金仍將會(huì)上漲，空臵率會(huì)繼續(xù)下降，寫字樓市場(chǎng)正在向賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變 。市場(chǎng)活動(dòng)華夏銀行租賃環(huán)球金融中心13,500 平方米。豐田中國(guó)租賃中海廣場(chǎng)11,000 平方米。興業(yè)銀行租賃民生金融中心8,000 平方米。海航人壽租賃雙子座大廈4,000 平方米。購(gòu)物中心或?yàn)槲磥?lái)商業(yè)開展的主流2021年，北京消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)社

7、會(huì)消費(fèi)品零售額6,229.3億元(US$946.7億)，比上年增長(zhǎng)17.3%，增幅比上年提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 (2004年至2021年) 本季度，臨近首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)T3航站樓，營(yíng)業(yè)面積為3.5萬(wàn)平方米的斯普瑞斯奧特萊斯一期試營(yíng)業(yè)。二、三期將在年底啟動(dòng)，估計(jì)2021年開幕，屆時(shí)整個(gè)奧萊面積將到達(dá)10萬(wàn)平方米。斯普瑞斯奧特萊斯以錯(cuò)位運(yùn)營(yíng)，品牌年輕化、定位家庭化為最大特征，滿足全家購(gòu)物需求，目前其中曾經(jīng)包括有Dolce&Gabbana、Gianfranco Ferre、Cerruti 1881、Kent&Curwen、Gieves&Hawkes等頗受勝利人士追捧的時(shí)髦奢侈品牌， IT

8、、AT、BCBG、Partrizia PePe、Juicy Couture、Y-3、Bauhaus、Quiksilver等符合年輕人張揚(yáng)個(gè)性的潮流品牌，及ARMANI KIDS、 D&G KIDS等兒童品牌。本季度，國(guó)貿(mào)三期商業(yè)部分開業(yè)，帶來(lái)合計(jì)63,000平方米的新增供應(yīng)，截止到本季度，北京市購(gòu)物中心整體存量到達(dá)5,258,400平方米。購(gòu)物商場(chǎng)市場(chǎng)數(shù)據(jù)2021年第一季主要商業(yè)工程租金 凱德商用整體購(gòu)入位于朝陽(yáng)區(qū)的冠城大廈裙樓地上五層地下兩層商業(yè)面積，用于打造商業(yè)體量近9萬(wàn)平方米的太陽(yáng)宮嘉茂購(gòu)物中心。工程估計(jì)2021年6月開工，商家8月開場(chǎng)入駐。購(gòu)物中心曾經(jīng)成為未來(lái)商業(yè)開展的主流。北京市除原

9、有中心商圈繼續(xù)堅(jiān)持活力活力外，以社區(qū)居民的為效力對(duì)象的社區(qū)型購(gòu)物中心也將蓬勃開展。估計(jì)2021年購(gòu)物中心的供應(yīng)中，80%以上的面積將出如今中心商業(yè)圈以外的區(qū)域。市場(chǎng)活動(dòng)悅海堂(餐飲)在盈科中心開業(yè)，面積為4,000平方米。Maison Mode Men 在斯普瑞斯奧特萊斯開業(yè)，面積為255.94平方米。RDK在斯普瑞斯奧特萊斯開業(yè)，面積為232.50平方米。Fairton Outlets在斯普瑞斯奧特萊斯開業(yè)，面積為170.35平方米。Juicy Couture在東方廣場(chǎng)開業(yè)，面積為100平方米。投資市場(chǎng)：1季度投資市場(chǎng)成交69宗2021年第1季度，北京投資市場(chǎng)(成交金額大于1千萬(wàn)美圓)共成交69宗買賣(其中4宗為整棟物業(yè)買賣)，成交數(shù)量較上一季度增長(zhǎng)76.9%(表八)。房?jī)r(jià)調(diào)控迫在眉睫，添加住宅用途的土地供應(yīng)是緩解供需矛盾的根本方法，在這一季度，北京市政府繼續(xù)加大土地供應(yīng)量。綜合類的土地成交明顯添加，占成交總數(shù)的44%。2021年第1季度，大宗投資市場(chǎng)實(shí)踐成交金額為755.98億