竹映清策劃報(bào)告

1、目錄前 言第一部分：市場(chǎng)分析永川市區(qū)域政治、地理狀況永川市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況永川房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 5.12政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析市場(chǎng)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣及需求調(diào)查第二部分：“竹映三清”項(xiàng)目概況地理位置項(xiàng)目規(guī)劃及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目區(qū)域狀況分析第三部分：SWOT分析S項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)W項(xiàng)目劣勢(shì)O項(xiàng)目機(jī)會(huì)T項(xiàng)目威脅第四部分：住宅定位客戶群分析1）分區(qū)位客戶群分析2）. 分行業(yè)客戶群分析3）. 分年齡段客戶群分析4）自住型客戶群分析5）投資性客戶群分析項(xiàng)目總體定位價(jià)格定位景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第五部分：戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)建議市場(chǎng)需求戶型分析市場(chǎng)供應(yīng)戶型及購(gòu)買因素分析確定戶型構(gòu)成的要素戶型面

2、積、數(shù)量的配比 對(duì)原有戶型設(shè)計(jì)方案的建議第六部分：商業(yè)定位區(qū)域整體商業(yè)環(huán)境概況新區(qū)商業(yè)環(huán)境調(diào)查分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)終端客戶群分析定位方案價(jià)格策略第七部分：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝樣板房包裝與展示營(yíng)銷策略和營(yíng)銷手段階段銷售掌控前 言感謝三清公司對(duì)本司的信任和支持，感謝劉總，感謝張總?！胺蛴铺煜率?，必先謀其大略”，“先謀大略，后謀天下”。房地產(chǎn)是一個(gè)大投資、高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，其產(chǎn)品具不可變更性，在無(wú)數(shù)的潛在消費(fèi)者面前，總是那些具備獨(dú)特號(hào)召力、真正創(chuàng)造了消費(fèi)者需求、得到市場(chǎng)最多掌聲的產(chǎn)品，才能獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)品牌積累。則在特定市場(chǎng)中為項(xiàng)目設(shè)計(jì)一件貼近完美的產(chǎn)品，為項(xiàng)目的運(yùn)作提出基于市場(chǎng)的優(yōu)秀策略方案，

3、是為地產(chǎn)項(xiàng)目成功至關(guān)重要的步驟，一個(gè)好的開(kāi)始便是項(xiàng)目成功的一半?！爸\略在胸，然后事定”。面對(duì)風(fēng)起云涌的市場(chǎng)，從市場(chǎng)中來(lái)，到市場(chǎng)中去，是房地產(chǎn)成功的必由道路。唯有切切實(shí)實(shí)地貼近市場(chǎng)，透徹了解區(qū)域市場(chǎng)中供、求、未來(lái)趨勢(shì)等各個(gè)方面的信息，才能根據(jù)項(xiàng)目的固有素質(zhì)，結(jié)合市場(chǎng)專業(yè)創(chuàng)新精神，精準(zhǔn)地為項(xiàng)目剪裁出合身得體而富于個(gè)性的“外衣”。則本司在完整細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮本案的項(xiàng)目特性，結(jié)合業(yè)內(nèi)類似案例的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制定本前期規(guī)劃報(bào)告書(shū)。真正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的最大化和經(jīng)濟(jì)效益的最大化。本報(bào)告書(shū)側(cè)重本案項(xiàng)目產(chǎn)品建議和運(yùn)作分析建議。全書(shū)分二冊(cè)，上冊(cè)為市場(chǎng)分析部分，下冊(cè)為產(chǎn)品規(guī)劃運(yùn)作部分。第一部分 市場(chǎng)分析一、

4、永川市區(qū)域政治、地理狀況永川市位于四川省東南部，重慶市西南部，長(zhǎng)江上游北岸，東靠璧山縣、江津市，南接合江縣、瀘縣，西接榮昌縣、大足縣，北與銅梁縣毗鄰。全市面積范圍1576平方公里，轄有31個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)、3個(gè)街道辦事處，631個(gè)行政村，109個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)?？?cè)丝?06萬(wàn)，其中城區(qū)人口26.2萬(wàn)。為全國(guó)綜合改革試點(diǎn)市、農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)重點(diǎn)市、村民自治模范市和全國(guó)城市環(huán)境綜合整治、廣播電視、科技、創(chuàng)衛(wèi)先進(jìn)市，是重慶二級(jí)經(jīng)濟(jì)圈、渝西經(jīng)濟(jì)走廊上的地區(qū)性中心城市。永川東距重慶63公里，西離成都276公里，成渝鐵路、成渝公路、成渝高速公路橫貫全境，“黃金水道”長(zhǎng)江流經(jīng)市鏡南端21公里。永川背靠四川腹地，面臨

5、三夏庫(kù)區(qū)，位于成渝經(jīng)濟(jì)走廊長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)帶構(gòu)成的A形經(jīng)濟(jì)骨架的重要節(jié)點(diǎn)，是出入四川、重慶、云南、貴州、西藏的五省通道，通江達(dá)海，歷來(lái)為重慶西部和川東南地區(qū)交通、通訊樞紐和人流、物流、信息集散中心。八界全國(guó)人大五次會(huì)議于1997年3月14日正式審議通過(guò)設(shè)立重慶直轄市，重新明確重慶的歷史使命進(jìn)一步發(fā)揮重慶的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，龍頭作用、窗口和輻射作用，帶動(dòng)西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展。直轄以來(lái)，重慶經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速的發(fā)展，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)體處于黃金發(fā)展時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，04年重慶實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2665億，增長(zhǎng)12。2%，全市人均GDP達(dá)到了9608元，首次突破1000美元大關(guān)。作為重

6、慶的二線輻射城市，重慶的快速發(fā)展直接帶動(dòng)了永川的發(fā)展，從92年立市至今，城市面貌發(fā)生最大的時(shí)期發(fā)生在直轄后時(shí)期，尤其是最近兩、三年，城市新的公共設(shè)施，新的商業(yè)形態(tài)的引進(jìn)及基礎(chǔ)建設(shè)更新速度都是最快的。在重慶市“三大經(jīng)濟(jì)區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略中，永川作為發(fā)展條件較好的地區(qū)，倍受重慶市政府重視。在重慶市19962020城市總體規(guī)劃中永川屬于以特大城市重慶都市圈為中心城市的城鎮(zhèn)密集區(qū)，被圈定為規(guī)劃中的九個(gè)地區(qū)中心城市之一，定位為重慶西部地區(qū)重要的交通樞紐和商貿(mào)中心，以加工工業(yè)為主導(dǎo)的工商業(yè)城市。到2020年，把永川建設(shè)成為川渝經(jīng)濟(jì)帶上現(xiàn)代化大城市和渝西地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)物流中心、山水園林城市。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，

7、永川目前處在消費(fèi)升級(jí)換代、城市建設(shè)脫胎換骨、投資速度、效益同步提升、對(duì)外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日趨緊密的過(guò)度性時(shí)期?？傮w而言，當(dāng)前永川社會(huì)、經(jīng)濟(jì)在跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)刻，永川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等新區(qū)建設(shè)熱烈進(jìn)行中，發(fā)展機(jī)會(huì)多，潛力大。二、永川市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1.近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況9904年永川市主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(單位：億元)1999年2000年2001年2002年2003年2004年GDP51485602627770588018906增長(zhǎng)率125%122%125%13%13%13%人均GDP49845405603766978707固定資產(chǎn)投資2081265930573824473858增長(zhǎng)率413%201%14

8、9%246%28%224%社會(huì)消費(fèi)品零售總額1972219824527263235371增長(zhǎng)率96%11%119%125%123%12%財(cái)政收入14416119120525302年末金融機(jī)構(gòu)存款余額3168368430952496229以上圖表反映永川經(jīng)濟(jì)發(fā)展幾個(gè)特征：盡管永川經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度尚可，由于起點(diǎn)低，永川經(jīng)濟(jì)總量并不大，人均經(jīng)濟(jì)水平略落后于全國(guó)平均水平。由于缺少大工業(yè)或活躍的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的支撐，當(dāng)?shù)刎?cái)政水平較低，政府財(cái)力不雄厚，而聯(lián)系近二年市政公共建設(shè)的高歌猛進(jìn)（固定資產(chǎn)投資增幅保持在較高水平），政府財(cái)政赤字較高（04年達(dá)到3億多，約為一年財(cái)政收入）。金融存款額增長(zhǎng)較快，人均存款額約為580

9、0元，但與全國(guó)人均儲(chǔ)蓄約10000元比，處于較低水平，低儲(chǔ)蓄率反映居民消費(fèi)較為活躍，消費(fèi)觀念較為前衛(wèi)。聯(lián)系近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，居民的人均住房支出增長(zhǎng)迅速，住房消費(fèi)需求集中釋放。2永川經(jīng)濟(jì)發(fā)展特色商貿(mào)業(yè)繼續(xù)領(lǐng)銜經(jīng)濟(jì)發(fā)展永川的國(guó)民經(jīng)濟(jì)構(gòu)成中最大的特色就是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，其中又以商貿(mào)旅游最具特色。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中三次產(chǎn)業(yè)比重由1995年的40。7：29。2：30。1調(diào)整到“九五”期末的23。3：35。9：40。8，再到2003年的18。5：39。3：42。2，其中第三產(chǎn)業(yè)的比重在不斷的上升，而其中又以商貿(mào)業(yè)的發(fā)展作為其支撐。擁有商貿(mào)流通六個(gè)“渝西”之最的永川最大的商業(yè)批發(fā)企業(yè)重慶石油集團(tuán)永川公司，最大的

10、商業(yè)零售企業(yè)重百永川商場(chǎng)，最大的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)重慶農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，最大的家電批發(fā)市場(chǎng)永川家電批發(fā)市場(chǎng)，最大的鉤物廣場(chǎng)渝西溝物廣場(chǎng)，最大的超市名豪溝物廣場(chǎng)，以商興市將是其未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要特征，商貿(mào)業(yè)在今后一段時(shí)期內(nèi)將繼續(xù)領(lǐng)銜永川的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而從永川城區(qū)實(shí)際調(diào)查情況看，比較國(guó)內(nèi)同等規(guī)模城市，永川主城區(qū)即集中了永川人口的25以上，這是一個(gè)較高的比例，主城區(qū)對(duì)全市有較強(qiáng)輻射力，同時(shí)聯(lián)系川、渝的有利地理?xiàng)l件同樣也是造就了本地商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)的一個(gè)原因。304年永川經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況在2004年渝西經(jīng)濟(jì)走廊考評(píng)中，永川市在12個(gè)縣市中，綜合考評(píng)分值81.83，位列第3名。2004年永川市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r總體

11、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率人均GDP全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入增長(zhǎng)率財(cái)政收入占GDP的比重社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)實(shí)際吸收外資金額13%10181元31.4%23.2%5.5%15.1%188.7%252.4萬(wàn)美元實(shí)際利用內(nèi)資金額人口自然增長(zhǎng)率城鎮(zhèn)人均住房建筑面積城鎮(zhèn)土地集約利用二、三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重農(nóng)村居民人均純收入提高城鎮(zhèn)化率的百分點(diǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化市級(jí)龍頭企業(yè)銷售收入4.36億元2.0637.521.447億元/K82%3234元2.0%2.32億元2004年永川市生產(chǎn)總值90.6億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)9860元，比上年增加1153元。固定資產(chǎn)投資保持了

12、快速增長(zhǎng)。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)60億元，比上年增長(zhǎng)39.7。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)升溫，建設(shè)規(guī)模迅速擴(kuò)大。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資總額13億元，比上年增長(zhǎng)23.1；全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資竣工房屋面積51.3萬(wàn)平米，實(shí)際銷售面積47.8萬(wàn)平米，銷售額達(dá)6.1億元。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額37.24億元，比上年增長(zhǎng)15.1，其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額32.16億元，比上年增長(zhǎng)16.2；餐飲業(yè)零售額4.89億元，比上年增長(zhǎng)8.2。市場(chǎng)物價(jià)平穩(wěn)上升。全年城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為103.3，比上年提高了3.3；商品零售價(jià)格總指數(shù)102.9，比上年提高了2.9。永川市2004年財(cái)政收入3.02億元，比上年增長(zhǎng)21.4；財(cái)

13、政支出6.71億元，比上年增長(zhǎng)38.2；財(cái)政赤字3.69億元。金融機(jī)構(gòu)存款持續(xù)增加，貸款下降。年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額75.56億元，比年初增長(zhǎng)21.3，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額62.94億元，比年初增長(zhǎng)23；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額35億元，比年初下降12.3。城鄉(xiāng)居民收入進(jìn)一步增加。年末職工平均工資12794元，比上年增長(zhǎng)7.8，月平均工資1066元。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8300元，比上年增長(zhǎng)12.9；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出6219元，比上年增長(zhǎng)12.6。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。年內(nèi)城鄉(xiāng)居民凈增儲(chǔ)蓄存款11.7億元，年末城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款余額5871元，比年初增長(zhǎng)22.7

14、。就經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平言，永川處在消費(fèi)、投資升級(jí)換代，社會(huì)由初步小康向富裕轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)折時(shí)期，在渝西屬于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)地區(qū)，但在全國(guó)同類城市中經(jīng)濟(jì)處于中等發(fā)展水平。目前永川新一輪的城市建設(shè)剛剛啟動(dòng)，商業(yè)區(qū)和居住區(qū)不斷向城區(qū)東部的永川的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)集中，建成區(qū)面積以每年平均2平方公里以上的速度在增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成，經(jīng)營(yíng)城市土地和提高城市品位的思想觀念深入，二元社會(huì)的許多制度性藩籬不斷被打破，就業(yè)、養(yǎng)老、戶口登記和入學(xué)等方面的政策改進(jìn)力度很大，可以判斷未來(lái)幾年是永川城市化不斷加速的時(shí)期。今后幾年，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求是未來(lái)幾年永川經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，伴隨著新區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，房地產(chǎn)成熟度將

15、得到極大的提高，整個(gè)城市人居水平將得到一個(gè)質(zhì)的提升。三、永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況(一)0405年永川房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況1、2004年永川市房地產(chǎn)供給總量減小，需求略有下降，市場(chǎng)供略大于求。05年上半年相對(duì)04年下半年，商品房平均價(jià)格漲幅為7左右。2、受國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的影響，新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)步伐有所放慢。截止04年12月底，永川市共核準(zhǔn)商品房預(yù)售51個(gè)項(xiàng)目，與03年同期核準(zhǔn)的55工項(xiàng)目相比減少7；核準(zhǔn)預(yù)售面積37.08萬(wàn)，其中住宅27.06萬(wàn)，非住宅10.02萬(wàn)，與03年同期相比分別減少4、3、8。數(shù)據(jù)表明項(xiàng)目個(gè)數(shù)、供應(yīng)面積都有所下降，04年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的增長(zhǎng)速度放緩。3、2004

16、年112月份，永川市商品房銷售3478件，與03年同期相比增長(zhǎng)1.4；銷售面積37.72萬(wàn)，交易金額3.97億元，與03年同期相比分別下降7.3方面、1.7。其中住宅銷售2710件，同比下降1.3，銷售面積32.98萬(wàn)，與03年同期相比減少5.8，交易金額2.77億元，同比增長(zhǎng)16.3；非住宅銷售768件，同比增長(zhǎng)12.3，銷售面積4.74萬(wàn)，與03年同期相比減少16.8，交易金額1.19億元，同比減少27.8。住宅銷售件數(shù)相比總銷售面積減少更慢，說(shuō)明市場(chǎng)上單位住宅面積同比在縮小，小戶型供應(yīng)量增大；在交易面積同比下降的情況下，住宅交易金額反而上升達(dá)16.3，說(shuō)明04年市場(chǎng)價(jià)格處于快速上升中，增

17、幅在20左右。4、20042005年4月止，永川市全市安置房已建面積達(dá)134700，共1372套?，F(xiàn)擬再增加65880，計(jì)732套。廉置房的增加將對(duì)市場(chǎng)化運(yùn)作的商品房造成較大的壓力。5、在供給結(jié)構(gòu)上，土地供給集中在開(kāi)發(fā)區(qū)。目前規(guī)模較大的住宅小區(qū)幾乎都集中在東部的開(kāi)發(fā)區(qū)，永川南部和西部基本上都是一些小型樓盤(pán)，整體供給量有限。未來(lái)多個(gè)投資超過(guò)一億元的商住項(xiàng)目即將動(dòng)工。6、根據(jù)重慶統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，自2002年起，永川住宅供應(yīng)量大幅增加并且趨向穩(wěn)定：2002年住宅竣工面積比2001年同比增長(zhǎng)老79.01，而2003年與2002年相比，僅增加2.8萬(wàn)，漲幅為4.5。04年又大體維持在03年的水平。鑒于

18、未來(lái)兩年內(nèi)開(kāi)發(fā)區(qū)有多個(gè)大型項(xiàng)目相繼竣工投放市場(chǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年商品房市場(chǎng)供給量將有較大的漲幅，供給預(yù)計(jì)突破40萬(wàn)。7、高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)和大面積的商業(yè)規(guī)劃，在23年的時(shí)間內(nèi)銷售上具有難度和風(fēng)險(xiǎn)。一方面，由于核準(zhǔn)銷售的商品房非住宅面積高于銷售面積，表明永川市非住宅空置率達(dá)提高，非住宅銷售壓力大，如果有效需求得不到釋放，后市將存在供過(guò)于求的矛盾。另一方面，由于受土地資源緊缺和地價(jià)偏高的影響，普通商品房供應(yīng)明顯偏少，而目前永川市空置商品房中，中高檔住宅和非住宅占80，高端樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)將趨于激烈。（二）房地產(chǎn)需求市場(chǎng)特點(diǎn)分析1、盡管需求速度有所放緩，市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁04年永川市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房37.08萬(wàn)，其

19、中住宅27.06萬(wàn)，非住宅10.02萬(wàn)，同比分別下降4、2、8，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給有所減少。112月的銷售面積為37.72萬(wàn)，其中住宅32.98萬(wàn)，非住宅4.64萬(wàn)，與去年同期相比分別下降7.3、5.8、18.5。供應(yīng)的增幅與需求的增幅均有所回落。雖然受04年可預(yù)售房屋面積減少的影響，市場(chǎng)實(shí)際交易量有所下降，但據(jù)上述的商品房住宅銷售總量高于核準(zhǔn)預(yù)售的面積，空置房屋進(jìn)一步消化的統(tǒng)計(jì)信息，表明市場(chǎng)對(duì)住宅的需求依然強(qiáng)勁，同時(shí)來(lái)自房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，05年新區(qū)樓盤(pán)銷售勢(shì)頭依然良好。2、市場(chǎng)消費(fèi)需求集中釋放，較快的價(jià)格上升引起市場(chǎng)較大反映04年05年，從實(shí)際銷售情況看，幾乎沒(méi)有不熱銷的項(xiàng)目，尤其是熱點(diǎn)片區(qū)，個(gè)

20、別樓盤(pán)登記到認(rèn)購(gòu)數(shù)量甚至高于實(shí)際供應(yīng)量一倍以上。從購(gòu)房者情況看，盡管多數(shù)是自住或投資出租，但仍有相當(dāng)一部分認(rèn)籌是出于炒房目的。在這種情況下，多數(shù)樓盤(pán)房?jī)r(jià)增幅迅速。永川房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了從來(lái)沒(méi)有過(guò)的旺銷態(tài)勢(shì)，但房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)同時(shí)也釋放出危險(xiǎn)的信號(hào)，有效需求可能因過(guò)快的價(jià)格上升反過(guò)來(lái)抑制需求。3、購(gòu)房區(qū)域發(fā)生變化從成交商品房住宅的分布區(qū)域看，開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)量占了全市商品房住宅開(kāi)發(fā)量的一半以上，開(kāi)發(fā)區(qū)逐漸取代老城區(qū)成為永川市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。由于規(guī)劃的不斷完善和環(huán)境質(zhì)量的不斷提高，開(kāi)發(fā)區(qū)以其較大的升值潛力和成熟的配套吸引了眾多的購(gòu)房者。4、商品住宅價(jià)格不斷小幅上漲，季節(jié)性增長(zhǎng)特點(diǎn)明顯綜觀04年商品房

21、市場(chǎng)，從住宅預(yù)售價(jià)格來(lái)看，永川市住宅均價(jià)為845元/，與03年同期的684元/相比增長(zhǎng)老23.5。從2004年以來(lái)各季度住宅價(jià)格看，房?jī)r(jià)的季節(jié)性波動(dòng)明顯，基本呈“13季度價(jià)位平緩，4季度價(jià)格攀升”到規(guī)律。而房?jī)r(jià)的上漲，是需求拉動(dòng)型和成本推動(dòng)型相結(jié)合、以需求拉動(dòng)型為主。永川市的諸多項(xiàng)目都選擇分期開(kāi)發(fā)，開(kāi)盤(pán)時(shí)定價(jià)偏低，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫和廣大消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量和配套的要求不斷增長(zhǎng)，后期新推樓盤(pán)時(shí)，周邊環(huán)境得到改善，裝修、交房標(biāo)準(zhǔn)提高，房?jī)r(jià)自然會(huì)“水漲船高”，如棠城家園、偉映帝琴、昌州城市花園等。另一方面土地成本增加、建安成本上升、交通環(huán)境改善等也是主要的成本推動(dòng)因素。5、商品房非住宅價(jià)格（主要

22、為店面）波動(dòng)明顯、差異大從非住宅預(yù)售價(jià)格來(lái)看，永川市全年非住宅均價(jià)為2565元/與去年同期相比下降了12.9，這是由供過(guò)于求導(dǎo)致的。由于老城區(qū)的舊城改造基本完成，購(gòu)房者的購(gòu)房區(qū)域不得不發(fā)生轉(zhuǎn)移，非住宅受地理位置和市場(chǎng)供求等因素的影響，價(jià)格下降明顯。非住宅商品用房銷售價(jià)格出現(xiàn)兩極分化。最高單價(jià)達(dá)到16000元/，最低價(jià)350元/。從銷售情況看，高價(jià)區(qū)位的非住宅銷售較好，中低價(jià)位區(qū)位銷售業(yè)績(jī)欠佳。商業(yè)價(jià)值高的口岸如名豪揚(yáng)子江酒店、渝西廣場(chǎng)康華樓等樓盤(pán)，價(jià)格高、旺銷，而一般的口岸價(jià)格較低、滯銷。根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，永川市的商業(yè)用房已出現(xiàn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，由此決定新盤(pán)必須具備高素質(zhì)才能在價(jià)格、銷售速度

23、上形成優(yōu)勢(shì)。6、外來(lái)購(gòu)房人群比例上升隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城市人口集聚及輻射帶動(dòng)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的增加。根據(jù)資料及調(diào)查顯示，在永川市區(qū)購(gòu)房者中，外來(lái)人口購(gòu)房占31，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)占29，永川市外占2。7、二手房交易大幅增長(zhǎng)，住房二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍2004年永川市共辦理二手房轉(zhuǎn)讓2748件，同比增長(zhǎng)26.3，建筑面積28.93，同比減少14，交易金額1.73億元，同比增長(zhǎng)69.9。交易件數(shù)和交易金額與去年同期相比均大幅增長(zhǎng)，銷售面積卻下降，表明小戶型房屋的比例加大。由于房?jī)r(jià)的上漲，購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重，而小戶型以其低總價(jià)、獨(dú)立空間、便于出租、收益快等特點(diǎn)深受投資者的青睞。市政府加大

24、了對(duì)房地產(chǎn)遺留問(wèn)題的解決力度，使大量的取得“兩證”的存量房進(jìn)入二手房市場(chǎng)。二手房市場(chǎng)的有力發(fā)展說(shuō)明居民改善居住條件的愿望強(qiáng)烈；城市居民二次置業(yè)持續(xù)保持較高水平，這部分消費(fèi)者對(duì)新建住宅產(chǎn)生較大的需求，成為增加新建及存量商品房需求的主要?jiǎng)恿ΑＫ摹?005年下半年永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)新區(qū)中心地段的集中開(kāi)發(fā)，土地資源的稀缺性、不可再生性決定了房?jī)r(jià)的合理上漲趨勢(shì)。而商品住房整體品質(zhì)的提高、建筑材料價(jià)格不斷提高，必然帶來(lái)建筑成本的增加。從這兩點(diǎn)來(lái)看，未來(lái)一、兩年內(nèi)永川房?jī)r(jià)的必然出現(xiàn)較大程度的上漲。結(jié)合永川市的城市消費(fèi)力水平、物價(jià)水平和人均收支水平，根據(jù)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和銷售情況，預(yù)計(jì)永川市下半年的房?jī)r(jià)在現(xiàn)有基

25、礎(chǔ)上維持平穩(wěn)上漲趨勢(shì)，并可能因?yàn)楦鳂潜P(pán)的集中上市而出現(xiàn)小幅波動(dòng)。1、有效需求的增加，高品質(zhì)樓盤(pán)的上市，促使房?jī)r(jià)持續(xù)上漲永川市主城區(qū)人口約26.2萬(wàn)，城區(qū)面積25平方公里。根據(jù)永川市大城市建設(shè)實(shí)施步驟，2005年底永川市主城區(qū)人口將達(dá)到30萬(wàn)人，城區(qū)面積達(dá)31平方公里。由于城市化進(jìn)程加快，外來(lái)人口和拆遷戶大量增加以及居民改善居住條件愿望和經(jīng)濟(jì)能力的同步增長(zhǎng)，勢(shì)必增加對(duì)住房的有效需求，而帝琴三期、金港明珠二期、華創(chuàng)、AC世紀(jì)城、學(xué)府美墅、竹映三清、渝西風(fēng)情街等規(guī)劃、品質(zhì)水平較高樓盤(pán)品質(zhì)的集中上市，將推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。2、商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，升幅趨緩隨著開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地的成本上升，建筑原材料價(jià)格上漲

26、，銀行貸款利息上跳，建筑規(guī)范要求提高等因素帶來(lái)的壓力將在0506年上市項(xiàng)目中逐步體現(xiàn)。這些因素將導(dǎo)致商品房成本上升，但在近期政府宏觀調(diào)控力度加大和消費(fèi)力、消費(fèi)人口、購(gòu)房者愈發(fā)理智等多重因素制導(dǎo)下，綜合房?jī)r(jià)將是合理的穩(wěn)步上揚(yáng)，增長(zhǎng)幅度同比不大可能出現(xiàn)上升，估計(jì)下半年房?jī)r(jià)漲幅將在48之間。3、二手房的價(jià)格將會(huì)有小幅提升隨著一手房市場(chǎng)的火熱，眾多把舊房子處理掉購(gòu)買新房的客群的產(chǎn)生，一、二手房之間較大的價(jià)格差、投資資金的進(jìn)入等方面的因素，直接帶動(dòng)二手房市場(chǎng)的升溫，目前已有重慶的二手房連鎖機(jī)構(gòu)開(kāi)拓永川市場(chǎng)，二手房的逐漸活躍，將帶動(dòng)價(jià)格上的上浮。4、總量商品房供應(yīng)繼續(xù)減少,新區(qū)供應(yīng)量增加2004年國(guó)家相關(guān)

27、部門(mén)先后出臺(tái)了土地、金融等一系列“緊收”政策，先是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)自由資金比例的提高，隨后是銀行的貸款難度加大，在規(guī)范市場(chǎng)、提高市場(chǎng)門(mén)檻、減緩固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)方面有明顯效果。2005年繼續(xù)實(shí)行從嚴(yán)從緊的建設(shè)用的供應(yīng)政策，“收緊地根”。由于土地供應(yīng)偏緊，土地開(kāi)發(fā)面積下降較多，商品房竣工面積、新開(kāi)工面積的減少，造成供應(yīng)總量繼續(xù)減少。但新區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)更加火熱，新增供應(yīng)量新區(qū)占大頭。五、5.12政策對(duì)永川房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響05年5月12日，國(guó)家建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)七部委聯(lián)合出具關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)的房產(chǎn)新政，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行更具體、多方位的調(diào)控，這些政策

28、的出臺(tái)馬上引起了國(guó)內(nèi)不少地方市場(chǎng)的強(qiáng)烈反映，上海房?jī)r(jià)應(yīng)聲而跌，多個(gè)市場(chǎng)成交量明顯萎縮，本小節(jié)對(duì)此政策對(duì)永川市場(chǎng)的影響，以及對(duì)本案影響進(jìn)行分析。1、加強(qiáng)一級(jí)市場(chǎng)的監(jiān)控力度?！凹哟髮?duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)?！边@就給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出更高的要求，要求開(kāi)發(fā)商有更好的市場(chǎng)判斷力，以及更專業(yè)的營(yíng)銷手法和營(yíng)銷隊(duì)伍，以在規(guī)定時(shí)間內(nèi)迅速實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目的順暢銷售，實(shí)現(xiàn)盈利。擊短線炒房行為。“自年月日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)

29、買普通住房超過(guò)年（含年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)年（含年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅?！睘榱擞行揭址?jī)r(jià)，防止房產(chǎn)泡沫化，國(guó)家運(yùn)用稅收手段打擊短線炒房者。此措施造成消費(fèi)者持幣觀望心理加重，造成整個(gè)市場(chǎng)交易行為的萎縮?？傮w不利于項(xiàng)目的推廣。也更要求開(kāi)發(fā)商要在產(chǎn)品和營(yíng)銷上下足功夫。從程序手段上打擊炒房行為?！敖股唐贩款A(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦

30、理房屋權(quán)屬登記手續(xù)?！苯钩促u樓花行為，對(duì)處于賣方市場(chǎng)、泡沫較大城市的虛高房?jī)r(jià)有明顯的抑制作用。對(duì)如永川之類三級(jí)市場(chǎng)影響不大，但對(duì)剛興起的房產(chǎn)投資市場(chǎng)會(huì)有明顯的打壓作用?？傊?，5.12房產(chǎn)新政對(duì)本地市場(chǎng)總體影響不大，但更規(guī)范化的政策措施，將使消費(fèi)者的購(gòu)買行為更加理性化，持幣觀購(gòu)的心理加重，對(duì)剛熱起來(lái)的市場(chǎng)溫度有一定的影響。同時(shí)也更要求開(kāi)發(fā)商注重產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品質(zhì)量以及營(yíng)銷手法的出新變化。六、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析由于近兩年永川城區(qū)的重新規(guī)劃和建設(shè)，新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成為城區(qū)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，因?yàn)橛邢冗M(jìn)完善的規(guī)劃，新區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模、品質(zhì)等各方面均有很大的提升，外地開(kāi)發(fā)商的參與投資，也帶來(lái)了各地房地產(chǎn)營(yíng)銷推

31、廣上的先進(jìn)做法，使新區(qū)成為了永川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的前沿陣地和先進(jìn)地區(qū)。通過(guò)對(duì)新區(qū)本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查，可以清楚了解市場(chǎng)上產(chǎn)品類型，各類類產(chǎn)品在市場(chǎng)上的反響，可以大體估算出未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)情況，可以歸納出為行之有效的營(yíng)銷方式手法，以及產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)的其他各類特征。根據(jù)這些重要的借鑒和判斷，使本案的營(yíng)銷推廣有的放矢，最大降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。偉映帝琴三期：御景豪苑開(kāi)發(fā)商：重慶市偉映實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)匯龍二轉(zhuǎn)盤(pán)（人民廣場(chǎng)西側(cè)）建筑及景觀設(shè)計(jì)：香港南普華泰建筑及景觀設(shè)計(jì)有限公司代理商：緯聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（重慶）有限公司廣告推廣：重慶質(zhì)因數(shù)總建筑面積：9萬(wàn)余平米，其中住宅5萬(wàn)余平米，商業(yè)3萬(wàn)余平米，車庫(kù)、

32、設(shè)備用房1萬(wàn)平米車位：258個(gè)建筑高度：84.6米綠化率：43主打廣告語(yǔ)：帝琴盛典，君臨天下電話：49810001 49810002三期2幢高層25層、2幢小高層19層，樓棟命名：新城麗舍、錦繡康庭、盛世皇庭、駿逸峰景、名邸映象、聚景雅筑、美域中央總戶數(shù)：502套 價(jià)格未定，預(yù)計(jì)1500元/戶型面積：82147，二房82.5，復(fù)式240 主力戶型：三房91120、四房135147 另：偉映帝琴一二期共517套，已售500套，二期價(jià)格范圍8001400元/，均價(jià)約1150元/,面積范圍90150；紅河麗景基本情況：總戶數(shù)：465；占地：66.1畝；總建：72998.48平米；公攤：9%13%；容

33、積率：2.91；建筑密度：30%；綠化率：35.5%，1萬(wàn)平米景觀中庭，商業(yè)2000平米電話： 49806666 49800666銷售情況：7棟小高層及多層（12層、6層），已銷售完220套，AB棟已售完，銷售率：50，其中90125銷售狀況最好，銷售率約為8595工程進(jìn)度：AB幢主體完工，內(nèi)部施工；CE幢在建；D幢封頂；中庭景觀和泳池施工。主打廣告語(yǔ)：生活，與自然交響 2005永川人文景觀建筑典范戶型面積：90150 面積配比：兩房9096 三房116146 四房140150主力戶型：兩房9096、三房120140均價(jià)：總體均價(jià)1250元/，目前多層1400元/，小高層1550元/ 層差：2

34、030元/；店面挑高5.2m金港明珠類型：花園洋房起價(jià)：1030元/平方米；均價(jià)：1220元/平方米項(xiàng)目位置：永川市紅河小區(qū)人民北路69號(hào)（中山中學(xué)對(duì)面）建筑類型：多層七層,高層售樓電話： 85353555 85353666銷售狀態(tài)：尾房開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2004年底開(kāi)發(fā)商：重慶裕達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：中國(guó)華西工程設(shè)計(jì)建筑總公司環(huán)境設(shè)計(jì)：重慶爽藝環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)有限公司物業(yè)管理：重慶裕達(dá)物業(yè)管理分公司施工進(jìn)度：已封頂綜合點(diǎn)評(píng)：位于永川市開(kāi)發(fā)區(qū)腹心地帶，通達(dá)四方，地段較好，東南面緊臨新建市政府辦公大樓；西南面鄰會(huì)展中心，永川匯龍中學(xué)，西北面臨永川中山中學(xué)。戶型面積：75250 主力戶型：三房、四房

35、 主力面積：126144總戶數(shù)：446套；已售：350套總體均價(jià)；1200元/，頂層復(fù)式均價(jià)：1380元/，建筑點(diǎn)評(píng)：建筑風(fēng)格采用典型的歐陸風(fēng)格三段式設(shè)計(jì)，底部為灰綠色、中部乳白色、頂層為赭紅色。以歐式的陽(yáng)光窗配以無(wú)色玻璃、現(xiàn)代風(fēng)格的弧形加寬陽(yáng)臺(tái)配以歐式鐵花欄桿形成外立面。整體布局采用分組團(tuán)圍合設(shè)計(jì)。主打廣告語(yǔ)：城市花園美宅AC世紀(jì)城電話：49838888 49839999項(xiàng)目地址：新區(qū)水景公園西南側(cè)投資商：重慶航大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司&上海同鳴房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)商：重慶同航置業(yè)有限公司建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海華東建筑設(shè)計(jì)院 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)：重慶宏興園林景觀有限公司物業(yè)管理：重慶歡樂(lè)谷物業(yè)管理有限公司代

36、理商：重慶萬(wàn)基地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣告設(shè)計(jì)：重慶水原廣告有限公司主打廣告語(yǔ)：全電梯城市公園社區(qū)建筑形態(tài)：2幢27層、3幢18層、2幢獨(dú)立商業(yè)體占地44畝，總建筑面積：近10萬(wàn)平米總戶數(shù)：620戶；商業(yè)店鋪：300間；寫(xiě)字間：10座價(jià)格未定，約7月份開(kāi)盤(pán)公攤約1520%戶型面積：一房4245、二房6568、三房9699、四房135140渝榮天之韻花園項(xiàng)目地址：匯龍大道二轉(zhuǎn)盤(pán)電話：61192888開(kāi)發(fā)商：重慶渝榮房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：重慶大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院建筑設(shè)計(jì)：重慶市大地建筑勘察設(shè)計(jì)院代理商：嘉鑫地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)廣告推廣：四川黑駿馬廣告物業(yè)管理：重慶渝榮房屋建設(shè)物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目定位：首席低

37、密度大型花園式智能化生態(tài)高檔住宅社區(qū)占地面積：177640；總用地面積：43700；總建筑面積：102090容積率：2.34；建筑密度：24.6；綠化率：38.7；車位：251個(gè)建筑結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu) 樓棟命名：帝景苑，下轄迎春閣、探春閣、惜春閣、醉春閣、持春閣、夏清閣、夏涼閣、秋香閣、秋水閣、秋月閣、秋風(fēng)閣店面42間，店面售價(jià)40005000元/，現(xiàn)已停售總戶數(shù)：242，已售140套均價(jià)：1400戶型面積：90150 公攤11面積配比：三房92148、四房150主力戶型：三房123136主打廣告語(yǔ)：回家，是度假的開(kāi)始潤(rùn)智至尊華庭項(xiàng)目地址：匯龍大道與人民大道交界處東北面開(kāi)發(fā)商：重慶潤(rùn)智建設(shè)開(kāi)發(fā)有限

38、公司&重慶渝西石油供應(yīng)有限公司建筑設(shè)計(jì)：中煤國(guó)際工程集團(tuán)重慶設(shè)計(jì)研究院景觀設(shè)計(jì)：重慶開(kāi)宜景觀設(shè)計(jì)建設(shè)有限公司代理商：重慶同濟(jì)置業(yè)顧問(wèn)有限公司電話：49899898 49891666一次性付款9.8折，按揭9.9折。用地面積：25949；建筑形態(tài)：10棟小高層、多層；小高層12層、多層7層，一層為商鋪總建筑面積：61275，其中地下車庫(kù)5229容積率：2.16；建筑密度：36；綠化率：64二房：67 78 83.9 89 90 93 114三房：118 119 136 156四房：143 147 149 150復(fù)式：197.6 201.6 228.8 主力戶型：二房、三房； 主力面積：8390,

39、115120總套數(shù)：390套，已銷售：230套。暢銷戶型：朝向、位置佳小戶型整體均價(jià)：15001600元/，價(jià)格范圍：13001760元/主打廣告詞：至上極品 天上人間龍海錦繡花園項(xiàng)目地址：匯龍大道一、二轉(zhuǎn)盤(pán)之間西側(cè)開(kāi)發(fā)商：重慶潤(rùn)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：重慶航天建筑設(shè)計(jì)院環(huán)境設(shè)計(jì)：重慶東森環(huán)境景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所用地面積：21901；建筑面積：45800；容積率:2.09；綠化率：約36戶型面積范圍：70150；主力面積：三房120左右2004年7月開(kāi)始銷售，已交房。一梯四戶，純多層，設(shè)地下停車位100個(gè)總套數(shù)：446套；已銷售350套整體均價(jià)1200元/左右，目前1400元/左右學(xué)府美墅項(xiàng)目

40、地址：匯龍大道三轉(zhuǎn)盤(pán)開(kāi)發(fā)商：重慶江山物業(yè)發(fā)展有限公司代理商：中潤(rùn)昌地產(chǎn)顧問(wèn)電話：49811222 49811555容積率：1.5；建筑密度：30建筑規(guī)劃：花園洋房（介于多層與聯(lián)排別墅之間的產(chǎn)品形態(tài)），板式結(jié)構(gòu)，全部南北朝向；磚混結(jié)構(gòu)；底層擁有獨(dú)立的私家庭院，從第二層起層層退臺(tái)，每層均有露臺(tái)而形成戶戶花園。戶型：每單元一層兩戶、一梯兩戶總戶數(shù)：一期310套均價(jià)：未推出，預(yù)計(jì)1600元/以上主打廣告語(yǔ)：洋房庭院世襲書(shū)香 大都市流行住房形態(tài)TOWNHOUSE 51洋房渝西風(fēng)情街中山大道，處于永川市的中心地段近10萬(wàn)平方米總面積，其中7萬(wàn)多方住宅,2萬(wàn)多方商業(yè)以強(qiáng)調(diào)“情趣化居家、休閑化生活”為主題的都

41、市景觀名邸項(xiàng)目咨詢階段電話:85386666板式結(jié)構(gòu)，一梯兩戶；入戶花園永豪適口香居項(xiàng)目處在連接小南門(mén)、騎龍街和中山路的強(qiáng)勢(shì)地段，地處渝西風(fēng)情街的龍頭。周邊商業(yè)成熟，社區(qū)配套完善，詳細(xì)配套有銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院、公交車站、紅星幼兒園、上游小學(xué)、北山中學(xué)等；項(xiàng)目地址：永川市大什字（香國(guó)茶園旁，位于渝西風(fēng)情街） 電話：85387200開(kāi)發(fā)商：重慶市永豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 策劃：重慶協(xié)創(chuàng)策劃公司建筑規(guī)劃：兩梯三戶、兩梯四戶，12層，1、2層為商場(chǎng)。一期總戶數(shù)：70戶型面積：98128；主力戶型：三房?jī)蓮d（含錯(cuò)層）均價(jià)：1200元/；銷售率：70主打廣告語(yǔ)：我生活由我選擇嘉信廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目地

42、址：渝西大道東段，未來(lái)汽車客運(yùn)站對(duì)面總戶數(shù)140套，已全部售完單間面積40平米和75平米，均價(jià)3500元/左右，精裝。后座部分店面（一樓）共35間剩余18間內(nèi)街門(mén)面：3000元/左右 汽車站對(duì)面71008600元/，非汽車站對(duì)面外圈5000元/左右昌州城市花園臨永川中醫(yī)院，南側(cè)木貨街，后靠永川中學(xué)，西近人民醫(yī)院及血亭子。項(xiàng)目地址：新開(kāi)發(fā)區(qū)和老城區(qū)的交界處，東依英井路開(kāi)發(fā)商：重慶呂州林杰房地產(chǎn)代理商：重慶敏杰房地產(chǎn)顧問(wèn)起價(jià)：1168元/平方米；均價(jià)：1368元/平方米占地面積：9.90萬(wàn)平米萬(wàn)平方米建筑面積：19.50萬(wàn)平米萬(wàn)平方米綠化率32.20；容積率1.97；車位：300個(gè)建筑類型：多層,

43、小高層。小高層住宅(11層)采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土短肢剪力墻或異性框架結(jié)構(gòu)。地下室：現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)。人防區(qū)為地下二層，5級(jí)人防。港都假日廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：永川火車站左側(cè)開(kāi)發(fā)商：港都房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商自銷建筑面積：一二期共15174，內(nèi)部設(shè)幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一期售完，二期尾盤(pán)均價(jià)10001100元/之間名豪揚(yáng)子江產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目地址：萱花路名豪購(gòu)物廣場(chǎng)左側(cè) 電話：49863790總投資1.5億元，總建筑面積3.8萬(wàn)平米，層高21層總戶數(shù)：282間，銷售率約為80目前剩余部分為總價(jià)25萬(wàn)以上大套間小結(jié)：新區(qū)現(xiàn)有樓盤(pán)存量總套數(shù)約為：2650套；已售完約：1890套；存量未售約：760套；截至明年初新區(qū)

44、推出樓盤(pán)項(xiàng)目有帝琴三期、金港明珠二期、華創(chuàng)、AC世紀(jì)城、學(xué)府美墅、竹映三清、渝西風(fēng)情街等，預(yù)計(jì)總銷售套數(shù)達(dá)到：4000套左右。另有長(zhǎng)運(yùn)花園、鳳凰城、善群等項(xiàng)目預(yù)計(jì)兩年內(nèi)啟動(dòng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年新區(qū)消化量為1500套，初步估計(jì)，上述樓盤(pán)總消化時(shí)間在3年以上。新區(qū)樓盤(pán)從多層向小高層和高層過(guò)渡，規(guī)劃超過(guò)18層建筑的樓盤(pán)有帝琴三期、AC世紀(jì)城、竹映三清，學(xué)府美墅則規(guī)劃高檔花園洋房，從品質(zhì)上看，這些樓盤(pán)所針對(duì)的消費(fèi)客群與本案相近，則高端消費(fèi)群的爭(zhēng)奪將趨于激烈。根據(jù)現(xiàn)有樓盤(pán)的營(yíng)銷及施工進(jìn)度，未來(lái)兩年內(nèi)新區(qū)將出現(xiàn)67個(gè)300500戶左右的中型社區(qū)，中心開(kāi)發(fā)區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到34萬(wàn)人的規(guī)模，人口聚集度加大，商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境

45、將有明顯改觀。預(yù)計(jì)中、小型賣場(chǎng)將逐步出現(xiàn)。目前帝琴三期、AC世紀(jì)城、學(xué)府美墅等項(xiàng)目均在進(jìn)行價(jià)格上的定位，等待、判斷合適的入市機(jī)會(huì)，這些項(xiàng)目的入市必將拉動(dòng)新一輪價(jià)格上漲。七、市場(chǎng)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣及需求調(diào)查區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的單體特征是分散的、個(gè)別的、鮮明的，然而聚沙成塔，把這些星散的特征收集起來(lái)，通過(guò)科學(xué)的歸納和分析，便可以對(duì)消費(fèi)者的大體消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)需求進(jìn)行判斷，通徹地了解區(qū)域市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的要求，更有針對(duì)性地進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和目標(biāo)營(yíng)銷。為深入地了解區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，本次市場(chǎng)調(diào)查進(jìn)行了大規(guī)模的消費(fèi)者訪問(wèn)，主要以現(xiàn)場(chǎng)投放“消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷”的形式結(jié)合高價(jià)值目標(biāo)上門(mén)訪問(wèn)的形式進(jìn)行。樣本采集范圍：勝利路、萱花路

46、、文曲路、渝西大道、渝西廣場(chǎng)、大南門(mén)、萬(wàn)金路、中山大道、上門(mén) 樣本采集對(duì)象：政府工作人員、事業(yè)單位員工、個(gè)體經(jīng)商戶（占大部分：包括有手機(jī)、煙酒、醫(yī)藥器械、化妝品、數(shù)碼快印、鞋服、布藝、建材、鐘表、網(wǎng)吧、印刷、售樓等行業(yè)）樣本數(shù)：發(fā)放150份，有效統(tǒng)計(jì)樣本約140份。消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)需求情況1在現(xiàn)有住房面積上，統(tǒng)計(jì)項(xiàng)上各個(gè)均有分布，但可以很明顯看到，80120為目前最普遍的居民住房面積，而此部分居民中的富裕者若有換房需要，則傾向于同等面積以上的住房。2.打算何時(shí)置業(yè)，可反映未來(lái)一段時(shí)間居民消費(fèi)熱情和消費(fèi)心理預(yù)期，反映當(dāng)前房地產(chǎn)的熱度。調(diào)查中有一些受訪者表示是剛置業(yè)完畢，以下圖表顯示選擇近期置業(yè)的消

47、費(fèi)者的數(shù)量，說(shuō)明近期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍較為旺盛。3選擇購(gòu)房區(qū)域，新區(qū)以較大的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先舊區(qū)，說(shuō)明市政建設(shè)更為宏偉、完善的新區(qū)的確具備較大吸引力。4消費(fèi)者購(gòu)房目的，反映市場(chǎng)主流需要，同時(shí)反映房地產(chǎn)投資比例。此調(diào)查顯示永川消費(fèi)者購(gòu)房仍以滿足居住需要為主，同時(shí)也出現(xiàn)了部分地產(chǎn)投資者，選擇購(gòu)房目的同時(shí)有二項(xiàng)重疊的部分。5消費(fèi)者可以接受的房產(chǎn)單價(jià)方面，反映消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期以及實(shí)際可以承受的房?jī)r(jià)水平，了解各個(gè)層次消費(fèi)者的分布水平。以下圖表顯示，以1000元/為分界線，永川消費(fèi)群集中分布兩端，高端房產(chǎn)有一定的消費(fèi)群落。6在付款方式上，選擇一次性、分期和按揭的約各半，消費(fèi)觀念正處于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變中。7.對(duì)住

48、房單位面積的需求上，本地消費(fèi)者仍傾向較大的面積，反映其幾代同堂的居住結(jié)構(gòu)仍較為普遍，但房?jī)r(jià)的攀升及家庭結(jié)構(gòu)的小型化趨勢(shì)，也引發(fā)了小戶型的需求。8.戶型需求上，三室一廳和三室二廳為消費(fèi)者接受程度最高，反映主流消費(fèi)者的普遍消費(fèi)需求，同時(shí)，二房和四房需求量的相比三房有所減少；消費(fèi)者普遍能接受錯(cuò)式戶型。9對(duì)購(gòu)房地點(diǎn)的影響上，交通和區(qū)域發(fā)展前景占最大比例，說(shuō)明追求生活的便利性，以及房產(chǎn)的保值、升值是人們普遍關(guān)心的因素，另外，關(guān)心孩子教育、對(duì)價(jià)格敏感度都是選擇購(gòu)房地點(diǎn)的重要因素。10在樓盤(pán)選擇上，小區(qū)環(huán)境、戶型格局、小區(qū)物業(yè)都是最重要影響因素，說(shuō)明消費(fèi)者越來(lái)越注重樓盤(pán)的整體品質(zhì)，關(guān)心的是關(guān)系到居住舒適性的

49、確實(shí)因素。對(duì)“錦上添花”的會(huì)所等不熟悉的東西要求不高。11.購(gòu)房信息來(lái)源方面，通過(guò)房交會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、街頭宣傳單和親友口碑流傳的最多，反映出小城市的營(yíng)銷手段特色。12新區(qū)商業(yè)認(rèn)同度，反映消費(fèi)者對(duì)新區(qū)商業(yè)的信心，調(diào)查顯示多數(shù)消費(fèi)者新區(qū)商業(yè)最佳進(jìn)入時(shí)期在2年以后。13.新區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上，鞋服和餐飲占大頭，顯然關(guān)系人們“吃”、“穿”的兩大行業(yè)仍是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的最理想選擇。 第二部分：“竹映三清”項(xiàng)目概況一、地理位置本案位于永川市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的中央片區(qū)，地處人民南路與人民西路交匯處。北側(cè)為人民廣場(chǎng)，西北向是帝琴花園，東北面為華創(chuàng)步行街，西側(cè)左方緊靠武裝部、長(zhǎng)運(yùn)花園，西南與人民醫(yī)院接壤，東南向?yàn)锳C世紀(jì)城

50、?？傮w而言，地理位置較為優(yōu)越、市政配套條件較為成熟。二、項(xiàng)目規(guī)劃及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、規(guī)劃限制條件容積率：小于4.0；建筑密度：限制在40左右；綠化率：限制在35以上2、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃用地面積46402.5基地面積37784總建筑面積149416.3其中1住宅面積126151.42商場(chǎng)面積214403會(huì)所面積1824.9容積率3.95覆蓋率41.5綠化率41.5地上停車位27輛總戶數(shù)910戶地下停車位311輛建筑形態(tài)均為高層，其中3幢21層、2幢26層、2幢29層（復(fù)式）。三、項(xiàng)目區(qū)域狀況分析1、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)狀分析（1）、開(kāi)發(fā)區(qū)地理位置說(shuō)明永川市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積13.6平方公里，目

51、前已建成新區(qū)面積3.6平方公里，形成精細(xì)化加工區(qū)、機(jī)械加工區(qū)和高新科技三大工業(yè)區(qū)。位于永川舊城區(qū)東面，地處成渝高速公路、成渝鐵路、成渝公路交匯處，為黃金動(dòng)脈節(jié)點(diǎn)之一。距離重慶市區(qū)64公里、成都280公里、長(zhǎng)江深水港碼頭35公里、重慶江北機(jī)場(chǎng)90公里，交通便利，地段優(yōu)勢(shì)明顯。（2）、開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)交通設(shè)施說(shuō)明區(qū)內(nèi)主要有匯龍大道、望城北路、紅河南路、渝西大道、人民大道、昌州大道、星光大道、石松大道、學(xué)府大道、人民東路等主要干道。已建成8.5平方公里的新區(qū)道路骨架和“五縱五橫”的道路交通網(wǎng)絡(luò)。（3）、開(kāi)發(fā)區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r簡(jiǎn)析2002年伊始，隨著政府領(lǐng)導(dǎo)班子的換屆、外部硬件設(shè)施的改善，開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)始了迅猛發(fā)展

52、。永川的財(cái)政收入僅每年3個(gè)多億，而新區(qū)人民廣場(chǎng)、水體公園、體育公園等大型市政工程花費(fèi)8個(gè)多億，每年的財(cái)政均入不敷出。招商引資作為政府的慣用手段，在逐漸改變永川產(chǎn)業(yè)格局。政府目前以虧損狀態(tài)進(jìn)行招商引資，前期花費(fèi)巨資斥入公共配套建設(shè)，在今后幾年內(nèi)將能吸引更多的社會(huì)資金流入永川。2004年實(shí)際招商引資工作并不盡人意，“茶博會(huì)”前期花費(fèi)較大，實(shí)際上吸引投資資金沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。而2004年上繳利稅達(dá)1000萬(wàn)元的企業(yè)僅兩家。前期政府的投資已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出成效，雖然成效較為緩慢。2003年經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)總產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值得1/8，財(cái)政收入達(dá)到1200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)區(qū)已成為永川全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)

53、。而整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，又將使得政府對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)日益重視，各項(xiàng)市政配套將迅速到位并完善，對(duì)于位處開(kāi)發(fā)區(qū)中心地段的本案而言，具有提高硬件設(shè)施的重要意義。2、區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)展望永川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)定位為永川的新城區(qū)和未來(lái)的行政、商務(wù)中心。開(kāi)發(fā)區(qū)作為永川大城市發(fā)展規(guī)劃的支點(diǎn)和工業(yè)高新技術(shù)發(fā)展的立足點(diǎn)，在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的住宅、商業(yè)而言，是永川城市發(fā)展的熱土和重心，是一個(gè)巨大的金礦，具備強(qiáng)勁的開(kāi)發(fā)潛力。開(kāi)發(fā)區(qū)順應(yīng)政府的定位，將分為以下幾個(gè)發(fā)展趨勢(shì)：（1）、文化教育中心CCD（中央文化區(qū)）渝西學(xué)院新校區(qū)、廣播電視大學(xué)、中山中學(xué)、匯龍小學(xué)、臥龍小學(xué)分布于開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，新城區(qū)成為永川教育規(guī)模最大、技術(shù)含

54、量最高、文化氣氛最濃厚、科技信息最發(fā)達(dá)的文化教育中心，為開(kāi)發(fā)區(qū)帶來(lái)了較大的人流、物流，形成住宅和商業(yè)的市場(chǎng)切入點(diǎn)。（2）、行政金融商務(wù)中心 CBD（中央商務(wù)區(qū)）隨著永川市政府大樓的搬遷，行政中心開(kāi)始轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)區(qū)。市公安局、民政局、技監(jiān)局、交警大隊(duì)、供電局、醫(yī)院等辦公樓陸續(xù)落成遷入，以市政府為圓心的行政中心已經(jīng)形成，行政中心的地位已經(jīng)不可撼動(dòng)。市府制定的工業(yè)強(qiáng)市政策，加快了區(qū)域工業(yè)的發(fā)展，工業(yè)成為永川主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。與之配套的第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)必然隨著第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)而興盛。伴隨各個(gè)樓盤(pán)的興起，商業(yè)繁榮圈開(kāi)始嶄露頭角；而各大銀行的相繼進(jìn)駐，代表著金融體系的擴(kuò)容和完備；郵政局、電信局、移動(dòng)通信、聯(lián)通等

55、信息產(chǎn)業(yè)，則帶來(lái)了完善的信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)系統(tǒng)；永川客運(yùn)中心的投資動(dòng)工，提供了有力的交通運(yùn)輸保障。金融商務(wù)中心的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。（3）、高檔住宅區(qū) CLD（中央居住區(qū)）永川目前土地投放量最大的是經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，其土地拍賣價(jià)格相對(duì)便宜，加之政策優(yōu)惠措施，以及永川相對(duì)低廉的造價(jià)成本，吸引了眾多開(kāi)發(fā)商斥入巨資。隨著永川經(jīng)濟(jì)總量的增加、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整優(yōu)化和城市化進(jìn)程的加速，新城區(qū)開(kāi)始與老城區(qū)分庭抗禮，大批高收入家庭和各業(yè)態(tài)商業(yè)類型都在逐步向開(kāi)發(fā)區(qū)遷移。未來(lái)的開(kāi)發(fā)區(qū)將成為土地收益最大、樓盤(pán)素質(zhì)最高、基礎(chǔ)配套最完善的居住集中區(qū)域。第三部分：SWOT分析一、S項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)屬于永川市新城市規(guī)劃

56、中的CBD、CLD、CCD，具有得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。本案地處開(kāi)發(fā)區(qū)中央，緊鄰人民廣場(chǎng)，靠近城市中軸線，地段位置較為優(yōu)越，升值潛力巨大；市政公共配套建設(shè)優(yōu)勢(shì)、景觀優(yōu)勢(shì)。人民廣場(chǎng)占地約5萬(wàn)平米，綠化面積約1萬(wàn)平米，分為茶文化區(qū)、竹文化區(qū)、成人休閑區(qū)和兒童娛樂(lè)區(qū)四大區(qū)域的綠色生態(tài)休閑廣場(chǎng)，成為永川獨(dú)一無(wú)二的城市景觀資源。而正在建設(shè)的水體公園分為水上游樂(lè)區(qū)、觀賞區(qū)等，距離本案僅1分鐘路程。豐富而又宏偉的水系休閑景觀資源，是本項(xiàng)目最大的外在可用優(yōu)勢(shì)，是一個(gè)免費(fèi)的重要的賣點(diǎn)，對(duì)消費(fèi)者具有強(qiáng)大的吸引力；教育配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)。距離渝西學(xué)院新校區(qū)約700米，步行約8分鐘；距匯龍小學(xué)約1100米，步行約12分鐘；距中

57、山中學(xué)約1300米，步行約14分鐘；距臥龍小學(xué)約1100米，步行約12分鐘；樓盤(pán)規(guī)劃品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃布局緊扣“生態(tài)建筑”的概念，3幢21層、2幢26層、2幢29層形成圍合式組團(tuán)，在建筑風(fēng)格上設(shè)計(jì)成一種宏偉而又亮麗的現(xiàn)代感；道路系統(tǒng)以環(huán)狀為框架并利用小區(qū)步行道串聯(lián)各組團(tuán)景觀，實(shí)現(xiàn)了完全意義上的人車分流；并有會(huì)所、規(guī)劃合理的商場(chǎng)及門(mén)面。高起點(diǎn)的規(guī)劃，直接塑造了“永川第一盤(pán)”的堅(jiān)固形象；二、W項(xiàng)目劣勢(shì)本案位于帝琴花園、AC世紀(jì)城、華創(chuàng)步行街等項(xiàng)目包圍中，周邊項(xiàng)目數(shù)量多且品質(zhì)較好，對(duì)本案的規(guī)劃、銷售都存在威脅；20042005年4月止，永川市全市安置房已建面積達(dá)134700，共1372套?，F(xiàn)擬再增加65

58、880，計(jì)732套。安置房將會(huì)帶走一部分客流、現(xiàn)金流，其低廉的價(jià)格將對(duì)本案產(chǎn)生一定的銷售抗力；周邊項(xiàng)目鳳凰城、長(zhǎng)運(yùn)花園、天秀景地、俊祥等項(xiàng)目已立項(xiàng)，規(guī)劃尚未出臺(tái)，對(duì)本案具有相當(dāng)大的潛在威脅；周邊缺少正規(guī)的、規(guī)模化的菜市場(chǎng)、超市、餐飲、休閑、娛樂(lè)等生活基礎(chǔ)配套，生活不便捷；開(kāi)發(fā)區(qū)常駐人口少，人氣不旺盛，要形成濃厚的商業(yè)氛圍還需要至少23年時(shí)間，將影響消費(fèi)者對(duì)本案商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)熱情和購(gòu)買欲望；項(xiàng)目西南側(cè)即將新建的人民醫(yī)院門(mén)診部大樓和北側(cè)已經(jīng)建成的人民武裝部大樓，在一定程度上破壞了整個(gè)地塊的協(xié)調(diào)性，容易與本案產(chǎn)生突兀的感覺(jué)。2萬(wàn)余平米的商業(yè)面積，在整個(gè)新區(qū)來(lái)說(shuō)都屬于大規(guī)模性商業(yè)開(kāi)發(fā)。巨大的體量與市場(chǎng)

59、實(shí)際空缺產(chǎn)生供給矛盾，是本案一個(gè)重大劣勢(shì)；從入市時(shí)間看，帝琴花園三期已進(jìn)入熱銷期；華創(chuàng)步行街已完成規(guī)劃審批并開(kāi)工；AC世紀(jì)城已開(kāi)工興建；而本案剛進(jìn)入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。在今后的銷售過(guò)程中，上述項(xiàng)目已占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)，將分流部分中高端消費(fèi)者；三、O項(xiàng)目機(jī)會(huì)根據(jù)永川大城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，2005年底城區(qū)人口將達(dá)到30萬(wàn)，城區(qū)面積將達(dá)到31平方公里。由于城市化進(jìn)程加快，外來(lái)人口的增加、拆遷戶大量增加、居民改善居住條件欲望的高漲、人均收入水平的增長(zhǎng)（2004年城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá)8300元），勢(shì)必增加對(duì)住房的有效需求，需求直接影響產(chǎn)品的供應(yīng)，這是大環(huán)境下最有機(jī)會(huì)的市場(chǎng)切入點(diǎn)；從04年05年上半年永川市成交商品

60、房住宅的分布區(qū)域看，開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)量占了全市商品房住宅開(kāi)發(fā)量的一半以上，由于規(guī)劃的完善和房屋品質(zhì)的提高，開(kāi)發(fā)區(qū)以其較大的升值潛力和成熟的配套吸引了眾多的購(gòu)房者。先期的各大樓盤(pán)已經(jīng)把開(kāi)發(fā)區(qū)地塊炒熱，為本案的入市創(chuàng)造了地塊高價(jià)值優(yōu)勢(shì)；目前永川房地產(chǎn)市場(chǎng)中端產(chǎn)品供大于求，去化速度較慢；高端產(chǎn)品少，整體趨勢(shì)呈熱銷、供不應(yīng)求狀態(tài)。本案的高檔住宅規(guī)劃定位，能夠符合市場(chǎng)實(shí)際需求，避開(kāi)在中端產(chǎn)品市場(chǎng)上的激烈競(jìng)爭(zhēng)；根據(jù)永川大城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，2005年底城區(qū)人口將達(dá)到30萬(wàn)，城區(qū)面積將達(dá)到31平方公里。這將帶來(lái)更大的市場(chǎng)需求，直接與本案的供給呈平衡狀態(tài)；新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的大手筆規(guī)劃和大量開(kāi)發(fā)，市府大樓、人民廣場(chǎng)的