2021一季度中國寫字樓租金指數(shù)研究報告

1、根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查 數(shù)據(jù)，2021 年一季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為 4.76 元/平方米?天，環(huán)比上漲0.02% 。從商圈來看，一季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占 57.5%, 較上季度增加 38.8 個百分 點：租金環(huán)比下跌的商圈占41.3%,較上季度減少28.8個百分點；1.3%的商圈租金環(huán)比持平，較上季皮減少10.0個百分點。從市場環(huán)境來看，進入一季皮以來，受 2020 年同期基數(shù)校低等因素影響，主要經(jīng)濟指標同 比增速較高； 扣除基數(shù)影響，主要經(jīng)濟指標增妙平穩(wěn)。從三大需求來看，出口較快增長， 投資和 消費穗步恢復(fù)。

2、 2024 年仁 2 月，我國社會消費島零隹總額實現(xiàn)69737 億元，同比增長33.8%, 比 2019 年 1-2 月增長 6.4%,兩年平均增長3.2%全國 1-2 月固定資產(chǎn)投許 （不含農(nóng)戶） 為 45236 億元， 同比增長 35.0%,比 2019 年仁 2 月增長 3.5%,兩年平均增速為 1.7% ： 其中房地 產(chǎn)開發(fā)投資增長38.3%,兩年平均增長7.6% 。貨物進出口總額實現(xiàn)54418 億元，同比增長32.2% ： 進出口相抵，貿(mào)易順差 6759 億元，貿(mào)易結(jié)構(gòu)改善。從服務(wù)業(yè)運行悄況來看， 2021 年月服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比增長31.1% ，比 2019 年2月 增長 14.1

3、% ，兩年平均增長6.8%。隨看疫悄防控成果鞏固，服務(wù)業(yè)加快恢復(fù)，3 月，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)為 55.2%,為近期校高水平。整體來看，進入一季度以來，國內(nèi)經(jīng)濟繼續(xù)保持恢復(fù)性增長，積極因素繼續(xù)增多。寫字樓租賃市場活躍殘隨經(jīng)濟恢復(fù)有所提升，需求有序釋放，季內(nèi)租金環(huán)比微幅上漲。分城市等級來看，一線城市寫字樓租金環(huán)比微幅上漲，二線城市環(huán)比微幅下趺。1、寫字樓租金變動情況根據(jù)全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)才/ 2021年一季皮，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平環(huán)比微幅上漲0.02%, 平均租金為 4.76 元/ 平方米?天。2021 年一季度，一線城市中， 63.9% 的商圈寫字樓租金

4、環(huán)比上漲， 36.1% 的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。具體來看，一線城市 36 個主要商圈中，上海漕河涇、上海南京西路、上海五角場等23 個商圈寫字樓租金環(huán)比上漲：廣州環(huán)市東、北京燕莎、北京科技園區(qū)等13 個商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。2021 年一季度，二線城市中， 52.3% 的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲， 45.5% 的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，2.3%的商困環(huán)比持平。11個城市44個主要商圈中，長沙樣本商圈寫字樓租會環(huán)比均上漲：天津 . 南昌樣本商圈寫字樓租金環(huán)比均下跌：其他城市樣本商圈寫字樓租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)。2、租金漲趺幅較大的商圈圖：2021年一季度寫字樓租金環(huán)比漲趺冷校大的商圈5%天津華苑商圈

5、天津舌樓街商圈南京奧體商 ， 倨 181廣州環(huán)市東商B扶比 北京燕莎商圈野口環(huán) 紅?t灘中心區(qū)商圈北O(jiān) 京營園區(qū)商圈匕海虹一 橋商圈蘇州湖西商H 上海中山公園商B廣 州S洲商圈深招刖海ifs 麗圈北棗BD圈 上海張江商圈成都東 大街商圈上制五角場 商帽蘇州獅山商圈族 州湖東商帕上海重寸西 路商圈匕海酒河涇商 圈平均機金（左）Y-環(huán)比漲俯（右）-4-5%數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)庫？寫字樓版2021年一季度，受益于服務(wù)業(yè)以及消費市場的快速回復(fù)， TMT產(chǎn)業(yè).零售業(yè).專業(yè)服務(wù)業(yè) 等服務(wù) 業(yè)產(chǎn)業(yè)對寫字樓需求加速釋放，帶動此類企業(yè)較為集中的商圈寫字樓租金回升。在寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈中，上海漕河涇

6、商圈漲幅最大，為 0.95%；上海南京西路.蘇州湖東.蘇州 狎山等11個商圈 漲幅亦在0.5% （含）以上：?？趪d.深圳地王等25個商圈漲幅在0.1%-0.5%之間；深圳后海.重慶 解放碑、重慶觀音橋等9個商圈漲幅在0.1%以內(nèi)，基本保持平穩(wěn)。2021年一季度，寫字摟市場加速分化，硬件設(shè)施較好.價格相對較低的新興商圈持續(xù)吸收周 邊外 溢需求，部分樓齡相對較長的次核心商圈寫字樓市場恢復(fù)較慢：同時，交制于世界經(jīng)濟形芬的不確定性，部分外資企業(yè)較多的商圈寫字樓需求亦有所減弱。在寫字樓租金環(huán)比下趺的商圈中，天津華苑商圈趺幅最大，為1.51%：天津小白樓、南京奧體等9個商圈跌幅亦在1.0%以上； 州錢江

7、世紀城、廣 州北京路、天津友誼路等23個商圈跌幅在1.0%以內(nèi)。3、租金運行趨勢研判從市場表現(xiàn)看，2021年一季度，國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)恢復(fù)，部分行業(yè)表現(xiàn)出較高的崇氣水平，推動寫字樓市場?？旎謴?fù)。從需求端來看，寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的15個重點城市市場活躍度有所提 升，需求有序釋放，除新增需求外，部分自年前已有租賃意向的企業(yè)亦于一季皮成交：在加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、加快數(shù)字化發(fā)展和促進國內(nèi)國際雙懦環(huán)的背景下，TMT、零售貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)業(yè)、金淞業(yè)等相關(guān)行業(yè)企業(yè)對寫字摟需求進一步增加，這種趨勢在一線城市體現(xiàn)得較為明顯。從供應(yīng)端來看，經(jīng)濟復(fù)蘇疊加且年內(nèi)將有更多項目陸續(xù)入市,疫情防控持續(xù)顯效，部分因疫情而延遲入市的項

8、目于一季皮交付使用, 形成供應(yīng)小高峰。從租金表現(xiàn)來看，2021年一季度寫字樓租金指數(shù)市場是監(jiān)測的全國 15 個重點城市寫字樓平均租金環(huán)比基本平穩(wěn)，但由于市場整體仍呈供大于求態(tài)妙， 否迎來“觸底反彈”機遇尚待觀察。供應(yīng)方面， 2021 年月，寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國 15 個重點城市辦公樓新開工面積共計 223.4萬平方來，受 2020 年同期懇數(shù)較低影響，同比增長較快，增幅達56.5% ： 但與 2019 年 同期相比，仍下降 41.0%o 分城市等級來看，一線城市辦公樓新開工面積為 96.3 萬平方米，校2020 年同期增長32.8%, 較 2019 年同期小幅下降9.4% ： 二線城市辦公

9、樓新開工面積為 127.2 萬平方米，較2020 年同期增長 80.9%, 較 2019 年同期下降53.3% 。整體來看，本季度一線城市寫字樓市場恢復(fù)情況優(yōu)于二線城市，帶動開發(fā)企業(yè)在一線. 城市開工積極性更快提升。2021 年月，寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國 15 個重點城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積共計1061.8 萬平方米，同比增長16.7% ： 其中一線城市成交面積為 195.0 萬平方米，同比下降35.0% ： 二線城市成交面積為 866.8 萬平方來，同比增長42.1% 。整體來看，部分因疫情原因延遲入市的項目將在2021 年集中入市，年內(nèi)寫字摟市場將迎來供應(yīng)小高埠。但由于辦公樓新開工面

10、積仍未恢復(fù)至疫情前水平，未來2? 3 年，寫字樓租金指數(shù)監(jiān) 測的全國 15 個重點城市辦公樓供應(yīng)或?qū)⒂行》陆?。需求方面，進入一季度后，國內(nèi)經(jīng)濟保持恢復(fù)性增長，投資. 消費穩(wěn)步恢復(fù)，出口增長較快， 尤其是作為寫字摟市場需求主力的服務(wù)業(yè)加快恢復(fù)，增妙良好。 2021 年 3 月，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)回升至55% 以上較高水平： 鐵路運輸、 航空運輸、 電信廣播電視衛(wèi)星傳輸服務(wù)、 互聯(lián)網(wǎng)軟件及信息技術(shù)服務(wù)、貨幣金獨服務(wù)等行業(yè)商務(wù)活動指數(shù)運行在60.0% 以上高位景氣水平，業(yè)務(wù)總量增 長較快：受年初局部疫情影響校大的住宿.租賃及商務(wù)服務(wù)、居民服務(wù)等行業(yè)商務(wù)活動指數(shù)回升至景氣區(qū)間，行業(yè)經(jīng)營狀況明顯改善。

11、從市場預(yù)期看，服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)活動預(yù)期指數(shù)為 62.9%, 連續(xù) 兩個月位于 60.0% 以上高位錄氣區(qū)間，表明服務(wù)業(yè)企業(yè)對近期市場發(fā)展持續(xù)看好。服務(wù)業(yè)的加快恢復(fù)亦帶動寫字樓市場需求有序釋放。從租戶結(jié)構(gòu)來看，一季度， TMT 依舊是寫字樓租賃市場需求主力，但占比較2020 年四季度 有所下薜：受益于消費市場的快速恢復(fù)，本季皮家售業(yè)企業(yè)寫字樓租賃需求顯著增長，專業(yè)服務(wù)業(yè) . 房地產(chǎn)業(yè)需求亦進一步恢復(fù)。從租賃類型來看，一季度仍以概迂和新設(shè)立企業(yè)居多；從企業(yè) 類型來看，內(nèi)查企業(yè)仍為主力。展望未來，宏觀環(huán)境方面， 2020 年中國 GDP 增速為 2.3%, 成為全球唯一保持正增長的主要經(jīng)濟體，主要經(jīng)濟指標

12、繼續(xù)延續(xù)去年持續(xù)復(fù)蘇態(tài)妙。政炙方面， 2021 年一季度，國家出臺相關(guān) 政策推動經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展，例如 1 月中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的建設(shè)高標準市場體 系行動方案，出臺有序擴大服務(wù)業(yè)市場開放，改善提升市場環(huán)境與質(zhì)量等方面措施，加快構(gòu)建以 國內(nèi)大彼環(huán)為主體.國內(nèi)國際雙懦環(huán)相互促進的新發(fā)展格局。一季皮，外部不確定性因素對寫字樓市場的沖擊減弱，各項積極因素推動寫字摟市場需求持續(xù)恢復(fù)，租金保持平穩(wěn)。經(jīng)濟形豹的變化加速了寫字摟市場的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，史多租戶開始關(guān)注辦公場地的使用靈活性，拎包入住的需求持續(xù)增強，相應(yīng)部分業(yè)主積極采用靈活租賃、智慧物業(yè)及增 值服務(wù)等策略來滿足租戶日益多元化的辦公需求。但由于年內(nèi)將迎來較多新增供應(yīng)，供大于求態(tài)勢整體并未得到有效緩解，部分城市仍將面臨去化壓力，寫字樓市場全面迎來“觸底反彈”尚需 時間，短期來看，寫字樓租金仍將保持目前的平穗態(tài)妙?！笆奈濉逼陂g，科技創(chuàng)新被提到越來越重要的地位，一線城市及杭州 . 成都、 重慶、 式漢 等核心二線城市將加快建設(shè)科技創(chuàng)新中心，為未來寫字樓市場的發(fā)展提供了較大增長空間，帶動 寫字樓市場持續(xù)復(fù)蘇。同時，在資產(chǎn)證券化方面，以辦公物業(yè)為底層資產(chǎn)的 CMBS/CMBN. 類 REITs 規(guī)摸逐年擴大。 2020 年，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行以辦公物業(yè)類REITs 產(chǎn)品和 CMBS/CMBN 產(chǎn)品金額共計 23