萬科企業(yè)股份有限公司環(huán)境分析報告

1、萬科企業(yè)股份有限公司環(huán)境分析報告XXX2013、11、08外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析萬科企業(yè)股份有限公司環(huán)境報告分析行業(yè)競爭主要力量競爭反應(yīng)總況環(huán)境監(jiān)與預(yù)測萬科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析壹貳叁在競爭對手中爭取有利位置顧客的討價還價能力新加入者的威脅替代品或服務(wù)的威脅供應(yīng)商的討價還價能力行業(yè)競爭主要力量萬科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析壹行業(yè)競爭主要力量在競爭對手中爭取有利位置下列幾家企業(yè)構(gòu)成了行業(yè)的主要競爭對手：綠地集團(tuán)、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)、綠城中國、碧桂園等，如右表。企業(yè)銷售金額（億元）銷售面積（萬平方米）金額排名面積排名萬科地產(chǎn)141811298.82綠地集團(tuán)107821

2、180.03保利地產(chǎn)10183898.94中海地產(chǎn)9354746.76恒大地產(chǎn)92351536.01萬達(dá)集團(tuán)9056738.77綠城中國5107260.018（1）綠地與保利借助高周轉(zhuǎn)運(yùn)營模式，兩家企業(yè)今年均實(shí)現(xiàn)業(yè)績突破，房企千億軍團(tuán)中再添兩名新成員。綠地集團(tuán)金額榜上升至第二，面積榜位列第三，勢頭正猛，今年在一線城市拿下多個核心地塊，增強(qiáng)重點(diǎn)城市競爭力。保利保持高速周轉(zhuǎn)的同時，加強(qiáng)了一二線城市的投資力度。（2）恒大2012年全年銷售額達(dá)到923億元，體現(xiàn)出企業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張到求穩(wěn)做強(qiáng)的改變。（3）中海的項(xiàng)目一向以高品質(zhì)示人，加上合理的項(xiàng)目定價，緊貼客戶心理預(yù)期的銷售節(jié)奏把控。一幾大房地產(chǎn)企業(yè)的銷售

3、情況壹在競爭對手中爭取有利位置下列幾家企業(yè)構(gòu)成了行業(yè)的主要競爭對手：綠地集團(tuán)、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)、綠城中國、碧桂園等，如右表。（4）從上市房企銷售集中度來看，2012年全國TOP10企業(yè)市場份額達(dá)到12.46%，較2011年上升了2.03個百分點(diǎn)， TOP20企業(yè)相較去年，有2.77個百分點(diǎn)的上升，龍頭企業(yè)從今年市場回暖行情中獲益更大。一上榜企業(yè)銷售金額集中度2012年2011年2010年TOP1012.46%10.43%10.13%TOP2017.31%14.54%14.24%行業(yè)競爭主要力量壹在競爭對手中爭取有利位置下列幾家企業(yè)構(gòu)成了行業(yè)的主要競爭對手：綠地集團(tuán)、中海地

4、產(chǎn)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)、綠城中國、碧桂園等，如右表。（5）銷售門檻全面提升，面對今年的常態(tài)性調(diào)控下，舍棄部分利潤快速銷售的企業(yè)在今年的大勢中更占據(jù)主動性。2012年房地產(chǎn)企業(yè)銷售進(jìn)榜門檻行業(yè)競爭主要力量壹一新加入者的威脅（1）房地產(chǎn)需要大量的資金投入，對于資金雄厚的萬科來說，新加入者的威脅小了很多。（2）萬科的特色是專業(yè)的追求，萬科最具特色的產(chǎn)品“情景洋房”已獲得國家專利。（3）萬科的資金雄厚，在證券市場上知名度很高，品牌名譽(yù)高，具有較好的融資能力。（4）目前房地產(chǎn)企業(yè)林立，對新加入者的壁壘比較多。行業(yè)競爭主要力量壹二供應(yīng)商的討價還價能力（1）房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商主要是出讓土地使用權(quán)的

5、政府部門、金融機(jī)構(gòu)、建材供應(yīng)商等。（2）房地產(chǎn)企業(yè)與土地供應(yīng)商（政府）往往是一種不對稱的關(guān)系。（3）由于土地是稀缺資源，這給批地增加了困難。（4）目前我國房地產(chǎn)融資渠道單一，主要是依賴商業(yè)銀行貸款。（5）在建材方面，基于萬科是行業(yè)的龍頭老大的地位，企業(yè)規(guī)模大，盈利能力較強(qiáng)，所以具有一定的主動權(quán)。行業(yè)競爭主要力量壹三顧客的討價還價能力（1）購房者的經(jīng)濟(jì)狀況在很大程度上決定樓價。（2）購房者的心理預(yù)期也左右著樓價的變化。（3）國家政策對李家起到不小的作用。（4）不少炒房者囤積樓房，然后高價出賣等行為造成了樓價的波動。行業(yè)競爭主要力量壹四替代品或服務(wù)的威脅（1）經(jīng)濟(jì)適用房。國家明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房給及

6、于經(jīng)濟(jì)收入低的家庭，故萬科應(yīng)該堅(jiān)持目標(biāo)市場為有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的顧客這一戰(zhàn)略。（2）廉價出租房。目前很多人選擇租房，對房地產(chǎn)企業(yè)造成了困難。（3）在二三線城市由于政策的不完善和落實(shí)不到位，有不少人選擇子建家園。五行業(yè)競爭主要力量壹萬科地產(chǎn)中海地產(chǎn)綠地集團(tuán)保利地產(chǎn)競爭反應(yīng)總況萬科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析恒大地產(chǎn)萬達(dá)集團(tuán)貳公司將繼續(xù)堅(jiān)持和城市同步發(fā)展的策略，聚焦主流市場，圍繞“好房子，好服務(wù)，好鄰居”的產(chǎn)品和服務(wù)理念，以“做對產(chǎn)品”，“買對土地”為重點(diǎn)，增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力，提升運(yùn)營效率，重視合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長。萬科地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的目標(biāo)競爭反應(yīng)總況目前的戰(zhàn)略對當(dāng)前地位的滿意程度可能的變動或戰(zhàn)略改變繼續(xù)推

7、進(jìn)住宅建設(shè)專業(yè)化；以住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)為輔；繼續(xù)擴(kuò)張：業(yè)務(wù)布局及全國，重點(diǎn)發(fā)展二三線城市，城市圈聚焦。雖然萬科位居行業(yè)首位，但綠地、保利、恒大幾大房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，激勵的市場競爭給萬科帶來前所未有的壓力。拓展海外市場，探索海外新業(yè)務(wù)，為此將開展強(qiáng)將計劃，通過內(nèi)部培養(yǎng)與外部引進(jìn)相結(jié)合的方式，大力引進(jìn)、提拔能夠帶領(lǐng)公司在競爭中勝出的管理人才。貳到2015年，成為一家國內(nèi)一流、國際知名、實(shí)力雄厚、管理科學(xué)，以市場為導(dǎo)向，以效率為中心，以先進(jìn)文化為支撐，跨國界、跨行業(yè)經(jīng)營，在經(jīng)營理念、管理體系、資源整合、人才建設(shè)等方面國際化程度較高，具有世界級規(guī)模、運(yùn)營管理水平、品牌影響力和可持續(xù)發(fā)展力的大型企業(yè)集

8、團(tuán)。 綠地集團(tuán)過去和現(xiàn)在的目標(biāo)競爭反應(yīng)總況目前的戰(zhàn)略對當(dāng)前地位的滿意程度可能的變動或戰(zhàn)略改變以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，保證在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務(wù)區(qū)及產(chǎn)業(yè)園開發(fā)領(lǐng)域遙遙領(lǐng)先的地位，同時開啟海外投資。對當(dāng)前在行業(yè)中的地位較滿意，尤其對自己的綜合能力有自信，銷售額高。發(fā)展能源，金融等次支柱產(chǎn)業(yè)。打造金融全產(chǎn)業(yè)鏈，組建綠地金融投資控股集團(tuán)。積極發(fā)展商業(yè)、酒店、建筑、汽車服務(wù)等產(chǎn)業(yè)。貳致力于將集團(tuán)打造成為在主業(yè)領(lǐng)域具有行業(yè)領(lǐng)先地位、管控能力強(qiáng)、國際化程度高、公司治理優(yōu)良、具有高度社會責(zé)任感、具備可持續(xù)發(fā)展能力、進(jìn)入世界500強(qiáng)的大型跨國投資控股企業(yè)集團(tuán)。保利地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的目標(biāo)競爭反

9、應(yīng)總況目前的戰(zhàn)略對當(dāng)前地位的滿意程度可能的變動或戰(zhàn)略改變以科學(xué)發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為主線，密切關(guān)注政策和市場，努力提高集團(tuán)管控能力，積極實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，繼續(xù)提升和充分發(fā)揮“保利”的品牌價值和優(yōu)勢。對自己以軍民品貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、文化藝術(shù)經(jīng)營、礦產(chǎn)資源領(lǐng)域投資開發(fā)民爆器材生產(chǎn)及爆破服務(wù)為主業(yè)的“五業(yè)并舉、多元發(fā)展”格局的目標(biāo)尚不滿意。加強(qiáng)企業(yè)上市與資本運(yùn)作，推進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合。中海地產(chǎn)“打造百年長青基業(yè)，促進(jìn)持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)發(fā)展”，堅(jiān)持“誠信卓越”的經(jīng)營理念，穩(wěn)健發(fā)展，不斷開拓，使公司成為“人才齊備、管理科學(xué)、服務(wù)勤懇、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、效益領(lǐng)先”的大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)。以長三角、珠三角、環(huán)渤海三大中心

10、地帶，確保持續(xù)的高利潤額；在平衡投資風(fēng)險的同進(jìn)保證了可持續(xù)發(fā)展，并將一線城市成熟的產(chǎn)品克隆至二線城市，尊重市場，使地產(chǎn)在二線城市獲得了的地位和發(fā)展機(jī)遇。對成本控制非常滿意。向二三線城市開展業(yè)務(wù)，進(jìn)入酒店、建筑、汽車等服務(wù)行業(yè)。貳2020年，恒大矢志成為世界上行業(yè)內(nèi)“規(guī)模最大、隊(duì)伍最優(yōu)、管理最好、文化最深、品牌最響”的 “五個之最”國際頂級企業(yè)。恒大地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的目標(biāo)競爭反應(yīng)總況目前的戰(zhàn)略對當(dāng)前地位的滿意程度可能的變動或戰(zhàn)略改變恒大將企業(yè)戰(zhàn)略劃分為三大發(fā)展階段，以科學(xué)、前瞻、有效的發(fā)展模式，逐步形成了規(guī)模戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略、文化戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略、國際化戰(zhàn)略等六大戰(zhàn)略，成為企業(yè)核心競爭力，不

11、斷創(chuàng)造恒大跨越式發(fā)展奇跡，為提升人居價值、推動城市建設(shè)和社會可持續(xù)發(fā)展做突出貢獻(xiàn)。連續(xù)三年土地儲備全國第一、在建面積全國第一、銷售面積全國第一、銷售額穩(wěn)居全國三甲。探新的營銷模式，降低銷售成本。到2015年成為世界一流企業(yè)，樹立民族企業(yè)品牌，為中國企業(yè)爭光。計劃到2015年，企業(yè)資產(chǎn)4000億元，收入2500億元，納稅300億元，凈利潤200億元。減少買地速度，減少開工面積。對銷售充滿信心，已超額完成目標(biāo)。重組組織結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化管理，提高企業(yè)效率。萬達(dá)集團(tuán)貳經(jīng)濟(jì)環(huán)境技術(shù)環(huán)境政治環(huán)境社會環(huán)境環(huán)境監(jiān)測與預(yù)測萬科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析叁（1）隨著經(jīng)濟(jì)全球化，中國已成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，也是目前世界

12、經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)，國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，必將帶動房地產(chǎn)的發(fā)展。（2）據(jù)國際金融報記者統(tǒng)計，截至7月24日，已經(jīng)公布的22個省份的GDP增速均值為9.95%，遠(yuǎn)高于全國GDP7.6%的增速水平。政府報告多次指出，中國經(jīng)濟(jì)會適當(dāng)放緩，但仍會以較高的速度發(fā)展。這可以給房地產(chǎn)市場提供穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)支持。（3）股市和房市是一個互動的聯(lián)合體，隨著這幾年的中國經(jīng)濟(jì)的高速增長，股市的發(fā)展早已脫離了正常的軌跡。隨著今年中國股市的反彈加之政府大力打壓房市，從房地產(chǎn)行業(yè)撤下的熱錢迅速流入股市。同時，國內(nèi)的調(diào)整股市的政策，經(jīng)濟(jì)規(guī)定都相應(yīng)的影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)環(huán)境環(huán)境監(jiān)測與預(yù)測叁一（1)土地儲備能力是房地產(chǎn)各企業(yè)

13、公認(rèn)的核心能力,隨著“經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策的實(shí)行,土地供應(yīng)更加公開化透明化,對土地資源的爭奪越來越白熱化。最近出臺的一系列土地政策表明了政府嚴(yán)格土地供應(yīng),限制開發(fā)規(guī)模的決心。據(jù)新華社電11月4日至6日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理李克強(qiáng)在黑龍江同江、撫遠(yuǎn)、哈爾濱等地考察。考察中，李克強(qiáng)說，農(nóng)村改革又到了新的階段，要積極探索股份合作等多種方式的適度規(guī)模經(jīng)營，配套推進(jìn)土地管理制度改革。對房地產(chǎn)的發(fā)展必將產(chǎn)生影響。(2)由于我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道少,主要還是依賴于貸款。大部分房地產(chǎn)投資中,貸款份額能占到50%甚至80%以上。2011年以來在中央銀行和銀監(jiān)會指導(dǎo)下,商業(yè)銀行通過提高

14、貸款利率,貸款程序,來穩(wěn)定金融秩序,防范金融風(fēng)險,抑制房地產(chǎn)市場的投資過熱和過多投機(jī)性行為。個人住房消費(fèi)貸款新增額呈現(xiàn)減少趨勢。政治環(huán)境環(huán)境監(jiān)測與預(yù)測叁二(1)隨著中國城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長、流動性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國房地產(chǎn)市場需求將進(jìn)一步增加，房市場的潛在容量依然巨大。(2)隨著觀念的改變，我過家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生著顯著的變化，很多年輕人結(jié)婚后不愿與父母一起居住，家庭購房需求加大。(3)預(yù)計2050年前后將達(dá)到70%左右，因此房地產(chǎn)業(yè)將會持續(xù)30-40年的繁榮。而且，隨著我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，舊有的農(nóng)村人口密集將會逐漸向城市轉(zhuǎn)移。每年約有1200萬人從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市。而這些城

15、市人口的增加必然會帶動房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展。社會環(huán)境環(huán)境監(jiān)測與預(yù)測叁三（1）010年2月，搜房網(wǎng)發(fā)起“中國購房者低碳狀況調(diào)查”，兩日內(nèi)近三萬網(wǎng)友參與投票，其中，70.5%的網(wǎng)友表示會選擇購買低碳住宅，有92.5%的網(wǎng)友表示會選擇多使用綠色建材。不同階層的消費(fèi)者都對綠色住宅顯示了強(qiáng)烈的興趣和旺盛的需求，這為房地產(chǎn)行業(yè)加快升級轉(zhuǎn)型、尋求新的增長引擎提供了巨大動力。低碳住宅的要求，不論來自購房者還是企業(yè)的社會責(zé)任感，都將成為房地產(chǎn)業(yè)未來的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際推動起我國房地產(chǎn)技術(shù)更新?lián)Q代、綠化升級的趨勢。環(huán)保節(jié)能技術(shù)在未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中將占據(jù)重要的戰(zhàn)略地位，成為決定建筑品質(zhì)的核心因素。而對低碳理念的領(lǐng)悟與實(shí)

16、踐將成為我國房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展契機(jī)，帶動房地產(chǎn)領(lǐng)域上升至更寬廣的盈利空間和國際標(biāo)準(zhǔn)的競爭。(2)隨著我國工業(yè)化的推進(jìn)，科技與技術(shù)必將得到長足發(fā)展，同時也會推動房產(chǎn)技術(shù)的提高。 技術(shù)環(huán)境環(huán)境監(jiān)測與預(yù)測叁四市場營銷能力萬科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析叁企業(yè)文化SWOT矩陣分析產(chǎn)品地位財務(wù)分析壹貳肆伍盈利能力運(yùn)營能力償債能力財務(wù)分析萬科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析壹盈利能力財務(wù)分析一壹年度201120102009同行業(yè)2011毛利率66.06 %21.95%4.36%19.83%0.888.494.8201.5568.63%23.45%4.86%17.79%0.6612.454.0202.0441.

17、62%17.76%4.90%14.26%0.4822.523.403.1737.20%21.18%4.02%18.52%1.109.095.931.68營業(yè)利潤率資產(chǎn)凈利潤率凈資產(chǎn)收益率每股收益市盈率每股凈資產(chǎn)市凈率毛利率三年來明顯的上漲，總體保持穩(wěn)定。與同行的相比，實(shí)力較強(qiáng)，處于顯著地領(lǐng)先地位。說明萬科的技術(shù)含量高，質(zhì)量好，獲利能力和市場競爭力強(qiáng)。 2010年比2009年?duì)I業(yè)利潤率上升5.69%，說明萬科營業(yè)方針不斷的改善，營銷策略得當(dāng)，市場的競爭力強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿Υ螅礁摺?2009年2011年的資產(chǎn)凈利潤率有上升趨勢不過不明顯，反映了企業(yè)資產(chǎn)綜合利用的效率上升。2011年有略微的下降趨

18、勢，說明企業(yè)在增加收入和節(jié)約資產(chǎn)使用等方面效果不佳；與同行業(yè)綜合實(shí)力30強(qiáng)相比，還是有前進(jìn)的傾向。 2011年每股收益為0.88元，較前兩年相比有明顯的上升，根據(jù)利潤表，凈利潤勢必不變或減少，其值但仍高出同業(yè)高出28.86個百分比，充分說明萬科11年的盈利能力較強(qiáng)，公司具有較好的經(jīng)營和財務(wù)狀況。盈利能力財務(wù)分析一壹年度201120102009同行業(yè)2011毛利率66.06 %21.95%4.36%19.83%0.888.494.8201.5568.63%23.45%4.86%17.79%0.6612.454.0202.0441.62%17.76%4.90%14.26%0.4822.523.40

19、3.1737.20%21.18%4.02%18.52%1.109.095.931.68營業(yè)利潤率資產(chǎn)凈利潤率凈資產(chǎn)收益率每股收益市盈率每股凈資產(chǎn)市凈率 2011年凈資產(chǎn)收益率為19.83%，比去年上升近2.04個百分比，說明企業(yè)權(quán)益資本獲取收益的能力提高，運(yùn)營效率變好，對企業(yè)投資者保證程度提高。與同行業(yè)綜合實(shí)力相比，萬科的凈資產(chǎn)收益率仍在房地產(chǎn)上市公司中處于絕對領(lǐng)先的地位。 2011年12月31日萬科的市盈率為8.49元，明顯低于前兩年同一時間的市盈率，也低于同行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)的市盈率，這表明投資者對每股收益所愿支付的價格相對要低，投資者對萬科未來的盈利能力和發(fā)展前景不看好。 2011年的每股

20、凈資產(chǎn)為4.82元，比前兩年的每股凈資產(chǎn)要高，表明萬科每股擁有的凈資產(chǎn)增加，公司的發(fā)展?jié)摿ψ兇?。其仍略低于同行房地產(chǎn)企業(yè)的平均值，表明該公司在同行業(yè)中實(shí)力下降，抵御外來因素影響和打擊能力一般。 盈利能力財務(wù)分析一壹年度201120102009同行業(yè)2011毛利率66.06 %21.95%4.36%19.83%0.888.494.8201.5568.63%23.45%4.86%17.79%0.6612.454.0202.0441.62%17.76%4.90%14.26%0.4822.523.403.1737.20%21.18%4.02%18.52%1.109.095.931.68營業(yè)利潤率資產(chǎn)凈

21、利潤率凈資產(chǎn)收益率每股收益市盈率每股凈資產(chǎn)市凈率 2011年萬科的市凈率為1.55元，低于前兩年同一時間的市凈率和同行業(yè)的市凈率，表明該股票市價背離價值小，投資風(fēng)險小；同時又表明，該股票發(fā)展?jié)摿π　?縱向比較，萬科的盈利能力較前兩年增加，主要表現(xiàn)在毛利率，營業(yè)利潤率，凈資產(chǎn)收益率，每股收益，每股凈資產(chǎn)呈上升趨勢，集中表現(xiàn)為該公司獲利能力，市場競爭力增加；企業(yè)資產(chǎn)綜合利用的效率上升；運(yùn)營效率變好；抵御外來因素影響和打擊能力一般。 橫向比較，萬科的盈利能力在同行業(yè)的房地產(chǎn)上市公司中仍處于領(lǐng)先地位，集中表現(xiàn)為萬科的技術(shù)含量高，質(zhì)量好；具有較好的經(jīng)營和財務(wù)狀況；背離價值小，投資風(fēng)險小等優(yōu)點(diǎn)。運(yùn)營能力財

22、務(wù)分析二壹指標(biāo)競爭對手萬科保利世茂金地新城總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次) 3.313.363.683.304.49存貨周轉(zhuǎn)率(次)40.4136.3346.4046.8772.84 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)全部資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)快慢，體現(xiàn)企業(yè)全部資產(chǎn)的綜合利用效率。萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從2009年的0.38下降到2011年的0.28，說明企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度越來越慢，企業(yè)的銷售能力也越來越弱，企業(yè)利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營的效率越來越低，反而使企業(yè)的償債能力和盈利能力減弱。相對于同行業(yè)，萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率略高。 萬科的存貨周轉(zhuǎn)率不斷的下降，到2011年就下降到了0.25,。比重不斷的下降，企業(yè)的周轉(zhuǎn)率低，存貨資金占用高。表明企業(yè)存

23、貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金或應(yīng)收賬款的速度慢，經(jīng)營管理效率低，資產(chǎn)流動性和銷售能力較弱，進(jìn)而企業(yè)的利潤率較低，短期償債能力也較弱。 總體上看，從萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率，可以得知企業(yè)的償債能力不斷的降低，周轉(zhuǎn)率也下降。償債能力財務(wù)分析三壹年度12年11年10年09年同行業(yè)11年流動比率1.401.410.370.1777.0922.904.36336.671.590.560.2974.6825.313.95295.041.910.590.3467.0032.993.03203.041.910.360.1878.4321.564.64363.60速動比率0.41現(xiàn)金比率（%）1.43資產(chǎn)負(fù)債比率（%）2

24、8.55股東權(quán)益比率%100.00權(quán)益乘數(shù)464.80產(chǎn)權(quán)比率%16.84（短期） 從表可以的出，萬科的流動比率不斷的下降比同行業(yè)的流動比率低的很多，流動負(fù)債從2009年的68 058 279 849上升到2011年的200 724 160 315，企業(yè)的短期償債能力也不斷的下降。 速動比率也不斷的下降，企業(yè)的償還流動負(fù)債的能力越來越弱。企業(yè)應(yīng)該提高支付能力，使企業(yè)的短期償債能力增強(qiáng)，或者將一些長期資產(chǎn)在近期內(nèi)出售。償債能力財務(wù)分析三壹（長期） 公司保持著安全穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)。雖然由于預(yù)收賬款由 2011 年底的1111.0 億元增長至1310.2 億元，公司的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到78.3%，較201

25、1 年的77.1%增加1.2 個百分點(diǎn)，但預(yù)收賬款隨著項(xiàng)目結(jié)算將轉(zhuǎn)化為公司的營業(yè)收入，并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力。除預(yù)收帳款外，公司其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為43.7%。截至報告期末，公司的凈負(fù)債率為23.5%，仍然保持在行業(yè)較低的水平。 公司的權(quán)益乘數(shù)比同行的要低，不過從2009年到2012年權(quán)益乘數(shù)不斷的上升，表明所有者投入企業(yè)的資本在資產(chǎn)中所占比重越小，對負(fù)債經(jīng)營利用得越充分，但同時長期償債的壓力也越大。 企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比率不斷的上升，說明企業(yè)長期償債能力越差，債權(quán)人權(quán)利保障就會下降。不過相對于同行業(yè)的，投資者的風(fēng)險比較低。 總體上看我們從萬科報表數(shù)據(jù)計算可知：萬科面臨這償債的壓力萬科年報顯示:除

26、去存貨,萬科可用于償還債務(wù)及企業(yè)正常經(jīng)營的可變現(xiàn)流動資產(chǎn)不多,而在萬科流動資產(chǎn)當(dāng)中,存貨有208億。產(chǎn)品地位萬科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析貳產(chǎn)品地位產(chǎn)品地位貳 萬科成為行業(yè)第一個中國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛； 萬科研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證； 萬科創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關(guān)系組織。同時也是國內(nèi)第一家聘請第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)。 萬科致力于引領(lǐng)行業(yè)節(jié)能減排，持續(xù)推進(jìn)綠色建筑及住宅產(chǎn)業(yè)化。2011年，公司

27、共成功申報綠色三星項(xiàng)目273.7萬平方米，占全國總量的50.7%。 萬科持續(xù)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。2009年，萬科北京假日風(fēng)景項(xiàng)目B3#、B4#樓被授予“北京市住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)工程”稱號。2011年實(shí)現(xiàn)工業(yè)化開工面積達(dá)272萬平方米。 萬科致力于不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)。至2011年，萬科共有26個項(xiàng)目獲得“詹天佑大獎優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎”，其中諸多項(xiàng)目先后獲得“中國土木工程詹天佑大獎”。 2006年以來，萬科響應(yīng)政府號召，積極參與各地保障房、廉租房建設(shè)。2007年，萬科在廣州落成萬匯樓，該項(xiàng)目是國內(nèi)首例由企業(yè)出資、探索低收入人群居住問題的廉租房，被廣東省建設(shè)廳列入“面向低收入群體租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目”。項(xiàng)目入住三年

28、以來，不僅成為了近1800位居民的棲息之地，更受到了社會各界的關(guān)注和好評，成為國內(nèi)在廉租房領(lǐng)域有益的實(shí)踐，為廉租房的廣泛建設(shè)提供了有價值的參考。目前，萬科已竣工和在建的保障性住房共367萬平方米。市場營銷能力萬科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析叁市場營銷能力市場營銷能力叁 在多年的經(jīng)營中，萬科堅(jiān)持“不囤地，不捂盤，不拿地王”的經(jīng)營原則；實(shí)行快速周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)，依靠專業(yè)能力獲取公平回報的經(jīng)營策略。產(chǎn)品始終定位于城市主流住宅市場，主要為城市普通家庭供應(yīng)住房，2011年所銷售的144平米以下戶型占比89%。堅(jiān)持快速銷售、合理定價，要求各地下屬公司樓盤推出后當(dāng)月銷售率達(dá)到60%以上。同時，公司堅(jiān)持規(guī)范經(jīng)營

29、，不追求高利潤率，過去2005年以來公司累計納稅額超過500億元，且每年的納稅額均高于凈利潤。 萬科認(rèn)為，堅(jiān)守價值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)八次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號。企業(yè)文化萬科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析肆企業(yè)文化企業(yè)文化肆萬科秉承“創(chuàng)造健康豐盛的人生”的核心價值觀，倡導(dǎo)“客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴”、“人才是萬科的資本”、“陽光照亮的體制”及“持續(xù)的增長和領(lǐng)跑”等價值理

30、念，專注于為客戶提供優(yōu)質(zhì)的生活空間和服務(wù)，充分尊重人才，追求開放透明的體制和公平的回報，積極促進(jìn)公司業(yè)績的持續(xù)增長和市場地位的提升，推動公司向綠色企業(yè)轉(zhuǎn)型，在投資者、客戶、員工等各方面，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和服務(wù)的均好發(fā)展。 公司高度重視企業(yè)文化的宣傳和推廣，每年組織全公司范圍內(nèi)的“目標(biāo)與行動”專題活動，由公司管理層進(jìn)行公司目標(biāo)和價值觀的宣講并要求所有員工簽署受訓(xùn)確認(rèn)書。在任用和選拔優(yōu)秀人才時，把持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍作為公司發(fā)展的一項(xiàng)重要使命。SWOT矩陣分析萬科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析伍SWOT矩陣分析SWOT矩陣分析伍威脅（Threat）劣勢（Weakness）機(jī)會（Op

31、portunity）優(yōu)勢（Strength） （1）品牌（2）企業(yè)文化 (3) 追求卓越: 持續(xù)領(lǐng)跑，敢為天下先（4）研究開發(fā)能力（5）質(zhì)量保證（6）服務(wù)能力（1）地域發(fā)展不均衡（2）庫存過多（3）海外市場剛剛起步（1）需求仍在加大（2）二、三線城市房地產(chǎn)炒作加?。?）客戶越來越注重服務(wù)（5）房地產(chǎn)市場日益走向成熟（6）萬科是中國首家正式簽約參展2015 年意大利米蘭世博會的中國企業(yè)（1）城市住房空置率過高（2）房地產(chǎn)暴利時代即將結(jié)束（3）其他房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速（4）很多房地產(chǎn)企業(yè)的降價促銷加大了銷售壓力。S WO TSWOT矩陣分析SWOT矩陣分析伍優(yōu)勢（Strength） （1）品牌 萬科品牌在世界價值實(shí)驗(yàn)室編制的2010年度中國品牌500強(qiáng)排行榜中排名19位，品牌價值已達(dá)635.65億元?！叭f科”成為行業(yè)第一個中國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園