個(gè)人理財(cái)規(guī)劃69

1、個(gè)人理財(cái)規(guī)劃第五章 居住規(guī)劃1第五章 居住規(guī)劃居住規(guī)劃包括租屋、購(gòu)屋、換屋與房貸規(guī)劃，規(guī)劃是否得宜會(huì)影響家庭整體財(cái)務(wù)狀況與現(xiàn)金流量，必須相當(dāng)慎重。讀者可以根據(jù)生涯規(guī)劃循序漸進(jìn)地?fù)Q屋，也可以累積足夠資金後，一次完成完美住家夢(mèng)想。2內(nèi)容大綱5-1 租屋與購(gòu)屋的決策考量5-2 購(gòu)屋與換屋規(guī)劃5-3 自住房屋貸款規(guī)劃35-1 租屋與購(gòu)屋的決策考量居住規(guī)劃的第一步，是決定要租屋或購(gòu)屋來(lái)滿足居住需求，若決定要購(gòu)屋就要衡量目前的能力，根據(jù)計(jì)畫購(gòu)屋的時(shí)點(diǎn)、房屋坐落面積及購(gòu)屋者的經(jīng)濟(jì)能力等，決定買哪種類型的房子。在這節(jié)我們要探討的是：一.為什麼要有購(gòu)屋規(guī)劃二.購(gòu)屋與租屋的決策考量因素4一、為什麼要有購(gòu)屋規(guī)劃（一

2、）量入為出，才能成功圓夢(mèng)曾有證券公司業(yè)務(wù)員在股市大好時(shí)購(gòu)置豪宅，但當(dāng)股市反轉(zhuǎn)時(shí)因繳不起房貸本息，房屋被法拍得例子。另有因生下雙胞胎，費(fèi)用較預(yù)期增加，或突患重大疾病，醫(yī)療支出大增而繳不起房貸的案例。在衡量房貸負(fù)擔(dān)能力時(shí)，須考慮每年總會(huì)有些意外支出會(huì)影響房貸支付能力。對(duì)於工作收入會(huì)隨業(yè)務(wù)量大幅變化的人來(lái)說(shuō)，更不可假設(shè)天天過年，應(yīng)以較保守的收入，來(lái)衡量貸款負(fù)擔(dān)能力，才能穩(wěn)健購(gòu)屋。對(duì)於以利息收入維生的退休族，要考慮未來(lái)利率升降的變動(dòng)，針對(duì)購(gòu)屋與退休目標(biāo)的資源配置做調(diào)整。在沒有通勤的需求下，準(zhǔn)備養(yǎng)老的住宅可以選擇郊區(qū)、鄉(xiāng)間等房?jī)r(jià)較便宜區(qū)域。5一、為什麼要有購(gòu)屋規(guī)劃（二）擬定合理的行動(dòng)計(jì)畫購(gòu)屋要配合負(fù)擔(dān)能

3、力，在一生中可隨生涯階段的改變而換屋，這就是屋涯規(guī)劃。成家前或新婚族的首次購(gòu)屋，以小套房至二房小坪數(shù)產(chǎn)品為主，使用3至5年當(dāng)?shù)诙€(gè)小孩出生時(shí)便可考慮換購(gòu)三房產(chǎn)品，注重國(guó)小、國(guó)中學(xué)區(qū)品質(zhì)與生活機(jī)能，至少住個(gè)10年以上。在中年期若能力足夠，可考慮以居住品質(zhì)與休閒機(jī)能為主的第二次換屋，以四房以上產(chǎn)品為主，讓已上中、大學(xué)的小孩有較好的居住環(huán)境與較大的獨(dú)立空間。到退休後子女已遷出，可換購(gòu)較小坪數(shù)但可兼顧醫(yī)療、休閒、景觀的銀髮族住宅，釋出部份資金供退休以後的生活需求。若好高騖遠(yuǎn)一次就要買大房子居住，不但負(fù)擔(dān)不起，且浪費(fèi)空間。6一、為什麼要有購(gòu)屋規(guī)劃（三）規(guī)劃購(gòu)屋現(xiàn)金流量，選擇最佳房貸愈早開始每月提撥儲(chǔ)蓄作

4、購(gòu)屋基金投資的人，購(gòu)屋時(shí)可有較多自備款，相對(duì)減輕未來(lái)的貸款負(fù)擔(dān)。若未能事先規(guī)劃購(gòu)屋現(xiàn)金流量，將無(wú)法選擇最低的貸款配合，且增加房貸負(fù)擔(dān)。7二.購(gòu)屋與租屋的決策考量因素購(gòu)屋不像子女教育與退休一樣具有不可替代性，對(duì)買不起房子的人而言，租屋也是不錯(cuò)的選擇。購(gòu)屋與租屋應(yīng)如何抉擇，可用年成本法與淨(jìng)現(xiàn)值法來(lái)計(jì)算，舉例分析如下：8年成本法：以自住來(lái)說(shuō)，購(gòu)屋者的使用成本是自備款的設(shè)算利息與房屋貸款利息，而租屋者的使用成本是房租。其決策考量因素舉例試算如下： 範(fàn)例：老王看上了一間40坪位於臺(tái)北市文山區(qū)新蓋好的大廈9樓，屋主可租可售。若是租的話房租每月3萬(wàn)元，押金3個(gè)月。購(gòu)屋總價(jià)8百萬(wàn)元，可承接5百萬(wàn)元，利率6的房

5、貸，自備款3百萬(wàn)。老王租與購(gòu)的成本分析如下（假設(shè)押金與自備款機(jī)會(huì)成本，以一年期存款利率3計(jì)）：租屋年成本：3萬(wàn)元12(3萬(wàn)元33)362,700元購(gòu)屋年成本：300萬(wàn)元3500萬(wàn)元639萬(wàn)元看起來(lái)租屋比購(gòu)屋年成本低27,300元，或每月2,275元，租屋比較劃算。 9不過上例還要考慮以下因素：1.房租是否會(huì)每年調(diào)整：購(gòu)屋後成本固定，而因租與購(gòu)之月成本只差2,275元，只有月租的7.6，因此只要未來(lái)房租的調(diào)整幅度超過7.6，則購(gòu)屋比租屋劃算。2.房貸與房租所得稅扣除額：依目前所得稅法規(guī)定，自用房貸利息年扣除額30萬(wàn)元，而房租扣除額僅12萬(wàn)元。若老王的邊際稅率為21，（30萬(wàn)元12萬(wàn)元）2137,

6、800元，則考慮所得稅因素後購(gòu)屋反而比租屋劃算。3.房?jī)r(jià)漲升潛力：若房?jī)r(jià)看漲，即使目前算起來(lái)購(gòu)屋的年居住成本稍高，未來(lái)出售房屋的資本利得，也足以彌補(bǔ)居住期間的成本差異。4.利率走勢(shì)：利率愈低，購(gòu)屋的年成本愈低，購(gòu)屋會(huì)相對(duì)劃算。近年來(lái)存款與房貸利率連袂走低，但房租有一定的僵固性，因此租屋與購(gòu)屋的居住成本的差異也會(huì)降低。10淨(jìng)現(xiàn)值法淨(jìng)現(xiàn)值法是考慮在固定的居住期間內(nèi)，將租屋及購(gòu)屋的現(xiàn)金流量還原至現(xiàn)值，比較兩者的現(xiàn)值較高者為劃算。同樣以老王的例子來(lái)說(shuō)，若已確定要在該處住滿5年，房租每年調(diào)升1.2萬(wàn)元，以存款利率3為折現(xiàn)率，若貸款利率6，20年房貸每年本利平均攤還額為：貸款額500萬(wàn)元年金現(xiàn)值係數(shù)（n=

7、20，r6）500萬(wàn)元11.47435,920元。依淨(jìng)現(xiàn)值法分析如下：（詳如補(bǔ)充資料一）11淨(jìng)現(xiàn)值法應(yīng)考慮居住年數(shù)如果不打算在同一個(gè)地方住3年以上，最後還是以租代購(gòu)。因?yàn)?年內(nèi)房租再怎麼調(diào)漲，仍會(huì)低於房貸利息的負(fù)擔(dān)，若購(gòu)屋者有裝潢又只住3年，折舊成本太高。若每次沒住多久就要換屋的話，房屋的交易成本，如仲介費(fèi)用、契稅、土地增值稅等合計(jì)起來(lái)也要房?jī)r(jià)的3以上，再加上自宅會(huì)比租用的居所捨得裝潢，除非房?jī)r(jià)3年內(nèi)大幅上漲，否則計(jì)入仲介及裝潢等費(fèi)用後的淨(jìng)現(xiàn)值流出應(yīng)該都會(huì)比租屋高。12年輕人買屋好or租屋好？ 1.你打算在這間房子住多久？2.每月的房貸費(fèi)用，你負(fù)擔(dān)得起嗎？(買房子會(huì)銜生一些租屋沒有的成本，包括

8、房屋稅、地價(jià)稅、管理費(fèi)及維護(hù)成本等)3.你覺得現(xiàn)在的工作很穩(wěn)定嗎？有沒有外派的機(jī)會(huì)？4.你對(duì)房?jī)r(jià)的敏感度(房市變化)高嗎？5.買了房子，你還有錢投資嗎？(勿成房奴)13專家給年輕人建議：買房子或許是賺錢工具之，但專家建議年輕人有很多事情比買屋更重要，包括出國(guó)深造、留學(xué)、培養(yǎng)技能及人脈等，因?yàn)槟贻p、所以工作尚未穩(wěn)定、甚至連組成家庭的能力都不足，所以，先買屋未必是王道。145-2 購(gòu)屋與換屋規(guī)劃在這一節(jié)主要探討一、購(gòu)屋規(guī)劃二、換屋規(guī)劃155-2 購(gòu)屋與換屋規(guī)劃購(gòu)屋規(guī)劃的流程（如圖5-1所示）居住需求空間需求環(huán)境需求家庭人口生活品質(zhì)否租屋是否購(gòu)屋房屋成長(zhǎng)率房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率居住年數(shù)負(fù)擔(dān)能力利率水準(zhǔn)購(gòu)屋或租屋

9、決策購(gòu)屋規(guī)劃自備款貸款總價(jià)區(qū)位形式類別用途16我該買哪一種房子？測(cè)測(cè)看找出適合的房屋類型 Q1.您買新屋，是否急著要搬出去？A.不急，我可以先租，甚至等1-2年後再搬進(jìn)去。B.很急，最好立即可以搬進(jìn)去。C.急歸急，但交屋後上可以等1-2月裝修17Q2.對(duì)於您的新家，您在不在乎房子的新舊？A.非常在乎。B.雖然在乎，但只要沒人住過即可。C.不在乎，重新裝修即可，地段比較重要。18Q3.對(duì)於買房子您的自備款有多少？A.非常少，房子總價(jià)的2成不到。B.沒很多，大約是房?jī)r(jià)2-4成左右。C.房?jī)r(jià)4成以上。19Q4.談到房?jī)r(jià)，您希望您的房子價(jià)格是？A.房?jī)r(jià)是其次，重要是周遭環(huán)境和房子品質(zhì)，價(jià)位不要太高即可

10、。B.得合乎區(qū)域的行情。C.買到低價(jià)最重要，其他都是其次。20Q5.對(duì)於房子的後市行情，您很在乎嗎？A.非常在乎，希望未來(lái)可以大漲。B.還好，能漲最好。C.反正是自住，未來(lái)漲不漲無(wú)所謂。21Q6.您很在乎您住家社區(qū)管理和鄰居素質(zhì)嗎？A.只要不要太差就好。B.這項(xiàng)不是選擇住家住要因素。C.非常重視，會(huì)因?yàn)樽〖也缓枚峒摇?2測(cè)驗(yàn)結(jié)果：答案中，算一算，A、B、C中哪一選項(xiàng)最多？A.最多：表您適合看預(yù)售屋。B.最多：表您適合看剛完工成屋或屋齡尚年輕的一手屋最適合您了。C.最多：中古屋可能是您的首選。23預(yù)售屋新成屋及中古屋差異比較屋型預(yù)售屋新成屋中古屋定義 未完工或未取得取使用執(zhí)照。 1.剛完工且未

11、賣出。2.預(yù)售時(shí)剩下餘屋。屋齡2年以下且無(wú)人住過。. 已完工且已有人住過的二手屋。 資金壓力 價(jià)位高，貸款成數(shù)高，可分段給付，交屋前資金壓力最小。價(jià)位中等，貸款成數(shù)與預(yù)售屋相仿，但自備款得一次備足。 價(jià)位低、貸款成數(shù)低，自備款得一次備足，因需裝修資金，故交屋前資金壓力最大。 屋況 全新屋況、設(shè)備新可客製化調(diào)整格局核設(shè)計(jì)，但無(wú)實(shí)物實(shí)景，風(fēng)險(xiǎn)大。 屋況新，設(shè)備新，實(shí)屋可親身體驗(yàn)，若欲改變格局必需花費(fèi)裝修費(fèi)。 屋況較舊，水電管線設(shè)備必須換新。 社區(qū)環(huán)境 未知 磨合中 管理、居民和生活機(jī)能皆已形成 主流族群 快速轉(zhuǎn)手的投資族群及自有資金較少的年輕人 有立即住屋的需求，重視屋況但資金有限的自住客 重視生

12、活機(jī)能、社區(qū)管理和居民素質(zhì)，且資金充裕者 24專家建議專家不建議民眾購(gòu)買價(jià)格比中古屋高一倍的預(yù)售屋，因?yàn)槲磥?lái)預(yù)售屋的風(fēng)險(xiǎn)將愈來(lái)愈高。25購(gòu)屋五大疑問全解答房地產(chǎn)專家教你不景氣當(dāng)贏家 房?jī)r(jià)降嘍！真是令人動(dòng)心，再度燃起看屋、買屋的衝動(dòng)。不過，房地產(chǎn)專家建議購(gòu)屋有夢(mèng)、逐夢(mèng)踏實(shí)，量力而為，用合理的價(jià)格買好屋，才是上策！買房子是人生中的大事，但細(xì)節(jié)千頭萬(wàn)緒，房?jī)r(jià)波動(dòng)不明朗，讓購(gòu)屋人實(shí)在既期待又怕受傷害。26第一項(xiàng)觀察指標(biāo)，是建築執(zhí)照數(shù)量與使用執(zhí)照數(shù)量的黃金交叉。建築執(zhí)照是先行指標(biāo)，代表建商的推案量及信心度；建案快完工交屋前要申請(qǐng)使用執(zhí)照，這是落後指標(biāo)，代表餘屋量的消化狀況。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，使用執(zhí)照量往下

13、跌、建築執(zhí)照往上增加，兩者交叉在一起就是黃金交叉，代表房地產(chǎn)景氣復(fù)甦，供需關(guān)係達(dá)到平衡。27第二項(xiàng)觀察指標(biāo)是經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率，今年臺(tái)灣已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)成長(zhǎng)的預(yù)估，除非由負(fù)轉(zhuǎn)正，才有可能。第三項(xiàng)觀察指標(biāo)是銀行逾放比，代表法拍屋、銀拍屋的釋出量。28Q2今年該不該買房子？哪裡有便宜可撿？ 今年該不該買房子？是購(gòu)屋人討論最熱烈的話題，之所以會(huì)猶豫，主要是認(rèn)為房?jī)r(jià)還有下降空間，屋主、建商或許願(yuàn)意調(diào)降房?jī)r(jià)，甚至抱持著等待賣方斷頭心態(tài)，想要撿便宜，所以現(xiàn)在不急著買，至少等到年底再說(shuō)也不遲。至於購(gòu)屋人十分關(guān)心的哪裡有便宜或斷頭屋可撿？胡佩蘭說(shuō)，至少要先研判屋主及建商的財(cái)務(wù)狀況，出價(jià)試探。至於斷頭屋，一般購(gòu)屋民眾對(duì)這類消

14、息來(lái)源的管道很少，可遇不可求。不過，若真想耕耘這個(gè)領(lǐng)域，可以多結(jié)識(shí)房仲、銀行行員、法拍屋業(yè)者這三類人，增加消息來(lái)源。29Q3哪裡是逢低買進(jìn)的潛力區(qū)段？ 住商不動(dòng)產(chǎn)企畫研究室主任徐佳馨表示，可以鎖定捷運(yùn)線正在動(dòng)工或是即將動(dòng)工的區(qū)段，等到捷運(yùn)完工之後，可以坐享增值的價(jià)差。這些區(qū)段多集中在臺(tái)北縣，三重市的菜寮靠近市政府；蘆洲市可以選擇重陽(yáng)重劃區(qū)、南港仔重劃區(qū)等；新莊市可買在新莊副都心、中正路一帶；樹林市則推薦樹林火車站商圈。海悅廣告執(zhí)行副總經(jīng)理曾俊盛，則是推薦臺(tái)北縣林口鄉(xiāng)。他認(rèn)為，林口位於臺(tái)北市與桃園航空城之間，有機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)線通過，整體規(guī)畫與公共設(shè)施比較新穎，目前每坪房?jī)r(jià)約十四萬(wàn)至十五萬(wàn)元，屬於低檔，

15、還低過淡水，算是離臺(tái)北市最近但房?jī)r(jià)在臺(tái)北縣最便宜的區(qū)段，可以逢低買進(jìn)。 30Q4議價(jià)幾折是合理？ 逢達(dá)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)總經(jīng)理黃明達(dá)認(rèn)為，預(yù)售屋、新成屋、中古屋的議價(jià)折數(shù)都不一樣?，F(xiàn)在預(yù)售屋可以折扣到七五折至八折，但市中心的房子因地段較好，所以折數(shù)有限；而新成屋大約是預(yù)售價(jià)格的八折；至於中古屋，需要按照區(qū)域的成交行情來(lái)議價(jià)，會(huì)比較務(wù)實(shí)。一位不願(yuàn)透露姓名的房仲建議，若是想買中古屋，購(gòu)屋人可以調(diào)閱房屋最近一次的登記日期，若是屋主購(gòu)屋的時(shí)間點(diǎn)是三年之前，表示已賺飽這一波房?jī)r(jià)上漲的甜頭，價(jià)格可能比較願(yuàn)意讓步，購(gòu)屋人就可以爭(zhēng)取到更多的折扣空間。31Q5貸款成數(shù)不夠怎麼辦？ 首先，買房子之前，第一件事情就是要先確

16、定貸款成數(shù)足夠，同時(shí)在合約上加註一條：若貸款成數(shù)不足八成，可以解除合約的內(nèi)容。其次是多證明自己的財(cái)力，包括向銀行出具撥薪存摺、扣繳憑單等，若有租金收入、買賣股票或基金，也都可以當(dāng)作自己的財(cái)力證明。第三是拿舊房子申請(qǐng)貸款，這類通常用於換屋。第四是增加保證人，但必須要二親等或配偶，同時(shí)要有固定收入或擁有不動(dòng)產(chǎn)；另一方面，也可以拿父母的房子去增貸，這些都是可以搭配彈性運(yùn)用的方法。 321.以儲(chǔ)蓄及繳息能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)可負(fù)擔(dān)自備款目前年收入負(fù)擔(dān)比率上限年金終值（n離購(gòu)屋年數(shù)，r投資報(bào)酬率）目前生息資產(chǎn)複利終值（n離購(gòu)屋年數(shù)，r投資報(bào)酬率）可負(fù)擔(dān)房貸目前年收入複利終值（n離購(gòu)屋年數(shù)，r預(yù)估收入

17、成長(zhǎng)率）負(fù)擔(dān)比率上限年金現(xiàn)值（n貸款年限，r房貸利率）可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)可負(fù)擔(dān)自備款可負(fù)擔(dān)房貸33範(fàn)例：小林年收入為1百萬(wàn)元，預(yù)估收入成長(zhǎng)率3。目前淨(jìng)資產(chǎn)150萬(wàn)元，40為儲(chǔ)蓄自備款與負(fù)擔(dān)房貸的上限，打算5年後購(gòu)屋，投資報(bào)酬率10，貸款年限20年，利率以6計(jì)，可以負(fù)擔(dān)屆時(shí)房?jī)r(jià)為：自備款部份100萬(wàn)元406.11150萬(wàn)元1.611486萬(wàn)元，貸款部份（100萬(wàn)元1.15940）11.47532萬(wàn)元可負(fù)擔(dān)屆時(shí)房?jī)r(jià)自備款486萬(wàn)元貸款532萬(wàn)元1,018萬(wàn)元342.可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)需求坪數(shù)可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)應(yīng)買多少坪的房子，取決於家庭人口數(shù)及空間舒適度的要求。若5年以後才要買房子，則以屆時(shí)需同

18、住的家庭人口數(shù)計(jì)算所需坪數(shù)。據(jù)主計(jì)處統(tǒng)計(jì)我國(guó)每人平均居住面積約11坪，每戶平均人數(shù)約3.6人，因此每個(gè)家庭的平均居住面積為40坪，三房?jī)蓮d是最普通的格局。若除基本的臥室、廚廁之外，還要加上功能性的書房或視聽室，所需坪數(shù)更多。家庭成員平均每人若有15坪的空間，就可以享受寬敞舒適的家居生活。以四口之家的小林為例，理想的住家是四房?jī)蓮d，以50坪規(guī)劃?？韶?fù)擔(dān)購(gòu)屋總價(jià)1,018萬(wàn)元50（坪）20.4萬(wàn)元。 （每坪）若有車位需求，如車位以100萬(wàn)元估計(jì)：（1,018萬(wàn)元100萬(wàn)元）50（坪）18.4萬(wàn)元（每坪）353.購(gòu)屋環(huán)境需求房?jī)r(jià)取決於兩個(gè)因素：一是區(qū)位，一是大小。區(qū)位生活機(jī)能愈佳，單價(jià)愈高，房子愈大

19、，總價(jià)愈高。房子的大小主要決定於居住成員的數(shù)目，需要多少房間才夠用，可伸縮的彈性較小。但不同區(qū)位間的單價(jià)差距甚大，因此需考量總負(fù)擔(dān)能力，在可接受的居住坪數(shù)下，選擇住得起的地區(qū)。環(huán)境需求要考慮的重點(diǎn)，包括所居住社區(qū)的生活品質(zhì)、離上班地點(diǎn)或子女就學(xué)地點(diǎn)遠(yuǎn)近，以及學(xué)區(qū)考慮等。區(qū)位是決定房?jī)r(jià)最重要的因素，應(yīng)考慮負(fù)擔(dān)能力，在通勤所需油料、時(shí)間成本與房?jī)r(jià)的差異所產(chǎn)生的利息成本間比較選擇。臺(tái)北市的房?jī)r(jià)比臺(tái)灣省的平均房?jī)r(jià)高出一倍，同一城市的房?jī)r(jià)可由市中心區(qū)劃一個(gè)同心圓，愈往外擴(kuò)散房?jī)r(jià)愈低，但市郊捷運(yùn)站附近或區(qū)域型的商圈房?jī)r(jià)也有可能比未更新的老舊市區(qū)房?jī)r(jià)高。以小林的購(gòu)屋規(guī)劃，可負(fù)擔(dān)單價(jià)以目前的行情來(lái)說(shuō)，不含車位

20、可在臺(tái)北市文山區(qū)買5年以內(nèi)屋齡的華廈，含車位的話可能要買10年以上文山區(qū)的中古屋。362010年下半年高雄市潛力區(qū)段推薦 (資料來(lái)源:臺(tái)灣房屋不動(dòng)產(chǎn)研究室)區(qū)域2010年5月中古屋成交價(jià)(萬(wàn)元/坪)20105月新屋成交價(jià)(萬(wàn)元/坪)具潛力因素看好區(qū)域高雄捷運(yùn)美麗島站9-1013-14高捷雙捷運(yùn)站、六合夜市中正四路、中山一路高雄捷運(yùn)凹子底站11-1216-17新興區(qū)域、豪宅林立農(nóng)16區(qū)、美術(shù)館高雄捷運(yùn)三多商圈站9-1013-14百貨業(yè)、流行商品、小吃三多路、中山二路37高雄追價(jià)力道弱、重視稀有性在高雄都會(huì)區(qū)具備河景、海景、港灣是受產(chǎn)業(yè)外移影響，在新的產(chǎn)業(yè)尚未形成前，高雄的人口與所得成長(zhǎng)力道相對(duì)有

21、限，也會(huì)造成房?jī)r(jià)追逐力道較弱。這種情況讓高雄市以在地需求為主，只要就業(yè)與所得無(wú)太大變化，房?jī)r(jià)就不會(huì)有太強(qiáng)的追逐力道。38不過光有交通而沒有產(chǎn)業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)力不夠扎實(shí)，等日後捷運(yùn)路網(wǎng)遍布整個(gè)都會(huì)區(qū)時(shí)，捷運(yùn)將由競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)變成基本條件，而真正的地段價(jià)值係來(lái)自於產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)模與潛力。394. 購(gòu)屋規(guī)劃模擬試算表 詳如補(bǔ)充資料二40練習(xí)題1：可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)總額李君現(xiàn)有生息資產(chǎn)300萬(wàn)元,預(yù)計(jì)20年後購(gòu)置4,000萬(wàn)元房屋乙棟,假設(shè)實(shí)質(zhì)報(bào)酬率3,則每年平均儲(chǔ)蓄應(yīng)達(dá)幾萬(wàn)元才足夠購(gòu)屋？可負(fù)擔(dān)自備款目前年收入負(fù)擔(dān)比率上限年金終值（n離購(gòu)屋年數(shù)，r投資報(bào)酬率）目前生息資產(chǎn)複利終值（n離購(gòu)屋年數(shù)，r投資報(bào)酬率）41練習(xí)題1

22、解答：可負(fù)擔(dān)自備款目前年收入負(fù)擔(dān)比率上限年金終值（n離購(gòu)屋年數(shù)，r投資報(bào)酬率）目前生息資產(chǎn)複利終值（n離購(gòu)屋年數(shù)，r投資報(bào)酬率）所以：（1）300萬(wàn)元*複利終值係數(shù)（n=20,r=3%）=300萬(wàn)元*1.806=541.8(萬(wàn)元)（2）每年儲(chǔ)蓄*年金終值係數(shù)(n=20,r=3%)=(4,000萬(wàn)元-541.8萬(wàn)元)=3,458.2萬(wàn)元每年儲(chǔ)蓄=3,458.2萬(wàn)元年金終值係數(shù)(n=20,r=3%)= 3,458.2萬(wàn)元26.87=128.7萬(wàn)元42換屋規(guī)劃1.公式：（1）新舊屋差價(jià)換屋自備款+因換屋增加的貸款（2）需籌自備款=新屋淨(jìng)值-舊屋淨(jìng)值=（新屋總價(jià)-新屋貸款）-（舊屋總價(jià)-舊屋貸款）2例

23、題:小王有舊屋一棟價(jià)值500萬(wàn)元,貸款尚有200萬(wàn)元,新屋價(jià)值900萬(wàn)元,擬貸款500萬(wàn)元,應(yīng)籌自備款為多少:應(yīng)籌自備款=新屋淨(jìng)值-舊屋淨(jìng)值=(900萬(wàn)元-500萬(wàn)元)-(500萬(wàn)元-200萬(wàn)元)=100萬(wàn)元試問小王貸款500萬(wàn)元， 期限20年,以利率6%,20年本利平均攤還計(jì)算,每月要繳多少錢?查年金現(xiàn)值表係數(shù)(n=20,r=6%)=11.47(500萬(wàn)元11.47) 12=36,327（元）43換屋應(yīng)考慮之因素：裝潢費(fèi)用等期初費(fèi)用：1.裝潢費(fèi)用：是最大的一筆期初費(fèi)用。理論上交屋後把就家具搬過去就可以居住，但實(shí)際上好不容易買下房子，當(dāng)然要裝潢一下，甚至家具都要換新，才有遷新居的感覺。裝潢費(fèi)用

24、隨個(gè)人的喜好與預(yù)算的多寡差異極大，一般說(shuō)來(lái)每坪1萬(wàn)元的裝潢是最基本的開銷。若40坪的房子以百萬(wàn)裝潢，平均每坪2.5萬(wàn)元的裝潢費(fèi)用只是平均水準(zhǔn)，要達(dá)到滿意水準(zhǔn)的裝潢平均每坪要5萬(wàn)元以上。2.仲介費(fèi)用：如果是透過仲介公司購(gòu)屋，必須支付仲介費(fèi)用。目前的仲介費(fèi)率是以成交價(jià)為基準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)是買方1、賣方4，法令上限買賣合計(jì)不得超過6。以透過仲介購(gòu)屋6百萬(wàn)元來(lái)說(shuō)，要支付6萬(wàn)元的仲介費(fèi)；如出售6百萬(wàn)元舊屋，另購(gòu)1千萬(wàn)元新屋，均透過仲介公司的話，600萬(wàn)元41,000萬(wàn)元134萬(wàn)，要支付34萬(wàn)元的仲介費(fèi)用。44換屋應(yīng)考慮之因素：裝潢費(fèi)用等期初費(fèi)用：3.代書費(fèi)及登記規(guī)費(fèi)：買賣時(shí)，代書費(fèi)及登記規(guī)費(fèi)多在1至2萬(wàn)元之間。

25、4.搬家費(fèi)用：視家具多寡及新舊家距離遠(yuǎn)近而定，1至3萬(wàn)元不等。5.契稅：房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)需繳納契稅。以房屋目前造價(jià)殘值為公定契約的契價(jià)基準(zhǔn)課稅。買賣時(shí)契稅課徵稅率為6，納稅義務(wù)人為買方。6.土地增值稅：土地所有權(quán)人出售土地時(shí)，應(yīng)繳納土地增值稅。在做購(gòu)換屋規(guī)劃時(shí)，應(yīng)把自備款、裝潢費(fèi)及代書費(fèi)等其他費(fèi)用均列入期初費(fèi)用，作為交屋時(shí)應(yīng)該準(zhǔn)備的現(xiàn)金流出。45練習(xí)題2：換屋計(jì)畫換屋計(jì)畫之舊屋價(jià)值600萬(wàn)元,貸款尚有200萬(wàn)元,新屋價(jià)值1200萬(wàn)元, 擬貸款600萬(wàn)元,新貸款的條件是20年期,採(cǎi)本利平均攤還法, 利率5%,請(qǐng)問須有多少自備款,又每年需繳多少貸款?1.公式：（1）新舊屋差價(jià)換屋自備款+因換屋增加的

26、貸款（2）需籌自備款=新屋淨(jìng)值-舊屋淨(jìng)值=（新屋總價(jià)-新屋貸款）-（舊屋總價(jià)-舊屋貸款）2.本利平均攤還計(jì)算,每月要繳多少錢?查年金現(xiàn)值表係數(shù)46練習(xí)題2：換屋計(jì)畫解答1.公式：（1）新舊屋差價(jià)換屋自備款+因換屋增加的貸款（2）需籌自備款=新屋淨(jìng)值-舊屋淨(jìng)值=（新屋總價(jià)-新屋貸款）-（舊屋總價(jià)-舊屋貸款)需籌自備款=(1200萬(wàn)元-600萬(wàn)元)-(600萬(wàn)元-200萬(wàn)元)=600萬(wàn)元-400萬(wàn)元=200萬(wàn)元2.每年本利攤還金額=600萬(wàn)元年金現(xiàn)值係數(shù)(n=20,r=5%)=600萬(wàn)元12.462=48萬(wàn)元47投資房地產(chǎn)用以出租有些人在購(gòu)屋規(guī)劃時(shí)，第一次買的房子並非用來(lái)自住，而是先用來(lái)出租。只要

27、租金收入足以抵銷房貸支出，可以用此迴避未來(lái)要購(gòu)置自宅時(shí)房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)要考慮當(dāng)房東的總成本。總成本資金成本折舊修繕管理?yè)Q房客時(shí)空置成本房租所得稅房屋稅、地價(jià)稅48還有買賣不破租賃，有租約時(shí)流動(dòng)性受到限制的因素。房?jī)r(jià)利率資金的機(jī)會(huì)成本，折舊可以房?jī)r(jià)的1保守計(jì)算，修繕管理費(fèi)與房屋的新舊有關(guān)，空置成本要看地段的搶手程度，房租所得稅房租收入57（43為可扣除費(fèi)用）邊際稅率。49投資房地產(chǎn)用以出租範(fàn)例：以5百萬(wàn)元買下房屋出租,運(yùn)用3百萬(wàn)元房貸,每個(gè)月收房租1.5萬(wàn)元，資金成本200萬(wàn)元1.5（存款利率）300萬(wàn)元3（貸款利率）12萬(wàn)元折舊成本500萬(wàn)元15萬(wàn)元修繕管理成本以房?jī)r(jià)0.5計(jì)算為2.5萬(wàn)元

28、，空置成本假設(shè)每?jī)赡険Q一次房客空置一個(gè)月為7,500元，房租所得稅以18萬(wàn)元57邊際稅率131.3萬(wàn)元房屋稅與地價(jià)稅合計(jì)每年5千元?？偝杀緸?2.05萬(wàn)元，還高於年租金收入18萬(wàn)元，算起來(lái)每月房租要達(dá)18,375元(220,50012)以上才劃算。不能以表面上房租房?jī)r(jià)的房租收益率高於存款利率，就判斷購(gòu)屋出租有利可圖。不過若有信心房?jī)r(jià)上漲率會(huì)大於折舊率，如年上漲率可達(dá)2以上時(shí)（500萬(wàn)元*2%=10萬(wàn)元），上例的總成本會(huì)降到12.05萬(wàn)元（22.05萬(wàn)元-10萬(wàn)元），此時(shí)先購(gòu)屋出租來(lái)預(yù)防房?jī)r(jià)大幅上漲，是值得考慮的。 50購(gòu)屋區(qū)段選擇比較兩個(gè)方案，一是市中心公司旁住宅，40坪?jiǎn)蝺r(jià)25萬(wàn)元，總價(jià)1千

29、萬(wàn)元。一是郊區(qū)住宅，同樣是40坪，單價(jià)15萬(wàn)元，總價(jià)6百萬(wàn)元。若購(gòu)屋的年成本率一樣為房?jī)r(jià)的5，市區(qū)住宅每年成本為50萬(wàn)元，郊區(qū)住宅為30萬(wàn)元。但是市區(qū)住宅可步行上班無(wú)通勤成本，郊區(qū)住宅通勤成本汽油費(fèi)停車費(fèi)，若每月1萬(wàn)元，1年12萬(wàn)元。因此住與行的成本相加，市區(qū)住宅只比郊區(qū)住宅每年多出8萬(wàn)元。此時(shí)還要評(píng)估通勤的時(shí)間成本是否值得。51判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)的總體因素即使是自住型購(gòu)屋者，也要了解房?jī)r(jià)的可能走勢(shì)，拿捏購(gòu)屋時(shí)機(jī)。影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的總體因素如下： 一、需求面因素 二、供給面因素52一、需求面因素（1）人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變現(xiàn)代人生養(yǎng)子女?dāng)?shù)目比過去少或人口外流大陸、或移民國(guó)外等。（2）購(gòu)屋能力轉(zhuǎn)變景氣差失業(yè)率高時(shí)

30、，整體購(gòu)屋能力降低。（3）資金流量轉(zhuǎn)變股市與房市資金有代替效果或開放外資投資房市。（4）利率走勢(shì)利率走低加上政策性優(yōu)惠貸款，可刺激自住型房地產(chǎn)的需求。 （5）購(gòu)屋觀念轉(zhuǎn)變現(xiàn)代年輕人較無(wú)非購(gòu)屋不可的觀念。 53二、供給面因素（1）歷年未出清之餘屋。（2）政策的轉(zhuǎn)變?nèi)鐚?shí)施容積率前的搶建，土增稅減半後的賣壓。（3）趨勢(shì)的轉(zhuǎn)變加入WTO後農(nóng)產(chǎn)品過剩，農(nóng)地釋出增加供給。（4）低價(jià)供給的衝擊房貸違約高，法拍屋大增，有價(jià)格破壞效應(yīng)。（5）區(qū)位的相對(duì)供給房地產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，若某社區(qū)個(gè)案極獨(dú)特，無(wú)替代性產(chǎn)品可競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，價(jià)位可能遠(yuǎn)高於市場(chǎng)行情。54砍房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)直直漲，聽到開價(jià)是不是望之卻步？別人直喊1坪賣這樣已經(jīng)很低

31、了！，怎知會(huì)不會(huì)被呼弄？當(dāng)消費(fèi)者就是要精明點(diǎn)，殺價(jià)是必要的手段，摸透行情是要作功課的，學(xué)會(huì)算一間房子的合理價(jià)，砍價(jià)時(shí)心理才有個(gè)底，當(dāng)個(gè)會(huì)嫌貨的內(nèi)行人，才能殺到一個(gè)符合自己預(yù)算的漂亮價(jià)格。55學(xué)會(huì)算一間房子的合理價(jià)學(xué)分1.透過網(wǎng)路查詢成交價(jià)行情學(xué)分2.到附近各房仲業(yè)者店頭詢問價(jià)格學(xué)分3.找代書或銀行Double check學(xué)分4.調(diào)建物謄本分析屋主購(gòu)屋成本56學(xué)當(dāng)奧客挑毛病才好議價(jià)大狀況無(wú)法改變，建議不要購(gòu)買狀況1：兇宅狀況2：位於死巷底的房子狀況3：附近有嫌惡設(shè)施(例如高壓電塔、加油站、飛機(jī)場(chǎng)、瓦斯槽)狀況4：路沖的房子57學(xué)當(dāng)奧客挑毛病才好議價(jià)小問題可以接受，當(dāng)殺價(jià)的有利籌碼問題1：1樓有營(yíng)

32、業(yè)使用問題2：與隔壁建築體的棟距太近問題3：生活便利性不夠理想問題4：位於大馬路旁：（吵、灰塵多）問題5：社區(qū)公共空間不夠整潔58內(nèi)在條件透過裝潢加分，屋況愈爛愈好殺價(jià)問題1：漏水(大缺點(diǎn)可用力殺價(jià))問題2：水管阻塞或水壓不足問題3：管線老舊問題4：主要樑柱出現(xiàn)裂痕(注意是否足以影響結(jié)構(gòu)安全)問題5：木作家具已遭蟲蛀以上問題裝修費(fèi)可是一筆可觀數(shù)字（應(yīng)算入裝修成本）咬住以上問題可以大膽殺價(jià)。59培養(yǎng)殺價(jià)功力，擬定戰(zhàn)略來(lái)場(chǎng)實(shí)際演練(在家殺盤對(duì)話)黑百臉殺價(jià)法:適用家屬:父母親或親密伴侶。主因：愈親密的家屬對(duì)於您的購(gòu)屋決策愈有決定性的影響力，找這些人來(lái)嫌?xùn)|嫌西就對(duì)了。60培養(yǎng)殺價(jià)功力，擬定戰(zhàn)略來(lái)場(chǎng)實(shí)

33、際演練(在家殺盤對(duì)話)以虛擊實(shí)法:適用家屬:兄弟姐妹或男女朋友單兵上陣。主因：透過聲東擊西的方法，讓銷售員為了搶客，釋出降價(jià)空間。(嫌到底就是了)615-3 自住房屋貸款規(guī)劃一、房屋貸款的型態(tài)二、房屋貸款的計(jì)息方式三、房貸換貸款銀行的決策考量62房貸勤跑腿比三家完全搞定善用條件爭(zhēng)取低利率、高成數(shù)房貸爭(zhēng)取低利率方法申請(qǐng)公教人員房貸專案華南銀行築巢優(yōu)利貸，利率1.3%利用職業(yè)條件:企業(yè)前1000大企業(yè)員或四師或任主管職與經(jīng)常往來(lái)銀行申請(qǐng)：銀行薪轉(zhuǎn)互或長(zhǎng)期有存款、基金等業(yè)務(wù)往來(lái)透過仲介業(yè)者：因房仲業(yè)者替銀行帶來(lái)大量案件，銀行可能給予特殊專案，前半年可爭(zhēng)取到1.5%評(píng)估申貸條件:房屋座落位置佳，有保值

34、上漲空間投保房貸壽險(xiǎn):對(duì)銀行債權(quán)有保障:給予0.1%-0.2%調(diào)降空間爭(zhēng)取高額度方法增加保證人:保證人名下有不動(dòng)產(chǎn)或職業(yè)超優(yōu)，可爭(zhēng)取較高額度增加抵押品：名下若有其他抵押品可提出抵押信用貸款:以無(wú)擔(dān)保的信用貸款替代以增加額度透過仲介業(yè)者：銀行通常願(yuàn)意多給予房?jī)r(jià)5%的額度空間。評(píng)估申貸物件條件:房屋座落位置佳，申貸談判較優(yōu)勢(shì)二胎房貸:向銀行申請(qǐng)第二順位貸款，額度通常以150萬(wàn)元為限，但利率比一胎房貸高63房屋貸款的型態(tài)對(duì)於現(xiàn)在有房貸負(fù)擔(dān)的人來(lái)說(shuō)，每月攤還的房貸本息支出可能是月現(xiàn)金流量中最大的一筆支出，有時(shí)甚至佔(zhàn)月所得的三分之一。利率高低是借款人考慮房貸來(lái)源的重要因素，不過利率低並不代表房貸負(fù)擔(dān)低，

35、不同型態(tài)的借款人有其適用的房貸種類，說(shuō)明如下：一、到期還款型二、提早還清型三、隨借隨還型 (理財(cái)型房貸)四、貸款組合型五、超額貸款型 六、指數(shù)型房貸七、抵利型64一、到期還款型借款人每月的現(xiàn)金結(jié)餘若勉強(qiáng)僅可湊足繳房貸本息，沒有能力提前還款。此時(shí)可選擇利率較低，但必須鎖定貸款額幾年不能提前還款，否則會(huì)有違約金的房貸。此對(duì)銀行來(lái)說(shuō)可確定房貸利潤(rùn)，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)也能得到低利率好處。65二、提早還清型常有額外的收入來(lái)源，或收入起伏大的業(yè)務(wù)工作者，可選擇繳款有彈性，可依當(dāng)月收入多寡選擇多繳或少繳，沒有提前償還違約金規(guī)定的貸款。即使利率較要鎖定幾年的房貸為高，由於可提前好幾年還清，房貸總負(fù)擔(dān)可能更低。66三

36、、隨借隨還型以房地產(chǎn)設(shè)定額度，動(dòng)用本金時(shí)才支付利息，可掌握投資時(shí)機(jī)，因此又稱為理財(cái)型房貸。此類房貸利率較一般房貸高，但以日計(jì)息，實(shí)現(xiàn)投資利益時(shí)可隨時(shí)償還；因此只要運(yùn)用投資得當(dāng)，隨借隨還，理財(cái)型房貸的利息並不會(huì)成為很大的負(fù)擔(dān)。67什麼是理財(cái)型房貸？理財(cái)型房貸是一種可讓房貸價(jià)值靈活運(yùn)用的理財(cái)方式，其與一般房貸的主要差異在於一般房貸還款後的本金部分不能再動(dòng)用，而理財(cái)型房貸的還款本金(包括每月攤還之本金及提前部分還款之本金)會(huì)轉(zhuǎn)換為循環(huán)額度，可隨時(shí)動(dòng)用、按日計(jì)息，方便您的資金調(diào)度。 理財(cái)型房貸要如何動(dòng)用資金？ 理財(cái)型房貸動(dòng)用方式非常方便，以玉山銀行理財(cái)型房貸為例，可以選擇以下方式動(dòng)用： 1.存摺、取款

37、條：只要帳戶尚有額度在，即可利用一般存摺取款程序各地分行提領(lǐng)現(xiàn)金。 2.晶片金融卡：可使用晶片金融卡於全國(guó)各地ATM取款或轉(zhuǎn)帳。 3.支存透支借款：借款人須簽發(fā)約定之支票存款帳戶之支票始得動(dòng)用。 4.網(wǎng)路銀行：利用網(wǎng)路銀行進(jìn)行轉(zhuǎn)帳交易。 5.WebATM：使用晶片金融卡及WebATM在WebATM網(wǎng)路介面進(jìn)行轉(zhuǎn)68理財(cái)型房貸利率計(jì)算方式 理財(cái)型房貸理財(cái)型房貸的利息費(fèi)用如何計(jì)算？ 理財(cái)型房貸採(cǎi)按日計(jì)息，若年利率3.95%，動(dòng)用10萬(wàn)元，期間10天，所需支付的利息約108元，計(jì)算公式如下： 利息費(fèi)用 = 動(dòng)用餘額（$100,000） 年利率（3.95%）/365 動(dòng)用期間（10天） 69四、貸款組

38、合型有部份房貸可適用低利率的公教或勞工貸款，但還有一部分需運(yùn)用一般貸款，可找能同時(shí)承辦的銀行為原則，否則若不適用優(yōu)惠貸款的部份，被視為第二順位房貸，利率將高出許多。70五、超額貸款型購(gòu)屋後的裝潢也是一大筆支出，加計(jì)後房貸需求額可能會(huì)大於以房屋總價(jià)乘以貸款成數(shù)的核貸額。有些銀行可搭配利率較高的消費(fèi)性信用貸款，一次滿足申貸者的需求，但前提是有足夠償還房貸與信用貸款的現(xiàn)金流量。71六、指數(shù)型房貸自從93年間，中信銀首推指數(shù)型房貸以來(lái)，根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)半數(shù)以上都是屬於指數(shù)型房貸，這種房貸利率架構(gòu)是指標(biāo)利率加碼利率，因此，指數(shù)型房貸戶貸款時(shí)除了要看指標(biāo)利率，也要看加碼利率。而何謂指數(shù)型房貸我們往

39、下看。72六、指數(shù)型房貸相較於以往的房貸，指數(shù)型房貸是放款利率的計(jì)算方式。國(guó)內(nèi)銀行業(yè)多以國(guó)內(nèi)前幾大行庫(kù)定儲(chǔ)1年期平均利率加碼，或是按照基放利率減碼。外商銀行多以180天期短期票券利率為基準(zhǔn)加碼，而壽險(xiǎn)業(yè)則多以保單分紅利率（2年期定儲(chǔ)）為基準(zhǔn)，主要是建立利率調(diào)整的透明度，提供給消費(fèi)者公平比較的方式。目前指數(shù)型房貸定儲(chǔ)利率加碼幅度多在2以下，因此適用的放款利率低於舊房貸的利率水準(zhǔn)。傳統(tǒng)房貸戶如果想轉(zhuǎn)成指數(shù)型房貸，必須比較各家利率指數(shù)的計(jì)算方式、銀行成本加碼的幅度與分級(jí)、及是否收取轉(zhuǎn)貸與鑑價(jià)費(fèi)用。有些銀行為了提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，前兩年按指數(shù)加碼的幅度較低，兩年以後便提高；因此，消費(fèi)者在比較時(shí)，宜由整個(gè)期

40、間的平均加碼幅度來(lái)判斷。73指數(shù)型房貸補(bǔ)充指數(shù)型房貸是以目前國(guó)內(nèi)八家銀行(臺(tái)銀、合庫(kù)、土銀、一銀、彰銀、華銀、臺(tái)企、中國(guó)信託)一般一年期定期儲(chǔ)蓄存款固定利率，扣除利率最高及最低兩家後取平均值(四捨五入取至小數(shù)點(diǎn)後二位)，作為房貸利率的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)，並固定加碼幅度，俟後房貸利率將隨著市場(chǎng)定儲(chǔ)利率浮動(dòng)調(diào)整。房貸利率定儲(chǔ)利率指數(shù)(I)+固定加碼利率 例如：房貸機(jī)動(dòng)利率3.30% = 2.25% + 1.05% 銀行所謂1碼=0.25%（0.25個(gè)百分點(diǎn)）74七、抵利型在傳統(tǒng)分期貸款帳戶外，銀行另外提供一個(gè)約定不計(jì)息活存帳戶搭配使用。每月在房貸帳戶中的貸款餘額，將會(huì)自動(dòng)與約定活存帳戶中的存款餘額（即為可免

41、息額度）相減，並且按減後的餘額，按日計(jì)息。如此按日所累積的利息，就是當(dāng)期應(yīng)繳的房貸利息。因?yàn)槭欠制诟犊畹姆抠J應(yīng)繳金額，在當(dāng)期利息少繳的情況下，本金部份自然就多繳，貸款餘額也就隨之減少，可幫助加速還款並省息。75何謂抵利型房貸？此商品是將房貸戶的存款及貸款結(jié)合，存入的存款餘額部份，可抵掉相同貸款本金，以達(dá)到減少利息支出、縮短還款年限及靈活運(yùn)用資金的目的。當(dāng)客戶存款越多時(shí)，房貸可免息額度越高，相對(duì)可較一般房貸大幅省息。 抵利型房貸能帶給借款人何種好處？ 本金償還速度加快：借款人的存款用以扣抵本金所節(jié)省的利息，將用於償還貸款本金，可達(dá)提前清償房貸效果。 利息支出減少：舊有貸款大多採(cǎi)年金法計(jì)息，其優(yōu)點(diǎn)

42、是客戶每期繳款額固定，缺點(diǎn)是在繳款前幾年，每期繳款額中大部份是用於償還利息；現(xiàn)抵利型房貸具備以存款扣抵貸款本金的特性，存款越多，本金扣抵越多，利息計(jì)算自然減少。 資金運(yùn)用不受限制：除借款戶的存款不計(jì)息外，其帳戶仍和一般活期性存款帳戶一樣，存提無(wú)任何限制，在資金運(yùn)用上可更加靈活。 76抵利型房貸適合哪些人辦理？ 習(xí)慣每期繳款固定的人。 手中預(yù)留部份資金作為緊急應(yīng)變之用或投資的人。 希望房貸提早繳完，能提前擁有自己房屋的人。 抵利型房貸的運(yùn)作方式為何？ 先開立一不計(jì)息活期或活儲(chǔ)帳戶。 將貸款本金餘額每日減除不計(jì)息帳戶的存款餘額後進(jìn)行計(jì)息，按期結(jié)算即為當(dāng)期應(yīng)繳利息。在上述抵利動(dòng)作下，利息自然減少，利

43、息少繳部份用以償還本金，而貸款餘額自隨之減少。 房貸清償後，該不計(jì)息帳戶自動(dòng)回復(fù)成一般活期或活儲(chǔ)帳戶。 77檢視財(cái)務(wù)狀況，挑選適合房貸產(chǎn)品房貸產(chǎn)品內(nèi)容適合族群指數(shù)型房貸以幾家大行庫(kù)或郵政定儲(chǔ)利率平均值為基準(zhǔn)利率而上下浮動(dòng)，當(dāng)利率調(diào)升，指標(biāo)利率也會(huì)跟著上揚(yáng)一般受薪階級(jí)的上班族，目前市佔(zhàn)率超過8成。固定型利率固定利率，不受市場(chǎng)利率波動(dòng)影響央行有升息壓力時(shí)，最受歡迎。理財(cái)型房貸除房貸額度外，還有一個(gè)循環(huán)透支額度，可讓售款人靈活運(yùn)用。生意人、股票投資人抵利型房貸拿銀行存款折抵房貸本金，以減少房貸利息支出高存款族群、生意人房貸壽險(xiǎn)保險(xiǎn)結(jié)合房貸，當(dāng)貸款人身故或殘廢，保險(xiǎn)理賠可優(yōu)先支付房貸，避免房屋遭拍賣三

44、明治父母、家庭經(jīng)濟(jì)支柱者壽險(xiǎn)房貸壽險(xiǎn)公司提供房貸資金，多採(cǎi)固定利率，貸款期間多以3、5年為限投保人、擔(dān)心利率走升者78分享您的貸款經(jīng)驗(yàn)（加分時(shí)間）您認(rèn)為貸款時(shí)除了比較銀行利率之高低之外還要注意那些事項(xiàng)？79辦理房貸您該知道的10件事1.指標(biāo)利率採(cǎi)季調(diào)或月調(diào)，換約只能一次需審慎評(píng)估。2.不要只看前2段加碼利率，重點(diǎn)是第3段的加碼利率。3.加碼利率普遍上調(diào)，不要放棄重新議價(jià)的程序。4.省息優(yōu)惠方案利率可能高人一截。80辦理房貸您該知道的10件事5.借款期間拉長(zhǎng)、每月壓力低，但利息總額也會(huì)大增。6.本金平均攤還法比本息平均攤還法更省息。7.每月部分提前還款，小心銀行提高還款難度。(例如必需臨櫃匯款)

45、8.注意房貸有無(wú)綁約期提前清償是否有違約金。81辦理房貸您該知道的10件事9.不要只看優(yōu)惠利率，小心手續(xù)費(fèi)名目變多。10.一般保人與連帶保人法律責(zé)任大不同。82二、房屋貸款的計(jì)息方式1.本金平均攤還法2.本利平均攤還法3.設(shè)定最低還款額，彈性還款總額法831.本金平均攤還法每月攤還的本金固定，但總額隨房貸餘額減少，利息額也跟著遞減。惟採(cǎi)取此方法者不多，通常都會(huì)提早把本金還清。如20年貸款利率以8計(jì)，借款240萬(wàn)元，20年要還240期，每期還本金1萬(wàn)元。第一期應(yīng)還(240萬(wàn)元8)121萬(wàn)元2.6萬(wàn)元。第二期應(yīng)還(239萬(wàn)元8)121萬(wàn)元2.59萬(wàn)元，逐期遞減，至最後一期(1萬(wàn)元8)121萬(wàn)元10

46、,067元。842.本利平均攤還法若為本利平均攤還，同樣240萬(wàn)元，利率8，期限20年，運(yùn)用年金現(xiàn)值的公式可算出每月要還2萬(wàn)元，第一期的20,370元中有1.6萬(wàn)元是還利息，只有4,370元是還本金，第二期的20,370元有15,893元是還利息，4,477是還本金，每月償還總額固定，但愈往後本金償還的部份愈多，利息償還的部份愈少。年金現(xiàn)值係數(shù)（n=20,r=8%）=9.8182,400,0009.818=244,44812=20,370由於總攤還額固定比較容易規(guī)劃，大部分的借款人都選擇本利平均攤還。85練習(xí)題3-本利平均攤還法假設(shè)某甲向銀行辦理房屋貸款360萬(wàn)元，貸款利率5%，期限20年，採(cǎi)

47、本利平均攤還，試問第一年已償還之本金係多少？86練習(xí)題3-本利平均攤還法解答計(jì)算房貸本利平均攤還額度需用年金現(xiàn)值法求出：360萬(wàn)元年金現(xiàn)值係數(shù)（n=20,r=5%）=360萬(wàn)元12.462=288,878元（每年應(yīng)償還額度）第1年償還之利息360萬(wàn)元*5%=180,000(元)每年應(yīng)償還額度-償還之利息=已償還之本金288,878-180,000=108,878元873.設(shè)定最低還款額，彈性還款總額法活存與房貸為同一帳戶，每月的最低還款額，比本利平均攤還額更低，以確保借款者信用無(wú)虞，但有錢時(shí)可隨時(shí)償還。此種房貸比一般房貸利率高出1左右，但卻比理財(cái)型房貸的利率低1，可以說(shuō)是以較低的利率享受理財(cái)型

48、房貸的好處。還款總額扣除帳面上餘額及日數(shù)算出的應(yīng)繳利息，剩下的部份就用來(lái)還本金。88二、房貸換貸款銀行的決策考量對(duì)於負(fù)擔(dān)房貸的人，每個(gè)月繳交的貸款是一筆沈重的負(fù)擔(dān)。面對(duì)著市場(chǎng)上一波波的利率調(diào)降，相形之下，較低的利率非常吸引人，長(zhǎng)期更可以省下一筆可觀的費(fèi)用。但也不能輕忽貸款前的準(zhǔn)備功夫，轉(zhuǎn)貸前需考量的因素有五：1.利率差距2.應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用3.轉(zhuǎn)貸額度4.是否為部份優(yōu)惠利率的組合貸款5.新舊貸款的還款彈性891.利率差距若原貸款銀行利率與轉(zhuǎn)貸利率差距二碼以上（即0.5），再來(lái)考慮計(jì)算其他轉(zhuǎn)貸費(fèi)用是否劃算。不過，許多銀行打出5以下超低房貸利率的廣告，但不是20年都是這樣的利率，通常只有頭一年最低，或

49、前兩、三年低於平均利率水準(zhǔn)，之後的利率會(huì)提高。因此，比較利率時(shí)，要以至少10年期的平均利率來(lái)相較。902.應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用各項(xiàng)支付費(fèi)用是否符合成本，若成本不符只省下蠅頭小利，則不必考慮房貸搬家。轉(zhuǎn)貸費(fèi)用如下：鑑價(jià)費(fèi)用：可以一件5千元估計(jì)。代償費(fèi)用：銀行收取範(fàn)圍多在5千元至1萬(wàn)元間。代書費(fèi)用：設(shè)定費(fèi)3,500元、塗銷費(fèi)1千元，合計(jì)4,500元。設(shè)定規(guī)費(fèi)：轉(zhuǎn)貸金額的0.12。原有房貸提前償還的違約金：視契約而定，若貸款未超過所規(guī)定的最短年限，提前解約需賠償1個(gè)月以上本利平均攤還額的違約金，甚至有以本金餘額3計(jì)算者，轉(zhuǎn)貸前最好先向原貸款銀行問清楚。913.轉(zhuǎn)貸額度銀行重新估價(jià)後的轉(zhuǎn)貸額度與原貸額度的差異

50、可能高達(dá)三至四成，是否可達(dá)到理想的額度，也要列入考量。雖然利率較低，如果轉(zhuǎn)貸的額度遠(yuǎn)低於原來(lái)的額度，還要另外再籌一筆錢來(lái)還原貸款的話，若籌款有困難，只能回頭希望原貸款銀行能降低利率。房屋的現(xiàn)值往往影響轉(zhuǎn)貸所能獲得的貸款額度。如果當(dāng)初購(gòu)屋時(shí)為整批預(yù)售屋，銀行並未鑑價(jià)，而是直接以房?jī)r(jià)的七成、八成貸放，在轉(zhuǎn)貸時(shí)幾乎都面臨借新還舊價(jià)款不足，而必須自掏腰包補(bǔ)足缺口的狀況，因此手上有沒有足夠的閒置資金，是轉(zhuǎn)貸時(shí)需考量的重點(diǎn)。924.是否為部份優(yōu)惠利率的組合貸款政府的低利優(yōu)惠不能帶到第2家銀行，所以如果轉(zhuǎn)貸的話，此項(xiàng)優(yōu)惠不能再適用，因此要算出平均利率，再與別家銀行的利率相比，若還是利率較高，則可以考慮轉(zhuǎn)貸。

51、如2百萬(wàn)元是3.15，3百萬(wàn)元是8%，平均利率約為5.57，若其他銀行利率低於5.5，即可考慮轉(zhuǎn)貸。935.新舊貸款的還款彈性有時(shí)候舊貸款已過了最低貸款年限，可隨時(shí)提前還款，不會(huì)有違約金，而新貸款利率雖較低，卻規(guī)定幾年內(nèi)只能還利息，不能還本金，或是頭幾年提前還本金時(shí)會(huì)有違約金。這個(gè)規(guī)定影響很大，因?yàn)槿裟芴嵩邕€本金，利息可能可以減少十幾萬(wàn)元。因此衡量自己未來(lái)數(shù)年的現(xiàn)金流量，若可能有大額本金還款的話，還是留在可隨時(shí)還款的舊房貸劃算。94房地產(chǎn)正在醞釀泡沫中因?yàn)槟壳吧鐣?huì)處?kù)渡僮踊⑷丝诶匣闆r中，未來(lái)房子數(shù)量可能供給需求。值得注意。房?jī)r(jià)高峰預(yù)估不會(huì)太快消退：原因如下：游資充沛、利率低檔，經(jīng)濟(jì)正處?kù)稄?fù)

52、甦期，建商購(gòu)地成本墊高，原物料價(jià)值持續(xù)攀升。隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)甦，利率將會(huì)持續(xù)上揚(yáng)，因此未來(lái)這波景氣走到高峰後，臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨重大挑戰(zhàn)。因此，決定購(gòu)屋後，更重要的是繳得起房貸，所以，購(gòu)屋前先衡量貸款能力。95o#s%v)y0B3F6I9LdOgSjVmYq!t&w-z1D4G7JbMePhTkWoZr$u(x+A2E5H9KcNfRiUlXp#s&v)y0C3F6IaLdPgSjVnYq!t*w-A1D4G8JbMeQhTkWoZr%u(x+B2E5H9KcOfRiUmXp#s&v)z0C3F7IaLdPgSkVnYq$t*w-A1D5G8JbNeQhTlWo#r%u(y+B2E6H9LcOfR

53、jUmXp!s&v)z0C4F7IaMdPgSkVnZq$t*x-A1D5G8KbNeQiTlWo#r%v(y+B3E6H9LcOgRjUmYp!s&w)z1C4F7JaMdPhSkWnZq$u*x-A2D5G8KbNfQiTlXo#r%v(y0B3E6I9LcOgRjVmYp!t&w)z1C4G7JaMePhSkWnZr$u*x+A2D5H8KcNfQiUlXo#s%v)y0B3F6I9LdOgSjVmYq!t&w-z1C4G7JbMePhTkWnZr$u(x+A2E5H8KcNfRiUlXp#s%v)y0C3F6IaLdOgSjVnYq!t*w-z1D4G8JbMeQhTkWoZr%u(x

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