湖北長投實業(yè)“后湖地塊”前期發(fā)展概念定位提案報告

1、湖北長投實業(yè)“后湖地塊”前期發(fā)展(fzhn)概念定位事業(yè)(shy)二部 2013年7月共七十四頁前 言： 基于項目(xingm)目前所處的階段及長投公司的要求，本報告重點不在市場研析或極具時尚創(chuàng)新意識的營銷策略和手段，而是闡述浦江（中國）基于對地塊的發(fā)展環(huán)境和市場規(guī)律的把握、以及對區(qū)域板塊的認知分析，從而得出對于地塊的一些基本判斷，作為產(chǎn)品設計階段的前置思考。共七十四頁首先(shuxin)從“地王”說起4110的樓面地價，在目前(mqin)區(qū)域住宅8500元/M2的市場背景下，如何實現(xiàn)利潤及溢價？區(qū)域市場能否承受9000以上的價格在能實現(xiàn)以上價格的基礎上，能否實現(xiàn)更高溢價共七十四頁區(qū)域價值(j

2、izh)研判共七十四頁區(qū)域初步(chb)研判項目區(qū)域屬性研判：該區(qū)為城市核心區(qū)北向拓展輻射區(qū)域，并據(jù)守城市三環(huán)。區(qū)域目前歸屬于后湖居住(jzh)新城板塊、距離漢口核心區(qū)最近的大型居住(jzh)板塊功能和優(yōu)勢。 以金橋大道為界劃分為東西2大板塊共七十四頁后湖作為“和諧生態(tài)居住新城”，是武漢四大(s d)居住新城之一，功能結構完善，居住潛力巨大。后湖新城規(guī)劃結構圖后湖新城產(chǎn)業(yè)(chny)重心位于西部片區(qū)，而居住商業(yè)重心位于東部片區(qū)，同時輔以生態(tài)與文化中心，營造生態(tài)宜人、布局合理的居住氛圍。而項目地塊處于規(guī)劃的副市級商業(yè)金融中心后湖新城規(guī)劃用地圖后湖總體規(guī)劃為“一城、兩區(qū)、三心、四軸、五基地”，由政

3、府統(tǒng)一規(guī)劃的以低密度居住區(qū)為主，輔以金融、商業(yè)、體育、主題公園等多功能的高素質綜合新城區(qū)。區(qū)域初步研判共七十四頁百步亭新世界常青花園(huyun)海昌極地(jd)海洋世界新世界夢湖香郡地產(chǎn)集團漢口花園城投金色雅園新地東方系列體育公園市民中心統(tǒng)建同安家園中環(huán)商貿(mào)城城中村改造城投、地產(chǎn)集團、百步亭等武漢本土實力開發(fā)商與中海、越秀等外來品牌開發(fā)商云集后湖，未來供應量大，發(fā)展?jié)摿姇x合金橋世家萬科城城市外擴大背景下，眾多實力開發(fā)商多年共同運營后湖新城，后湖城市價值日益顯現(xiàn)；目前進入中后期開發(fā)，多個成熟大型居住社區(qū)形成區(qū)域開發(fā)審視共七十四頁區(qū)域開發(fā)審視早期后湖板塊商業(yè)開發(fā)多為社區(qū)和專業(yè)市場(shchng

4、)，形象低端，多為基本生活配套；目前進入綜合體的集中城市級商業(yè)發(fā)展階段基本生活配套為主：6000醫(yī)院(yyun)，4000酒店，大型超市、銀行，生活便利店，教育區(qū)域典型項目開發(fā)階段與區(qū)域發(fā)展：街鋪和教育配套：業(yè)態(tài)略有升級幸福時代3萬街區(qū)商業(yè)20062008 百步龍庭 百步華庭400060008000價格（ 元/平米）怡和園（北苑） 300020042012 現(xiàn)代城201012435 幸福時代百步亭開發(fā)歷程：共七十四頁金橋大道以東發(fā)展：經(jīng)過6-8年時間，區(qū)域從啟動(qdng)到進入成熟期；目前項目開發(fā)處于區(qū)域城市高溢價階段區(qū)域開發(fā)歷程：2000年以前以經(jīng)濟適用房開發(fā)為主，代表(dibio)項目后

5、湖生態(tài)花園2003年以后武漢宏宇實業(yè)，武漢城開中鄂聯(lián)、武漢安居工程等品牌房企多個代表項目的開發(fā)，使后湖居住新城的概念深入人心2008年區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)開始走中高品質路線，也開始強調(diào)社區(qū)配套類商業(yè)的建設；此后區(qū)域發(fā)展一直受制于交通等市政配套，價格也處于洼地。2012年金橋大道的開通，同時區(qū)域多個大體量開發(fā)項目進入尾聲，從后期物業(yè)開發(fā)來看集中型區(qū)域商業(yè)項目將逐漸增多，區(qū)域將逐步進入成熟期共七十四頁類比區(qū)域發(fā)展(fzhn)：在名士一號達到1萬元/M2后，區(qū)域內(nèi)部目前價格已經(jīng)突破9000元大關（武昌府、水域天際）共七十四頁結合目前(mqin)區(qū)域發(fā)展及類比區(qū)域價格體系，區(qū)域在未來1年內(nèi)將突破9000元/M

6、2大關作為地王在解決項目的成本(chngbn)問題后， 我們將關注利潤的最大化及溢價的實現(xiàn)問題共七十四頁項目(xingm)的基本資料地塊技術指標：1、凈用地面積：37302.5平方米2、容積率：不大于 3.34 3、建筑密度：25%3、建筑面積(jin zh min j)：12.46萬M2，其中公建占40%（約5萬M2）;住宅占 60%(約7.5萬M2)4、土地成本：樓面地價4110元/M2同安家園幸福時代世博園漢口城市廣場后湖廣場共七十四頁項目(xingm)的開發(fā)問題推導7.5萬M2的住宅在在區(qū)域目前市場下不存在去化問題(wnt)，價格可以保證一定利潤，是項目主要的現(xiàn)金流來源因住宅物業(yè)自能實

7、現(xiàn)一定利潤，但難以保證溢價，5萬M2公建物業(yè)將成為項目實現(xiàn)溢價的主要渠道但區(qū)域面臨公建類物業(yè)的集中放量期，如何實現(xiàn)高溢價成為關鍵共七十四頁項目核心(hxn)問題界定如何(rh)在高成本的基礎之上平衡風險并獲得一定的開發(fā)利潤成為項目定位的關鍵問題焦點1.焦點2.抗風險能力需首先考慮穩(wěn)定的現(xiàn)金流入問題利潤期望要求必須尋找（創(chuàng)造）價格實現(xiàn)的機會A. 住宅物業(yè)的市場銷售熱度，實現(xiàn)盈虧平衡及資金回籠A.公建物業(yè)價值最大化，實現(xiàn)最終的高溢價共七十四頁基于(jy)核心問題，我們將提出針對性的解決方案價值最大化根據(jù)項目可能(knng)的發(fā)展方向，通過一系列的提升價值的手段，提升項目定位價值，找到能夠實現(xiàn)最大化

8、價值的定位方向優(yōu)化限制條件結合項目自身限制條件分析，規(guī)劃可利用的產(chǎn)品價值優(yōu)化點銷售去化速度通過不同發(fā)展方向的產(chǎn)品組合，運用差異策略塑造市場競爭優(yōu)勢核心問題共七十四頁核心問題一:實現(xiàn)公建物業(yè)(w y)價值共七十四頁后湖(hu h)區(qū)域發(fā)展金橋大道以東商業(yè)發(fā)展區(qū)域目前商業(yè)多為基本的生活配套商業(yè)，以社區(qū)底商的形式出現(xiàn)，經(jīng)營業(yè)態(tài)(y ti)單一區(qū)域商業(yè)目前存在著分布較為分散、體量小、經(jīng)營業(yè)態(tài)缺乏規(guī)劃性以及輻射消費范圍狹窄等制約現(xiàn)象。除去少量社區(qū)供配套商業(yè)外，居民的購物場所僅局限于極個別的中百倉儲、武商量販及社區(qū)的便民商店。區(qū)域社區(qū)底商租金多在30-45元/M2/月，一般不超過60元/M2/月。共七十四

9、頁后湖區(qū)域發(fā)展(fzhn)金橋大道以東公建發(fā)展百步亭商業(yè)發(fā)展進入(jnr)高峰期，其商業(yè)將集中于百步亭花園路和后湖大道交匯處武商量販5000平米幸福時代商業(yè)7萬M2華庭商業(yè)4萬M2一層0.5萬M2商業(yè)二、三層1.5萬M2超市四、五層為LOFT產(chǎn)品新生活摩爾城商業(yè)3萬M2總建筑面積約8.7萬平方米，其中商業(yè)面積約5.5萬平方米集精品時尚百貨、中百倉儲、天河院線、電玩、KTV、美食餐飲一條街為主導；建材家居、家電及金融網(wǎng)點為一體的大型商業(yè)綜合體共七十四頁后湖(hu h)區(qū)域發(fā)展金橋大道以東公建發(fā)展金橋大道沿線目前多以中小規(guī)模的集中商業(yè)裙樓形式的小體量(t lin)項目開發(fā)2#總建面：5.7萬M2住

10、宅：2.7M2 商業(yè)：1.9M2 寫字樓：1.1M21#總建面：4.4萬M2住宅：3.8萬M2 商業(yè)：0.6萬M2另待開發(fā)的K11、K12地塊，也類似于以上項目的小規(guī)模開發(fā)物業(yè)供應；（綠色新都5期的1棟公建物業(yè)）嘉錦苑：2.8萬M2住宅：2.2萬M2 商業(yè)：0.6萬M2K11、K121#2#嘉錦苑綠色新都5期共七十四頁后湖區(qū)域發(fā)展(fzhn)金橋大道以東公建發(fā)展在板塊(bn kui)中心區(qū)將形成超過25萬M2的集中商業(yè)體量，成為城市商業(yè)副中心同安家園5期總建筑面積約5萬平方米，其中商業(yè)面積約2.8萬平方米獨立商業(yè)，一塊為大型超市，另一塊獨立商業(yè)設置為餐飲（設置兩到三家大型餐飲商鋪，其余為獨立散

11、鋪）同時配備3層樓的底層商業(yè)城開后湖綜合體公建物業(yè)分為AB地塊A地塊：總建面約14.4萬M2 其中：辦公約4.7萬M2 商業(yè)約9.7萬M2B地塊：總建面約6.3萬M2 其中：辦公約4萬M2 商業(yè)約2.3萬M2幸福時代總建筑面積約35萬M2其中住宅29萬,商業(yè)6萬方2.4萬M2商業(yè)街幸福里由住宅底商和獨立商業(yè)街組成，主要分為生活配套、兒童天地、餐飲休閑另有3.6萬M2的集中商業(yè)共七十四頁項目商業(yè)發(fā)展判斷(pndun)區(qū)域早期處于小規(guī)模社區(qū)型商業(yè)開發(fā)階段，但未來區(qū)域將成為城市級商業(yè)副中心項目存在集中式商業(yè)開發(fā)機會，但較有風險，銷售型沿街商鋪發(fā)展成熟，可根據(jù)規(guī)劃具體落實體量，原則上盡可能的控制商業(yè)體

12、量考慮漢口城市廣場及周邊環(huán)境對本項目的影響，本項目商業(yè)條件介于(ji y)集中型商業(yè)和街區(qū)商業(yè)之間共七十四頁商業(yè)作為(zuwi)項目實現(xiàn)溢價的重要來源，如何在保證足夠體量的情況下，實現(xiàn)可變現(xiàn)性及高溢價功能共七十四頁商業(yè)發(fā)展(fzhn)模式：街區(qū)洋房商houseWhy?商house是將別墅建筑形態(tài)應用于商業(yè)功能，他的優(yōu)點在于：p 保持統(tǒng)一的洋房風格，給整體項目以歷史厚重感p 創(chuàng)新的建筑風格形成(xngchng)差異化競爭，用以消化5萬方商業(yè)體量p 商house可以起到居住、商務、辦公、展示、商業(yè)的多種功能，作為彈性空間，可抵御風險，實現(xiàn)利潤How?時間與時尚的沖突，將歷史厚重感和現(xiàn)代時尚標志感融

13、合p 建筑形態(tài)：商業(yè)外部建筑形態(tài)為排，沿街排布p 單體：進深控制在12-15米，開間為4.8米，以兩層（2.5）為主，局部做到3層p 外立面：主體建筑形態(tài)體現(xiàn)歷史厚重感，偏英倫，暖色調(diào)，可采用真石漆；建筑內(nèi)飾以及部分的商業(yè)街區(qū)和外觀建筑形態(tài)運用創(chuàng)新的時尚元素共七十四頁有天有地，獨門獨院(d mn d yun)商HOUSE:建筑為2層(局部3層)縱向排式的別墅(bish)，每戶一院。每層層高為4-6米，即可保證可以隔成二層，保證附加值每單元2層，面積115米左右。獨門獨棟，有天有地共七十四頁三層商業(yè)解決方案商業(yè)功能轉化商HOUSE功能空間模糊化：商業(yè)空間的彈性處理，有效(yuxio)降低風險充分

14、融合1F、2F商業(yè)與上層物業(yè)的功能，商House作為(zuwi)小型工作室或企業(yè)小型的展示櫥窗，并賦于居住功能共七十四頁商House在整個(zhngg)項目中起的作用是“吃掉”部分商業(yè)面積，并且通過其豐富的外立面設計及功能模糊化特征作為非住宅功能使用產(chǎn)品，同時其價值高于傳統(tǒng)二層商業(yè)價值，風險得到有效的控制。優(yōu)街區(qū)(ji q)洋房商house共七十四頁結合項目具有一定(ydng)的公建體量，公寓產(chǎn)品是實現(xiàn)其面積轉化的主要手段，但應控制體量產(chǎn)品(chnpn)總結均為商住樓，產(chǎn)權40年，無法落戶。但不限貸限購水電費按照商業(yè)用地計算，不通煤氣。無法使用公積金，首付至少五成。自住客戶：高首付、商業(yè)產(chǎn)權、

15、戶型不宜居客戶總結投資客戶：目前市場及項目區(qū)位都不適合普通公寓產(chǎn)品并不是區(qū)域的市場需求物業(yè)盡量避免和壓縮該類物業(yè)總建面通過LOFT產(chǎn)品，提升其附加值TIPS:考慮LOFT產(chǎn)品的計容及實用性問題，建議層高設為5.2米.在價格方面可達到普通公寓的1.3倍以上平層公寓客戶多為大客戶多套購買辦公需求，而LOFT產(chǎn)品多為小型投資客戶單套購買共七十四頁核心問題(wnt)二:實現(xiàn)住宅快速去化共七十四頁基于區(qū)域作為一個人口導入的住宅區(qū)，且片區(qū)作為武漢市場重要的住宅供應(gngyng)板塊，每月消化量占據(jù)武漢整體市場近15%的份額因此(ync)住宅物業(yè)的開發(fā)不存在去化問題，而是如何實現(xiàn)量與價的平衡所以我們關注的

16、是采取何種戶型面積，實現(xiàn)去化速度與利潤思考背景：共七十四頁根據(jù)項目區(qū)位、與各區(qū)距離關系以及項目所在區(qū)域產(chǎn)品價格與各區(qū)的差異等因素，我們將本項目的主要競爭市場(shchng)界定為后湖板塊，金銀湖常青板塊與百步亭板塊與本項目形成次要競爭關系。1215456789101112314131617252627181920212224231夢湖香郡2漢口花園3星悅城后湖及百步亭板塊4盛世東方5綠色新都6尚都一品7同安家園8金橋世家9百步亭現(xiàn)代城10百步亭世博園11摩爾檸檬墅12中森華國際13百步亭項目14城開項目15圣城和園常青板塊16常青花園17奧林匹克花園楊汊湖板塊18萬科城19常青南園20福星惠譽

17、福星城21楚天都市金園發(fā)展大道沿線22葛洲壩國際廣場23中央精城24三金華都25大獎天際26鐵路局項目27三江航天雙城楊汊湖板塊(bn kui)（10000元/M2）后湖及百步亭板塊（8500元/M2）13000元/M2以上常青板塊（8500元/M2）新華下路板塊（7500元/M2）共七十四頁二七后湖片市場：在售樓盤的普查表明：滿足剛性需求的兩房、三房戶型為主打，面積(min j)緊湊有利于樓盤的銷售，考慮在受樓盤主力空間，增強項目信心項目一房兩房三房四房及以上市場表現(xiàn)尚都一品-8493、98138（別墅230-290）84-98為主力戶型，當天開盤銷售158套新地盛世東方-96117-126

18、150以90-120為主力戶型新生活摩爾城檸檬墅4460-7899-精裝小戶型，以60-78為主百步亭現(xiàn)代城-80-8295-122129-179三房銷售非常好，多以自主為主星悅城-79-96117-121-小兩房和三房去化較好統(tǒng)建同安家園80-90113-120165遇新政，大戶型銷售阻力加大晉合金橋世家-9198147、225 兩房、三房是市場高層項目的主流戶型，所占套數(shù)比例較大； 自住型購買中的首次置業(yè)，對面積需求更偏緊湊； 戶型面積緊湊消化(xiohu)速度更快，更有利于達成本項目快速去化的目標，并且減少風險。區(qū)域項目戶型面積及市場表現(xiàn)共七十四頁二七后湖區(qū)域市場：舒適性的四房、三房是區(qū)

19、域成交的主體，但仍整體看，戶型面積(min j)需求趨小。中等面積的二房成交好四房以上戶型，面積大成交略好舒適性三房和緊湊三房成交好各戶型各面積段的成交順序(shnx)：二房：80-9070-8090-100三房：120-130110-120100-110四房以上：180以上150-160160-180、140-150“2極化”的戶型產(chǎn)品結構是項目產(chǎn)品發(fā)展方向共七十四頁住宅市場結論回顧(hug)：項目面臨高供應的市場競爭；但同時區(qū)域的價格帶來了相對穩(wěn)定的剛需客群及城市中心的價格擠壓型客戶。機 會：普通住宅市場(shchng)是區(qū)域主流，但價格面臨瓶頸針對市場剛需的產(chǎn)品將不缺市場出路少量的高端產(chǎn)

20、品面臨市場空白及發(fā)展機遇共七十四頁市場(shchng)主流產(chǎn)品市場熱銷產(chǎn)品熱銷產(chǎn)品市場供應總價段在60萬-70萬的88-92平的兩房，總價段在80萬-120萬的110-140平的三房為區(qū)域內(nèi)及區(qū)域周邊的主流產(chǎn)品。區(qū)域的80小兩房和120左右的三房去化好于95M2的小三房。目前市場上88平兩房市場同質化競爭激烈區(qū)域內(nèi)及周邊高贈送戶型去化較好，但目前已不太可能實現(xiàn)未來項目區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品(chnpn)供應充足，如何進一步優(yōu)化戶型面積，提升其競爭力是關鍵。本區(qū)域的潛在客戶與幸福時代、萬錦江城一致，以剛型首置客戶及剛性改善客戶為主，對緊湊型產(chǎn)品需求凸現(xiàn)，未來市場發(fā)展此類需求將繼續(xù)放大。本項目高層產(chǎn)品應規(guī)避風

21、險，保證去化速度，復制區(qū)域主流項目的產(chǎn)品線，但應對去化難點89平米產(chǎn)品提升產(chǎn)品力共七十四頁產(chǎn)品(chnpn)策略如何實現(xiàn)產(chǎn)品(chnpn)定位的市場競爭力項目1*2*11*2*1(改兩房)2*2*12*2*1(改三房)3*2*13*2*2金色城市7895-96123東瀾岸 80-9588-94124-136金域天下 7890-110108區(qū)域的剛需產(chǎn)品表現(xiàn)，價格因素是客戶關心的第一要素，在不降低單價的情況下，控制總價是吸引客戶的重要手段產(chǎn)品功能性的要求是關鍵，在同等面積下，實現(xiàn)更多的功能訴求是關鍵更小的面積，更多的功能在90/66的限制下，我們必須做到的2房產(chǎn)品在目前市場主流的背景下下浮5M2

22、，做到75M2的2房區(qū)域緊湊型的功能3房是市場需求的主體，但依照目前區(qū)域96M2做三房的標準，我們難以打造區(qū)域熱銷產(chǎn)品我們必須打造89M2的三房區(qū)域緊湊三房產(chǎn)品多為1衛(wèi)，我們同等面積必須做到96平米三房2衛(wèi)剛需型市場：共七十四頁綜前所述，結合項目溢價、供應、銷售速度，建議(jiny)本項目各產(chǎn)品線發(fā)展思路：剛需產(chǎn)品繼續(xù)緊湊化，首改三房舒適化，面積定位如下：高層(o cn)產(chǎn)品線綜合對比物業(yè)類型面積功能溢價能力銷售速度供應量優(yōu)勢選擇策略承擔功能需求特征2房（不通透）75兩房一般快少優(yōu)勢：市場快銷品，可形成現(xiàn)金流產(chǎn)品高速但溢價有限、，作為高層主要產(chǎn)品之一滿足90/60標準配置明星、現(xiàn)金流產(chǎn)品投資兼

23、自住緊湊3房（不通透）88功能三房強快高優(yōu)勢：量價均有較好的市場表現(xiàn)；市場該類產(chǎn)品目前空缺高價高速，稀缺，作為高層主要產(chǎn)品之一現(xiàn)金流產(chǎn)品實力有限，需求三房功能 緊湊3房2衛(wèi)（通透）96緊湊三房較強快較少優(yōu)勢：市場明星，實現(xiàn)2衛(wèi)空間高價高速，在滿足90/66標準后的主要產(chǎn)品明星、現(xiàn)金流產(chǎn)品功能性舒適3房（通透）110-125舒適三房較強一般一半居住舒適度較高高價不高速，適度控制規(guī)模補缺、改善型提升品質性產(chǎn)品舒適性、實用性共七十四頁同時為了(wi le)能實現(xiàn)較高的土地使用率及經(jīng)濟型，建議改變區(qū)域目前的2T4，而局部采用2T6的產(chǎn)品布局2T62T42T62T4共七十四頁1-41-21-21-41T

24、4套內(nèi)總面積層數(shù)套型建筑面積層建面總建面得房率實際套內(nèi)實際得房率1-493.633118.94 405.7513476.2278.70%100.05 84.74%1-267.093385.25 72.99 1-267.093385.25 72.99 1-493.633118.94 100.05 881T4 118+88+88+118高層(o cn)房型共七十四頁1-51-51-61-61-61-61-61-61T4套內(nèi)總面積層數(shù)套型建筑面積層建筑面積總建筑面積得房率實際套內(nèi)實際得房率1-568.0953389.695 651.4321599.6575.92%73.68583.07%1-660.

25、123379.191 66.061-660.123379.191 66.061-660.123379.191 66.061-660.123379.191 66.061-660.123379.191 66.061-660.123379.191 66.061-568.0953389.695 73.6852T888邊套+75中間(zhngjin)套高層(o cn)房型共七十四頁核心競品漢口城市(chngsh)廣場項目(xingm)總規(guī)分析項目由5棟LOFT公寓、大面積34層群商、后部高層住宅組成。是大型城市綜合體物業(yè)。區(qū)域/產(chǎn)品類別面積（）A區(qū)23739.98B區(qū)21735.31C區(qū)41218.61

26、公寓1號樓10617公寓2號樓14727公寓3號樓14727合計126764.9ABC1232期1期共七十四頁公寓(gngy)產(chǎn)品公寓(gngy)塔樓19層，4梯22戶。梯戶比82:1。公寓物業(yè)產(chǎn)品面積42.862.9。公寓層高5.2米。公寓毛坯交付，甲方提供現(xiàn)澆樓板。毛坯LOFT公寓物業(yè)。擁有大面積贈送，贈送面積達1:1。核心競品漢口城市廣場目前實現(xiàn)銷售均價13000，去化率80%共七十四頁商業(yè)(shngy)產(chǎn)品本案商業(yè)三區(qū)通過連廊連接(linji)，擁有14部手扶電梯（含超市手扶梯），多部垂直梯（2部景觀電梯）、大量消防疏散樓梯分布于項目ABC區(qū)中，構成了完善的立體交通動線，基本做到項目無

27、商業(yè)死角，大幅提升高樓層商業(yè)價值。在業(yè)態(tài)上，商業(yè)高樓層引入大型倉儲式超市、大型電影院，劃分鋪面可共享排煙、排油井，保障餐飲、娛樂業(yè)態(tài)的無障礙引入。項目業(yè)態(tài)豐富，主力店布局有利于牽引人流向上。項目商鋪劃分分為平均建筑面積100，局部有復式商鋪。核心競品漢口城市廣場共七十四頁公寓部分核心價值點：5.2米層高，LOFT物業(yè)，40性價比戶型，1:1贈送面積，優(yōu)質(yuzh)交通條件、大社區(qū)環(huán)境、超大體量商業(yè)配套，居住辦公兩用，不限購、不限貸。商業(yè)部分核心價值點：南國品牌強經(jīng)營能力、5.5米層高，完善(wnshn)賣場交通動線，大型品牌主力店扎堆入駐，完善業(yè)態(tài)覆蓋，核心區(qū)位價值，8.7萬商業(yè)聚集效應，優(yōu)

28、質交通條件，商業(yè)物業(yè)，不限購、不限貸。產(chǎn)品價值點總結共七十四頁萬錦江城項目地址江岸興業(yè)路與百步亭花園路交匯處建筑面積270000占地面積90000容積率3.00物業(yè)形態(tài)高層（26、27層）產(chǎn)品面積80-160總套數(shù)2820開盤時間2012年11月10日加推2號樓銷售均價兩房8200，小三房8600周邊配套商場、銀行、學校、醫(yī)院項目定位高端園林住宅成交客戶周邊居民月均去化150套總評戶型面積以約80160平米的兩房四房為主，超大開間、戶戶朝南，舒適實用，周邊環(huán)繞著百步亭陸續(xù)開發(fā)的十多個小區(qū)，居住氛圍與教育、生活配套十分醇熟。萬錦江城住宅基本(jbn)信息 武漢萬錦江城是中海地產(chǎn)(dchn)在武漢

29、地區(qū)的開篇之作，也是中海地產(chǎn)(dchn)聯(lián)手中國水電地產(chǎn)(dchn)的中高端精品代表項目。萬錦江城項目產(chǎn)品主要以高層為主，擁有超闊樓間距、建筑立面采用經(jīng)典ArtDeco風格，周邊環(huán)繞著百步亭陸續(xù)開發(fā)的十多個小區(qū)，居住氛圍與教育、生活配套十分醇熟。園林以奧地利薩爾斯堡為原型，潛心打造皇家雍容禮儀與自然浪漫情趣的融合。本月加推項目近周邊競爭個案共七十四頁萬錦江城產(chǎn)品(chnpn)分析萬錦江(jn jin)城共有住宅2820套，產(chǎn)品面積段80-160，主力戶型為80-128的兩三房。兩房均價8200元/平方米，小三房均價8600元/平方米 ，一棟和三棟基本售完；目前2號樓加推，現(xiàn)推售以80-95兩三

30、房戶型為主，其戶型總體設計南北通透，南面設置寬陽臺，公攤小，得房率高。項目內(nèi)有4個足球場大的品質園林。樓間距最寬達到150米。優(yōu)點：戶型方正，面積緊湊南北通透，無暗房臥室有觀景大飄窗缺點進戶門正對衛(wèi)生間。北面臥室采光較小優(yōu)點：動靜區(qū)分合理主臥設飄窗次臥面積達14客廳寬敞朝南缺點南北不通透次臥采光差95三房兩廳一衛(wèi)80 兩房兩廳一衛(wèi)房型二房三房四房面積80-8292-128140-160項目近周邊競爭個案共七十四頁鼎盛華城項目地址江岸區(qū)后興業(yè)路與建設大道交匯處建筑面積126587占地面積303020容積率2.4物業(yè)形態(tài)小高層，高層產(chǎn)品面積70-195總套數(shù)2443套開盤時間2011.05.28周

31、邊配套中百倉儲、武商量販、長江醫(yī)院、武漢市六中分校、銀行銷售均價8400 元/項目定位后湖唯一坡地公園成交客戶周邊企事業(yè)單位人員、個體戶等成功人士月均去化30套總評鼎城華城其40%的高綠化率，以及臨近3號地鐵線的優(yōu)勢地段，與周邊的樓盤項目實現(xiàn)了產(chǎn)品差異化趨勢，項目周邊配套完善，銷售情況良好。鼎盛(dngshng)華城住宅基本信息 鼎盛華城由多層、小高層(11號樓和18號樓)和高層(32號樓)住宅樓以及商業(yè)街和酒店等組成的復合式地產(chǎn)項目。戶型面積在79192平方米之間 ，該項目是建設大道(d do)唯一板式小高層 。已售在售二期在售一期競爭個案分析項目近周邊競爭個案共七十四頁鼎盛(dngshng

32、)華城產(chǎn)品分析鼎盛華城共有住宅2443套，產(chǎn)品面積段70-190，主力戶型為70-110的小兩房。高層均價7900元/平方米，小高層均價8400元/平方米 ，一期現(xiàn)已售出300套；目前戶型無贈送(zn sn)面積等優(yōu)惠活動，銷售情況良好，現(xiàn)推售以70-140兩三房戶型為主，其戶型總體設計南北通透，公攤小，得房率高。優(yōu)點：戶型方正，面積緊湊南北通透，無暗房臥室有觀景大飄窗缺點進戶門正對衛(wèi)生間。北面臥室采光較小優(yōu)點：動靜區(qū)分合理主臥設大型陽臺客廳寬敞朝南缺點南北不通透臥室與衛(wèi)生間過渡過遠進戶門對臥室隱私小88.58 兩房兩廳一衛(wèi)113.09 三房兩廳一衛(wèi)房型二房三房四房面積70-9697-1401

33、40-190項目近周邊競爭個案共七十四頁尚都一品項目地址江岸區(qū)后湖大道體育西路建筑面積87576占地面積38094容積率2.3 物業(yè)形態(tài)普通住宅、高層、別墅 產(chǎn)品面積84-138 總套數(shù)764套 開盤時間2011.3.20周邊配套中百超市、中信銀行、江岸區(qū)體育特色學校 銷售均價8000元/項目定位大漢口中心墅質國際都會成交客戶周邊企事業(yè)單位人員、工薪層段中堅人群月均去化31套總評尚都一品目前整體工程接近完成，項目樓距最大達100米，臨近3號與8號地鐵線，該區(qū)域處于教育圈和運動中心，又屬低價區(qū)，四大優(yōu)勢讓其領先周邊樓盤尚都一品住宅基本(jbn)信息 尚都一品地處體育中心旁，總建87576.3，其

34、中(qzhng)在售一期建筑面積69295.6平方米，西側地塊2-3層的別墅以圍合的方式錯落排布在地塊內(nèi)部，東側地塊為30-32層點板結合純高層住宅 ，二期為別墅與商業(yè)。已售在售一期二期項目近周邊競爭個案共七十四頁尚都一品(y pn)產(chǎn)品分析尚都一品(y pn)共有住宅764套 ，產(chǎn)品面積段84-138平方米，主力戶型為92-138平方米的兩三房?，F(xiàn)售一期全都是高層電梯樓，7800/平方米起價，均價8400元/平米 ，一期現(xiàn)已售出50%左右；目前均價8000元，全款享受98折 ，按揭享99折優(yōu)惠 ，項目物業(yè)形態(tài)多層次，屬區(qū)域稀缺別墅項目，戶型設計基本都南北通透。優(yōu)點：戶型方正，面積緊湊雙臥都朝

35、南臥室與衛(wèi)生間距離近缺點：南北不通透 進戶門與餐廳過近 衛(wèi)生間功能設計過小優(yōu)點：干濕區(qū)分合理設多個生活陽臺主臥朝南缺點南北不通透臥室與衛(wèi)生間過渡過遠84.25 兩房93.10 兩房房型二房三房面積84-97100-138項目近周邊競爭個案共七十四頁晉合金橋世家項目地址江岸武漢大道金橋段三金潭立交處（中環(huán)商貿(mào)城與吉祥谷交匯處） 建筑面積420000 占地面積250416 容積率1.65物業(yè)形態(tài)高層產(chǎn)品面積1期90-145；2期225、455總套數(shù)3000套（精裝）開盤時間1期2010.10；2期2011.12周邊配套政府大廳，超市，醫(yī)院銷售均價1期11000元/；2期高層15000元/，復式20

36、000元/起項目定位高密度時代的低密度園林式宜人小區(qū)成交客戶老客帶新客，政府官員，商務人士月均去化31套總評高密度時代，晉合以居住的最佳舒適度出發(fā)，慷慨地呈現(xiàn)給城市一個低密度園林式宜人小區(qū) 晉合金(hjn)橋世家住宅基本信息 項目占地376畝，規(guī)劃總建筑面積42萬平米， 由18棟30-33層的新加坡式建筑單體，純板樓設計(shj)，外立面挺拔俊朗，氣勢恢宏，與城市的天際線完美融合一體。3期未售1期在售2期在售由于地鐵3號線的通過將3期原定的6棟住宅項目定為4棟住宅，另外2棟用地將作為商業(yè)用地。項目近周邊競爭個案共七十四頁晉合金橋世家產(chǎn)品(chnpn)分析晉合金橋世家(shji)共有住宅約300

37、0套，在售產(chǎn)品面積段為90-455，主力戶型為225的四房兩廳兩衛(wèi)；全部為精裝，225均價為15000元/，455復式20000元/起價，每套1000萬以上，現(xiàn)復式樓存量較多，225高層基本售完。3期原定的6棟住宅項目定為4棟住宅，另外2棟用地將作為商業(yè)用地。 房型二房三房面積90-225455復式優(yōu)點：動靜分區(qū)臥室有觀景大飄窗缺點走道過長，浪費空間。99二房優(yōu)點：門口設置玄關動靜分區(qū)臥室有觀景大飄窗缺點：走道過長，浪費面積144三房項目近周邊競爭個案共七十四頁百步亭現(xiàn)代城2區(qū)項目地址江岸百步亭花園路18號（百步亭花園解放大道入口處） 建筑面積220000 占地面積87682 容積率2.2物業(yè)

38、形態(tài)小高層（18層）、高層（32層）產(chǎn)品面積在售90、178總套數(shù)約1600套開盤時間2010.12周邊配套超市、醫(yī)院、學校銷售均價8200元/項目定位大社區(qū)綜合體稀缺美宅 成交客戶周邊居民、堤角居民月均去化92套總評處于百步亭大型社區(qū)內(nèi)，周邊生活配套齊全百步亭現(xiàn)代城2區(qū)住宅基本(jbn)信息百步亭現(xiàn)代城二區(qū)位于百步亭花園解放大道入口處的門戶地帶 ，建筑面積為20萬方(wnfng)，是以小高層、高層為主的綠色都市住區(qū)。1期售2期在售3期未售百步亭現(xiàn)代城二區(qū)采用現(xiàn)代與生態(tài)自然相融合的總規(guī)布局，建筑自然錯落有致，路徑、樹池、花缽、水體交叉有序，強調(diào)豐富的視覺層次和原生的自然感受。 項目近周邊競爭個

39、案共七十四頁百步亭現(xiàn)代(xindi)城2區(qū)產(chǎn)品分析百步亭現(xiàn)代(xindi)城二區(qū)共有住宅1600套，產(chǎn)品面積段為80-180，主力戶型為95-120。均價為8200元/。面積段為90-178，均價未定。百步亭未來城15萬方的商業(yè)項目現(xiàn)暫未具體規(guī)劃。房型二房三房面積80-9095-180優(yōu)點：南北通透動靜分區(qū)主臥有陽臺，臥室有觀景大飄窗缺點走道過長，浪費空間179四房優(yōu)點：客廳尺度較大，氣派舒適戶型方正，無浪費面積臥室有觀景飄窗缺點：臥室、衛(wèi)生間動線設計不合理94三房兩廳項目近周邊競爭個案共七十四頁中森華國際城項目地址江岸解放大道（輕軌1號線新榮站旁) 建筑面積86167 （住宅）占地面積251

40、25 （住宅）容積率3.43物業(yè)形態(tài)高層（26、27層）產(chǎn)品面積80-140總套數(shù)約800套開盤時間2011.3.8銷售均價8200元/周邊配套商場、銀行、學校、醫(yī)院項目定位大型商業(yè)綜合體 成交客戶周邊居民月均去化33套總評集酒店、寫字樓、娛樂休閑、購物中心、住宅為一體的大型商業(yè)綜合體 中森華國際城住宅(zhzhi)基本信息 中森華國際城由武漢中森華置業(yè)有限公司開發(fā)(kif)，位于武漢市江岸區(qū)后湖街新榮村。占地面積190畝，總投資19億，是一個集酒店、寫字樓、娛樂休閑場所、購物中心、住宅為一體的大型商業(yè)綜合體。其占地面積500畝總建筑面積約100萬方，總投資50億，是一個集酒店、寫字樓、娛樂休

41、閑、購物中心、住宅為一體的大型商業(yè)綜合體。 1期售2期在售3期未售 中森華國際城住宅建筑面積86167，商業(yè)建筑面積90萬方，包括酒店、寫字樓、購物中心等。1#樓5#樓4#樓3#樓2#樓項目近周邊競爭個案共七十四頁中森華國際城產(chǎn)品(chnpn)分析中森華國際城共有住宅800套，產(chǎn)品面積(min j)段為80-140，主力戶型為80-95。均價為8200元/。房型二房三房四房面積80-9585-95140優(yōu)點：結構緊湊，無浪費面積南北通透動靜分區(qū)臥室有陽臺82二房優(yōu)點：結構緊湊動靜分區(qū)臥室有陽臺缺點：餐廳過大，浪費空間91三房項目近周邊競爭個案共七十四頁中城國際商業(yè)(shngy)基本信息中城國際

42、商業(yè)部分由三棟33層高層建筑組成的社區(qū)底商，1-3層為商業(yè)，只租不售，4層為社區(qū)活動會所，包含游泳池、運動場等，5層以上(yshng)為住宅。中城國際街區(qū)體量約5萬平方米商業(yè)，聚合餐飲、購物、休閑為一體的高端業(yè)態(tài)。項目近周邊競爭個案共七十四頁中城國際一期共有住宅1804套，產(chǎn)品面積段50-90平方米，主力(zhl)戶型為75-90平方米的兩三房。目前均價14000元，全額付款享98折優(yōu)惠，按揭享99折優(yōu)惠 ，項目以小戶型2房為主，在售戶型基本都南北通透，區(qū)域性低價加上精裝修優(yōu)勢使得頗受市民青睞。78.35兩房49.46 一房優(yōu)點：動靜分隔科學臥室飄窗設計(shj)，采光好陽臺附贈面積大，可改造

43、為兩房缺點：起居飲食動線不合理廚房設計過于狹長優(yōu)點：全南設計，戶型方正明廚明衛(wèi)，無暗房主臥大飄窗，采光佳 缺點南北不通透次臥采光差中城國際產(chǎn)品分析房型一房兩房面積50-7575-90項目近周邊競爭個案共七十四頁項目周邊競爭(jngzhng)個案總表項目名稱性質均價總套數(shù)已經(jīng)網(wǎng)簽可售去化主力面積備注漢口城市廣場一期loft11000-13000122740873948844-67萬錦江城住宅兩房8200，小三房86002820379222359780-140中海&中水電開發(fā)，打造高端園林品質星悅城一期住宅80001747934506124195-135尚都一品住宅8400797464300497

44、84-136準現(xiàn)房百步亭花園現(xiàn)代城住宅850068946817851190-180現(xiàn)會員卡申辦中，辦理會員卡1000抵5000鼎盛華城住宅8500-9000129460058271279-1403號樓79-140房源在售，均價8500元/平，5號樓、6號樓在售87-140平米房源，均價9000元/平。中森華國際城住宅812082048231850288-140 晉合金橋世家住宅11800-12800484194651995-147精裝修中城國際住宅1400077750724753050-160精裝修共七十四頁核心問題三:保證(bozhng)物業(yè)價值最大化共七十四頁高端主流(zhli)占位問題1

45、：在現(xiàn)有的競爭現(xiàn)實中選擇什么樣的占位？從企業(yè)(qy)目標出發(fā)級市場現(xiàn)狀出發(fā)能夠產(chǎn)生高價值，但是先主流高端：天條件（地段及區(qū)域認知）不支撐，要獲得足夠量客戶的認同有困難競爭相對激烈，但存在自結論：在目前的競爭現(xiàn)實中，立足中高端上層，貼近高端突破（瞄準西水東）是相對穩(wěn)妥的占位主流中高端： 身價值再造可能，突破競爭本項目主流中端：無法實現(xiàn)高溢價，不支撐品牌和利潤目標中端共七十四頁問 題：后湖片區(qū)競爭中，各項目(xingm)均有自身的核心競爭力，在資源、規(guī)模、附加值、配套上本項目不占優(yōu)勢，本項目需要尋求市場機會及差異化的賣點突破競爭如何建立自己的核心(hxn)價值，跳出區(qū)域項目的價格體系？共七十四頁整體定位：從企業(yè)目標出發(fā)：需要建立項目高端形象，實現(xiàn)溢價企業(yè)目