河源市繁盛名苑一期項(xiàng)目申請報(bào)告

1、河源市繁盛名苑（一期）項(xiàng)目申請報(bào)告 深圳市華倫投資咨詢有限公司二八年六月 目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc201718236 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc201718236 h 1 HYPERLINK l _Toc201718237 一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況 PAGEREF _Toc201718237 h 1 HYPERLINK l _Toc201718238 二、項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc201718238 h 1 HYPERLINK l _Toc201718239 （一）項(xiàng)目建設(shè)背景 PAGEREF _Toc2017182

2、39 h 1 HYPERLINK l _Toc201718240 （二）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) PAGEREF _Toc201718240 h 4 HYPERLINK l _Toc201718241 （三）主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 PAGEREF _Toc201718241 h 4 HYPERLINK l _Toc201718242 （四）項(xiàng)目建設(shè)方案 PAGEREF _Toc201718242 h 5 HYPERLINK l _Toc201718243 （五）投資規(guī)模 PAGEREF _Toc201718243 h 17 HYPERLINK l _Toc201718244 （六）資金籌措方案 PAGEREF

3、 _Toc201718244 h 21 HYPERLINK l _Toc201718245 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 PAGEREF _Toc201718245 h 22 HYPERLINK l _Toc201718246 一、發(fā)展規(guī)劃分析 PAGEREF _Toc201718246 h 22 HYPERLINK l _Toc201718247 二、產(chǎn)業(yè)政策分析 PAGEREF _Toc201718247 h 23 HYPERLINK l _Toc201718248 三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 PAGEREF _Toc201718248 h 24 HYPERLINK l _Toc2017

4、18249 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析（略） PAGEREF _Toc201718249 h 25 HYPERLINK l _Toc201718250 第四章 節(jié)能方案分析 PAGEREF _Toc201718250 h 26 HYPERLINK l _Toc201718251 一、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 PAGEREF _Toc201718251 h 26 HYPERLINK l _Toc201718252 二、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 PAGEREF _Toc201718252 h 26 HYPERLINK l _Toc201718253 （一）能源供應(yīng)狀況 PAGEREF _Toc2017

5、18253 h 26 HYPERLINK l _Toc201718254 三、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 PAGEREF _Toc201718254 h 29 HYPERLINK l _Toc201718255 （一）建筑節(jié)能 PAGEREF _Toc201718255 h 29 HYPERLINK l _Toc201718256 （二）電氣節(jié)能 PAGEREF _Toc201718256 h 29 HYPERLINK l _Toc201718257 （三）節(jié)水措施 PAGEREF _Toc201718257 h 30 HYPERLINK l _Toc201718258 第五章 建設(shè)用地、征地拆遷

6、及移民安置分析 PAGEREF _Toc201718258 h 31 HYPERLINK l _Toc201718259 一、 項(xiàng)目選址及用地方案 PAGEREF _Toc201718259 h 31 HYPERLINK l _Toc201718260 二、土地利用合理性分析 PAGEREF _Toc201718260 h 31 HYPERLINK l _Toc201718261 三、土地利用合理性分析 PAGEREF _Toc201718261 h 31 HYPERLINK l _Toc201718262 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 PAGEREF _Toc201718262 h 33 HY

7、PERLINK l _Toc201718263 一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc201718263 h 33 HYPERLINK l _Toc201718264 （一）地表水環(huán)境 PAGEREF _Toc201718264 h 33 HYPERLINK l _Toc201718265 （二）大氣環(huán)境 PAGEREF _Toc201718265 h 33 HYPERLINK l _Toc201718266 （三）聲環(huán)境 PAGEREF _Toc201718266 h 33 HYPERLINK l _Toc201718267 二、生態(tài)環(huán)境影響分析 PAGEREF _Toc2017182

8、67 h 33 HYPERLINK l _Toc201718268 （一）項(xiàng)目建設(shè)期主要污染源和污染物分析 PAGEREF _Toc201718268 h 33 HYPERLINK l _Toc201718269 （二）項(xiàng)目運(yùn)營期主要污染源和污染物分析 PAGEREF _Toc201718269 h 36 HYPERLINK l _Toc201718270 三、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 PAGEREF _Toc201718270 h 37 HYPERLINK l _Toc201718271 （一）項(xiàng)目施工期環(huán)保措施 PAGEREF _Toc201718271 h 37 HYPERLINK l _Toc

9、201718272 （二）項(xiàng)目運(yùn)營期環(huán)保措施 PAGEREF _Toc201718272 h 39 HYPERLINK l _Toc201718273 （三）環(huán)境影響評價(jià)和建議 PAGEREF _Toc201718273 h 40 HYPERLINK l _Toc201718274 四、地質(zhì)災(zāi)害影響分析 PAGEREF _Toc201718274 h 42 HYPERLINK l _Toc201718275 五、特殊環(huán)境影響 PAGEREF _Toc201718275 h 42 HYPERLINK l _Toc201718276 第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 PAGEREF _Toc201718276

10、 h 43 HYPERLINK l _Toc201718277 一、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析 PAGEREF _Toc201718277 h 43 HYPERLINK l _Toc201718278 （一）銷售收入預(yù)測 PAGEREF _Toc201718278 h 43 HYPERLINK l _Toc201718279 （二）有關(guān)稅費(fèi) PAGEREF _Toc201718279 h 43 HYPERLINK l _Toc201718280 （三）財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表 PAGEREF _Toc201718280 h 43 HYPERLINK l _Toc201718281 （四）盈利能力分析 PA

11、GEREF _Toc201718281 h 44 HYPERLINK l _Toc201718282 二、行業(yè)影響分析 PAGEREF _Toc201718282 h 45 HYPERLINK l _Toc201718283 三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 PAGEREF _Toc201718283 h 45 HYPERLINK l _Toc201718284 第八章 社會影響分析 PAGEREF _Toc201718284 h 46 HYPERLINK l _Toc201718285 一、社會影響分析 PAGEREF _Toc201718285 h 46 HYPERLINK l _Toc2017182

12、86 二、互適性分析 PAGEREF _Toc201718286 h 46 HYPERLINK l _Toc201718287 三、社會風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc201718287 h 46 HYPERLINK l _Toc201718288 四、結(jié)論和建議 PAGEREF _Toc201718288 h 46 HYPERLINK l _Toc201718289 附 表、附 件 PAGEREF _Toc201718289 h 48第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況（一）項(xiàng)目名稱：河源市繁盛名苑（一期）項(xiàng)目（二）項(xiàng)目申報(bào)單位：河源市繁河實(shí)業(yè)有限公司河源市繁河實(shí)業(yè)有限公司是一家

13、以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營為主的綜合性企業(yè)，擁有豐富的市場投資經(jīng)驗(yàn)，具有良好的經(jīng)營實(shí)力和社會信譽(yù)。該公司于2005年10月24日取得河源市工商行政管理局頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。本公司的注冊資本為人民幣200萬元。由河源市繁河實(shí)業(yè)有限公司于2006年10月24日之前已經(jīng)繳足。本公司于2007年12月26日取得河源市規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，證書編號為粵房開證字第0060138號，有效期限為2008年12月26日。二、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目建設(shè)背景 1河源市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r河源市位于廣東省東北部，東江中上游，轄源城、東源、和平、龍川、紫金、連平等六個(gè)縣區(qū)，全市總面積1.58萬平方公里，人口334萬。近

14、年來，河源市堅(jiān)持工業(yè)立市，走新型工業(yè)化道路，大辦工業(yè)園區(qū)，大力招商引資，工業(yè)發(fā)展步伐明顯加快；著力發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)，不斷提高城市化水平，先后獲得了中國優(yōu)秀旅游城市、全國先進(jìn)衛(wèi)生城市、全國環(huán)境綜合治理先進(jìn)城市、中國優(yōu)質(zhì)飲用水資源開發(fā)基地、廣東省衛(wèi)生城市稱號。目前正全力創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、國家環(huán)保模范城市、全國雙擁模范城市和省級文明城市。河源市內(nèi)外交通便利，交通網(wǎng)絡(luò)快捷，京九、廣梅汕鐵路及105和205國道縱貫全市，河惠、粵贛、河龍、龍梅等高速公路相繼通車。從河源到廣州、深圳車程在一個(gè)半小時(shí)以內(nèi)，到廣州新機(jī)場、深圳寶安機(jī)場不用兩小時(shí)，到香港機(jī)場不需三個(gè)小時(shí)，區(qū)位優(yōu)勢尤為突出

15、，成為珠江三角洲產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選之地，同時(shí)也是海內(nèi)外客商投資的熱土。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，大大地促進(jìn)了河源市房地產(chǎn)的發(fā)展。2河源市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析目前河源房地產(chǎn)市場處于啟動階段，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，即將進(jìn)入快速發(fā)展階段。04年06年，銷售量、銷售額、均價(jià)增長較為平穩(wěn)。2006年河源市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持了供銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢，尤其是商品房預(yù)（銷）售套數(shù)達(dá)到了5048套，創(chuàng)建市以來年最高預(yù)（銷）售紀(jì)錄。2001-2006年河源市房地產(chǎn)施工面積、銷售面積情況見圖1-1，近幾年商品房銷售價(jià)格見圖1-2。圖1-1 2001-2006年河源市房地產(chǎn)施工面積、銷售面積一覽表圖1-2 河源市區(qū)商品房

16、房價(jià)情況市房地產(chǎn)管理局提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年市區(qū)全年完成房地產(chǎn)交易辦證4027宗，面積60.25萬平方米，金額8.3億元，同比前年分別增長33、11及43；商品房預(yù)（銷）售5048套，面積63.81萬平方米，金額13.9億元，同比前年分別增長了30、26及51，其中商品房預(yù)售4219宗，面積53.82萬平方米，金額11.47億元，同比前年分別增長了31、27及57。數(shù)據(jù)還顯示，河源市房地產(chǎn)業(yè)在辦證、預(yù)售及銷售等指標(biāo)上都創(chuàng)下了建市以來的最高紀(jì)錄。3未來趨勢（1）城市發(fā)展：河源將大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的現(xiàn)代化城市。新城市發(fā)展，舊城改造，城市中心的聚集效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)的升級，文化的建設(shè)

17、，將相當(dāng)程度上促進(jìn)房地產(chǎn)的需求和增長。（2）城市人口結(jié)構(gòu)變化：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化將使未來城市人口結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變化，啞鈴型的人口結(jié)構(gòu)向紡錘型過渡，中堅(jiān)購房人群消費(fèi)活力增強(qiáng)，占據(jù)比重逐漸增大；（3）土地市場規(guī)范：交易市場逐漸規(guī)范，為有實(shí)力的品牌發(fā)展商提供了更多機(jī)遇。（4）新城區(qū)稱為熱點(diǎn)區(qū)域：新城區(qū)將成為未來城市的熱點(diǎn)區(qū)域，尤其是建設(shè)大道和黃沙大道兩側(cè)。（5）外地發(fā)展商進(jìn)入：外地開發(fā)商如雅居樂、長城、麗日等房地產(chǎn)企業(yè)不約而同地來到河源開疆拓土，另有很多開發(fā)商紛紛前來考察，表示出濃厚的興趣。本土開發(fā)商與外地開發(fā)商之爭、大開發(fā)商與小開發(fā)商之爭勢在必行。（6）產(chǎn)品多元化供應(yīng)，服務(wù)需求日益凸顯：原有較為單一的產(chǎn)品供

18、給形式將被豐富的產(chǎn)品多元化供應(yīng)取而代之。品牌、產(chǎn)品、服務(wù)將越來越被小業(yè)主們所關(guān)注。（二）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位于河源市新市區(qū)永和路北面、華達(dá)街西邊，用地與路面基地標(biāo)高與道路現(xiàn)有標(biāo)高相差不大，整塊用地呈方形，地塊地理位置良好。規(guī)劃總用地面積為4715.90m2。 項(xiàng)目用地位于新市區(qū)中心片區(qū)，地段優(yōu)越，周圍銀行、酒店、學(xué)校、商場等配套設(shè)施齊全，是河源市新市區(qū)難得的旺地，是經(jīng)商、購物、休閑、居住的理想場所。（三）主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模根據(jù)河源市城市總體規(guī)劃及項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃，本項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地。通過對目標(biāo)客戶的分析，項(xiàng)目擬定位于建設(shè)功能完善的中高檔居住小區(qū)，主要面向的客戶為河源市改善型二次置業(yè)客戶和一定經(jīng)

19、濟(jì)實(shí)力的外地人群。建設(shè)規(guī)建項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為住宅和商場，主體建筑為兩棟塔樓。兩棟塔樓采取平行布置均為13層高，一層和二層設(shè)置商業(yè)，二層屋面設(shè)置屋項(xiàng)花園，三至十三層為住宅。本項(xiàng)目以中等面積戶型為主，戶型方正實(shí)用，為兩梯四戶，四房的戶型均帶入戶花園，并且戶戶南北通透。本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為4715.90m2，總建筑面積24986.26m2。其建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模見表1-1。表1-1 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模序號內(nèi)容面積（m2）備 注1規(guī)劃總面積4715.902總建筑面積24986.262.1建筑占地面積2122.162.2住宅總建筑面積12480.488套住宅2.3凈菜市場5404.422.4消防控制中心35.

20、62.5不計(jì)容積率建筑面積8015.84屋面花園面積950地下室7065.843停車場停車位地上20個(gè)車位地下195個(gè)車位4容積率3.85綠地率30%6覆蓋率45% （四）項(xiàng)目建設(shè)方案1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路總體規(guī)劃采用“圍而不合”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，使小區(qū)既保持了良好的私密性，又擁有舒適的通透性，同時(shí)最大程度地創(chuàng)造出更多的商業(yè)空間，并且又營造出繁花似錦的內(nèi)庭院，既追求了經(jīng)濟(jì)效益，又得到了較好的社會效益。擬借鑒河源在建及已建商住用房的成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)建設(shè)一個(gè)“宜居社區(qū)，健康住區(qū)、智能小區(qū)”，體現(xiàn)“以人為本”的居住理念。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。（1）遵循“科學(xué)、美觀、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用”的原

21、則進(jìn)行設(shè)計(jì)。在功能布局上要處理好建筑風(fēng)格與經(jīng)濟(jì)性的關(guān)系和重點(diǎn)與一般相結(jié)合的關(guān)系。（2）符合國土部門對該建設(shè)用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。平面布置要在遵循規(guī)劃條件的基礎(chǔ)上，充分體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、合理、高效和可持續(xù)發(fā)展的原則。（3）與片區(qū)的規(guī)劃相適應(yīng)。道路、給排水設(shè)施和供電設(shè)施的布置亦需順應(yīng)區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施的布局和走向，以達(dá)到局部和整體的協(xié)調(diào)一致。（4）住宅建筑群體空間規(guī)劃應(yīng)滿足必要的房屋日照間距和自然通風(fēng)的要求，滿足安靜不受外部噪聲的影響的要求，交通組織滿足出行便捷要求，滿足防火、防震、防洪等安全要求，為居民提供適宜的交往場所等功能方面的要求。2總平面布局項(xiàng)目用地位于河源市新市區(qū)范圍內(nèi)，用地較為規(guī)整，用地面積為47

22、15.90平方米。平面規(guī)劃應(yīng)滿足功能需求，做到功能分區(qū)合理，妥善組織人流、車流；正確處理與周邊環(huán)境的關(guān)系，減少外環(huán)境對建筑本身的影響，建筑覆蓋率、綠地覆蓋率等指標(biāo)需滿足國土規(guī)劃部門的要求。用地周邊均有規(guī)劃道路多條，小區(qū)出入口設(shè)在北面，便于人流，車流組織并營造入口的寬敞氣氛，內(nèi)部中心位置設(shè)有休閑場所，便于小區(qū)居民尤其是老年人的公共社交活動，體現(xiàn)了開發(fā)商的“人文”開發(fā)理念。小區(qū)干道寬設(shè)為6米，宅前路寬度設(shè)為2.5米，可滿足交通和消防的需要。小區(qū)內(nèi)活動不受機(jī)動車干擾，并設(shè)有地下停車場，地面設(shè)計(jì)均圍繞板樓長邊作為消防通道，并盡量做到回避端式設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)有完整的綠化規(guī)劃，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn),設(shè)置二層屋頂花園，

23、體現(xiàn)以熱帶海濱風(fēng)格的園林景觀。項(xiàng)目地處新市區(qū)政治及商業(yè)中心區(qū)，建筑風(fēng)格及景觀設(shè)計(jì)注重與周邊城市景觀的協(xié)調(diào)結(jié)合。重視小區(qū)內(nèi)環(huán)境、綠化及道路的規(guī)劃，著重于建筑質(zhì)量的優(yōu)良及建筑物立面設(shè)計(jì)的新穎和個(gè)性化。3建筑方案設(shè)計(jì)（1）主要設(shè)計(jì)依據(jù) 工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分）2002版 民用建筑設(shè)計(jì)通則（GB50352-2005） 住宅建筑規(guī)范（GB50386-2005） 商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ48-88） 建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)（GB50223-2004） 建筑樁基技術(shù)規(guī)范（JGJ94-94） 民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（JGJ26-95）河源市繁河實(shí)業(yè)有限公司提供的用地紅線圖；河源市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)要

24、點(diǎn)；國家、河源市相關(guān)的建筑設(shè)計(jì)法規(guī)、條例及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。（2）建筑設(shè)計(jì)本項(xiàng)目主要為小高層建筑，為塔樓結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目尊循因地制宜的規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分利用場地資源，構(gòu)成一個(gè)高低錯落的建筑景觀，營造出優(yōu)雅的居住氛圍，同時(shí)改善周邊的不良環(huán)境；以人為本的構(gòu)思空間，意在營造適宜人活動的尺度和空間。住宅群樓采用合理的間距和架空層以有利于小區(qū)的自然通風(fēng)降溫。住宅樓按標(biāo)準(zhǔn)層層高3米設(shè)計(jì)，居室凈高不應(yīng)低于2.5米。項(xiàng)目共設(shè)置住宅88套，住宅建筑面積12840.4平方米。住宅戶型方案見表1-2。表1-2 戶型方案表類型戶型戶數(shù)建筑總面積（m）備注住宅二房二廳3612480.4四房兩廳16三房二廳36住宅合計(jì)8812480.4

25、住宅設(shè)計(jì)根據(jù)不同的產(chǎn)品，不同組團(tuán)、不同的位置形成不同的建筑形態(tài)，有針對性地進(jìn)行住宅樓型及戶型設(shè)計(jì)，引入彈性空間等居住理念，根據(jù)市場需求調(diào)整戶型，既注重經(jīng)濟(jì)實(shí)用，又能提供獨(dú)特的居住空間體驗(yàn)，產(chǎn)品具多樣性，滿足不同要求。為體現(xiàn)“城市的、現(xiàn)代的、生態(tài)的”社區(qū)氛圍和“開敞的、健康的、運(yùn)動的”社區(qū)文化，本項(xiàng)目建筑形象著重塑造簡潔明快的視覺效果，造型富于動感。住宅立面設(shè)計(jì)能通過對屋面、墻面、門窗的不同材質(zhì)、色彩的變化，形成樸實(shí)、簡練、多樣統(tǒng)一的建筑總體風(fēng)格。建筑為平屋項(xiàng)，采用簡潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格，使整個(gè)小區(qū)建筑形象輕巧，富于光影變化和錯落的輪廓，在現(xiàn)代的居住氛圍里滲透出親切的生活氣息。戶型設(shè)計(jì)以“布局緊湊，

26、功能合理”為出發(fā)點(diǎn)，在設(shè)計(jì)中應(yīng)合理分配各房間面積，盡量減少消極無用空間，注重功能的合理性，大戶型客廳、餐廳南北相通，既寬敞又有利于通風(fēng)采光。各戶型均有寬闊的觀光陽臺和生活小陽臺，空調(diào)機(jī)位隱蔽處理，冷凝水統(tǒng)一排放，不影響建筑的立面造型。套型設(shè)計(jì)應(yīng)以居住生活行為規(guī)律為準(zhǔn)則，滿足居住者生活、生理、心理等需求，實(shí)現(xiàn)舒適、健康的居住目標(biāo)。套型面積取決于功能，套型功能的增量，除適宜的面積外，尚應(yīng)包括功能空間的細(xì)化和設(shè)備的配置質(zhì)量，與日益提高的生活質(zhì)量和現(xiàn)代生活方式相適應(yīng)。同時(shí)考慮私密性、交往空間、靈活性、日常安全等以下因素。私密性 合理安排各種功能空間，避免各居住空間的相互干擾，以及鄰里住戶間的對視現(xiàn)象，

27、保證私密性。交往空間住宅內(nèi)部的交往空間，包括單元入口、樓梯、電梯、前廳、過道、平臺、走廊等居住者過往和停留的空間，屬半公共半私有空間，具有樓內(nèi)人們活動的公共性和社會性。靈活性結(jié)構(gòu)、設(shè)備及其管網(wǎng)布置應(yīng)為住宅的可改造性創(chuàng)造必要的條件。宜采用大開間結(jié)構(gòu)、豎向干管集中外移、橫向支管不穿樓板等技術(shù)。日常安全針對老年人、殘疾人以及兒童生活活動的安全需要，套內(nèi)自然層應(yīng)避免臺階和錯層，設(shè)置扶手、護(hù)欄、防滑地面和報(bào)警裝置等設(shè)施。 （3）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)物設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期限本項(xiàng)目建筑主體結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期限為50年。 荷載取值風(fēng)荷載。根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 ，工程面粗糙度類別為B類。基本風(fēng)壓：0=0.8K/m2；風(fēng)荷載標(biāo)準(zhǔn)值

28、： k=zsz0；豎向荷載。樓面均布荷載、屋面均布荷載按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范取值，特殊的設(shè)備荷載按實(shí)際情況考慮。均布活荷載標(biāo)準(zhǔn)值取值如下：房間、廚房：2.0k N/ m2；廁所：2.0kN / m2；走廊，門廳、樓梯：2.5kN / m2；上人屋面：3.0kN / m2；大廳、陽臺：3.0kN / m2。 建筑物的耐火等級本項(xiàng)目建筑工程的耐火等級按二級設(shè)計(jì)，相應(yīng)其構(gòu)件的燃燒性能和耐火等級按建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50016-2006）中有關(guān)條文設(shè)計(jì)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)安全等級根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，本工程結(jié)構(gòu)安全等級為二級。根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范，本工程框架抗震等級為二級，按抗震烈度6度設(shè)防并采取抗震

29、措施。 結(jié)構(gòu)體系擬采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系。 基礎(chǔ)型式本工程各單體主要采用樁基礎(chǔ)。（4）裝修設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建筑是新市區(qū)范圍內(nèi)開發(fā)的中檔商住樓，其工程的裝修設(shè)計(jì)應(yīng)按照商業(yè)居住大樓的中高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，本項(xiàng)目主要采用的裝修標(biāo)準(zhǔn)見表1-3。表1-3 建筑物基本裝修標(biāo)準(zhǔn)表序號功能外墻面門窗內(nèi)墻面地面天花1廁所防水墻面涂料，基礎(chǔ)為花崗巖塑鋼窗、夾板門墻面磚到頂防滑磚鋁扣板吊頂2走廊ICI白色涂料防滑磚ICI白色涂料3樓梯ICI白色涂料防滑磚ICI白色涂料4住宅ICI白色涂料防滑磚ICI白色涂料5凈菜市場ICI白色涂料防滑磚ICI白色涂料6消防控制中心ICI白色涂料防滑磚ICI白色涂料4公用及輔助工程設(shè)計(jì)公用及輔

30、助工程包括給排水工程、消防工程、強(qiáng)電工程、弱電工程、空調(diào)排風(fēng)工程、無障礙設(shè)計(jì)等分項(xiàng)工程。（1）給排水工程 設(shè)計(jì)依據(jù)室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB 500132006）；室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB 500142006）；建筑給水排水設(shè)計(jì)（GB50015-2003） 給水系統(tǒng)本項(xiàng)目用水量估算按照設(shè)計(jì)規(guī)范要求，住戶按313人計(jì)算，用水量300升/人日標(biāo)準(zhǔn)估算，日用水量約94立方米；商鋪用水量按綠化用水8升/m2日，日用水量為43立方米；住戶和商鋪用水量合計(jì)為137立方米。綠化用水、消防用水、未預(yù)見水量按以上日用水量15計(jì)為21.0立方米。則日用水量合計(jì)約158立方米。本工程生活用水水源采用河源市自來水，本工程從

31、周圍道路引兩根DN150進(jìn)水口，作為本工程的給水水源。本工程從周圍市政給水干管引入二條DN150給水管，并在室外布置成環(huán)狀管網(wǎng)，作為本建筑生活及室外消防水源。為保證生活用水的水質(zhì)，所有室內(nèi)生活用水管道采用無規(guī)聚丙烯（PP-R）管材。本工程給水系統(tǒng)在豎向分為二區(qū)，一區(qū)：地下室一層五層為一區(qū)，由市政管網(wǎng)直接供水，采用下行上給給水方式。二區(qū)：六層十三層為二區(qū)，由變頻調(diào)速給水設(shè)備供水，采用下行上給給水方式。本項(xiàng)目地下室設(shè)消防水池，有效容積324m3，生活水池有效容積12.50m3。水池從室外DN150環(huán)狀給水管網(wǎng)接入三個(gè)DN100進(jìn)水口。 排水系統(tǒng)本項(xiàng)目排水管道采用污、雨分流制。糞便污水立管加輔助通氣

32、立管，糞便污水經(jīng)化糞池處理后與生活廢水合流排入市政道路的污水管道。廚房洗滌污水含有泊污，經(jīng)過沉渣油池隔油隔渣后，再排入室外污水系統(tǒng)中。雨水由分設(shè)于屋面各處的雨水口收集，經(jīng)雨水管有組織的排入市政雨水管 網(wǎng)，道路的雨水及路面清洗水經(jīng)設(shè)于路邊的雨水收集口排入市政雨水管網(wǎng)。室內(nèi)排水管材均采用UPVC硬聚氯乙烯塑料排水管。室外埋地排水管采用UPVC排水管。（2）消防工程 設(shè)計(jì)依據(jù)自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50084-2001）2005年版；建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 （GB50140-2005）。 消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案本工程根據(jù)建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范和“以防為主，防消結(jié)合”的方針，進(jìn)行有關(guān)的消防設(shè)計(jì)。消防用水根據(jù)

33、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB 500162006的要求設(shè)計(jì)，本工程消防總用水量為88升/秒，其中室內(nèi)消火栓用水量為30升/秒，室外消火栓用水量為30升/秒，自動噴淋用水量為28升/秒。消防用水由市政給水管網(wǎng)提供，設(shè)消防水池（有效容積為324立方米），消火栓水泵及噴淋水泵設(shè)置在共用的水泵房內(nèi)；手提式滅火器：根據(jù)消防規(guī)范有關(guān)要求，在需要的場所按需擺設(shè)。消火栓接合器：在靠近消防通道的一側(cè)設(shè)置地上式消火栓接合器；室外消火栓：按消防規(guī)范設(shè)置室外消火栓系統(tǒng)。 消防車道A、用地內(nèi)設(shè)環(huán)形消防車道，道寬4米，路基承載不小于30噸消防車壓力。B、消防車道轉(zhuǎn)彎半徑12米，道路坡度7%。（3）強(qiáng)電工程根據(jù)其電負(fù)荷運(yùn)行特點(diǎn)和電

34、路品質(zhì)的要求，遵循安全性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性和靈活性的四個(gè)原則，設(shè)計(jì)供配電方案。 設(shè)計(jì)依據(jù)民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ/T16-92）；供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 （GB50052-95）；低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50054-95）；建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 （GB50057-94）；火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)劃（GB50116-98）。 用電設(shè)備及其負(fù)荷等級本項(xiàng)目的主要用電設(shè)備有消防泵、噴淋泵、加壓送風(fēng)機(jī)、防排煙風(fēng)機(jī)、電梯、事故照明和疏散照明等部分組成。以上用電負(fù)荷為二級負(fù)荷。其余用電負(fù)荷為三級負(fù)荷。 用電負(fù)荷指標(biāo)本工程各類用電負(fù)荷指標(biāo)如下：住宅二房6KW/戶；住宅三房、四房8KW/戶；商鋪及超市100W/平方米；地

35、下車庫15W/平方米。負(fù)荷計(jì)算結(jié)果如下：設(shè)備安裝容量805KW，計(jì)算有功功率895KW，補(bǔ)償前功率因數(shù)0.8，采用低壓電容器自動補(bǔ)償裝置，功率因數(shù)補(bǔ)償?shù)?.9以上。根據(jù)以上計(jì)算，本項(xiàng)目的用電負(fù)荷供合計(jì)約為895KW。 變配電系統(tǒng)本工程設(shè)置獨(dú)立變配電房，包括10KV環(huán)網(wǎng)供電系統(tǒng)和一臺1000KVA干式變壓器變配電系統(tǒng)。由干式變壓器低壓側(cè)向本項(xiàng)目提供220/380V低壓電源，10KV電源電纜引自市政電網(wǎng)。 照明系統(tǒng)住宅大樓工程的電氣照明主要有住宅、走廊、樓梯、半地下停車場和其他需要加強(qiáng)照明的部位。A、住宅是以生活、休息為主，照明宜采用白熾燈、稀土節(jié)能熒光燈為主的照明光源；廚房燈具選用易于清潔類型，

36、如玻璃制品燈罩配以防潮燈口。衛(wèi)生間內(nèi)化妝鏡的照明，其燈具應(yīng)安裝在視野立體角60度以外，燈具亮度不宜大于2100cd/平方米，衛(wèi)生間照明的控制宜設(shè)在衛(wèi)生間門外。進(jìn)門處宜設(shè)有切斷除冰箱通道燈以外的電源開關(guān)。B、樓梯、走廊、地下停車場等公共照明樓梯的照明要以暗藏式為主，以避免眩光，但又要有足夠的照度。走廊的燈具排列要均勻，以嵌入式安裝為宜。光源應(yīng)采用白熾燈。如果層高較大，可采用壁燈進(jìn)行照明。高、低壓配電室、消防控制室、水泵房、車庫、活動室等場所采用細(xì)管經(jīng)節(jié)能型熒光燈照明，其余均采用節(jié)能照明燈具。在變配電室、柴油發(fā)電機(jī)室、消防控制室、水泵房等重要場所設(shè)事故照明，在出入口、通道、樓梯間和電梯前室等處設(shè)疏

37、散照明，采用安全疏散應(yīng)急照明燈。照明配電線路采用阻燃型導(dǎo)線，穿阻燃PVC塑料管暗設(shè)。（4）防雷與接地系統(tǒng)按國家防雷設(shè)計(jì)規(guī)范，本項(xiàng)目建筑物防雷屬第二類。十層高度以上，每三層沿建筑物周邊設(shè)水平壓環(huán)，外墻的金屬欄桿和門窗、垂直敷設(shè)的金屬管道與均壓環(huán)焊成電氣通路，金屬豎管在底部與防雷裝置連接，以防側(cè)雷擊。利用柱內(nèi)兩根主筋作引下線，工作接地和防雷接地均利用建筑物基礎(chǔ)作自然接地體，接地電阻不大于1歐，所有進(jìn)出建筑物的金屬管道均應(yīng)與基礎(chǔ)鋼筋網(wǎng)可靠連接，作等電位連接。（5）弱電工程 設(shè)計(jì)依據(jù)。民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T 16-92）；衛(wèi)星電視與有線電視系統(tǒng)設(shè)計(jì)安裝工程技術(shù)規(guī)范實(shí)用手冊；火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)

38、規(guī)范（GB50116-98）。 電話通信系統(tǒng)本工程由河源市電信局提供一路市話電纜（或光纜），交換機(jī)房設(shè)在設(shè)備房，考慮備用容量擬設(shè)置數(shù)字程控交換機(jī)一臺。電力室配相應(yīng)后備電源系統(tǒng)，以便在緊急情況下保證通信聯(lián)絡(luò)暢通。機(jī)房引出的電話配線干線以放射和遞減相結(jié)合的方式分配至各層電話分線箱，再以層分線箱分配至各電話終端。 數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)本工程在建筑設(shè)備房設(shè)置網(wǎng)管中心，內(nèi)置服務(wù)器、工作站、網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)和主配線架。并從中配出大對數(shù)超五類非屏蔽電纜至各樓層配線架，以鋪裝配線方式分別引至各數(shù)據(jù)終端。選用結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)，移動通訊信號增強(qiáng)系統(tǒng)，GPRS無線上網(wǎng)。每10平方米設(shè)置1個(gè)信息點(diǎn)；網(wǎng)絡(luò)部分干線采用光纖，水平

39、分支采用超五類線，千兆入戶，百兆到桌面。 有線電視系統(tǒng)有線電視接入地方有線電視網(wǎng)。（6）空調(diào)和通風(fēng)工程 設(shè)計(jì)依據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50016-2006）；公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB501892005）；采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50019-2003）；通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB50243-2002）；建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GBJ16-87）2006版。 空調(diào)系統(tǒng)本項(xiàng)目地處南方，故只作夏季空調(diào)、冬季不設(shè)采暖。本項(xiàng)目各棟建筑物不考慮設(shè)置中央空調(diào)，可根據(jù)需要，在住宅安裝分體空調(diào)。本報(bào)告的供配電部分預(yù)留了安裝分體空調(diào)的用電電量。地下車庫、變配電房，備用發(fā)電機(jī)房等處需做通風(fēng)換氣系統(tǒng)。 通

40、風(fēng)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的各棟建筑物一般按自然通風(fēng)考慮，在有通風(fēng)要求的場所可安裝排氣扇，強(qiáng)迫通風(fēng)。（7）無障礙設(shè)計(jì) 供殘疾人使用的門廳、走道等地面有高差時(shí)應(yīng)設(shè)坡道。 供視力殘疾者使用的出入口、踏步的起止點(diǎn)，宜鋪設(shè)有觸感提示的地面塊材。 供拄杖者及視力殘疾者使用的臺階，超過三級時(shí)，在臺階兩側(cè)應(yīng)設(shè)扶手；樓梯不宜采用無踢面的踏步和突緣為直角形的踏步；扶手宜保持連貫。 門扇及五金等配件應(yīng)考慮便于殘疾人開關(guān)。5. 周邊配套工程該項(xiàng)目位于河源市源城區(qū)開發(fā)區(qū)生活區(qū)內(nèi)中心地段，周邊市政配套己經(jīng)相當(dāng)完善。城市給排水管網(wǎng)、供電設(shè)施、通訊網(wǎng)絡(luò)已可直接接駁進(jìn)入居住區(qū)內(nèi)。雨水管網(wǎng)：市政規(guī)劃道路下設(shè)置雨水管網(wǎng)、暗渠，雨水等無任何污染

41、的就近排入東江。污水管網(wǎng)：通過市政規(guī)劃道路下設(shè)置的排污干管，排入污水處理廠。供電設(shè)施：河源市是廣東省電力供應(yīng)最充足的城市，擁有廣東省最大的兩座水力發(fā)電站，新豐江水電站和楓樹壩水電站。近幾年完成電網(wǎng)改造12194 公里，已建高壓電主干走廊63 公里，110 千伏輸變電站10 個(gè)，220 千伏輸變電站1 個(gè)，擬再建500 千伏輸變電站1 個(gè)，220 千伏輸變電站5 個(gè)，110 千伏輸變電站23 個(gè)；同時(shí)，120 萬千瓦的火力發(fā)電站正在建設(shè)當(dāng)中。（五）投資規(guī)模1. 投資估算依據(jù)（1）國家計(jì)委投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）（2）國家或河源市建設(shè)定額價(jià)格管理站頒布的各種收費(fèi)規(guī)定（3）河源市對建筑和設(shè)備

42、安裝工程的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)文件（4）其它相關(guān)資料1土地購置費(fèi)本項(xiàng)目土地購置費(fèi)包括土地契稅總計(jì)565.91萬元。2. 建筑安裝工程費(fèi)本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為4715.9m2，總建筑面積24986.26 m2。根據(jù)相關(guān)指標(biāo)測算，本項(xiàng)目總投資額為2653.75萬元。建安工程費(fèi)用估算表如表1-4所示。 表1-4 建安工程費(fèi)用估算表單項(xiàng)工程名稱單位數(shù)量單價(jià)合價(jià) (萬元)備 注土建工程m217920.427201290.27 安裝工程17920.42224.01 給排水工程m217920.423053.76 電氣工程m217920.424071.68 消防工程m217920.422544.80 弱電工程m217

43、920.421526.88 燃?xì)夤こ蘭217920.421526.88 室外工程30.62 綠化工程m21414.77 507.07 道路及停車廠m21354.50 10013.55 其它項(xiàng)1.0010000010.00室外管道、電纜、路燈、消防水池等合計(jì)1544.89 3. 工程建設(shè)其它費(fèi)用本項(xiàng)目的工程建設(shè)其它費(fèi)用包括建設(shè)單位管理費(fèi)、建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、前期研究費(fèi)、環(huán)評報(bào)告編制及評估費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程勘察費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)交易費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等。各項(xiàng)費(fèi)用按國家或河源市的規(guī)定的費(fèi)率和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算，具體計(jì)算說明如下：（1）建設(shè)

44、單位管理費(fèi)依據(jù)財(cái)建2002394號文基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定的建設(shè)單位管理費(fèi)總額控制數(shù)費(fèi)率表估算。（2）建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)的1%計(jì)算。（3）前期研究費(fèi)根據(jù)計(jì)價(jià)格19991283號文建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定計(jì)算。（4）工程設(shè)計(jì)費(fèi)根據(jù)工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2002修訂）計(jì)算。（5）工程勘察費(fèi)根據(jù)工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2002修訂）計(jì)算。（6）竣工圖編制費(fèi)根據(jù)工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2002修訂）計(jì)算。（7）工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)根據(jù)建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（8）招投標(biāo)交易費(fèi)按建安工程費(fèi)的0.14%計(jì)算。（9）招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)根據(jù)計(jì)價(jià)格20021980號計(jì)算。（10）工程保險(xiǎn)費(fèi)按

45、建安工程費(fèi)的0.1%計(jì)算。（11）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)根據(jù)粵價(jià)函2002477號文計(jì)算。（12）白蟻防治費(fèi)根據(jù)粵價(jià)2002370號文計(jì)算。綜上分析，本項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用估算為190.47萬元，如表1-5所示。表1-5 工程建設(shè)其他費(fèi)用表序號費(fèi)用名稱計(jì)算依據(jù)（萬元）費(fèi)率或標(biāo)準(zhǔn)總價(jià)（萬元）1建設(shè)單位管理費(fèi)1544.8921.542建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)1544.891%15.453前期研究費(fèi)1544.893.604工程設(shè)計(jì)費(fèi)1544.8958.315工程勘察費(fèi)58.3130%17.496竣工圖編制費(fèi)58.318%4.667工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)1544.8944.928招投標(biāo)交易費(fèi)1544.890.14%2.16

46、9招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)1544.899.5510工程保險(xiǎn)費(fèi)1544.890.10%1.5411計(jì)算依據(jù)（m2）12工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)24986.262.56.2513白蟻防治費(fèi)24986.2625.00合計(jì)190.474. 基本預(yù)備費(fèi)項(xiàng)目實(shí)施過程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的費(fèi)用，本項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)用按建筑安裝工程費(fèi)用與工程建設(shè)其它費(fèi)用之和的5%估算。5. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用指開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。管理費(fèi)用：根據(jù)河源市各房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際情況，取工程建設(shè)投資+銷售費(fèi)用的5%，共124.42萬元。銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用按照房產(chǎn)銷售收入的2.5%，取為78

47、萬元。財(cái)務(wù)費(fèi)用：本項(xiàng)目借款金額為700萬元，借款利息為 5.85%，財(cái)務(wù)費(fèi)用為64.59萬元。經(jīng)估算本項(xiàng)目總投資為2653.94萬元，具體見表1-6。表1-6 建設(shè)總投資估算匯總表序號費(fèi)用名稱投資額占總投資比例（）備注（萬元）1土地費(fèi)用565.9121.32%2建筑安裝工程費(fèi)1544.8958.21%詳見表1-43工程建設(shè)其他費(fèi)用190.477.18%詳見表1-54基本預(yù)備費(fèi)86.773.27%（23）55房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用265.8910.02%5.1管理費(fèi)用123.305.2銷售費(fèi)用78.005.3財(cái)務(wù)費(fèi)用64.596項(xiàng)目總投資2653.94100.00%（六）資金籌措方案本項(xiàng)目建設(shè)資金來源包

48、括自有資金、銀行融資、銷售回款三個(gè)部分。項(xiàng)目總投資為2653.94萬元，其中自籌資金1000萬元，占總投資的37.68%，銀行貸款700萬元，占總投資的26.38%，銷售回款953.94萬元，占總投資的35.94%。資金來源見表1-7。 表1-7 資金來源表 序號資金來源金額（萬元）比例1自籌資金100037.68%2銀行貸款70026.38%3銷售回款953.9435.94%通過對項(xiàng)目開發(fā)的市場定位、建設(shè)規(guī)模、營銷策略、資源利用及環(huán)境保護(hù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會效益等各方面的論證分析，認(rèn)為項(xiàng)目的建設(shè)是可行的，能夠產(chǎn)生良好的社會效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效益。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、發(fā)展規(guī)劃分析河

49、源市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十一五規(guī)劃綱要對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體要求：加強(qiáng)房地產(chǎn)整體規(guī)劃和管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。減少審批程序和取消不合理收費(fèi)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。建立健全土地儲備和供應(yīng)制度，強(qiáng)化政府對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和宏觀調(diào)控作用。依托生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，面向珠三角，發(fā)展休閑生態(tài)型房地產(chǎn)。完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步形成以普通商品房為主體，滿足多層次需要為基本目標(biāo)的住宅供應(yīng)體系。河源市“十一五”城市發(fā)展規(guī)劃（2006-2010）、河源市“十一五”城市發(fā)展規(guī)劃是根據(jù)市政府關(guān)于做好河源市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃編制工作的意見（河府辦200491號文）編制的重點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃，是我市國

50、民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃的重要組成部分，是對全市城市發(fā)展進(jìn)行宏觀指導(dǎo)的規(guī)劃。本規(guī)劃的規(guī)劃期限為2006-2010年。對于發(fā)展房地產(chǎn)方面的主要措施為： 進(jìn)一步培育和發(fā)展住宅和房地產(chǎn)業(yè)?！笆晃濉逼陂g，要進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)研，研究掌握我市房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，精心培育和加快發(fā)展我市房地產(chǎn)市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)商理性投資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。一是要從提高開發(fā)居住小區(qū)的質(zhì)量方面下功夫。大力推進(jìn)廣東省綠色居住小區(qū)建設(shè)工作，要嚴(yán)格按規(guī)劃要求實(shí)施小區(qū)道路、綠化、供水、供電等配套設(shè)施的建設(shè)，配套設(shè)施不完善的小區(qū)的商品房不得進(jìn)入房產(chǎn)交易市場，保證居住環(huán)境的舒適安全。要十分注重

51、建筑風(fēng)格的美觀，追求時(shí)尚優(yōu)雅的建筑造型，流暢優(yōu)美的線條，豐富典雅的色調(diào)，克服呆板沉悶的建筑風(fēng)格。二是要堅(jiān)持建設(shè)節(jié)約型社會的戰(zhàn)略，牢固樹立走經(jīng)營城市的思路，全力支持配合做好土地儲備工作，高度壟斷土地一級市場，堅(jiān)持節(jié)約用地、合理用地、高效用地，堅(jiān)持按項(xiàng)目性質(zhì)，按規(guī)劃劃撥用地，堅(jiān)決防止炒地之風(fēng)的產(chǎn)生。通過規(guī)劃職能提升用地的價(jià)值，大力做好市區(qū)項(xiàng)目用地的協(xié)調(diào)工作，進(jìn)一步優(yōu)化市區(qū)用地協(xié)調(diào)布局。三是要認(rèn)真抓好一批標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)建設(shè)。根據(jù)河源市城市總體規(guī)劃、河源市地土地利用總體規(guī)劃、河源市區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃2006-2010的要求，未來幾年新增住房建設(shè)重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)為：1東城西片區(qū)：該區(qū)指建設(shè)大道以北，黃沙大道以西

52、，文昌路及鐵路以東，東源縣以南地段。近期擬建設(shè)的主要項(xiàng)目有：雅居樂花園等。2居住中區(qū)：主要是指市區(qū)中部地段重點(diǎn)完善區(qū)，包括建設(shè)大道兩邊的未建用地的開發(fā)建設(shè)。3下園湖片區(qū)： 主要是指市區(qū)建設(shè)大道以南，中山大道以東，沿江路以北地段。近期擬建設(shè)的主要項(xiàng)目有：東江首府、天馨花園等。4寶源及老城片區(qū)：主要指寶源一路以南，以及新豐江沿岸地段。近期擬建的主要項(xiàng)目有：明珠華庭二期、金鼎比華利花園、新豐江明珠花園等。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于居住中區(qū)，符合總體規(guī)劃用地的要求。本項(xiàng)目已經(jīng)取得了河源市規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，編號為（2007）河規(guī)建用地第0148號。二、產(chǎn)業(yè)政策分析國家對房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策：堅(jiān)持市場

53、機(jī)制在資源配置中的基礎(chǔ)作用，可以說目前國家從住房制度改革開始擴(kuò)大到整個(gè)房地產(chǎn)市場的規(guī)模，通過土地的“招、拍、掛”也增加了土地的透明度。房地產(chǎn)市場機(jī)制的作用越來越發(fā)揮強(qiáng)大的作用，相關(guān)房地產(chǎn)的政策也一直在遵循著市場的規(guī)律在發(fā)展。房地產(chǎn)政策還是堅(jiān)持落實(shí)政府在住房保證上的重要作用和責(zé)任。政府在政策制定上著力規(guī)范市場秩序，通過房地產(chǎn)銷售的一些管理辦法的制定，包括銷售的廣告的管理，網(wǎng)上登記的管理，達(dá)到規(guī)范市場的秩序，提高公平交易的程度。2006年國家雖然先后出臺了“國六條”和“十五條細(xì)則”等宏觀調(diào)控政策，但房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)地位未發(fā)生改變，國家仍將引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。河源市作為后

54、發(fā)城市，近年來國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料顯示：今年19月份，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值173.33億元，同比增長26.8，增速創(chuàng)建市以來新高，位居全省第二，全市國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“速度快、結(jié)構(gòu)優(yōu)、效益好、后勁強(qiáng)”的良好態(tài)勢。城鄉(xiāng)居民的收入不斷提高，預(yù)測2006年居民人均可支配收入在9396元左右。項(xiàng)目靠近政治中心和大型商業(yè)區(qū)及金融圈的住宅，因其交通生活便利、出租率高而深受眾多投資客戶的喜愛，這為本項(xiàng)目提供了極其重要的投資依據(jù)和機(jī)會。自2002年下半年以來，國家的一系列宏觀政策顯示，社會消費(fèi)形態(tài)將由原來的金字塔形向橄欖形轉(zhuǎn)變，確定以中產(chǎn)階層為主的社會消費(fèi)形態(tài)，這無疑為本項(xiàng)目提供和肯定了更多

55、的購買機(jī)會。從以上綜述可以得出如下結(jié)論：本項(xiàng)目是適合有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)的要求，對促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定促進(jìn)作用。三、行業(yè)準(zhǔn)入分析河源市繁河實(shí)業(yè)有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營為主的綜合性企業(yè)。具有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資質(zhì)，證書編號為粵房開證字第0060138號。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定（國發(fā)200420號文）等文件精神，對于除了需要政府審批的使用中央政府性資金和地方政府投資的項(xiàng)目，“政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄”范圍內(nèi)的企業(yè)投資項(xiàng)目以及外商投資和境外投資項(xiàng)目之外的所有企業(yè)投資項(xiàng)目，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、農(nóng)林水利項(xiàng)目、社會事業(yè)項(xiàng)目、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目、商貿(mào)設(shè)施項(xiàng)目、交通運(yùn)輸項(xiàng)目、郵

56、電通信項(xiàng)目、工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等，均實(shí)行備案制。本項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)市級政府投資管理部門審查，本項(xiàng)目符合國家和地方法律法規(guī)，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控政策，符合行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析（略）本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不屬于資源開發(fā)類項(xiàng)目。故本報(bào)告不需要對資源開發(fā)及綜合利用進(jìn)行分析。第四章 節(jié)能方案分析一、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范我國建筑用能的范圍，即建筑能耗應(yīng)指建筑使用能耗，其中包括采暖、空調(diào)、熱水供應(yīng)、炊事、照明、家用電器等方面的能耗。執(zhí)行國家現(xiàn)行的節(jié)約能源的政策、規(guī)定，按照中華人民共和國節(jié)約能源法、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、民用建筑節(jié)能管理規(guī)定、中華人民共和

57、國建筑法及國家標(biāo)準(zhǔn)公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB501892005等法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)規(guī)范。合理利用能源，降低能源消耗，提高經(jīng)濟(jì)效益。2007年6月6日，建設(shè)部在北京召開了建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（以下簡稱規(guī)范）發(fā)布暨師資培訓(xùn)會議。按照規(guī)范的相關(guān)規(guī)定，自今年10月1日起，建筑工程節(jié)能不符合規(guī)范不能通過驗(yàn)收。對此，有分析人士認(rèn)為，建筑節(jié)能將成為今后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新方向。本項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)遵循以上用能標(biāo)準(zhǔn)以及節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范。本地區(qū)對房地產(chǎn)項(xiàng)目無特殊要求。二、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析（一）能源供應(yīng)狀況擬建項(xiàng)目為于河源市新市區(qū)，是中共河源市委、市人民政府所在地，也是河源市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。河源市位于廣

58、東省東北部，地處東江中上游，東靠梅州，南接惠州，西連韶關(guān)，北鄰江西贛州。河源上古屬揚(yáng)州南境。南朝齊永明元年（公元483年）由龍川縣（公元前214建縣，首任縣令為“南越王”趙佗）析地設(shè)置河源縣。中華人民共和國成立后，河源曾分別隸屬韶關(guān)和惠陽，曾與深圳、惠州、東莞同屬一個(gè)地區(qū)。1988年1月國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立河源地級市，轄源城區(qū)、東源縣、和平縣、龍川縣、紫金縣、連平縣等1區(qū)5縣。全市共有97個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)民族鄉(xiāng)（東源漳溪畬族鄉(xiāng)）、 4個(gè)街道辦事處、1248個(gè)村民委員會、153個(gè)居委會。全市區(qū)域總面積1.58萬平方公里。2006年末戶籍人口341.26萬人。先后被評為“全國衛(wèi)生先進(jìn)城市”、“全國環(huán)境綜合治理

59、先進(jìn)城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“廣東省雙擁模范城市”。 “京九”鐵路經(jīng)江西定南縣進(jìn)入河源境內(nèi)，穿越和平、龍川、東源和市區(qū)，并在龍川縣城與廣梅汕鐵路交匯，設(shè)立華南地區(qū)最大的鐵路編組站。105國道和205國道縱貫全市。惠河、河梅和粵贛高速公路全面貫通，河源融入了珠三角城市“兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈”。實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)通信傳輸數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、寬帶化，形成了以市區(qū)為中心的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)。農(nóng)村農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市政公共設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市綜合功能日臻完善。全市電力充足，廣東省最大的兩座水電站新豐江水電站和楓樹壩水電站均在河源境內(nèi)，投資53億元的河源電廠將于近期正式開工建設(shè)，還擁有總裝機(jī)容量60萬千瓦的眾多小

60、水電站。境內(nèi)的萬綠湖（新豐江水庫）是華南地區(qū)最大的人工湖，水域面積達(dá)380平方公里，常年平均進(jìn)庫水量達(dá)60多億立方米，庫容139億立方米，水質(zhì)長期保持國家地表水I類標(biāo)準(zhǔn)，是粵港地區(qū)重要飲用水源地，被中國食品工業(yè)協(xié)會唯一認(rèn)證為“中國優(yōu)質(zhì)飲用水資源開發(fā)基地”。河源被譽(yù)為“粵東寶庫”，礦產(chǎn)資源點(diǎn)多面廣，儲量大、品位高，現(xiàn)已探明的礦產(chǎn)有40余種，其中鐵礦、稀土礦、螢石礦等礦產(chǎn)儲量均居廣東省首位。廣東大頂鐵礦是華南地區(qū)最大的露天鐵礦。此外，鉛鋅礦、銅礦、鎢礦、瓷土礦的儲量也十分豐富，開發(fā)利用價(jià)值巨大。全市有山地1800萬多畝，森林覆蓋率達(dá)68.2（新標(biāo)準(zhǔn)），繼續(xù)保持全省前列，是華南地區(qū)重要的商品林基地。