世界貿(mào)易中心XXXX上半年度推廣策略

1、營銷背景營銷策略項目再定位推廣策略第一階段執(zhí)行營銷背景MARKETING PROMOTION宏觀政策國土部：今年堅持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動搖 國土資源部部長徐紹史11日在全國國土資源工作會議上說，2013年將加強和改善土地宏觀調(diào)控，促進經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展。堅持控總量、穩(wěn)增量、擠存量、放流量，進一步拓展建設(shè)用地新空間，保障經(jīng)濟社會發(fā)展合理用地需求，促進土地市場平穩(wěn)發(fā)展。要堅持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動搖，根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢，普通商品住房用地供應(yīng)要確保不低于過去5年年均實際供應(yīng)，保持土地市場平穩(wěn)運行。加強對閑置土地和各類違規(guī)違約用地行為的查處，促進已供土地開發(fā)利用。各地要對房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊名單加強監(jiān)

2、督并實現(xiàn)制度化、常態(tài)化。 在調(diào)控基調(diào)已明確為“繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”的情況下，今年及未來一段時間房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)強化預期管理，從嚴從緊執(zhí)行調(diào)控政策，防止房價報復性上漲。以限購、限貸為核心的本輪調(diào)控在抑制或延緩需求釋放同時，壓抑供給有效擴大。此外，今年是地方政府換屆年，歷史上的投資井噴效應(yīng)或繼續(xù)出現(xiàn)，再加上通脹上行使實際利率收縮，購房需求將繼續(xù)釋放，房價上行壓力料在上半年顯著顯現(xiàn)。 樓市調(diào)控呼聲再起 “求穩(wěn)”仍然是主基調(diào) 隨著房價、銷售的齊漲，有關(guān)樓市調(diào)控的呼聲再起，而住建部等中央仍表態(tài)要繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控。 回望2012年，一些地方政府在地方財政壓力下，屢屢松動樓市調(diào)控，但很快被叫停。

3、即便如此，從2012年年初起，房地產(chǎn)開發(fā)商也開始進行各種促銷活動以價換量。到2012年年底，甚至有一些地方出現(xiàn)排隊買房的情況。 中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)劉淵認為，去年12月初的中央政治局會議上又提出“繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松”，這實際上已經(jīng)奠定了2013年房地產(chǎn)市場調(diào)控的基調(diào)。穩(wěn)增長成當前重點，今年政策層面將以地方微調(diào)為主 近期，地方政店政策微調(diào)的動作較為頻繁，中央則予以默許態(tài)度，例如揚州出臺相關(guān)政策對購買成品房的市民給予合同價款的獎劥，沈陽、重慶等地放寬公積金貸款額度，另外，部分地方政府對企業(yè)拿地給予了優(yōu)惠政策等等。相對于蕪湖、佛山、上海等地的樓市新政，這些城市的政策微調(diào)并沒未被迫叫停，中央對此

4、沒有做出回應(yīng)，尤其是揚州獎勵“成品房”的政策出臺時頗受爭議， 但住建部官員的支持表態(tài)讓眾人明白這一新政已獲得中央默許。 所以說，宏觀政策面： 謹慎樂觀 各地行情伴隨房地產(chǎn)市場調(diào)控的威力，企業(yè)拿地的謹慎程度也在提高中指院數(shù)據(jù)顯示，2012年，十大代表性房企在全國129個主要城市拿地396宗，規(guī)劃建筑面積共計9032萬平方米，同比分別下降2%、4%，拿地數(shù)量繼續(xù)下降至近3年最低。在供應(yīng)、成交負增長，溢價率偏低的格局下，2012年全國300個城市土地出讓金總額近2萬億元，同比減少12.6%。其中住宅用地出讓金為1.3萬億元，同比減少14.3%。三四線城市價格不具備上漲動力，大型房企布局回歸一線201

5、0年，受調(diào)控政策影響，企業(yè)布局開始向三四線城市轉(zhuǎn)移，而在2012年，一二線城市市場迅速回暖且增長幅度大，成為推動品牌房企銷售業(yè)績增長的主要動力，各大房企拿地布局隨之向業(yè)績貢獻更大且風險更小的一二線城市轉(zhuǎn)移，拿地資金占比呈現(xiàn)上升趨勢。足以佐證一線城市土地市場的火爆并未完結(jié)，而二三線城市供應(yīng)規(guī)模普遍偏高 土地供應(yīng)催樓市分化：一線城市吃不飽 三四線吃不了三四線城市很難連續(xù)吸引外來人口進入，單靠本地農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移可能難以消化過去幾年大規(guī)模的土地供應(yīng)，新區(qū)建設(shè)、土地經(jīng)營等三四線城市最傳統(tǒng)的經(jīng)營策略，可能在經(jīng)濟調(diào)結(jié)構(gòu)、增速下臺階的過程中遭遇巨大的挑戰(zhàn)。 房產(chǎn)業(yè)洗牌持續(xù) 大型房企順利過冬 截至今年月22日，

6、已披露年報的37家上市房企的負債水平明顯上漲，總負債額度達到了5216億元，比去年上漲了37.8%。 從10月開始，萬科、華潤、招商、中海等10多家大型房企陸續(xù)提前完成2012年年度銷售計劃?！斑_標”之后的房企紛紛積極拿地“補倉”，導致在歲末之際出現(xiàn)了新一輪“搶地潮”，各地頻現(xiàn)“地王”：11月27日，北京、上海土地市場同日出現(xiàn)“地王”，樓面價均超過3萬元/平方米；11月28日，深圳新的總價“地王”誕生；11月30日，南京一舉摘得全國總價“地王”；12月26日，上海海門路某地塊以近57億元成交，刷新了今年全國總價地王。2012年末的升溫未能改變?nèi)ツ晖恋厥袌龈黜棓?shù)據(jù)下行的寒冷基調(diào) 2012年，全國

7、300個城市共推地15.8億平方米，同比下降8.2%，其中住宅用地推出5.4億平方米，同比下降17.3%，110月單月推出量均呈現(xiàn)同比下降態(tài)勢，僅有11月和12月止跌回升。而在價格方面，300個城市住宅用地樓面均價同比上漲7.4%。去年下半年以來，北京、上海等熱點城市熱度提高，帶動樓面均價結(jié)構(gòu)性上漲。商業(yè)地產(chǎn)開始細分 寫字樓成投資熱點房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴厲，讓住宅市場一冷再冷，尤其是各種限購、限貸的政策，迫使房企和投資者將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，北京、上海、深圳、廣州等一線城市寫字樓市場已供不應(yīng)求。在廣州等地出現(xiàn)了炒寫字樓的現(xiàn)象，由于住宅“限購”，投資客將目光轉(zhuǎn)向受限制較少的商業(yè)市場，

8、手握200萬500萬元資金的投資客開始合伙買寫字樓。不僅是廣州，在成都也出現(xiàn)了炒房客轉(zhuǎn)投商鋪寫字樓的現(xiàn)象。結(jié)論：房企和投資者看好寫字樓投資一是回報率高；二是連番的房地產(chǎn)調(diào)控，多個城市出臺了“限購令”，使住宅市場受到嚴重影響；三是經(jīng)濟高速發(fā)展，市場對商用物業(yè)特別是寫字樓的需求大幅攀升。寫字樓未來的價格仍將上漲。但投資寫字樓同樣存在風險，目前在優(yōu)質(zhì)寫字樓市場，天津、沈陽、重慶、武漢、成都等都存在供應(yīng)過量的情況。 市場 以價換量一房難求在嚴厲的樓市宏觀調(diào)控背景下，2012年樓市可謂開局慘淡。7、8月份，信貸政策放松，促使買家入市，樓市“保暖”得以延續(xù)。傳統(tǒng)旺季“金九銀十”未能如期而至。進入11月份，

9、由于多家房企10月銷售業(yè)績創(chuàng)新高，不少開發(fā)商已完成全年銷售目標。 然而，樓市“暖冬”來臨，房價持續(xù)上漲，讓不少購房者無法“淡定”，紛紛積極入市。根據(jù)百城價格指數(shù)對北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年11月十大城市住宅均價為15686元/平方米，環(huán)比上月上漲0.39%。2012年全國樓市經(jīng)歷了由冷到熱的逆轉(zhuǎn)量價齊升、地王頻現(xiàn)臨近年末，各地樓市呈現(xiàn)一派熱銷局面，“暖冬翹尾”行情甚至引發(fā)業(yè)界對來年政策調(diào)控可能加碼的擔憂。而在今年初，房地產(chǎn)卻完全是另一幅慘淡光景。回顧2012年全國樓市，可謂經(jīng)歷了由冷到熱的巨大轉(zhuǎn)變，開發(fā)商“由憂轉(zhuǎn)喜”，購房者由觀望到恐慌性入市，地方政府賣地由冷淡到狂熱。 隨

10、著開發(fā)商銷售任務(wù)的完成和資金鏈的不斷好轉(zhuǎn)，購房者的議價能力相對減弱 國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，月全國個主要城市房地產(chǎn)價格同比上漲的城市達到個，但環(huán)比增幅均未超過。從年初的“以價換量”、年中“平價放量”和年末“保價縮量”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的底氣不斷增強，而與此相對的，隨著開發(fā)商銷售任務(wù)的完成和資金鏈的不斷好轉(zhuǎn)，購房者的議價能力相對減弱。 樓市風險排名靠前 開發(fā)商撤離三四線城市物極必反。眾多開發(fā)商曾經(jīng)因躲避一二線城市限購政策蜂擁至三四線城市，正在帶來一場新的市場危機。大量開發(fā)商在短期內(nèi)云集，導致三四線城市樓市供需矛盾急劇逆轉(zhuǎn)，供大于求的現(xiàn)實讓很多開發(fā)商開始逃離。盡管房價高企，但一二線城市強勁的市場需求支撐

11、著樓市良性運行，三四線城市樓市風險卻遠遠高于一二線城市。 房地業(yè)繼續(xù)回暖 今年房產(chǎn)稅擴大試點可能性大增 由于今年宏觀經(jīng)濟整體向好，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該也會跟著宏觀經(jīng)濟向好，繼續(xù)回暖。但是，房地產(chǎn)稅的改革對于房地產(chǎn)業(yè)的影響仍然是預期性的，是軟性切入，但是效應(yīng)會越來越多表現(xiàn)出來。由于是試點城市先行，局部區(qū)域相關(guān)利益聯(lián)系者首先受到直接的影響，但這些直接影響往其他地方以預期的方式擴散?！斑@些影響加在一起力量會有所上升，會對沖一些房地產(chǎn)業(yè)回暖的熱度?！?2013年剛需市場無逆轉(zhuǎn)跡象 住宅中小戶型依然當紅 2012年年底的新房供應(yīng)呈現(xiàn)出了“以50至90平方米為主流”的特點，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2011年末中國城

12、鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡_到51.27%，城鎮(zhèn)人口數(shù)量首超農(nóng)村。有人認為，這個城鎮(zhèn)化率是按城鎮(zhèn)常住人口統(tǒng)計的，其中還包括了1.6億的農(nóng)民工，若按戶籍來算，人口城鎮(zhèn)化率只有35%左右，遠低于世界52%的平均水平，未來潛力巨大：城市化率每提升1個百分點，意味著新增2000萬城鎮(zhèn)人口，其中15%為25歲的適婚年齡人口，剛需的主力人群。三四線城市會進入良性開發(fā)周期，依舊謹慎樂觀，抓住機遇是關(guān)鍵。嘉興樓市1：市場綜述 回顧過去的2012年，國家對于樓市的調(diào)控雖然延續(xù)，但是調(diào)控的力度有所減弱，部分地方公積金貸款額度的提高、首套房優(yōu)惠政策出臺等政策都對樓市的回暖起到了助推作用，而具體到嘉興的樓市，年中銀行的連續(xù)降

13、息對于購房者特別是剛需購房者來說絕對是一大刺激因素，春博會、夏博會、秋博會三次房博會上開發(fā)商也適時加大了推盤力度，這些因素都助推了2012年嘉興樓市成交的回暖；但是與此同時，為了能夠更好更快的去庫存和回籠資金，2012年很多開發(fā)商都推出了大力度的優(yōu)惠促銷活動來吸引購房者，這也使得2012年的樓市相比2011年在成交量大幅上升的情況下，年均價相對平穩(wěn)甚至出現(xiàn)了微跌。 嘉興2012年度數(shù)據(jù):GDP預計全年增長8.5%左右 2012年，嘉興在穩(wěn)增長的同時，始終致力于推進轉(zhuǎn)型升級。數(shù)據(jù)顯示，去年全市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級成效明顯，成為經(jīng)濟運行一大亮點。投入結(jié)構(gòu)得到持續(xù)改善，1至11月服務(wù)業(yè)投資增長20.8%，占

14、固定資產(chǎn)投資比重達到51.4%，比上年提高4.9個百分點。產(chǎn)出結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，規(guī)模以上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值192.5億元，增長14.1%，增幅比上半年提高9.2個百分點?？萍紕?chuàng)新能力增強，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)科技活動經(jīng)費投入增長17.1%，新產(chǎn)品產(chǎn)值率達到29.9%。節(jié)能減排力度進一步加大，1至11月實施節(jié)能重點技改項目240項，節(jié)能減排工作保持了較好態(tài)勢，全市規(guī)模以上單位工業(yè)增加值能耗繼續(xù)下降。2012年樓市成交明顯回暖 價格平穩(wěn) 2012年的嘉興樓市，在經(jīng)歷了春節(jié)前后2個月休整后；3月，在開發(fā)商降價促銷帶動下，各樓盤成交開始回升；進入4、5月份，得益于開發(fā)商“以價換量”的銷售策略，刺激剛需、改善型

15、置業(yè)開始出手，回暖態(tài)勢開始延續(xù)；6月份，在政策利好和房博會的帶動下，市場成交迎來高峰；7、8月份，成交量方面繼續(xù)保持穩(wěn)定，出現(xiàn)了“淡季不淡”的回暖行情；到了9、10月份，雖然沒有出現(xiàn)“金九銀十”，但成體成交依然可觀；到了年末11、12月份，樓市成交再次高升，11月成交量更是創(chuàng)下了年內(nèi)新高值得注意的是，在調(diào)控下經(jīng)歷了2011年的樓市低迷之后，業(yè)內(nèi)人士和普通民眾對于2012年的預測都是普遍不看好，但是臨近年關(guān)2012的嘉興樓市的實際走勢還是超出了很多人的預期。從2012年的樓市整體來看，這一年成交量呈現(xiàn)出一個低開高走的態(tài)勢，但成交價格卻又相對穩(wěn)定。2012年嘉興樓市寫字樓備案17.4萬平方米，備案

16、套數(shù)為1195套，備案面積相比2011年略有漲幅，整體基本持平。數(shù)據(jù)顯示，2012年嘉興樓市商貿(mào)備案28.2萬平方米，備案套數(shù)為4584套，商貿(mào)備案面積和去年基本持平，備案套數(shù)則比去年增加了22.3%。同時，2012年商貿(mào)的年均價為10271元/平方米，與2011年9780元/平方米的價格也有5.02%的漲幅。2：嘉興土地市場2012年嘉興土地成交約36.9億 成近三年賣地收入最少的一年在“史上最嚴”的樓市調(diào)控下，作為房地產(chǎn)市場的核心生產(chǎn)要素，土地市場經(jīng)歷了“一波三折”的變化。而伴隨著樓市嚴重分化的現(xiàn)象，大房企爭奪地王，小房企忙著退地，無疑是2012年土地市場上最大的特點?；仡欉^去的一年，相比

17、其他城市土地市場的一路高歌，以及大鱷們的角逐，嘉興市2012年度土地市場冷清，主基調(diào)以流拍和低價成交為主，溢價較少2012年嘉興市本級共成功出讓99宗約3705畝土地，成交金額約36.9億元，今年成功出讓的99宗土地中，其中工業(yè)用地有53宗，已經(jīng)趕超住宅和商業(yè)用地的出讓總量，占比高達53.5%，其中住宅、商住用地僅16宗，占比僅16.2%；商業(yè)辦公類用地22宗，占比約22.2%；其它用地為8宗，占比約8.1%。即使在全國各地地王頻現(xiàn)，地價掀起快旋風的第四季度，嘉興市整體土地市場還是非常冷清，第四季度嘉興共成交36塊土地，與住宅相關(guān)土地2塊，商業(yè)3塊，其余均為工業(yè)用地。2012年5月，嘉共土地供

18、應(yīng)面積為26.89萬方，環(huán)比上漲100%，是連續(xù)6個月以來政府掛牌土地最多的一個月，隨著3月份以來房地產(chǎn)市場成交量的逐步好轉(zhuǎn)，政府在5月加大了土地的推量，可見在經(jīng)歷一段時間的土地蕭條，目前土地市場也開始逐步回暖。 2012年嘉興土地市場熱點回放一、年度最高單價地塊：原老西站地塊以13925元/的價格成交這塊地地段位于老的汽車西站，由于老中山路沿線地塊處于稀缺狀態(tài)，它的商業(yè)價值不可估量。容積率1.3-3.5，最高樓面價1萬多，如果按容積率3.5計算，樓面價近4千，整體而言，這個價格也是可以接受的。辦公平價出，商業(yè)凈賺。 2012年嘉興土地市場熱點回放二、年度最大商住用地，信達建設(shè)斥資5.51億元

19、競得2012嘉秀洲-027號商住用地，早在掛牌之前，就有傳佳源、金地、保利等多家房企將競拍該宗用地，近200畝的用地，每畝約合275.35萬元，最終由信達建設(shè)以單價4130元/平米拿下。據(jù)統(tǒng)計，該地塊折合最低樓面價1652元/平米，最高樓面價2065元/平米，最終約合5.51億元，溢價率0.12%。 徽商首度進軍嘉興樓市 中港城附近欲建26層商業(yè)綜合體2012年嘉興年末最后一場土地掛牌正式結(jié)束，嘉興徽商有限公司首度進軍嘉興土地市場，順利競得一宗商辦用地，土地面積10614.5平米，約合15.9畝地，成交單價3960元/平、最高樓面價3046元/平，共計成交金額4203.3萬元。該用地明確規(guī)定商

20、業(yè)建筑面積不大于總建筑面積的30%，辦公建筑面積不小于總建筑面積的70%，掛牌起始價3955元/，保證金840萬元。 2012年的土地市場，是品牌房企的戰(zhàn)場，除自然人頻頻拿地外，與之鮮明對比的是，實力雄厚的品牌房企，在這一年，佳源集團、信達建設(shè)、江蘇華地、紫元、鉅和地產(chǎn)等品牌實力房企都是2012嘉興土地市場的最大贏家之一。 3.2012年度嘉興熱銷寫字樓 關(guān)注（統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自官方，采集時間截止2012年12月31日） 江南數(shù)碼港 項目地址：洪興西路與秀洲大道交叉口物業(yè)公司：浙江華廈物業(yè)有限公司項目動態(tài)：寫字樓價格5500元/起，準現(xiàn)房，恭迎品鑒。項目地址：洪興西路與秀洲大道交叉口售樓地址：中山西

21、路1811號麗晶廣場一樓位于洪興西路和秀洲大道交接處，緊臨中山西路。項目總建筑面積達16萬平方米，總投資超6億元，由約9萬平方米的三幢高層寫字樓與約4萬平方米BLOCK街區(qū)組成。攜手中國電子戰(zhàn)略聯(lián)盟，以數(shù)碼為核心的體驗式數(shù)碼商業(yè)中心。1號樓定位為江南國際數(shù)碼城，將引進知名數(shù)碼品牌商，打造政企IT商品一站式采供中心和時尚潮流數(shù)碼展示與發(fā)布中心。聯(lián)結(jié)秀洲區(qū)政府，構(gòu)筑秀洲CBD中央行政區(qū)，其中3號樓作為秀洲區(qū)政府職能部門辦公中心與服務(wù)中心純高商務(wù)花園項目地址：嘉興市東升西路1588號（東升西路與秀洲大道交叉口）項目特色：花園式辦公別墅作為嘉興第一個別墅式辦公地的企業(yè)經(jīng)濟家園，集全功能、生態(tài)型、人性化

22、，集寫字樓、創(chuàng)業(yè)公寓、商業(yè)配套、休閑娛樂于一體，商業(yè)、辦公、生活、餐飲娛樂等城市生活功能互動組合，將建設(shè)成為輻射長三角，影響全中國的產(chǎn)業(yè)集群，為企業(yè)提供全方位、一站式商務(wù)與生活配套純高國際商務(wù)花園分為2期開發(fā)，其中1期分為2個階段，1階段由30棟獨棟辦公樓和雙拼辦公樓組成。2階段由一棟SOHU公寓，一棟高層辦公樓，一棟星級酒店，沿街會有一小部分的商業(yè)。一階段已經(jīng)封頂在做外墻粉刷，已經(jīng)接近尾聲；二階段正在設(shè)計方案。其中一期一階段共計30棟，53套房源，一套為招商中心，6套獨棟辦公樓，46套雙拼辦公樓。元一柏莊環(huán)球時代 元一柏莊環(huán)球時代，位于運河新區(qū)CBD核心位置，搶先占據(jù)秀洲新區(qū)和南湖新區(qū)快速發(fā)

23、展的軸線節(jié)點，與中山西路成熟商業(yè)圈相鄰，周邊商場、銀行配套齊全。未來區(qū)域內(nèi)將著力引進金融服務(wù)、總部經(jīng)濟、高檔寫字樓、城市綜合體等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)態(tài)，進一步打造成為新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地、長三角行業(yè)CBD和現(xiàn)代化新城區(qū)。元一柏莊環(huán)球時代作為精英創(chuàng)業(yè)板寫字樓，不僅依托運河新區(qū)CBD的蓬勃發(fā)展，而且具有元一柏莊大型綜合社區(qū)的先天優(yōu)勢，將聚合人流、商務(wù)流與資金流，帶動入駐企業(yè)價值與形象的全面提升，這是目前很多商業(yè)項目都無可比擬的絕對優(yōu)勢。元一柏莊環(huán)球時代：星級酒店式的公共空間、舒展視野與身心的生態(tài)辦公空間、格調(diào)商務(wù)空間；罕有4.2米層高，倍增感觀空間氣勢、品牌中央空調(diào)入戶，50年產(chǎn)權(quán)，126-232商務(wù)自由領(lǐng)地，

24、做全新崛起的集商務(wù)、生活、購物、休閑娛樂于一體的城市綜合體。 中潤嘉興中心項目地址：嘉興市運河新區(qū)文昌路北近中環(huán)西路口商業(yè)類型：購物中心,商業(yè)綜合體商鋪開發(fā)公司：中潤控股集團近期動態(tài)：元旦特惠商鋪 受原有銷售政策基礎(chǔ)上下降3%優(yōu)惠中潤嘉興中心【樓盤詳情 動態(tài)戶型圖】，位于運河國際商務(wù)區(qū)（文昌路北，運河公園南，靠近中環(huán)西路與昌盛路），整個項目的總建筑面積約合38萬平方米。中潤集團在嘉興打造的 “世界級商業(yè)旗艦”中潤嘉興中心，以主題公園、世界品牌薈萃的LEFO mall麗豐購物中心、休閑開放式精品商業(yè)街區(qū)、鉑金級企業(yè)總部、殿堂級LOFT公寓、甲級寫字樓、五星級酒店式公寓等七大城市巔峰業(yè)態(tài)，形成一站

25、式購物休閑城市綜合體。一站盡情國際商務(wù)、商業(yè)、生活、娛樂嶄新體驗。便捷片區(qū)住戶，更輻射周邊四大板塊，全面升級嘉興消費體驗品質(zhì)。15000沃爾瑪山姆會員商店、16米挑高尊貴IMAX影院、800超級真冰溜冰場等世界知名時尚、飲食、生活品牌。同時，COSTA、哈根達斯、避風塘.等數(shù)十家100%國際連鎖直營品牌已經(jīng)順利簽約 置地廣場項目地址：嘉興市洪興西路和常秀街路口置地廣場位于秀洲核心區(qū)，洪波路與常秀街交匯處，總建筑面積3.5萬余，產(chǎn)品涵蓋“3G智能寫字樓”、“百變LOFT公館”和“沿街至旺商業(yè)”，是嘉興市區(qū)極具投資、居住和商務(wù)價值的中心型物業(yè)。以3G智能化尖端科技和經(jīng)典設(shè)計美學，打造嘉興西中心CB

26、D商務(wù)新地標?！?G智能寫字樓”率先將3G網(wǎng)絡(luò)引入商務(wù)辦公，打造全新的商務(wù)辦公領(lǐng)地，為銳意進取、快人一步的成長型企業(yè)打造杰出成長平臺，以中心商務(wù)為能量通聯(lián)世界，開啟嘉興杰出商務(wù)新篇章；“百變LOFT公館”挑高5.4米，一層價格兩層空間，是市中心區(qū)域僅有的商務(wù)、居住、投資全功能LOFT空間。售樓地址：中山東路758號（新華書店旁） 四季觀邸項目地址：文昌西路南側(cè)、昌盛南路西側(cè)開發(fā)公司：嘉興衡偉置業(yè)有限公司物業(yè)公司：嘉興市遠洋物業(yè)管理有限責任公司位于運河新區(qū)昌盛南路與文昌路的交匯處，座落于運河新區(qū)成熟居住區(qū)內(nèi)?？偨ㄖ娣e約2.73萬平方米，主力面積為45，為精裝酒店式公寓。是集商業(yè)配套、私人會所、

27、私人博物館為一體的精裝LOFT。項目秉承了“小戶型、大手筆”的設(shè)計理念，定位高端，選用沿襲百年的新古典主義Art-deco建筑風格，都市感極強。項目最大的特色為建筑設(shè)計上擁有一般酒店式公寓甚至住宅中罕見的雙天井設(shè)計。 項目動態(tài)：目前，A樓只剩余少量房源，B樓個性化創(chuàng)意辦公-限量6A級精裝辦公火熱預定；項目整體招商已全面起航。新售樓處地址：位于昌盛路與文昌路口往西50米浙聯(lián)金座項目地址：嘉興市秀洲區(qū)洪興路2183/2203號開 發(fā) 商：嘉興市浙聯(lián)置業(yè)有限公司物業(yè)公司：蘇州易亞物業(yè)管理有限公司項目動態(tài)：目前，A樓只剩余少量房源，B樓個性化創(chuàng)意辦公-限量6A級精裝辦公火熱預定；項目整體招商已全面起航

28、。地處秀洲區(qū)CBD核心地段，位于洪興西路與聚賢路交叉口，占地10128平方米，總建筑面積36356平方米，由A、B兩幢樓組成，A樓17層，高約百米，為星級酒店管理的高端CEO公寓及SOHO公寓式辦公，共315間；B樓9層，為6A級創(chuàng)意辦公樓，共24間，底部三層商業(yè)為主題商業(yè)，是一個高端的集公寓、辦公、商業(yè)為一體的城市綜合體。 嘉興世界貿(mào)易中心項目地址：嘉興市南湖區(qū)廣益路云東路路口（中港城東側(cè)）開發(fā)公司：嘉興市廣恒置業(yè)有限公司寫字樓級別：頂級西鄰中港城五星級酒店，東靠南湖新區(qū)商務(wù)大樓，周邊規(guī)劃有江南CBD、南湖新天地、南湖商貿(mào)中心未來嘉興中心活力區(qū)（CAZ）的正中心。嘉興世界貿(mào)易中心距滬杭高鐵僅

29、約3公里，離滬杭高速嘉興東出口6公里，距建設(shè)中的嘉興機場20分鐘車程，盡享現(xiàn)代化交通立體網(wǎng)絡(luò)的便利快捷。嘉興世界貿(mào)易中心，以頂級辦公商貿(mào)旗艦為使命，打造深入到細節(jié)的頂級配置商務(wù)標桿。市場總結(jié)：1、緊抓2013年上半年小陽春，雖謹慎樂觀，但確是項目去化的一個高峰期2、分析競品得出一下結(jié)論：（1）市區(qū)售樓處很關(guān)鍵 （2）實景樣板房很關(guān)鍵 （3）交付時間很關(guān)鍵3、借勢出擊的關(guān)鍵是：寫字樓投資熱點的趨勢緊抓，投資客群再重撈項目再定位MARKETING PROMOTION讓我們回顧下當初開發(fā)商拿地、加入“世貿(mào)協(xié)會”、冠名“世貿(mào)中心”的初衷是什么？+壟斷市場高溢價樹立商務(wù)標桿占據(jù)絕對市場份額提高身價借品牌

30、但是，現(xiàn)在項目的問題是：市場份額不多，價格難拉升！項目高度樹立不夠，資金回籠速度慢。那么，決定寫字樓市場地位的絕對因素除了地段還有什么？恭喜親愛的甲方同學，你們當初是對的，還有“品牌”只不過，市場失敗的是，客戶不知道：1、真正的世貿(mào)中心有什么優(yōu)勢？2、我們，嘉興世貿(mào)中心，是不是真正的世貿(mào)中心？我們成功嫁接了“品牌”資源 本案的支撐點/ 讓我們重新、徹底回歸“世界貿(mào)易中心”決定本案市場地位的要素無疑就是本案的支撐點！一直以來，各地世貿(mào)中心的核心競爭力是：壟斷資源下的“托拉斯”市場地位英文“TRUST的音譯，意為“壟斷”。托拉斯主義的核心在于占有強大的資源，為入駐客戶提供獨特的資源享受平臺，我們俗

31、稱“商務(wù)托拉斯”要將產(chǎn)品塑造成：國際櫥窗，世界辦公室項目定位本案能不能實現(xiàn)商務(wù)托拉斯，首先我們要分析一下項目的核心價值點：價值點梳理1、市政配套及生活配套商業(yè)賣場配套國際中港城匯金廣場紅星美凱龍汽車商貿(mào)園萬好家居購物廣場戴夢得購物中心體育中心店2、市政配套及生活配套商務(wù)配套3、市政配套及生活配套酒店娛樂|生態(tài)休閑配套儷都中港大酒店金悅王朝大灑店儷都中港大灑店嘉興國際網(wǎng)球中心凌公塘生態(tài)公園 嘉興科技城嘉興總部商務(wù)花園嘉興國際商務(wù)區(qū)南湖新區(qū)商務(wù)大樓江南CBD(規(guī)劃)南湖新天地(規(guī)劃)南湖商貿(mào)中心(規(guī)劃)4、市政配套及生活配套郵電|金融配套郵政局中國電信營業(yè)廳中國銀行中信銀行交通銀行浦東銀行工商銀行

32、中國農(nóng)業(yè)銀行建設(shè)銀行6、市政配套及生活配套醫(yī)療配套嘉興市婦幼保健院(市三立醫(yī)院)嘉興市曙光中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院5、市政配套及生活配套齊全教育配套嘉興市高中園區(qū)同濟大學浙江學院1、踞南湖商業(yè)商務(wù)核心區(qū) ，城市副中心2、離滬杭高鐵僅三公里、高速出口6公里、建設(shè)中機場20分鐘車程，交通便捷5、緊鄰國際中港城，商務(wù)休閑便利6、餐飲配套完善，辦公用餐選擇多樣化4、酒店配套完善，增強商務(wù)接待能力7、醫(yī)療配套完善，健康辦公，保駕護航3、金融配套完善，為企業(yè)發(fā)展提供金融便利根據(jù)近期對相關(guān)目標客戶群體所進行的電話回訪顯示：市場對南湖區(qū)寫字樓產(chǎn)品并不存在心理抗性，原因在于嘉興城市相對較小，在良好的城市交通背景下，區(qū)塊對

33、寫字樓產(chǎn)品的影響已不是主導1、雙塔式經(jīng)典世貿(mào)中心架構(gòu)，東區(qū)20層，西區(qū)23層，高99米2、1-4層高端商業(yè)商務(wù)配套，其中1-2層為高端商業(yè)（奢侈品旗艦|便利店等），3-4層為世貿(mào)中心標準商務(wù)配套（多功能會議區(qū)、會展區(qū)、餐飲配套等）4、生態(tài)中庭設(shè)計，國際先進標準人性化辦公空間3、5-23層為4.1米層高5A標準辦公產(chǎn)品,東區(qū)18-20層為7.5米層高LOFT樓王式豪華景觀商務(wù)區(qū)1、特征源于商務(wù)建筑自然進化的產(chǎn)物，現(xiàn)代簡約派建筑4、建筑外墻采用全特制智能玻璃工藝，以現(xiàn)代時尚的審美角度，精心設(shè)計；智能調(diào)節(jié)空間光、暖、熱、電，充分利用太陽能，辦公生態(tài)化3、智能幕墻，品質(zhì)感極強5、10米挑高五星級酒店豪

34、華大堂；四部豪華電梯，20秒直達頂層；豪華標準層通道、衛(wèi)生間；2、通過純凈的空間、光影變化表達出一種時尚、內(nèi)斂的精神內(nèi)涵6、防靜電架空室內(nèi)地面，鋼花落地玻璃大門，配送智能門卡，全精裝辦公空間；7、陽光房設(shè)計，270度超大視角，美景一覽無余。3、引用中國儒家元素，將傳統(tǒng)美學與后現(xiàn)代建筑融為一體，園景的設(shè)計以提升個人精神領(lǐng)域為目標4、就勢琢景，多種植被與小品融合，創(chuàng)先享受低碳辦公1、 景觀特性私密、精致、自然，享受自然生態(tài)6、不同的景觀細節(jié)，運用借景，造景，提升項目的景觀系數(shù)5、靜美情景空中景觀讓人充分感受靜謐的辦公空間2、特征源于建筑、自然、人三者之間的平衡探索，在和諧發(fā)展的目的下，創(chuàng)新打造“立

35、體景觀”概念1、層高4.1米，尊貴闊綽體面辦公空間；2、平面呈回字型整體布局；4、國家5A標準設(shè)計，提升企業(yè)檔次精裝辦公空間；5、全明空間設(shè)計，超大限度采光，尊享陽光辦公3、81-910平面積分割，充滿滿足不同類型辦公需求；6、樓王7.5米層高LOFT結(jié)構(gòu)，巔峰豪華景觀，買一層送一層尊貴體驗；企業(yè)總部；1、商務(wù)中心（代訂汽車、火車、船、飛機票、打字、復印、傳真、電子郵件）；2、商務(wù)秘書，提供翻譯、籌辦策劃商務(wù)活動；4、設(shè)立國賓標準的接待部門，包括場地、服務(wù)種類、人員3、低價租車服務(wù)（加長寧肯、賓利、奔馳600、商務(wù)車；以上車輛由開發(fā)商提供） ；常規(guī)5A商務(wù)服務(wù)1、提供供商務(wù)標準的會議室（百人會

36、議室、人會議室、人會議室）；2、社會資源整合服務(wù)：中小企業(yè)貸款融資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金、訂貨會等服務(wù)；3、企業(yè)落戶服務(wù)：工商稅收一條龍；常規(guī)增值商務(wù)服務(wù)1、組織定期WTC發(fā)展研討會；特別增值商務(wù)服務(wù)2、拓展新業(yè)務(wù)，讓全球WTC可以向其會員提供更多服務(wù)；6、世界范圍內(nèi)提高世貿(mào)中心的知名度和目標；3、建立世貿(mào)中心服務(wù)的最低標準，以保證世貿(mào)中心的運作和訓練世貿(mào)中心的成員；4、為世貿(mào)中心成員之間進行相互幫助和合作提供一個場所；5、在世貿(mào)中心成員中組織世界范圍的互惠計劃；9、協(xié)會會員享受全球100多個國家免拒簽；7、為了各WTC及其客戶的利益，率先使用最新技術(shù)；8、與其他民間的和政府組織建立戰(zhàn)略性聯(lián)盟，支持會

37、員活動；10、全球萬豪、希爾頓等數(shù)百家知名酒店及商戶品牌，擁有會員優(yōu)惠服務(wù)；特別增值商務(wù)服務(wù)11、定期贈送世貿(mào)商情等世貿(mào)內(nèi)部雜志；12、高速公路搶險服務(wù)；13、全球100多個國家機場均可享受VIP通道服務(wù)；14、全球100多個國家提供商務(wù)秘書服務(wù)；15、世貿(mào)協(xié)會會員單位能獲得更便捷的銀行融資通道；17、廣交會、工博會、參展，擁有優(yōu)選權(quán)與展位價惠特惠權(quán)；16、優(yōu)先參加一年一次的世貿(mào)年會；18、世貿(mào)協(xié)會的會員擁有每一屆的世界博覽會中世界貿(mào)易中心館的參展權(quán)。哪些是我們真正的賣點？價值核心提煉項目賣點梳理讓嘉興擁有真正的世界性辦公體系新營銷嘉興從這里對話世界靈活戶型：商務(wù)與人性完美融合 讓辦公也能自由

38、呼吸立體景觀：都會辦公，歸于自然現(xiàn)代建筑：臻享世界級辦公科學規(guī)劃：前沿規(guī)劃、契合人性成熟區(qū)位：簡約生活、唾手可得世界級服務(wù)：國際5A辦公服務(wù) 全球一體化世貿(mào)整合體系 商務(wù)托拉斯整盤再梳理拋開二號地塊的股權(quán)性質(zhì)，我們探尋二號地塊產(chǎn)品對一期的支撐力和可宣傳性地塊功能大型商業(yè)綜合體五星級酒店5A甲級寫字樓一期底層商業(yè)世貿(mào)品牌支撐強支撐強支撐弱支撐待定支撐強要整合宣傳，大盤氣勢營造“商務(wù)托拉斯”嘉興對話世界的櫥窗世界進入嘉興的平臺打造全新世貿(mào)形象，強勢占領(lǐng)市場份額，是2013年營銷的重中之重！營銷策略MARKETING PROMOTION1.1 上半年行銷策略銷售目標：1-6月去化2#剩余65套，銷售

39、面積9128.75快速回籠資金依次發(fā)售底部招商先行1#2#線下大客戶銷售可去化，不線上宣傳20層16層9層5層整層或半層去化多套組合去化單套投資去化已去化3套，剩余21套已去化22套，剩余20套已去化6套，剩余24套20層16層9層5層總裁行宮 CEO行政門府投資辦公平臺重點宣傳去化1-3月去化，帶租約銷售節(jié)點完工，溢價去化初步銷售計劃：1月 2月 3月 4月 5月 6月客戶蓄水，春節(jié)期間16樓以下去化8套招商開始16層以下去化60%立面完工樣板房完工商鋪招商完成70%16層以上去化50%，16層以下去化80%啟動16層以上銷售宣傳五星級酒店招商完成，啟動儀式2#樓去化95%OK，我們的客戶在

40、哪里？或者，什么人對我們這樣的產(chǎn)品感興趣？1.2 客群研究定位國內(nèi)行業(yè)分析：這里只對最終使用人的行業(yè)進行分析。國內(nèi)主要CBD現(xiàn)有高檔甲級寫字樓主要以幾個行業(yè)為主：1、首先是貿(mào)易行業(yè)；2、其次是電子，包括在內(nèi)的一些行業(yè)；3、另外還包括一些成長性比較高的廣告公司、傳媒公司、咨詢公司，這幾類客戶在中央商務(wù)區(qū)客戶比例占的比重較高。嘉興選擇甲級寫字樓的行業(yè)：1、貿(mào)易業(yè)，以外貿(mào)出口類企業(yè)為主（占比50%）2、國企、銀行或大型上市公司（占比15%）3、電子、IT類公司（占比10%）4、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所類（占比5%）5、部分傳媒廣告類公司（5%）6、投資類客戶（15%）選擇本項目寫字樓的行業(yè)：據(jù)成交客

41、戶及來訪客戶分析：占比較大的是外貿(mào)企業(yè)和銀行，其次為投資客如果項目品牌及地位塑造成功，本司預判，大型國企及上市公司入駐的比例會大幅增加也就是說，本案接下來的客群定位要從下面幾點著手：1、16層以上客戶：國企、上市企業(yè)2、9-15層客戶：外貿(mào)出口類企業(yè)3、5-8層：小型企業(yè)（傳媒類、咨詢類、事務(wù)所）、投資客有重復類企業(yè)：大型外貿(mào)出口企業(yè)2012嘉興市對外貿(mào)易分析1、對外貿(mào)易呈低速增長態(tài)勢。 1-11月，我市進出口增長1.3%，與全省進出口增速持平，進出口總值位列寧波、杭州、紹興三市之后，居全省第4，位次與去年一致。其中，出口增長2.2%，比1-10月略微回落0.4個百分點，出口總值位列全省第5，

42、首次被金華超越。11單月，進出口增速比上月回落1.2個百分點，其中，出口增速出現(xiàn)全年單月第三次負增長，增幅比上月回落3.6個百分點。2、各地區(qū)對外貿(mào)易發(fā)展不平衡現(xiàn)象較為突出。 1-11月，進出口增幅高于全市增幅的有南湖區(qū)、平湖市、秀洲區(qū)、海鹽縣、嘉興經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，分別增長7.7%、7.1%、3.9%、3.3%、1.5%。出口增幅高于全市增幅的地區(qū)只有嘉興經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、桐鄉(xiāng)市、平湖市，分別出口11.97億美元、23.41億美元、33.18億美元，高出全市出口增幅6.7個、5.1個、0.8個百分點。 3、對歐盟出口持續(xù)負增長，對新興市場出口不斷攀升。 1-11月，對歐盟出口42.02億美元，下

43、降7.2%，降幅比1-10月擴大0.6個百分點，已連續(xù)11個月負增長，占全市出口比重由去年同期的25.8%下降至23.4%。對美國的出口同比增長10.5%，增幅比1-10月回落1.7個百分點，占全市出口比重由去年同期的21.7%上升至23.5%。對日本出口同比增長1.7%，增幅比1-10月回落0.2個百分點，低于全市平均水平，占全市出口比重也下降了0.1個百分點。在對新興市場出口中，我市對東盟、俄羅斯、拉美、非洲等地區(qū)出口增長較快，同比分別增長11.63%、13.2%、19.72%、26.01%，此外，這四個地區(qū)的出口總值占全市出口比重也由去年的16.55%上升至18.95%。4、機電產(chǎn)品出口

44、增速繼續(xù)回落，服裝及附件出口降幅有所收窄。1-11月，全市機電產(chǎn)品出口58.0億美元，增長5.1%，增幅持續(xù)回落，比1-10月又回落了1.6個百分點。機電產(chǎn)品中，機械及設(shè)備出口13.9億美元，增長14.1%；電器及電子產(chǎn)品出口17.47億美元，增長2.88%。高新技術(shù)產(chǎn)品出口8.46億美元，同比下降19.5%。勞動密集型產(chǎn)品出口增速較為不平衡。其中，服裝及附件出口35.85億美元，下降5.3%，降幅比1-10月收窄0.7個百分點；紡織紗線織物及制品出口30.68億美元，增長2.5%；旅行用品及箱包出口7.03億美元，增長14.4%；塑料及制品出口6.97億美元，增長19.2%。5、民營企業(yè)出口

45、增速有所放緩，小微企業(yè)出口比重略有增加。1-11月，民營企業(yè)進出口 121.9億美元，增長7.3%。其中，出口88.2億美元，增長5.9%，比1-10月回落0.5個百分點；進口33.7億美元，增長10.9%，分別高于整體增幅3.7個和11.5個百分點。外資企業(yè)進出口125.5億美元，下降6.5%。其中，出口79.8億美元，下降4.2%，比1-10月又下降0.2個百分點；進口45.7億美元，下降10.5%，分別較整體增幅低6.4個和9.9個百分點。在我市4286家有出口實績的企業(yè)中，出口300萬美元以下的小微企業(yè)占3159家，出口23.13億美元，占全市出口的12.9%，比去年提高0.6個百分點

46、。6、一般貿(mào)易出口增速略有回落，加工貿(mào)易出口降幅擴大。1-11月，一般貿(mào)易出口136.5億美元，同比增長3.2%，比1-10月回落0.3個百分點；加工貿(mào)易受外部環(huán)境影響較大，出口42.8億美元，同比下降1.1%，比1-10月又回落0.9個百分點，占總體出口比重23.9%，比去年同期下降0.78個百分點。 7、進口形勢略有好轉(zhuǎn)。1-11月，全市進口增速同比下降0.6%，比1-10月回升0.2個百分點。11月單月，進口增速同比增長0.3%，比上月回升3.8個百分點。從進口市場看，前四大進口市場分別是日本、韓國、歐盟、美國，進口總值分別為17.6億美元、11.5億美元、10.3億美元、6.5億美元，

47、其中對日本、韓國進口分別增長2.8%、12%，對歐盟、美國進口分別下降8.7%、9.8%。從進口方式看，一般貿(mào)易進口57.6億美元，增長2.9%，加工貿(mào)易進口21.6億美元，下降7.3%。從商品情況看，資源類產(chǎn)品進口保持較快增長，機電產(chǎn)品進口下降。如木漿進口6.1億美元，同比增長27.8%；木及制品進口4.3億美元，同比增長24.4%；生皮進口3.8億美元，同比增長14%。機械器件等機電產(chǎn)品進口9.7億美元，同比下降23.9%。也就是說，嘉興未來這部分客群對商務(wù)平臺的要求會越來越高，他們對寫字樓的需求增長幅度會逐步加強。2012年嘉興市出口前100位企業(yè)情況表 參考附件2013年嘉興貿(mào)促會展覽項目計劃 參考附件總結(jié)： 嘉興對外貿(mào)易企業(yè)的實力和需求顯示，他們將是本案突破的重點客群目標群自用買家投資型買家看重因素成熟的商務(wù)氛圍穩(wěn)定的升值潛力良好的企業(yè)辦公形象良好的區(qū)域發(fā)展趨勢優(yōu)