涼都國(guó)際項(xiàng)目提案39

1、涼都國(guó)際大廈營(yíng)銷(xiāo)提案提案機(jī)構(gòu)：智聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)提案時(shí)間：2016年3月5日1涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案智聯(lián)期待與六盤(pán)水再續(xù)輝煌 智聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，運(yùn)營(yíng)及代理的樓盤(pán)幾乎是六盤(pán)水的驕傲，也是六盤(pán)水一個(gè)時(shí)代的精神符號(hào):泰瑞國(guó)際 德維國(guó)際 唐人街 城中灣畔 世紀(jì)佳苑 世紀(jì)雅苑 塞納廣場(chǎng)。 智聯(lián)的價(jià)值在于輸出價(jià)值，為業(yè)主方提供專(zhuān)業(yè)、有思考的、并經(jīng)過(guò)打磨、 可操作的策略。智聯(lián)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)“好房購(gòu)”全民營(yíng)銷(xiāo)O2O電商平臺(tái)，就是插上了互聯(lián)網(wǎng)+的翅膀，在于更好的為開(kāi)發(fā)商服務(wù)，確保創(chuàng)造更好的業(yè)績(jī)。2涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案目錄一、六盤(pán)水房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、項(xiàng)目本體分析三、項(xiàng)目定位思考四、營(yíng)銷(xiāo)思路及節(jié)點(diǎn)鋪排五、廣告語(yǔ)表現(xiàn)及

2、媒體投放六、好房購(gòu)電商平臺(tái)導(dǎo)入策略3涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案一、六盤(pán)水房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、城市概況2、市場(chǎng)板塊及綜合表現(xiàn)3、項(xiàng)目主要競(jìng)品及代表區(qū)域分析4涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案城市總體概況GDP總量第四人均GDP排名第二比較富裕5涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案城市總體概況六六高速、杭瑞高速開(kāi)通，標(biāo)志六盤(pán)水高速時(shí)代到來(lái)，隨著六盤(pán)水至威寧、至赫章高速公路開(kāi)工，安順至六盤(pán)水城際快鐵開(kāi)通，六盤(pán)水將迎來(lái)巨大的歷史發(fā)展機(jī)遇期。六盤(pán)水機(jī)場(chǎng)建設(shè)通航及杭瑞高速六盤(pán)水段的通車(chē)，對(duì)六盤(pán)水市交通建設(shè)具有積極的意義，標(biāo)志著六盤(pán)水交通建設(shè)進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。6涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案板塊市場(chǎng)研究7涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案8板塊市場(chǎng)

3、綜合表現(xiàn)8根據(jù)調(diào)研，截止2015年底，六盤(pán)水全市在售住宅項(xiàng)目約33個(gè)，其中鳳凰新區(qū)新市政府附近就有10個(gè)左右項(xiàng)目。銷(xiāo)售價(jià)格集中在3400-4500元/平米，以高層和小高層產(chǎn)品為主，別墅物業(yè)稀缺。整體供貨量約1550余萬(wàn)方。8 項(xiàng)目位于鐘山區(qū)人民路與水西路交匯西北側(cè)，其競(jìng)品主要為周邊樓盤(pán)。9涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案主要競(jìng)品樓盤(pán)分析項(xiàng)目地處鐘山片區(qū)核心位置，競(jìng)品在售項(xiàng)目12個(gè)，銷(xiāo)售均價(jià)3500-4000元/。鐘山片區(qū)鐘山大道沿線(xiàn)板塊概況：10涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案主要競(jìng)品樓盤(pán)分析11占地面積33萬(wàn)建筑面積100萬(wàn)容積率3.5綠化率38% 建筑類(lèi)型板樓、小高層、高層現(xiàn)行均價(jià)從08年1400上漲至2

4、014年高位4200元/ ,2015年實(shí)際房?jī)r(jià)至3500以下。物業(yè)費(fèi) 1.20元/ 開(kāi)發(fā)商六盤(pán)水恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理公司六盤(pán)水都來(lái)佳源物管 建筑設(shè)計(jì)單位廣東建筑藝術(shù)設(shè)計(jì)院有限公司 項(xiàng)目主題卓越恒遠(yuǎn)，人文帝都內(nèi)部配套大潤(rùn)發(fā)超市，橫店電影城項(xiàng)目簡(jiǎn)介恒遠(yuǎn)帝都新城是恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司集15年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)傾力打造。該項(xiàng)目位于鐘山大道與鋼城大道交匯處，地勢(shì)平坦，占地約500余畝，總建面積近100萬(wàn)平方米，容積率為2.54,綠化率達(dá)36%。 1、項(xiàng)目共規(guī)劃住宅2萬(wàn)戶(hù)、共3280個(gè)停車(chē)位（機(jī)械車(chē)位）；住宅產(chǎn)品為高層。 2、項(xiàng)目當(dāng)期推出號(hào)69號(hào)樓，單體2梯6戶(hù)，面積區(qū)間80130 ，標(biāo)準(zhǔn)層高3米。

5、恒遠(yuǎn)帝都新城3期11涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案主要競(jìng)品樓盤(pán)分析六盤(pán)水恒遠(yuǎn)帝都新城3期項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)：1、與大潤(rùn)發(fā)生活超市無(wú)縫對(duì)接，生活便利2、項(xiàng)目延續(xù)帝都品牌，省去形象導(dǎo)入環(huán)節(jié)劣勢(shì)：1、銷(xiāo)售人員對(duì)自身項(xiàng)目不熟悉，基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)未牢記2、3000余戶(hù)僅有1900多個(gè)停車(chē)位，車(chē)位配比嚴(yán)重不足總結(jié): 項(xiàng)目延續(xù)帝都新城品牌，不用推廣已有一定知名度，其最大的優(yōu)勢(shì)是樓棟是現(xiàn)房，與大潤(rùn)發(fā)生活超市無(wú)縫對(duì)接，橫店影城進(jìn)駐，對(duì)客戶(hù)吸引力巨大。區(qū)域內(nèi)已有固定人流，不用炒作已繁華，現(xiàn)在屬于2期尾盤(pán)剩余產(chǎn)品銷(xiāo)售。12涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案主要競(jìng)品樓盤(pán)分析13匯金。國(guó)際廣場(chǎng)-第五代都市生活住區(qū)13涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)

6、提案主要競(jìng)品樓盤(pán)分析匯金。國(guó)際廣場(chǎng)-第五代都市生活住區(qū)優(yōu)勢(shì)：1、臨近市一中、市一小2、毗鄰大潤(rùn)發(fā)超市3、與本項(xiàng)目共享水鋼醫(yī)院、市體育館、夜郎文化廣場(chǎng)等配套4、住宅和寫(xiě)字樓皆配新風(fēng)系統(tǒng)且免費(fèi)安裝5、引進(jìn)國(guó)際“無(wú)負(fù)壓供水”，24小時(shí)熱水供應(yīng)劣勢(shì)：1、銷(xiāo)售節(jié)奏慢2、項(xiàng)目媒體通路較少總結(jié)： 該項(xiàng)目緊靠大潤(rùn)發(fā)商圈，項(xiàng)目主打?qū)懽謽?，是現(xiàn)今六盤(pán)水唯一提供新風(fēng)系統(tǒng)、24小時(shí)熱水供應(yīng)的樓盤(pán)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析：14涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案主要競(jìng)品樓盤(pán)分析15尾盤(pán)銷(xiāo)售永豐國(guó)際大廈尾盤(pán)銷(xiāo)售該項(xiàng)目現(xiàn)階段處于尾盤(pán)銷(xiāo)售，均價(jià)4400元/。15涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案主要競(jìng)品樓盤(pán)分析鋼城花園目前處于二期銷(xiāo)售階段，均價(jià)3800元/。

7、16涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案主要競(jìng)品樓盤(pán)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析：優(yōu)勢(shì)：1、紅星美凱龍入駐2、項(xiàng)目周?chē)貕K平整3、設(shè)有鋼城花園公交站臺(tái)，交通便利、項(xiàng)目識(shí)別度高4、一期入住率較高，有一定口碑5、周邊擁有水鋼醫(yī)院、市體育館、夜郎文化廣場(chǎng)等地標(biāo)性建筑劣勢(shì)：1、無(wú)優(yōu)質(zhì)教育配套2、一期小區(qū)有臟、亂、差現(xiàn)象3、無(wú)亮點(diǎn)景觀4、車(chē)位不足5、無(wú)論從小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品外立面、戶(hù)型布局還是包裝推廣，都顯示出小區(qū)整體品位不高，項(xiàng)目未建立良好品牌形象。6、園林談不上風(fēng)格，就是一般意義上的栽植草木總結(jié)： 該項(xiàng)目也是最早進(jìn)入六盤(pán)水的超級(jí)大盤(pán)之一，共5100余套住宅，目前該項(xiàng)目1期已售罄，處于二期銷(xiāo)售階段，鋼城花園的年均銷(xiāo)售也可達(dá)800

8、套左右，主要在于水鋼廠(chǎng)的團(tuán)購(gòu)以及低價(jià)格，再一個(gè)是有效的錯(cuò)開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的產(chǎn)品打造適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品。該項(xiàng)目與帝都新城同處于鐘山區(qū)邊沿部分，然后卻有2個(gè)超級(jí)大盤(pán)盤(pán)踞在此，無(wú)疑也是看到未來(lái)該地段的價(jià)值所在，2個(gè)超級(jí)大盤(pán)的帶動(dòng)，商業(yè)的入駐以及配套的完善、形成，成就該區(qū)域未來(lái)的價(jià)值。鋼城花園171，鐘山區(qū)作為六盤(pán)水主城區(qū)，其組成部分多為成熟小區(qū)，但相對(duì)新樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，人民路，鐘山大道一段舊小區(qū)已陳舊，城市開(kāi)拓已走向新時(shí)代。2，鐘山區(qū)除成熟小區(qū)外，多以小體量單棟或幾棟新樓盤(pán)為主，其銷(xiāo)售時(shí)間段基本2年時(shí)間售罄收尾，量小快節(jié)奏已成為該區(qū)的樓市節(jié)奏。3，因該區(qū)樓盤(pán)多以“短小快”節(jié)奏進(jìn)行銷(xiāo)售，所以除了依托老城大區(qū)域各類(lèi)

9、配套外，這些樓盤(pán)均不能給業(yè)主提供該小區(qū)域能享受到的配套。4，城市進(jìn)程逐步轉(zhuǎn)型，加快城市轉(zhuǎn)型。老城的“固定型”已不能給人們帶來(lái)新的居住環(huán)境及質(zhì)量，然而老城人又不愿意去新開(kāi)發(fā)區(qū)居住。城市總是不斷在向外拓發(fā)展的，所以這里，鐘山區(qū)域，需要一個(gè)新的中心，新的環(huán)境，來(lái)鑄就城市的發(fā)展。小結(jié)：18看完鐘山區(qū)沿線(xiàn)板塊的代表項(xiàng)目， 讓我們來(lái)看看鳳凰新區(qū)的項(xiàng)目情況。其他片區(qū)距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)，位置較偏，對(duì)本案參考價(jià)值不大，不在一一贅述。19小高層、高層均價(jià)4700?，F(xiàn)約4200即可購(gòu)買(mǎi)高層均價(jià)4200高層均價(jià)4780反本銷(xiāo)售實(shí)際均價(jià)約3600高層均價(jià)4000高層均價(jià)3700鳳凰新區(qū)高層均價(jià)430020鳳凰新區(qū)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)

10、重板塊放量大，競(jìng)爭(zhēng)劇烈鳳凰新區(qū)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，近期放量約60萬(wàn)方，價(jià)格區(qū)間為3700-4700元/21市場(chǎng)分析總結(jié)1、截止2015年底，六盤(pán)水在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目33個(gè)，總體開(kāi)發(fā)量1550萬(wàn)方，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量大；3、從銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，六盤(pán)水房地產(chǎn)整體市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)4000元/，整體市場(chǎng)均價(jià)較前兩年有所上升，但幅度不大；2、從區(qū)域板塊市場(chǎng)來(lái)看，鳳凰新區(qū)和鐘山片區(qū)沿線(xiàn)去化量最大，客戶(hù)區(qū)域認(rèn)同度高；市場(chǎng)整體情況有所好轉(zhuǎn)，但開(kāi)發(fā)量巨大，鴨梨依然山大。4、從產(chǎn)品情況來(lái)看，主要以改善型產(chǎn)品為主，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。22涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案二、項(xiàng)目本體分析1、項(xiàng)目本體情況分析2、產(chǎn)品分析及建議3、周邊資源配套情況23涼都

11、國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案項(xiàng)目本體情況分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):項(xiàng)目總建面17萬(wàn)方，住宅13萬(wàn)方，開(kāi)發(fā)戶(hù)數(shù)1152，商業(yè)16665方。開(kāi)發(fā)體量中等偏下，自身配套缺乏，規(guī)模、環(huán)境、規(guī)劃不占優(yōu)勢(shì)。24涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案項(xiàng)目本體情況分析項(xiàng)目區(qū)位情況從項(xiàng)目區(qū)位及四至來(lái)看，六盤(pán)水城市呈帶狀分布，本案位于六盤(pán)水城市中心地段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。本案位置徳塢片區(qū)鳳凰新區(qū)荷城板塊25涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案項(xiàng)目本體情況分析項(xiàng)目地塊情況分析居民區(qū)居民區(qū)人民路水西北路酒店五金機(jī)械市場(chǎng)項(xiàng)目整體規(guī)劃呈“工”字型，地塊狹長(zhǎng)，不利于打造小區(qū)環(huán)境及產(chǎn)品附加值提升；東西兩側(cè)為居住區(qū)，居住環(huán)境不佳，影響小區(qū)居住品

12、質(zhì)；項(xiàng)目臨人民路主要為五金機(jī)械等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，不利于高端商業(yè)打造，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目加分有所影響。項(xiàng)目整體地塊狹長(zhǎng)、同時(shí)處于居住區(qū)域夾縫之中，不利于打造具備高端、品質(zhì)感的居住小區(qū)。26涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案產(chǎn)品分析及建議總開(kāi)發(fā)戶(hù)數(shù)1152戶(hù)，其中中大戶(hù)型占比73.9%，100以下戶(hù)型占比26%，投資性產(chǎn)品占比不大，主要以中大戶(hù)型改善型產(chǎn)品為主。27涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案產(chǎn)品分析及建議戶(hù)型調(diào)整建議D建筑-A戶(hù)型B-1建筑-B戶(hù)型C建筑戶(hù)型廚房開(kāi)口正對(duì)衛(wèi)生間，建議將廚房開(kāi)口正對(duì)客廳，做成半開(kāi)放式廚房。儲(chǔ)物間不適用且占用客廳及臥室面積，大戶(hù)型開(kāi)間3.9米略小，建議將儲(chǔ)物間去掉，同時(shí)拉寬客廳及臥室開(kāi)間，增強(qiáng)居

13、住實(shí)用性及舒適度。廚房位置緊鄰臥室且與餐廳分離，不利于居住，功能分區(qū)不合理，建議將入口臥室改成客廳，同時(shí)將廚房去掉拉寬客廳及臥室開(kāi)間。28涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案周邊資源配套情況10分鐘輻射4大主城生活圈，8大優(yōu)勢(shì)資源配套，盡享主城生活便利。29涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案項(xiàng)目周邊環(huán)境情況本案周邊街道主要以五金機(jī)械經(jīng)營(yíng)為主，道路灰塵較大，嚴(yán)重影響居住質(zhì)量。30涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案三、項(xiàng)目定位思考1、項(xiàng)目形象定位2、客戶(hù)定位思考3、商業(yè)業(yè)態(tài)定位及建議31涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案住宅定位思考S優(yōu)勢(shì)四大稀缺價(jià)值1、地段優(yōu)勢(shì)：主城核心，便捷生活；2、交通優(yōu)勢(shì)：市內(nèi)方便，市外便捷；3、區(qū)域認(rèn)同：傳統(tǒng)住區(qū)

14、，認(rèn)同度高4、配套優(yōu)勢(shì)：10分鐘主城生活圈，盡享生活便利。W劣勢(shì)不足1、地塊狹長(zhǎng)，居住品質(zhì)難以提高；2、居住環(huán)境雜亂，老城區(qū)棚改項(xiàng)目，兩邊受傳統(tǒng)居住小區(qū)包夾，私密度不高；3、周邊環(huán)境臟亂，商業(yè)多為五金機(jī)械，灰塵較大。32涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案住宅定位思考【關(guān)鍵詞抓取】現(xiàn)代的都市的便捷的自由的“回歸”的現(xiàn)代都市生活理念33涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案定位思考【項(xiàng)目總體定位】17萬(wàn)新都市主義生活藍(lán)本新都市主義 開(kāi)放式街區(qū)新都市主義強(qiáng)調(diào)重新整合現(xiàn)代生活諸種因素，如居家、工作、購(gòu)物、休閑等，試圖在更大的區(qū)域開(kāi)放性空間范圍內(nèi)以交通線(xiàn)聯(lián)系，重構(gòu)一個(gè)緊湊、便利行人的鄰里社區(qū)。多樣化的鄰里街區(qū)上班、生活的便利性

15、“回歸” 主城生活34涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案住宅定位思考【新都市主義】 “新都市主義”是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)概念，首先，它必須是位于城市中心的物業(yè)，這樣才能最大程度地利用城市資源，包括最好最便捷的醫(yī)療、消費(fèi)、教育服務(wù)等。其次，物業(yè)所處的環(huán)境要好。外部環(huán)境上，它具有廣場(chǎng)、湖景等具有強(qiáng)烈時(shí)代特征、人文特色的外部資源;內(nèi)部環(huán)境上，它非常強(qiáng)調(diào)物業(yè)本身的品質(zhì)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)到園林設(shè)計(jì)都具備一流的水平。再次，它還是一個(gè)不能跟別的物業(yè)形式相混合的住宅物業(yè)。 新都市主義的精髓就是讓都市文明與自然屬性和諧共存，在滿(mǎn)足人們對(duì)城市資源的高度利用的同時(shí)，充分發(fā)揮城市的基本作用，充分顧及人與自然、社會(huì)的關(guān)系。倡導(dǎo)的是

16、一種快節(jié)奏、低生活成本、高娛樂(lè)的都市躍動(dòng)人群生活模式，強(qiáng)調(diào)居住背景、個(gè)性化生活;強(qiáng)調(diào)生活輕松便利的居住環(huán)境、和睦的鄰里關(guān)系、全力以赴的工作、盡情地享受與娛樂(lè)的生活方式。35涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案住宅定位思考【新都市主義全球印象】36涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案客戶(hù)定位思考1、投資客戶(hù)，主要以人民路各商戶(hù)及建材礦山商家，項(xiàng)目步行15分鐘范圍內(nèi)企事業(yè)單位員工，該類(lèi)客戶(hù)對(duì)區(qū)域認(rèn)同感強(qiáng)，多數(shù)具有戀舊情懷，看中周邊流動(dòng)人口多、物業(yè)出租率高，可短期自住也可長(zhǎng)期投資； 2、改善客戶(hù)，市區(qū)客戶(hù)群，該類(lèi)客戶(hù)主要以二次置業(yè)、養(yǎng)老、投資置業(yè)為主，對(duì)價(jià)格有一定敏感度，改善環(huán)境、面積等；3、地緣性客戶(hù)：附近企事業(yè)單位、醫(yī)

17、院、鐵路職工，該類(lèi)客戶(hù)主要注重上班近，10-15分鐘步行上班，周邊配套完善，生活便利； 4、舊城改造城市升級(jí)中拆遷戶(hù)及周邊住家戶(hù)，該類(lèi)客戶(hù)對(duì)周邊生活熟悉，有自己的圈子，區(qū)域認(rèn)同度高；5、周邊板塊進(jìn)城客戶(hù)，居住環(huán)境要求不高，但對(duì)價(jià)格敏感度高。新都市主義客戶(hù)是多元性、包容性的客戶(hù)。解決誰(shuí)可能是我們的客戶(hù)的問(wèn)題。37涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案商業(yè)建議項(xiàng)目周邊以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，消費(fèi)環(huán)境差，不利于打造高端性商業(yè)，同時(shí)除臨人民路路段商業(yè)價(jià)值稍高外，其他商業(yè)價(jià)值不高。小區(qū)內(nèi)及周邊交通道路相互交叉，且位于主城中心，從投資收益來(lái)說(shuō)，我們建議以滿(mǎn)足周邊居民的生活消費(fèi)，設(shè)立較高品牌的體驗(yàn)式消費(fèi)中心：泛社區(qū)商業(yè)中心開(kāi)放式

18、商業(yè)街區(qū)泛社區(qū) 不局限在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身，而是依托項(xiàng)目為核心，形成周邊強(qiáng)大居住居民為穩(wěn)定客源的泛社區(qū)，本案作為泛社區(qū)商業(yè)升級(jí)商業(yè)產(chǎn)品，生命力極強(qiáng)。業(yè)態(tài)建議： 體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，如品牌餐飲、社區(qū)便利店、理發(fā)店、早餐店、洗衣店、奶茶店、甜品店、燒烤、健康理療、網(wǎng)吧、酒店、KTV、SPA、桑拿會(huì)所、健身中心等。開(kāi)放式街區(qū)概念： 融合、互通、步行是開(kāi)放式截取的三大特點(diǎn)，以步行消費(fèi)創(chuàng)造性的將人居、商業(yè)、生活休閑配套緊密交融，為人們營(yíng)造出了一種悠閑、活力和友善的社交型商業(yè)場(chǎng)所，是現(xiàn)今世界上先進(jìn)建筑理念的代表之一。所以，中國(guó)在倡導(dǎo)規(guī)劃的開(kāi)放性，以提高城市土地的利用效力，促進(jìn)和諧、開(kāi)放的社區(qū)居民生活狀態(tài)。38涼都國(guó)際大

19、廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案【全球印象】泛社區(qū)開(kāi)放式街區(qū)39涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案為最大限度提升臨人民路路段商業(yè)價(jià)值，建議對(duì)商業(yè)外立面及店鋪劃分調(diào)整，如下所示：方案一方案二【商業(yè)建議】40涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案四、營(yíng)銷(xiāo)思路及節(jié)點(diǎn)鋪排1、銷(xiāo)售節(jié)奏2、營(yíng)銷(xiāo)手段41涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案銷(xiāo)售節(jié)奏預(yù)備期（3-4月）：產(chǎn)品設(shè)計(jì)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、模型制作、營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放、園林景觀體驗(yàn)區(qū)建設(shè)、宣傳方案設(shè)計(jì)制作儲(chǔ)客期（5-6月）：宣傳啟動(dòng)、形象導(dǎo)入活動(dòng)開(kāi)展、完善手段、團(tuán)購(gòu)開(kāi)展，預(yù)售證獲取開(kāi)盤(pán)（7月）： 開(kāi)盤(pán)成交200組左右客戶(hù)開(kāi)盤(pán)期（7-8月）：樣板區(qū)開(kāi)放、客戶(hù)解籌。住宅續(xù)銷(xiāo)期（8-12月）：150套以上住宅42儲(chǔ)

20、客期營(yíng)銷(xiāo)手段（關(guān)鍵、開(kāi)局）一、低成本營(yíng)銷(xiāo)工具（10萬(wàn)元廣告用品撬動(dòng)市場(chǎng)）1、30萬(wàn)份DM單頁(yè) 3萬(wàn)元2、3萬(wàn)份鼠標(biāo)墊 2.5萬(wàn)元3、1萬(wàn)副撲克牌 1.5萬(wàn)4、10萬(wàn)份便利袋 1萬(wàn)元5、5萬(wàn)支禮品筆 2.5萬(wàn)元二、好房購(gòu)全民營(yíng)銷(xiāo)，“團(tuán)購(gòu)”導(dǎo)入儲(chǔ)備客戶(hù)項(xiàng)目預(yù)售證取得之前，通過(guò)第三方平臺(tái)收取“籌金”，獲取好房購(gòu)會(huì)員資格，獲得客戶(hù)資源，為開(kāi)盤(pán)做準(zhǔn)備。好房購(gòu)團(tuán)購(gòu)會(huì)員資格5000元抵15000元房款優(yōu)惠。43涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案營(yíng)銷(xiāo)手段、營(yíng)銷(xiāo)工具創(chuàng)新創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)：1、微信營(yíng)銷(xiāo)，多手段吸客；2、O2O電商平臺(tái)導(dǎo)入，實(shí)現(xiàn)全城專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀(jì)人線(xiàn)上推客，以全面營(yíng)銷(xiāo)全面導(dǎo)入客戶(hù)資源；活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：玩游戲贏10000元購(gòu)房基金

21、、參與活動(dòng)搖100000元紅包大獎(jiǎng)、電商推客年薪不是夢(mèng)；事件營(yíng)銷(xiāo)：創(chuàng)新廣告渠道，吸取關(guān)注度。“安全套全城大派送（巧克力）”、“新娘也瘋狂、愛(ài)她給個(gè)家（新娘派單隊(duì)）”、“暖男牌姨媽巾”大放送。三管齊下，引爆銷(xiāo)售44涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案新娘也瘋狂，全城派紅包：聯(lián)合婚紗影樓，全城派發(fā)刮刮獎(jiǎng)，既能給影樓進(jìn)行推廣，同時(shí)提升項(xiàng)目話(huà)題性和知名度，利用微信等引起全城轟動(dòng)。愛(ài)她就給她一個(gè)家吧事件營(yíng)銷(xiāo)45涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案3萬(wàn)安全套全城派送（內(nèi)為巧克力）：廣告語(yǔ)： “幸福生活來(lái)一套”“尺寸有大有小，幸福始終如一”話(huà)題性、趣味性的話(huà)題營(yíng)銷(xiāo)引起熱點(diǎn)，而不是傳統(tǒng)DM看后棄之如履。事件營(yíng)銷(xiāo)46涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案“暖男牌”姨媽巾：廣告語(yǔ)： 幸福豈止那幾天 超寬、透氣，新都市品質(zhì)社區(qū)多大量、都融的下，超大戶(hù)型超高享受事件營(yíng)銷(xiāo)47涼都國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)微信營(yíng)銷(xiāo)互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為我們當(dāng)下時(shí)代的主題，如何讓我們的房地產(chǎn)行業(yè)插上互聯(lián)網(wǎng)的翅膀？如何實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)+實(shí)現(xiàn)觸電觸網(wǎng)？試想，當(dāng)我們微信平臺(tái)上有5000-10000個(gè)用戶(hù)，那么我們還用的著