探討住宅工程分戶驗(yàn)收的質(zhì)量控制

1、探討住宅工程分戶驗(yàn)收的質(zhì)量控制摘要：伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，相關(guān)的住宅工程質(zhì)量問(wèn)題糾紛也頻頻發(fā)生。如何做好住宅工程分戶驗(yàn)收的質(zhì)量控制成為了業(yè)內(nèi)人士普遍關(guān)注的問(wèn)題，本文分析了當(dāng)前多分戶驗(yàn)收工作的現(xiàn)狀，并探討了相關(guān)解決措施，以供參考。關(guān)鍵詞：需求；質(zhì)量問(wèn)題；保障1分戶驗(yàn)收工作的內(nèi)容商品住宅建設(shè)的快速發(fā)展導(dǎo)致住宅質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)，住戶對(duì)工程質(zhì)量的投訴量激增，開(kāi)發(fā)商與住戶矛盾日以突現(xiàn)。為全面強(qiáng)化住宅工程質(zhì)量管理，加強(qiáng)對(duì)住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的指導(dǎo)，提高住宅工程質(zhì)量。各地紛紛出臺(tái)了有關(guān)住宅工程質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)制度，這對(duì)住宅質(zhì)量不同和住戶對(duì)質(zhì)量要求的矛盾有一個(gè)很好的減緩作用。而其中最有效的辦法就是分戶驗(yàn)收，

2、它對(duì)于減少顧客投訴、保障住宅的質(zhì)量有著積極地作用。我省也于2005年發(fā)布了住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程：該規(guī)程以現(xiàn)行國(guó)家、省有關(guān)強(qiáng)制性、規(guī)程、規(guī)范、規(guī)定為依據(jù)，對(duì)住宅室內(nèi)地面、室內(nèi)墻面、頂棚抹灰、空間尺寸、門(mén)窗、護(hù)欄和扶手、玻璃安裝、櫥柜工程、防水工程、給排水工程、室內(nèi)采暖系統(tǒng)安裝、電氣工程、智能建筑、通風(fēng)與空調(diào)工程、公共部位等的驗(yàn)收內(nèi)容、質(zhì)量要求、檢查方法、檢查數(shù)量作了具體規(guī)定。2在驗(yàn)收過(guò)程中存在的問(wèn)題2.1對(duì)分戶驗(yàn)收程序沒(méi)有正確的認(rèn)識(shí)有些單位對(duì)分戶驗(yàn)收程序并不是很重視，給驗(yàn)收小組配置的人員不足且小組人員的組成不穩(wěn)定，可以隨意流動(dòng)。分戶驗(yàn)收前不做準(zhǔn)備工作，驗(yàn)收人員對(duì)驗(yàn)收程序不熟悉，沒(méi)有明確的目的

3、，驗(yàn)收過(guò)程比較混亂，對(duì)于在分戶驗(yàn)收中存在的質(zhì)量問(wèn)題沒(méi)有得到其重視，導(dǎo)致解決不及時(shí)，引起了住宅用戶的投訴。對(duì)有質(zhì)量問(wèn)題的住宅，沒(méi)有明確的登記存檔或登記資料存放混亂，這樣往往導(dǎo)致了在質(zhì)量復(fù)檢的時(shí)候，復(fù)檢人員不知道哪些地方有問(wèn)題，對(duì)有質(zhì)量問(wèn)題的住宅沒(méi)有切實(shí)可行的解決方法，對(duì)解決有問(wèn)題的住宅承諾只存在于書(shū)面形式。這些情況都為分戶驗(yàn)收工作帶來(lái)了很大的麻煩。2.2對(duì)住宅內(nèi)部的檢查馬虎大意目前的住宅中，成品煙道分為衛(wèi)生間煙道和廚房煙道兩種，基本在交房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商和施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)查收，看原材料是否符合標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)是否合理。而分戶驗(yàn)收人員在進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)不會(huì)再對(duì)煙道進(jìn)行有效的檢查，住戶進(jìn)住后才發(fā)現(xiàn)廚房或衛(wèi)生間

4、出現(xiàn)煙道漏水、漏氣等問(wèn)題。在驗(yàn)收過(guò)程中對(duì)住宅外窗淋水試驗(yàn)進(jìn)行的也不規(guī)范，有些驗(yàn)收人員為了圖方便省事，只是隨機(jī)抽取少量的住宅外窗進(jìn)行檢測(cè)，而且由于條件的限制，在檢測(cè)過(guò)程中用皮水管淋水的方式對(duì)住宅外窗進(jìn)行檢測(cè)，這樣的檢查根本就達(dá)不到住宅外窗質(zhì)量檢查的標(biāo)準(zhǔn)，所以在暴風(fēng)雨天氣，容易發(fā)生滲水對(duì)住宅用戶造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。3保證住宅分戶驗(yàn)收質(zhì)量的方法明確住宅分戶驗(yàn)收的組織者及參加驗(yàn)收的相關(guān)單位和人員，強(qiáng)調(diào)有關(guān)責(zé)任單位、責(zé)任人必須參加驗(yàn)收。對(duì)已選定物業(yè)管理公司的，要求物業(yè)公司派員參加有利于以后物業(yè)的管理和維修。驗(yàn)收過(guò)程中要及時(shí)填寫(xiě)住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄，完善簽字手續(xù)。驗(yàn)收合格的每一戶應(yīng)將有驗(yàn)收人員簽名的分

5、戶驗(yàn)收合格證置于戶內(nèi)顯著位置，以告知竣工驗(yàn)收人員及住戶，該戶已驗(yàn)收合格。明確了工程質(zhì)量的責(zé)任單位、分戶驗(yàn)收的責(zé)任人，這樣做直觀、直接，同時(shí)要求驗(yàn)收人員必須認(rèn)真檢查，嚴(yán)格把關(guān)，如實(shí)反映情況，能經(jīng)得起住戶的檢查。3.1詳細(xì)記錄分析分戶驗(yàn)收過(guò)程中出現(xiàn)不符合要求的應(yīng)及時(shí)記錄、現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)注，處理后再行驗(yàn)收。相關(guān)驗(yàn)收單位要以實(shí)際的工程驗(yàn)收為基礎(chǔ)，將此作為施工的補(bǔ)充內(nèi)容。若在驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)住宅樓中出現(xiàn)滲漏、墻體開(kāi)裂、屋內(nèi)尺寸有誤等問(wèn)題，就應(yīng)該在相關(guān)統(tǒng)計(jì)和總結(jié)中詳細(xì)列出重點(diǎn)并注明在圖紙對(duì)應(yīng)處。若工程中使用了新技術(shù)或者新材料，應(yīng)該將工程的實(shí)際質(zhì)量情況進(jìn)行專項(xiàng)預(yù)防和整治并依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審核批準(zhǔn)。只有對(duì)驗(yàn)收質(zhì)量進(jìn)行詳

6、細(xì)的記錄和分析，明確時(shí)間控制節(jié)點(diǎn)，使用穩(wěn)定性較好的儀器進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)，才能確保驗(yàn)收質(zhì)量的可靠性。驗(yàn)收人員在分戶驗(yàn)收的時(shí)候要及時(shí)做下記錄，提出整改方案，這樣避免了問(wèn)題的重復(fù)疊加而導(dǎo)致在以后的處理中出現(xiàn)混亂情況。這就要求驗(yàn)收人員在檢驗(yàn)過(guò)程中要有耐心和負(fù)責(zé)心，只有這樣才能真正地做好驗(yàn)收工作，保障住宅用戶的利益。3.2做好測(cè)量和定位例如，要確保軸線尺寸的精確，在施工階段就要將鋼筋綁扎到位，使得模板和現(xiàn)澆板符合平整度要求；而在建筑過(guò)程中，要認(rèn)真測(cè)量墻體之間的數(shù)據(jù)尺寸并上報(bào)給監(jiān)理部門(mén)，在審核通過(guò)后，方可進(jìn)行施工；而在抹灰前，要進(jìn)行精確的定位，制作勾方線時(shí)，應(yīng)確保其位置于墻角外10cm處，而灰餅的制作是以勾方

7、線為基礎(chǔ)制作的。3.3提高監(jiān)督水平要加強(qiáng)對(duì)驗(yàn)收工作的監(jiān)督力度，在分戶驗(yàn)收工作完成之后，應(yīng)該對(duì)竣工驗(yàn)收單位所組織的分戶驗(yàn)收成果進(jìn)行抽查復(fù)核，可根據(jù)實(shí)際情況隨機(jī)抽查幾戶的分戶驗(yàn)收數(shù)據(jù)，對(duì)分戶驗(yàn)收工作沒(méi)有履行好職責(zé)的責(zé)任方給予一定的懲罰和記錄，充分發(fā)揮監(jiān)督機(jī)構(gòu)的作用，對(duì)沒(méi)有提交分戶驗(yàn)收數(shù)據(jù)資料的項(xiàng)目工程嚴(yán)加管理，不得組織其進(jìn)行竣工驗(yàn)收工作，同時(shí)嚴(yán)懲虛假作弊的責(zé)任單位，堅(jiān)決杜絕虛假驗(yàn)收行為的發(fā)生。3.4提高驗(yàn)收人員的職業(yè)素養(yǎng)在住宅質(zhì)量驗(yàn)收的過(guò)程中，驗(yàn)收人員的專業(yè)素養(yǎng)十分重要。作為住宅質(zhì)量檢查人員，不僅要有高度的責(zé)任心，而且掌握其專業(yè)水平也是相關(guān)重要的。例如，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)它是屬電子方面的專業(yè)知識(shí)，它

8、的這一屬性就要求驗(yàn)收人員要具備一定的專業(yè)知識(shí)水平，這樣才能對(duì)火災(zāi)電子報(bào)警器進(jìn)行維護(hù)和修理。因此，要想做好住宅質(zhì)量驗(yàn)收工作，就要對(duì)驗(yàn)收人員進(jìn)行相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)，讓他們了解和熟悉現(xiàn)代報(bào)警系統(tǒng)的功能作用，確保在以后的維護(hù)、檢查、保修等工作能順利開(kāi)展。同時(shí)，驗(yàn)收人員還要有高度的職業(yè)責(zé)任感，對(duì)手中進(jìn)行的工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，使管理變得更加規(guī)范。4結(jié)語(yǔ)分戶驗(yàn)收是對(duì)住宅質(zhì)量保障的有效措施，實(shí)施分戶驗(yàn)收的目的就是為了避免因整體驗(yàn)收而造成的遺漏，實(shí)施分戶驗(yàn)收制度后，住宅交付時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)將一份住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收合格證一并提交給住戶，建筑產(chǎn)品如同其他產(chǎn)品，合格后應(yīng)出具合格證書(shū)，這更強(qiáng)調(diào)了住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收的重要性、公開(kāi)性，合格證的出具要有依據(jù)，這便是通過(guò)分戶驗(yàn)收。當(dāng)然，合格的工程不是沒(méi)有一點(diǎn)缺陷的工程，尤其是使用了新型墻體材料、整體現(xiàn)澆樓面的住宅工程，容易出現(xiàn)墻體、樓面裂縫等問(wèn)題，按建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收的工程仍屬質(zhì)量合格的范疇，