恒大白廟項(xiàng)目-0128

1、恒大白廟項(xiàng)目?jī)r(jià)值簡(jiǎn)析 2010-01-281通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值梳理，提出以下整體運(yùn)營(yíng)建議：持有總計(jì)25萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)，包括酒店、辦公、商業(yè)；售出全部公寓、全部住宅及部分商業(yè)，回款55億元。前言10萬(wàn)平方米酒店及辦公物業(yè)持有60層高，城市建筑標(biāo)桿東風(fēng)路交文化路處，城市標(biāo)桿地段20萬(wàn)平方米2-5層商業(yè)售出1/4臨街1-2層大部出售3-5層持有為主，整體運(yùn)營(yíng)回款：10億元=5萬(wàn)平方米*2萬(wàn)元/平方米35萬(wàn)平方米住宅售出高尚居住區(qū)周邊已有標(biāo)桿項(xiàng)目樹(shù)立市場(chǎng)定位回款：31.5億元=35萬(wàn)平方米*9千元/平方米（精裝修）15萬(wàn)平方米公寓售出周邊青年白領(lǐng)高密度聚集城市主城區(qū)回款：13.5億元=15萬(wàn)平方米

2、* 9千元/平方米80萬(wàn)平方米（容積率約6）2目錄第一部分 城市與項(xiàng)目第二部分 區(qū)域與項(xiàng)目第三部分 地段與產(chǎn)品第四部分 價(jià)值簡(jiǎn)析3目錄第一部分 城市與項(xiàng)目第二部分 區(qū)域與項(xiàng)目第三部分 地段與產(chǎn)品第四部分 價(jià)值簡(jiǎn)析4恒大終于回到河南鄭州，這個(gè)市場(chǎng)與其品牌可以抗衡的企業(yè)僅有綠地、綠城、建業(yè)，而這個(gè)市場(chǎng)正處于成長(zhǎng)期，潛力無(wú)限，來(lái)日方長(zhǎng)！城市與項(xiàng)目鄭州，一億人口的省會(huì)，全國(guó)交通樞紐，主城區(qū)戶(hù)籍人口尚不過(guò)三百余萬(wàn)中原城市群的核心GDP超過(guò)3千億元，全國(guó)城市排名前30新鄭機(jī)場(chǎng)，全國(guó)七大機(jī)場(chǎng)之一徐蘭高鐵與京廣高鐵再次交匯鄭州鄭州5恒大在鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)渡過(guò)最為火爆年銷(xiāo)售面積超千萬(wàn)平米的09年后進(jìn)入，能否再掀市

3、場(chǎng)波瀾？城市與項(xiàng)目680萬(wàn)平方米的總體量+恒大的實(shí)力=鄭州城市的又一張名片？本項(xiàng)目城市與項(xiàng)目7目錄第一部分 城市與項(xiàng)目第二部分 區(qū)域與項(xiàng)目第三部分 地段與產(chǎn)品第四部分 價(jià)值簡(jiǎn)析8金水區(qū)，鄭州第一大區(qū)，鄭州市經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，鄭州人以居金水區(qū)而自豪區(qū)域與項(xiàng)目白廟本項(xiàng)目市商業(yè)中心省政治中心省文化中心國(guó)家級(jí)新城區(qū)（建成區(qū)）國(guó)家級(jí)新城區(qū)（待建區(qū)）9金水區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求遙遙領(lǐng)先全市其他區(qū)域，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的中心（下表分別為：各區(qū)域商品房供應(yīng)占比、各區(qū)域商品房銷(xiāo)售占比）區(qū)域與項(xiàng)目10目錄第一部分 城市與項(xiàng)目第二部分 區(qū)域與項(xiàng)目第三部分 地段與產(chǎn)品第四部分 價(jià)值簡(jiǎn)析11恒大白廟項(xiàng)目所處地段的優(yōu)勢(shì)毋庸置疑，

4、最重要的是恒大能否將城市片區(qū)提升到一個(gè)新的高度地段與產(chǎn)品文化大道白廟商業(yè)中心金融大道行政與商業(yè)大道行政大道、城市主干道聯(lián)系新老城區(qū)干道12項(xiàng)目本身為河南省IT產(chǎn)品流通中心河南科技市場(chǎng)，鄰居為河南第一的城市豪宅，環(huán)繞的高校更是為恒大白廟項(xiàng)目準(zhǔn)備了無(wú)數(shù)客源地段與產(chǎn)品河南第一高層豪宅圣菲城河南財(cái)經(jīng)河南農(nóng)大鄭州大學(xué)解放軍信息工程河南省實(shí)驗(yàn)中學(xué)13一流地段、主流產(chǎn)品、恒大品牌地段與產(chǎn)品住宅兩梯四戶(hù)，32層，約80平方米兩房，120平方米三房；商業(yè)：臨內(nèi)街商業(yè)兩層；臨主干道商業(yè)5層（現(xiàn)狀為河南科技市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)良好，尚未未拆遷）；辦公與酒店：十字路口、六十層，使用高度可能僅次于鄭東新區(qū)會(huì)展賓館；公寓：常規(guī)小戶(hù)

5、型，走廊式分布。2萬(wàn)平方米中心花園，5000平方米中心會(huì)所14目錄第一部分 城市與項(xiàng)目第二部分 區(qū)域與項(xiàng)目第三部分 地段與產(chǎn)品第四部分 價(jià)值簡(jiǎn)析15商業(yè)價(jià)值參考曼哈頓，商業(yè)1-2層均價(jià)2萬(wàn)元/平方米住宅及公寓價(jià)值參考藍(lán)堡灣，建議精裝修9000元/平方米價(jià)值簡(jiǎn)析16曼哈頓區(qū)域是鄭州市老城區(qū)向鄭東新區(qū)發(fā)展的過(guò)渡區(qū)域，且屬老城區(qū)的中央城區(qū)，具備老城區(qū)的成熟，同時(shí)具備新城區(qū)的潛力；板塊先鄭東新區(qū)成熟，更人性；比老城區(qū)商務(wù)板塊更具發(fā)展?jié)摿?；金水路、未?lái)路分別是城市東西南北主干道，直接決定本項(xiàng)目宜商宜居的潛質(zhì)曼哈頓案例參考-曼哈頓17本項(xiàng)目占地170畝，建筑面積73萬(wàn)平方米（商業(yè)22萬(wàn)平方米），規(guī)模巨大成

6、為地標(biāo)性建筑，但超過(guò)6的容積率加上區(qū)域內(nèi)本已擁擠的交通，使得住宅與商業(yè)的實(shí)際使用質(zhì)量偏低產(chǎn)品分析：本項(xiàng)目緊鄰城市主干道金水路和未來(lái)路，車(chē)流人流較大，屬交通擁擠區(qū)域；本項(xiàng)目超過(guò)6的容積率與其22萬(wàn)平方米的商業(yè)規(guī)劃更加重了區(qū)域內(nèi)交通的負(fù)擔(dān)；交通條件不良必然降低本項(xiàng)目的物業(yè)使用效率。容積率過(guò)大和商業(yè)比重過(guò)大，導(dǎo)致住宅和商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃質(zhì)量均偏低。作為城市一級(jí)地段，本項(xiàng)目力圖通過(guò)個(gè)別亮點(diǎn)來(lái)提升項(xiàng)目的整體檔次，如商業(yè)引進(jìn)品牌主力店，住宅16米挑高入戶(hù)大堂（一樓）等，但根本上受整體規(guī)劃質(zhì)量的制約。案例參考-曼哈頓18住宅物業(yè)由于自身規(guī)劃質(zhì)量偏低，且受裙樓商業(yè)的嚴(yán)重影響，故居住質(zhì)量較低；但本項(xiàng)目地段優(yōu)越，商業(yè)

7、配套齊全，故住宅物業(yè)適宜中低端商住或出租給中端的住宅租客住宅物業(yè)分析：住宅物業(yè)本身的問(wèn)題：較高容積率導(dǎo)致住宅的采光通風(fēng)與隱私等超出了一半規(guī)劃所允許的下線，一梯四戶(hù)以上的大眾化戶(hù)型設(shè)計(jì)，再加上商業(yè)比重過(guò)大導(dǎo)致的住宅綠化率低和公共活動(dòng)廣場(chǎng)少，導(dǎo)致實(shí)際居住質(zhì)量較低。商業(yè)物業(yè)對(duì)住宅物業(yè)的影響：1-3層聯(lián)體裙樓商業(yè)幾乎布滿(mǎn)項(xiàng)目地塊，不但使得住宅的綠化和公共活動(dòng)空間低于一般規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的下線，而且與住宅爭(zhēng)奪停車(chē)位、出入動(dòng)線等公共配套，嚴(yán)重住宅物業(yè)居住質(zhì)量。金水路北側(cè)臨路物業(yè)規(guī)劃為高檔酒店與辦公，尚未全部開(kāi)發(fā)，僅小部分投入使用，未來(lái)全部投入使用后有利于提升住宅物業(yè)的價(jià)值和形象。（圖中紅線內(nèi)為已投入使用物業(yè)）未開(kāi)

8、發(fā)部分在建未入住部分案例參考-曼哈頓19臨街商業(yè)盡管檔次一般，但經(jīng)營(yíng)尚可；內(nèi)部商業(yè)不僅檔次偏低且經(jīng)營(yíng)慘淡，處于水電費(fèi)難以收繳、租金實(shí)質(zhì)全免，且隨時(shí)出場(chǎng)的嚴(yán)重局面；住宅物業(yè)的入住率將決定內(nèi)部商業(yè)的走勢(shì)商業(yè)物業(yè)分析：全部為住宅裙樓，形象和內(nèi)部空間受限，不能吸引高端商戶(hù)的入住。容積率過(guò)高，包括停車(chē)位和活動(dòng)廣場(chǎng)等在內(nèi)的商業(yè)必須配套緊缺，制約商業(yè)運(yùn)營(yíng)的效率和檔次。由于商業(yè)比重過(guò)高，且質(zhì)量較低，當(dāng)前已經(jīng)投入使用的商業(yè)中，臨主干道以外的商業(yè)經(jīng)營(yíng)慘淡，難以為繼！住宅物業(yè)使用質(zhì)量低導(dǎo)致入住率低，入住率低導(dǎo)致商業(yè)運(yùn)營(yíng)缺乏人氣。商業(yè)的運(yùn)營(yíng)和住宅物業(yè)的入住相輔相成，但商業(yè)和住宅的互動(dòng)受到項(xiàng)目本身容積率過(guò)高的制約。未開(kāi)

9、發(fā)部分在建未入住部分經(jīng)營(yíng)慘淡的內(nèi)部商業(yè)案例參考-曼哈頓20曼哈頓項(xiàng)目首期于07年1月入市，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下，其地段、規(guī)模、開(kāi)發(fā)力度與營(yíng)銷(xiāo)力度震撼了市場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)年獲鄭州樓市銷(xiāo)售冠軍；但投資客超五成為后期運(yùn)營(yíng)埋下隱患入市分析：開(kāi)盤(pán)房源：首期僅推出部分住宅物業(yè)，約一千余套房源，戶(hù)型涵蓋一房至四房；開(kāi)盤(pán)成績(jī)：定金兩萬(wàn)元，排號(hào)總量約1300，開(kāi)盤(pán)均價(jià)4800元，開(kāi)盤(pán)去化600套；投資客超五成！由于開(kāi)盤(pán)組織不佳，在定金兩萬(wàn)元且房源充足的情況下，解籌率不足五成。由于開(kāi)盤(pán)組織不佳，尤其高端客源被競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目廣匯PAMA等項(xiàng)目分流，影響了后期的價(jià)格提升。案例參考-曼哈頓21究其曼哈頓項(xiàng)目高效去化的根本在于：稀缺的

10、中央城區(qū)地段與大眾化的產(chǎn)品與價(jià)格定位，創(chuàng)造了項(xiàng)目的熱銷(xiāo)！營(yíng)銷(xiāo)分析：住宅：一流地段、大眾戶(hù)型，中等略偏高價(jià)位。商業(yè)：分割為小鋪出售。推廣：售房部、樣板房、媒體全部采用大投入！市場(chǎng)：同級(jí)別地段幾乎無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；同規(guī)模項(xiàng)目幾乎無(wú)競(jìng)爭(zhēng)。成績(jī)：07年1月開(kāi)盤(pán)至今兩年，上市53萬(wàn)平方米，去化面積42萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額約30億元（含商業(yè)）?？偺讛?shù)：5264套總面積：529610m2已售房屋平均價(jià)：6939.96 元/m2當(dāng)前可售套數(shù)：657 套當(dāng)前可售面積：106255 m2已售房屋套數(shù)：4607 套商業(yè)物業(yè)價(jià)格09年1月-12月：15000元25000元0 套認(rèn)購(gòu)面積：0 m2案例參考-曼哈頓221.但就

11、地段而言，本項(xiàng)目宜商宜居，而且適宜高端，但由于規(guī)劃的產(chǎn)品質(zhì)量偏低，導(dǎo)致本項(xiàng)目成為偏低端的宜商宜居產(chǎn)品；同時(shí)由于容積率較高導(dǎo)致體量超大，導(dǎo)致人氣不足需長(zhǎng)期培養(yǎng)！2.本項(xiàng)目已經(jīng)大部投入運(yùn)營(yíng)，從運(yùn)營(yíng)的實(shí)質(zhì)狀況看，最大特征為：住宅入住率低，商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次低！3.預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的后期市場(chǎng)走勢(shì)為：住宅部分主要用于中小企業(yè)辦公和租客居住，以及追求工作便利的青年人居住；商業(yè)仍然經(jīng)營(yíng)不上檔次，但生存能力不斷增強(qiáng)。4.對(duì)于業(yè)主而言：商業(yè)業(yè)主由于購(gòu)買(mǎi)成本較高難以獲得理想的租金回報(bào)；住宅業(yè)主主要是購(gòu)買(mǎi)價(jià)格偏低的中低層住宅物業(yè)的業(yè)主，則可隨入住率的不斷提升最終獲得理想的回報(bào)。5.對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，在其鄭州市場(chǎng)如開(kāi)發(fā)類(lèi)似物業(yè)的項(xiàng)

12、目則將因難以出售而被迫大量持有商業(yè)物業(yè)，但可能在住宅物業(yè)上存在一定數(shù)量的用于投資的忠實(shí)客群。案例參考-曼哈頓23案例參考-藍(lán)堡灣藍(lán)堡灣一期由10棟高層共1147戶(hù)組成，建筑面積25.39萬(wàn)平方米，綠化率高達(dá)51.8%，容積率為3.51；兩層地下停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)車(chē)位1315個(gè)；設(shè)有幼兒園、會(huì)所、1500平方米左右運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、籃球場(chǎng)（包括兒童游樂(lè)場(chǎng)，草坪活動(dòng)場(chǎng)）等配套設(shè)施24案例參考-藍(lán)堡灣藍(lán)堡灣景觀由德國(guó)著名景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)W&R主設(shè)計(jì)師魏第希和利第希打造，整個(gè)景觀空間在東西方向上均勻分布，純自然銀水河濱河景觀公園、中庭景觀帶、高檔住宅區(qū)園林景觀三層美景，三位一體，中間穿插南北方向的主題景觀，60-110米超寬樓距25案例參考-藍(lán)堡灣面積從110120平米的兩房、140180平米的三房、200平米左右的四房、到220平米以上的復(fù)式等多種戶(hù)型26案例參考-藍(lán)堡灣中原高層住宅中唯一外墻面全部采用天然花崗巖石材干掛幕墻的項(xiàng)目，而擠塑保