XXXX年10月石家莊弘石灣項(xiàng)目整合推廣策略提報(bào)

1、1天津睿墨機(jī)構(gòu)2012年10月 石家莊弘石灣項(xiàng)目整合推廣策略提報(bào)2市場(chǎng)分析及開(kāi)發(fā)建議PART13城市概況城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市房地產(chǎn)市場(chǎng)第一篇石家莊城市認(rèn)知城市政策環(huán)境城市發(fā)展規(guī)劃4城市概況 城市區(qū)位 行政區(qū)劃 城市人口 城市交通5PART1城市概況城市區(qū)位：省會(huì)二級(jí)城市，是華北連接中原、華南地區(qū)的交通樞紐，以醫(yī)藥、紡織業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，華北南部的商貿(mào)物流中心和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈城市群，受北京、天津的輻射，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力快速提升。石家莊天津北京石家莊市地處華北平原腹地，北靠京津，東臨渤海，西倚太行山，是首都的南大門(mén)。東與衡水接壤，南與邢臺(tái)毗連，西與山西為鄰，北與保定為界。石家莊市

2、作為河北的省會(huì)，距離北京約273公里，距離天津約300公里，經(jīng)濟(jì)發(fā)展受京津發(fā)展影響較大。6 石家莊市轄6區(qū)17縣(市)：新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、裕華區(qū)、礦區(qū)、辛集市、晉州市、藁城市、新樂(lè)市、鹿泉市、正定縣、深澤縣、無(wú)極縣、趙縣、欒城縣、高邑縣、元氏縣、贊皇縣、井陘縣、平山縣、靈壽縣、行唐縣和1個(gè)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。注：圖中人口數(shù)為第六次人口普查數(shù)據(jù)，為常住人口18.6萬(wàn)人57.1萬(wàn)人61.6萬(wàn)人25.0萬(wàn)人24.5萬(wàn)人53.8萬(wàn)人77.5萬(wàn)人31.0萬(wàn)人33.4萬(wàn)人43.3萬(wàn)人32.9萬(wàn)人43.3萬(wàn)人50.3萬(wàn)人48.8萬(wàn)人40.6萬(wàn)人41.8萬(wàn)人46.7萬(wàn)人9.5萬(wàn)人276.7萬(wàn)人石家莊

3、市行政區(qū)劃：石家莊下轄6個(gè)區(qū)、12個(gè)縣、5個(gè)縣級(jí)市和1個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積15848平方公里，城區(qū)面積456平方公里。下轄縣市小而散，城區(qū)面積明顯偏小，城區(qū)規(guī)模有待提升。PART1城市概況7遠(yuǎn)景目標(biāo)：城市“一城三區(qū)”遠(yuǎn)期人口規(guī)模為500萬(wàn)，“三組團(tuán)”人口遠(yuǎn)期規(guī)模為100萬(wàn)人。石家莊市全市人口密度偏小，主要人群集中在市區(qū)的橋西區(qū)和橋東區(qū)兩個(gè)相對(duì)成熟的區(qū)域，其中橋西區(qū)人口密度高達(dá)10907人/平方公里。石市是全國(guó)面積最小，人口密度較大的省會(huì)城市。數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局城市人口：截止2010年，石家莊市常住人口達(dá)1016.4萬(wàn)人（第六次人口普查數(shù)據(jù)），其中，市區(qū)人口270萬(wàn)人。市區(qū)面積4

4、56平方公里。石家莊是全國(guó)面積最小、人口密度較大的省會(huì)城市。2006-2010年石家莊市城市人口增長(zhǎng)石家莊市各區(qū)人口密度PART1城市概況8公路現(xiàn)狀：京深、石太、石黃、青銀、石濟(jì)、張石高速公路和107、307、308等國(guó)家級(jí)公路在市域內(nèi)縱橫交錯(cuò)，形成了以國(guó)省干線(xiàn)公路為骨架，地方道路為支脈的公路交通網(wǎng)絡(luò)。公路規(guī)劃：加強(qiáng)省會(huì)與天津、太原等周邊省市聯(lián)系，建設(shè)石津、石忻、昔港、沿山等1200公里高速公路，實(shí)現(xiàn)高速公路縣縣通，打造市域1小時(shí)交通圈。 鐵路現(xiàn)狀：石家莊是全國(guó)鐵路運(yùn)輸?shù)闹饕獦屑~，京廣、石太、石德、朔黃四條鐵路干線(xiàn)交匯于此，其中京廣線(xiàn)是連接中外交流的大動(dòng)脈，石太線(xiàn)是晉煤外運(yùn)的主要通道。鐵路規(guī)劃

5、：強(qiáng)化京廣、青太客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)及京石、石鄭、石太、石濟(jì)城際鐵路雙十字復(fù)合交通走廊建設(shè)，打造京津、晉冀魯豫省會(huì)城市1小時(shí)交通圈。航空現(xiàn)狀：石家莊民航機(jī)場(chǎng)現(xiàn)已開(kāi)通44條國(guó)內(nèi)、國(guó)際航線(xiàn)，并引進(jìn)國(guó)航、東航、南航等12家航空公司加盟石家莊機(jī)場(chǎng)的航線(xiàn)運(yùn)營(yíng)。航空規(guī)劃：按照年旅客吞吐量400萬(wàn)人次改擴(kuò)建機(jī)場(chǎng)設(shè)施，提高服務(wù)水平。石家莊火車(chē)站城市交通：石家莊是華北地區(qū)重要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃打造成省會(huì)城市和市域間1小時(shí)交通圈。PART1城市概況9小結(jié):京津冀經(jīng)濟(jì)圈重要城市城市發(fā)展后勁十足PART1城市概況10城市經(jīng)濟(jì) GDP走勢(shì) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 人均收入11GDP走勢(shì)：2006至2

6、010年間石家莊市國(guó)民生產(chǎn)總值呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，2010年GDP總量達(dá)到4083億元，人均GDP33474元，房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展期。石家莊2007-2011年國(guó)民生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率走勢(shì) 自2007年以來(lái)，石家莊市國(guó)民生產(chǎn)總值持續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，2006-2007年石家莊GDP增長(zhǎng)率保持在13%左右，在2009年石市GDP總量突破3000億元，2011年GDP總量達(dá)到4083億元，同比增長(zhǎng)12%。全年市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)比上年上漲5.7%，其中食品價(jià)格上漲10.0%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠(chǎng)價(jià)格指數(shù)比上年上漲7.7%，對(duì)住房需求超越同期的100，達(dá)到108.4，對(duì)住房需求明顯增長(zhǎng)。石家莊市2007-2011

7、年消費(fèi)漲跌PART2城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期 緩慢發(fā)展期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求市民消費(fèi)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局12產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：仍以第二產(chǎn)業(yè)為主要支撐產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)占比達(dá)50%左右；第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比發(fā)展不足，城市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大。石家莊2006-2011年三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例 2011年石家莊市三產(chǎn)比例分別為10.

8、2%、49.8%和40.0%，第二產(chǎn)業(yè)仍為支撐產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)比例逐年穩(wěn)步上漲，建筑業(yè)的調(diào)整增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了較大的拉動(dòng)作用。 2006-2011年，第三產(chǎn)業(yè)保持13%左右的速率增長(zhǎng)，其中金融和交通業(yè)增長(zhǎng)較快。但與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比，石家莊經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中第一產(chǎn)業(yè)的比重仍較大，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還有很大的空間。數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊統(tǒng)計(jì)局PART2城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展13人均可支配收入：石家莊市人均可支配收入20534元，同比增長(zhǎng)12.3%。農(nóng)民人均純收入達(dá)到7822元，增長(zhǎng)18.9%。與城市人口收入相比還有一定差距。2007-2011年石家莊城市人均可支配收入增長(zhǎng)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局

9、 2011年，全年城市居民人均可支配收入20534元，比上年增長(zhǎng)12.3%，農(nóng)民人均純收入7822元，增長(zhǎng)18.9%；城市居民人均消費(fèi)性支出12519元,增長(zhǎng)18.5%，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出5457元，增長(zhǎng)37.9%。城市居民人均建筑面積為29.3平方米；農(nóng)民人均住房居住面積39.9平方米。2006年-2008年，人均可支配收入的增長(zhǎng)率在14%左右浮動(dòng)，近兩年有所下降。總體看來(lái)，從2007年至2011年，人均可支配收入的增速保持在10%以上。PART2城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展14小結(jié):城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步合理城市購(gòu)買(mǎi)力日趨旺盛房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)步上升PART2城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展15城市政策環(huán)境 全國(guó)政策環(huán)境

10、地方政策環(huán)境16要點(diǎn)二要點(diǎn)三要點(diǎn)四要點(diǎn)一關(guān)于限購(gòu)：對(duì)已擁有1套住房的本市戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供1年（含）以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市市內(nèi)五區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)房。本通知自2011年2月19日起至2011年12月31日止。關(guān)于公積金繳存、貸款調(diào)整：上調(diào)住房公積金繳存比例和公積金貸款首付比例；限制第二套住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象范圍；并于2月出臺(tái)了相應(yīng)貸款調(diào)整政策，對(duì)購(gòu)房對(duì)象的條件及購(gòu)房面積，首付比例，貸款額度等都有所規(guī)范，并于同年3月1日

11、起開(kāi)始實(shí)施。關(guān)于規(guī)范市場(chǎng)交易：對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了更新，對(duì)撤銷(xiāo)商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案和注銷(xiāo)商品房預(yù)告登記有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)范，加強(qiáng)了商品房市場(chǎng)交易秩序監(jiān)管力度，規(guī)范了商品房買(mǎi)賣(mài)行為。關(guān)于保障房建設(shè)：強(qiáng)制沒(méi)收違規(guī)建設(shè)的住宅用房及其他建筑物、構(gòu)筑物，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，將其全部用于保障性安居工程建設(shè)；2011年2月，石家莊市政府宣布今年將新建保障性住房41248套，并實(shí)行市縣聯(lián)動(dòng)模式，進(jìn)行目標(biāo)任務(wù)分解實(shí)施，以加快建設(shè)速度，次月又發(fā)表了加快保障性安居工程建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)。樓市調(diào)控措施：與其他城市相比，石家莊限購(gòu)政策較為寬松，同時(shí)主要針對(duì)的還是投機(jī)客戶(hù)。PART3城市政策環(huán)境17石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

12、：與其他城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，石家莊地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)政策主要是針對(duì)投資投機(jī)性群體，以及對(duì)住房公積金貸款條例的規(guī)范?？蛻?hù)開(kāi)發(fā)商專(zhuān)家關(guān)鍵詞：基本持平整體來(lái)看，限購(gòu)政策對(duì)石家莊市首次置業(yè)客群影響較少；二次置業(yè)客群由于涉及到首付增加，利率調(diào)整，延長(zhǎng)了下定時(shí)間，但整體來(lái)看，石市4、5月份不斷有新項(xiàng)目上市及部分高端項(xiàng)目后續(xù)，使得整體成交量回落并不明顯。關(guān)鍵詞：穩(wěn)中發(fā)展本地企業(yè)多以前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目繼續(xù)運(yùn)作為主，進(jìn)駐企業(yè)全力打造自身項(xiàng)目，以樹(shù)立企業(yè)自身品牌形象，站穩(wěn)“腳跟”搶占市場(chǎng)為主，并不急于大力盲目擴(kuò)張發(fā)展。關(guān)鍵詞：調(diào)整房市，遏制投機(jī)本次政策的出臺(tái)主要針對(duì)的是投資投機(jī)群體，對(duì)剛性需求影響較小，信貸政策的限制可能一

13、段時(shí)間內(nèi)收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易，但是總體影響并不十分明顯。PART3城市政策環(huán)境18小結(jié):國(guó)家調(diào)控政策一路向嚴(yán)石市執(zhí)行力度尚顯溫柔PART3城市政策環(huán)境19城市發(fā)展規(guī)劃 城市定位 城市功能 空間布局 交通規(guī)劃20鹿泉新城：都市區(qū)西部具有特色的旅游、生態(tài)城市，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)和旅游業(yè)，并承擔(dān)部分市級(jí)旅游組織服務(wù)職能。藁城新城：都市區(qū)東部副中心城市，重點(diǎn)推進(jìn)生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展，形成都市區(qū)對(duì)市域東部縣市的輻射帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)節(jié)點(diǎn)。欒城新城：都市區(qū)南部商貿(mào)物流中心，裝備制造業(yè)基地，重點(diǎn)推動(dòng)商貿(mào)物流業(yè)、裝備制造業(yè)和醫(yī)藥食品工業(yè)發(fā)展中心新城：是全省的政治、科技、教育、文化中心。突出省會(huì)功能、區(qū)域服

14、務(wù)職能，突出生態(tài)、文化建設(shè)，打造繁華舒適、現(xiàn)代一流省會(huì)。正定新區(qū)：國(guó)家級(jí)歷史文化名城，在京珠高速公里以東區(qū)域，以生態(tài)、低碳、智慧的全新理念，建設(shè)30平方公里濱河新區(qū)起步區(qū)，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。 空港新城：都市區(qū)空港物流樞紐，重點(diǎn)推動(dòng)航空物流、臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展城市發(fā)展規(guī)劃：石家莊市將形成“2+4”的組團(tuán)式城市功能空間，其中“2”為正定新區(qū)和老城區(qū)，“4”為鹿泉新城、欒城新城、藁城新城和空港新區(qū)。城市重點(diǎn)向北發(fā)展。PART4城市發(fā)展規(guī)劃21市域：構(gòu)成“三環(huán)九射七聯(lián)”高速公路網(wǎng)絡(luò)；都市區(qū)公路網(wǎng)形成“兩環(huán)、十四射”的格局。利用高速公路網(wǎng)絡(luò)及重要國(guó)省道，構(gòu)筑中心城區(qū)與縣（市）城間的1小時(shí)交通圈。中心城區(qū)：中

15、心城建立由快速路、交通性道路構(gòu)成的“四橫六縱”道路系統(tǒng)。由中山路、裕華路等構(gòu)建七條東西向生活主干路。由友誼大街、勝利大街、平安大街等構(gòu)成十三條南北向主干路。都市區(qū)：實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)至藁城、欒城、鹿泉有兩條以上快速路與一條國(guó)省道；重點(diǎn)加強(qiáng)中心城區(qū)與正定交通聯(lián)系，形成6條跨河通道，打造都市區(qū)30分鐘交通圈。城市交通規(guī)劃城市交通規(guī)劃：中心城區(qū)構(gòu)成“四橫六縱”道路系統(tǒng)，打造都市區(qū)30分鐘交通圈。市區(qū)周邊構(gòu)成“三環(huán)九射七聯(lián)”高速公路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑中心城區(qū)與縣（市）城間1小時(shí)交通圈。PART4城市發(fā)展規(guī)劃22資料來(lái)源：石家莊市政府123645正定欒城藁城鹿泉城市軌道交通進(jìn)展：軌道交通開(kāi)工建設(shè)，將快速提升城市版圖，

16、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。建成后會(huì)極大改善對(duì)四大組團(tuán)連接市區(qū)的交通狀況，將使大量的人口居住外溢，助推城郊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。 石家莊遠(yuǎn)景軌道交通線(xiàn)網(wǎng)采用由6條線(xiàn)組成的“大放射，小方格”遠(yuǎn)景線(xiàn)網(wǎng)方案，其中骨干線(xiàn)3條，輔助線(xiàn)3條，線(xiàn)網(wǎng)總長(zhǎng)244.7公里。 1號(hào)線(xiàn)中心城內(nèi)東西向骨干線(xiàn)、連接主城與正定新區(qū)的干線(xiàn)，線(xiàn)路在主城區(qū)內(nèi)沿中山路敷設(shè)，向東穿過(guò)京珠高速后，在新城區(qū)向北轉(zhuǎn)入昆侖大街，向北穿越滹沱河后進(jìn)入正定； 2號(hào)線(xiàn)都市區(qū)南北向骨干線(xiàn)，北起正定新區(qū)，南至欒城； 3號(hào)線(xiàn)都市區(qū)東西向骨干線(xiàn)，西延鹿泉，東連藁城； 4號(hào)線(xiàn)中心城區(qū)南北走向，并連接裕華、南部片區(qū)的L型輔助線(xiàn)，與5號(hào)線(xiàn)在中心區(qū)外圍形成環(huán)線(xiàn)；

17、5號(hào)線(xiàn)在中心城區(qū)內(nèi)先南北、后東西走向的L型輔助填充線(xiàn)，串聯(lián)了橋西區(qū)、新華區(qū)南部、橋東區(qū)以及長(zhǎng)安區(qū)，與4號(hào)線(xiàn)相扣成環(huán)。； 6號(hào)線(xiàn)內(nèi)部填充線(xiàn)，西起西石環(huán)，向南至南石環(huán)PART4城市發(fā)展規(guī)劃23商品住宅市場(chǎng)土地市場(chǎng)客戶(hù)表現(xiàn)研究第二篇石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析24土地市場(chǎng) 市場(chǎng)供應(yīng) 市場(chǎng)成交 成交價(jià)格25土地市場(chǎng)供應(yīng)分析：2011年土地供應(yīng)211.7萬(wàn)平方米，其中住宅為144.4萬(wàn)平方米。2010年，石家莊土地占地面積供應(yīng)量達(dá)到223.02萬(wàn)平米，其中住宅為188.84萬(wàn)平方米?？傮w供應(yīng)量以及住宅供應(yīng)量比往年略有下降。 2011年，出讓地塊61宗，成交地塊48宗，流拍9宗，暫停出讓4宗（包括宣布“擇日出讓”

18、的052號(hào)地塊），總出讓面積2117354.113平方米，約3176畝，出讓金額總83.917億元，與2010年石家莊土地出讓成交面積215萬(wàn)平方米，約3225畝，成交金額約94億元相比，面積下降約3.3萬(wàn)多平米，出讓金額下降10.1億。20062011年6月石家莊土地供應(yīng)走勢(shì)PART1土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)26數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)土地成交價(jià)格分析：從整體上看，石家莊住宅用地土地成交價(jià)格呈波動(dòng)式上漲趨勢(shì)。商服用地價(jià)格起伏較大。2010年，石家莊市地王土地單價(jià)達(dá)到735萬(wàn)元/畝。地號(hào)地塊位置競(jìng)得者競(jìng)拍價(jià)（萬(wàn)/畝）土地用途上市項(xiàng)目物業(yè)（建筑）類(lèi)型2003009裕華區(qū)河北順馳220住宅

19、用地路勁 藍(lán)郡別墅+洋房+多層2006006橋東區(qū)河北榮盛322.8商服、住宅用地阿爾卡迪亞高檔住宅（高層）2007009新華區(qū)河北天山518住宅用地天山 新公爵花園洋房+高層2009025橋西區(qū)恒大地產(chǎn)552.8住宅、商業(yè)用地恒大城精裝豪宅（高層）2010006橋東區(qū)河北金正735商服、住宅用地金正項(xiàng)目高端住宅（多層、小高層） 2011048裕華區(qū)保利地產(chǎn)445商服、住宅用地保利花園高層、商業(yè)20032011年石家莊“地王”一覽表 從整體上看，石家莊土地“招牌掛”出讓價(jià)格不斷上漲。2007年住宅用地土地成交價(jià)格為211.44萬(wàn)元/畝，而2011年上半年上漲至260.90萬(wàn)元/畝，漲幅達(dá)23.

20、4%； 商服用地價(jià)格波動(dòng)較大，2009年價(jià)格最低，2010年有所上漲，土地單價(jià)達(dá)到231.02萬(wàn)元/畝。 石家莊2011年地王價(jià)格達(dá)到445萬(wàn)元/畝。PART1土地市場(chǎng)27小結(jié):2011年土地市場(chǎng)成交以住宅類(lèi)用地為主，土地供應(yīng)略有下降，土地價(jià)格平穩(wěn)回落。PART1土地市場(chǎng)28開(kāi)發(fā)水平：石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，以高層普通住宅、剛性需求購(gòu)買(mǎi)為主，品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐較少。隨著品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，城市標(biāo)桿型項(xiàng)目的不斷涌現(xiàn)，都將推動(dòng)石家莊房地產(chǎn)的整體水平和形象的提高。城市經(jīng)濟(jì)第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)第三產(chǎn)業(yè)比重逐漸增大，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)以現(xiàn)代服務(wù)發(fā)展起步第三產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快

21、速發(fā)展城市在區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位表現(xiàn)形式普通住宅普通住宅、中高端住宅普通住宅、城市公寓、城市別墅多樣化客戶(hù)特征 首置客戶(hù) 首置客戶(hù) 改善型客戶(hù) 剛需客戶(hù) 改善型客戶(hù) 投資客戶(hù)各種類(lèi)型客戶(hù)產(chǎn)品特征 多層、小高層住宅 小高層、高層 小高層、高層、城市低密產(chǎn)品小高層、高層、洋房、郊區(qū)別墅客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)無(wú) 位置 價(jià)格 交通 使用成本 位置 配套 交通 物業(yè) 地段 服務(wù) 軟環(huán)境 健康、風(fēng)景起步發(fā)展階段緩慢發(fā)展階段快速發(fā)展階段市場(chǎng)成熟階段PART2商品住宅市場(chǎng)分析29石家莊住宅市場(chǎng)各區(qū)域總體分布圖橋西板塊石家莊傳統(tǒng)的老城區(qū)，黨政機(jī)關(guān)及學(xué)校聚集，生活配套完善；房地產(chǎn)項(xiàng)目供

22、應(yīng)量少，且銷(xiāo)售均價(jià)較高，住宅老齡化嚴(yán)重。新華板塊石家莊的老城區(qū)，城中村和舊城數(shù)量較多，土地供應(yīng)較少；因此區(qū)域內(nèi)規(guī)模性大盤(pán)數(shù)量最少，高檔樓盤(pán)的數(shù)量最少。橋東板塊由于大部分區(qū)內(nèi)土地處于一環(huán)內(nèi)的城市核心區(qū)，土地有限造成房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)少，但區(qū)域內(nèi)高檔樓盤(pán)數(shù)量最高，銷(xiāo)售均價(jià)最高。長(zhǎng)安板塊傳統(tǒng)工業(yè)集中的區(qū)域，工廠(chǎng)拆遷使區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)相對(duì)較多，但是區(qū)域內(nèi)高檔樓盤(pán)數(shù)量較少，但整體均價(jià)較高，區(qū)域內(nèi)的大盤(pán)數(shù)量也較多。高新區(qū)板塊城市新區(qū)，區(qū)域整體形象參差不齊，生活配套設(shè)施相對(duì)匱乏，整體供應(yīng)水平低，受工廠(chǎng)企業(yè)等影響較大，主要為周邊地緣型客戶(hù)與市區(qū)投資客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。裕華板塊城市規(guī)劃的新區(qū)，道路、綠化、配套相對(duì)其他區(qū)域較優(yōu)，因

23、此當(dāng)前在售樓盤(pán)的數(shù)量最多，高端項(xiàng)目聚集區(qū)，預(yù)計(jì)未來(lái)上市面積也最大。板塊劃分：從石家莊區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，可將區(qū)域劃分為新華板塊、橋東板塊、橋西板塊、長(zhǎng)安板塊、裕華板塊和高新區(qū)板塊。PART2商品住宅市場(chǎng)分析30區(qū)域板塊產(chǎn)品特征銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）配套資源購(gòu)買(mǎi)客群置業(yè)目的代表項(xiàng)目裕華板塊高層板樓7000-15000城市中心區(qū)，交通及生配套齊全商人、地緣性客戶(hù)及部分投資客戶(hù)改善、投資萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中央悅城遠(yuǎn) 見(jiàn)橋東板塊高層板樓6000-8000城市中心區(qū)，商業(yè)辦公環(huán)境成熟地緣性客戶(hù)、辦公客戶(hù)、投資客戶(hù)改善、投資阿爾卡迪亞天滋嘉鯉中山華府橋西板塊高層板樓6000-8000傳統(tǒng)城區(qū)，生活配套較為完善地緣性

24、客戶(hù)、商人、企事業(yè)高管改善、投資恒大華府、燕都紫閣新華板塊高層板樓6000-7000城中村改造主要區(qū)域，配套設(shè)施有待完善新華區(qū)客群為主首置、改善香格里錦繡乾城長(zhǎng)安板塊高層板樓6000-8000城中村改選主要區(qū)域，配套設(shè)施有待完善長(zhǎng)安區(qū)客群為主首置、改善和平時(shí)光盛世長(zhǎng)安高新板塊高層板樓5000-6000城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，配套設(shè)施有等完善本區(qū)域客群為主首置、投資東城國(guó)際恒大綠洲板塊對(duì)比分析：裕華、橋東、橋西為老城區(qū)，生活配套較為齊全，新華區(qū)與長(zhǎng)安區(qū)為城市改造區(qū)域，高新區(qū)與城市發(fā)展新區(qū)，配套設(shè)施均有待完善；從整體來(lái)看，各區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)客群均以地緣性客戶(hù)為主，投資客群所占比例較小。PART2商品住宅市場(chǎng)分

25、析31產(chǎn)品形式價(jià)格水平銷(xiāo)售速度石家莊整體市場(chǎng)產(chǎn)品形式較為單一，市場(chǎng)上有80%以上的項(xiàng)目是高層，城市低密度住宅產(chǎn)品較少。目前市場(chǎng)上高層單價(jià)主要集中在6000-8000元/平米，部分高端項(xiàng)目單價(jià)已突破萬(wàn)元；市場(chǎng)上高層產(chǎn)品總價(jià)主要在70-120萬(wàn)之間。目前石家莊住宅平均銷(xiāo)售速度在40-65套/月之間，各項(xiàng)目依據(jù)自身推廣和產(chǎn)品力不同銷(xiāo)售速度也有較大差別。整體市場(chǎng)小結(jié)PART2商品住宅市場(chǎng)分析32石家莊客戶(hù)各類(lèi)型需求量評(píng)估需求類(lèi)型：石家莊市購(gòu)房客群購(gòu)房目的以自住為主，剛性需求及改善型置業(yè)占比最大，達(dá)80%左右；其次受到拆遷政策影響，有部分客戶(hù)分流到商品房市場(chǎng)；投資需求較少。剛性需求 步入婚齡的本市戶(hù)口青

26、年人、在本市居住一段時(shí)間的流動(dòng)性人口和為孩子教育、拆遷對(duì)住房的需要構(gòu)成剛性需求的主要來(lái)源。改善型需求 改善型需求主要從兩個(gè)方面考慮，一是家庭人口多，人均居住面積小，需要增加面積；二是由于房屋老化、結(jié)構(gòu)不合理、配套設(shè)施不全等居住條件欠佳，需要淘汰舊房換新房，三是在城區(qū)工作，工作地與居住地過(guò)遠(yuǎn)。拆遷需求 由于石家莊近幾年拆遷力度加大，使得部分拆遷戶(hù)成為了“被買(mǎi)房”客群，通常拆遷戶(hù)，根據(jù)居住習(xí)慣、工作地點(diǎn)不同選擇新居所投資性需求 隨著石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和整體環(huán)境的改變，少量投資者對(duì)房?jī)r(jià)上漲有明顯預(yù)期, 造成部分投資型入市PART3客戶(hù)研究以及市場(chǎng)表現(xiàn)33客戶(hù)職業(yè)特征比重客戶(hù)特征：石家莊購(gòu)房客戶(hù)主要

27、以私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位、公務(wù)員為主；高端客群主要以企業(yè)高管、政府機(jī)關(guān)、高知分子為主數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研 市調(diào)發(fā)現(xiàn)，石家莊購(gòu)房客戶(hù)私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員占比較高，占比在20-25%左右；其次是以石藥、冀能源等企事業(yè)在內(nèi)的客群，占比在15%左右；石市各高校的教師、職工客戶(hù)占比也在15%左右；部分因?yàn)槌侵写甯脑?、拆遷的客戶(hù)，也有部分客戶(hù)將剩余拆遷款進(jìn)行商品房置業(yè)。PART3客戶(hù)研究以及市場(chǎng)表現(xiàn)34客戶(hù)購(gòu)房動(dòng)機(jī)比重置業(yè)目的：購(gòu)房客群中結(jié)婚置業(yè)和居住升級(jí)占比最大，兩者占比高達(dá)60%左右。 根據(jù)市調(diào)發(fā)現(xiàn)，石家莊購(gòu)房客戶(hù)中，居住升級(jí)和結(jié)婚置業(yè)需求占比較大，兩者占比高達(dá)60%左右； 其次為拆遷和為父母養(yǎng)老新購(gòu)住房，占

28、比在10%左右； 隨著石家莊房?jī)r(jià)不斷上漲，同時(shí)吸引了部分周邊區(qū)縣置業(yè)者來(lái)石市投資購(gòu)房，除此以外，個(gè)別購(gòu)房客戶(hù)看重了新興區(qū)域的發(fā)展，也出現(xiàn)了少量的投資客群。數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研PART3客戶(hù)研究以及市場(chǎng)表現(xiàn)35購(gòu)房客戶(hù)關(guān)注因素購(gòu)房因素：石家莊客戶(hù)購(gòu)房因素主要集中在10大類(lèi)，其中戶(hù)型設(shè)計(jì)、價(jià)格兩項(xiàng)是購(gòu)房客戶(hù)最為敏感的方面。 根據(jù)市調(diào)發(fā)現(xiàn)，石家莊客戶(hù)購(gòu)房因素中主要集中在10大類(lèi)，其中戶(hù)型設(shè)計(jì)、價(jià)格購(gòu)房客戶(hù)最為敏感； 其次是區(qū)位和開(kāi)發(fā)商品牌知名度，隨著近兩年恒大、萬(wàn)達(dá)等全國(guó)性的知名企業(yè)進(jìn)駐，購(gòu)房客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的需求越來(lái)高，同時(shí)隨著項(xiàng)目的陸續(xù)交房，小區(qū)的物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境同樣將成為購(gòu)房客戶(hù)關(guān)注的焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源

29、：市場(chǎng)調(diào)研PART3客戶(hù)研究以及市場(chǎng)表現(xiàn)36購(gòu)買(mǎi)需求以自住為主剛性及改善型需求占比較大本地客群購(gòu)買(mǎi)為主地緣性現(xiàn)象較為嚴(yán)重小結(jié):PART3客戶(hù)研究以及市場(chǎng)表現(xiàn)37第三篇項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知項(xiàng)目類(lèi)同產(chǎn)品分析項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)品分析38PART1新華區(qū)概況新華區(qū)新華區(qū)位于石家莊市西北部，區(qū)轄11個(gè)街道、2個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)：革新街道、新華路街道、寧安街道、東焦街道、西苑街道、合作路街道、聯(lián)盟街道、石崗街道、五七街道、天苑街道、北苑街道、大郭鎮(zhèn)、趙陵鋪鎮(zhèn)、西三莊鄉(xiāng)、杜北鄉(xiāng)。區(qū)政府駐泰華街93號(hào)。新華區(qū)總面積92.11平方公里，總?cè)丝?8.8萬(wàn)人。新華區(qū)是全市第三產(chǎn)業(yè)大區(qū)，2008年，第三產(chǎn)業(yè)占地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總

30、值比重達(dá)到53.9%，稅收占全部財(cái)政收入的70%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全市平均水平。39本案項(xiàng)目位于石家莊西北部，即石家莊住宅市場(chǎng)中的新華區(qū)板塊內(nèi)。主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為同區(qū)域板塊內(nèi)在售項(xiàng)目。PART2區(qū)域競(jìng)品分析紅色區(qū)域?yàn)橐患?jí)競(jìng)品區(qū)域，項(xiàng)目水上麗景、萬(wàn)信緣溪豪庭。藍(lán)色區(qū)域?yàn)槎?jí)競(jìng)品區(qū)域，項(xiàng)目為上城上林苑、上城爾灣、香格里、星河御城、尚水苑、天闊一品。一級(jí)競(jìng)品二級(jí)競(jìng)品本案40萬(wàn)信緣溪豪庭萬(wàn)信緣溪豪庭建筑類(lèi)別 板樓 高層項(xiàng)目特色水景地產(chǎn),豪華居住區(qū),公園地產(chǎn)環(huán)線(xiàn)位置 一至二環(huán)裝修狀況 毛坯容 積 率 2.0綠 化 率 40%占地面積25000平方米建筑面積:47000平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2012-5-1全部住宅入住

31、時(shí)間2012-07-30開(kāi)發(fā)商:河北萬(wàn)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司戶(hù)數(shù)總戶(hù)數(shù)228戶(hù) 當(dāng)期戶(hù)數(shù)160戶(hù)均價(jià)12000元/平方米所屬商圈 水山公園項(xiàng)目地址新華區(qū)北城路35號(hào)一級(jí)競(jìng)品41戶(hù)型圖乙戶(hù)型 2室2廳面積:133.27m2 丙戶(hù)型 4室2廳面積:212.3m2 甲戶(hù)型 3室2廳面積:176.28m2 甲1戶(hù)型 3室2廳面積:173.43m2 一級(jí)競(jìng)品42周邊配套圖一級(jí)競(jìng)品43價(jià)格走勢(shì)圖一級(jí)競(jìng)品44水上麗景水上麗景建筑類(lèi)別 板樓 高層項(xiàng)目特色景觀(guān)居所,打折優(yōu)惠樓盤(pán)環(huán)線(xiàn)位置 一至二環(huán)裝修狀況 毛坯容 積 率 3.36綠 化 率 30%占地面積6670平方米建筑面積:26000平方米開(kāi)工時(shí)間:2010-

32、8-1竣工時(shí)間2012-12-30開(kāi)發(fā)商:北焦村產(chǎn)權(quán)年限70年均價(jià)4900元/平方米所屬商圈 水山公園項(xiàng)目地址石家莊新華友誼北大街319號(hào)一級(jí)競(jìng)品45戶(hù)型圖水上麗景D戶(hù)型 3室2面積:141.12m2 水上麗景A戶(hù)型 2室2面積:89.92m2 水上麗景C戶(hù)型 2室2面積:98.01m2 水上麗景B戶(hù)型 2室2面積:90.19m2 一級(jí)競(jìng)品46周邊配套圖一級(jí)競(jìng)品47價(jià)格走勢(shì)圖水上麗景 一號(hào)樓準(zhǔn)現(xiàn)房，年底交房，均價(jià)4900元/平，A戶(hù)型房源頂層房源全款優(yōu)惠500元/平米，其他戶(hù)型優(yōu)惠300元/平一級(jí)競(jìng)品48上城上林苑上城上林苑建筑類(lèi)別 板樓 高層項(xiàng)目特色打折優(yōu)惠樓盤(pán)環(huán)線(xiàn)位置 一至二環(huán)裝修狀況 毛

33、坯容 積 率 3.19綠 化 率 35%占地面積13333平方米建筑面積:104000平方米開(kāi)工時(shí)間:2009-10-1竣工時(shí)間2013-6-1開(kāi)發(fā)商:河北亞潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司產(chǎn)權(quán)年限70年均價(jià)5550元/平方米所屬商圈 水山公園項(xiàng)目地址石家莊北二環(huán)與西三莊大街交叉口西行200米路二級(jí)競(jìng)品49上城上林苑戶(hù)型圖上城上林苑L戶(hù)型 3室面積:131.39m2 上城上林苑A1戶(hù)型 2面積:110.71m2 上城上林苑A2戶(hù)型 2面積:111.94m2 二級(jí)競(jìng)品50上城上林苑戶(hù)型圖上城上林苑B1戶(hù)型 2面積:115.02m2 上城上林苑B2戶(hù)型 2面積:99.54m2 上城上林苑C1戶(hù)型 4面積:13

34、9.02m2 二級(jí)競(jìng)品51上城上林苑戶(hù)型圖上城上林苑C2戶(hù)型 4面積:142.06m2 上城上林苑D1戶(hù)型 3面積:143.73m2 上城上林苑E1戶(hù)型 3面積:138.86m2 上城上林苑D2戶(hù)型 3面積:140.69m2 二級(jí)競(jìng)品52上城上林苑戶(hù)型圖上城上林苑E2戶(hù)型 3面積:137.83m2 上城上林苑H戶(hù)型 2室面積:99.55m2 上城上林苑K戶(hù)型 3室面積:140.77m2 二級(jí)競(jìng)品53星河御城星河御城建筑類(lèi)別 板樓 高層項(xiàng)目特色公園地產(chǎn)環(huán)線(xiàn)位置 二至三環(huán) 裝修狀況 毛坯容 積 率 3.2綠 化 率 42%占地面積400200平方米建筑面積:520000平方米開(kāi)工時(shí)間:2011-1

35、-1竣工時(shí)間2014-8-1開(kāi)發(fā)商:河北鴻川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司產(chǎn)權(quán)年限70年均價(jià)5900元/平方米所屬商圈 趙佗公園 項(xiàng)目地址中華北大街與北二環(huán)交口西行200米路北二級(jí)競(jìng)品54星河御城戶(hù)型圖星河御城G戶(hù)型 2室2面積:100.97m2 星河御城A1-2戶(hù)型 3面積:134.05m2 星河御城A1戶(hù)型 2室面積:124.15m2 星河御城A2戶(hù)型 2室面積:121.61m2 二級(jí)競(jìng)品55星河御城戶(hù)型圖星河御城D1戶(hù)型 3室面積:138.58m2 星河御城D3 戶(hù)型 3室面積:134.66m2 星河御城D-1 戶(hù)型 3面積:133.75m2 星河御城D-2 戶(hù)型 3面積:135.97m2 二級(jí)競(jìng)品

36、56星河御城戶(hù)型圖星河御城D 戶(hù)型 3室面積:140.85m2 星河御城F 戶(hù)型 3室面積:125.99m2 星河御城A1-1戶(hù)型 4面積:189.69m2 星河御城A2戶(hù)型 3室面積:155.32m2 二級(jí)競(jìng)品57星河御城戶(hù)型圖星河御城A戶(hù)型 3室2面積:123.00m2 星河御城I1戶(hù)型 4室面積:171.95m2 星河御城K戶(hù)型 5室3面積:249.84m2 星河御城K1戶(hù)型 4室面積:218.74m2 二級(jí)競(jìng)品58周邊配套圖二級(jí)競(jìng)品59價(jià)格走勢(shì)圖二級(jí)競(jìng)品星河御城，均價(jià)5900元/平，戶(hù)型面積60-240平。60上城爾灣上城爾灣建筑類(lèi)別 板樓 高層項(xiàng)目特色宜居生態(tài)地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤(pán)環(huán)線(xiàn)位

37、置 一至二環(huán)裝修狀況 毛坯容 積 率 3.9綠 化 率 35%占地面積14000平方米建筑面積:80000平方米開(kāi)工時(shí)間:2009-12-31竣工時(shí)間2012-12-31開(kāi)發(fā)商:石家莊寶泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司產(chǎn)權(quán)年限70年均價(jià)6200元/平方米所屬商圈 水山公園項(xiàng)目地址石家莊新華區(qū)西三莊街和北二環(huán)交叉口西南角二級(jí)競(jìng)品61上城爾灣戶(hù)型圖上城爾灣102.7 上城爾灣（3#在售）面積:101.33m2 上城爾灣（3#在售）面積:109.90m2 二級(jí)競(jìng)品62上城爾灣戶(hù)型圖燕都紫庭E戶(hù)型 2室2面積:93.72m2 上城爾灣（3#在售）面積:116.51m2 上城爾灣B戶(hù)型 2室2面積:102.70m2

38、 上城爾灣A戶(hù)型 3室2面積:132.32m2 二級(jí)競(jìng)品63上城爾灣戶(hù)型圖燕都紫庭E戶(hù)型 2室2面積:93.72m2 上城爾灣C戶(hù)型 3室2面積:129.35m2 上城爾灣D 戶(hù)型 3室面積:141.74m2 上城爾灣E戶(hù)型 2室2面積:116.50m2 二級(jí)競(jìng)品64價(jià)格走勢(shì)圖二級(jí)競(jìng)品上城爾灣， 地鐵三號(hào)沿線(xiàn)， 均價(jià)6200元/平，首付30%，支持公積金貸款、商業(yè)貸款。65香格里香格里建筑類(lèi)別 板樓 高層項(xiàng)目特色小戶(hù)型,公園地產(chǎn),教育地產(chǎn)環(huán)線(xiàn)位置 一至二環(huán)裝修狀況 毛坯容 積 率 3.5綠 化 率 30%占地面積55096平方米建筑面積:150000平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2010-11-10 第一批

39、開(kāi)盤(pán)入住時(shí)間2013年6月底開(kāi)發(fā)商:河北潤(rùn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司戶(hù)數(shù)總戶(hù)數(shù)1284戶(hù)均價(jià)6600元/平方米所屬商圈 水山公園項(xiàng)目地址新華區(qū)北二環(huán)與泰華街交叉口東南角二級(jí)競(jìng)品66戶(hù)型圖D戶(hù)型 3室2面積:139.61m2 F戶(hù)型 4室2廳面積:141.74m2 二級(jí)競(jìng)品67戶(hù)型圖M1戶(hù)型 3室2面積:144.57m2 M2戶(hù)型 3室2廳面積:139.49m2 二級(jí)競(jìng)品A戶(hù)型 3室2廳面積:139.51m2 68戶(hù)型圖N戶(hù)型 3室2面積:103.13m2 H2H4戶(hù)型 2室2廳面積:90.37m2 二級(jí)競(jìng)品G1G2戶(hù)型 3室2廳面積:83.09m2 69戶(hù)型圖E戶(hù)型 1室2廳面積:70.65m2 H

40、1H3戶(hù)型 2室2廳面積:88.19m2 二級(jí)競(jìng)品B戶(hù)型 1室2廳面積:73.14m2 70戶(hù)型圖J1戶(hù)型 2室2廳面積:91.92m2 二級(jí)競(jìng)品J2戶(hù)型 2室2廳面積:91.04m2 71價(jià)格走勢(shì)圖二級(jí)競(jìng)品香格里 均價(jià)6600元/平，全款優(yōu)惠100元/平米，貸款無(wú)優(yōu)惠，最低首付4成，目前準(zhǔn)現(xiàn)房，剩余房源不足50套，主推戶(hù)型：一室、三室。72天闊一品天闊一品建筑類(lèi)別 板樓 高層項(xiàng)目特色宜居生態(tài)地產(chǎn)環(huán)線(xiàn)位置 一至二環(huán)裝修狀況 毛坯容 積 率 1.8綠 化 率 30%占地面積55096平方米建筑面積:150000平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2011年7月 3棟所有房源開(kāi)盤(pán)入住時(shí)間2012-08-31開(kāi)發(fā)商:河

41、北田氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司戶(hù)數(shù)總戶(hù)數(shù)147戶(hù)均價(jià)6300元/平方米所屬商圈 水山公園項(xiàng)目地址新華區(qū)西三莊街與和平路交口北行300米路西二級(jí)競(jìng)品73戶(hù)型圖戶(hù)型 2室2廳面積:110.94m2 戶(hù)型 3室2廳面積:143.36m2 二級(jí)競(jìng)品戶(hù)型 3室2廳面積:119.95m2 74戶(hù)型圖戶(hù)型 1室2廳面積:59.67m2 戶(hù)型 5室3廳面積:220m2 二級(jí)競(jìng)品75周邊配套圖二級(jí)競(jìng)品76價(jià)格走勢(shì)圖二級(jí)競(jìng)品天闊一品 五證齊全現(xiàn)房發(fā)售，均價(jià)6300元/平米，全款購(gòu)房?jī)?yōu)惠100元/。先推出限量?jī)?yōu)惠，購(gòu)買(mǎi)150平以下房源的，全款貸款均優(yōu)惠200元/平77尚水苑尚水苑建筑類(lèi)別 板樓 高層項(xiàng)目特色經(jīng)濟(jì)住宅環(huán)線(xiàn)位

42、置 一至二環(huán)裝修狀況 毛坯容 積 率 2.0綠 化 率 41.8%占地面積24700平方米建筑面積:69268平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2012-6-1開(kāi)盤(pán)201、202號(hào)樓入住時(shí)間2012-9-30開(kāi)發(fā)商:河北軍創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司戶(hù)數(shù)總戶(hù)數(shù)440戶(hù)均價(jià)6700元/平方米所屬商圈 水山公園項(xiàng)目地址新華區(qū)西二環(huán)與翔翼路交叉口（省邊防總隊(duì)東側(cè)）二級(jí)競(jìng)品78尚水苑A2躍戶(hù)型 4室面積:204.00m2 尚水苑B5戶(hù)型 6室4廳面積:260.00m2 尚水苑B5戶(hù)型 3室2廳面積:128.00m2 戶(hù)型圖二級(jí)競(jìng)品79尚水苑B1戶(hù)型 3室2廳面積:156.00m2 尚水苑B6戶(hù)型 3室2廳面積:130.00

43、m2 尚水苑B4戶(hù)型 3室2廳面積:145.00m2 戶(hù)型圖二級(jí)競(jìng)品80尚水苑B4躍戶(hù)型 6室面積:290.00m2 尚水苑A2戶(hù)型面積:98.00m2 尚水苑A3戶(hù)型面積:89.00m2 戶(hù)型圖二級(jí)競(jìng)品81價(jià)格走勢(shì)圖二級(jí)競(jìng)品尚水苑，均價(jià)6700元/平米，全款97折，南區(qū)在售準(zhǔn)現(xiàn)房82PART2區(qū)域競(jìng)品分析小結(jié):1、周邊區(qū)域競(jìng)品整體價(jià)格走勢(shì)呈相對(duì)平穩(wěn)，大部分樓盤(pán)價(jià)格成上漲之勢(shì)。2、區(qū)域競(jìng)品樓盤(pán)價(jià)格整體價(jià)格區(qū)間在5000-6500元，區(qū)間跨越幅度較大。3、多項(xiàng)目戶(hù)型偏大，部分項(xiàng)目?jī)A向于改善型客戶(hù)。整體競(jìng)品區(qū)域項(xiàng)目為改善型為主，剛需型項(xiàng)目為輔。4、優(yōu)惠政策頻出不凡，每個(gè)項(xiàng)目樓盤(pán)均進(jìn)行優(yōu)惠。83PA

44、RT3項(xiàng)目類(lèi)同產(chǎn)品分析瀚唐項(xiàng)目介紹瀚唐位于體育大街與北二環(huán)交匯處，立踞市區(qū)與古城正定之間的必經(jīng)之路，交通便利。未來(lái)將是石家莊最具代表性、最有文化底蘊(yùn)的城市核心區(qū)域。總占地面積570畝，總建筑面積130萬(wàn)平方米，是以大型文化生態(tài)住區(qū)為基礎(chǔ)的城市綜合建筑群，社區(qū)規(guī)劃建筑有高層、花園洋房以及城市別墅等多種住宅形態(tài)。項(xiàng)目在保護(hù)古城遺址的基礎(chǔ)上進(jìn)行適度開(kāi)發(fā)，通過(guò)保護(hù)、開(kāi)發(fā)、利用，將有助于改善城市形象。84PART3項(xiàng)目類(lèi)同產(chǎn)品分析選擇瀚唐的緣由1、項(xiàng)目體量瀚唐 與本案項(xiàng)目體量近似，均為住宅大盤(pán)。2、產(chǎn)品規(guī)劃兩個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃相似，為高層、洋房產(chǎn)品，而瀚唐項(xiàng)目規(guī)劃了別墅組團(tuán)。3、景觀(guān)特色本案以水上公園為依托

45、，打造景觀(guān)社區(qū)。瀚唐同樣依托自然景觀(guān)，二者相近。85PART3項(xiàng)目類(lèi)同產(chǎn)品分析瀚唐規(guī)劃特色1、項(xiàng)目置身于北方最大的古森林公園里，被省會(huì)最大主題公園環(huán)繞，并緊鄰最大自然生態(tài)水系，優(yōu)美環(huán)境無(wú)可比擬。2、東垣古文化公園規(guī)劃設(shè)計(jì)為3.96平方公里城市最大主題公園、有30多個(gè)歷史文化景觀(guān)節(jié)點(diǎn)。3、設(shè)有運(yùn)動(dòng)主題園、休閑游憩園、婚慶主題園、歷史展示園、兒童主題園等多個(gè)主題區(qū)。86瀚唐瀚唐建筑類(lèi)別 多層、高層項(xiàng)目特色花園洋房環(huán)線(xiàn)位置 二至三環(huán)裝修狀況 毛坯容 積 率 2.8綠 化 率 45%占地面積380000平方米建筑面積:1300000平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間:預(yù)計(jì)2012年12月入住時(shí)間2013-12-31開(kāi)發(fā)商

46、:河北宇辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司戶(hù)數(shù)總戶(hù)數(shù)8664戶(hù) 當(dāng)期戶(hù)數(shù)1000戶(hù)均價(jià)待定所屬商圈 紅星美凱龍項(xiàng)目地址長(zhǎng)安區(qū)北二環(huán)與體育大街交口北行800米路西87區(qū)位圖瀚唐位于體育大街與北二環(huán)交匯處，立踞市區(qū)與古城正定之間的必經(jīng)之路，交通便利。88沙盤(pán)實(shí)景圖89園林景觀(guān)規(guī)劃圖90總體規(guī)劃圖別墅組團(tuán)高層組團(tuán)91瀚唐A2戶(hù)型 3室2廳2面積:137.56m2瀚唐B2戶(hù)型 2室2廳1面積:91.63m2瀚唐B1戶(hù)型 2室2廳1面積:89.39m292瀚唐A1戶(hù)型 3室2廳1面積:108.09m2瀚唐G1戶(hù)型 3室2廳2面積:129.50m2瀚唐C戶(hù)型 3室2廳2衛(wèi)面積:124.20m293瀚唐G2戶(hù)型 2室2廳

47、1面積:94.00m2瀚唐G3戶(hù)型 3室2廳1面積:118.90m294第四篇項(xiàng)目定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)分解項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議95項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)解析96項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)解析客群目標(biāo)化配套完善化形象品質(zhì)化12345利潤(rùn)最大化產(chǎn)品極致化資源最大化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)剖析：樹(shù)立城市景觀(guān)住宅項(xiàng)目標(biāo)桿形象，提升企業(yè)開(kāi)發(fā)形象，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與聲譽(yù)雙贏。PART1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)解析97項(xiàng)目總體定位 整體定位 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位98項(xiàng)目定位三大步：以何種規(guī)劃方案、何咱物業(yè)打造項(xiàng)目形象，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化定位研究以客戶(hù)的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向 以什么樣的物業(yè)打造項(xiàng)目形象1 以什么樣的產(chǎn)品打造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2 高溢價(jià)與高接受度如何同時(shí)實(shí)現(xiàn)3

48、PART2項(xiàng)目整體定位99市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)：住宅產(chǎn)品目前以本地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為主，主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目集中在新華區(qū)及石家莊環(huán)內(nèi)。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 市場(chǎng)范圍新華區(qū)本土及石家莊區(qū)域 競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)同質(zhì)化產(chǎn)品形勢(shì)下的客群相爭(zhēng)； 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)注企業(yè)關(guān)注本市剛需型購(gòu)買(mǎi)客群，同時(shí)吸引石市周邊客群客戶(hù)評(píng)判 本地客戶(hù)為主，市場(chǎng)短期內(nèi)難以突破 公園景觀(guān)地產(chǎn)資源稀缺性 規(guī)避購(gòu)買(mǎi)客群的地緣化心理，合理引導(dǎo)客群購(gòu)買(mǎi)心理 城市中等階層的價(jià)值取向和需求市場(chǎng)現(xiàn)狀 景觀(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不成熟，未來(lái)發(fā)展空間較大 市場(chǎng)同質(zhì)化現(xiàn)狀較為嚴(yán)重，依托城市資源有限，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新 城市稀缺資源、稀缺地段高端項(xiàng)目少之又少；PART2項(xiàng)目整體定位100項(xiàng)目具備打造城市中高端景觀(guān)項(xiàng)目的必要

49、條件地段稀缺、資源獨(dú)享、遠(yuǎn)離喧囂、身份體現(xiàn)領(lǐng)跑市場(chǎng)、樹(shù)立口碑、利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)舒適型第一居所PART2項(xiàng)目整體定位101省會(huì)首席高端景觀(guān)生態(tài)公園綜合體低調(diào)的奢華，景觀(guān)的享受，純粹的體現(xiàn)，理想的滿(mǎn)足項(xiàng)目整體定位102項(xiàng)目總體定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位103項(xiàng)目定位以何種規(guī)劃方案、何種物業(yè)打造項(xiàng)目形象，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化定位研究以客戶(hù)的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向 以什么樣的物業(yè)打造項(xiàng)目形象1 以什么樣的產(chǎn)品打造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2 高溢價(jià)與高接受度如何同時(shí)實(shí)現(xiàn)3PART3項(xiàng)目產(chǎn)品定位104景觀(guān)效果尺度空間建筑文化通過(guò)景觀(guān)訴求打造產(chǎn)品，可以增強(qiáng)觀(guān)景效果，也是重要投資價(jià)值，擴(kuò)大觀(guān)景面，使產(chǎn)品得到溢價(jià)空間。適當(dāng)?shù)某叨?/p>

50、空間可以保證產(chǎn)品有效組合，利用市場(chǎng)接受度和投資需求，把控產(chǎn)品空間尺度。建筑風(fēng)格的選擇上要偏于沉穩(wěn)，即體現(xiàn)居住者的身份，又不張揚(yáng)，沉穩(wěn)之中盡顯尊貴產(chǎn)品定位三要素PART3項(xiàng)目產(chǎn)品定位105規(guī)劃布局原則：資源利用，物盡所值充分利用景觀(guān)資源優(yōu)勢(shì)，塑造生態(tài)宜居產(chǎn)品，景觀(guān)資源為項(xiàng)目的亮點(diǎn)之一，產(chǎn)品排布、戶(hù)型設(shè)計(jì)均圍繞景觀(guān)開(kāi)展，提升產(chǎn)品的溢價(jià)空間。根據(jù)各地塊不同的規(guī)劃限制條件，選擇不同的產(chǎn)品建筑，從規(guī)劃、形象、戶(hù)型、資源利用等方面進(jìn)行歸位，真正實(shí)現(xiàn)物盡所值，產(chǎn)品層次分明，組團(tuán)分區(qū)明晰。資源利用物盡所值PART3項(xiàng)目產(chǎn)品定位106項(xiàng)目定位以何種規(guī)劃方案、何種物業(yè)打造項(xiàng)目形象，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化定位研究以客戶(hù)的目

51、標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向 以什么樣的物業(yè)打造項(xiàng)目形象1 以什么樣的產(chǎn)品打造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2 高溢價(jià)與高接受度如何同時(shí)實(shí)現(xiàn)3PART3項(xiàng)目產(chǎn)品定位107首先考慮是否做精裝修產(chǎn)品？ 中高端住宅產(chǎn)品精裝修已經(jīng)逐步成為趨勢(shì) 中高端產(chǎn)品通過(guò)精裝修可實(shí)現(xiàn)高溢價(jià) 石家莊中高端客群對(duì)于精裝修產(chǎn)品逐漸接受 精裝修產(chǎn)品減輕剛需型客戶(hù)首次置業(yè)壓力PART3項(xiàng)目產(chǎn)品定位108項(xiàng)目總體定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶(hù)定位109根據(jù)石家莊商品房購(gòu)買(mǎi)客群結(jié)構(gòu)分析，我們把目標(biāo)客群鎖定為石家莊本土購(gòu)買(mǎi)群體，同時(shí)發(fā)展主力客群，吸引投資客群，吸納邊緣客群。邊緣客戶(hù)改善性需求群體投資需求群體本土客群：地緣型客群：政府職員、區(qū)域改善型客戶(hù)經(jīng)營(yíng)

52、型客群：企業(yè)公司高管投資型：區(qū)域發(fā)展看好客戶(hù)石家莊本土及周邊客群：手里有閑置資金、看好項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的本土及石家莊等周邊客群PART4項(xiàng)目客群定位核心客戶(hù)中性客戶(hù)剛性需求群體新華區(qū)客戶(hù)及周邊客群：對(duì)住房存在剛需型求，急需解決居住問(wèn)題110他們究竟是怎樣一群人？區(qū)域未來(lái)的發(fā)展前景以及良好升值潛力；看重項(xiàng)目的綜合性?xún)?yōu)勢(shì)；周邊區(qū)縣有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭；社會(huì)中堅(jiān)力量和精英人群；年齡集中在35-50歲；提升生活品質(zhì)意愿；堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；消費(fèi)理念嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)，重視產(chǎn)品價(jià)值性及區(qū)域升值發(fā)展空間；重視產(chǎn)品的奢華性，突顯購(gòu)買(mǎi)者自身價(jià)值；潛在客戶(hù)核心客戶(hù)PART4項(xiàng)目客群定位中性客戶(hù)急需解決剛需性住房需求；對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)

53、格非?？粗?；對(duì)周邊配套設(shè)施、交通看重；111他們有什么樣的消費(fèi)心態(tài)？核心客戶(hù)消費(fèi)心態(tài)PART4項(xiàng)目客群定位自用，提升家庭生活品質(zhì)傳遞對(duì)家人的觀(guān)愛(ài)享受生活的感覺(jué)，享受美麗新人生體現(xiàn)人生價(jià)值希望購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)能保值、升值解決家庭自用性居住希望居住在景觀(guān)生態(tài)的健康環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人生理想112關(guān)于本案的定位價(jià)值PART2113項(xiàng)目定位114扔掉套路，直面本案的優(yōu)于劣，精準(zhǔn)定位推廣核心在此之前，談幾個(gè)本案定位的邊際條件在前期推廣中，已經(jīng)很明確的對(duì)產(chǎn)品價(jià)值進(jìn)行了剖析，在此我們僅抓幾個(gè)直接影響本案推廣定位的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行陳述115首先，睿墨對(duì)本案價(jià)值體系再次梳理116弘石灣價(jià)值體系梳理公園生態(tài)復(fù)合大盤(pán)訴求點(diǎn)品牌價(jià)值弘

54、石品牌本土開(kāi)發(fā)商品牌，資金雄厚，實(shí)力毋庸置疑。區(qū)域價(jià)值地段價(jià)值新華區(qū)二環(huán)內(nèi)，傳統(tǒng)老城區(qū)；居住氛圍濃厚，高端成熟居住區(qū)。交通價(jià)值北臨二環(huán)快速路，南接聯(lián)盟路，坐擁水上公園，西鄰友誼北大街，東倚泰華街，上風(fēng)上水多極交通，多條公交站點(diǎn)?？?，規(guī)劃地鐵3號(hào)線(xiàn)水上公園站。配套價(jià)值購(gòu)物、醫(yī)療、教育、金融等成熟配套，360生活無(wú)憂(yōu)。生態(tài)價(jià)值緊鄰水上公園、民心河、石津灌區(qū)，三水環(huán)繞，環(huán)境優(yōu)美，城市富氧之地靠山（北二環(huán)高架橋）面水（水上公園），上風(fēng)上水之地。發(fā)展價(jià)值“十二五”規(guī)劃的一個(gè)重要專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃圍繞“轉(zhuǎn)型升級(jí)、跨越趕超”兩大任務(wù)進(jìn)行城市建設(shè)石家莊最宜居、最具升值潛力的區(qū)域。項(xiàng)目?jī)r(jià)值 規(guī)模優(yōu)勢(shì)80萬(wàn)平米生態(tài)宜居高品

55、質(zhì)社區(qū)高層、大型商業(yè)廣場(chǎng)、小學(xué)、幼兒園、高端私家會(huì)所、集居住、教育、購(gòu)物、休閑為一體的大型水岸成熟社區(qū)。建筑景觀(guān)三季有花四季有景五重園林景觀(guān)體系生態(tài)活水園林分區(qū)管理，超寬樓間距，低密度建筑高綠化覆蓋率現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格立面，遵循以人為本的設(shè)計(jì)理念，布局合理，建筑與自然達(dá)成了一種完美和諧的境界。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)85和115高性?xún)r(jià)比戶(hù)型為主，多種戶(hù)型組合，滿(mǎn)足不同客戶(hù)要求。戶(hù)型設(shè)計(jì)短進(jìn)深，大面寬，通風(fēng)采光效果極佳套內(nèi)贈(zèng)送面積，入戶(hù)花園及飄窗贈(zèng)送。配套優(yōu)勢(shì)內(nèi)部配有恒溫游泳館、高檔私人會(huì)所、特色商業(yè)步行街、國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、18班小學(xué)星級(jí)品牌物業(yè)管理品牌專(zhuān)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀(guān)設(shè)計(jì)公司傾力打造。117S-優(yōu)勢(shì)1未來(lái)利好，地

56、鐵、水岸公園、生態(tài)宜居2三大生態(tài)資源動(dòng)脈，三水環(huán)繞、富氧之地3區(qū)域大盤(pán)空白，本案大盤(pán)規(guī)模，產(chǎn)品線(xiàn)豐富集居住、教育、購(gòu)物、休閑為一體的大型水岸成熟社區(qū)。118W-劣勢(shì)1區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)、僅限地域樓盤(pán)，短期內(nèi)很難納入全市競(jìng)爭(zhēng)2城市居住圈擴(kuò)大緩慢，居民通勤依賴(lài)性大，時(shí)間成本影響外來(lái)客源3產(chǎn)品線(xiàn)長(zhǎng)，容易納入省會(huì)資源住宅及大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)交集，優(yōu)勢(shì)不明顯4地鐵雖有利好，但兌現(xiàn)期過(guò)長(zhǎng)119O-機(jī)會(huì)1 水上公園板塊綠肺價(jià)值尚缺代表性名盤(pán)、大盤(pán)2 2012年市場(chǎng)價(jià)格難抑，造成擠壓，剛需及改善型客戶(hù)仍存在市場(chǎng)需求3 地鐵投資概念新鮮起步，市場(chǎng)關(guān)注率高120T-威脅1 地緣客資消化殆盡，購(gòu)買(mǎi)力分化2 市內(nèi)大盤(pán)集中放量，大盤(pán)

57、、大牌、大資源利好大區(qū)域利好截?cái)喾只鞘蟹较蚩土? 政策不確定性121利好：公園資源、大盤(pán)規(guī)模與貴司判斷一致，但稍有補(bǔ)充的結(jié)論利空：區(qū)位認(rèn)知、大格局競(jìng)爭(zhēng)、兌現(xiàn)問(wèn)題區(qū)域認(rèn)知與大盤(pán)造成的不對(duì)等大盤(pán)產(chǎn)品線(xiàn)與客源造成的不對(duì)等因此，廣告推廣必須高屋建瓴，建立基于整個(gè)城市客源的一線(xiàn)推廣格局122正所謂，廣告需要解決的本案問(wèn)題是：資源用的好、大盤(pán)吃的飽、定位一線(xiàn)跑123基于以上結(jié)論，本案的推廣定位城市級(jí)、基于公園獨(dú)有資源價(jià)值之上的、具有獨(dú)特產(chǎn)品價(jià)值體系的、一線(xiàn)復(fù)合大盤(pán)124其次，睿墨對(duì)省會(huì)現(xiàn)有商業(yè)模式進(jìn)行回顧125當(dāng)代商業(yè)模式至今為止已經(jīng)演化為四個(gè)價(jià)值階段傳統(tǒng)商業(yè)-高端商業(yè)（奢侈消費(fèi)）-MALL-主題商業(yè)進(jìn)

58、化 - 升級(jí) - 衍生省會(huì)商業(yè)進(jìn)入第三階段鏖戰(zhàn)，主題商業(yè)現(xiàn)已初現(xiàn)衍生趨勢(shì)126一站式商業(yè)消費(fèi)模式MALL聚集省會(huì)，省會(huì)商業(yè)進(jìn)入越級(jí)階段2011年伴隨著萬(wàn)達(dá)的鳴鑼開(kāi)業(yè)，石家莊的商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了MALL時(shí)代，這件大事件，標(biāo)志著石家莊已經(jīng)由傳統(tǒng)商業(yè)、奢侈品商業(yè)這種兩種基礎(chǔ)模式過(guò)渡到了一個(gè)新的平臺(tái)，省會(huì)人民也初嘗一站式商業(yè)生活的樂(lè)果?，F(xiàn)階段省會(huì)商業(yè)模式已發(fā)展至MALL主打階段127睿墨認(rèn)為一站式消費(fèi)模式因其具有的商業(yè)體量特征與豐富業(yè)態(tài)價(jià)值，將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)主導(dǎo)石家莊的商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)目前石家莊商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)已呈現(xiàn)兩頭沉的現(xiàn)象高端商業(yè)市場(chǎng) - MALL綜合體消費(fèi) （先天下、北國(guó)） （萬(wàn)達(dá)、勒泰、樂(lè)匯城、蘇

59、寧MALL）而傳統(tǒng)的商業(yè)模式將明顯面臨含氧不足問(wèn)題，多元化商業(yè)格局正在形成，MALL時(shí)代競(jìng)爭(zhēng)激烈，主題商業(yè)綜合體現(xiàn)已初見(jiàn)雛形，升級(jí)省會(huì)，未來(lái)第五級(jí)商業(yè)模式的出現(xiàn)，必將成為省會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。128縱觀(guān)弘石灣我們說(shuō)：129弘石灣項(xiàng)目是繼傳統(tǒng)商業(yè)、高端商業(yè)、MALL商業(yè)、主題商業(yè)之后的商業(yè)模式的城市第五極省會(huì)新興綜合體的新典范價(jià)值代表130這個(gè)第五極價(jià)值為何？我們先提出由本案賣(mài)點(diǎn)提煉的核心價(jià)值即可明了。1312：這是一張能夠代表城市地位和身份的新名片。1：這是一個(gè)建于城市中心稀缺地段、具有不可復(fù)制性的公園地產(chǎn)。4：這是一個(gè)具有高端服務(wù)含量，同步國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的生態(tài)宜居品質(zhì)建筑。3：這是一個(gè)能夠全面提升省

60、會(huì)生活標(biāo)準(zhǔn)、建于省會(huì)之上的項(xiàng)目。弘石灣價(jià)值綜述5：這是一個(gè)集居住、教育、休閑、購(gòu)物一站式生活模式的綜合體。132公園綠肺 復(fù)合大盤(pán) 1基于獨(dú)有資源，三園擁抱、三水環(huán)繞2基于區(qū)域發(fā)展，最宜居、最具升值潛力3基于推廣需要，基于先機(jī)需要，基于產(chǎn)品附加值及獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)需要價(jià)值關(guān)鍵詞提煉133公園，既以個(gè)體作為載體，也以城市發(fā)展作為底蘊(yùn)在過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)中，越來(lái)越重要的成為城市稀缺資源核心區(qū)其不可復(fù)制與再生的價(jià)值將被城市精英階層所擁有134【弘石灣】 公園綠肺 + 復(fù)合大盤(pán)水上公園、民心河公園、柏林公園稀缺的城市景觀(guān)資源。高品質(zhì)生活的體現(xiàn)，一站式城市生活模式的。公園綜合體城市第五級(jí)135【弘石灣】知名小學(xué)雙