2011年4月23日青島茶山大院二期市場報告

1、榮耀之上 王者歸來 -“茶山。大院”二期市場報告2011年4月23日宏觀環(huán)境1經(jīng)濟環(huán)境分析 政策環(huán)境分析 城市環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析2009年三大需求對GDP的貢獻(xiàn)中，投資占比猛增至95.2%。輸血型經(jīng)濟的典型現(xiàn)象在此反映出來，經(jīng)濟增長主要靠投資托起。2010年是為“十二五”打基礎(chǔ)的重要一年，經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，各種需求對經(jīng)濟的貢獻(xiàn)率趨于均衡。2009年宏觀經(jīng)濟主題：“保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”2010年宏觀調(diào)控核心：“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期”整體運行態(tài)勢2010年以來，國民經(jīng)濟整體運行良好，前三季度GDP為26.87萬億元，同比增長10.6%，比上年同期加快2.5個百分點，從2

2、008-2010年GDP走勢圖可看出，08年受金融海嘯影響，GDP呈一路下滑走勢，09年一季度降至谷底，隨后在宏觀調(diào)控作用下觸底反彈，一路走高。進(jìn)入2010年經(jīng)濟發(fā)展形勢繼續(xù)向好，一季度GDP增速峰值為11.9%，進(jìn)入二、三季度又呈向下調(diào)趨勢。國民經(jīng)濟發(fā)展趨于穩(wěn)定。經(jīng)濟運行態(tài)勢CPI持續(xù)上漲，PPI出現(xiàn)回落，仍需警惕通脹預(yù)期。2010年，PPI漲幅大于CPI，月份達(dá)到頂峰為7.1%，后下降，11月再次回升至6.1%，而CPI一路上揚，11月份升至5.1%。如CPI同比增長速度持續(xù)保持在3.5%以上，加息政策將不斷強化。物價水平全國70個大中城市房價同比增幅下降，環(huán)比增幅上漲。09年全年，大中城

3、市房地產(chǎn)價格漲勢迅猛。直至2010年5月，受政策影響，17個月以來價格環(huán)比首次出現(xiàn)下降，隨后同比、環(huán)比皆有所放緩，表明宏觀調(diào)控達(dá)到一定效果。鑒于房價依然堅挺的事實，房地產(chǎn)調(diào)控政策走向仍以持續(xù)穩(wěn)定為主。物價水平全國城鎮(zhèn)人均可支配收入持續(xù)上漲，至09年累計漲幅達(dá)173%。持續(xù)增長的收入，為房地產(chǎn)市場需求提供了強有力的經(jīng)濟保障。收入水平2010年1月全年貸款指標(biāo)釋放，月度新增貸款余額達(dá)13900萬，環(huán)比增幅266%，之后新增貸款余額增速平穩(wěn)放緩，政策收緊逐見成效。貨幣供應(yīng) 2010年，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策作用下，全國經(jīng)濟總體基本保持了平穩(wěn)較快增長。GDP季度增速、工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)、價格指

4、數(shù)方面出現(xiàn)理性回調(diào)，房地產(chǎn)投資增速放緩，表明2010年防止經(jīng)濟過熱，保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長的宏觀調(diào)控政策已初見成效。未來總體經(jīng)濟出現(xiàn)較大波動的可能性較小，經(jīng)濟將繼續(xù)保持平穩(wěn)運行態(tài)勢。小結(jié)經(jīng)濟形勢房地產(chǎn)市場 2010年經(jīng)濟快速增長，房地產(chǎn)市場熱火朝天，2011年在“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期”的壓力下，宏觀調(diào)控不斷升級，政策收緊趨勢明顯，全國大中城市房價增長速度有所放緩。房地產(chǎn)調(diào)控政策具備持續(xù)性和穩(wěn)定性，未來市場將繼續(xù)在政策調(diào)控下，向趨于理性的方向發(fā)展。政策環(huán)境分析政策環(huán)境分析2010政策回顧房價過高，上漲過快，供應(yīng)緊張的城市要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房

5、家庭首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暫停發(fā)放居民家庭購買第3套及以上住房貸款契稅優(yōu)惠僅適用于家庭首套普通住房，取消個稅優(yōu)惠違法違規(guī)紀(jì)錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停發(fā)放其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款其它政策 雙率上調(diào)：金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備率6次上調(diào)，累計上調(diào)3%至18.5%；存貸款利率2次上調(diào)，一年期存貸利率累計上調(diào)0.5%，其它各檔次利率相應(yīng)調(diào)整限購：先后有18個城市實行樓市限購，其中深圳、福州最嚴(yán)，南京、蘭州次之，其它城市較寬松國十一條 力爭到2012年末解決1540萬戶低收入家庭住宅問題首套房首付2成，利率7折；二套房首付4成防范信貸資金、境外熱錢沖擊我

6、國市場合理確定商品房住房項目預(yù)售許可的最低規(guī)模落實地方人民政府責(zé)任國十條 建立考核問責(zé)機制首套90以上首付3成二套房首付5成，利率1.1倍三套停貸，限購政策初現(xiàn)端倪對境外機構(gòu)和個人購房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行確保完成2010年580萬套保障房限制有違法違規(guī)企業(yè)購地國五條調(diào)控方向問責(zé)限購信貸稅收供給監(jiān)管保障房房價上漲過快城市是否限購是否出臺房價控制目標(biāo)限購范圍最大化限購力度加強首付比例提升及貸款利率上調(diào)銀行信貸總量和流向控制土地增值稅嚴(yán)格清算營業(yè)稅及契稅優(yōu)惠全面取消違法違規(guī)用地處罰、收回擴大土地供給保障房保質(zhì)保量打擊開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為規(guī)范預(yù)售行為，進(jìn)行預(yù)售制度取消試點2011調(diào)控方向政府責(zé)任一季度公布

7、住房價格控制目標(biāo)執(zhí)行不到位將問責(zé)約談 保障房（促供給）2011年保障房建設(shè)1000萬套增加公共租賃住房供應(yīng)稅收個人住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營業(yè)稅國八條限購（抑需求)要求：戶籍限購2套，非戶籍最多一套范圍：35個大中城市和房價過高、上漲過快城市時間：2月中旬前出臺細(xì)則信貸（抑需求）家庭二套房首付6城，利率1.1倍2011政策分析行業(yè)政策保障房限貸限購 限購：二、三線城市成交量并不必然回落，相反限購前成交量或會放大。 限貸：對購房需求的實際影響有限，但與一次性付清比例高度相關(guān)。 保障房：減少中低收入人群對商品房市場的剛性需求。行業(yè)政策的“三駕馬車”2011政策分析CPI3%，GDP3%，GD

8、P8%高增長、高通脹（過熱)CPI3%，GDP8%低增長、低通脹（危險)CPI8%高增長、低通脹（最優(yōu))2009年：寬松的貨幣政策2010年：適度寬松的貨幣政策2008年：從緊的貨幣政策2011年：穩(wěn)健的貨幣政策5678%9101112132011年政策分析經(jīng)濟周期變化CPI%1086420-2-43%CDP%2010GDP增速10.3%2011年1月CPI達(dá)4.9%09Q109Q209Q409Q310Q108Q408Q108Q208Q310Q210Q310Q42011年政策分析保障房調(diào)控路線限貸限購緊資金收土地分流部分有效需求，減少回款通過信貸、稅收和行政手段暫時抑制有效需求，減少成交當(dāng)房價

9、下降時，買漲不買跌的心理作用將發(fā)揮疊加效用加速開發(fā)，加速資金緊張程度回收流動性減少開發(fā)貸控制外資流入與信托加息提升其融資成本限購令推動樓市二次觸底或引爆恐慌購買潮。在新“國八條”要求房價漲幅控制目標(biāo)的調(diào)控下，樓市購買群體狀況有所改善。信貸作為樓市重要影響因素正面臨著深刻的變化，或會改變今年四季度樓市的走勢。2011年1月26號，“新國八條”面世，引發(fā)中國房地產(chǎn)業(yè)的又一輪震動，目前為止，已有36個城市出臺限購令，并不斷在擴大目前消費者已經(jīng)患上了“調(diào)控綜合癥”，一旦房價大跌的預(yù)期沒達(dá)到，很快就會形成新一輪的恐慌性購買潮。政策出發(fā)點仍是從抑制需求出發(fā)，難以從根本上解決高房價問題。通過抑制需求來打壓高

10、房價在短期內(nèi)或許能夠達(dá)到價量齊跌的效果，但抑制的需求早晚得爆發(fā)，而且反彈將會更加強烈。2011年“新國八條”出臺新政解讀限購令實施以來，對中國房地產(chǎn)的影響有：一、新建商品住宅價格變動情況 (一)與上月相比，70個大中城市漲幅超過2.0%的城市有3個，下降的城市有3個。(二)與去年同月相比，70個大中城市同比價格上漲的有68個城市，下降的有2個城市。其中，漲幅超過10.0%的城市有10個。二、二手住宅價格變動情況 (一)與上月相比，70個大中城市中漲幅超過2.0%的城市有5個，下降的城市有3個。(二)與去年同月相比，70個大中城市同比價格上漲的有65個城市，下降的有5個城市。其中，漲幅超過10.

11、0%的城市有6個。青島新政細(xì)則每戶限新購房一套 對已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手房)。擁有2套以上住房將暫停購房 對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。（自11年1月29日細(xì)則發(fā)布之日起至今年年底，將在青島七區(qū)實行限購措施。） 青島一向嚴(yán)格執(zhí)行國家最新房地產(chǎn)調(diào)控政策，針對新的國八條，青島的限購令具體表現(xiàn)在：2011年12月31日前，在本市七區(qū)實行住房限購措施。對已有1

12、套住房的本市戶籍居民家庭、能夠 提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于差別化住房信貸政策的有關(guān)規(guī)定、房地產(chǎn)稅收政策的有關(guān)規(guī)定、境外機構(gòu)和個人購買住房管理的有關(guān)規(guī)定。限購政策實施期間，購房人在簽訂房屋交易合同網(wǎng)上備案時，應(yīng)如實填報購房人及家庭成員情況申報表。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與購房人串通、提供虛假信息的，由房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期整改，拒不整改的，依法嚴(yán)肅查處，并暫停其網(wǎng)

13、上簽約。房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)在受理房地產(chǎn)登記時，應(yīng)查驗申報表和購房人的戶口簿、結(jié)婚證等證件，凡不符合本規(guī)定的，不予受理登記?！扒嗍l”細(xì)則2011年全市住房建設(shè)用地供應(yīng)總量要保持在1500公頃以上，其中，市區(qū)供應(yīng)總量要達(dá)到500公頃以上。落實保障性住房、拆遷安置住房、限價商品住房和套型建筑面積90平方米以上的中低價位、中小套型商品住房配置比例。2011-2013年，市區(qū)新開工保障性住房不少于30000套、限價商品住房不少于30000套，解決不少于6萬戶中低收入家庭的住房問題。加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證前，不得以認(rèn)購、預(yù)定、認(rèn)籌、排號、招募會員、發(fā)放VIP卡或要

14、求意向購房人在指定銀行存款等任何形式接受房屋預(yù)約、預(yù)定，變相銷售。依法嚴(yán)肅查處未批先售、捂盤惜售、哄抬房價等 違法違規(guī)行為。加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。健全完善住房工作責(zé)任制。 1月下半月青島住宅成交659套，環(huán)比1月上半月4788套的成交量，下降86%；2011年2月，全市共成交2930套，相比1月份11235套，下降73.92%。區(qū)域成交套數(shù)榜，膠南市第一，成為樓市絕對主力，平度等也不甘示弱，連續(xù)多日成交量突破兩位數(shù)。新政對青島房地產(chǎn)的影響可歸納為以下三個方面：1、新政出臺前，引發(fā)巨大的井噴熱銷。 1月20日，青島房地產(chǎn)市場各物業(yè)類型共成交783套，其中住宅成交660套；普通住宅即144平方

15、米以下住宅成交592套。2、250-300城郊經(jīng)濟型別墅、140-170改善型大戶型與80-90剛需小戶型開始熱銷，兩極化現(xiàn)象明顯。3、部分前期認(rèn)籌客戶，因為新政限制而無法購房，出現(xiàn)退房現(xiàn)象。4、部分客戶開始期盼房價下跌，客戶觀望心態(tài)嚴(yán)重。5、其他未受限購的地區(qū)（如膠州、膠南等地）呈現(xiàn)銷售熱潮。6、商業(yè)地產(chǎn)將迎來的機遇。近6個月各區(qū)市成交套數(shù)（單位：套）區(qū)域9月10月11月12月2011年1月2011年2月市南區(qū)14256619716054125嶗山區(qū)14371541545603695111市北區(qū)774861708772743195開發(fā)區(qū)6992534193025781717220四方區(qū)922

16、1169141617691042324李滄區(qū)12141566100420102182492城陽區(qū)13611984205117251059155膠南市6651654108212011594549即墨市1347916141614861083435平度市438613720925684367膠州市5016505161015990221萊西市458617876707558226各區(qū)市期成交套數(shù)從表中可以看出，在2010年下半年平度市的房地產(chǎn)成交情況基本上呈持續(xù)走高的趨勢，說明平度市的需求較為旺盛，同時也與平度市放量逐漸增大有關(guān)。2011年前兩個月，特別是2月份成交量有所下降，是因為適逢春節(jié)，向來屬于樓市

17、低谷期，但可以看出，新政對市南、嶗山等高房價區(qū)的影響較大，對下轄的五市影響有限。小結(jié)（1） 2010年調(diào)控政策的出臺對樓市的影響顯而易見，就成交均價而言，各城市房價上漲的趨勢基本得到控制。“國八條”的出臺已為2011年的樓市定調(diào)，隨著地方細(xì)則不斷出臺，2011年上半年市場走勢不容樂觀；下半年隨著政策消化、通脹控制和信貸政策調(diào)整等因素，市場存在走量的機會，但全年房價走勢存在下行壓力。目前通脹形勢依然嚴(yán)峻，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈?zhǔn)站o，預(yù)計2011年下半年貨幣政策或會有所改觀，但行業(yè)政策全年不會放松，企業(yè)應(yīng)順勢而行，依據(jù)自身資金狀況，做好充分準(zhǔn)備。調(diào)控政策的主要作用在于改變供求關(guān)系，進(jìn)而影響市場的成交量和

18、成交價格，因此在政策之外還應(yīng)密切關(guān)注其它影響供求關(guān)系的因素（如市場潛在供應(yīng)等）?！笆濉?規(guī)劃理解“十二五” 規(guī)劃理解區(qū)別1：擴內(nèi)需 十二五規(guī)劃建議將擴大內(nèi)需作為第一重要的目標(biāo)，并獨立成章，十一五規(guī)劃建議并未有提及擴大內(nèi)需的要求，十一五規(guī)劃也未將擴大內(nèi)需作為重點。區(qū)別2：調(diào)結(jié)構(gòu) 加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式被重點強調(diào)，”調(diào)結(jié)構(gòu)“成為主攻方向，“十二五”將邁向更深更廣領(lǐng)域。區(qū)別3：保民生 十二五規(guī)劃不再關(guān)注和強調(diào)GDP，“轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式”被轉(zhuǎn)變“經(jīng)濟發(fā)展方式”取代。提高居民收入水平，調(diào)整收入分配體制，完善公共服務(wù)體系以及加強保障制度建設(shè)成為“十二五”關(guān)注的方向。區(qū)別4：調(diào)樓市 十二五規(guī)劃建議中多次提

19、到房地產(chǎn)調(diào)控，然而十一五規(guī)劃對房地產(chǎn)調(diào)控只字未提。房地產(chǎn)行業(yè)必將面臨新的機遇和挑戰(zhàn)。“十二五” 規(guī)劃理解“十二五” 規(guī)劃理解 擴內(nèi)需居民購買力增強，剛性需求進(jìn)一步釋放，房地產(chǎn)投資屬性將淡化?！笆濉?規(guī)劃理解 調(diào)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)機遇與挑戰(zhàn)并存“十二五” 規(guī)劃理解 保民生政策層面向執(zhí)行層面轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將受到影響?！笆濉耙?guī)劃理解 調(diào)樓市有利于房地產(chǎn)行業(yè)長期健康理性的發(fā)展。為防止經(jīng)濟過熱并維持經(jīng)濟可持續(xù)性發(fā)展，未來將更注重GDP增長的質(zhì)量而非速度?！笆濉?規(guī)劃理解“十二五” 規(guī)劃理解城鎮(zhèn)化區(qū)域協(xié)調(diào)環(huán)境友好城鎮(zhèn)化依然是房地產(chǎn)最大利好之一城市化-城鎮(zhèn)化：三線、四線城市同樣面臨著巨大壓力加強城鎮(zhèn)

20、化管理意味著對房企提出更高要求房地產(chǎn)重心將從沿海城市向內(nèi)地中心城市轉(zhuǎn)移一、二線城市周邊城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮笪磥矸康禺a(chǎn)發(fā)展方向：低碳、環(huán)保、節(jié)能、減排，為房企提供了新的機遇市場研究2土地市場分析 住宅市場分析 寫字樓市場分析 商業(yè)市場分析土地市場分析2010年青島市（七區(qū)五市）各類土地共計出讓1082幅、3455.7萬，較09年分別環(huán)比下降3.1%、35.8%。全年土地供應(yīng)呈震蕩型波動走勢，高峰期集中于3-5月，6月跌至谷底，自9月起伴隨市場成交回暖，土地放量增大，11月小幅波動后12月登至頂峰，土地市場熱情再現(xiàn)。土地供應(yīng)2010年郊區(qū)五市成為土地供應(yīng)的絕對主力，土地資源較充足，目前仍以

21、增量土地開發(fā)為主。土地供應(yīng)從2010年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，工業(yè)用地占比最大但有所下滑，總計491幅、1474.6萬，六成以上集中于郊區(qū)五市。而住宅、商住、商服用地的供應(yīng)幅數(shù)和面積較09年均有增加。土地供應(yīng)從2010年土地供應(yīng)面積看，10萬以上大型地塊僅68幅，其中住宅用地尚不足兩成。大型地塊放量雖有減少，但開發(fā)商分批拿地的現(xiàn)象并不鮮見，因此樓市依舊不乏大盤。土地供應(yīng)（非工業(yè)用地）2010調(diào)控年，土地市場的熱度卻超過了2009年。住宅用地成交高峰期集中于5月、12月；商住用地在4月、9月最為活躍，商服用地走勢較為平穩(wěn)。土地成交從各區(qū)市成交情況看，郊區(qū)五市中，即墨表現(xiàn)最為搶眼，其次為膠州、膠南，平度緊

22、隨其后。土地成交從土地成交用途看，2010年商住、商服、住宅成交相對均衡。其中住宅用地主要集中于膠南市、李滄區(qū)、平度市。土地成交從成交面積區(qū)間看，2010年土地市場小型地塊供需兩旺，商服、商住、住宅用地成交情況基本持平。5-10萬地塊以住宅為主，10萬以上地塊僅占總成交幅數(shù)9%，且多為商住用地。土地成交小結(jié)2010年青島市（七區(qū)五市）全年土地供應(yīng)呈震蕩型波動走勢，郊區(qū)五市成為土地供應(yīng)的絕對主力，土地資源較充足。從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，住宅、商住、商服用地的供應(yīng)幅數(shù)和面積較09年均有增加。從土地供應(yīng)面積看，大型地塊放量雖有減少，但開發(fā)商分批拿地的現(xiàn)象并不鮮見，因此樓市依舊不乏大盤。 2010調(diào)控年，土

23、地市場的熱度卻超過了2009年。從各區(qū)市成交情況看，郊區(qū)五市中，即墨表現(xiàn)最為搶眼，其次為膠州、膠南，平度緊隨其后。從土地成交用途看，2010年商住、商服、住宅成交相對均衡。其中住宅用地主要集中于膠南市、李滄區(qū)、平度市。住宅市場分析從年度同比數(shù)據(jù)看，平度市住宅成交量呈逐年遞增態(tài)勢。伴隨政府規(guī)劃引導(dǎo)，后期發(fā)力，住宅成交量穩(wěn)步走高，未來或?qū)⒊蔀樾乱惠喪袌龈偁幍膽?zhàn)場。2010年膠南市入圍島城住宅成交面積前三甲，由此可見郊區(qū)市正在逐漸發(fā)力。成交均價方面市南區(qū)、市北區(qū)、嶗山區(qū)憑借其區(qū)位及資源優(yōu)勢位列前矛，但郊區(qū)五市的均價也出現(xiàn)不同程度的漲幅。市場成交的主力面積區(qū)間主要集中在60-90和90-120 兩個面

24、積段，中大面積戶型的房源成交量略有增長。2010年宏觀調(diào)控政策頻出，成交量逆勢增長，但由于供應(yīng)量的增加，市場整體供求關(guān)系相對平衡。各區(qū)市住宅存量較為均勻。結(jié)合成交情況分析，近兩年市場去化周期一直維持在3季度內(nèi)，新入市房源去化壓力較小。與熱銷面積區(qū)間基本一致，存量住宅的主力面積依然為90-120 及60-90 。60 以下房源由于市場供應(yīng)稀缺僅占比3%，相比之下低密度住宅的以及沿海高端毫宅的興起使得大面積房源存量增加。小結(jié)從成交面積的年度同比數(shù)據(jù)看，郊區(qū)五市正在逐漸發(fā)力，市場整體供求關(guān)系相對平衡，新入市房源去化壓力較小，均價也出現(xiàn)不同程度的漲幅。平度市住宅成交量呈逐年遞增態(tài)勢。伴隨政府規(guī)劃引導(dǎo)，

25、后期發(fā)力，住宅成交量穩(wěn)步走高，未來或?qū)⒊蔀樾乱惠喪袌龈偁幍膽?zhàn)場。市場成交的主力面積區(qū)間主要集中在60-90和90-120 兩個面積段，中大面積戶型的房源成交量略有增長。由于供應(yīng)量增大，存量住宅的主力面積依然為90-120 及60-90 ，與熱銷面積區(qū)間基本一致。寫字樓市場分析目前平度市尚未形成自有的商務(wù)中心格局。截止至本市調(diào)研結(jié)束前，市場上在售的寫字樓物業(yè)僅鼎峰金融中心項目，目前銷售已近尾聲。商業(yè)市場分析2010年，受宏觀調(diào)控影響，部分住宅物業(yè)的投資需求擠壓到商業(yè)市場，全市商業(yè)成交量節(jié)節(jié)走高。如圖所示，從供需情況來看，平度市商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求態(tài)勢。除城陽區(qū)、市南區(qū)和膠南市外，其它市區(qū)存量分

26、布較為均勻。而城陽區(qū)、膠南市的商業(yè)存量主要集中于大型商業(yè)中心（服裝城、家居城）。小結(jié)2010年，受宏觀調(diào)控影響，部分住宅物業(yè)的投資需求擠壓到商業(yè)市場，全市商業(yè)成交量節(jié)節(jié)走高。從商業(yè)物業(yè)的供需情況來看，平度市商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求態(tài)勢。3發(fā)展規(guī)劃 供需分析競爭分析 區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域發(fā)展規(guī)劃青島市行政區(qū)劃共轄市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島7個區(qū)和膠州、即墨、平度、膠南、萊西5個縣級市。青島新城市規(guī)劃確立了“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的全新空間發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)劃提出：依托濟青高速、膠濟鐵路，形成“中心城區(qū)膠州平度濟南”發(fā)展軸，重點發(fā)展膠州市，平度市并與半島城市群的濰坊、淄博、濟南市相

27、協(xié)調(diào)。根據(jù)規(guī)劃平度為以外向型出口加工業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工業(yè)為主導(dǎo)的次中心城市。行政區(qū)劃地理位置平度市是山東省面積最大的縣級市，地處山東半島中心，是“大青島”城市框架的重要組成部分，位于青島市“1小時經(jīng)濟圈”內(nèi)，便利聯(lián)接青島、煙臺、濰坊三市，具備承接三市經(jīng)濟要素及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢。境內(nèi)有濟青、濰萊、威烏高速公路，青新（銀）高速，同三高速，德龍煙鐵路，804省道等多條交通要道通過。一環(huán)：改造城市外環(huán)路，形成大營路至外環(huán)路一流城市景觀帶；兩軸：南北以大營路常州路為軸線，東西以紅旗路為軸線推進(jìn)舊城改造；三組團(tuán)：重點發(fā)展以李園行政區(qū)為核心的西北部組團(tuán)、以城關(guān)商務(wù)中心為核心的東北部組團(tuán)、以生態(tài)商務(wù)區(qū)為核心的

28、南部組團(tuán)?，F(xiàn)代山水田園秀美宜居城市建設(shè)規(guī)劃城市功能居住用地：原居住用地主要分布在青島路以北，新建居住用地集中于東部新城及現(xiàn)河兩岸。工業(yè)用地：主要分布在城區(qū)南部、東部，另有少部分分布于老城區(qū)。商業(yè)金融：集中在人民路、鄭州路、青島路、常州路圍合范圍內(nèi)。文化娛樂：位于紅旗路西端。行政辦公：集中于人民路、紅旗路兩側(cè)。人口增長平度的城市輻射性顯弱，對外來人口的吸納力不強；人口自然增長率較低，對房地產(chǎn)市場的支撐作用有限。三大產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟實力不斷增強，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，三大產(chǎn)業(yè)比由14.8：50.7：34.5調(diào)整為14：50.6：35.4。人均收入居民收入水平穩(wěn)步提高，2010年城鎮(zhèn)居民可支配收入18317元

29、，比上年增長13.6%，農(nóng)民人均純收入9892，比上年增長16.1%。當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力后市空間巨大。單位：元固定投資平度近年來的固定投資額保持穩(wěn)定增長，自06年以來年均增長速度保持在20%以上，至2010年規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資額已達(dá)292.9億元。固定投資額的不斷增長將使得區(qū)域的整體房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境得到有效改善，區(qū)域的城市化進(jìn)程將不斷加快。單位：億元房地產(chǎn)開發(fā)2010年度房地產(chǎn)市場完成開發(fā)投資14.08億元，竣工面積29萬平米，在建面積179.2萬平米，新開工面積76.9萬平米(不含安置房)。從整體市場投資情況來看，市場投入量相對平穩(wěn)，區(qū)域房地產(chǎn)市場健康運行發(fā)展。單位：億元單位：萬平米開發(fā)物業(yè)占比

30、年度施工面積中，住宅面積170.11萬平米，占總開發(fā)量83.7%；營業(yè)用房13.7萬平米，占總開發(fā)量6.7%；辦公面積4.4萬平米，占比2.2%；其它面積14.95萬平米，占比7.4%。從房屋用途來看，開發(fā)項目以住宅為主，其它功能為輔，辦公物業(yè)的開發(fā)比例偏低。一是以建設(shè)完善環(huán)城大道為核心，構(gòu)建通達(dá)快捷的城鄉(xiāng)交通體系。圍繞打造一流城市景觀帶，投資2.92億元對環(huán)城路實施高標(biāo)準(zhǔn)立體配套改造和多層次景觀綠化亮化，投資1億元實施廈門路向西貫通、蘇州路中段貫通、人民路西段等道路翻建工程，加快建設(shè)總投資4億元的309國道、206省道、三城路等主干道路大中修工程。二是以“兩軸”、“四組團(tuán)”核心項目為突破，做

31、大做強中心城區(qū)。加快推進(jìn)投資55億元的上海景港組合項目、28億元的南通中高紅旗路西端貫通片區(qū)改造項目、23億元的香港佳龍騰常州路南端兩側(cè)改造項目，三年內(nèi)將完成建成區(qū)內(nèi)53個村莊改造，今年集中突破15個村莊。三是以重點中心鎮(zhèn)培育為突破，全面加快小城鎮(zhèn)建設(shè)。沿大營路、309國道、青新高速等交通干線培育打造南村、灰埠、明村、蓼蘭等重點小城鎮(zhèn)。其中，重點推進(jìn)投資30億元的南村裕龍北美風(fēng)情小鎮(zhèn)項目，三年內(nèi)完成全部投資，建筑面積50萬平米。目前規(guī)劃設(shè)計已基本完成，正在組織倒地、兌付補償費。 區(qū)域規(guī)劃本案所在的西北組團(tuán)為政府規(guī)劃的核心政務(wù)板塊，隨著平度城市化進(jìn)程加快， 未來升值潛力巨大；整體經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好

32、，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，優(yōu)質(zhì)企業(yè)成群；居民收入水平穩(wěn)定攀升，人均購買力、消費力較強，置業(yè)需求較旺盛；區(qū)域商業(yè)目前呈“向心”型發(fā)展，主要集中于老城中心一帶，隨著政府“組團(tuán)式”規(guī)劃布局的建設(shè)，未來商業(yè)應(yīng)向“離心”型發(fā)展趨勢邁進(jìn)，各組團(tuán)將形成自有的商業(yè)中心，以分擔(dān)城市功能。 小結(jié)房地產(chǎn)供需分析 08年以來，平度城市化進(jìn)程速度加快，拆遷規(guī)模加大，外來開發(fā)商的進(jìn)入，也加快了區(qū)域樓盤的開發(fā)節(jié)奏，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期。平度距離青島相對較遠(yuǎn)，地產(chǎn)項目的主流消費群體來源于當(dāng)?shù)?。?nèi)需型地產(chǎn)的開發(fā)，使市場上的在售項目較為貼合當(dāng)?shù)刭彿空叩南M習(xí)慣；另一方面內(nèi)需型的開發(fā)使平度樓市的銷售速度受宏觀市場的影響不大。成交走勢目前

33、，平度的房地產(chǎn)市場開發(fā)仍處于初級階段，產(chǎn)品檔次、定位初步形成細(xì)分，但現(xiàn)有產(chǎn)品的品質(zhì)、綠化景觀、社區(qū)配套設(shè)施等仍停留在較低水平上。成交排名從成交量來看，除因供應(yīng)量降低導(dǎo)致的成交下降以外，均保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢量價走勢從供需走勢來看，整體供略大于求，市場運行較為穩(wěn)定。除2010年5月、7月供應(yīng)量較大（15萬平米以上）以外，其它單月供應(yīng)量基本在10萬平米以下;平市房地產(chǎn)市場近年來一直保持了穩(wěn)步健康的發(fā)展態(tài)勢，市場成交量隨著城市化進(jìn)程不斷發(fā)展而逐步放大，而隨著未來市場不斷成熟，區(qū)域市場的需求量仍有望提高。供需走勢從成交面積看，平度中小戶型的銷售去化率較好，主要分布在60-90及90-120 兩個面積段；

34、成交面積區(qū)間結(jié)合成交面積來看，平度市場存量住宅的主力面積依然為90-120 及60-90 。而90 以內(nèi)戶型的去化速度略優(yōu)于90-120 。存量面積區(qū)間2002年開始，平度進(jìn)入城市化進(jìn)程的初級階段，商品房價格逐步走高，平均每年環(huán)比增長19%；2004年-2007年平度市房地產(chǎn)市場發(fā)展極為迅速，短短三年間，區(qū)域均價在原有基礎(chǔ)上翻了一番；進(jìn)入08年后受整體市場步入調(diào)整期影響，成交漲幅趨緩，至2010年底，平度市住宅成交價格已逾4000元/平米；成交價格區(qū)間平度市作為一個以本地居民購房需求為主的房地產(chǎn)市場，其去化走勢大體與青島市場保持一致，且由于其基本為自住型購房需求，因此受政策調(diào)控影響而產(chǎn)生的市場

35、波動并不明顯；房源去化周期平度目前尚處于城市化進(jìn)程的初級階段，市場基礎(chǔ)較為薄弱，但發(fā)展快、潛力大、可塑性強；平度的房價經(jīng)過多年發(fā)展已有顯著提高，但相對大青島所轄郊區(qū)五市而言整體偏低（僅高于萊西），購房者仍以自住需求的本地常駐人口（含村鎮(zhèn)）為主力；平度房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)較為合理，供需基本平衡，呈穩(wěn)定健康發(fā)展態(tài)勢。小結(jié)市場競爭分析常州路紅旗路西南組團(tuán)以規(guī)劃中的海青鐵路平度站為核心，統(tǒng)一規(guī)劃、集中打造占地約30平方公里的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 。東南組團(tuán)按照充分反映歷史文脈與時代氣息、堅持以市民需求為中心、突出科技支撐、體現(xiàn)綠色生態(tài)環(huán)保理念的原則，加快推進(jìn)生態(tài)商務(wù)區(qū)核心區(qū)開發(fā)建設(shè)，打造集公共資源處置、行

36、政審批服務(wù)、居民投訴受理、文化休閑博覽、城市規(guī)劃展示等多功能、開放式、復(fù)合型的大型城市綜合體。 東北組團(tuán)重點實施財政投資的市公共衛(wèi)生服務(wù)中心、技工學(xué)校擴建、平度一中擴建、城關(guān)道商務(wù)中心、東部小學(xué)新建等工程及社會投資的12.6億元的五個住宅小區(qū)建設(shè)，著力打造東部中央教育區(qū)和公共服務(wù)區(qū)。 西北組團(tuán)以投資3億元的九中整體搬遷、12.4億元的四個集中住宅小區(qū)開發(fā)項目建設(shè)為啟動，著力打造西部中央教育區(qū)和生活集聚區(qū)。 “一環(huán)”就是城市外環(huán)路，投資1.62億元綜合改造東外環(huán)和天津路；“兩軸”就是以常州路為縱軸、紅旗路為橫軸，重點推進(jìn)實施紅旗路西端、錦州路以西、常州路南端西側(cè)等三大片區(qū)整體改造 。89區(qū)域市場

37、現(xiàn)狀城西板塊城東板塊中心板塊高新區(qū)板塊詳泰地產(chǎn)萬科舊城改造項目萬科生態(tài)商務(wù)區(qū)項目區(qū)域特征供應(yīng)價格發(fā)展中心組團(tuán)東北組團(tuán)西北組團(tuán)東南組團(tuán)西南組團(tuán)發(fā)展成熟地段屬性充分體現(xiàn)城市次中心地帶，發(fā)展與建設(shè)有條不紊城市次中心地帶，發(fā)展與建設(shè)有條不紊潛在發(fā)展區(qū)域，配套設(shè)施建設(shè)需要一段時日，升值潛力大潛在發(fā)展區(qū)域，配套設(shè)施建設(shè)需要一段時日，升值潛力大受土地限制，住宅供應(yīng)相對較小住宅供應(yīng)量較大住宅供應(yīng)量較大住宅供應(yīng)量較大住宅供應(yīng)量小地價優(yōu)勢促使價格穩(wěn)步攀升價格穩(wěn)中有升價格穩(wěn)中有升價格存在進(jìn)一步上漲的空間價格隨著區(qū)域分發(fā)展有待提升未來的中心商業(yè)、商務(wù)區(qū)老平度人置業(yè)首選板塊老平度人置業(yè)首選板塊未來將是中產(chǎn)階級的置業(yè)熱土

38、區(qū)域內(nèi)工作人員的置業(yè)選擇各區(qū)域居住格局發(fā)展與變化西南組團(tuán)東南組團(tuán)東北組團(tuán)西北組團(tuán)中心城區(qū) 市中心地塊減少，商業(yè)用地比例上升，使中心板塊從生活中心向商業(yè)中心轉(zhuǎn)變，居住地向外圍區(qū)域輻射發(fā)展。區(qū)域未來預(yù)判 隨著中心地塊性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，各區(qū)域的居住功能愈加增強，特別是配套相對齊全的東北組團(tuán)和西北組團(tuán)。組團(tuán)優(yōu)勢西北板塊先天條件后天條件良好的環(huán)境政府主導(dǎo)開發(fā)存在問題教育資源突出生活配套不足心理距離遠(yuǎn)景觀資源缺乏可通過配套的不斷完善解決北京路貫通，公交系統(tǒng)完善平度新的核心區(qū)域，城市資源與教育資源完美融合，承接既追求生活便利又追求居住品質(zhì)的高端客戶西北組團(tuán)核心區(qū)域價值：區(qū)域競爭區(qū)內(nèi)競爭潛在競爭西北組團(tuán)屬政府強勢推

39、動的政務(wù)新區(qū)，處于城市主流發(fā)展方向，未來區(qū)域配套的成熟，會吸引普通客戶進(jìn)入項目所在組團(tuán)依托優(yōu)勢自然資源，隨著城市配套的成熟，產(chǎn)品品質(zhì)的打造，未來將成為平度高檔住宅區(qū)在項目層面，本項目主要面臨未來萬科的競爭，競爭的取勝秘訣在于市場占有率及產(chǎn)品性價比；在產(chǎn)品層面，同比性較高的物業(yè)類型可能拉低項目的價格實現(xiàn)，因此項目開發(fā)應(yīng)往綜合方向考慮競爭分析項目定位：成熟城西 、中央學(xué)區(qū)房 、秀美園林項目位置：山東青島平度市蘭州路東側(cè),天津路南開發(fā)商：青島即發(fā)置業(yè)投資有限公司投資商：即發(fā)集團(tuán)管理公司：小區(qū)規(guī)模：占地面積：128552.9建筑面積：192829容積率：1.50綠化率：36.0%總戶數(shù)：5664戶車位

40、： 880建筑風(fēng)格：歐式園林景觀：教育主題園林體系建筑規(guī)模：由70幢6層組成項目配套：商業(yè)、會所、超市、小區(qū)花園宣傳主題：名家專貢 貴族學(xué)區(qū)景觀華府交付時間：2012年12月所售房源：三期多層主力戶型：89140平方米， 銷售價格：均價4100元/平米（3月份預(yù)備上調(diào)）暢銷戶型：92平方米（三房兩廳一衛(wèi)）剩余房源：5樓為主，價格最高（贈送閣樓）1、即發(fā)金色荔園個案分析競爭關(guān)系：目前暫屬于西北組團(tuán)的標(biāo)桿項目項目綜合資源與本案類似，具有一定同質(zhì)化競爭關(guān)系；項目優(yōu)劣： 交通位置優(yōu)勢 學(xué)區(qū)大盤，市場關(guān)注度高 同區(qū)域小區(qū)品質(zhì)突出，影響力強產(chǎn)品風(fēng)格不夠突出，市場雷同度高區(qū)域目前發(fā)展不夠成熟銷售能力有待提升

41、總評：3月份準(zhǔn)備上調(diào)價格，買樓必須買車位，捆綁式交易，客戶主要以中老年本地人為主，新九中的教職工及工業(yè)園的職工購買較多，一次性付款每平米立減100元，公積金貸款的客戶較多。項目定位：綠色生態(tài)、生活便捷、理想宜居項目位置：平度市人民路207號開發(fā)商：青島三龍城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司管理公司：自管小區(qū)規(guī)模：占地面積：建筑面積：4.8萬容積率：1.20綠化率：36.40%總戶數(shù)：532車位：未定建筑風(fēng)格：簡約園林景觀：簡約綠化建筑規(guī)模：由37幢左右層建筑組成項目配套：商業(yè)，其他依托周邊宣傳主題：領(lǐng)秀平度、繁華福邸交付時間：2010年8月所售房源：已售罄主力戶型：90120 銷售價格：4000元/ 售

42、起，均價4500元/ 暢銷戶型：113.45 （三房）剩余房源：售罄2、金日佳苑個案分析競爭關(guān)系：項目綜合資源與本案類似，具有一定同質(zhì)化競爭關(guān)系；項目優(yōu)劣：區(qū)域發(fā)展相對成熟，配套齊全；價格相對偏低開發(fā)商口碑在當(dāng)?shù)亓己?。小區(qū)規(guī)劃普通一般，參照性不強；已屬尾盤銷售，競爭潛力小?？傇u：開發(fā)商品牌較被當(dāng)?shù)卣J(rèn)可，交通出行十分方便，周邊配套完善，也是讓該樓盤提高了很大競爭價值；建筑、景觀都有獨特的特點存在；目前，樓盤已售罄，與本案不形成競爭。項目定位：健康花園社區(qū)、天地人和、高尚生活項目位置：山東青島平度市規(guī)劃廈門路以北開發(fā)商：青島三龍城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司 管理公司：自管小區(qū)規(guī)模：占地面積：23888

43、8 建筑面積：364375 容積率：1.53綠化率：36總戶數(shù)：2000車位：未定建筑風(fēng)格：現(xiàn)代、簡約園林景觀：自然，四季景觀建筑規(guī)模：由95幢多層、小高層組成項目配套：幼兒園、商業(yè)，超市，其他依托周邊宣傳主題：領(lǐng)舞平度居住新生活交付時間：2013年，6月所售房源：未開盤主力戶型：89140 銷售價格：4000元左右暢銷戶型：90 剩余房源：未開盤3、錦廈新城競爭關(guān)系：不同區(qū)域板塊，地緣性客戶略有不同；項目規(guī)模及開發(fā)周期或與本案形成潛在供應(yīng)競爭；項目優(yōu)劣：大型樓盤，影響大；開發(fā)商品牌在當(dāng)?shù)乜诒己茫豁椖糠植即蠖?，各部分功能分布不清晰，未能有力體現(xiàn)大盤特色；營銷手段落后，缺乏銷售意識總評：層差

44、250300元左右，5樓最貴送閣樓，4樓便宜于3樓，1、 2層樓價格一樣。與金日佳苑同屬三龍開發(fā)，在市場上有一定品牌認(rèn)知度。個案分析項目定位：周邊配套成熟，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美項目位置：平度市廈門路18號開發(fā)商：青島鴻坤投資開發(fā)有限公司投資商：青島滬申投資開發(fā)有限公司管理公司：萬達(dá)物業(yè)小區(qū)規(guī)模：占地面積：建筑面積：75000容積率：1.8綠化率：35%總戶數(shù)：1500車位：128建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格園林景觀：生態(tài)、自然建筑規(guī)模：23幢多層組成項目配套：商業(yè)、會所、游泳池、健身房、棋牌室、茶室、中心宣傳主題：非極致不足于傳世交付時間：2011年，6月所售房源：一期主力戶型：67121 銷售價格：4

45、500元/ 起，均價5000元/ 暢銷戶型：普通多層和別墅4、水岸豪庭競爭關(guān)系：價格標(biāo)桿項目，受眾關(guān)注度高；不同板塊區(qū)域，但存在同等客戶群的競爭；項目優(yōu)劣：賣點提煉清晰3大第一+7大優(yōu)勢=10全社區(qū) 的理念；城區(qū)別墅產(chǎn)品，帶動全盤品質(zhì)；建筑風(fēng)格突出；價格相對較高；銷售團(tuán)隊渙散，缺乏主動意識總評：水系景觀成為最大亮點；小區(qū)會所中含有，游泳、健身房、桌球、棋牌，自有環(huán)境及生活配套比較突出。個案分析項目定位：教育學(xué)區(qū)項目位置：新建平度九中南、西關(guān)中小學(xué)東側(cè)開發(fā)商：青島鑫海聯(lián)置業(yè)有限公司物管公司：青島鑫海聯(lián)物業(yè)小區(qū)規(guī)模：占地面積：建筑面積：39541 容積率：1.6綠化率：35%總戶數(shù)：600車位：不

46、多，租售未定建筑風(fēng)格：簡約園林景觀：自然建筑規(guī)模：由33幢多層組成項目配套：商業(yè)，超市，其他依托于周邊宣傳主題：平度教育核心區(qū)居住地交付時間：2011年8月所售房源：二期主力戶型：90 銷售價格：起價3800元/ ，均價4200元/ 暢銷戶型：90 剩余房源：5層120 5、紫云盛家競爭關(guān)系：同屬于板塊周邊樓盤；該樓盤項目定位以學(xué)區(qū)教育為主；項目綜合資源與本案類似，具有一定同質(zhì)化競爭關(guān)系；項目優(yōu)劣：學(xué)區(qū)價值突出；區(qū)域發(fā)展迅速，生機無限；樓盤本身品質(zhì)價值不高；整體布局單一；總評：小區(qū)附屬新九中，學(xué)區(qū)定位明確，但是樓盤小，產(chǎn)品品質(zhì)偏低；露天車位贈送，贈送太陽能200元的標(biāo)準(zhǔn)；3天內(nèi)付首付款，每平米

47、優(yōu)惠50元。個案分析項目定位：核心CBD、港式建筑、成熟配套項目位置：平度市青島路與長周路交界處開發(fā)商：青島佳龍騰置業(yè)有限公司營銷代理：浩華地產(chǎn)管理公司：未定小區(qū)規(guī)模：占地面積：410畝建筑面積：規(guī)劃修改中容積率：3.0綠化率：31.18%總戶數(shù)：2038車位：未定建筑風(fēng)格：港式園林景觀：自然建筑規(guī)模：一期由1幢酒店式公寓、1幢LOFT復(fù)式公寓， 4幢高層住宅組成項目配套：購物中心、商業(yè)街、其他依托于周邊宣傳主題：平度核心BLOCK時尚生活匯交付時間：未定所售房源：LOET，酒店式公寓，高層住宅主力戶型：110 銷售價格：4800元5000元/ 暢銷戶型：5,、6月份開盤剩余房源： 5,、6月

48、份開盤6、龍騰天下城競爭關(guān)系：開發(fā)周期接近，存在客戶資源競爭；地處城市中心，影響加大；采用“老泰盈”營銷模式，有一定營銷管理意識；項目優(yōu)劣：產(chǎn)品豐富，多樣選擇，可適合不同客戶；地處核心，交通出行方便；自身完備的商業(yè)配套，生活方便；價格高于周邊樓盤；“老泰盈”模式未經(jīng)優(yōu)化，營銷能力相對滯后總評：產(chǎn)品豐富，地段優(yōu)勢明顯，商業(yè)對產(chǎn)品的促進(jìn)作用比較明顯；3月份開始為5月份后開盤搞活動，按照交錢順序選房；高層有十大國際品牌之一的電梯，也是他們作為重點宣傳。個案分析項目定位：四校為鄰、文化世家項目位置：平度市天津路與廣州路交匯處（平度 一中東）開發(fā)商：山東省中魯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷代理：青島潤德行管理公

49、司：自管小區(qū)規(guī)模：占地面積：建筑面積：容積率：1.17綠化率：35%總戶數(shù)：1500車位：未定建筑風(fēng)格：簡約園林景觀：自然，緊靠現(xiàn)河公園建筑規(guī)模：由26幢多層組成項目配套：幼兒園、會所、超市、醫(yī)護(hù)中心、居委會、中心廣場等宣傳主題：四校為鄰、成功人生交付時間：2011年，6月所售房源：20#55#樓主力戶型：7090 銷售價格：均價3800元/ ，層差150元/ 暢銷戶型：8090/ 剩余房源： 20#55#樓目前在售8、蘋果賽威士三期麗景園（面積范圍不會很?。└偁庩P(guān)系：教育學(xué)區(qū)定位；不同板塊之間的客戶群選擇關(guān)系；項目優(yōu)劣：學(xué)區(qū)房的價值，周邊緊鄰4所學(xué)校；大型樓盤，自身配套齊全完善；包括3000

50、平米的中心廣場；對望現(xiàn)河公園，將成為獨一無二的先天自然條件最后一期，可選擇的校區(qū)方位房源有限；總評：學(xué)區(qū)房概念；樓盤項目大，小區(qū)配套完善，三期銷售過程中，被接受度相對比較高的；3000平方的中心廣場景觀作為樓盤的最大項目。個案分析項目定位：絕版地段、街區(qū)生活項目位置：南京東路66號 北區(qū)：泉州路388號開發(fā)商：青島三龍城建綜合開發(fā)有限公司投資商：青島金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理公司：自管小區(qū)規(guī)模：占地面積： 108378 建筑面積： 129240 容積率： 1.5綠化率： 36.20%總戶數(shù)： 1405 車位：提供地上停車位，免租建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約園林景觀：自然建筑規(guī)模：由57幢多層組成項目配套

51、：幼兒園，商業(yè)，中心廣場，其他依托于周邊宣傳主題：引領(lǐng)街區(qū)生活、靜享都市繁華交付時間：2011年，5月所售房源：2011年5月推一期13幢新房源主力戶型：90 銷售價格：預(yù)計在4000多元/ 暢銷戶型：8090 剩余房源：2套房源9、福臨家園競爭關(guān)系：不同板塊區(qū)域的客戶選擇；學(xué)區(qū)教育產(chǎn)品，有共同的核心理念，產(chǎn)品也會有共同之處。項目優(yōu)劣：臨現(xiàn)河公園，自然環(huán)境優(yōu)美；開發(fā)商品牌；屬于大型樓盤，自身配套完善；校區(qū)樓盤沒有獨特優(yōu)勢；尾盤銷售，只有2套剩余房源；總評：該樓盤規(guī)模較大，生活配套基本依靠小區(qū)自身解決；也打?qū)W區(qū)的概念，但目前剩余房源只有2套，競爭力不強；小區(qū)開發(fā)較早，整體規(guī)劃落后；個案分析項目定

52、位：黃金地段、人文黃金視角、生態(tài)自然項目位置：平度市青島路東段北側(cè)開發(fā)商：青島四海房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司管理公司：自管小區(qū)規(guī)模：占地面積：39377建筑面積：47109容積率：1.4綠化率：35%總戶數(shù)：468車位：348建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約園林景觀：自然建筑規(guī)模：由13幢多層和3幢小高層組成項目配套：幼兒園、會所，其他依托于周邊宣傳主題：城市新地標(biāo)，品質(zhì)新生活交付時間：2010年9月所售房源：多層十多套，小高層很多主力戶型：90125銷售價格：均價3800元/暢銷戶型：90剩余房源：多層十多套，小高層很多10、金海花園競爭關(guān)系：價格適中；屬于不同板塊之間，客戶群選擇關(guān)系；項目優(yōu)劣：價格相對較低；小

53、區(qū)周邊環(huán)境、生活配套完善；交通方便；已屬尾盤銷售，可供選擇空間??；7+1房源不被廣大接受，形成滯銷的狀態(tài)；總評：針對外地人可以一次性付款購買；規(guī)劃中有幼兒園；多層房源已經(jīng)基本售完，但7+1電梯房源卻陷入滯銷；購買主要客戶是鄉(xiāng)鎮(zhèn)移民、老師、公務(wù)員和二套改善型居民為主。個案分析項目定位：品質(zhì)居住、高尚生活、街區(qū)潛力項目位置：蘇州路28號開發(fā)商：青島眾吉達(dá)房地產(chǎn)有限公司管理公司：新廈物管小區(qū)規(guī)模：占地面積：38畝建筑面積：59300容積率：1.5綠化率：38%總戶數(shù)：420車位：未定建筑風(fēng)格：簡約園林景觀：自然建筑規(guī)模：由10幢多層，2幢小高層組成11、中央華府項目配套：商業(yè)，會所，其他寄托于周邊宣

54、傳主題：卓然品味、遠(yuǎn)見生活交付時間：2012年，5/6月所售房源：還未開盤主力戶型：100銷售價格：4000元/ 暢銷戶型：未開盤剩余房源：未開盤競爭關(guān)系：不同板塊之間，客戶的選擇不同；現(xiàn)在還未開盤。將來銷售期間會有共同客戶標(biāo)準(zhǔn)；項目優(yōu)劣：區(qū)位優(yōu)勢，交通便捷，生活方便；開發(fā)商實力，中央大街由該開發(fā)商主要打造；商貿(mào)城規(guī)劃中，會對未來的價值提升有很大幫助；樓盤小，自身配套不全。總評：中央大街高調(diào)亮相，而中央華府的配套基本上可依此滿足，但自身樓盤比較小，無法承擔(dān)生活配套；樓盤對面未來的商貿(mào)城開發(fā)會對樓盤形成一定價值提升。個案分析項目定位：高度、高貴、高品質(zhì)項目位置：紅旗路23號，現(xiàn)河與紅旗路交匯處

55、（公園與植物園前）開發(fā)商：青島鼎峰瑞中置業(yè)有限公司投資商：鼎峰地產(chǎn)物管公司：山東新廈物業(yè)管理公司小區(qū)規(guī)模：占地面積：建筑面積：4萬容積率：3.0綠化率：36%總戶數(shù)：153車位：地下120建筑風(fēng)格：德式園林景觀：現(xiàn)代奢華建筑規(guī)模：一幢33層項目配套：停車位，其他配套依托于周邊宣傳主題：北歐品質(zhì)，生活新地標(biāo)交付時間：2013年，6月所售房源：60-202主力戶型：60164 銷售價格：6900元/ 暢銷戶型： 130 剩余房源：130 以上戶型多12、北歐陽光競爭關(guān)系：平度市地標(biāo)性產(chǎn)品，形象較高；高端客戶群體選擇多；具有一定同質(zhì)化競爭關(guān)系；項目優(yōu)劣：當(dāng)?shù)氐貥?biāo)項目，產(chǎn)品品質(zhì)高端；成熟周邊配套，生活

56、方便；位于核心地區(qū)，出行方便；戶型豐富，可供選擇余地大；開發(fā)商品牌優(yōu)勢；價格高于其他普通樓盤，總價高；高層電梯房，市場普遍接受度偏低；營銷意識到位，能力相對薄弱；總評：作為平度市三高樓盤項目，建筑高，33層、產(chǎn)品品質(zhì)高、價格高，影響力較大。個案分析項目定位：水景洋房、人和自然、人文教育項目位置：平度市青島路與廣州路交界處開發(fā)商：青島福元玖合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理公司：自管小區(qū)規(guī)模：占地面積： 4.2萬建筑面積： 9.0萬容積率：1.7綠化率：36%總戶數(shù)： 822車位：未定建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)情園林景觀：自然建筑規(guī)模：由12幢多層，2幢小高層組成項目配套：商業(yè)，小區(qū)人工湖，噴泉廣場，其他依托于周

57、邊宣傳主題：鉑金恒久遠(yuǎn)，一府永流傳交付時間：2010年 ，11月所售房源：4、5月份推出小高層房源主力戶型：8090 銷售價格：起價3800元/ ，均價4300元/ 暢銷戶型：90 剩余房源：多層5層少數(shù)房源13、鉑金府競爭關(guān)系：項目定位的客戶群體或與本案形成競爭；有一定營銷推廣意識，銷售去化速度較快；項目優(yōu)劣：產(chǎn)品風(fēng)格凸顯，利于宣傳推廣（西班牙風(fēng)情建筑）；800方的人工湖及噴泉廣場，為小區(qū)營造優(yōu)美的環(huán)境；交通便捷，周邊配套完善；性價比高，看房客戶絡(luò)繹不絕；目前多層房源少，之后可推出的是小高層，產(chǎn)品不夠豐富；基于項目規(guī)模，生活配套有限；延用了部分“老泰盈”營銷模式，但能力待加強總評:樓盤品質(zhì)在

58、該區(qū)域作為典型的標(biāo)桿項目；景觀上自成水系，作為營造代價也是投入非常大的；房+儲+車庫捆綁式交易?？蛻羯显L量優(yōu)于周邊樓盤。個案分析項目定位：項目位置：平度市紅旗東路197號開發(fā)商：青島大有同人投資發(fā)展有限公司管理公司：新廈物業(yè)小區(qū)規(guī)模：占地面積：50000 建筑面積： 90198 容積率：1.40綠化率：37%總戶數(shù)：1290車位：未定建筑風(fēng)格：簡約園林景觀：自然建筑規(guī)模：由55幢多層組成項目配套：停車場、中心花園，其他依托于周邊宣傳主題：50萬平方米國際岸居生活交付時間：2011年，6月所售房源：一期80168 主力戶型：90100 銷售價格：均價3700元/ 暢銷戶型：9395 剩余房源：二

59、期14、金色東城競爭關(guān)系：不同板塊之間，客戶選擇關(guān)系；學(xué)區(qū)教育的資源；項目優(yōu)劣：附近多個學(xué)校，方便就讀；臨近現(xiàn)河，自然景觀資源獨特；交通便利；城東城市發(fā)展趨勢不明朗；周邊生活配套不足，目前生活不利；總評：目前購房已每平方優(yōu)惠50元的方式，但車庫作為硬性銷售；購買客戶主要有從周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)來的新居民；規(guī)劃中分2期銷售。個案分析項目定位：名校教育，區(qū)位優(yōu)勢，設(shè)計優(yōu)勢項目位置：平度市永州路501號，平度一中東側(cè)開發(fā)商：青島鴻坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理：福元玖合管理公司：自管小區(qū)規(guī)模：占地面積：建筑面積：75000元/ 容積率：綠化率：36%總戶數(shù)： 700車位：未定建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)情園林景觀：自然、休

60、閑建筑規(guī)模：由23幢多層組成項目配套：停車位，花園，其他依托于周邊宣傳主題：西臨一中才子地、被依山色清華園交付時間：2011年，年底所售房源： 20套120 主力戶型：60120 銷售價格：均價3800元/ 暢銷戶型：90 剩余房源：20套120 15、清華園競爭關(guān)系：學(xué)區(qū)教育品牌概念不同板塊之間，客戶選擇關(guān)系項目優(yōu)劣：臨近平度一中，名校教育；西班牙風(fēng)格建筑，獨特；該區(qū)域標(biāo)桿價格，明星項目，影響較大；成熟周邊配套，生活方便；屬于尾盤銷售，市場價值不高；樓盤小，小區(qū)自身配套有限；總評：平度一中帶來的價值利好明顯；銷售去化速度較快，近一年時間已經(jīng)將700對套房源去化只剩有20套左右；但是該樓盤的銷