房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力要素分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力要素分析內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其消費過程、產(chǎn)品和市場特征上，有不同于其他企業(yè)的特殊之處。其核心才能體系組成要素與關(guān)系的集合最終決定了這一才能體系的構(gòu)造與功能。外部環(huán)境影響因素與企業(yè)內(nèi)部要素特征的特殊性決定核心才能體系構(gòu)造差異性。本文通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段特征分析來討論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力構(gòu)成要素。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力要素企業(yè)的核心競爭力是指一種基于戰(zhàn)略性資源的、由企業(yè)長期積累而形成的知識和技能的動態(tài)組織管理體系，通過適應(yīng)于環(huán)境變動的不斷創(chuàng)新和有效整合活動，進而延伸至企業(yè)產(chǎn)品和效勞領(lǐng)域，使企業(yè)不斷獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢的才能。這一才能體系是由互相聯(lián)絡(luò)、

2、互相作用的許多要素結(jié)合而成的具有特定功能的統(tǒng)一體。才能體系組成要素與關(guān)系的集合最終決定了這一才能的構(gòu)造與功能。外部環(huán)境影響因素與企業(yè)內(nèi)部要素特征的特殊性決定核心才能體系構(gòu)造差異性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其消費過程、產(chǎn)品和市場特征上，有其不同于其他行業(yè)的特殊之處。從產(chǎn)品特征看，表現(xiàn)為位置的固定性、耐用性、異質(zhì)性、高價值性、供給有限性、投資與消費的雙重性、實體構(gòu)成的二元性等；從市場特征看，房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性、供給與調(diào)節(jié)的滯后性、壟斷競爭性、投機性、交易形式多樣性、交易復(fù)雜性、受金融市場的強烈影響性、政府干預(yù)性等特點。由此，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其核心競爭力的要素構(gòu)成除了具備其他行業(yè)企業(yè)所具有的共性之外

3、，還具有不同于其他企業(yè)的特殊性要求?；诤诵母偁幜Φ姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)特征一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有虛擬企業(yè)性質(zhì)從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈出發(fā)，我們習(xí)慣上將房地產(chǎn)開發(fā)活動細(xì)分為：設(shè)想的提出；可行性研究；細(xì)節(jié)設(shè)計；合同與建筑施工；市場營銷；市場化管理六個環(huán)節(jié)。在整個業(yè)務(wù)流程之中，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎將“提出設(shè)想之外的全部環(huán)節(jié)都外包給專業(yè)化的公司進展消費和經(jīng)營，將可行性研究外包給專業(yè)的咨詢公司完成，將細(xì)節(jié)設(shè)計外包給專業(yè)的設(shè)計公司完成，將建筑施工外包給專業(yè)建筑公司完成，將銷售外包給專業(yè)銷售公司，最后將物業(yè)交由專業(yè)物業(yè)管理公司，而開發(fā)企業(yè)自身只是在各個環(huán)節(jié)之中起到協(xié)調(diào)與資源整合運用的作用。在這一過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將

4、各專業(yè)資源“虛擬進自身內(nèi)部，共同完成開發(fā)任務(wù)。從這一意義上看，房地產(chǎn)企業(yè)具有較為典型的虛擬經(jīng)營性?？梢姡康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)是工程產(chǎn)品籌劃、資本運作和不同專業(yè)知識的“對接。在這一過程之中，資源整合才能尤為重要。二房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟的特殊性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的虛擬經(jīng)營特性，使其成為一個資源整合者，其固定本錢的投入相對很少，使得消費規(guī)模擴大所帶來的本錢分?jǐn)傂?yīng)變得非常有限。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身來說，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性所導(dǎo)致的市場容量有限，加之土地供給的有限性，房地產(chǎn)也一般不會有大規(guī)模連續(xù)性消費，這些因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)并不明顯。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效益不明顯，并

5、不表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具有規(guī)模經(jīng)濟，其中尤為重要的一點就是具有較大規(guī)模的企業(yè)在管理上可能會形成規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)，可以有相對合理與完備的人才構(gòu)造體系。另外，規(guī)模較大的企業(yè)往往具有較強的開發(fā)實力，大規(guī)模開發(fā)會給企業(yè)帶來消費本錢、材料采購本錢和廣告本錢的節(jié)約。由此可見，實現(xiàn)一定的規(guī)模化經(jīng)營有助于進步房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭優(yōu)勢。三我國房地產(chǎn)業(yè)的壟斷競爭與進入壁壘房地產(chǎn)由于其位置的區(qū)域性和不可挪動性，使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)顯著的區(qū)域性特征，這使得房地產(chǎn)產(chǎn)品被打上了深深的區(qū)域文化烙櫻除去區(qū)位差異之外，房地產(chǎn)產(chǎn)品同時也具有質(zhì)量、品種、效勞和品牌差異，這些均使得房地產(chǎn)產(chǎn)品具有不同于一般工業(yè)產(chǎn)品的特殊性，產(chǎn)品差異化特征非常

6、顯著。這一特征造成房地產(chǎn)市場競爭性有限，是事實上的區(qū)域性壟斷競爭。房地產(chǎn)業(yè)又是一個資本密集型行業(yè)，宏大的工程開發(fā)投入在理論上具有行業(yè)資本進入壁壘。然而，就我國現(xiàn)階段的實際情況而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場競爭構(gòu)造中相對于建筑商的強勢地位，加之政府的扶持，使其具有較強的市場力量，造成我國房地產(chǎn)行業(yè)的資本規(guī)模壁壘并不顯著，但是可以預(yù)見，伴隨國家政策的進一步完備和市場的進一步完善，天平正逐漸轉(zhuǎn)向消費者一方，資本規(guī)模壁壘將逐漸得到加強。事實上，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)的進入壁壘主要表達為政府的土地出讓制度和區(qū)域內(nèi)開發(fā)商的阻止進入。四房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與金融業(yè)的互益對于任何企業(yè)來說，資金都很重要。但這一點對于資本密

7、集型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說尤為重要。投資所需的巨額資金是帶動、同時也是制約房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)開展的極其重要的因素。這使得房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營離不開金融業(yè)的支持，對于房地產(chǎn)的流通與消費，由于其支出數(shù)額大，同樣也需要金融業(yè)的幫助。除融資之外，運用多種金融工具，通過信托、保險等業(yè)務(wù)，同樣會對房地產(chǎn)商品的流通與消費產(chǎn)生積極的影響。反之，金融業(yè)的開展也需要房地產(chǎn)業(yè)開拓業(yè)務(wù)。金融政策與金融市場對房地產(chǎn)企業(yè)的影響深遠(yuǎn)。五房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的知識密集性通過價值鏈與供給鏈的分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有虛擬企業(yè)的特征，其核心業(yè)務(wù)是根據(jù)城市規(guī)劃要求及開發(fā)工程本身的特點，進展決策、方案、組織、指導(dǎo)、控制和協(xié)調(diào)。其涉及知識范圍廣泛，從

8、社會、經(jīng)濟、相關(guān)政策、法律法規(guī)到土地利用、城市規(guī)劃、市場調(diào)查分析、地質(zhì)勘測、房屋建筑、資本運營、金融統(tǒng)計、信息處理、組織管理等。這與建筑企業(yè)等勞動密集型企業(yè)比擬而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有相當(dāng)程度的知識密集型企業(yè)特點。六房地產(chǎn)產(chǎn)品的信息不對稱與企業(yè)品牌尼而森、達比和長尼把產(chǎn)品從質(zhì)量的角度劃分為三類：搜尋品searhgds、經(jīng)歷品experienegds和信任品(redenegds)。搜尋品的質(zhì)量情況可以在購置之前通過搜尋獲得，經(jīng)歷品的質(zhì)量情況只有在購置之后的消費中獲得，而信任品的質(zhì)量即使在之后的消費中也難以獲得。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量構(gòu)成因素較一般商品復(fù)雜，有些因素在消費一段時間之后才可以理解，而有

9、的因素即使在消費很長一段時間之后也難以把握如建筑物的隱蔽工程，因此，房地產(chǎn)產(chǎn)品介于經(jīng)歷品與信任品之間。這種信息不對稱對于消費高質(zhì)量產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費者來說均是不利的，甚至?xí)?dǎo)致消費者的逆向選擇。而品牌作為一種信息傳遞的手段，在此便顯得尤為重要。品牌投入的漂浮本錢會使得具有高質(zhì)量開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有相對持久的競爭優(yōu)勢，而對以信息不對稱謀取不正當(dāng)利益的開發(fā)商來說，最終結(jié)果將是在供求雙方的重復(fù)博弈中失去市常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力要素房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力將最終表現(xiàn)為出色的資源整合才能、市場把握才能、客戶價值創(chuàng)造才能、創(chuàng)新才能及其企業(yè)品牌價值。一戰(zhàn)略資源要素作為三大資源的土地、

10、資金、人才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和開展的前提，同時也是企業(yè)實力的表達。土地資產(chǎn)的稀缺性、增值性、可持續(xù)性使其成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間競爭的主要對象。資金規(guī)模的大小將決定開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模，并在一定程度上影響其獲取高質(zhì)量土地資源的才能和抗風(fēng)險才能。而戰(zhàn)略性人才要素那么包括高素質(zhì)的企業(yè)家人才要素和知識型員工要素。高素質(zhì)的企業(yè)家隊伍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)開展的主導(dǎo)因素，而知識型人力資源要素那么是企業(yè)財富之源。二企業(yè)知識要素米切爾波蘭尼ihaelplanyi，1966首次將知識區(qū)分為顯性知識和隱性知識，顯性知識是經(jīng)抽象后儲存于客觀世界之中的知識，在無知識主體攜帶者的參與之下，也能被理解和共享。而隱性知識那么

11、無法被明確表達出來，表達為企業(yè)員工的技術(shù)專長、創(chuàng)造性解決問題的才能、管理層的指導(dǎo)才能和洞察才能、管理技巧、團隊精神等等，在無知識主體參與之下難以被理解和共享，這種知識難以模擬，難以復(fù)制，甚至難以用語言來表述。對于企業(yè)而言，企業(yè)知識依存于企業(yè)的人力資本、構(gòu)造性資本和關(guān)系資本之中，具有途徑依賴性、互補性和隱含性。由此，企業(yè)知識的累積是一個長期的集體性學(xué)習(xí)過程。同時，企業(yè)如今和將來的選擇往往取決于企業(yè)現(xiàn)有的知識存量，這使得企業(yè)所積累的互補性知識不僅具有專用性，而且具有整體性和模糊性，難以被模擬，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的知識密集性而言，其技術(shù)知識能否被很好的得以發(fā)揮，在很大程度上取決于開發(fā)企業(yè)所具有的制度性

12、知識和管理性知識與其特定的技術(shù)性知識的匹配程度。簡而言之，即制度與技術(shù)的匹配程度。三組織學(xué)習(xí)要素德魯克認(rèn)為，“創(chuàng)新是一種賦予資源以新的創(chuàng)造財富才能的行為。波特指出，“公司通過認(rèn)知或發(fā)現(xiàn)行業(yè)中更好的競爭新方法，并將其付諸理論來形成競爭優(yōu)勢，從而最終演變?yōu)閯?chuàng)新?？梢?，創(chuàng)新才能是核心競爭力的重要表達之一，而實現(xiàn)組織創(chuàng)新才能技術(shù)創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、管理創(chuàng)新的有效途徑，那么是通過組織學(xué)習(xí)。組織學(xué)習(xí)是指組織通過不斷創(chuàng)造、積累和利用知識資源，努力改變或重新設(shè)計自身以適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外環(huán)境，從而保持可持續(xù)競爭優(yōu)勢的過程陳國權(quán)，2002。組織學(xué)習(xí)理論主要涉及兩方面內(nèi)容，一是如何分享、使用和儲存現(xiàn)有知識；二是如何創(chuàng)造

13、新知識，即廣義的知識創(chuàng)新。在此根底之上，該組織提供了五種組織學(xué)習(xí)類型：邊干邊學(xué)、科學(xué)學(xué)習(xí)、搜索學(xué)習(xí)、邊使用邊學(xué)習(xí)和知識外溢學(xué)習(xí)。四企業(yè)文化要素局部專家將企業(yè)文化視作企業(yè)核心競爭力的三駕馬車戰(zhàn)略，人才，文化之一。作為一種共同的價值觀和行為準(zhǔn)那么，文化一方面減少了交易費用，進步了企業(yè)的專業(yè)化市場效率，又改善了組織成員的個體偏好函數(shù)，使員工傾向于企業(yè)的共同目的，在“共同愿景之下，組織學(xué)習(xí)將從“適應(yīng)型學(xué)習(xí)向“創(chuàng)造型學(xué)習(xí)轉(zhuǎn)化，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，企業(yè)文化仍然是推動學(xué)習(xí)和創(chuàng)新的重要力量。五整合集成要素房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略資源的整合才能可細(xì)分為組合、協(xié)調(diào)、判斷與決策才能。而企業(yè)那么應(yīng)通過有形資源和無形資源兩方面的持續(xù)積累來獲得才能的增強。高素質(zhì)的企業(yè)家隊伍的創(chuàng)造性思維是形成整合集成效益的關(guān)鍵因素之一，通過創(chuàng)造性交融，實現(xiàn)最適宜要素的配置組合，從而形成優(yōu)勢互補，達成一種更為合理的構(gòu)造形式，實現(xiàn)才能的放大效應(yīng)，從而形成競爭優(yōu)勢。值得關(guān)注的一點，全球化和信息化使得企業(yè)越來越