房地產(chǎn)行業(yè)PEST策略分析

1、房地產(chǎn)行業(yè)PEST策略分析 目錄一、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)介紹二、PEST分析 （1）.政治因素 【1.信貸政策 2.住房政策 3.稅收政策】 （2）.經(jīng)濟(jì)因素 【1.消費(fèi)者購買力 2.利率 3.股市】 （3）.社會(huì)因素 【1.人口 2.家庭結(jié)構(gòu) 3.城市化】 （4）.科技因素 【1.網(wǎng)絡(luò)技術(shù) 2.建筑技術(shù) 3.管理理念】三、總結(jié)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)系很多相關(guān)行業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。由于他的相關(guān)行業(yè)較多的是由建筑材料，土地，人力成本，資金等相關(guān)因素組成，所以與上述各因素相關(guān)的政治法律、經(jīng)濟(jì)、還有相關(guān)行業(yè)的技術(shù)水平對(duì)房地產(chǎn)有很大的影響。隨著我國改革開放的深入，全球化時(shí)代的到來，新的政策與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

2、、先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和技術(shù)必將會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)造成很大的影響與沖擊。21世紀(jì)的10年代將近過半，中國房地產(chǎn)在新的時(shí)代將經(jīng)歷怎樣的變化和發(fā)展，未來的走向如何，是一個(gè)重要問題。二.PEST分析（1）之 政治因素面對(duì)房地產(chǎn)這幾年的瘋漲，國家制定了很多相關(guān)的政策，法律來限制他的價(jià)格。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的沖擊。我們具體從信貸政策、住房政策、稅收政策三點(diǎn)分析。“有保有壓”信貸原則促房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2013年7月5日國務(wù)院辦公廳發(fā)布國務(wù)院辦公廳關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見（國辦發(fā)201367號(hào)），提出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)秉持“有保有壓”原則，在防控融資風(fēng)險(xiǎn)的前提下，進(jìn)一步落實(shí)差

3、別化信貸政策，加大對(duì)居民首套住房的支持力度，同時(shí)抑制投資投機(jī)需求，促進(jìn)市場需求結(jié)構(gòu)合理回歸。6月19日國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，明確表示支持居民家庭首套自住購房。這將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 強(qiáng)化差別化住房信貸政策：對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。信貸政策（接上）對(duì)項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到35%或

4、未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款；對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。如此，限制了房地產(chǎn)商的資金來源，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)。 由福利分房到貨幣化改革，住房政策過度鼓勵(lì)了市場化走向表現(xiàn)在0年注重住房保障，09年注重解決城市低收入住房困難家庭，以及國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)改造。目前，注重住房保障和市場化發(fā)展相結(jié)合。對(duì)于市場化住房國家不會(huì)限制和禁止，但在土地和稅收等環(huán)節(jié)會(huì)給予相關(guān)指導(dǎo)和調(diào)節(jié)。住房城

5、鄉(xiāng)建設(shè)部2014年1月9日消息表示，2011年至2013年底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程累計(jì)開工2490萬套(包括棚戶區(qū)改造1084萬戶)，完成“十二五”時(shí)期任務(wù)目標(biāo)3600萬套(戶)的近70%。其中基本建成1577萬套，包括棚戶區(qū)改造668萬戶。住建部副部長齊驥表示，從初步匯總各地上報(bào)計(jì)劃來看，2014年有望開工600萬套以上。而在12月15日召開的全國發(fā)展和改革工作會(huì)議上傳出消息，棚戶區(qū)改造和保障性住房配套基礎(chǔ)設(shè)施，已被列入2014年的中央投資重點(diǎn)。政府重點(diǎn)支持的保障性住房工程是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)機(jī)遇。政府調(diào)控采取了平穩(wěn)的步驟，前期，營業(yè)稅優(yōu)惠政策有力的促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)，部分城市的房價(jià)和成交量已

6、經(jīng)超越了歷史最高紀(jì)錄，樓市投機(jī)盛行，市場已顯過熱跡象，房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策就要適當(dāng)推出。2011年1月26日， 在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(“新國八條”）中指出，要調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。稅務(wù)部門要進(jìn)一步采取措施，確保政策執(zhí)行到位。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策

7、。這一系列的稅收政策勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生正反兩面的影響，一方面有利于營造一個(gè)和諧的競爭環(huán)境，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展；另一方面，企業(yè)也將無空可鉆，面臨更加嚴(yán)厲的市場監(jiān)管。附表1（2013年國家各部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)政策）（2）之經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括宏觀，微觀環(huán)境兩個(gè)方面。從我國來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)依然保持著較為密切的相關(guān)性，國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP 增長有明顯關(guān)系，波動(dòng)基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的改變對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)政策敏感的行業(yè)都會(huì)造成很大的影響。我們具體從消費(fèi)者購買力、股市、銀行利率三點(diǎn)分析。國民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長 人民可支配收入不斷增加 這是影響

8、房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的經(jīng)濟(jì)因素，因?yàn)橹挥行枨蟮脑黾硬拍苷嬲拇龠M(jìn)供給的增加。中國連續(xù)GDP超過10%。連續(xù)這么多年的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民收入也不斷增加，這導(dǎo)致了購房需求的旺盛。居民手中貨幣增加，面對(duì)著資金的流向問題，不少人必然選擇了購買樓房。所以在過去的十年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)火熱，房價(jià)飛速上漲，房地產(chǎn)行業(yè)獲利頗豐。所以，消費(fèi)者購買力的增強(qiáng)必然會(huì)十分有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這已成為影響房地產(chǎn)行業(yè)的重要因素之一。附表2附表3 2002到2010年中國居民人均可支配 收入增長趨勢(shì)圖（一）銀行利率變動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系銀行利率降低，信貸金額增大，貨幣供應(yīng)量增長。當(dāng)貨幣供應(yīng)增長超過房地產(chǎn)商品對(duì)貨幣需要限度之初，作為貨

9、幣需求者的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費(fèi)者和投機(jī)者，并沒有急于將多余的資金用于投資或消費(fèi)；但當(dāng)貨幣供應(yīng)量繼續(xù)增加，持幣者就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)商品的投資或消費(fèi)。在消費(fèi)心理等因素的影響下，這一過程可能導(dǎo)致?lián)屬彿康禺a(chǎn)的行為，推動(dòng)貨幣轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實(shí)物商品的替換過程。隨著房地產(chǎn)需求持續(xù)上漲，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給剛性的影響下，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲、交易量不斷增加。由于價(jià)格的不斷上升導(dǎo)致現(xiàn)有價(jià)格嚴(yán)重脫離其實(shí)有價(jià)值，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入嚴(yán)重的通貨膨脹階段。相反，如果貨幣供應(yīng)增長低于房地產(chǎn)商品流通對(duì)貨幣的需求限度，就會(huì)出現(xiàn)有效需求不足現(xiàn)象，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品積壓，空置現(xiàn)象嚴(yán)重。（二）銀行利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響一般理論認(rèn)

10、為，銀行利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈反比例關(guān)系，利率升高時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格降低，利率降低時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。其原因：一是當(dāng)利率升高時(shí)，儲(chǔ)蓄、購買債券的收益增加，相對(duì)的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格缺少支撐力，結(jié)果必然價(jià)格下跌；二是由于利率升高，投資者運(yùn)用的資金利息成本加大，而在物價(jià)沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上，房地產(chǎn)投資的收益大大降低，這時(shí)的房地產(chǎn)投資就不能說是理想的投資方式。而當(dāng)利率降低到一銀行利率（接上）定程度。各方面對(duì)資金的需求量加大，經(jīng)濟(jì)開始振興，投入房地產(chǎn)的資金也越來越多，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。（三）銀行利率變動(dòng)對(duì)開發(fā)商的影

11、響目前，房地產(chǎn)開發(fā)商上市直接融資的還是少數(shù)。多數(shù)開發(fā)商還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實(shí)現(xiàn)間接融資。因此利率的變動(dòng)導(dǎo)致開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本增大，對(duì)其資金成本和利潤影響比較大。財(cái)務(wù)成本增加，還可能增加開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難，在招拍掛市場化出讓經(jīng)營性土地的趨勢(shì)下，加息使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進(jìn)一步增加。此外，還有可能迫使開發(fā)商加快項(xiàng)目開發(fā)周轉(zhuǎn)期，有可能會(huì)減少盈利空間，降低價(jià)格，以規(guī)避項(xiàng)目建設(shè)、增加土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)。加息意味著開發(fā)商的融資成本加大，貸款負(fù)擔(dān)加重，以開發(fā)商年貸款億為例，在貸款利率上調(diào)個(gè)百分點(diǎn)以后，開發(fā)商一年增加還款萬。對(duì)于央行加息對(duì)目前房產(chǎn)市場的影響，大致分為兩種意見，一種認(rèn)為，加息使得房地產(chǎn)市場開發(fā)

12、成本加大，房價(jià)會(huì)隨之上揚(yáng)：另一種認(rèn)為，由于大部分房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)在建項(xiàng)目都存在貸款行為，央行加息使得開發(fā)成本加大，部分資金鏈緊張的開發(fā)商可能會(huì)由于資金壓力，可能會(huì)采取降價(jià)的方式及早出售自己手中的樓盤。對(duì)于開發(fā)商，利率提高將加大開發(fā)商的成本，會(huì)加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合，中小開發(fā)商將更難生存?？偟膩碚f，利率增加會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響。股市和房市是一個(gè)互動(dòng)的聯(lián)合體，有著緊密的關(guān)聯(lián)性。 首先，房地產(chǎn)市場股票市場都受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，同時(shí)也在一定程度上影響著經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，以中國為例，近年來，房地產(chǎn)投資額在GDP的占比不斷上升，截至2011年第3季度，該比值達(dá)到13.8%。

13、此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)鋼鐵、建材及家電家居用品等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展發(fā)揮著舉足輕重的作用。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)上市公司的業(yè)績產(chǎn)生重要的影響，也會(huì)改變投資者的投資行為。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好，投資者對(duì)前景樂觀，投資就會(huì)積極；經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，投資者對(duì)前景悲觀，投資時(shí)就會(huì)格外謹(jǐn)慎。房地產(chǎn)市場與股票市場都受利率水平、貨幣供應(yīng)量和通貨膨脹的影響，并且兩個(gè)市場的變動(dòng)方向一致。利率下降，促使資金流入兩市，同時(shí)增加了房地產(chǎn)市場與股票市場的需求，促進(jìn)兩個(gè)市場的繁榮。貨幣供應(yīng)量的增加也會(huì)將資金引入兩個(gè)市場。一定水平的通貨膨脹會(huì)鼓勵(lì)人們放棄貨幣轉(zhuǎn)而持有具有保值增值功效的資產(chǎn)，因此，在一定的通脹水平下，兩個(gè)市場的投資活動(dòng)會(huì)更加活躍。 房地產(chǎn)市場

14、和股票市場通過各自與宏觀經(jīng)濟(jì)的相互影響，呈現(xiàn)出一定的相關(guān)關(guān)系，而宏觀經(jīng)濟(jì)各因素則成了實(shí)現(xiàn)兩市場互動(dòng)關(guān)系的傳導(dǎo)中介。其次，隨著金融市場和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，股票和房地產(chǎn)正日益成為兩種重要的財(cái)富種類。兩種財(cái)富占家庭財(cái)富總額的比重越來越大，并對(duì)家庭投資行為存在顯著影響。股市財(cái)富效應(yīng)和房市財(cái)富效應(yīng)的不同，會(huì)促使市場中的流動(dòng)資金從財(cái)富效應(yīng)較小的市場轉(zhuǎn)向財(cái)富效應(yīng)較大的市場，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)市場和股票市場“此消彼漲”的現(xiàn)象。第三，作為投資工具，房地產(chǎn)與股票既有相似之處又各具特色。從收益看，股息與租金收入的性質(zhì)非常類似。股票投資者以購買股票的方式成為股東，在不考慮炒作的情況下，股息可視為股票投資的收益；而房屋出租

15、后，房東可以不斷收取租金。從風(fēng)險(xiǎn)看，上市公司有可能因業(yè)績虧損不派發(fā)股息，房東也會(huì)因房屋空置而沒有租金收入，即股東與房東都必須承擔(dān)市場波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。投資者將根據(jù)房地產(chǎn)和股票的特點(diǎn)選擇合適的投資組合。股市（接上）第四，房地產(chǎn)和股票都可以作為貸款的抵押品，從資金需求方來看，從房地產(chǎn)市場和股票市場獲得的收益會(huì)使企業(yè)的生產(chǎn)資金和銀行的信貸資金通過各種渠道流入房地產(chǎn)市場和股票市場，非主營業(yè)務(wù)收入增加使企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表狀況改善，企業(yè)舉債能力增強(qiáng)，獲得更多貸款支持后增加對(duì)房地產(chǎn)市場和股票市場的投資額度，從而又助推了資產(chǎn)價(jià)格的上漲。從資金供給方看，房地產(chǎn)市場和股票市場與銀行信貸之間存在自我強(qiáng)化的反饋機(jī)制。在經(jīng)濟(jì)

16、繁榮時(shí)期，作為抵押品的房地產(chǎn)和股票價(jià)格上升，銀行資產(chǎn)負(fù)債狀況改善，信貸增加，利率降低，從而又進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)和股票市場價(jià)格上揚(yáng)。第五，房地產(chǎn)市場與股票市場都容易滋生泡沫。房地產(chǎn)泡沫的破滅往往會(huì)導(dǎo)致股市泡沫的相繼產(chǎn)生。房地產(chǎn)泡沫表現(xiàn)為房價(jià)飄升到遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其內(nèi)在價(jià)值的程度，而其中隱藏著房價(jià)狂跌，并引起市場崩潰，進(jìn)而引發(fā)經(jīng)濟(jì)蕭條甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)的可能性，它是房地產(chǎn)市場上虛假繁榮的反映。股市泡沫的原理與之類似。當(dāng)市場預(yù)期良好時(shí)，房地產(chǎn)泡沫與股市泡沫會(huì)相互影響，推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上升。相反，當(dāng)泡沫破滅時(shí)，悲觀的市場預(yù)期將導(dǎo)致兩個(gè)市場的價(jià)格急劇下滑，表現(xiàn)出兩個(gè)市場同漲同跌。綜上所述，從不同的角度對(duì)房地產(chǎn)市場與

17、股票市場的關(guān)聯(lián)性做出理論解釋，歸根到底，兩者的關(guān)系不是共榮共衰，就是相互替代，至于哪種關(guān)系更為顯著，則由市場環(huán)境決定，包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政府的政策走向、資本市場的發(fā)達(dá)程度、投資者的投資水平等。附表4（3）PEST之S 社會(huì)因素各國的社會(huì)與文化對(duì)于企業(yè)的影響不盡相同。中國有著很明顯的區(qū)別于其他國家的社會(huì)與文化。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，社會(huì)和文化的影響也是很大的。我們具體從人口、家庭結(jié)構(gòu)、城市化三點(diǎn)具體分析。眾所周知，我國是世界上人口最多的國家。2011年4月28日，國家統(tǒng)計(jì)局局長馬建堂發(fā)布2010年第六次人口普查登記（已上報(bào)戶口）的全國總?cè)丝跒?,339,724,852人。龐大的人口對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來

18、說是一個(gè)巨大的市場。中國七八十年代生育高峰時(shí)出生的那一批人有大部分人已經(jīng)在城市站穩(wěn)腳跟，他們對(duì)房子的需求具有極大的剛性。再者，對(duì)于計(jì)劃生育初期出生的那一代人，現(xiàn)在也是住房消費(fèi)人群。而這些人的消費(fèi)能力是巨大的，首先他們的經(jīng)濟(jì)條件良好，其次，從父母那里得到的贊助也會(huì)很大。隨著一代人一代人的成長，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)有著有源源不斷的客源。近30年來，我國家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著的變化，家庭規(guī)模的小型化成為我國城鄉(xiāng)家庭結(jié)構(gòu)變化的重要特征之一，這是計(jì)劃生育政策和離婚率上升共同作用的結(jié)果；與此同時(shí)，家庭結(jié)構(gòu)還呈現(xiàn)出以核心化家庭為主，小家庭式樣愈益多樣化的趨勢(shì)。據(jù)調(diào)查，目前，我國城鄉(xiāng)家庭戶人均規(guī)模是3.39人，近30年來我

19、國戶人均規(guī)模下降了1.42人，戶均人口規(guī)模愈益接近美國、加拿大等發(fā)達(dá)國家戶均3人左右的水平。家庭模式向小型化發(fā)展必然會(huì)導(dǎo)致市場需要更多的住房。同時(shí)隨著觀念的改變，很多年輕人結(jié)婚后不愿與父母 一起居住，家庭購房需求加大。中國的城市化進(jìn)程也是影響房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)很重要的因素。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，中國舊有的大量的農(nóng)村人口將會(huì)逐漸向城市轉(zhuǎn)移。2012年8月17日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布報(bào)告顯示，十六大以來中國人口總量低速平穩(wěn)增長，人口生育繼續(xù)穩(wěn)定在低水平，人口文化素質(zhì)不斷改善，城市化水平進(jìn)一步提高，人口婚姻、家庭狀況保持穩(wěn)定，2011年城鎮(zhèn)化率達(dá)51.27%。十六大以來，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，2002年至2011年

20、，中國城鎮(zhèn)化率以平均每年1.35個(gè)百分點(diǎn)的速度發(fā)展，城鎮(zhèn)人口平均每年增長2096萬人。2011年，城鎮(zhèn)人口比重達(dá)到51.27%，比2002年上升了12.18個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口為69079萬人，比2002年增加了18867萬人;鄉(xiāng)村人口65656萬人，減少了12585萬人。根據(jù)中國六次人口普查數(shù)據(jù)，歷次人口普查城市化水平依次為：12.84%，17.58%，20.43%，25.84%，35.39%，49.68%。中國快速的城市化進(jìn)程會(huì)使得大量人口涌進(jìn)城市，他們必然要考慮的一個(gè)問題就是住房，因此，城市化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生強(qiáng)大的正面影響。附表5（中國城市化進(jìn)程)（4）PEST之T 科技因素相對(duì)于其他行

21、業(yè)來說，房地產(chǎn)的生產(chǎn)技術(shù)科技并不是要求很高。但是對(duì)于投資，營銷方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。我們具體從網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建筑技術(shù)，管理理念三點(diǎn)分析。在當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)激烈的市場競爭中，各房地產(chǎn)企業(yè)都在各顯其能，用多種有效的手段宣傳自己的產(chǎn)品，以吸引更多的消費(fèi)者。隨著IT時(shí)代的到來，網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)營銷中的應(yīng)用日趨廣泛，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響也日漸深遠(yuǎn)。第一，網(wǎng)絡(luò)使房地產(chǎn)產(chǎn)品更符合市場的需求。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，房地產(chǎn)市場信息無疑是非常重要的資源，其中不僅包括未來市場的有效需求、購房者偏好的變化、目標(biāo)購買人群的構(gòu)成、競爭對(duì)手情況及競爭樓盤特征，甚至還包括流行的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、新興建材的信息等等。在房地產(chǎn)開發(fā)

22、階段，網(wǎng)絡(luò)有助于開發(fā)商在調(diào)研過程中獲取大量的市場需求信息，為市場細(xì)分及設(shè)計(jì)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)做出良好的導(dǎo)向，從而為市場提供更準(zhǔn)確的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)銷售階段，由于開發(fā)商與購房者可以通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行快速、直接的溝通，開發(fā)商可以收集到購房者及潛在購房者對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目的反饋意見，實(shí)時(shí)掌握市場需求、消費(fèi)者偏好以及對(duì)價(jià)格的承受能力等，從而能提高企業(yè)對(duì)市場的快速反應(yīng)能力，從而提高決策的正確性和預(yù)見性，最終達(dá)到增強(qiáng)市場競爭力。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)（接上）第二，網(wǎng)絡(luò)降低了房地產(chǎn)的價(jià)格。網(wǎng)絡(luò)有助于開發(fā)商在采購過程中降低造價(jià)，從而降低產(chǎn)品價(jià)格。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用網(wǎng)絡(luò)獲得建筑材料的價(jià)格信息，在對(duì)各種采購價(jià)格比

23、較的基礎(chǔ)上，擇優(yōu)采購。另一方面，還可以借助于網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)行業(yè)聯(lián)盟，形成采購的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，達(dá)到降低采購價(jià)格的目的。例如：自萬科集團(tuán)建立了“建材采購中心網(wǎng)絡(luò)”后，萬科各地產(chǎn)公司每年總計(jì)約10億元的建材采購項(xiàng)目已經(jīng)全部在該網(wǎng)絡(luò)上招標(biāo)采購。據(jù)該公司的研究報(bào)告指出，通過網(wǎng)上集體采購，最高可節(jié)省成本25%。第三，網(wǎng)絡(luò)有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳。與傳統(tǒng)媒體廣告相比，網(wǎng)絡(luò)宣傳的優(yōu)勢(shì)很明顯：網(wǎng)絡(luò)廣告實(shí)時(shí)、成本低，傳播范圍廣，針對(duì)性強(qiáng)，交互性強(qiáng)，有助于雙向溝通。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)的前、中、后期有計(jì)劃地制作和發(fā)布樓盤相關(guān)信息，可以使購房者隨時(shí)地了解樓盤的整體概況及基本框架，從而使購房者感受到開發(fā)商及產(chǎn)品的可靠性，從而獲得購

24、房者的信賴、增強(qiáng)購房者對(duì)該樓盤的購買信心，同時(shí)也可能為開發(fā)商贏得更多潛在客戶。目前，我國眾多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)紛紛涉足網(wǎng)絡(luò)廣告的新空間，網(wǎng)絡(luò)廣告已經(jīng)成為繼傳統(tǒng)四大媒體（電視、廣播、報(bào)紙、雜志）之后的第五大媒體。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)（接上）第四，網(wǎng)絡(luò)使房地產(chǎn)營銷方式多樣化。利用網(wǎng)絡(luò)，房地產(chǎn)企業(yè)可以提供多種售房模式，如：網(wǎng)上訂購、網(wǎng)上定制、網(wǎng)上拍賣、網(wǎng)上辦理購房手續(xù)等，以方便客戶。其中，網(wǎng)上訂購是由購房者先通過系統(tǒng)平臺(tái)進(jìn)行訂購，經(jīng)開發(fā)商確認(rèn)擁有其所訂購戶位優(yōu)先購買權(quán)的售房模式，這已經(jīng)被許多開發(fā)商推廣使用。網(wǎng)上定制是先由客戶將其對(duì)戶型、外形、地段、結(jié)構(gòu)等的需求信息在網(wǎng)上發(fā)布，再跟開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商和確認(rèn)，然后在網(wǎng)上交付

25、定金，監(jiān)督和了解施工進(jìn)程，由開發(fā)商按照其需求和指示為其提供產(chǎn)品的售房模式。2002年12月8日，北京商興隆置業(yè)與新浪網(wǎng)房地產(chǎn)頻道合作進(jìn)行SOLO二期網(wǎng)上售房活動(dòng)，為消費(fèi)者“量身定制”戶型，取得了可喜的銷售業(yè)績，共推出586套單元房，累計(jì)定出568套，其中近82%是通過新浪網(wǎng)上售房預(yù)定系統(tǒng)預(yù)定成功的。網(wǎng)上拍賣是對(duì)所銷售房屋在網(wǎng)上針對(duì)所有意向客戶進(jìn)行競拍，以實(shí)現(xiàn)購房者之間公平競爭的售房模式。地產(chǎn)大亨潘石屹與“搜房網(wǎng)”曾攜手對(duì)SOHO現(xiàn)代城進(jìn)行過網(wǎng)上拍賣，反響強(qiáng)烈。網(wǎng)上辦理購房手續(xù)則是指把現(xiàn)場所有的工作（包括付款程序等）都挪到網(wǎng)上去進(jìn)行，如北京市房地產(chǎn)交易中心在網(wǎng)上開辟的“外地人購房網(wǎng)上申請(qǐng)”業(yè)務(wù)。

26、可見，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展必定會(huì)大大促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。改革開放三十多年來，我國的出現(xiàn)了很多新的建筑技術(shù)。1、新型墻體材料： 我國新型墻體材料發(fā)展較快，品種較多，主要包括磚、塊、板，如粘土空心磚、摻廢料的粘土磚、非粘土磚、建筑砌塊、加氣混凝土、輕質(zhì)板材、復(fù)合板材等，但數(shù)量較小，在整個(gè)墻體材料中所占比仍然偏小。只有促使各種新型體材料因地制宜快速發(fā)展，才能改變墻體材料不合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，達(dá)到節(jié)能、保護(hù)耕地、利用工業(yè)廢渣、促進(jìn)建筑技術(shù)的目的。 經(jīng)過近30年來自我研制開發(fā)及引進(jìn)國外生產(chǎn)技術(shù)和設(shè)備，我國的墻體材料工業(yè)已經(jīng)開始走上多品種發(fā)展的道路，初步形成了以塊板為主的墻材體系，如混凝土空心砌塊、紙面石膏板、纖維

27、水泥夾心板等，但代表墻體材料水平的各種輕板、復(fù)合板所占比重仍很小，還不到整個(gè)墻體材料總量的1%，與工業(yè)發(fā)達(dá)國家相比，相對(duì)落后40-50年。主要表現(xiàn)在：產(chǎn)品檔次低、企業(yè)規(guī)模小、工藝裝備落后、配套能力差。新型墻體材料發(fā)展緩慢的重要原因之一是對(duì)實(shí)心粘土磚限制的力度不夠，缺乏具體措施保護(hù)土地資源，以毀壞土地為代價(jià)制造粘土磚成本極低，使得任何一種新型墻體材料在價(jià)格上無法與之競爭。1994年新稅制實(shí)行后，對(duì)粘土磚生產(chǎn)企業(yè)僅征收6%的增值稅，而不少新型墻體材料，尤其是輕質(zhì)板材卻要交納17%的增值稅務(wù)局，加劇了新型墻體材料發(fā)展的不利局面。針對(duì)這種情況，國家三部一局（建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國土資源部和國家建材局）墻材

28、革新辦公室積極指導(dǎo)各地大力開展墻材革新工作，結(jié)合各地實(shí)際情況，出臺(tái)了多項(xiàng)墻改政策，有力地促進(jìn)了新型墻體材料的發(fā)展。 建筑技術(shù)的發(fā)展（接上）2、新型保溫隔熱材料： 改革開放以來, 我國保溫隔熱材料有了長足的進(jìn)步，已發(fā)展成為品種比較齊全、初具規(guī)模的保溫材料的生產(chǎn)和技術(shù)體系。保溫隔熱材料在國外的最大用戶是建筑業(yè)約占產(chǎn)量的80 % , 而在我國建筑業(yè)市場尚未完全打開, 其應(yīng)用僅占產(chǎn)量的10 %。生產(chǎn)工藝整體水平和管理水平需進(jìn)一步提高, 產(chǎn)品質(zhì)量不夠穩(wěn)定?？蒲型度氩蛔? 應(yīng)用技術(shù)研究和產(chǎn)品開發(fā)滯后, 特別是保溫材料在建筑中的應(yīng)用技術(shù)研究與開發(fā)多年來進(jìn)展緩慢, 嚴(yán)重地影響了保溫材料工業(yè)的健康發(fā)展。加強(qiáng)新型

29、保溫隔熱材料和其他新型建材制品設(shè)計(jì)施工應(yīng)用方面的工作, 是發(fā)展新型建材工業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。 我國保溫材料工業(yè)經(jīng)過30 多年的努力, 特別是經(jīng)過近年的高速發(fā)展, 不少產(chǎn)品從無到有, 從單一到多樣化質(zhì)量從低到高, 已形成取膨脹珍珠巖、礦物棉、玻璃棉、泡沫塑料、耐火纖維、硅酸鈣絕熱制品等為主的品種比較齊全的產(chǎn)業(yè), 技術(shù)、生產(chǎn)裝備水平也有了較大提高有些產(chǎn)品已達(dá)到國際先進(jìn)水平。但由于我國保溫材材料工業(yè)起步晚, 總體技術(shù)和裝備水平較低, 在建筑領(lǐng)域的應(yīng)用技術(shù)有待完善, 在很大程度上影響了保溫材料的推廣應(yīng)用。建筑技術(shù)的發(fā)展（接上）3、新型防水密封材料 防水材料是建筑業(yè)及其它有關(guān)行業(yè)所需要的重要功能材料, 是建筑

30、材料工業(yè)的一個(gè)重要組成部分。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展, 不僅工業(yè)建筑與民用建筑對(duì)防材料提出了多品種高質(zhì)量的要求, 在橋梁、隧道、國防軍工、農(nóng)業(yè)水利和交通運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)和領(lǐng)域中也都需要高質(zhì)量的防水密封材料。 改革開放以來, 我國建筑防水材料獲得較快的發(fā)展。防水材料已擺脫了紙?zhí)ビ蜌忠唤y(tǒng)天下的落后局面, 目前擁有包括瀝青油氈(含改瀝青油氈) 、合成高分子防水卷材、建筑防水涂料、密封材料、堵漏和剛性防水材料等五大類產(chǎn)品。我國防水材料基本上形成了品種門類齊全, 產(chǎn)品規(guī)格、檔次配套, 工藝裝備開發(fā)已初具規(guī)模的防水材料工業(yè)體系, 國外有的品種我們基本上都有。4、新型裝飾裝修材料 建筑裝飾裝修材料品種門類繁多，

31、更新?lián)Q代十分迅速，與人民生活水平提高和居住條件改善密切相關(guān)，是極具發(fā)展?jié)摿Φ慕ㄖ牧掀贩N之一。它的品種、質(zhì)量和配套水平的高低決定著建筑物裝飾檔次的高低，對(duì)美化城鄉(xiāng)建筑、改善人民居住和工作環(huán)境有著十分重要的意義。 我國建筑裝飾裝修材料的發(fā)展，雖然起步較晚，但起點(diǎn)較高，主要生產(chǎn)能力量是80年代以后引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)和裝備基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。目前花色品種已達(dá)4000多種，已基本形成初具規(guī)模、產(chǎn)品門類較齊全的工業(yè)體系。目前三星級(jí)的賓館裝飾裝修基本做到自已生產(chǎn)，四至五星級(jí)賓館的裝飾裝修有30%-40%可以做到自給。可見，建筑技術(shù)的發(fā)展有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度包括三個(gè)層面：最高層面是指

32、企業(yè)的基本管理制度，包括公司體制及公司治理結(jié)構(gòu)、管理機(jī)制、薪酬制度、基本會(huì)計(jì)制度等；第二層面是企業(yè)的工作流程管理制度、規(guī)章等，包括行政事務(wù)、法律事務(wù)、財(cái)務(wù)、人力資源、采購、工程管理、銷售、客戶關(guān)系等方面的管理規(guī)章，可以形成文件的有100-150項(xiàng)；第三層面的管理制度主要包括崗位、部門和項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)內(nèi)部使用的、沒有縱向和橫向工作接口關(guān)系的工作規(guī)程。 一個(gè)企業(yè)的成功往往是制度的成功。職能設(shè)計(jì)合理、職責(zé)清晰、工作接口關(guān)系明確的組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)比經(jīng)常推諉、扯皮、內(nèi)耗的企業(yè)更具競爭力，有健全的管理制度且制度適宜的企業(yè)比雖然建立了一堆制度，但制度不適宜、執(zhí)行不力的企業(yè)更具競爭力。 房地產(chǎn)企業(yè)要提升競爭力

33、，必須建立一套全面、適宜的管理制度，并確保各項(xiàng)制度的有效施行。在這個(gè)知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，各種先進(jìn)的理念已成為各企業(yè)的必修課。我們工商管理專業(yè)更是各種理念的大匯總，如企業(yè)管理，質(zhì)量管理，戰(zhàn)略管理，市場營銷等等。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)想要取得成功，先進(jìn)的管理理念已是必不可少。刺猬法則：兩只困倦的刺猬，由于寒冷而擁在一起?？梢?yàn)楦髯陨砩隙奸L著刺，于是它們離開了一段距離，但又冷得受不了，于是湊到一起。幾經(jīng)折騰，兩只刺猬終于找到一個(gè)合適的距離：既能互相獲得對(duì)方的溫暖而又不至于被扎。刺猬法則主要是指人際交往中的“心理距離效應(yīng)”。 法國總統(tǒng)戴高樂就是一個(gè)很會(huì)運(yùn)用刺猬法則的人。他有一個(gè)座右銘：“保持一定的距離”！這也深刻地

34、影響了他和顧問、智囊和參謀們的關(guān)系。在他十多年的總統(tǒng)歲月里，他的秘書處、辦公廳和私人參謀部等顧問和智囊機(jī)構(gòu)，沒有什么人的工作年限能超過兩年以上。他對(duì)新上任的辦公廳主任總是這樣說：“我使用你兩年，正如人們不能以參謀部的工作作為自己的職業(yè)，你也不能以辦公廳主任作為自己的職業(yè)?！边@就是戴高樂的規(guī)定。這一規(guī)定出于兩方面原因：一是在他看來，調(diào)動(dòng)是正常的，而固定是不正常的。這是受部隊(duì)做法的影響，因?yàn)檐婈?duì)是流動(dòng)的，沒有始終固定在一個(gè)地方的軍隊(duì)。二是他不想讓“這些人”變成他“離不開的人”。這表明戴高樂是個(gè)主要靠自己的思維和決斷而生存的領(lǐng)袖，他不容許身邊有永遠(yuǎn)離不開的人。只有調(diào)動(dòng)，才能保持一定距離，而惟有保持一定的距離，才能保證顧問和參謀的思維和決斷具有