2022年農(nóng)莊旅游開發(fā)項目可行性研究報告

1、農(nóng)莊旅游開發(fā)項目可行性研究報告農(nóng)莊旅游開發(fā)項目可行性研究報告（此文檔為 word格式，下載后您可任意修改編輯?。┠?錄1項目總論1.1項目背景1.2項目研究的范圍1.3項目投資回報1.4可行性研究初步結論2項目背景和發(fā)展概況2.1項目提出的背景22項目發(fā)起人和發(fā)起緣由23本縣旅游資源調(diào)查及分析2.4投資的必要性3旅游客源市場分析3.1概述3.2周邊出游市場概述3.3市場調(diào)研的基本結論4建設條件4.1資源稟賦狀況4.2交通狀況4.3文脈分析4.4自然情況4.5人力資源條件5總體規(guī)劃5.1總體項目布置5.2區(qū)域定位5.3項目功能和主題5.4項目設計容量6環(huán)境保護6.1環(huán)境保護原則6.2生態(tài)環(huán)境保護

2、6.3廢物處理方法及達標要求6.4大氣環(huán)境保護6.5噪聲污染6.6消防、安全與衛(wèi)生7企業(yè)組織和勞動定員7.1組織機構7.2企業(yè)組織形式7.3勞動定員8項目實施進度安排8.1項目總體進度計劃8.2項目建設方式8.3項目建設依據(jù)8.4項目產(chǎn)品規(guī)格及質(zhì)量標準8.5項目組織管理9項目運作及風險規(guī)避9.1項目資本運作基本思路9.2項目運作結構9.3項目運作模式9.4方案設計10投資估算與經(jīng)濟分析10.1投資估算依據(jù)10.2項目總投資估算10.3測算說明10.4財務評價10.5不確定性分析10.6國民經(jīng)濟效益分析10.7風險與對策11可行性研究結論與建議11.1結論11.2建議某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設項目可行

3、性研究報告 第一章項目總論1.1項目背景表1-1項目背景表項目名稱某某農(nóng)莊旅游開發(fā)項目可行性研究報告主管部門某某省某某市某某縣旅游局建設單位某某縣某某養(yǎng)殖場法人代表呂某某某某農(nóng)莊旅游開發(fā)建設項目可行性研究報告 近海珍珠湖位于蒲河某某段最北部，是某某唯一的平原水庫， 湖面2.8萬畝，平均水深4米，湖中有綠島7處，最大面積3平方 公里。隨著某某市委、市政府蒲河生態(tài)廊道全域整治、打造“東山 西湖”（東山即某某東部棋盤式，西湖即某某西部珍珠湖）重大戰(zhàn)略 的深入實施，根據(jù)某某市委書記羅某某同志的指示精神，按照市委 市政府的工作部署，某某縣委、縣政府制定了建設珍珠水城總體發(fā) 展規(guī)劃，作出舉全縣之力開發(fā)建設

4、珍珠水城的決定，某某珍珠水城 已納入市、縣“十二五規(guī)劃”綱要。近海珍珠水城規(guī)劃面積約130平方公里，城市建設用地10平方 公里，游區(qū)用地17平方公里。近海珍珠水城布局結構總體上可以概 括為“一帶、三區(qū)、三組團”，最終將成為獨具特色的某某“ RBD , 即“某某會客廳”、“城市休閑后花園”，構筑現(xiàn)代某某的“城市島嶼” 和某某休閑區(qū)域地標。珍珠水城建設初期，總體規(guī)劃由某某省城鄉(xiāng) 建設規(guī)劃設計院設計，總規(guī)劃面積 52平方公里，規(guī)劃范圍包括冷子 堡、劉二堡、楊士崗三個鎮(zhèn)，其中城區(qū)用地范圍約16平方公里，旅游發(fā)展用地30平方公里，鄉(xiāng)鎮(zhèn)用地6平方公里。一期用地規(guī)模為20 平方公里，核心起步區(qū)4平方公里。項

5、目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件。可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。國家和擬建地區(qū)的開發(fā)建設政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設計基礎資料。1.2項目研究的范圍市場分析與預測總體規(guī)劃環(huán)境保護措施分析企業(yè)組織與勞動定員項目實施計劃投資估算與資金籌措財務評價項目的社會效益和生態(tài)效益分析1.3項目投資回報經(jīng)綜合分析研究，確定本項目的主要經(jīng)濟指標如下：1、總投資3000萬元；2、內(nèi)部收益率：（IRR ）為17.87%;3、靜態(tài)投資回收期為5.27年；4、動態(tài)投資回收期為6.10年；5、財務凈現(xiàn)值為3500萬元。1.4可

6、行性研究初步結論一、政策可行：該項目是國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，加快開發(fā)可盡 早形成本縣的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。亦契合本省“旅游興省”的產(chǎn)業(yè)政策導向。二、區(qū)位可行：文化氛圍獨特，地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境優(yōu)美, 適合開發(fā)文化景觀類景區(qū)和休閑度假項目。三、市場可行：目前同類產(chǎn)品的供給市場不足，需求市場較旺四、效益可行：本項目的經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益均較 佳。五、技術可行：項目本身所需高端大型娛樂設備，由國外設備 公司提供。六、文化可行：本縣文化悠久，自然風光良好，該項目建成后,可與其他景區(qū)形成璧合優(yōu)勢，促進該地區(qū)旅游業(yè)有突破性的發(fā)展。第二章項目背景和發(fā)展概況2.1項目提出的背景世界上最大的產(chǎn)業(yè)就是旅游業(yè)，在發(fā)達

7、國家，人們用于旅游上 的消費是收入的三分之一，21世紀更是世界旅游業(yè)高速發(fā)展的世紀， 尤其是發(fā)展中國家，由于科技和相對落后，都將旅游業(yè)擺在優(yōu)先發(fā) 展的地位，我們國家為了鼓勵旅游，拉大內(nèi)需，刺激經(jīng)濟發(fā)展，從 雙休日制度的實施，至V如今的三個黃金周，再到即將實行的帶薪年 休假制。假日里，火車、汽車、飛機風馳電掣地搬運人口，旅游業(yè) 成了“取款機”?？梢灶A測：一個和世界經(jīng)濟接軌的旅游經(jīng)濟潮已經(jīng) 形成，各地都在把握旅游業(yè)的無限商機，具有戰(zhàn)略眼光的企業(yè)家也 都把眼光投向到旅游產(chǎn)業(yè)上來，這是時代的必然。中國是具有十三 億人口的泱泱大國，加之又加入了 WTO, 個更加開放的中國將展 現(xiàn)于世人面前，發(fā)達國家的旅

8、游觀念和先進管理模式也必將促進中 國旅游業(yè)的高速發(fā)展。世界各國都在爭取中國這個最大旅游客源市 場，出于互惠，出于向往歷史悠久、旅游資源豐富的文明古國一一 中國，各國都競相來中國進行旅游交往，我國必將成為全球最大的 旅游目的地，據(jù)世界旅游組織（WTO）預測：到2020年，中國的國 際旅游創(chuàng)匯可達600億美元，國內(nèi)旅游收入2萬億人民幣。本省是我國的旅游大省，其美麗的山水風光每年吸引近2000萬 游客來遼旅游，旅游業(yè)的發(fā)達不僅將本省推向了世界，同時也帶來 了客觀的財政收入，旅游業(yè)必將成為本省的支柱產(chǎn)業(yè)。2.2項目發(fā)起人和發(fā)起緣由項目發(fā)起單位或發(fā)起人的全稱：某某省某某市某某縣旅游局發(fā)起緣由：某某縣地處

9、某某中部，旅游業(yè)起步較晚，但發(fā)展較快。隨著對 遼河、蒲河的相繼開發(fā)，大量的國內(nèi)外旅游者紛紛慕名而來，促進 了旅游業(yè)的進一步發(fā)展，繼而形成了一大批有較強吸引力旅游景區(qū)、 景點和城市；旅游產(chǎn)品也從單一的觀光旅游逐漸轉(zhuǎn)向綜合性旅游， 經(jīng)濟效益明顯增強。地理優(yōu)勢明顯、交通便捷，開發(fā)潛力巨大；開發(fā)難度較小，開發(fā)成本不大。23旅游資源調(diào)查及分析某某市一一一朝發(fā)源地，兩代帝王都，從 2000多年燦爛的歷程 中一路走來，不僅為人類創(chuàng)造了輝煌的物質(zhì)文明，同時創(chuàng)造了寶貴 的精神文明。千百年來，源遠流長的關外不僅孕育了本縣這座古城，而且滋潤著本縣經(jīng)濟圈，滋潤著本縣人民。獨特的企業(yè)文化、石器文化、地質(zhì)文化、區(qū)域文化、

10、移民文化 與邊境文化的交融，構成了本縣獨特的文化遺址與景觀等旅游資源。 2.4投資的必要性1）本項目將促進本縣的經(jīng)濟發(fā)展。為了充分挖掘和利用本縣的文化、歷史文化、建筑藝術和自然 風光等資源，將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品優(yōu)勢，以打造本縣新的旅游亮 點和經(jīng)濟增長點，并力爭將其塑造成具有地方特色的旅游精品區(qū)， 必須從吃、住、行、游、購、娛六個方面對項目進行整合。本項目 的建立必然促進本縣的經(jīng)濟發(fā)展。2）政府需做強、做大旅游業(yè)，打造旅游拳頭產(chǎn)品。雖然改革開放后的30幾年中，某某縣旅游業(yè)與本省日新月異的 變化一樣得到了長足的發(fā)展，但橫向比較國內(nèi)其他地區(qū)，其產(chǎn)業(yè)規(guī) 模仍然偏小，仍有較大發(fā)展空間。本項目對規(guī)劃范圍內(nèi)

11、進行本縣文 化包裝，是充分利用本縣旅游資源，增加旅游新亮點的有效途徑， 也是做大做強本縣旅游業(yè)，整合和提高本縣旅游的重大舉措，必將 豐富、壯大整個本縣地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)。3）通過本項目的建設，將增強旅游業(yè)在某某縣地區(qū)國民經(jīng)濟中的 地位。旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度很強，對某某縣國民經(jīng)濟發(fā)展有強大的輻射 和波及作用，可以帶動本縣地區(qū)相關產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展，進而增強旅 游業(yè)在本縣地區(qū)國民經(jīng)濟中的地位。4）通過本項目的建設，將增加某某縣的稅收、提高就業(yè)率。本項目建成后，旅游業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，將從某某縣本地 招收大量的勞動力經(jīng)過陪訓以后進入服務行業(yè)，必將提高某某縣的 勞動就業(yè)率。旅游業(yè)的開發(fā)建成也將為本縣提供穩(wěn)定的稅

12、源。第三章旅游客源市場分析3.1概述消費者的需求是市場的原始動力，消費需求的變動也是調(diào)整產(chǎn) 品的市場戰(zhàn)略和經(jīng)營策略的驅(qū)使和依據(jù)。所以尋找最有針對性的需 求細分市場，研究它的變動規(guī)律，預測它的趨勢，用以指導項目的 市場定位和產(chǎn)品定位，為制定經(jīng)營戰(zhàn)略提供參考，將是著手本項目 的第一課，這也是此文本的主要任務和目標。3.2周邊出游市場概述2000年以來，世界旅游業(yè)遭受了一系列事件的沖擊，增長的腳 步有放緩的趨勢，但增長的潛力仍然巨大。據(jù)世界旅游組織(WTO)統(tǒng)計，2001年全球旅游收入達到4,620億美元，到2020年國際游客 數(shù)量可望達到150億人次。各國發(fā)展旅游業(yè)的事實證明，旅游業(yè)已經(jīng)成為推動經(jīng)

13、濟增長的 主要力量，據(jù)WTO測算，旅游業(yè)直接收入每增長1元，相關的行業(yè) 收入便能增長4.3元。另外其在增加附加值、社會財富和就業(yè)機會方 面也發(fā)揮了巨大作用。度假旅游乃是大勢所趨目前，我國旅游業(yè)要登上新臺階，首要的就是推出新一代旅游 產(chǎn)品，不斷進行產(chǎn)品結構轉(zhuǎn)變的革命。我國旅游業(yè)缺少專項參與式 的旅游項目，更缺少度假型旅游產(chǎn)品。近年來，隨著我國人民生活 水平的提高，旅游消費的不斷增長和旅游觀念的日漸成熟，人們開 始不再追求花最少的錢、用最短的時間、玩盡可能多的景點這種浮 光掠影、走馬觀花式的旅游，而是渴望身心徹底的放松與休閑的生 活或到風景秀麗的地方小住幾天，或到度假區(qū)修身養(yǎng)性一番， 遠離喧鬧的城

14、市在大自然中與家人同享天倫之樂。有關專家指出： 度假需求從產(chǎn)生、發(fā)展到具備一定規(guī)模所需的時間并不長，我國在 35年內(nèi)可望形成具有一定規(guī)模的旅游度假市場，這一市場的形成 和擴大，將為旅游業(yè)創(chuàng)造出旺盛的需求。中國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢區(qū)域性的競爭將更加激烈在全球經(jīng)濟一體化和國際、國內(nèi)區(qū)域性合作不斷增強的大背景 下，作為自身就具有很強分工協(xié)作和協(xié)調(diào)合作特性的旅游業(yè)，區(qū)域 聯(lián)合、地區(qū)旅游一體化已成為一個必然趨勢，并且區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā) 展水平和現(xiàn)代化水平越高，區(qū)域旅游一體化的迫切性和必然性越高。旅游業(yè)發(fā)展面臨新的發(fā)展機遇從現(xiàn)在的情況分析，將旅游業(yè)作為我國國民經(jīng)濟新的增長點的 大政方針不會改變，與此同時，隨著民營

15、經(jīng)濟的進一步發(fā)展，旅游 業(yè)的投資主體也會隨之改變，非國有經(jīng)濟對旅游的投資將繼續(xù)擴大。 近年來民營經(jīng)濟投資所產(chǎn)生的示范效應，將使更多的民營資本轉(zhuǎn)向 投資大、回收相對穩(wěn)定的長期投資項目。 公民休閑消費方式的變化引發(fā)休閑產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們休閑的方式正走向多元化，需要有更多新型的休閑產(chǎn)業(yè)提供服務，來滿足這些新的 休閑需求?？傮w來說，旅游業(yè)是休閑業(yè)的一個組成部份，而且是一 個重要的組成部分，隨著整個休閑需求的不斷增加，休閑產(chǎn)業(yè)也必 將擴大，旅游消費在整個休閑消費中的市場空間也將會越來越大?？沙掷m(xù)旅游發(fā)展將進一步被關注旅游業(yè)的規(guī)模越來越大，參與旅游活動的人越來越多，旅游活

16、 動所涉及的范圍也越來越廣，因此，旅游業(yè)的發(fā)展對各個方面造成 的影響也越來越受到關注。人們在關注旅游業(yè)的發(fā)展對地方經(jīng)濟的 促進作用的同時，更加關注它對環(huán)境、生態(tài)、社會文化遺產(chǎn)可能造 成的破壞。在這方面，人們的關注點主要有三個方面：一是制止或 控制建設性的破壞；二是控制環(huán)境敏感地區(qū)的游客流量；三是普及 “綠色經(jīng)營”觀念。3.3市場調(diào)研的基本結論331重要結論要點摘取本省旅游業(yè)在國家西部發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域旅游合作的推動下 將有長足發(fā)展，本縣旅游項目作為本省旅游特有的旅游吸引物擁有 良好的市場基礎。本縣所在的某某中部地區(qū)靠近本省經(jīng)濟最發(fā)達的區(qū)域，具備吸引大規(guī)模旅游者的社會經(jīng)濟條件，建設合理的旅游接待及配

17、套服 務的基礎；交通條件的改善無形中加大了本縣與廣東旅游圈的聯(lián)系， 有望早日成為廣東為主的湖中地區(qū)市民休閑度假的新選擇。無論是本省還是省外游客最喜歡的本省旅游景點還是自然 山水類，而像本縣旅游項目這樣的娛樂型產(chǎn)品無論對于本省游客還 是對于省外游客都因為認知度不高，沒有引起大眾所注意。家庭型、伙伴型和家庭伙伴型是本省省和至滇旅游者經(jīng)常采 用的旅游組合方式，為家庭游客營造舒適氛圍和休閑環(huán)境是市場近 期持續(xù)的寵兒。本省省內(nèi)的游客住宿時偏向于選擇生態(tài)型客棧，而省外游客的住宿首選是三星及三星以上的酒店。被訪者普遍傾向于在景區(qū)選擇特色餐館或農(nóng)家菜館就餐， 并 且對于餐飲消費水平的意愿是每人每餐 10-30

18、元，其中省外游客可以 承受的價位稍高于省內(nèi)游客。有景區(qū)標志的旅游紀念品是本省省外游客普遍喜歡的旅游 商品，市場呼吁高品質(zhì)、有標志意義的景區(qū)紀念品。大部分的省外游客在本省的旅游消費意愿為150-200元/人/天（除去大城市間的長途交通費用）；省內(nèi)游客的旅游消費意愿為 100-150 元 /人 /天。3.3.2市場的選擇根據(jù)市場戰(zhàn)略定位理論和本次市場調(diào)研，確定了此項目的市場 選擇的依據(jù)，并按照滾動發(fā)展的邏輯，將項目的發(fā)展和市場的拓展 分為近、中、遠三期，結合現(xiàn)有的產(chǎn)品發(fā)展態(tài)勢，形成以下市場戰(zhàn)略方略:表3-2本縣旅游項目市場戰(zhàn)略表市場分級游客結構一級市場外地到某某旅游的國內(nèi)游客某某縣的城鎮(zhèn)居民某某、

19、撫順、本溪、鐵嶺的城鎮(zhèn)居民某某及吉、黑兩省的中小學生二級市場外地到本省旅游的游客某某及某某城鎮(zhèn)居民三級市場東部沿海發(fā)達地區(qū)城市居民333初步市場規(guī)模預測333.1預測前提預測期為某某縣旅游項目新增投資項目建成并投入營業(yè)后三年，并假設2015年為營業(yè)后第一年；以2005-2014年政府公布的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基準；近期投資的項目是切中一級市場的現(xiàn)時需求的；不斷投資可以引起相應的市場增量；近期內(nèi)周邊地區(qū)、省市的經(jīng)濟繼續(xù)保持增長，社會保持穩(wěn)定;近期內(nèi)不會發(fā)生大面積的災害性疾病。333.2年游客量預測表3-3 一級目標市場與二、三級目標市場比例表一級市場在總游客量中所占比例二、三級市場在總游客量中所占比例

20、一期8020二期7030三期6040根據(jù)以目標市場比例表及調(diào)研結果，得出本旅游開發(fā)項目游客量預算表。表3-4 項目游客量預測表年份（年）第一年第二年第三年第四年第五年游客量（萬人）1.62.02.53.03.6第四章建設條件4.1資源稟賦狀況1、本項目在一定地域內(nèi)具有一定獨特性、稀缺性和壟斷性。2、本項目的自然資源吸引力較強，可觀賞性較佳。本縣旅游資 源具有一定神秘性，能較好的滿足游客獵奇、體驗心理需求。3、深厚的旅游資源使本項目具有良好的永續(xù)開發(fā)價值。4、某某縣的人文民俗資源較豐富，具有較高的開發(fā)價值。4.2交通狀況內(nèi)部交通鐵路：秦沈線、京哈高鐵。公路及市內(nèi)交通：截止2010年，本縣共有上等

21、級公路45條 （段），總長567.4公里，通車率達98.7%。城區(qū)內(nèi)公共交通線投入 運營的有5條。 外部交通現(xiàn)在某某縣與外部聯(lián)系的主要公路有： 哈大高速一一京沈高速一一 G104 S1074.3文脈分析4.3.1人文情況某某縣隸屬于某某省某某市，位于某某省某某市西南部，地處 東經(jīng)122 28至123 6，北緯41 12至41 47,距離某某 52公里，南接鞍山市臺安縣，東鄰遼陽市，西連錦州市黑山縣，北 界新民市。截止2010年，某某縣總?cè)丝?53萬，有漢族、蒙古族、 回族等13個民族。4.4自然情況441地型地貌某某縣地處遼河流域下游，屬遼河、渾河沖積平原，起伏甚微。 海拔由22米降至6米左右

22、。東部茨榆坨一帶有少數(shù)沙丘，西南部地 勢低洼。4.4.2水文境內(nèi)主要有遼河、渾河、蒲河、細河等。渾河，位于某某，發(fā) 源于撫順市，流經(jīng)某某，長約幾十公里，是遼河的支流，古稱遼水, 又稱小遼河。細河是大凌河下游左側(cè)最大支流。全長113公里，總流域面積2932平方公里。4.4.3氣候某某縣縣處南溫帶亞濕潤區(qū)，屬大陸性氣候。春季多風，夏季 瀕雨。某某海撥5.5 23.5米，年平均日照2575小時，年平均氣溫 8C。一月平均氣溫12C,最低氣溫31C;七月平均氣溫24.5 C, 最高氣溫35C。平均相對濕度65%平均無霜期171天。年平均降 水量640毫米，多集中在七、八月份。無霜期 165天。4.5人

23、力資源條件人力資源的可獲得性：目前，本縣當?shù)剡m合本項目的高級經(jīng)營 管理人才較欠缺，但由于本省省是旅游大省，其從外地引進人力資 源的能力較強。本地一般人力資源的可獲得性較強。第五章總體規(guī)劃51總體項目布置旅游業(yè)發(fā)展勢頭很好，但大繁榮必將帶來大競爭，嚴峻的競爭 形勢已接踵而來，這是市場規(guī)律，更是時代的必然，游客講究旅游 質(zhì)量的時代已悄然來臨，而質(zhì)量的依托點便是景區(qū)的文化底蘊和人 文含量，所以我們應把握本縣歷史的地位，現(xiàn)代的價值，地域的優(yōu) 勢，在本縣旅游區(qū)的開發(fā)上，立足以“建筑為形，文化為魂”的理 念。5.2區(qū)域定位本區(qū)域是“近海旅游”的主題娛樂區(qū)，主要為游客提供各種與 礦道有關的刺激、體驗、休閑等

24、形式的娛樂項目。其內(nèi)容的豐富密 集性及活動的多樣性是整個礦業(yè)旅游區(qū)中最突出的。5.2.1 區(qū)域主題沖浪之旅體驗驚奇體驗沖浪與各種娛樂項目的完美結合，給人們帶來的新奇、驚 喜、歡樂與刺激，擁有非凡獨特的旅游經(jīng)歷。5.2.2項目總平面布置根據(jù)目前的用地現(xiàn)狀與項目主題，分為外圍控制區(qū)和項目核心 區(qū)。其中，外圍控制區(qū)又根據(jù)方位的不同分為“觀光區(qū)”、“養(yǎng)生生 活區(qū)”、“文體休閑區(qū)”區(qū)域，項目核心區(qū)分為休閑度假區(qū)、別墅區(qū)。 5.2.3區(qū)域功能及主題本娛樂區(qū)主要是集中在近海珍珠湖西案，它附屬的服務性項目 和配套項目必須設在核心區(qū)周邊的部分城區(qū)。依據(jù)目前本片區(qū)的用 地現(xiàn)狀，我們只能對本片區(qū)進行有效的控制，而不

25、能進行開發(fā)性的 設計。所以在功能上主要提供娛樂區(qū)的服務支持系統(tǒng)和觀光休閑功 能，結合沖浪娛樂區(qū)的主題，體現(xiàn)出某某縣旅游的特色和滿族文化 的縮影，是游客進入核心娛樂區(qū)前情緒培養(yǎng)的區(qū)域，也是從沖浪核 心區(qū)出來后游客體驗的緩沖區(qū)。有效的控制好這些片區(qū)的未來發(fā)展方向和景觀風格，是構成整個“近?！眾蕵穮^(qū)必不可少的元素。524區(qū)域功能及主題本區(qū)域為項目核心區(qū)，自然是承載了大部分主題娛樂功能，以 休閑為載體，以城市居民文化為靈魂，以休閑娛樂為主題設計出全 國獨一無二的休閑娛樂主題區(qū)。5.3項目功能和主題它為市民和游客提供了一個休閑和歷史認知的平臺，主要集中 在某某的周邊區(qū)域。此項目不但要能在外貌風格上能重現(xiàn)

26、歷史場景， 并且能為大眾游客提供餐飲、休閑、住宿、信息等服務功能。此項目以獨特的地理位置、靜謐的環(huán)境和幽雅的異域文化氛圍 吸引部分咼端游客在此度假、休閑、舉行會議等活動，其不但可以 成為一個贏利點，還將提升本縣旅游業(yè)的整體水平。作為高端的度假休閑區(qū)，整體環(huán)境幽雅，注重細節(jié)的精心打造； 風格類似于法式的度假莊園，開闊的草場、木制的柵欄、類似古堡 的酒店等等。5.4項目設計容量景區(qū)內(nèi)每個項目的規(guī)模都是由市場的需求量和項目自身的容量所決定。根據(jù)項目初期所做的專項市場調(diào)查，預測新計劃實施后的 市場需求量，同時行業(yè)的經(jīng)驗參照也是至關重要的指標，結合每個 項目的特點，提供新增項目的設計規(guī)模參照。在這里我們

27、將對本縣 的核心片區(qū)進行這方面的測算。541旅游日設計容量(Design Day )ECU(e ntertai nment capacity un its方法，是國際先進的測算旅游 娛樂項目設計容量系統(tǒng)，其目的是為娛樂項目的設計規(guī)模提供參考。 主要方法是通過基準年的游客量，推算兩個主要參數(shù)：設計日參數(shù)(design day)，設計單位參數(shù)(design unit)，最終為娛樂項目的建設 規(guī)模提供可參考的依據(jù)。簡單地來講，便是依據(jù)市場調(diào)查的結論，綜合考慮項目的目標 游客屬性、項目的自身容量、項目的市場吸引力以及項目的在整個 開發(fā)計劃中所起作用等因素，確定每個項目合理的設計容量 .設計日(desi

28、gn day)參數(shù)，指的是設計項目規(guī)模時參照的日游 客量。對于一個新的開發(fā)計劃，可以參考類似的項目來確定設計日 參數(shù)，也可以利用比例法來確定。在此采用比例法來確定。市場調(diào) 查數(shù)據(jù)表明：45000X 90%/ (365X 9/12) =150 人/天542本縣核心片區(qū)的日設計容量本核心片區(qū)為“休閑旅游”，而本縣休閑旅游的核心吸引物，估 計游客到游率約為90%，則其日設計容量為150X 90%= 135人/天 5.4.3休閑旅游城時設計容量根據(jù)國內(nèi)外主題公園入園時間規(guī)律分析，并結合本項目的特點，即本項目距離主要市場的車程約 2- 3小時，則其入園高峰與一 般的主題公園入園的時間相比向后順延 2-3

29、小時，假設入園時間為 早上10點，停業(yè)時間為晚上7點，我們可以得到：休閑旅游城最佳停留時間為2小時，其最高游客量由上圖可知 將出現(xiàn)在14點，游客量占全天比重的38%，而我們則選擇第二峰值 即15點的游客量占全天比重的35%作為本園區(qū)的時設計容量(ECU), 即: 1350X 35% = 472 人 / 小時。544項目設計容量測算第六章環(huán)境保護在本旅游開發(fā)項目建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護和 職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能對環(huán)境造成的近期和 遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要提出防治措施， 并達到技術可行、經(jīng)濟、布局合理、對環(huán)境的有害影響最小。6.1環(huán)境保護原則舊旅游

30、開發(fā)項目內(nèi)的環(huán)境保護規(guī)劃要與本省省及周邊地區(qū)的文 化氛圍、生態(tài)的總體環(huán)境相適應，注重與本地文化和自然的完善結 合與融洽，忌生硬楔入，不倫不類。在開發(fā)利用資源的同時，保護自然資源，并維護整個區(qū)域的完 整性，體現(xiàn)繼承與發(fā)展的原則，遵循繼承 一一開發(fā)一一維護一一改 善生態(tài)環(huán)境一一再開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展路徑。本項目旅游區(qū)內(nèi)各設施嚴禁向周邊水體排入未經(jīng)防染處理的廢 水廢物，保護本縣旅游區(qū)資源不受污染是本縣旅游開發(fā)良性開發(fā)運 轉(zhuǎn)及長期生存的前提條件。明確界定本旅游開發(fā)項目的地理界線，劃分環(huán)保責任及要求。嚴格遵循國家對環(huán)保的各相關管理法規(guī)。6.2生態(tài)環(huán)境保護主要目標：通過本旅游開發(fā)項目的建設，提高項目區(qū)域范圍內(nèi)

31、 的森林覆蓋率和綠化率。保護措施：本旅游區(qū)域及周圍水資源保護，防止污染；植樹造 林，防沙固土；本旅游及周圍地區(qū)禁止挖泥采石、開礦，防止沙塵 顆粒物污染空氣；保護生物資源，禁濫捕濫獵濫伐；統(tǒng)一規(guī)劃建設，杜絕本旅游及周邊地區(qū)濫建設；退耕還林。主要依據(jù)：中華人民共和國環(huán)境保護法、中華人民共和國 水污染防治法、中華人民共和國地表水環(huán)境質(zhì)量標準、中華人 民共和國野生動植物保護法、中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán) 境防治法、中華人民共和國大氣污染防治法、IS014001 environmental management system、IS09001 質(zhì)量管理體系等。主要措施：加強法制宣傳和生態(tài)意識教育；加強

32、對植物的防病 防蟲措施管理；遵守本縣旅游環(huán)境保護地方法規(guī)，在項目開發(fā)建設 中不得有損生態(tài)環(huán)境。6.3廢物處理方法及達標要求廢水污水處理配套建立廢水污水處理廠，項目區(qū)域內(nèi)的所有生活污水采取分 片集中處理，分片收集處理達標之后排放入規(guī)定區(qū)域，嚴禁未經(jīng)處 理直接對外排放。旅游垃圾處理垃圾收集在本旅游區(qū)各景區(qū)入口、停車場、餐館購物點及本縣旅游區(qū)內(nèi) 各景點、道路兩旁適量放置垃圾盛放裝置，區(qū)分可回收及不可回收 垃圾裝置。垃圾盛放裝置的材質(zhì)、形狀、色調(diào)適宜與本旅游區(qū)相關 并與周圍景觀相協(xié)調(diào)。垃圾分類區(qū)分可回收循環(huán)利用和不可回收循環(huán)利用兩大類，大類垃圾收 集后再分細類處置，對物資資源（如酒瓶、飲料瓶罐，報刊、

33、紙張之類）,分類捆綁裝進專用的資源回收袋。垃圾處理分類后的垃圾可分別采取衛(wèi)生填埋法、堆肥法或者運往專業(yè)工 廠回收處理。無論采用哪種方法，最終都應以無污染、有效資源充 分回收利用的綜合處理方為標準。從根本上改變以往城市垃圾處理 方式，真正實現(xiàn)垃圾處理的綜合化。高科技生態(tài)旅游廁所建設在經(jīng)濟可行的條件下，建設高科技生態(tài)旅游廁所。旅游廁所建 設不僅可以改善旅游生態(tài)環(huán)境，而且對本旅游區(qū)品牌格調(diào)的塑造有 重要作用。6.4大氣環(huán)境保護641主要目標整個項目施工期內(nèi)，本旅游區(qū)大氣中的S02、NO和顆粒懸浮物 等主要污染物指標不超過中華人民共和國國家標準：大氣環(huán)境標 準的二級標準，并力爭逐年減量，空氣質(zhì)量應為優(yōu)

34、等。6.4.2主要措施廣種花草樹木。距離開發(fā)項目設置較遠的山區(qū)或最近幾年內(nèi)不 會開發(fā)利用的地方全部種樹，項目開發(fā)區(qū)內(nèi)可因地制宜種植花草和 樹木，不致有裸露的土地。本旅游區(qū)內(nèi)的賓館、酒店產(chǎn)生的鍋爐煙塵和廚房煙塵都要經(jīng)過 環(huán)保處理才能對外排放。通過政府規(guī)定的方式，承諾今后在本旅游開發(fā)的一定范圍內(nèi)不 新建立污染物排放量大的工廠。6.5噪聲污染本旅游區(qū)內(nèi)主要景點車輛禁止高聲鳴笛；主推無污染、無噪音 的電瓶車。6.6消防、安全與衛(wèi)生本旅游區(qū)開發(fā)項目應配備完善的消防設施，在主要景點及游客 集中的餐廳、酒吧、賓館等人員集中的地方應重點配置消防設施及 設置醒目的警示標志。加強本旅游區(qū)內(nèi)的安全保衛(wèi)工作，明確責任

35、， 實行專人專片。加強本縣旅游區(qū)內(nèi)餐飲衛(wèi)生管理，執(zhí)行國家飲食 娛樂服務業(yè)管理條例標準，注重本旅游區(qū)內(nèi)戶外地區(qū)的野生害蟲、 蚊鼠等的防治工作。向進入本旅游區(qū)的所有游客發(fā)放安全注意事項，可將其印制在 門票上。道路安全定期檢修沿河臨崖危險路段防護欄。事故多發(fā)地段要有明顯警 示標志。規(guī)范國道上交通工具的結構，禁止不達標車輛上道行駛。 設立公路安全小隊，加強公路安全巡視，處理各類突發(fā)交通事故。 加強對本區(qū)群眾的教育，提高人民的道路交通安全意識。野外安全定期對各項旅游活動涉及的設備進行檢查，嚴格杜絕設備隱患 在自由活動區(qū)域設立明顯標志，標注目前所在位置，設立緊急電話， 預防游客走失。宿營地和露營的設置在相

36、對安全的區(qū)域，并對于可 能發(fā)生的災害做出明示。按照自然災害可能發(fā)生的頻率劃分游覽區(qū) 域，對于災害多發(fā)地段實行進入游客申請準入制，嚴格限制游客的 隨意進入。對于進入人數(shù)上也要加以控制，不允許獨自一人進入危 險區(qū)域。編制安全活動手冊免費派發(fā)給每一位游客，標明整個區(qū)域 內(nèi)可能出現(xiàn)的安全隱患。成立設備齊全的救援小隊，要求隊員具有 良好的野外生存技能和救援本領，熟悉當?shù)丨h(huán)境，能夠迅速有效地 開展搜救工作。飲食安全中毒。這是危害人身安全的另一個意外傷害因素。一方面要防 止飲食方面的中毒，吃腐爛和不潔食物、飲用污染了的水等均可引 起中毒。對于專業(yè)提供餐飲服務的網(wǎng)點，要實行衛(wèi)生許可制度，從 業(yè)人員必須持證上崗

37、。另一方面就是在大自然旅游中，人們往往陶 醉于自然界鮮花青草的美妙，卻忘記了有不少植物是有毒的，森林 中旅游更應注意有毒植物對人身的侵害。在景區(qū)應建立緊急醫(yī)療救 護站，使相關人員能夠得到及時的治療。社會安全加強社會治安建設，在游客集中區(qū)域設立治安點，成立聯(lián)防隊, 避免各種騷擾、偷竊、搶劫、詐騙、行兇事件的發(fā)生。第七章企業(yè)組織和勞動定員7.1組織機構在可行性報告編制完成后，應立即進行項目的申報立項。項目 一旦獲得批準，須及時成立本縣旅游開發(fā)有限公司負責景區(qū)的建設 和經(jīng)營管理。某某旅游度假開發(fā)有限公司 作為旅游資源所有者的實質(zhì)性代 表，負責全面協(xié)調(diào)和統(tǒng)一組織項目實施工作，例如：國土、交通、 行政、

38、工商、稅務的協(xié)調(diào)，負責規(guī)劃區(qū)內(nèi)項目的審批、監(jiān)督；進行 基礎設施的配套等工作。同時，負責監(jiān)督、管理本旅游區(qū)內(nèi)相關旅 游企業(yè)的經(jīng)營活動和環(huán)境文化的保護工作。全面負責本項目區(qū)域內(nèi)旅游經(jīng)營單位的管理工作，負責開發(fā)建 設期內(nèi)的招商引資、產(chǎn)品營銷，旅游銷售渠道的組建、實施、推廣。 有關經(jīng)營規(guī)章制度的制定；招聘人員，當?shù)剞r(nóng)民就業(yè)的培訓等，開 發(fā)滿足市場需求的旅游產(chǎn)品，維護消費者權益。負責本項目區(qū)域內(nèi)旅游環(huán)境和文化的保護工作，防止旅游資源 的建設性破壞。定期對本旅游區(qū)內(nèi)的環(huán)境進行跟蹤檢測，發(fā)現(xiàn)問題 及時修正。7.2企業(yè)組織形式設立公司董事會；設董事長1名，董事若干名。董事會是公 司的最高權力機構，直接對股東大

39、會或投資者負責，并保證景區(qū)投 資者獲得應得的利益。成立總經(jīng)理室，具體負責公司的日常經(jīng)營決策和管理。總經(jīng) 理室由一位總經(jīng)理和兩位副總經(jīng)理組成，全面貫徹、執(zhí)行董事會做 出的各項決策和決定，并對董事會負責，同時對景區(qū)的一切經(jīng)營活 動進行指揮、協(xié)調(diào)和控制。成立監(jiān)事會，根本目的就是要防止董事會濫用職權、謀取私 利、傷害股東權益，保證景區(qū)在有效監(jiān)督的條件下開展經(jīng)營活動， 實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。設立9個專業(yè)職能部門。這9個部門共分為三類：一是經(jīng)營管理類部門，有：市場部、 商品開發(fā)部、景區(qū)管理部；二是開發(fā)投資類部門有：環(huán)境部、工程 部、投資部；三是支持部門(即為公司提供人、財、物等方面保障 的部門)，有：人事部、財

40、務部、行政部。根據(jù)以上的部門設置，分 別任命市場總監(jiān)、工程總監(jiān)、財務總監(jiān)，作為相應業(yè)務和部門的負 責人。7.3勞動定員在項目經(jīng)營期本旅游開發(fā)發(fā)展有限公司的人員主要面上社會招 聘旅游、管理、市場營銷、財務、人力資源等方面的專才，總編制 為25人。各區(qū)域的其他勞動人員30人說明：1、以上勞動定員是根據(jù)各企業(yè)經(jīng)營淡季所需人員編制，旺季可 適當增加臨時工。2、以上勞動定員只考慮自營企業(yè)人員編制，不考慮租賃，外包 企業(yè)人員編制。第八章項目實施進度安排8.1項目總體進度計劃資源有限，智慧無窮，這是一切旅游景區(qū)的共性。要使游客到了不想走，走了夢里還要來，就必須開發(fā)新景點，包裝舊景點，沒 有文化，就沒有品位，

41、沒有經(jīng)濟，就缺乏后勁，本旅游項目定位于 休閑旅游和旅游觀光、度假休閑等產(chǎn)業(yè)上，營造成永遠的文化氛圍、 永遠的人文、永遠的綠色，永遠的幽情。根據(jù)當前全球、全國經(jīng)濟及旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢，以及資金到位的 可能性和建設內(nèi)容，搶抓我國西部大開發(fā)、加入WTO和旅游產(chǎn)品升 級轉(zhuǎn)換的歷史機遇。本報告確定本縣旅游開發(fā)項目大致按以下兩個 階段進行：（項目建設要高質(zhì)量、高標準按時完成，嚴把施工監(jiān)督、竣工驗 收及建設進度關。項目采取邊施工、邊營業(yè)的辦法，力爭早日投入使用，盡快產(chǎn)生效益。8.2項目建設方式對建筑圖紙設計及施工過程，采用通行的招標投標方式。建設施工由建設單位、施工單位、工程監(jiān)理三方共同負責。8.3項目建設依據(jù)

42、經(jīng)濟依據(jù)：根據(jù)前期對某某和本縣地區(qū)旅游資源及供給調(diào)研報告、本旅游開發(fā)項目游客源市場調(diào)研報告、本旅游開發(fā)項目建議書 的結論為基本依據(jù)。建筑工程依據(jù)：本旅游項目開發(fā)建議書、本旅游開發(fā)項目開發(fā)建筑形態(tài)設計指引。工程質(zhì)量與安全依據(jù)：中華人民共和國安全生產(chǎn)法、建設 工程質(zhì)量管理條例、建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定、旅游景區(qū)管 理規(guī)定等。消防衛(wèi)生依據(jù)：娛樂場所消防安全管理規(guī)定、公共場所衛(wèi) 生管理條例等。8.4項目產(chǎn)品規(guī)格及質(zhì)量標準本開發(fā)項目所有產(chǎn)品將在文化的基礎上，結合本縣旅游的開發(fā) 環(huán)境，借鑒國內(nèi)外度假旅游區(qū)開發(fā)的成功經(jīng)驗，在產(chǎn)品設計上力求 超前創(chuàng)新，自然化、人性化、體驗化和個性化；在旅游產(chǎn)品的設計 時注重其

43、在投入使用后可能對游客的安全造成的影響，杜絕一切安 全性未加周密考慮的產(chǎn)品推向市場；加強工程施工中的監(jiān)理，用高 質(zhì)量的新穎產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)的服務，吸引顧客、服務顧客，在度假旅游 行業(yè)，培育市場，引導消費，從而樹立本縣旅游開發(fā)的品牌。 8.5項目組織管理項目的組織形式上建議采用矩陣式的管理形式；管理方式上， 建議以具體的項目或以大類項目為基準單位，建議采用目前國際上 通行的、也是一種較科學先進的項目管理制，各個項目負責人獨立 進行計劃、資源分配、協(xié)調(diào)和控制，從制度上保證項目的質(zhì)量、進 度、成本、人員，再通過招標，選用專業(yè)水準高、資質(zhì)過硬的工程 監(jiān)理公司監(jiān)理工程。第九章項目運作及風險規(guī)避9.1項目資本運

44、作基本思路項目運作的成功不但要靠專業(yè)的策劃、科學的管理，更需要資 本的運作。資金在項目的開發(fā)過程中將起到舉足輕重的作用。從產(chǎn) 品經(jīng)營到資本運營是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。資本運 營的主要作用在于：1、通過企業(yè)的融資和對項目資源的整合，實現(xiàn)企業(yè)資源的合理 配置，提高資源利用效率；2、通過企業(yè)物質(zhì)資源、人力資源和組織資源的整合，促使企業(yè) 轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，進而建立起現(xiàn)代企業(yè)制度；3、通過資本運營，實現(xiàn)企業(yè)的規(guī)?；图瘓F化，為旅游業(yè)的發(fā) 展提供現(xiàn)實的基礎。目前該項目所處地區(qū)的旅游業(yè)還處于初創(chuàng)階段，旅游業(yè)投入不 足，旅游基礎設施薄弱，旅游企業(yè)發(fā)育緩慢、配套設施不健全，市 場知名度不高以及營銷手段缺

45、乏等，這些都在很大程度上制約著地 區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展。為了切實發(fā)揮本地區(qū)旅游資源的優(yōu)勢，努力促使 旅游業(yè)成為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，通過組建規(guī)范化的股份制旅 游企業(yè)（公司），通過市場運作的方式加大投資和招商引資的力度， 并爭取在規(guī)劃的近、中期階段實現(xiàn)股票上市，這些無疑將會極大地 促進地區(qū)旅游業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。項目公司資本與經(jīng)營運作的基本思路：1、多種融資渠道。2、經(jīng)營運作的三大階段。對于核心功能，又稱之為項目的基礎 功能，完善這一功能階段需要我們踏踏實實來把基本的事情（基礎 建設）做好；而支持功能是增值功能（旅游配套設施建設），它能為 項目的核心功能添加附加值，支持功能越完善，附加值就越大，這 一

46、階段也是創(chuàng)造競爭優(yōu)勢的階段；輔助功能可以稱之為放大功能， 這一階段要考慮經(jīng)濟效益與社會效益并重，強化輔助功能創(chuàng)造社會 效應進而達到做大整個旅游區(qū)的目的。9.2項目運作結構本旅游開發(fā)項目實行企業(yè)化運作，組建規(guī)范化的項目開發(fā)發(fā)展 有限責任公司或股份公司，從事項目的開發(fā)建設、招商引資和經(jīng)營 管理。前期聘請專家機構對項目進行策劃、規(guī)劃、招商引資等工作， 后期聘請專業(yè)的管理公司或組建管理團隊對整個項目實施運作，開 發(fā)公司將依據(jù)實際情況組建不同的控股子公司和參股企業(yè)，全面為 本項目招商引資及發(fā)展壯大提供支持平臺。9.3項目運作模式本旅游開發(fā)項目的運作將頃力打造其權威性與排他性競爭優(yōu)勢，不但要有旅游本身的核

47、心產(chǎn)品及核心功能，還要采用專業(yè)化運 作的思路，在時機成熟時，考慮經(jīng)營運作與資本運作相結合的思路。當本旅游項目開發(fā)發(fā)展到一定階段，具有優(yōu)良的經(jīng)營模式，良好的贏利前景，迅速將其做大的一個比較有效的措施就是資本運作。 加油站經(jīng)營權、公交運營線路、長途客運線路經(jīng)營權、旅游客運線 路和政府投資的旅游設施經(jīng)營權等一切特許經(jīng)營權是政府掌握的公 共資源。特許經(jīng)營權的配置要嚴格按照市場化思路，通過股份制、 租賃、承包、招投標、拍賣或經(jīng)營權入股等形式來實現(xiàn)。政府出面 引導和牽線搭橋，通過項目引資、融資、吸引投資，形成獨資、合 資多元投入的格局。建立并規(guī)范運營好旅游股份有限公司，支持公 司發(fā)行債券、募股、擴股，力爭

48、在3-5年內(nèi)使其成為上市公司， 成為本縣地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的龍頭，促進旅游業(yè)的快速崛起。9.4方案設計根據(jù)上述發(fā)展狀況及操作思路，資本運營的第一步是：組建本 旅游開發(fā)有限公司（暫定）組成：依相關法律進行組建，由合營雙方共同出資，組建 有限責任公司。宗旨：響應黨中央、國務院的號召，弘揚民族文化，大 力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，振興地方經(jīng)濟，依法經(jīng)營，通力合作，共同獲利， 共擔風險。本旅游開發(fā)有限公司的主要任務是，根據(jù)地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展 總體規(guī)劃，獨立投資或引資建設主要的旅游景點及其附屬設施，進 行旅游產(chǎn)品的市場策劃和宣傳。項目建設周期及合營期限：項目建設周期為 2年（就本單 體項目而言），合營期限不限。合營各方利潤

49、分配及虧損分擔原則及比例：依有關法律法 規(guī)及公司章程規(guī)定，合營雙方在稅后利潤中支付各項賠償金、違約 金、滯納金、罰息、罰款；提取企業(yè)儲備基金、企業(yè)發(fā)展基金、職 工獎勵及福利基金后，按各方出資比例進行利潤分配。企業(yè)虧損由 合營雙方按出資比例進行分擔。資本運作的具體方案：本旅游開發(fā)項目開發(fā)有限公司的注冊資本為1000萬元人民幣。（根據(jù)情況可設立自然人股）。公司成立后，以公司資產(chǎn)為抵押（或由擔保公司），向銀行 貸款1000萬元，這樣公司的總資產(chǎn)將增加到 2000萬元（如果將區(qū) 域內(nèi)的經(jīng)營性資產(chǎn)劃撥到該公司名下，公司資產(chǎn)將更多，今后的資 本運營更順利）。通過合資、合作等方式，吸引社會資金或外商資金 1

50、000萬 元，共同投資景區(qū)項目及飯店等設施建設。據(jù)此，公司的總資金已 達0.3億元，完全可以滿足規(guī)劃第一階段景區(qū)項目的建設資金需要及 第二階段的部分資金。組建旅游飯店集團公司（和旅游車船公司等）。資本運營的第二步是：在規(guī)劃的近中期階段，通過資產(chǎn)重組（將 旅游投資開發(fā)公司與飯店投資管理公司合并重組），努力實現(xiàn)公司的 股票上市（或買殼上市）。這在很大程度上將會解決公司今后發(fā)展的 資金問題，并為公司的資本運營提供更為廣闊的空間，由此還可提 高公司的市場知名度，實現(xiàn)地區(qū)旅游企業(yè)與全國乃至世界的接軌。第十章投資估算與經(jīng)濟分析10.1投資估算依據(jù)所有設備價格均依據(jù)廠家報價和市場詢價；建筑工程采用本省省本縣

51、地區(qū)當?shù)赝惞こ填惐确ㄟM行估算；國家有關建設項目投資估算的規(guī)定；10.2項目總投資估算本經(jīng)濟分析只對本項目做詳細分析。項目總投資是指擬建項目 從前期準備階段開始，到建成營運為止所發(fā)生的全部投資費用及營 業(yè)期所需預付的全部流動資金。項目估算表分區(qū)項目投資額度（萬元）第一年第二年生態(tài)養(yǎng)老區(qū)餐廳1000購物區(qū)康復區(qū)旅游休閑區(qū)KTV5050商店5050酒吧15050售票處5020服務設施200100休閑娛樂區(qū)農(nóng)民俱樂部300180農(nóng)民人家漂流歷險記農(nóng)民廚房異度空間10050快艇沖浪15050服務系統(tǒng)300100各分期投資額度13501650總投資300010.3測算說明1、 開發(fā)時序：項目總共分三期開

52、發(fā)，開發(fā)期為1年。2、項目基準收益率取8%。3、繳納稅金和稅率：按稅法規(guī)定，該項目營業(yè)稅的適用稅率為 5%,城市維護建設稅為營業(yè)稅的1%,所得稅為33%。4、折舊按10年提取，殘值為10%。10.4財務評價1、內(nèi)部收益率：通過現(xiàn)金流量表計算出該項目的內(nèi)部收益率(IRR)為17.87%基準收益率8%，說明項目可行性較高。2、回收期：靜態(tài)投資回收期為5.27年，動態(tài)投資回收期為6.10 年，為典型的好項目。3、凈現(xiàn)值：項目在8年經(jīng)營期內(nèi)的凈現(xiàn)值為3500萬元，說明 項目可接受，故項目可行。10.5不確定性分析在旅游開發(fā)項目評估工作中，大量計算分析所用的數(shù)據(jù)都是來 自預測和估計，由于受客觀條件及有關

53、因素的變動和主觀預測能力 的局限的影響，本項目的實施結果(投資效果和經(jīng)濟效果等)不一 定符合我們原來所作的預測和估計。因此，無論采用哪種方法對本 縣旅游開發(fā)項目進行財務效益評估時， 總是有一些不確定性的因素。 由于這些不確定性因素的作用超過一定程度時，就會給我們所評估 的該項目帶來風險。一般來說，不確定因素和風險存在是不可避免 的，因此，我們在做財務效益評估的同時，需要對本縣旅游開發(fā)項 目進行不確定性分析。不確定性分析的方法很多，我們在此處選用項目評估中最重要 也是最常用的兩個分析方法：盈虧平衡分析和敏感性分析。10.5.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析也叫保本分析、收支平衡分析、損益臨界分析， 它

54、是根據(jù)項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)量、成本、產(chǎn)品銷售價格和稅金等 數(shù)據(jù)，計算分析產(chǎn)量、成本和盈利三者之間的關系，確定銷售總收 入等于生產(chǎn)總成本時即盈虧平衡點的一種方法。在盈虧平衡點上， 企業(yè)既無盈利，也無虧損。在不確定性分析中，投資者可以通過盈 虧平衡分析，判斷擬建本縣旅游開發(fā)項目能夠承受多大風險而不致 發(fā)生虧損。按項目全部完工后的數(shù)據(jù)測算，本縣旅游開發(fā)盈虧平衡點為接 待量的33.15%v70%,即平均年接待15000人次時，項目即可保本; 超過此接待量，項目開始盈利。表明項目抗風險能力較強。10.5.2敏感性分析敏感性分析是指通過測試，計算各種不確定性因素的變化對項 目經(jīng)濟效益指標的影響，從中找出敏

55、感因素并確定其敏感程度的一 種分析方法。影響經(jīng)濟效益的因素很多，敏感性分析通常選擇對投 資項目資金流量起主要作用的因素，如投資、成本、價格、規(guī)模、 建設周期等，研究這些因素發(fā)生變化時對經(jīng)濟效益指標的影響及影 響程度，我們在本報告中主要分析投資額、銷售收入二者的變動對 內(nèi)部收益率的影響。在進行敏感性分析時，應先確定不確定性因素的變化范圍，我 們對本縣旅游開發(fā)項目按增減10 %作為因素變化幅度。根據(jù)財務報表和其他報表中數(shù)據(jù)，可以得出下面的財務敏感性 分析表。表10-1開發(fā)財務敏感性分析表項目基本方案營業(yè)收入+20%10%-10%-20%內(nèi)部收益率17.87%23.91%20.93%14.70%11

56、.39%靜態(tài)投資回收期（年）5.274.764.995.66.00動態(tài)投資回收期（年）6.105.335.686.67.21由上表可見，各因素變化對項目內(nèi)部收益率的影響程度不同， 但在士 20%勺變化范圍內(nèi)，項目的內(nèi)部收益率都大于8%表明項目抗 風險能力較強，在項目經(jīng)營建設過程中只要嚴格控制投資規(guī)模并且 始終注意客源市場的開拓工作，保證有充沛的客流量，項目是可行 的。10.6國民經(jīng)濟效益分析10.6.1間接經(jīng)濟效益旅游業(yè)是公認的關聯(lián)度高、帶動性強、輻射力大的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。本縣旅游開發(fā)項目建成后，將極大的促進本縣的經(jīng)濟發(fā)展。按一般規(guī)律，每1元的旅游直接收入可帶來4.3元的間接收入。 考慮到本縣州的旅

57、游業(yè)剛剛起步，目前還沒有發(fā)展成大產(chǎn)業(yè)，這里 采用3作為間接收入的倍數(shù)，則項目給當?shù)貛淼穆糜伍g接收入如 下表。本縣旅游開發(fā)旅游業(yè)間接經(jīng)濟效益表金額單位：人民幣萬元項目第一年第三年第五年第七年直接收入3982495061606512間接收入11946148501848019536與此同時，旅游業(yè)還能優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，帶動本縣州范圍內(nèi)建筑 業(yè)、制造業(yè)、食品業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)、金融業(yè)和信息業(yè)等其他相關 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進本縣經(jīng)濟持續(xù)、快速、穩(wěn)步發(fā)展。隨著基礎 設施的逐步完善，當?shù)氐耐顿Y環(huán)境也會大為改善，從而進一步推動 本縣的對外開放。1062環(huán)境效益本項目所在的某某縣，旅游資源豐富，交通區(qū)位環(huán)境在某某地

58、 區(qū)較為優(yōu)越，旅游資源特色突出。但當?shù)啬壳皩β糜钨Y源的粗放利 用，不利于可持續(xù)發(fā)展。通過建設本縣旅游開發(fā)項目，可以使全市 上下普遍重視旅游資源保護和環(huán)境建設，讓本地居民自覺維護旅游 資源，讓游客深入體驗休閑環(huán)境，從而最大限度的協(xié)調(diào)好人與環(huán)境、 歷史的關系，其所取得的環(huán)境效益是無可估量的。10.6.3社會效益10.6.3.1理論社會效益增加就業(yè)崗位旅游業(yè)是一個勞動密集型產(chǎn)業(yè)，能夠提供大量直接和間接的就 業(yè)機會。根據(jù)世界旅游組織測算，旅游部門每增加一個直接就業(yè)人 員，社會就能增加5個就業(yè)崗位。這樣通過本旅游開發(fā)項目的建設, 既可以解決本縣部分城鎮(zhèn)人口的就業(yè)問題，還能為當?shù)剞r(nóng)民中的部 分剩余勞動力提

59、供一個就業(yè)機會。改善人民生活，擴大對外開放本縣旅游開發(fā)項目的建設，可以吸引大量中外游客，使得外界 的先進思想、文化、觀念和信息源源不斷的輸入，有效促進本地文 化與外來文化的交流和融合，從而加速其社會經(jīng)濟的現(xiàn)代化進程， 提高人民生活水平和質(zhì)量。也有利于改善投資環(huán)境，擴大對外開放， 提高本縣的知名度。同時旅游業(yè)的發(fā)展，還將促進社會穩(wěn)定，有利 于當?shù)芈糜钨Y源的保護和傳統(tǒng)文化的弘揚。1063.2對國家和社會貢獻水平的科學評價項目實施計劃期9年內(nèi)（建設期1年，經(jīng)營期8年），可為國家 和社會創(chuàng)造的價值總額為44485.1萬元，應交所得稅7326.8萬元， 凈利潤125461萬元。故該項目對社會的貢獻可依據(jù)

60、以下指標衡量：社會貢獻率=項目對社會貢獻總額/投資總額X 100%=44485.1/10559 X100%=421%表明項目全部投資為社會創(chuàng)造支付價值的能力強。10.7風險與對策10.7.1國家宏觀經(jīng)濟政策變化分析及對策根據(jù)國家開發(fā)西部、大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的精神，以及實施長期 假期的政策（即春節(jié)、五一、國慶）無疑為旅游項目的發(fā)展提供了 良好的宏觀環(huán)境。由于旅游業(yè)以人的精神文化消費為對象，當國家 實行財政緊縮政策時，對人的旅游消費會造成一定的影響。由于本 縣旅游開發(fā)項目具有其他旅游區(qū)無可比擬的自然資源和人文資源, 對游客有著巨大的吸引力，加之本縣的持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。以特色旅游 來吸引游客，以消除國家宏