房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的糾結(jié)與政策走向

1、 . . 14/14房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的糾結(jié)與政策走向評析當(dāng)前錯綜復(fù)雜的經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)市場的糾結(jié)，恐怕是最不容易理清頭緒的。這是政府心目中最大經(jīng)濟發(fā)展障礙，也是未來中國經(jīng)濟能否良性運行的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已持續(xù)一年多了，房地產(chǎn)泡沫也正在逐漸擠出，房地產(chǎn)市場預(yù)期已開始出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變。不過，在這樣的房地產(chǎn)重大轉(zhuǎn)折時期，不僅世界經(jīng)濟面臨衰退的風(fēng)險沒有減弱，而且國經(jīng)濟增長也在陸續(xù)放緩，隨著 HYPERLINK :/forex.jrj .cn/ 外匯占款出現(xiàn)負增長、 HYPERLINK :/forex.jrj .cn/list/rmbdt.shtml 人民幣升值開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)、PMI在50以下與CPI逐

2、月回落， HYPERLINK :/bank.jrj .cn/list/jgdt.shtml 央行3年來第一次下降了存款準備金率。這又喚起了房地產(chǎn)開發(fā)商與一些地方政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的希望。住建部透出的對年底將要到期的各地住房“限購令”將繼續(xù)執(zhí)行的信息，尤其是克強副總理發(fā)話說國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不會改變，政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的態(tài)度十分堅決，終于讓這類幻想破滅。不過，無論中央政府對當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控態(tài)度如何堅決，由房地產(chǎn)引發(fā)的許多利益問題仍不可小視?，F(xiàn)有 HYPERLINK :/summary.jrj .cn/hqstat/hqstat.shtml 數(shù)據(jù)表示，今年前11個月，國130個主要

3、城市土地市場總土地出讓金額為1.18萬億元，與去年同期相比減少了30%。如果計算全國所有城市，今年地方政府的土地財政可能減少上萬億。這在客觀上使得各地方政府成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大利益受損方。因此，中央政府與地方政府的政策博弈不可避免。還有，地方政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可能嚴重影響GDP增長的心結(jié)還沒有解開。也就是說，對于房地產(chǎn)巨大泡沫的嚴重危害性，大家已有共識，無論是政府還是學(xué)界。因此，對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控決心，中央政府是堅決的。但是，由于房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)緊密，在當(dāng)前全球經(jīng)濟面臨嚴重不確定性的情況下，如果房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度過大，是否會引發(fā)中國經(jīng)濟硬著陸或衰退，各方看法還很不同。中央政府希望，通過加

4、大保障性住房的建設(shè)力度，沖淡由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對國經(jīng)濟增長的影響。當(dāng)然，盡力減少房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對經(jīng)濟的沖擊，既要促使房價下降，又要保持這種調(diào)整的平穩(wěn)，防止經(jīng)濟下滑失控，要實現(xiàn)很好的平衡，委實并非易事。這正是當(dāng)下中國房地產(chǎn)市場的糾結(jié)所在。還有一個方面，就是在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的具體政策上，如何實現(xiàn)短期政策向長期制度安排過渡，也是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控保持平衡的重要方面。在不少人看來，盡管今年一些地方出臺的房地產(chǎn)限購、限價令對市場起到較大作用，但這種行政干預(yù)的方式素為市場所詬病。如果這種行政化的調(diào)控方式不退出，所產(chǎn)生的后遺癥將會十分嚴重。因此，如何讓這種以行政干預(yù)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控向有利于房地產(chǎn)健康發(fā)展長

5、效制度轉(zhuǎn)變，也是必須盡早籌謀的重大問題。這既有房地產(chǎn)發(fā)展模式的重建問題，也有相應(yīng)的政策儲備問題。對于房地產(chǎn)發(fā)展模式，去年國十條第一條中有個清楚的思路，就是要讓房地產(chǎn)市場最終回歸居住功能?，F(xiàn)在看來，要通過政策來落實并非易事。因為，如能將房地產(chǎn)泡沫擠出，去除房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)，那么國房地產(chǎn)市場將仍然是未來幾十年經(jīng)濟增長之動因，仍是保持國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的源泉所在。問題是，要實現(xiàn)以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場向以 HYPERLINK :/finance.jrj .cn/consumer/ 消費為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場過度，或讓房地產(chǎn)市場性質(zhì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，其代價與成本一定不小。擠出房地產(chǎn)泡沫的代價與成本由誰來承擔(dān)

6、？當(dāng)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型要讓一些人或企業(yè)的利益受損時，所面臨的阻力與糾結(jié)是前所未有的。但想要尋求經(jīng)濟發(fā)展的最佳平衡點，不觸與一些人或企業(yè)利益，肯定是不可能的。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控向長效機制與制度轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在看來，中央更多把著力點放在加大保障性住房建設(shè)與推行房地產(chǎn)稅上。但這里有個關(guān)系要理清，如果房價能向下調(diào)整，保障性住房建設(shè)還要不要這樣大的力度？這個思路要不要變化，還得進一步觀察。畢竟，經(jīng)濟適用房、限價房，只有在樓價高企時才顯其重要性。說到房地產(chǎn)財產(chǎn)稅，其實現(xiàn)在并非是要不要出臺的問題，關(guān)鍵是能否出臺一個公平公正的房地產(chǎn)稅的問題。如果房地產(chǎn)稅的出臺僅是如與試行的那樣，那這個稅所起到作用是十分有限的。更為重要的是

7、，推出房地產(chǎn)財產(chǎn)稅，基礎(chǔ)條件準備好了嗎？如果沒有準備好，那么現(xiàn)在推出房地產(chǎn)稅的公平公正性就十分令人置疑了。房地產(chǎn)稅的作用，關(guān)鍵是要去除房地產(chǎn)市場賺錢效應(yīng)。筆者認為，在房地產(chǎn)財產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件還沒有準備好的情況下，通過房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)嚴厲打擊房地產(chǎn)投機炒作，應(yīng)該是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大的儲備政策。樓市調(diào)控期待出臺國家層面政策框架12月13日，人民日報于頭版頭條刊文如何看待房價走勢。文中指出，目前房地產(chǎn)調(diào)控正處在關(guān)鍵時期，成果仍不穩(wěn)固，遠沒到可以放松的時候。這是近期密集發(fā)布的樓市調(diào)控信號中的最新一個。而此前，中共中央政治局會議業(yè)已提出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

8、并指出，要更加有預(yù)見性地加強和改善宏觀調(diào)控，準確把握好調(diào)控的力度、節(jié)奏、重點，并根據(jù)形勢的變化與時作出預(yù)調(diào)、微調(diào)。12日到14日召開的 HYPERLINK :/finance.jrj .cn/focus/2011zhongyang/ 中央經(jīng)濟工作會議將為明年的經(jīng)濟工作指明前進的方向，這將為嚴重依賴政策調(diào)控的房地產(chǎn)市場，構(gòu)筑2012年的政策框架。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過持續(xù)近兩年嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控，房價過快上漲的局面目前已得到有效控制，2011年全國開工1000萬套保障性住房的任務(wù)也已全面完成，房地產(chǎn)市場調(diào)控已在一定程度上取得了預(yù)期成效。但同時，也應(yīng)認識到下半年我國所處的嚴峻的國外的經(jīng)濟環(huán)境。2011年

9、下半年不斷升級的歐債危機以與全球資本市場處于動蕩不安之中，給全球經(jīng)濟復(fù)帶來巨大的負面影響。隨著11月份國重要經(jīng)濟 HYPERLINK :/summary.jrj .cn/hqstat/hqstat.shtml 數(shù)據(jù)的發(fā)布，我國經(jīng)濟增速已減緩，新出爐的采購經(jīng)理人指數(shù)（PMI）各項指標顯示：新訂單指數(shù)下滑最厲害，庫存指數(shù)和進口指數(shù)上升。也就是說，現(xiàn)在國 HYPERLINK :/finance.jrj .cn/consumer/ 消費很萎靡，出口也下降很快，工業(yè)生產(chǎn)、外貿(mào)出口、投資均有所下降，部分熱錢撤離中國， HYPERLINK :/forex.jrj .cn/list/rmbdt.shtml 人

10、民幣 HYPERLINK :/forex.jrj .cn/list/whbjList.shtml 匯率近日也連續(xù)跌停，這些都給我們的進一步調(diào)控政策提出了新要求。在嚴峻的外宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，需要相應(yīng)的靈活、有預(yù)見性的保增長的經(jīng)濟政策出臺，才能進一步“調(diào)結(jié)構(gòu)”，進而“保民生”和促進社會穩(wěn)定。就房市調(diào)控來講，我們需要明白，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟增長和就業(yè)有著巨大影響，同時房地產(chǎn)具有資產(chǎn)屬性，與國外資產(chǎn)價格波動聯(lián)系緊密；房價對于宏觀的經(jīng)濟政策、貨幣政策以與房地產(chǎn)調(diào)控政策有著敏銳的影響。為了進一步貫徹12月9日中央政治局會議的精神，既要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，也要加強房地產(chǎn)政策的科學(xué)性和有效性。這需要我們不斷

11、審視現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控的各項政策，不斷地進行微調(diào)。這樣才能更好地“穩(wěn)增長，調(diào)結(jié)構(gòu)，保民生，促穩(wěn)定”。目前我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策，既有住建部的限購這類行政性政策，又有 HYPERLINK :/bank.jrj .cn/list/jgdt.shtml 銀監(jiān)會限貸等金融調(diào)控政策，還有國土、稅收、發(fā)改委等部門的各類政策。這些政策中，既有借鑒發(fā)達國家的成功經(jīng)驗的政策，也有我國多年的實踐經(jīng)驗的總結(jié)，調(diào)控政策的對策性比較明顯。我們能看到，這些政策在各自發(fā)揮作用，而有些政策則由于特定的出臺時期，表現(xiàn)出明顯的滯后性，與其他政策發(fā)生協(xié)調(diào)性問題。從公共政策科學(xué)的角度來看，我們?nèi)鄙僖粋€國家層面的房地產(chǎn)調(diào)控政策的框架。國家

12、層面的房地產(chǎn)調(diào)控政策首先需要明確，我們房地產(chǎn)調(diào)控的最終目的是什么。是為滿足社會各界的住房需求，還是為了調(diào)整經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)？其次要包括有哪些政策工具可供選擇，各個政策工具在實施后的優(yōu)缺點是什么，以與各項政策的時效性如何。再次，在不同的經(jīng)濟發(fā)展時期不同的經(jīng)濟情景下，我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)如何進行自動微調(diào)，以適應(yīng)不斷變化的外界環(huán)境。只有構(gòu)筑好這個國家層面的房地產(chǎn)政策框架，我們的各個部門在出臺各自部門的 HYPERLINK :/house.jrj .cn/ 房產(chǎn)地產(chǎn)調(diào)控政策時，才能具有一致的協(xié)調(diào)性，我們的房地產(chǎn)政策也才能更科學(xué)有效地達到各界期望的政策效果。這次中央經(jīng)濟工作會議，將會為房地產(chǎn)市場下一步發(fā)展指

13、明方向，也會為進一步的房地產(chǎn)調(diào)控政策提出更高要求。一個良好健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場對于國家的經(jīng)濟發(fā)展必不可缺。我們期待，能有一個成熟的國家層面的房地產(chǎn)政策框架來指引我們的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)調(diào)控：并非中國經(jīng)濟不可承受之重對房價的討論，已經(jīng)成為尋常百姓茶余飯后聊以消遣的重要話題。時至年關(guān)，調(diào)控政策的去留與房價的走勢再次成為最熱門的焦點。國家統(tǒng)計局星期五公布的國房景氣景氣指數(shù)已經(jīng)低于景氣臨界點，加之外部經(jīng)濟環(huán)境不容樂觀，這一切，都給調(diào)控政策的存留延續(xù)或是到期終止帶來不確定的因素，而這，也將直接影響到2012年房價的走勢。已經(jīng)持續(xù)了近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，在“限購”加入之后，房價過快上漲的腳步逐漸放

14、緩，而“拐點”也漸漸明朗。 HYPERLINK :/bank.jrj .cn/list/jgdt.shtml 央行日前發(fā)布的報告也指出，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，土地交易市場量價齊跌，房地產(chǎn) HYPERLINK :/bank.jrj .cn/list/grxd.shtml 貸款增速回落，房價拐點初現(xiàn)端倪。中國社科院9日發(fā)布的住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告（2011-2012）預(yù)測，明年一季度，一線城市絕對價格下降的態(tài)勢將持續(xù)，但是降幅不會很大，試探性降價、權(quán)衡降價可能是市場主導(dǎo)，房價拐點很可能在第一季度顯現(xiàn)。第二季度，整體性降價幅度則有限，預(yù)計開發(fā)企業(yè)會加大推盤力度，新盤定價更趨合理，老盤降價

15、的幅度將更大，絕對價格下降的圍呈現(xiàn)擴大趨勢。在第三季度，如果政策面仍舊嚴控，開發(fā)企業(yè)融資困難，尤其是 HYPERLINK :/bank.jrj .cn/list/grxd.shtml 信貸資金不能滿足需求，加之上半年銷售遠低于預(yù)期的話，降價圍會繼續(xù)擴大，降價幅度會更深。此前一直看好中國房地產(chǎn)市場的外資機構(gòu)，進入下半年以來，也紛紛預(yù)測明年中國的房價將會下降。11月中旬，摩根大通董事總經(jīng)理兼中國區(qū)全球市場業(yè)務(wù)主席晶在預(yù)計，明年大城市房地產(chǎn)價格會下降10%-20%。12月6日，摩根大通發(fā)布的報告顯示，中國明年經(jīng)濟增長最大的挑戰(zhàn)來自房地產(chǎn)市場，認為中國房價有可能下跌30%。2008年下半年至2009年

16、上半年，在房地產(chǎn)調(diào)控和橫掃全球的金融危機作用下，國房景氣指數(shù)徘徊在景氣臨界點之下，隨后，多項舉措放開，鼓勵資金進入房地產(chǎn)市場，國房景氣指數(shù)迅速回升的同時，房價也出現(xiàn)報復(fù)性上漲。而今，國房景氣指數(shù)低于臨界點，全球性的經(jīng)濟復(fù)疲軟，歐洲多國紛紛下調(diào)2012年經(jīng)濟增長預(yù)期。房地產(chǎn)調(diào)控會否就此放開，是人們最為關(guān)心的問題，如2009年般的房價的報復(fù)性反彈，也是這輪調(diào)控最為擔(dān)心的事情。統(tǒng)計局剛剛公布的數(shù)字顯示，11月份國房景氣指數(shù)創(chuàng)下28個月新低99.87，低于景氣臨界點，與2008年10月份99.68的數(shù)值極為接近，也是2001年以來，連續(xù)10年中，全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)出現(xiàn)的第10個月份低于100點。從統(tǒng)計

17、 HYPERLINK :/summary.jrj .cn/hqstat/hqstat.shtml 數(shù)據(jù)來看，全國大中城市房價趨于穩(wěn)定，部分城市還出現(xiàn)了環(huán)比的連續(xù)回落，但是，從具體城市具體區(qū)域分析來看，則會發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前市場仍處于僵持階段，普通商品住房價格與調(diào)控目標和群眾期待相比仍有較大差距，特別是有的城市房價過高、上漲過快的局面并沒有根本改變。在我國加快城市化進程中，各大城市都在積極擴建，郊區(qū)縣新建的大量項目拉低了城市的住宅均價，而市中心原本已經(jīng)開發(fā)的城區(qū)，住宅價格還在緩慢攀升，雖然，、等一線城市的郊區(qū)出現(xiàn)了較大幅度的下滑，但二、三線城市不少仍在上漲，有的漲幅甚至超過了一倍。以此來看，2012年的

18、房地產(chǎn)調(diào)控，也是不可放松。夏斌：明年樓市怎么調(diào)對于2012年的中國經(jīng)濟怎么看、怎么辦，筆者談幾點看法。第一，中國經(jīng)濟發(fā)展的主基調(diào)和發(fā)展的邏輯沒有變。中國經(jīng)濟發(fā)展的在邏輯決定了中國經(jīng)濟增長的速度要趨緩，這一點從中央政府到各級地方政府到市場都應(yīng)該認真的看到。第二，主基調(diào)基本不變下的宏觀政策，應(yīng)該堅持穩(wěn)健的貨幣政策。什么是穩(wěn)健的貨幣政策，我認為主要是確保實體經(jīng)濟，保持8%至9%的合理速度的貨幣供應(yīng)。相對于危機前，我們的外需在減少，高投資水平不夠持續(xù)，而且已經(jīng)形成了房地產(chǎn)泡沫，已經(jīng)付出了地方融資平臺隱藏的風(fēng)險代價。在這樣的情況下，對比前兩年而言必須相對緊縮銀根。另外，我認為，目前市場關(guān)心的微調(diào)并不意味

19、著簡單的放松銀根，而是針對中國金融市場融資效率不高，在調(diào)控貨幣供應(yīng)量的同時，調(diào)控 HYPERLINK :/bank.jrj .cn/list/grxd.shtml 貸款規(guī)模、社會融資總量等。比如，在房價已經(jīng)出現(xiàn)變化的情況下，微調(diào)并不意味著放松對樓市的調(diào)控，而是針對融資體系的不完善、機制的不靈活而進行的一些補充性的制度安排。第三，在主基調(diào)不變下的中國經(jīng)濟能不能持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)鍵在結(jié)構(gòu)調(diào)整。結(jié)構(gòu)能不能調(diào)整過來，關(guān)鍵在財政政策。財政政策是這輪宏觀調(diào)控能不能堅持下去的關(guān)鍵，也是結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵。而基于中國目前的財政赤字狀況，我認為仍然有實行積極財政政策的余地和空間，我們必須加快財政結(jié)構(gòu)支出制度的改革，加

20、快結(jié)構(gòu)性緊縮的步伐，向戰(zhàn)略型行業(yè)傾斜，特別是向小微企業(yè)傾斜，向有助于擴大 HYPERLINK :/finance.jrj .cn/consumer/ 消費型的各種資助體系，包括社保、醫(yī)療教育等傾斜。同時，必須向結(jié)構(gòu)調(diào)整和價格改革補貼支出傾斜。第四，能不能有意識地調(diào)整好房地產(chǎn)市場，是中國明年宏觀調(diào)控的關(guān)鍵與難點?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是連接中央政府、地方政府、開發(fā)商、市場和老百姓的一大心結(jié)。房地產(chǎn)市場怎么調(diào)？國務(wù)院的文件提出，加快社會保障房的建設(shè)，另外堅決打擊投機炒房。我的理解就是以消費品為主導(dǎo)，合理投資房地產(chǎn)還是應(yīng)該的，但整個房地產(chǎn)市場就是以消費品為主導(dǎo)，堅決打擊投機。政府的著眼點應(yīng)在哪里？短期基于

21、目前的泡沫，直接調(diào)控房價。長期看，我認為政府用不著管房價，而主要應(yīng)建立起房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長期有效的制度。在策略上慢慢消化房地產(chǎn)市場泡沫，準備再花一到兩年的時間，在操作手段上，逐漸用長效的市場稅收手段逐步替代行政的措施，比如說，與其上 HYPERLINK :/house.jrj .cn/ 房產(chǎn)稅，不如上交易稅。而在替換政策的時候，關(guān)鍵是要向市場傳達明確的信號。第五，穩(wěn)定明年的增長，必須加快國務(wù)院關(guān)于新非公36條的全面落實。去年國務(wù)院出臺了關(guān)于如何支持民營企業(yè)、民營資本全面進入中國各個產(chǎn)業(yè)投資的新非公36條。在外需急劇減少，房地產(chǎn)投資明年會下降的情況下，穩(wěn)定增長必須要有新思路，必須開放市場。必

22、須依靠市場的激烈競爭。第六，應(yīng)該拿出戰(zhàn)略勇氣加快消費，來加快培育中國的大消費市場，真正加快發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。明年的外部環(huán)境更加不樂觀，投資又受機制的影響，要保持穩(wěn)定的增長，要保持高就業(yè)率，必須擴大消費。別把2011年的錯誤帶進2012年回眸2011，市場對危機演化的理解失之教條，對經(jīng)濟增長的預(yù)判失之樂觀，對通脹的反應(yīng)失之過度。展望2012，歐洲需要一個整體層面的“最后埋單人”；整體疲軟下的差異性結(jié)構(gòu)需要各國在放松政策的同時投入更多博弈考量；并對全球經(jīng)濟增長的預(yù)判更加謹慎。站在2011和2012的十字路口，站在復(fù)和衰退、危機和后危機的標牌隨風(fēng)飄蕩的歲末年關(guān)，也許當(dāng)下正是一個合適的時機，讓我們停下腳

23、步，喘一口粗氣，回憶過往，擦亮被風(fēng)霧迷住的雙眼，從過去竊來火種，并用它驅(qū)散未來的黑暗?；仨?011，對于危機演化、經(jīng)濟增長和通脹形勢，我們曾經(jīng)犯下不同的錯誤，細數(shù)疤痕，只是為了不把它們帶進2012。首先，回眸2011，市場對危機演化的理解失之教條。具體體現(xiàn)在：對債務(wù)危機中短期風(fēng)險和長期風(fēng)險的區(qū)分過于割裂，進而忽略了兩種風(fēng)險在現(xiàn)實中的相互演化、相互刺激和相互加成。經(jīng)濟學(xué)的思維式，習(xí)慣于將爭議性的問題化解于彼此隔離的時序時空，從而尋求理論上的平衡和沖突的化解，例如，對于“貨幣是否影響實體經(jīng)濟”這個爭議話題，學(xué)術(shù)上最終以“貨幣長期中性、短期非中性”的經(jīng)典“綜合”而尋得妥協(xié)，對于科學(xué)性的思想實驗而言，

24、這幾乎是一種和諧的完美，但對在現(xiàn)實中，這種時序時空的分離則滲透了危險。今年的債務(wù)危機演化就是最好的例子，上半年，市場迷醉于債務(wù)風(fēng)險稍稍雨歇的暫時安樂之中，即便公開信息顯示，希臘、意大利和西班牙到期債務(wù) HYPERLINK :/summary.jrj .cn/hqstat/hqstat.shtml 數(shù)據(jù)和新融資需求十分龐大，但很多市場人士認為，歐洲絕大多數(shù)國家，特別是意大利、西班牙、法國和德國等強勢核心國家，不存在長期違約風(fēng)險，債務(wù)危機對其的沖擊僅僅局限于對其短期償付風(fēng)險的加成。事實表明，風(fēng)險本身在短期和長期間的分布并不重要，市場對風(fēng)險的擔(dān)憂，根本不會嚴格區(qū)分短期和長期。由于希臘危機持續(xù)惡化、歐

25、洲救助體系功能發(fā)揮欠佳，市場逐漸傾向于認為，短期流動性風(fēng)險的惡化正同步激升長期生存性風(fēng)險和結(jié)構(gòu)性風(fēng)險。歐債的償付，就像橫在歐洲面前的一座山，邁得過去就是坎，邁不過去那還是山。年末的歐債演化顯示，短期風(fēng)險在歐洲思想麻痹和部纏斗的催化下已然失控，直接引發(fā)了全局圍的政府?dāng)D兌，市場幾乎不愿接受和持有任何歐洲國債，即便大部分國債并沒有顯著的長期償付風(fēng)險，甚至連信譽卓越的德國國債也無法實現(xiàn)全額銷售。對于歐洲而言，現(xiàn)實已突破理論的桎梏，短期風(fēng)險是短期風(fēng)險，長期風(fēng)險也變成短期風(fēng)險，恐慌的市場遂成驚弓之鳥。為了不將錯誤帶進2012，歐洲需要徹底忘記短期和長期的誰是誰非，不管是邊緣國家還是核心國家，究竟是長期破產(chǎn)

26、還是短期無米下鍋并不重要，重要的是，需要一個整體層面的“最后埋單人”去吸收全部的擔(dān)憂和恐慌，索羅斯對歐洲 HYPERLINK :/bank.jrj .cn/list/jgdt.shtml 央行承擔(dān)這一角色的建議就是個可以考慮的嘗試。無論如何，危機演化已然接近失控邊緣，德國急需要承擔(dān)起更多、更大、更徹底的穩(wěn)定器作用。不再遲疑，不分彼此，也許這才是補救2011失之教條的唯一出路。其次，回眸2011，市場對經(jīng)濟增長的預(yù)判失之樂觀。2011年上半年，相對于2010年，全球經(jīng)濟已然呈現(xiàn)復(fù)減速跡象，但市場依舊沉迷于對后危機時代的憧憬之中，并未正視到全球經(jīng)濟增長從“減速”向“失速”轉(zhuǎn)變的客觀必然性：其一，刺

27、激2010年全球經(jīng)濟谷底反彈的短期利好因素正在2011年上半年逐步減弱，而減弱之后則是消失。在部分國家，甚至呈現(xiàn)出政策效果由正轉(zhuǎn)負的趨勢；其二，寅吃卯糧之后，前期一系列短期救助政策并未根本改變?nèi)蚪?jīng)濟潛在增長水平下降和失業(yè)率長期居高不下的現(xiàn)實，而這些基本面要素對全球經(jīng)濟增長“趨勢回歸”的下行拉力正在2011年逐步顯現(xiàn)，并不斷加大；其三，所謂“后危機時代”到來的預(yù)期提振效應(yīng)在2011年逐步減弱，而歐債危機意料之外的劇烈演化正在導(dǎo)致市場預(yù)期的不斷下沉，進而對全球圍的投資和 HYPERLINK :/finance.jrj .cn/consumer/ 消費產(chǎn)生抑制性影響，這些影響甚至在年末擴散至包括中

28、國在的新興市場。無視從“減速”到“失速”的客觀必然，對經(jīng)濟增長的預(yù)判失之樂觀，直接導(dǎo)致在2011年的大部分時間里，宏觀政策始終將重心放在財政鞏固和寬松退出，進而營造出刺激性政策的“時序斷檔”格局，而這，勢必將讓2012年全球經(jīng)濟的上半段、甚至全年更顯無力。不將2011的錯誤帶入2012，需要市場對全球經(jīng)濟增長的預(yù)判更加謹慎。毫無疑問，當(dāng)下市場主流預(yù)期可能依舊還略顯樂觀，例如IMF對2012年全球經(jīng)濟增長的預(yù)估值為4%，顯然與當(dāng)下全球經(jīng)濟形勢急轉(zhuǎn)直下的現(xiàn)狀難以匹配。事實上，2012年，全球經(jīng)濟增速可能將低于近30年來的3.3%平均水平，唯一的例外可能是美國經(jīng)濟的相對強勢，這種整體疲軟下的差異性結(jié)

29、構(gòu)勢必需要各國在放松政策的同時，投入更多的博弈考量。最后，回眸2011，市場對通脹形勢的反應(yīng)失之過度。2011年，大部分國家都施行了趨向偏緊的貨幣政策，辯證地看，這些緊縮政策對全球通脹于2011年年中觸頂回落起到了一定作用，但考慮到貨幣政策普遍具有外部時滯，年中的全球通脹見頂更大程度上是去年下半年和今年初全球貨幣政策由松轉(zhuǎn)緊的影響所致，而與年中段兩個季度的從緊無關(guān)。筆者在4月即從全球通脹作為貨幣現(xiàn)象、經(jīng)濟現(xiàn)象的多種成因角度，分析了“全球通脹是個偽命題”的實質(zhì)，但在9月之前，市場依舊對全球通脹談虎色變。而等到市場于年末意識到全球經(jīng)濟風(fēng)險核心已然從“通脹”轉(zhuǎn)至“增長”時，最佳的應(yīng)對期已然過去，歐洲

30、央行幾個月兩度升息又再度降息的無謂反復(fù)，恰恰是這種失察、過激、補救過程的最好例證。展望未來，不將2011年的錯誤帶進2012，需要市場對通脹演化有更客觀、適度的認識，既不能無謂地高估通脹壓力，更不能從一個極端走向另一個極端，對全球長期通脹壓力始終存在的現(xiàn)實過于輕視。的確，增長風(fēng)險始終是2012年的核心風(fēng)險，但受長期通脹中樞上升、貨幣政策重回寬松的共同影響，2012年下半年的通脹演化依舊需要特別關(guān)注。就像美國哲學(xué)家桑塔亞納所言：“凡是忘記過去的人注定要重蹈覆轍”，2011年，我們留下了許多錯誤，不將2011年的錯誤帶進2012，才是希望所在。2012房地產(chǎn)三大猜想未來兩年，開發(fā)商的戰(zhàn)略步伐應(yīng)以穩(wěn)

31、健為主，穩(wěn)中求進，堅守“現(xiàn)金為王”的觀念，維持現(xiàn)金流的財務(wù)安全底線，保證自己在動蕩的時期能夠生存下來，此時的大忌是“鋌而走險”地賭政策的變化。三大猜想中央政府這次對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，目的就是穩(wěn)定房價。明確了這一點，那么不管外部的經(jīng)濟形勢如何動蕩，房價的暴漲暴跌都將是不被政策所放任的。在我看來，“平穩(wěn)”的一個基本標準是房價漲幅不超過10%，跌幅不超過15%。需要注意的是，暴跌和暴漲同樣不能被政府所接受。一旦市場出現(xiàn)暴漲或未能達到穩(wěn)定的目標，后續(xù)的政策肯定會持續(xù)出臺，而如果市場出現(xiàn)暴跌，只要取消或放松以前執(zhí)行的政策即可。以我的判斷，此次整個調(diào)控的周期會加長，可能不會是一兩年的事情，一線城市房價的跌

32、幅會控制在15%以，二線城市由于上漲的時間較晚，未來跌幅應(yīng)該會更小一些。未來兩年，開發(fā)商的戰(zhàn)略步伐應(yīng)以穩(wěn)健為主，穩(wěn)中求進，堅守“現(xiàn)金為王”的觀念，維持現(xiàn)金流的財務(wù)安全底線，保證自己在動蕩的時期能夠生存下來，此時的大忌是“鋌而走險”地賭政策的變化，今天的“保守”正是為自己購買一個未來發(fā)展的權(quán)利和機會，否則等一切恢復(fù)常態(tài)的時候，可能自己已經(jīng)失去了在這個行業(yè)的話語權(quán)。猜想一： HYPERLINK :/bank.jrj .cn/2009/04/1003584081146.shtml REITS牽手保障房從目前的情況來看，政府的此次調(diào)控還不會因為近期國際經(jīng)濟形勢的惡化而松動。前不久， HYPERLINK

33、 :/bank.jrj .cn/list/jgdt.shtml 央行提高存款準備金率就一下子凍結(jié)了9000億元資金，這說明政府對于影響到整個經(jīng)濟形勢的貨幣政策都并沒有松動，就更不會在短期放松對房地產(chǎn)這一市場的調(diào)控。另外，對房地產(chǎn)的扶植政府有一個“一箭雙雕”的辦法，那就是保障房建設(shè)。這一方面解決了民生的問題，另一方面也可以通過投資拉動GDP，可以對商品房的投資有一個替代效應(yīng)。當(dāng)然，這一塊的資金從哪里出，將是政府需要認真考慮的一個新問題。地方平臺的融資已經(jīng)提上日程，也有聲音開始質(zhì)疑地方政府的償債能力，今后保障房融資方式的變革等一系列問題都需要政府去解決。在我看來，像REITs這樣的產(chǎn)品將來并不會先

34、對 HYPERLINK :/finance.jrj .cn/biz/ 商業(yè)地產(chǎn)市場開放，而會最先投入到保障房市場中去，以解決保障性住房融資渠道的問題。保障房目前可以說占據(jù)了整個市場的“半壁江山”，關(guān)注度很高。今后這一領(lǐng)域可能出現(xiàn)的問題主要集中在分配、質(zhì)量和后續(xù)的融資上。但只要這個方向是對的，就要堅定地走下去。將來應(yīng)該建立以公租房為主的保障房體系。保障性住房解決的應(yīng)該是“安居”的問題，就不應(yīng)該把土地增值的利益附加給房屋的使用對象。如果一件商品不是按市場價值定價、即它的性質(zhì)被扭曲之后，就一定會產(chǎn)生配額、腐敗等現(xiàn)象，保障房的使用者如果額外獲取了商品價值，就必然會出現(xiàn)尋租等情況。因此保障房只保障房屋使

35、用者最基本的居住權(quán)利就可以了，而不該產(chǎn)生增值。另外，地方政府拿出土地進行保障房建設(shè)的時候，就意味著損失了一大筆的土地紅利，公租房就可以解決這一矛盾，地方政府掌握著產(chǎn)權(quán)，將其證券化，開發(fā)商的資金就有可能進來。猜想二：融資環(huán)境對優(yōu)秀房企松動在金融 HYPERLINK :/bank.jrj .cn/list/grxd.shtml 信貸環(huán)節(jié)，未來一兩年不排除這種可能性： HYPERLINK :/bank.jrj .cn/ 銀行會對業(yè)的一些優(yōu)秀企業(yè)有所松動，在諸如A股市場或公司債等方面為它們提供相關(guān)便利。目前房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜，不管有沒有開發(fā)能力的企業(yè)都在不斷涌入，但很多企業(yè)的成本控制能力、資金周轉(zhuǎn)能力

36、都是很低效的，是在低效地配置資源，給先進的企業(yè)在融資方面開一道口子，讓它們有資金去收購這些專業(yè)度低下的企業(yè)，對于提升整個行業(yè)的質(zhì)量水平是有很大好處的，可以擠出存量土地，增加市場供應(yīng)，也有利于這一行業(yè)能夠在一定程度上把房價降下來。未來這一市場的集中度一定會是一個加速提高的趨勢。目前排在全國前十的房企市場占有率是10%左右，兩年以后，這一 HYPERLINK :/summary.jrj .cn/hqstat/hqstat.shtml 數(shù)據(jù)一定會提升。2008年未能實現(xiàn)“百日劇變”，是因為那一年本來就是一個被外部因素干擾了的“未遂的調(diào)控”。而如今，本身這一行業(yè)就是一個加速集中的階段，再加上特殊的政策

37、，因此情況會完全不同。任何一個行業(yè)每一次的外部動蕩，其結(jié)果一定是加速這一行業(yè)的市場集中度。猜想三：商業(yè)地產(chǎn)融資收緊近一年來，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)出來的是一種貨幣驅(qū)動下的盲目沖動。這種盲目性至少體現(xiàn)在兩個利益主體上，一個是作為賣地方和規(guī)劃方的地方政府，這種矛盾導(dǎo)致其動機已經(jīng)不純；另一個是開發(fā)商，因為商業(yè)地產(chǎn)拿地比較便宜，很多企業(yè)沒有做過商業(yè)地產(chǎn)也會盲目介入。和住宅市場相比，我國的商業(yè)地產(chǎn)總量上并沒有明顯的供求失衡的情況，它主要的問題是結(jié)構(gòu)性的失衡。這種失衡首先表現(xiàn)在業(yè)態(tài)升級方面，比如在二三線城市的某個區(qū)域，它可能缺的是一個SHOPPING MALL的概念；其次是由于城市區(qū)域規(guī)劃發(fā)生改變而造成的失衡，

38、比如城市中心向外延伸、修建了城鐵，空間結(jié)構(gòu)的改變造成了新的需求。商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域目前這種貨幣過剩驅(qū)動下的一哄而上，將直接導(dǎo)致未來5年開發(fā) HYPERLINK :/gold.jrj .cn/ 黃金期已近尾聲而進入存量重組黃金期。而這幾年也將是驗證這些開發(fā)商后期運營的階段。一些運營高手將憑借他們的運營能力，再加上資本的作用進行新一輪的重組兼并。在國外許多地區(qū)，比如100萬規(guī)模人口的城市應(yīng)該在什么位置有一個多大的購物中心都是有嚴格的規(guī)劃的，以避免將來出現(xiàn)空置，但我國有些地方政府不作為，甚至蓄意追求大型商業(yè)項目的量化指標。目前很多城市和地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模從總量上看已經(jīng)出現(xiàn)過剩，因此將來必然會有一些項目死掉

39、，這是現(xiàn)在就完全可以分析出來的。而商業(yè)地產(chǎn)日漸浮出水面的這些隱患，會導(dǎo)致今后銀行更關(guān)注這其中的金融風(fēng)險，可能會對商業(yè)地產(chǎn)項目的融資和抵押評估方面進行一定的政策調(diào)整。國忠：中國房產(chǎn)或于2012年崩盤房子！房子！房子！在博鰲論壇上，房地產(chǎn)成為貫穿始終的熱點話題。從開幕到閉幕，從場到場外，關(guān)于房子的議論總是紛紛不斷，意見相互沖突矛盾。其糾結(jié)人心處在于，當(dāng)情感和利益糾在一起，不管是現(xiàn)實還是未來，任何共識似乎都難以輕易達成。博鰲三日談后，唯有地產(chǎn)亂相本身無人質(zhì)疑。房地產(chǎn)有沒有泡沫在經(jīng)歷了短暫低迷后，去年春夏之交，中國房價展開絕地反攻，增速之快讓人瞠目結(jié)舌。多個城市房價飆升至歷史新高。雖然官方統(tǒng)計試圖淡化

40、此種瘋狂，但是無法消除人們的焦慮。美國福布斯雜志更是赫然將中國房地產(chǎn)列為全球泡沫之一。今年開春，隨著各項調(diào)整政策的出臺，地產(chǎn) HYPERLINK :/stock.jrj .cn/ 股票呈現(xiàn)一片慘綠，可實體市場卻不改高燒本色。不但價格依然強勁上揚，而其“日光盤”也漸次顯現(xiàn)。泡沫之憂遂在加深。有好事者在網(wǎng)絡(luò)上編纂了房市崩盤時間表。在首個新聞發(fā)布會上， HYPERLINK :/finance.jrj .cn/focus/2011boao/index.shtml 博鰲亞洲論壇秘書長 HYPERLINK :/finance.jrj .cn/people/PeopleDetail-109.shtml 龍永

41、圖即被問到如何看中國房地產(chǎn)。他樂觀表示，在真實的需求面前，中國房地產(chǎn)不會崩盤。龍永圖也不贊成打壓房價，因為房地產(chǎn)對于宏觀經(jīng)濟非同小可、功不可沒，打壓房價可能冷卻增長，后果很難預(yù)料。不過，他也認為，中國需要第二次房改，政府需加快保障性住房建設(shè)，建立穩(wěn)定、安全的公共租房體制。看好中國房市的還有羅康瑞，他是瑞安房地產(chǎn)主席。他的理由和龍永圖邏輯相反中國房地產(chǎn)可能有些熱，但絕沒有泡沫在里面。經(jīng)濟高速增長給予房地產(chǎn)強力的支撐，隨著居民收入的提高，房地產(chǎn)也當(dāng)是安然無虞的。他還提到一個開放商經(jīng)常提與的事實：中國土地是稀缺的。“大城市土地基本是不夠的。”因此，人們不要“想房價高與不高”，而要關(guān)注它的增值能力?！?/p>

42、買房子不會錯的?！绷_康瑞直接了當(dāng)?shù)卣f。他唯一擔(dān)心的是，大家對房價議論太多，導(dǎo)致行政手段的干預(yù)，從而打擊了地產(chǎn)行業(yè)。之前，華遠老總 HYPERLINK :/finance.jrj .cn/people/PeopleDetail-42.shtml 任志強也強烈反對泡沫論。這個開發(fā)商中的理論家提到，早在20多年前，人們就用收入和房價作比較，得出一名大學(xué)生100年買不起房子的結(jié)論。事實卻并非如此?！芭菽撛缭谶^去的十年中多次出現(xiàn)，但歷史從未停止自己的步伐，一代人比一代人的 HYPERLINK :/finance.jrj .cn/life/ 生活訴求更高，過去是騎自行車說房價，而今天是開著私家車罵房價，

43、現(xiàn)實中低年齡層的購房卻不是在減少而是在增加。伴隨著房價增長的是居住面積的擴大和生活條件的改善，而絕不是越來越窮的惡化?！盨OHO老總 HYPERLINK :/finance.jrj .cn/people/PeopleDetail-43.shtml 石屹的言辭就閃爍得多。在本次論壇上，他說，有的經(jīng)濟學(xué)家從五六年前就開始喊泡沫，喊得自己都不相信了，“我倒是開始有點信了”。然而，在獨立經(jīng)濟學(xué)家國忠眼里，中國房地產(chǎn)泡沫不僅有，而且已經(jīng)很大。他在提交博鰲論壇的文章中說，目前，中國經(jīng)濟最大的風(fēng)險是為保持高增長而將房地產(chǎn)投資最大化。地方政府樂此不疲。這可以快速體現(xiàn)地方領(lǐng)導(dǎo)政績，同時也為地方財政帶來巨額收入。

44、“除非通過改革地方政府的評估機制來扭轉(zhuǎn)這一趨勢，中國未來兩年的資產(chǎn)泡沫將越吹越大，而現(xiàn)在的狀況已相當(dāng)危險?！眹疫€給出了自己算到的崩盤日期：泡沫可能在2012年破裂。他像預(yù)言家一樣說到，泡沫總是要破的，沒有例外，越想推遲其破裂，破裂的后果將越嚴重。證券交易所董事長薛琦則謹慎提醒，不要好了傷疤忘了疼。本輪大危機的根源，是貨幣超發(fā)導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫所致，金融衍生品起到了放大的效應(yīng)。他的態(tài)度是，如果用自己的錢去買樓，即便房價下降，鼻子摸一摸就認了；如果買了房子自己住，那更沒有影響；如果是借錢來買房投資，那就要三思而后行。公說公有理，婆說婆有理。聽誰的？中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長國強的看法是：我這兩年不準備買

45、房子，所以我就誰都不信。加稅還是減稅近幾日，市場風(fēng)傳，京、滬、深、渝四市將試點開征住房保有稅?；痉桨甘?，按照購房時合同價的七折，再按1.2%至1.5%征收，對存量房和增量房一并征收，但將從購房套數(shù)、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求若自住需求，則可免稅。此舉被認為是開征 HYPERLINK :/finance.jrj .cn/focus/wuyeshui/index.shtml 物業(yè)稅的先聲，也是為了抑制房地產(chǎn)投資、投機需求，有利于房市退燒。加稅藥方不是始于此時。多年前，一些研究人員就提出，可以通過物業(yè)稅來調(diào)控房價。其機理是，物業(yè)稅增加投機、投資購房者的持有成本，進而遏制這部分購房需求。

46、此外，物業(yè)稅開征初期的心理意義可能更大于實際意義， HYPERLINK :/finance.jrj .cn/consumer/消費者對房價的預(yù)期會發(fā)生變化。在房價一飛沖天的今天，早征早主動，早征早見效。同理，今年全國兩會期間，有政協(xié)委員提出，國家應(yīng)該征住房空置稅。對此，建設(shè)部政策研究中心主任 HYPERLINK :/finance.jrj .cn/people/PeopleDetail-23.shtml 淮不屑一顧。他在接受記者專訪時表示，住房保有環(huán)節(jié)的稅收跟調(diào)節(jié)房價沒有本質(zhì)聯(lián)系。以物業(yè)稅為例。物業(yè)稅的作用有三：一，促進存量資源利用效率提高，不讓房子閑置；二，調(diào)整中央和地方財稅關(guān)系。不動產(chǎn)持有

47、環(huán)節(jié)的稅收是地方政府的主要收入，國際上大多如此，對于分稅制下的中國財政有特別意義；三，有利于社會公平，窮人和富人在占有資源上的不公平，通過稅負關(guān)系加以調(diào)整富人占優(yōu)質(zhì)資源也可以，多繳稅?！拔í殯]有媒體說的調(diào)整房價的那一條?！被凑f，如果開征物業(yè)稅等，短期對房價會造成波動，但那是預(yù)言的“自我實現(xiàn)”而已，并非它真有這個功能?！笆遣皇怯幸惶煳覀兎康禺a(chǎn)不熱了，甚至下跌了，我們就把物業(yè)稅取消呢？這是不可能的。市場經(jīng)濟下，有資產(chǎn)就要征稅。做好準備吧。”任志強則認為，要想降房價，非但不能加稅，反而應(yīng)該減稅。他說，如提高利率和稅收恰恰會增加房價的成本和消費的成本，恰恰不能讓供給增加和房價平穩(wěn)或下降。“與其將大量的

48、資金用于保障，不如用減息、減租、減稅和加大供給的方式，讓更多的人能從市場中解決住房問題。當(dāng)供給大量增加時，又怎么會有天價地出現(xiàn)呢，誰還敢囤地和捂盤？價格自然就平衡了?！边@種看法也有頗多人贊同。兩會期間就有代表指出，物業(yè)稅也好，空置稅也好，在當(dāng)前的市場都是失靈的，因為現(xiàn)行市場格局下，房地產(chǎn)的各項稅費均由購房者承擔(dān)，開征的物業(yè)稅、空置稅固然會增加房地產(chǎn)投資和保有成本，但也使房價水漲船高，根本達不到調(diào)控的目的。令人驚訝的是，石屹對物業(yè)稅一直是熱烈的擁護者。在博鰲論壇上，他宣稱，從長遠來看，要適當(dāng)?shù)爻雠_物業(yè)稅，可以增加業(yè)主持有房子的壓力。如果有物業(yè)稅，持有這個物業(yè)都有成本，就會擠壓出一部分的房子丟到市

49、場去，另外沒有房子的人可以買到房子?！拔伊私馄渌麌业恼叨际俏飿I(yè)稅，英國、法國、美國都是的。我覺得第一套房子不應(yīng)該收，就從第二、第三套房子收。還有一個好處是，增收物業(yè)稅可以減少貧富兩級深化，比如說兩個人10年前是一樣的，他買了房子，另外一個沒買房子，他越來越有錢了?！痹诓椀禺a(chǎn)專場論壇上，石屹稱，這幾年市兩會期間，他都以人大代表身份提開征物業(yè)稅建議。唯此建議沒有人附和、聯(lián)名?！皠e人說，政府把錢賺了一道，開放商賺了一道，現(xiàn)在又要收錢，不簽。問題是，不搞物業(yè)稅，房價怎么降下來？”主持人、中國 HYPERLINK :/finance.jrj .cn/biz/ 商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平當(dāng)即回應(yīng)說：“

50、總，SOHO去年毛利高達52%，如果你們開發(fā)商少賺一點，也可以將房價降下來?！笔伲骸澳俏揖驼f到這，不說了。”七成地供安居類房，是好是壞4月9日，國土資源部公布關(guān)于下達2010年全國土地利用計劃的通知。通知稱，住房用地量的增長要明顯高于去年，確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房用地供應(yīng)量的70%。對此，大家也是褒貶不一。國家房地產(chǎn)學(xué)會副會長國強說，過去10年，保障性住房、安居類住房確實欠賬甚多，需要補過來。然而，補也要講究方式、方法，應(yīng)慢補，而不要急補、惡補?！肮┑?成給安居類住房，就是一種惡補。這種方式比較容易扭曲市場的規(guī)律。”他認為，如此大的結(jié)構(gòu)調(diào)整會導(dǎo)致市場預(yù)期的偏差，從而激化供求矛盾?！拔覀冊撛O(shè)想一個制度安排，讓住房保障制度持續(xù)實施，真正救助到中低收入階層，使他們能安居樂業(yè)。土地制度的突破，無疑將是基本手段。”一直為拿地所苦的石屹更是警告說，商品房供地如此之少，房價必然繼續(xù)扶搖直上。在中國建房子不缺人、鋼材、水泥，就缺地。未來供應(yīng)的地要是少了，給市場的信號是房價還要漲，所以兩會結(jié)束后一下出了好幾個地王。實際上背后就是土地少了，錢太多了，應(yīng)該從土地著手，結(jié)果一個月時間不供應(yīng)土地了。與、相反，淮對此舉措叫好。他告訴記者，未來中國住房三個任務(wù)：一，讓沒有住的地方的人有房子??；二，讓大多數(shù)