房地產(chǎn)案例分析

1、-王曉萍典型案例(n l)剖析 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅問(wèn)題共六十五頁(yè)培訓(xùn)(pixn)內(nèi)容 一、案例剖析 收入、成本費(fèi)用、納稅調(diào)整、特殊業(yè)務(wù) 二、稅種分析 單個(gè)稅種要點(diǎn)(yodin)、稅種間的關(guān)聯(lián) 共六十五頁(yè) 第一部分(b fen)：案例剖析共六十五頁(yè) （一）收入(shur)方面共六十五頁(yè)收入容易(rngy)出現(xiàn)的問(wèn)題1、收取預(yù)售房款不入賬，或巧立名目掛賬 或以“借款”等名義長(zhǎng)期掛往來(lái)2、不按規(guī)定時(shí)間和金額結(jié)轉(zhuǎn)收入3、售價(jià)明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由4、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵債(d zhai)、分紅、拆遷補(bǔ)償?shù)扔猛荆窗匆曂N售處理。5、簽訂“陰陽(yáng)合同”隱匿收入，以手工收據(jù)收取地下室、車位等銷售款，不做收入或少做收入

2、6、將收到的按揭款直接記入短期借款共六十五頁(yè)案例(n l)1：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為私營(yíng)有限責(zé)任公司，2002年10月開(kāi)業(yè)，企業(yè)所得稅在國(guó)稅局申報(bào)繳納。檢查組對(duì)該企業(yè)2008-2010年的納稅情況進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)2010年度收到裝修費(fèi)1635萬(wàn)元記入在“其他應(yīng)付款”科目(km)，未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加等相關(guān)稅種。共六十五頁(yè)相關(guān)(xinggun)政策營(yíng)業(yè)稅暫行條例第五條納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十三條條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息

3、、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府(zhngf)性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：（一）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府(zhngf)性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府(zhngf)及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；（二）收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；（三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。共六十五頁(yè)企業(yè)(qy)所得稅：國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第五條 ：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括(boku)現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)

4、或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。共六十五頁(yè)土地(td)增值稅：財(cái)稅字1995048號(hào)（一）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付(zhf)的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。（二）代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。共六十五頁(yè)案例(n l)22012年某房地產(chǎn)公司銷售 “xx”項(xiàng)目中的住宅，價(jià)款合計(jì)25080萬(wàn)元，其中4895萬(wàn)元計(jì)入

5、預(yù)收賬款，其余(qy)款項(xiàng)由該公司委托B公司代收，計(jì)入其他應(yīng)收款科目，未申報(bào)繳納相關(guān)稅金。A公司和B公司擁有同一法定代表人。共六十五頁(yè)信息來(lái)源(liyun)一：稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部業(yè)務(wù)平臺(tái)登記：開(kāi)業(yè)、變更、遷移、股東、股權(quán)變更發(fā)票：領(lǐng)購(gòu)、給別人代開(kāi)、別人為自己代開(kāi)、 繳銷、異地開(kāi)具發(fā)票銷售：銷售明細(xì)、銷售進(jìn)度(jnd)、未售明細(xì)房產(chǎn)土地：具體地址、變更情況納稅情況：分稅種、分稅目的入庫(kù)、欠稅、退稅處罰：近幾年評(píng)估、稽查情況共六十五頁(yè)信息(xnx)來(lái)源二：第三方信息(xnx)第三方信息(xnx)：城建局、國(guó)土局、財(cái)政等共享信息(xnx)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)共六十五頁(yè)案例(n l)3檢查組根據(jù)專項(xiàng)檢查的要求對(duì)青

6、島某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)該公司2010年11月按揭貸款(di kun)3697萬(wàn)元到賬，記入短期借款，延遲繳納營(yíng)業(yè)稅等稅款242萬(wàn)元。（2012年在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估中涉及此風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的納稅人有16戶、稅款2100萬(wàn)元。）共六十五頁(yè)關(guān)注點(diǎn)：真按揭(n ji)，假貸款思考：假按揭，真貸款？共六十五頁(yè)案例(n l)4某房地產(chǎn)公司所開(kāi)發(fā)的XX項(xiàng)目，于2011年9月竣工驗(yàn)收，已備案取得XX市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表并交付使用，實(shí)測(cè)可售面積7.8萬(wàn)平方米，已售面積2.4萬(wàn)平方米，共收取售房款9083萬(wàn)元。但該公司一直按照預(yù)收房款預(yù)計(jì)利潤(rùn)申報(bào)交納(jion)企業(yè)所得稅。經(jīng)核實(shí)，該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工，應(yīng)按完工

7、產(chǎn)品計(jì)算繳納企業(yè)所得稅, 該企業(yè)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅683萬(wàn)元共六十五頁(yè)稅收政策2009年31號(hào)文第三條： 企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： （一） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 （二） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。（三） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 以上三個(gè)條件如果同時(shí)滿足(mnz)，遵循時(shí)點(diǎn)界定孰先原則，以最早的一個(gè)時(shí)點(diǎn)確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)點(diǎn)。共六十五頁(yè)案例(n l)5銷售價(jià)格明顯偏低 山東某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif)有限公司成立于2001年12月,

8、注冊(cè)資本為3000萬(wàn)元，所得稅在地稅繳納，檢查組對(duì)企業(yè)2012年-2013年的納稅情況進(jìn)行檢查， 發(fā)現(xiàn)該企業(yè)開(kāi)發(fā)的XX花園2012銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)的員工，銷售價(jià)格明顯偏低，調(diào)增其銷售商品房收入1044萬(wàn)元。補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅52萬(wàn)元，城建稅3.6萬(wàn)元，教育費(fèi)附加1.6萬(wàn)元，地方教育費(fèi)附加0.5萬(wàn)元，補(bǔ)繳土地增值稅 10萬(wàn)元。補(bǔ)繳企業(yè)所得稅462萬(wàn)元 共六十五頁(yè)案件(njin)重點(diǎn)如何確認(rèn)(qurn)銷售價(jià)格(營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的規(guī)定不統(tǒng)一）共六十五頁(yè)營(yíng)業(yè)稅：按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額： （一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定； （二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核

9、定； （三）按下列公式核定： 營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本（1成本利潤(rùn)率）（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）土地增值稅：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。企業(yè)所得稅：確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)椋?一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允(gngyn)價(jià)值確定；(三)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。稅收政策共六十五頁(yè)（二）成本費(fèi)用類共六十五頁(yè)成本費(fèi)用存在(cnzi)的問(wèn)題1、稅金費(fèi)用重復(fù)扣除2、開(kāi)發(fā)成

10、本采取預(yù)估等方式加大扣除基數(shù)3、不同項(xiàng)目之間、一個(gè)項(xiàng)目的不同納稅年度之間，人為調(diào)節(jié)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本；4、虛構(gòu)業(yè)務(wù)代開(kāi)發(fā)票、取得虛假發(fā)票等不合法(hf)票據(jù)，虛增成本；5、人為調(diào)整可售面積，調(diào)節(jié)單位銷售成本。共六十五頁(yè)案例1：稅金重復(fù)(chngf)扣除某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)XX項(xiàng)目2011年開(kāi)始預(yù)售，預(yù)收賬款繳納的營(yíng)業(yè)稅已在2011年、2012年當(dāng)年匯算清繳時(shí)進(jìn)行(jnxng)納稅調(diào)減。2013年完工后結(jié)轉(zhuǎn)收入，未將當(dāng)年預(yù)收賬款對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅稅金及附加進(jìn)行納稅調(diào)增，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅130余萬(wàn)元。共六十五頁(yè)案例(n l)2：預(yù)計(jì)利潤(rùn)率使用錯(cuò)誤某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2009-2010年未完工，按照預(yù)計(jì)毛利率繳納企業(yè)所得

11、稅，2011年完工后結(jié)轉(zhuǎn)收入，在進(jìn)行所得稅納稅調(diào)整(tiozhng)減少時(shí)對(duì)2010年的結(jié)轉(zhuǎn)收入預(yù)收賬款全部按照20%進(jìn)行納稅調(diào)減，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅12萬(wàn)元共六十五頁(yè)企業(yè)(qy)所得稅預(yù)計(jì)利潤(rùn)率文件執(zhí)行時(shí)間網(wǎng)點(diǎn)普通住宅商務(wù)辦公別墅（2003）83號(hào)2003.7.140%25%25%25%（2006）88號(hào)2006.1.130%25%20%40%（2009）84號(hào)2009.1.115%15%15%30%青財(cái)源20102號(hào)2010.4.120%20%20%30%共六十五頁(yè)案例(n l)3：預(yù)估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本某有限公司，成立于2009年1月，注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元，該公司所開(kāi)發(fā)的某市場(chǎng)項(xiàng)目，于2012

12、年3月竣工驗(yàn)收，但是由于資金問(wèn)題，未及時(shí)撥付工程款，未取得工程發(fā)票，該企業(yè)按照銷售收入的20%估算( sun)成本，經(jīng)檢查組核實(shí)后調(diào)增應(yīng)納稅所得額2850萬(wàn)元，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅712.5萬(wàn)，同時(shí)按照中華人民共和國(guó)稅收征管法六十四條處以0.5倍的罰款。共六十五頁(yè)預(yù)估(y )成本的條件(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10。(二)公共配套設(shè)施尚未建造(jinzo)或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造(jinzo)費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造(jinzo)且不可撤銷，

13、或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造(jinzo)的條件。(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。共六十五頁(yè)案例4：混淆成本(chngbn)項(xiàng)目檢查組在檢查某企業(yè)時(shí)發(fā)現(xiàn)該企業(yè)為了降低(jingd)土地增值稅稅率，將土地出讓金沒(méi)有按照土地面積在一期、二期之間進(jìn)行分?jǐn)?，全部列支在一期，造成一期成本較大，稅負(fù)較低，當(dāng)二期進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，該企業(yè)以賬目不健全提出核定征收，以達(dá)到降低(jingd)稅負(fù)的目的，納稅調(diào)整后補(bǔ)繳土地增值稅290萬(wàn)元。共六十五頁(yè)成本(chngbn)分?jǐn)傇瓌t31號(hào)文第三十條

14、 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配： （一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 （二）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 （三）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 （四）其他成本項(xiàng)目(xingm)的分配法由企業(yè)自行確定。共六十五頁(yè)案例(n l)5：虛列業(yè)務(wù)發(fā)票2012年國(guó)稅局在對(duì)某房地產(chǎn)的檢查過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)其關(guān)聯(lián)企業(yè)某建筑公司青島分公司為其代開(kāi)發(fā)票1.87億 ，檢查核實(shí)(hsh)發(fā)現(xiàn)1.02億元為虛開(kāi)，國(guó)稅局據(jù)以補(bǔ)繳企業(yè)所得稅、罰款2062萬(wàn)元，地稅稽查局也依據(jù)發(fā)票管

15、理辦法四十一條的規(guī)定處以發(fā)票罰款2687萬(wàn)元共六十五頁(yè)新的發(fā)票(fpio)管理辦法第三十五條違反本辦法的規(guī)定，有下列情形之一的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，可以處1萬(wàn)元以下的罰款；有違法所得的予以沒(méi)收：（一）應(yīng)當(dāng)開(kāi)具而未開(kāi)具發(fā)票，或者未按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性開(kāi)具發(fā)票，或者未加蓋發(fā)票專用章的；（二）使用稅控裝置開(kāi)具發(fā)票，未按期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送開(kāi)具發(fā)票的數(shù)據(jù)的；（三）使用非稅控電子器具開(kāi)具發(fā)票，未將非稅控電子器具使用的軟件程序說(shuō)明資料報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，或者未按照規(guī)定保存、報(bào)送開(kāi)具發(fā)票的數(shù)據(jù)的；（四）拆本使用發(fā)票的；（五）擴(kuò)大發(fā)票使用范圍的；（六）以其他(qt)憑證代替發(fā)票使用的；（

16、七）跨規(guī)定區(qū)域開(kāi)具發(fā)票的；（八）未按照規(guī)定繳銷發(fā)票的；（九）未按照規(guī)定存放和保管發(fā)票的。共六十五頁(yè)第三十七條違反本辦法第二十二條第二款的規(guī)定虛開(kāi)發(fā)票的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)收違法所得；虛開(kāi)金額在1萬(wàn)元以下的，可以并處5萬(wàn)元以下的罰款；虛開(kāi)金額超過(guò)1萬(wàn)元的，并處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 非法代開(kāi)發(fā)票的，依照前款規(guī)定處罰第四十一條違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位(dnwi)或者個(gè)人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)收違法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款共六十五頁(yè)查案必查票、查稅必查票、查賬必查票 金額 5萬(wàn)元以上要單張核實(shí)(hsh)(資金流） 青島

17、地稅發(fā)票查詢網(wǎng)站 外地發(fā)票的查詢：當(dāng)?shù)囟悇?wù)局的官方網(wǎng)站 后綴 共六十五頁(yè)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于完善固定資產(chǎn)加速折舊企業(yè)所得稅政策的通知（財(cái)稅201475號(hào)） 2014年10月20日二、對(duì)所有行業(yè)企業(yè)2014年1月1日后新購(gòu)進(jìn)的專門用于研發(fā)的儀器、設(shè)備，單位價(jià)值不超過(guò)100萬(wàn)元的，允許(ynx)一次性計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，不再分年度計(jì)算折舊；單位價(jià)值超過(guò)100萬(wàn)元的，可縮短折舊年限或采取加速折舊的方法。三、對(duì)所有行業(yè)企業(yè)持有的單位價(jià)值不超過(guò)5000元的固定資產(chǎn)，允許一次性計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，不再分年度計(jì)算折舊。本通知自2014年1月1日起執(zhí)行共六十五頁(yè)

18、（ 三）特殊(tsh)事項(xiàng)類共六十五頁(yè)案例1：轉(zhuǎn)讓(zhunrng)土地環(huán)節(jié)甲企業(yè)2013年與乙企業(yè)簽訂股權(quán)投資協(xié)議書，協(xié)議約定甲方以土地使用權(quán)作價(jià)(zu ji)，增加乙方的注冊(cè)資本300萬(wàn)元。經(jīng)核實(shí)，該企業(yè)是以虛假增資的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，補(bǔ)繳土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加等合計(jì)130余萬(wàn)元。（甲乙均不屬房地產(chǎn)企業(yè)）共六十五頁(yè)財(cái)稅2002191號(hào)文件規(guī)定：“自2003年1月1日起以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅?！必?cái)稅字1995048號(hào)文件規(guī)定：“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)

19、行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。財(cái)稅200621號(hào)對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事(cngsh)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái)稅字1995048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 共六十五頁(yè)案例(n l)2:財(cái)政性資金的處理某公司(n s)2013年新成立，屬于當(dāng)?shù)卣猩桃Y項(xiàng)目。2013年政府為鼓勵(lì)企業(yè)，以土地?fù)Q項(xiàng)目，給予房地產(chǎn)企業(yè)3000萬(wàn)元的補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)款。企業(yè)將其按照項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間進(jìn)行了會(huì)計(jì)處理。80

20、0萬(wàn)計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，2200萬(wàn)元計(jì)入遞延收益。 共六十五頁(yè)稅收政策作為不征稅收入的財(cái)政性資金：（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件； （二）財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求； （三）企業(yè)對(duì)該資金以及(yj)以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。 這三個(gè)條件缺一不可。 共六十五頁(yè)財(cái)稅(ci shu)2008151號(hào)第一條規(guī)定如下：1、企業(yè)取得的各類財(cái)政性資金，除屬于國(guó)家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額。2、對(duì)企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額

21、時(shí)從收入總額中減除。共六十五頁(yè)青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法（青地稅發(fā) 2008100號(hào)）規(guī)定：對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)(jinsh)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 共六十五頁(yè)第二部分 ：稅種(shuzhng)分析共六十五頁(yè)企業(yè)(qy)所得稅一是要注意收入與成本的配比二是要注意應(yīng)付職工薪酬的發(fā)生額與個(gè)人所得稅明細(xì)申報(bào)的總額要匹配三是要注意項(xiàng)目建設(shè)貸款發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用在完工前要資本化四是稅金(shu jn)和預(yù)計(jì)利潤(rùn)在納稅調(diào)整時(shí)要準(zhǔn)確共六十五頁(yè)土地(td)增值稅1、預(yù)征率要正確使用2

22、、清算后再銷售剩余產(chǎn)品，稅額會(huì)計(jì)算3、清算后如果涉及到建安(Jin n)成本、綠化費(fèi)等的調(diào)整，注意企業(yè)所得稅的調(diào)整4、出售車位、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室取得的收入在普通、非普通間的分配共六十五頁(yè)土地(td)增值稅預(yù)征率變化文件執(zhí)行時(shí)間非普通住宅普通住宅經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政府限價(jià)房青財(cái)源20102號(hào)2010.4.12%1%不征青地稅2011第1號(hào)公告2011.2.13%2%不征1%青地稅2014年第1號(hào)公告2014.3.1加入價(jià)格因素，將商業(yè)用房、辦公用房單獨(dú)提出，預(yù)征率為5%共六十五頁(yè)1普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為2%。但對(duì)于每平方米銷售價(jià)格超過(guò)20000元，不超過(guò)25000元的，預(yù)征率為3%；每平方米銷售價(jià)格

23、超過(guò)25000元的，預(yù)征率為5%。2非普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅，預(yù)征率為3%。但對(duì)于每平方米銷售價(jià)格超過(guò)20000元，不超過(guò)25000元的，預(yù)征率為4%；每平方米銷售價(jià)格超過(guò)25000元的，以及別墅（獨(dú)棟商品住宅），預(yù)征率為5%。3單獨(dú)銷售車庫(kù)、車位、閣樓、儲(chǔ)藏室等附屬設(shè)施，預(yù)征率為3%。4商業(yè)(shngy)用房、辦公用房，預(yù)征率為5%。納稅人銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、限價(jià)房等保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅；銷售保障性住房項(xiàng)目中的商業(yè)用房和非保障性住房，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。共六十五頁(yè)相關(guān)(xinggun)文件：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)國(guó)

24、家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅函2010220號(hào) 2013年青地稅函201344號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算審核業(yè)務(wù)指引(zhyn) 2014年第1號(hào)青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告共六十五頁(yè)指引(zhyn)規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用申報(bào)資料符合下列條件之一的建筑工程，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照我市各級(jí)建筑工程行政主管部門分年度建筑安裝工程平方米造價(jià)指標(biāo)，核定其準(zhǔn)予扣除的成本費(fèi)用：（一）建筑工程費(fèi)高于中標(biāo)概算價(jià)格或者建筑工程承包合同金額又無(wú)正當(dāng)理由的；（二）大宗建筑材料供應(yīng)商或者建筑工程承包人（含分包人）為開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，并且未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)(yw

25、)往來(lái)支付價(jià)款、費(fèi)用的；（三）清算申報(bào)時(shí)所附送的建筑安裝工程費(fèi)憑證和資料不符合清算申報(bào)要求的。共六十五頁(yè)銷售剩余(shngy)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）第八條的規(guī)定扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓(zhunrng)面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額清算的總建筑面積共六十五頁(yè)車庫(kù)(ch k)等收入計(jì)算關(guān)于轉(zhuǎn)讓車位、車庫(kù)等配套設(shè)施取得的收入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，開(kāi)發(fā)企業(yè)出售上述車位、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室取得的收入，可分別(fnbi)按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面積占

26、總可售建筑面積的比例進(jìn)行分割后，對(duì)應(yīng)計(jì)入普通住宅和非普通住宅的轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算土地增值稅。共六十五頁(yè)個(gè)人所得稅：1、通過(guò)(tnggu)“應(yīng)付工資”科目發(fā)給職工的獎(jiǎng)金、實(shí)物等應(yīng)稅收入2、為職工購(gòu)買的商業(yè)保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金3、以發(fā)票報(bào)銷方式或定額發(fā)放的交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加班補(bǔ)助、通訊費(fèi)補(bǔ)貼等（交通補(bǔ)貼、通信補(bǔ)貼如果制定了稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的，在標(biāo)準(zhǔn)限額內(nèi)的部分可免征個(gè)人所得稅）4、以發(fā)票報(bào)銷方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎(jiǎng)金或支付給個(gè)人手續(xù)費(fèi)、回扣、獎(jiǎng)勵(lì)5、支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利6、房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金7、為管理人員購(gòu)買住房，支付房款8、各種促銷活動(dòng)向客戶贈(zèng)送禮品共六十五頁(yè)促銷(c xio)活動(dòng)贈(zèng)

27、送禮品：關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅201150號(hào)）不征（三種)：價(jià)格折扣、折讓；銷售同時(shí)給予贈(zèng)品，按消費(fèi)積分反饋禮品征：業(yè)務(wù)宣傳、廣告、年會(huì)、座談會(huì)、慶典向本 單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品“其他(qt)所得” 對(duì)累積消費(fèi)達(dá)到一定額度的顧客，額外抽獎(jiǎng)“偶然所得”共六十五頁(yè)三險(xiǎn)一金：三險(xiǎn)一金超標(biāo)：核查個(gè)人所得稅全員全額扣繳申報(bào)中扣除額超標(biāo)情況。青島市統(tǒng)計(jì)公報(bào)：2013年月社平工資3558元，2012年社平工資為3116.58元，2011年社平工資為 2730.25元“三險(xiǎn)”扣除額標(biāo)準(zhǔn)2013年度(nind)以前為11%，2013年度為10.5%。12%比例上年度社平工資3倍基

28、數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)共六十五頁(yè)年金關(guān)于企業(yè)年金 職業(yè)年金個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知 財(cái)稅2013103號(hào)符合國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定的辦法和標(biāo)準(zhǔn)的單位繳費(fèi)部分，在計(jì)入個(gè)人賬戶時(shí)，個(gè)人暫不繳納個(gè)人所得稅。個(gè)人繳費(fèi)部分，在不超過(guò)本人繳費(fèi)工資計(jì)稅基數(shù)的4%標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分，暫從個(gè)人當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額中扣除。按月領(lǐng)取的年金，全額按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目適用(shyng)的稅率，計(jì)征個(gè)人所得稅本通知自2014年1月1日起執(zhí)行共六十五頁(yè)土地(td)使用稅：1、土地使用稅納稅(n shu)義務(wù)發(fā)生時(shí)間、截止時(shí)間2、土地等級(jí)和單位稅額變更后要及時(shí)調(diào)整3、計(jì)算要準(zhǔn)確共六十五頁(yè)納稅義務(wù)(yw)時(shí)間確認(rèn)：開(kāi)始時(shí)間新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之

29、日起滿一年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅。以土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定(yudng)交付土地時(shí)間的次月起繳納土地使用稅；合同未約定(yudng)交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納土地使用稅；未簽訂合同的，應(yīng)由受讓方從實(shí)際交付土地時(shí)間的次月起繳納土地使用稅。截止時(shí)間為商品房實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當(dāng)月末。其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。共六十五頁(yè)土地(td)使用稅單位稅額變動(dòng)時(shí)間文件時(shí)間內(nèi)容魯政字第2007172號(hào)青財(cái)稅200777號(hào)2007年1月1日單位稅額翻番魯政字2014153號(hào)2014年7月1日相應(yīng)提高共六十五頁(yè)計(jì)算公式每月應(yīng)納土地(td)使用稅=開(kāi)發(fā)初期應(yīng)稅土地(td)總面積（1截至上月末累計(jì)銷售商品房交付使用的建筑面積商品房可售總建筑面積）土地(td)使用稅單位稅額標(biāo)準(zhǔn)12共六十五頁(yè)房產(chǎn)稅：1、自行建造的自用房產(chǎn)(fngchn)交付使用后，要及時(shí)納稅2、將房