經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)形勢(shì)分析

1、2015年經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)形勢(shì)分析各位來(lái)賓大家好，感謝有這個(gè)機(jī)會(huì)和大家進(jìn)行一次交流，這個(gè)可能當(dāng)前大家比較關(guān)心的問(wèn)題，李會(huì)長(zhǎng)剛才特別強(qiáng)調(diào)，大家很關(guān)心GDP經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)問(wèn)題，確實(shí)在中國(guó)和美國(guó)不一樣，美國(guó)政府不關(guān)心GDP，房地產(chǎn)政策更關(guān)心是如何讓大家能買(mǎi)上房子，中國(guó)不是，中國(guó)既要關(guān)心讓大家如何解決住房問(wèn)題，同時(shí)中國(guó)政府也要關(guān)心GDP增長(zhǎng)問(wèn)題。美國(guó)國(guó)會(huì)不會(huì)給自己規(guī)定每年GDP增長(zhǎng)速度，會(huì)用各種經(jīng)濟(jì)政策去調(diào)理，讓市場(chǎng)自由控制，也許高也許低，但中國(guó)政府每年都會(huì)提出一個(gè)相對(duì)的數(shù)據(jù)希望中國(guó)經(jīng)濟(jì)能增長(zhǎng)到一定速度，去年提出7.5，實(shí)際上完成左右，完成了7.4，今年我們看到提高是7，也就是說(shuō)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度低于去年，充分認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)

2、實(shí)際上是下行基礎(chǔ)上，同時(shí)希望下行不再繼續(xù)下去，而能平穩(wěn)的維持在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期，比如說(shuō)可能維持到5到10年，但是實(shí)際上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的情況也許并不像大家想象那樣，他們想象也可能停留在7，或者還會(huì)下降，這個(gè)曲線可以看到在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期實(shí)際上經(jīng)濟(jì)高位變成下行趨勢(shì)，這個(gè)趨勢(shì)到目前為止沒(méi)有發(fā)生大的改變，沒(méi)有發(fā)生改變的另外一個(gè)條件就是今年一二月份大家已經(jīng)看到數(shù)據(jù)都是很差，3月份可能比1、2月份略好，也沒(méi)看到好到哪兒去，剛剛公布CPI數(shù)據(jù)上還是1.4水平，一季度平均1.2，很重要CPI下降，認(rèn)為統(tǒng)計(jì)數(shù)字公布環(huán)比CPI略有回升，總體而言現(xiàn)在看到不管?chē)?guó)家出臺(tái)各項(xiàng)政策，還有中臺(tái)辦或者人大各位部委分別下去調(diào)研組，他們?cè)趯?duì)經(jīng)濟(jì)

3、看法上都同樣，就是擔(dān)心經(jīng)濟(jì)是不是還在繼續(xù)下行，這是當(dāng)前大家關(guān)注重大問(wèn)題。消費(fèi)指數(shù)三月份也是1.4，平均1.2，說(shuō)明在這個(gè)經(jīng)濟(jì)的活躍程度上看沒(méi)有通脹的危險(xiǎn)，但是大家擔(dān)心實(shí)際上是有沒(méi)有通縮的危險(xiǎn)，這可能也是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)另外一個(gè)重要標(biāo)志，比如說(shuō)日本，美國(guó)的前兩年，包括歐洲現(xiàn)在，他們都使用負(fù)利率或者過(guò)渡貨幣推動(dòng)物價(jià)上漲，因?yàn)樗麄兒荛L(zhǎng)不漲，通縮某些時(shí)候?qū)嶋H上比通脹更危險(xiǎn)，通縮影響經(jīng)濟(jì)下行，通脹不一定，有時(shí)候影響經(jīng)濟(jì)上行，這兩者差導(dǎo)致大家更關(guān)心是不是中國(guó)出現(xiàn)通縮，不擔(dān)心中國(guó)會(huì)不會(huì)出新通脹。那么其中和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相關(guān)重要是投資增速問(wèn)題，中國(guó)結(jié)構(gòu)和美國(guó)結(jié)構(gòu)不一樣，在美國(guó)的這個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中消費(fèi)要占到70%多，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)

4、構(gòu)中投資大概要超過(guò)50%，我們?nèi)ツ甏蟾?1%點(diǎn)幾，消費(fèi)40%幾，還有進(jìn)出口，有時(shí)候是負(fù)數(shù)，這樣消費(fèi)結(jié)構(gòu)中因?yàn)槲覀兺顿Y對(duì)經(jīng)濟(jì)影響太大，所以投資增速對(duì)經(jīng)濟(jì)影響決定我們GDP增長(zhǎng)速度，去年我們看到這個(gè)經(jīng)濟(jì)投資增速是下行趨勢(shì)，而且1、2月份下行更為厲害，里頭最重要實(shí)際上是私人投資在所有投資中下行的速度是加速的，也就是政府可能還在繼續(xù)維持一個(gè)投資高增長(zhǎng)，但私人投資在經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候也徹掉一部分投資，所以這個(gè)投資對(duì)中國(guó)GDP的影響占比重是非常大。其中這個(gè)我們可以看到投資的分類(lèi)里頭，政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)設(shè)施投資實(shí)際上還穩(wěn)定在一個(gè)比較高的水平，相對(duì)高的增長(zhǎng)，但是房地產(chǎn)投資呢已經(jīng)處于一個(gè)快速下行趨勢(shì)，這個(gè)制造業(yè)投資也處

5、于快速下行趨勢(shì)，而制造業(yè)里頭其中以民營(yíng)投資制造業(yè)也占到相當(dāng)大的比例，就是大家很擔(dān)心和房地產(chǎn)相關(guān)上游和下游對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生的影響，所以總的在整體下行過(guò)程中要分別去看，政府也許還能繼續(xù)維持基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)，去年年底下半年開(kāi)始大量審批一些基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目，估算一下大概10萬(wàn)億，雖然不可能一年之內(nèi)完成，但是至少項(xiàng)目增加表示基礎(chǔ)設(shè)施還在維持較高增長(zhǎng)過(guò)程，但基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，比如鐵公基（音）覆蓋產(chǎn)生作用很少，可能產(chǎn)生不了過(guò)多的就業(yè)，尤其不能帶動(dòng)更多的消費(fèi)，但是房地產(chǎn)不一樣，不但能產(chǎn)生投資效應(yīng)，而且能產(chǎn)生上下游帶動(dòng)和消費(fèi)帶動(dòng)作用，因此投資增長(zhǎng)中最危險(xiǎn)的實(shí)際上是房地產(chǎn)投資的快速下行。我們也對(duì)比一下，房地產(chǎn)和建筑業(yè)增

6、加值占GDP比重關(guān)系，世界各國(guó)都可以看到，占的比重都是影響很大的，但是如果從中國(guó)情況看我們占的比重更大，也就是說(shuō)房地產(chǎn)這個(gè)在18號(hào)文件提出占支柱型產(chǎn)業(yè)地位很多人不同看法，大家認(rèn)為房地產(chǎn)不應(yīng)該成為支柱產(chǎn)業(yè)，如果在GDP比重特別房地產(chǎn)和建筑業(yè)兩種對(duì)比一下知道，世界各地看這個(gè)比重都非常大，中國(guó)尤其大，如果這一部分掉下去影響到更多的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)問(wèn)題，不管你承認(rèn)不承認(rèn)他對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然產(chǎn)生很大的影響作用，這一點(diǎn)是必須明確。工業(yè)增長(zhǎng)值情況下經(jīng)濟(jì)下行過(guò)程中，尤其KPI30多個(gè)持續(xù)下降，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)下滑和工業(yè)減速密切相關(guān)的，是不是和房地產(chǎn)也有相應(yīng)的對(duì)應(yīng)關(guān)系呢，這個(gè)從分類(lèi)情況看，電力、熱力、生產(chǎn)是在所有增長(zhǎng)中降速最快

7、，過(guò)去克強(qiáng)指數(shù)里頭會(huì)用電力增長(zhǎng)實(shí)物運(yùn)輸量等指標(biāo)衡量經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況，去年包括今年年初看電力增長(zhǎng)速度比以往速度降很多，只有2點(diǎn)幾，3點(diǎn)幾，甚至個(gè)別有負(fù)數(shù)，電力增長(zhǎng)過(guò)程中如果持續(xù)低迷說(shuō)明整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中情況不好，我們有一個(gè)解釋就是說(shuō)從2013年以后GDP增長(zhǎng)中，這個(gè)第三產(chǎn)業(yè)比重提高了，而第三產(chǎn)業(yè)用電量減少，第二產(chǎn)業(yè)用電量比較多，可能影響用電量計(jì)算系數(shù)，只要?jiǎng)恿ιa(chǎn)這一部分不斷減弱影響其他組合部分，經(jīng)濟(jì)下行一個(gè)趨勢(shì)。那么我們就可以看看和其他產(chǎn)業(yè)相關(guān)的數(shù)據(jù)，這個(gè)為什么陶瓷要關(guān)注房地產(chǎn)，就是他是房地產(chǎn)上游下游帶動(dòng)關(guān)系，相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)關(guān)系，目前我們還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)房地產(chǎn)和陶瓷業(yè)相關(guān)或者建材相關(guān)的指數(shù)分析，通常大家會(huì)用鋼

8、產(chǎn)替代，鋼材生產(chǎn)情況和房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)關(guān)系決定相關(guān)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)關(guān)系，剛才需求量是在持續(xù)下降的過(guò)程中，鋼材如果他產(chǎn)出持續(xù)增長(zhǎng)他也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)下降趨勢(shì)，非常明顯的就是當(dāng)房地產(chǎn)下降的時(shí)候，我們整體鋼材相關(guān)產(chǎn)業(yè)都處于一個(gè)嚴(yán)重下降趨勢(shì)。去年在不良貸款率里頭，最高實(shí)際上是鋼帽（音）產(chǎn)業(yè)，然后再到鋼材產(chǎn)業(yè)，鋼產(chǎn)量主要表現(xiàn)在開(kāi)工低于70%，如果低于80%基本上是產(chǎn)能過(guò)剩，我們從房地產(chǎn)角度來(lái)說(shuō)他帶動(dòng)系數(shù)是很大的，就是和相關(guān)產(chǎn)業(yè)，這兩者之間的影響是非常密切的。他也同時(shí)影響到比如說(shuō)挖掘機(jī)，就是我們叫和建筑相關(guān)的基建行業(yè)，重卡等等，建筑業(yè)迅速上升房地產(chǎn)迅速上升后他們也迅速上升，相關(guān)產(chǎn)業(yè)有點(diǎn)類(lèi)似建筑裝飾，這些行業(yè)鋼材機(jī)電行

9、業(yè)由于房地產(chǎn)投資下降10個(gè)點(diǎn)，去年下降降低10個(gè)點(diǎn)，我們從19.8下降11點(diǎn)左右，大概會(huì)影響1.5個(gè)點(diǎn)，其中房地產(chǎn)本身一個(gè)點(diǎn)，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)是1.5點(diǎn)，兩個(gè)加起來(lái)達(dá)到2.5，這個(gè)影響會(huì)中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)影響非常大的。那么另外一個(gè)是消費(fèi)，消費(fèi)沒(méi)有看到重大變化，但是有一些特殊因素，境外的這個(gè)消費(fèi)部分增長(zhǎng)速度很快，境內(nèi)實(shí)際上處于下降趨勢(shì)，沒(méi)有特殊原因?qū)е碌脑捪M(fèi)仍然維持個(gè)平衡速度。那么消費(fèi)我們可以看到，電訊、通訊類(lèi)手機(jī)這些高科技增速非?？斓?，但整體趨勢(shì)在1、2月份處于下降趨勢(shì)，那么從各個(gè)月份年份對(duì)比中看到這些都會(huì)有影響。我們房地產(chǎn)投資到底影響多少？下降多少？從去年增速情況看完成投資額情況投資增速下降大概

10、10個(gè)點(diǎn)，基本上是一半，我們整體投資占基本建設(shè)總投資占到25%，前年是25%，去年大概下降10個(gè)點(diǎn)，所占比重也相應(yīng)下降，所以導(dǎo)致整體投資下降過(guò)程中經(jīng)濟(jì)影響越來(lái)越大，現(xiàn)在之所以出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施從去年開(kāi)始，實(shí)際上符合經(jīng)濟(jì)下行密切相關(guān)，從開(kāi)發(fā)投資增速情況看，1、2月份持續(xù)下降，3月份還是下降，現(xiàn)在我們看到出臺(tái)一些相關(guān)政策，如果不出臺(tái)這些政策，我們估計(jì)這個(gè)增速會(huì)，投資增速會(huì)降低5%左右，就是在去年的下降50%基礎(chǔ)上今年再下降50%，如果出現(xiàn)這些新的政策，大概會(huì)提升到7到10之間，就是略提高一些，但是能不能在去年10%10.5%基礎(chǔ)再提高，很難說(shuō)，至少目前看投資增速還沒(méi)有被完全刺激，還是仍然是一個(gè)消化

11、庫(kù)存沒(méi)有能力增加的趨勢(shì)。投資中很明顯的2013年2014年住宅投資是快速下降的趨勢(shì)，但寫(xiě)字樓和商場(chǎng)這一部分增速比較快的，持續(xù)上揚(yáng)的一個(gè)趨勢(shì)，所占比重也有待提高，100%投資里頭所占比重也略有提高，住宅只降到68%，其他的比重都在提高，但今年尤其是1、2月，最佳明顯實(shí)際上寫(xiě)字樓和商場(chǎng)，他們投資增速快速下滑，導(dǎo)致整體下滑速度在加速而不是減速，大家很擔(dān)心特別三四線城市商業(yè)和寫(xiě)字樓銷(xiāo)售，也開(kāi)始出現(xiàn)了一些變化趨勢(shì)。如果說(shuō)從住宅投資占GDP比重看，中國(guó)仍然處在較高地位，我們?nèi)匀徽J(rèn)為在中國(guó)沒(méi)有完成城市化高速增長(zhǎng)過(guò)程中住宅投資維持一個(gè)GDP高水平還是合理的，那么能維持多長(zhǎng)時(shí)間，從整體來(lái)看和每年一個(gè)多點(diǎn)的城鎮(zhèn)化

12、率增長(zhǎng)基本上是平衡，大城市現(xiàn)在一線城市已經(jīng)接近90%城市化率，二線基本上接近60%左右，三四線城市只有30%到40%，如果人口都聚集一線城市集中三四線城市受到影響，從目前人口結(jié)構(gòu)勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)增速情況看這兩年已經(jīng)處于一個(gè)城鎮(zhèn)化率下降的趨勢(shì)，我們?cè)?995年到2005年之間基本上每年4%的城市化率，高的時(shí)候達(dá)到4.6，而到2005年之后，從4.6%開(kāi)始逐步下滑，現(xiàn)在只有1.3到1.7之間，我們還認(rèn)為他會(huì)繼續(xù)下滑到1左右，這個(gè)發(fā)展過(guò)程中住宅占GDP比重也會(huì)相應(yīng)的下移，我們列舉了去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資變化最大的前10和后10，我們想大家知道每個(gè)城市什么巨大變化，告訴大家在未來(lái)發(fā)展中由于人口移動(dòng)各個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)

13、展不同，導(dǎo)致結(jié)果城市之間區(qū)域差別越來(lái)越大，有些城市可能還是上升趨勢(shì)，有的城市下降趨勢(shì)，過(guò)去老說(shuō)不能一刀切辦法調(diào)整中國(guó)房地產(chǎn)，告訴城市之間經(jīng)濟(jì)差異是巨大的。我們看土地購(gòu)置前期情況土地購(gòu)置是預(yù)測(cè)下一年或者下一個(gè)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是上升還是下降的基礎(chǔ)，沒(méi)有土地就是你想投資也投不成，而土地呢這個(gè)他作為先進(jìn)因素制約整個(gè)開(kāi)工和增長(zhǎng)，我們已經(jīng)連續(xù)兩年住宅開(kāi)工是持續(xù)下降的過(guò)程，去年僅住宅部分下降15%點(diǎn)幾，前年也是下降，連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)，和土地供應(yīng)也有關(guān)系，土地供應(yīng)總量實(shí)際上連續(xù)兩年持續(xù)下降，今年從供應(yīng)指標(biāo)情況看，也仍然處于持續(xù)下降趨勢(shì)，國(guó)土資源部和中宣部文件中提到一些地區(qū)土地供應(yīng)過(guò)速要限制，有些地區(qū)土地供應(yīng)沒(méi)

14、有過(guò)速也沒(méi)有多的土地指標(biāo)，北京作為一線城市，實(shí)際上這個(gè)沒(méi)有看到過(guò)多的庫(kù)存住宅仍然比較緊張，尤其在人口繼續(xù)增長(zhǎng)的情況下，去年我們成功減少了5萬(wàn)的增長(zhǎng)，但是從50萬(wàn)變成45萬(wàn)還是一個(gè)大數(shù)，所以仍然保持40多萬(wàn)人口進(jìn)入，住房情況仍然很緊張，但是土地用地，特別住宅用地減少三分之一，去年前年大前年三四到四年時(shí)間并沒(méi)有完成北京土地供應(yīng)指標(biāo)，今年在縮小指標(biāo)仍然難以保證。這就影響到整體的投資增速問(wèn)題，在去年的一年里頭我們基本上維持在一個(gè)負(fù)增長(zhǎng)情況下，年初呢就負(fù)更多了，達(dá)到負(fù)35%，如果按核心城市計(jì)算土地減少45%，就是一季度情況下除了個(gè)別一線城市情況略好以外，全國(guó)普遍情況土地供應(yīng)是持續(xù)下降的，如果土地供應(yīng)下降

15、說(shuō)明投資是上不去那么也可以看到銷(xiāo)售處持續(xù)下滑趨勢(shì)，去年持續(xù)下滑，今年也在持續(xù)下滑，2012年土地供應(yīng)量減少導(dǎo)致結(jié)果下滑速度加速過(guò)程，今年土地增長(zhǎng)或者房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幾乎不太可能，所以維持現(xiàn)有水平上可能還是仍然增速增長(zhǎng)過(guò)程中增速下降過(guò)程，雖然我們可能還有5%10%投資增長(zhǎng)，這個(gè)增速還是持續(xù)下降。影響比較大是地方債務(wù)，在全國(guó)的地方債務(wù)以土地抵押居多，大概接近60%靠土地抵押形成債務(wù)關(guān)系，如果土地在大量的縮減情況下，地方政府難以用土地收益去支撐基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，今年1、2月份部分省市財(cái)政收入負(fù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致土地收益和財(cái)政收益已經(jīng)無(wú)能力擴(kuò)大原來(lái)預(yù)想基礎(chǔ)設(shè)施，北京大概6000多億地方債，其中3600億左右超過(guò)50

16、%地方債用土地做抵押，或者說(shuō)用于土地儲(chǔ)備的，債務(wù)完全要靠土地收益進(jìn)行補(bǔ)償，我們看兩會(huì)之后已經(jīng)有13000億地方債務(wù)獲得審批，用發(fā)債形式抵御過(guò)去銀行債，不是長(zhǎng)遠(yuǎn)的辦法，土地收益仍然是地方政府財(cái)政事物中重要一部，也會(huì)影響到未來(lái)地方財(cái)政支持，我們也列舉了去年增長(zhǎng)最快和增長(zhǎng)最小的十個(gè)城市，我們看到差別就是負(fù)的88%和正206%，300%的增速變化，也可以看出城市之間的差別是巨大的，有的城市還在持續(xù)增長(zhǎng)過(guò)程，有的城市已經(jīng)是下降速度在加速過(guò)程，因此城市之間的差別導(dǎo)致這個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度不平衡，房地產(chǎn)的影響是巨大的。這是我們1、2月份銷(xiāo)售情況，去年來(lái)說(shuō)銷(xiāo)售基本上負(fù)數(shù)，2013年完成13億多銷(xiāo)售面積，2012年1

17、2.06億銷(xiāo)售面積，今年1、2處于快速下降，負(fù)16%，2012年下降速度最快負(fù)27%，我們認(rèn)為3月份以后沒(méi)有政策也會(huì)回來(lái)，有政策4月份以后回升更快，雖然沒(méi)有公布，整體而言我們已經(jīng)看到各個(gè)省市情況看，來(lái)訪量、銷(xiāo)售量都處于回升態(tài)勢(shì)，增幅一線城市最高，二三線城市略低一些，回轉(zhuǎn)趨勢(shì)已經(jīng)明顯看到，有可能年底年末的時(shí)候出現(xiàn)的從負(fù)數(shù)變成正數(shù)，至少這個(gè)銷(xiāo)售的這個(gè)預(yù)期會(huì)改變，我們已經(jīng)看到政府相關(guān)的政策已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)，我們出現(xiàn)了兩次減息，一次調(diào)整，大家估計(jì)在低物價(jià)情況下繼續(xù)減息，也會(huì)繼續(xù)降，同時(shí)也出臺(tái)其他相關(guān)減稅減少，比如從二到房貸變化等都希望政府改變市場(chǎng)的預(yù)期。去年銷(xiāo)售變化最大的這個(gè)10個(gè)城市，增長(zhǎng)最快和增長(zhǎng)

18、最慢的，我們也可以看到這個(gè)從負(fù)44.5%到正的80%，兩者之間巨大差別，告訴大家不同城市中增長(zhǎng)速度不一樣的，變化也是巨大的，從開(kāi)發(fā)商資金到位情況來(lái)看今年很差，影響也是很大?？捶康禺a(chǎn)資金壓力已經(jīng)完工的對(duì)比，2008年是最差，最差情況是1比1.25，但在2014年年底是1比1.27貼近2008年，如果算到今年1、2月份可能會(huì)更嚴(yán)重，比2008年更差，我們?yōu)槭裁从眠@樣一個(gè)對(duì)比，就是到前和開(kāi)工前一除，資金來(lái)源和完成投資對(duì)比，這個(gè)情況有多少余力還可以保證投資增長(zhǎng)，從現(xiàn)在看保持高速投資上可能性比較小，除非大量的庫(kù)存被消化以后替代一部分資金才有可能。從開(kāi)工情況看我們看到最高開(kāi)工是增長(zhǎng)45%，最低增長(zhǎng)負(fù)60%

19、，也可以知道在房地產(chǎn)開(kāi)工的總體下降過(guò)程中今年還會(huì)持續(xù)下降，這個(gè)總的面積開(kāi)工面積會(huì)縮減，新開(kāi)工的縮減大家認(rèn)為是不好，我個(gè)人認(rèn)為是好事，因?yàn)橹灰麻_(kāi)工縮減說(shuō)明現(xiàn)有投資人消化能力會(huì)加大，大家沒(méi)有那么多房子可挑，你現(xiàn)有房子不買(mǎi)就沒(méi)有了，如果新增的開(kāi)工仍然在高速增長(zhǎng)的時(shí)候呢，就有更多的余力在價(jià)格上平衡，所以兩者之間有巨大差別?，F(xiàn)有的情況中我們有50多億的面積開(kāi)復(fù)工，差別在于我們每年的竣工和銷(xiāo)售之間有一個(gè)差，銷(xiāo)售是大于竣工，那么在扣除我們竣工面積以后還有一部分不可銷(xiāo)售面積，比如機(jī)房、人房、車(chē)庫(kù)等等，車(chē)庫(kù)統(tǒng)計(jì)面積按照個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)，意味著現(xiàn)在50多億平方米不到40億這個(gè)住宅建設(shè)面積中，大概有20億已經(jīng)賣(mài)掉，很多人

20、分析中認(rèn)為市場(chǎng)很危險(xiǎn)，我倒覺(jué)得現(xiàn)在情況看盡管眼前出現(xiàn)一個(gè)危險(xiǎn)，但是并不是說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到崩潰和危險(xiǎn)地步，現(xiàn)有庫(kù)存并不是導(dǎo)致這個(gè)整個(gè)市場(chǎng)崩潰一個(gè)理由，去年我們銷(xiāo)售12億，庫(kù)存現(xiàn)在是6億3是一個(gè)增長(zhǎng)過(guò)程，這個(gè)庫(kù)存里頭包括已經(jīng)竣工的房屋和沒(méi)賣(mài)出去，和取得銷(xiāo)售證沒(méi)賣(mài)出去的房子，6億多有4億是住宅，去年銷(xiāo)售住宅10個(gè)億，相當(dāng)于40%庫(kù)存壓力，2億是商業(yè)和寫(xiě)字樓，這個(gè)壓力比較大，因?yàn)槿ツ陮?shí)際銷(xiāo)售商業(yè)和寫(xiě)字樓也是2個(gè)億，1比1的關(guān)系，總量大家關(guān)心房?jī)r(jià)不是商業(yè)和寫(xiě)字樓而是住宅，住宅來(lái)看壓力并不大。另外發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，對(duì)住宅需求發(fā)生一些變化，就是人口變化和我們中央最近出臺(tái)政策是相關(guān)的，在李克強(qiáng)總理提出的這個(gè)消費(fèi)

21、中提出住房，穩(wěn)定住房銷(xiāo)售，同時(shí)剛性需求里頭包括改善性需求，過(guò)去行業(yè)理解大部分剛性需求是指適齡結(jié)婚家庭，從25到44年齡人口結(jié)構(gòu)上看25最高峰以后每年開(kāi)始秩序下降，這個(gè)下降趨勢(shì)意味著什么，如果23歲2015年最高峰，連續(xù)五年28歲結(jié)婚，5年周期剛性存在，5年以后年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，更多是改善性需求，有些家庭有房子，原來(lái)房子戶型較小，基礎(chǔ)設(shè)施比較差，作為一個(gè)更新改換的過(guò)程，所以住房結(jié)構(gòu)發(fā)生了一些重大變化。在歷史統(tǒng)一中我們大概經(jīng)常要計(jì)算人均居住面積，人均這個(gè)面積里頭，有兩個(gè)差別，一個(gè)是在農(nóng)村，我們叫城鎮(zhèn)，這一級(jí)里頭居住面積比較大，接近40平，城市相對(duì)面積比較小，如果把城鎮(zhèn)兩個(gè)合起來(lái)計(jì)算出來(lái)30平米也很

22、大，毛病在哪，就是戶均，戶均面積小，72，相當(dāng)一部分按戶均計(jì)算使用面積少，少量人使用面積把人均居住面積拉大，這兩者差別恰恰住房需求從剛性需求向改善型需求轉(zhuǎn)化特征，從整體人口結(jié)構(gòu)情況看有兩個(gè)高峰區(qū)域，一個(gè)50年代，人口出生高峰期，第二高峰期三年自然災(zāi)害之后，1965年以后到70年代初，然后人口結(jié)構(gòu)開(kāi)始持續(xù)下降，到80年代的時(shí)候又出現(xiàn)一個(gè)高峰平臺(tái)，然后又開(kāi)始出生人口下降，轉(zhuǎn)換成整體人口計(jì)算，2015年左右實(shí)際上是我們適齡人口高峰，未來(lái)下降趨勢(shì)，這就是我們所說(shuō)老齡化趨勢(shì)，由于計(jì)劃生育導(dǎo)致老齡化對(duì)房地產(chǎn)影響巨大，有人認(rèn)為老齡化是不是不需要房子，是不是一個(gè)人可以接受好幾套房子，雙方父母家庭可以多接受很多

23、房子，一個(gè)人可能三套四套，這是極端錯(cuò)誤的概念，計(jì)算老齡人口60歲以后開(kāi)始計(jì)算，退休，從65歲開(kāi)始享受免費(fèi)坐公共汽車(chē)計(jì)算，不表示65歲人死了，20年可能不死，獲得85歲95歲，所以20年是不是繼承房子，那時(shí)候60歲，所以用這個(gè)辦法說(shuō)明錯(cuò)誤想法。德國(guó)1960年時(shí)候大概只有7000萬(wàn)多一點(diǎn)人口，但是只有2000萬(wàn)家庭，因?yàn)槟菚r(shí)候一個(gè)家庭里有三口，我們1985年的時(shí)候每個(gè)家庭3.8人，2010年德國(guó)有8100萬(wàn)人口，只增長(zhǎng)800多人口，多少家庭戶口變成4100萬(wàn)，家庭戶口翻一翻，為什么？因?yàn)槔淆g化，全世界來(lái)說(shuō)德國(guó)是老齡化人口最嚴(yán)重排第二，日本第四，中國(guó)可能排十位，老齡化程度這么高，家庭戶數(shù)增加所以住房

24、需求增加，老齡人住大房子，年輕人住小房子，為什么？就是因?yàn)槔先藭?huì)給孩子留房子，就是年齡人過(guò)節(jié)過(guò)年要回家住，陪老人一塊住，老人不到年輕人那兒住，我們中國(guó)反著，年輕人那兒老年人也去，要帶孫子，老年人房子里頭也希望讓子女到老年人家里住，現(xiàn)實(shí)情況是小房子，轉(zhuǎn)換過(guò)程中隨著老齡化結(jié)果可能需要住房的數(shù)量是增加了而不是減少了，我們到現(xiàn)在為止大概每個(gè)家庭戶數(shù)從3點(diǎn)多降到2.6，現(xiàn)在可能弄不好到2.2了，全國(guó)平均起來(lái)包括農(nóng)村還有3.2，但是在城市里頭已經(jīng)降到2.2，意味著就需要更多的住房。從2015年情況看，我們的庫(kù)存是在不斷加大，增長(zhǎng)到了63922萬(wàn)平方米，今年年初增加3900多萬(wàn)，但是我們貸款低速增長(zhǎng)只有0.

25、6，到今年1、2月份開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有獲得更多貸款，到位資金很低，你要想讓開(kāi)發(fā)商增加更多的投資幾乎不可能的，我們也看到1、2月份市場(chǎng)是在逐漸下滑過(guò)程，這個(gè)下滑速度影響也很大。但是我們也看到一些有利條件，前面說(shuō)到貨幣政策的寬松問(wèn)題，穩(wěn)定住房銷(xiāo)售問(wèn)題，降低利率問(wèn)題，新增供應(yīng)量減弱，和新增活躍市場(chǎng)政策出臺(tái)，330政策等等，個(gè)人沒(méi)有覺(jué)得330政策為房地產(chǎn)救市，如果真正為了救市就得國(guó)務(wù)院發(fā)文，以前都是國(guó)十條，國(guó)八條國(guó)六條，這次國(guó)務(wù)院沒(méi)有發(fā)文件，說(shuō)明我們政策可能并不想承諾錯(cuò)誤，于是用部委名義來(lái)否定原來(lái)國(guó)幾條，比如關(guān)于9070沒(méi)有正式文件否定9070政策，但是兩部委文件中提到有些地方戶型不合適可以做調(diào)整，地方政府

26、做調(diào)整，等于放權(quán)了，9070政策要不要執(zhí)行，很明顯可以看出來(lái)我們并沒(méi)有像2008年或2009年年初樣子徹底把房地產(chǎn)市場(chǎng)放開(kāi)，比如說(shuō)我們的首付30%并沒(méi)有降到原來(lái)20%，如果真正調(diào)控市場(chǎng)也可能降低10%，仍然維持30、40%很高水平，我個(gè)人認(rèn)為中央政府實(shí)際上希望我們經(jīng)濟(jì)不要再下滑，緩和經(jīng)濟(jì)不再下滑趨勢(shì)占主導(dǎo)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資前面講他對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響是巨大的，可能會(huì)影響到2.5倍，那么直接影響最少一個(gè)點(diǎn)以上，房地產(chǎn)投資繼續(xù)下滑，會(huì)讓我們?cè)谧倪@些裝飾行業(yè)、上游、下游受到巨大影響。從GDP情況來(lái)說(shuō)投資情況來(lái)說(shuō)，首先影響上游是剛性，我們說(shuō)機(jī)械包括鋼鐵、水泥、玻璃等等，下游來(lái)說(shuō)家裝、家電、建材，這些行業(yè)都會(huì)

27、受到巨大影響，我們陶瓷應(yīng)該屬于裝飾和建材兩個(gè)部分，那么前頭這一塊下降的話就會(huì)影響貨幣下降，我們也可以看到任何一次政策的放松都必然會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)一些波動(dòng)，即使沒(méi)有這些我們認(rèn)為銷(xiāo)售功能量下降導(dǎo)致銷(xiāo)售回暖，沒(méi)得可挑，如果這些積極政策對(duì)市場(chǎng)影響會(huì)更大一些。如果這些政策不能處于房地產(chǎn)市場(chǎng)回升可能中央還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)，比如再次降息，再次調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，比如減免其他稅收，降低首付等等，為什么這么說(shuō)，目前來(lái)看經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度對(duì)中央影響很大，影響平均收入，影響消費(fèi)水平，影響社會(huì)穩(wěn)定，社會(huì)調(diào)查證明中央政府看經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定在7左右，從環(huán)比來(lái)說(shuō)去年四季度7.3，今年降息同步增長(zhǎng)較弱，這樣完成7指標(biāo)還是很大困難，一季度情況和二季度情

28、況對(duì)比二季度借這些出臺(tái)政策希望能上，但是經(jīng)濟(jì)慣性作用仍然處于下行趨勢(shì)。從房地產(chǎn)情況看，我們有國(guó)防指數(shù)很明顯，有較大波動(dòng)，第一個(gè)波動(dòng)2008年94.76很底，4萬(wàn)億政策回升，2012年年初又低于2008年變成94.39，這個(gè)影響可以看出來(lái)國(guó)五條國(guó)十條出臺(tái)以后導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)速度是下滑，到2014年是93.93，到二季度1、2月份下降93.7，更底，國(guó)防指數(shù)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周書(shū)是相關(guān)的。房屋價(jià)格增長(zhǎng)變化也是同樣有三個(gè)高點(diǎn)和三個(gè)低點(diǎn)，一個(gè)高點(diǎn)2007年底我們出臺(tái)，中央出臺(tái)兩防政策于是出現(xiàn)2008底部，4萬(wàn)出現(xiàn)再次高峰，于是2012年出臺(tái)國(guó)五條國(guó)十條等等又降了，2013年由于供求變化2013年再次出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲，20

29、14年掉下來(lái)，每次政策出臺(tái)都會(huì)導(dǎo)致變化過(guò)程，這個(gè)變化過(guò)程到現(xiàn)在終止了嗎？大家所關(guān)心價(jià)格問(wèn)題，去年四季度我們出臺(tái)930政策，930政策這個(gè)改變了這個(gè)一套房和二套房限貸政策以后出現(xiàn)變化，尤其一線城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)反彈，這次330政策對(duì)二手房有變化，二手房交易再多價(jià)格漲再快和GDP沒(méi)有關(guān)系，因?yàn)椴划a(chǎn)生增加值。一線城市北上廣深這個(gè)變化更大，去年時(shí)候都出現(xiàn)翹尾向上反彈過(guò)程，大部分正負(fù)零以下，價(jià)格指數(shù)上升和超過(guò)正負(fù)零兩個(gè)不同概念，比如房?jī)r(jià)指數(shù)下降變成負(fù)3%，變成負(fù)2%、1%0.5%是價(jià)格回升，雖然是負(fù)但是價(jià)格回升趨勢(shì)，現(xiàn)在還沒(méi)會(huì)到正數(shù)以上，但是這個(gè)趨勢(shì)隨著330政策變化越來(lái)越明顯，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)更加顯現(xiàn)，新的政策

30、不敢保證整個(gè)市場(chǎng)推動(dòng)，即使沒(méi)有新政策，實(shí)際上政府政策這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)處于一個(gè)回升狀態(tài)2012年的時(shí)候我說(shuō)2013年房?jī)r(jià)會(huì)漲，說(shuō)賭一賭，原因我不是從政策出發(fā)，而是市場(chǎng)供求關(guān)系看預(yù)期，這次同樣，當(dāng)我們土地供應(yīng)量持續(xù)下降的時(shí)候，我們現(xiàn)有庫(kù)存不足以支撐和維持，不要以為房子都沒(méi)有了，或者變成只有幾個(gè)月消化量的時(shí)候，這個(gè)你就能買(mǎi)到房子不是那么回事，即使有一年左右消化量的時(shí)候，這個(gè)城市城市都可以挑，如果6個(gè)左右你往東就沒(méi)有了，現(xiàn)在情況是沒(méi)有到這一步，所以即使330政策出臺(tái)，大部分城市不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格高漲，會(huì)維持一段時(shí)間，只有到庫(kù)存消耗到一定程度以后才有可能會(huì)引起價(jià)格變化，所以預(yù)設(shè)今年價(jià)格可能從負(fù)變正過(guò)程，但投資增長(zhǎng)

31、不會(huì)持續(xù)高漲沒(méi)有土地，庫(kù)存消化之后才會(huì)讓市場(chǎng)更好轉(zhuǎn)。我說(shuō)宏觀的，宏觀趨勢(shì)在你城市未必就是對(duì)的，因?yàn)槟氵@個(gè)城市可能是在我們前面列舉的最好和最差十個(gè)城市范圍之內(nèi)，也可能是最差，和全國(guó)并不同，所以區(qū)域分化加劇以后，每個(gè)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度人口變化情況決定你那個(gè)城市的房?jī)r(jià)。第二我們持續(xù)增側(cè)這個(gè)刺激政策還會(huì)持續(xù)，現(xiàn)在出臺(tái)刺激政策看不足以讓市場(chǎng)整個(gè)回暖，還是調(diào)整過(guò)程，所以刺激政策我這個(gè)講這個(gè)話的時(shí)候?qū)嶋H上沒(méi)有出臺(tái)刺激政策，現(xiàn)在已經(jīng)出臺(tái)，那么330政策我這個(gè)做PPT之后發(fā)生的，所以價(jià)格也認(rèn)為可能會(huì)平穩(wěn)過(guò)渡，現(xiàn)在明顯看到價(jià)格變化二手房交易，因?yàn)槎址亢臀覀兘y(tǒng)計(jì)數(shù)字是無(wú)關(guān)的，二手房交易因?yàn)閭€(gè)人形成的，但大部分開(kāi)發(fā)商還有相當(dāng)?shù)馁Y金壓力，所以在消化庫(kù)存上還是會(huì)維持價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。同時(shí)我們看到這個(gè)消化周期是較長(zhǎng)過(guò)程，這個(gè)消化周期還會(huì)可能還要很長(zhǎng)一個(gè)周期，2008年情況不一樣，2008年時(shí)候我們并沒(méi)有巨大的庫(kù)存，那時(shí)候整體庫(kù)存量是3億6，所以他短期之內(nèi)促使價(jià)格的飛漲，2009年2010年不到一年時(shí)候價(jià)格漲非常大，現(xiàn)在不一樣，消化周期還會(huì)有一段時(shí)間，這個(gè)周期決定了