大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位研究報(bào)告

1、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位研究報(bào)告項(xiàng)目地塊分析01宏觀環(huán)境分析02區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析03競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析04報(bào)告目錄借鑒案例研究05宏觀環(huán)境分析011.1 成都經(jīng)濟(jì)及發(fā)展情況成都簡(jiǎn)介成都，四川省省會(huì)，位于中國(guó)西南，地處成都平原腹心地帶。 成都是中國(guó)西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐，是全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市之一?，F(xiàn)轄9區(qū)4市6縣1開發(fā)區(qū)，總面積萬平方千米，中心城建成區(qū)面積283平方千米。2011年末全市常住人口萬人。 2011年4月，國(guó)務(wù)院審批通過成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃，進(jìn)一步深入推進(jìn)西部大開發(fā)，加快成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第四極。 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略定位是“一中心、一基地、三區(qū)”，即西部地區(qū)重

2、要的經(jīng)濟(jì)中心，全國(guó)重要的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，深化內(nèi)陸開放的試驗(yàn)區(qū)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的示范區(qū)和長(zhǎng)江上游生態(tài)安全的保障區(qū)。 2015年，建成西部地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心，地區(qū)生產(chǎn)總值占全國(guó)的比重達(dá)到6.5%，城鎮(zhèn)化率達(dá)到52%。 到2020年，成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域一體化格局基本形成，成為我國(guó)綜合實(shí)力最強(qiáng)的區(qū)域之一。人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到萬元，城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃獲批，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第四極 成都市作為中西部地區(qū)最大的都市經(jīng)濟(jì)區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要中心城市，也將迎來重大的歷史發(fā)展機(jī)遇。 據(jù)市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，總體來說，成都市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速。2006年-2011年呈現(xiàn)快速上漲的勢(shì)頭，2007年增速達(dá)到最高。 2010年

3、成都市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元。成都市2011成都市GDP達(dá)到億元，同比增長(zhǎng)15.2%；增速比上年提高個(gè)百分點(diǎn)。 一二三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率分別為1.2%、58%、40.8%。成都經(jīng)濟(jì)情況 2010年億元,2011年億元，同比增長(zhǎng)15.2%。城鎮(zhèn)居民收入支出 2010年城市居民人均可支配收入20835元。 2011年城鎮(zhèn)居民收入支出實(shí)現(xiàn)同步增長(zhǎng)，其中人均可支配收入為23932元，同比增長(zhǎng)14.9%，增速比上年加快個(gè)百分點(diǎn)。 人均消費(fèi)性支出17795元，同比增長(zhǎng)14.7%。消費(fèi)支出中，除教育文化娛樂服務(wù)與其他商品和服務(wù)類外，其余六類消費(fèi)支出均有所增長(zhǎng)，其中，受價(jià)格因素影響，食品類支出和交通通信類支出分

4、別增長(zhǎng)11.2%和9.3%。2010年20835元；2011年23932元，同比增長(zhǎng)14.9%。成都人口情況成都常住人口1404萬僅次京滬渝 ，逾六成常住城鎮(zhèn) 全市1404萬人，主城區(qū)萬人；主城區(qū)人口密度11388人/平方公里。中國(guó)“領(lǐng)館第三城”500強(qiáng)企業(yè)西部第一航空第四城 美國(guó)、德國(guó)、泰國(guó)、法國(guó)、韓國(guó)、新加坡、巴基斯坦、菲律賓、斯里蘭卡。5到8年內(nèi)領(lǐng)事館有望達(dá)15家 2010年成都實(shí)際利用外資億美元，2011年上半年利用外資億美元，同比增長(zhǎng)645%，繼續(xù)穩(wěn)居中西部首位。2010年新增世界500強(qiáng)企業(yè)12家，2011年新增世界500強(qiáng)企業(yè)4家，落戶成都市的世界500強(qiáng)企業(yè)累計(jì)達(dá)200家，居西

5、部城市首位。 雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)客運(yùn)量1-8月達(dá)1917萬人次，首超深圳機(jī)場(chǎng)，成為第四大國(guó)際航空樞紐。成都機(jī)場(chǎng)是中國(guó)第四大國(guó)際機(jī)場(chǎng)，未來5年內(nèi)至少開通15條國(guó)際直飛航線，國(guó)際航線總數(shù)達(dá)到30條左右。到2020年，成都機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量達(dá)到8000萬人次，爭(zhēng)取進(jìn)入世界機(jī)場(chǎng)前30位，成為世界大型樞紐機(jī)場(chǎng)，亞太地區(qū)重要的國(guó)際航空客貨集散中心。15家200家2000萬10產(chǎn)業(yè)比例 成都市第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比例相對(duì)均衡。 近幾年，第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)比較平穩(wěn)，波動(dòng)不大。 2011年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，三種產(chǎn)業(yè)比例為4.8:45.8:49.4 。注：從一、二、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析，成都市第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)基本維

6、持在45%至50%之間，相對(duì)比較平衡，波動(dòng)不大。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例保持在比較均衡的態(tài)勢(shì)。第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)20077.10%45.20%47.70%20086.60%44.00%49.40%20095.90%44.50%49.60%20105.10%44.70%50.20%20114.80%45.80%49.40% 未來成都將形成“一心多極，一軸一群”的城鎮(zhèn)空間格局。采取大集中，小分散，多核心，串珠狀的空間結(jié)構(gòu)模式，采用北進(jìn)南拓，壯大兩翼的空間發(fā)展戰(zhàn)略 根據(jù)成都城市總體規(guī)劃（2003-2020），2010年，全市戶籍人口萬人,比上年末增加萬人，其中主城區(qū)常住人口530萬；2020年預(yù)計(jì)達(dá)150

7、0萬人左右；未來城市將形成“以主城區(qū)為核心，多軸多心”的空間布局結(jié)構(gòu)，逐步向城市周邊區(qū)、縣發(fā)展。 從區(qū)位上看，本項(xiàng)目位于武侯新城，南拓中央活動(dòng)范圍區(qū)，銜接武侯新區(qū)與雙楠、紅牌樓、簇橋等老商圈。成都市總體規(guī)劃 本案成都市市級(jí)戰(zhàn)略功能區(qū) 成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二五規(guī)劃綱要提出市級(jí)戰(zhàn)略功能區(qū)規(guī)劃，推進(jìn)市域戰(zhàn)略功能區(qū)建設(shè)。加快推進(jìn)天府新城、金融總部商務(wù)區(qū)、東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)、北部新城現(xiàn)代商貿(mào)綜合功能區(qū)、西部新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)、國(guó)際航空樞紐綜合功能區(qū)、交通樞紐和現(xiàn)代物流功能區(qū)、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)建設(shè)，精心打造“成都服務(wù)”品牌，建設(shè)服務(wù)西部、面向全國(guó)、走向世界的現(xiàn)代

8、服務(wù)業(yè)基地。積極推進(jìn)龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)等建設(shè)，精心打造國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)和世界旅游知名品牌，建設(shè)國(guó)際旅游城市。大力推進(jìn)高新技術(shù)、汽車、新能源、新材料、石化產(chǎn)業(yè)功能區(qū)建設(shè)，努力建設(shè)全國(guó)一流的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、先進(jìn)制造業(yè)基地和新興產(chǎn)業(yè)基地。按照區(qū)（市）縣錯(cuò)位發(fā)展的要求，確定區(qū)（市）縣級(jí)戰(zhàn)略功能區(qū)，以區(qū)（市）縣為主體，自主配置資源、自主管理、自主發(fā)展。 武侯區(qū)城市戰(zhàn)略功能定位為：人民南路科技商務(wù)區(qū)、以輕工設(shè)計(jì)、電子信息服務(wù)為主的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、城市商業(yè)物流配送中心。1.2 武侯區(qū)及武侯新城情況武侯區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 成都市武侯區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)自2004年以來的“二三一”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭弧?，新城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展第

9、三產(chǎn)業(yè)，與成都城市中心規(guī)劃的“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略呼應(yīng)； 2011年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，比上年增長(zhǎng)13.1%。第一產(chǎn)業(yè)達(dá)億元，同比下降16.8%；第二產(chǎn)業(yè)達(dá)億元，同比增長(zhǎng)12.9%；第三產(chǎn)業(yè)達(dá)億元，同比增長(zhǎng)13.1%。在各行業(yè)中，第三產(chǎn)業(yè)已成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)的主要支撐。三次產(chǎn)業(yè)比重為。 房地產(chǎn)和批發(fā)零售業(yè)占據(jù)重要的地位，帶動(dòng)下游產(chǎn)業(yè)的家居業(yè)良好發(fā)展。未來武侯區(qū)將進(jìn)一步形成以高新技術(shù)為先導(dǎo)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)為支撐、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展的格局。武侯區(qū)工業(yè)發(fā)展情況 從2009年至2011年成都市五城區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比看出，武侯區(qū)工業(yè)發(fā)展水平位于五城區(qū)前列。2011年工業(yè)增加值萬元，占第二產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的78%，增幅13

10、.1%。工業(yè)總產(chǎn)值與增幅均位列五城區(qū)第一。 武侯區(qū)工業(yè)集中建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。以武侯新城的武侯科技園、西部鞋都工業(yè)園為載體，形成了電子信息、生物制藥、機(jī)電一體化、新材料等四大高新技術(shù)支柱產(chǎn)業(yè)和皮鞋、家具等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)并存的產(chǎn)業(yè)體系。 在未來17年，成都將以工業(yè)集中發(fā)展區(qū)為載體，將成都市現(xiàn)有的116個(gè)工業(yè)開發(fā)（園）區(qū)整頓規(guī)范為21個(gè)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，打造西部“六大工業(yè)基地”，逐步形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)三大工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域，以此構(gòu)建成都未來工業(yè)發(fā)展布局的新格局。成都市五城區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較（注：資料根據(jù)“成都市武侯區(qū)統(tǒng)計(jì)局”各月月報(bào)整理。）武侯區(qū)在五城區(qū)位次3 2 2 4 1 1 4 3 20

11、11年地區(qū)生產(chǎn)總值 增幅 第二產(chǎn)業(yè) 增幅#工業(yè) 增幅 第三產(chǎn)業(yè) 增幅（萬元）（%）（萬元）（%）（萬元）（%）（萬元）（%）成都市6854600015.2 3143900019.8 2610800020.5 3383400012.4 錦江區(qū)509803813.3 95335312.7 56903212.9 413717013.5 青羊區(qū)584536913.1 129408113.1 71953713.1 455049813.2 金牛區(qū)592805713.1 171700613.3 102831112.9 420848613.0 武侯區(qū)553933413.1 154723112.9 120845

12、513.1 399091413.1 成華區(qū)476792813.0 141831613.0 96079111.6 334745913.0 武侯區(qū)在五城區(qū)位次3 2 2 3 1 2 4 2 2010年地區(qū)生產(chǎn)總值 增幅 第二產(chǎn)業(yè) 增幅#工業(yè) 增幅 第三產(chǎn)業(yè) 增幅（萬元）（%）（萬元）（%）（萬元）（%）（萬元）（%）成都市5508300015.0 2470900019.8 2062800020.5 2752300011.8 錦江區(qū)421584813.0 79852711.9 4918518.0 340921413.4 青羊區(qū)480188313.5 107657813.0 6207599.1 372

13、451913.6 金牛區(qū)512841311.0 14333317.5 890532-1.0 369236512.5 武侯區(qū)464355013.2 131379912.3 10425679.8 332841413.5 成華區(qū)342031513.2 112193713.9 80857712.3 229571712.8 武侯區(qū)在五城區(qū)位次3 2 3 2 2 2 4 3 2009年地區(qū)生產(chǎn)總值 增幅 第二產(chǎn)業(yè) 增幅#工業(yè) 增幅 第三產(chǎn)業(yè) 增幅（萬元）（%）（萬元）（%）（萬元）（%）（萬元）（%）成都市4502.614.7 2001.817.7 1664.8118.7 2233.0413.4 錦江區(qū)3

14、50.8712.5 75.610.0 51.399.9 274.4713.3 青羊區(qū)393.9812.5 91.649.5 55.479.3 302.2213.5 金牛區(qū)436.6811.5 128.458.3 87.739.2 307.9513.0 武侯區(qū)386.212.1 113.3410.0 92.5911.0 272.7213.1 成華區(qū)307.7912.1 117.7511.1 92.7712.3 189.7213.0 武侯新城發(fā)展規(guī)劃 未來武侯新城以金融，貿(mào)易，信息等高新產(chǎn)業(yè)為主，新建武侯區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園等高新產(chǎn)業(yè)基地，整個(gè)商業(yè)區(qū)預(yù)計(jì)2015年左右規(guī)劃建設(shè)完成。 目前進(jìn)駐武侯新城開發(fā)商

15、較多，保利，中鐵，華宇等，在建在售項(xiàng)目品質(zhì)較高，為區(qū)域帶來高質(zhì)量消費(fèi)人群和人氣。隨著項(xiàng)目周邊配套的完善，居住生活品質(zhì)的逐步提高，本區(qū)價(jià)值還將增值，得到更深入發(fā)展空間。武侯新城發(fā)展規(guī)劃 范圍：以武興路武侯大道為中軸，分別向成雙大道北段及永康路方向擴(kuò)散。 該區(qū)域的重點(diǎn)為：以武侯大道-武興路為主干道，向兩邊輻射，向上承接雙楠、紅牌樓，城南等商業(yè)中心，向下銜接簇橋、華興、機(jī)頭、金花等周邊區(qū)域。以自身為引導(dǎo)，大道發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)周邊區(qū)域共同發(fā)展的目的。 本案正好位于武侯新城區(qū)核心地段，具有綜合的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，向上能融入老牌商業(yè)圈，向下可以接納周邊區(qū)域消費(fèi)人群。雙楠商業(yè)區(qū)：武侯區(qū)發(fā)展較早商業(yè)區(qū)，目前已形

16、成完善配套，片區(qū)內(nèi)有伊藤，人人樂等大型超市。紅牌樓商業(yè)圈：規(guī)劃新商業(yè)圈，未來將以購(gòu)物，金融等產(chǎn)業(yè)為主武侯新城區(qū)火車南站華陽片區(qū)：南拓發(fā)展正點(diǎn)區(qū)域之一，未來規(guī)劃主要以辦公、居住、購(gòu)物、娛樂為主漿洗-玉林商務(wù)住區(qū)武侯區(qū)內(nèi)發(fā)展較早，居住環(huán)境相對(duì)成熟區(qū)域，但由于早起規(guī)劃不夠完善，目前片區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍相對(duì)較淡核心商圈：項(xiàng)目以北受武侯立交、三環(huán)路以及大悅城的客源分流，以西受武侯大道及置信未來廣場(chǎng)格擋，因此本案核心商圈劃分不規(guī)則，向簇橋、華興、金花等片區(qū)延伸較多次級(jí)商圈：包含雙楠、紅牌樓、機(jī)投、簇橋、華興、金花，雙流及高新區(qū)部分等片區(qū)邊緣商圈：包含整個(gè)武侯區(qū)、高新區(qū)部分及雙流區(qū)武侯新城人口情況 隨著武侯新城建

17、設(shè)的加速推進(jìn)，本項(xiàng)目核心商圈內(nèi)的辦公及居住人口將快速增長(zhǎng)。 品牌房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)駐，帶動(dòng)更多人口流入本區(qū)。核心商圈次級(jí)商圈邊緣商圈雙流高新區(qū)部分武侯新城區(qū)位交通 區(qū)位概況：三環(huán)路外，貨運(yùn)大道以東、川藏路以北、草金路以南，以武侯工業(yè)園區(qū)為核心，建設(shè)武侯新城。規(guī)劃建設(shè)超過450萬的商業(yè)樓宇面積，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、新興房地產(chǎn)、文化創(chuàng)意、電子信息服務(wù)、以鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)高端為重點(diǎn)的輕工研發(fā)設(shè)計(jì)及相關(guān)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)。將武侯新城打造成為國(guó)內(nèi)一流水平的國(guó)際化新城。武侯新城位于成都市中心城區(qū)的西南部，臨近紅牌樓商圈和高新區(qū)。 距離城市中心CBD不到8公里。 距離成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)5公里。 距離成都火車南站6公里。良好

18、地區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為新城發(fā)展聚集要素、吸納人才提供了先天優(yōu)勢(shì)，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了保障。此外，老川藏路將被打造成機(jī)場(chǎng)新通道，這給武侯新城帶來新的發(fā)展機(jī)遇。武侯新城土地資源 武侯新城規(guī)劃總面積約平方公里，土地資源較為豐富。與主城區(qū)同半徑其他區(qū)域相比，武侯新城土地儲(chǔ)備量較大，可利用土地主要集中在簇錦、工業(yè)園片區(qū)。截止2010年底，武侯新區(qū)可利用土地總共8120畝，按照用地性質(zhì)劃分，其中住宅用地約2830畝，商業(yè)用地約2230畝，工業(yè)用地約820畝，其他約2240畝。 在中心城區(qū)土地開發(fā)日趨飽和，可利用土地不斷減少的大背景下。土地資源使武侯新城具備了極大地后發(fā)優(yōu)勢(shì)，將為其產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展提供充足的空間。（注：

19、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止2010年底）注：數(shù)據(jù)來源于武侯新城區(qū)2010-2040發(fā)展規(guī)劃武侯新城城市功能定位商務(wù)聚集：即新城要大力發(fā)展以電子信息服務(wù)、輕工產(chǎn)業(yè)高端為主的總部經(jīng)濟(jì)，并積極扶持生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展壯大，推動(dòng)整個(gè)新城的制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)新城產(chǎn)業(yè)往高端化發(fā)展。產(chǎn)業(yè)支撐：即新城的產(chǎn)業(yè)將以總部經(jīng)濟(jì)為主要形態(tài)，構(gòu)建以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，電子信息服務(wù)、輕工產(chǎn)業(yè)高端為支柱產(chǎn)業(yè)，以新興房地產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，支撐整個(gè)新城的城市發(fā)展、功能升級(jí)。人居典范：即新城要引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)高品質(zhì)住宅區(qū)，并與城市規(guī)劃對(duì)接，整體規(guī)劃，營(yíng)造良好的人居環(huán)境，匯聚高品質(zhì)人口，提升整個(gè)區(qū)域的人口

20、素質(zhì)。生活生態(tài)生產(chǎn)武侯新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間格局 以原科技園區(qū)和原鞋都區(qū)域?yàn)橹鞯漠a(chǎn)業(yè)提升板塊，重點(diǎn)發(fā)展電子信息服務(wù)業(yè)和以鞋業(yè)高端為主的輕工產(chǎn)業(yè)； 以中國(guó)女鞋之都片區(qū)中的鞋都、首信、世紀(jì)百合項(xiàng)目為核心打造新城商業(yè)中心，以高端房地產(chǎn)配套和高素質(zhì)人才服務(wù)為特色的現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)。 以鐵七片區(qū)、順江片區(qū)和簇橋、機(jī)投、城中村改造片區(qū)為都市人居板塊，重點(diǎn)發(fā)展新興房地產(chǎn)業(yè)； 以金馬路、草金路、七里大道、智谷大道合圍區(qū)域?yàn)樯a(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚板塊，重點(diǎn)發(fā)展科技服務(wù)業(yè)和商務(wù)服務(wù)業(yè)以及工業(yè)品展示與貿(mào)易為主的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)；目前，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)以二、三產(chǎn)業(yè)為主。第二產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目主要集中于武侯工業(yè)園內(nèi)，由武侯科技園（電子信息、軟件、機(jī)電一體化

21、等產(chǎn)業(yè)約占75%；制藥、環(huán)保新材料等產(chǎn)業(yè)占25%）、武侯西部鞋都工業(yè)園（以鞋業(yè)生產(chǎn)和貿(mào)易、展示為主）組成。第三產(chǎn)業(yè)主要以房地產(chǎn)和商貿(mào)業(yè)為主。信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 發(fā)展目標(biāo):到2015年，電子信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)引進(jìn)知名電子信息服務(wù)企業(yè)超過50家，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)到150億元，年均增速達(dá)到17%，建設(shè)西部領(lǐng)先的國(guó)家級(jí)電子信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 發(fā)展重點(diǎn)：-電子商務(wù)-物聯(lián)網(wǎng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)-數(shù)字娛樂業(yè)-下一代通信及網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展措施：-大力加強(qiáng)載體建設(shè)-加大項(xiàng)目引進(jìn)力度-做大做強(qiáng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)-培育自主創(chuàng)新能力 空間布局：以武科西路以北、武青南路以西的長(zhǎng)方形區(qū)域和武科東二路以南、武青南路以東、武興二路以西的菱形區(qū)域。輕工產(chǎn)業(yè)發(fā)展

22、規(guī)劃 發(fā)展目標(biāo):力爭(zhēng)到2015年，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)到150億元，稅收達(dá)到9億元，形成以鞋業(yè)、服飾設(shè)計(jì)、檢測(cè)、展示、貿(mào)易、培訓(xùn)和信息服務(wù)功能為主的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并拓寬產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，培育發(fā)展輕工產(chǎn)品的工業(yè)設(shè)計(jì)，建設(shè)中國(guó)中西部著名的以鞋業(yè)、服飾、高檔鞋材交易和輕工產(chǎn)品設(shè)計(jì)為主的輕工總部基地。 發(fā)展重點(diǎn)：-鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)高端-輕工產(chǎn)品的工業(yè)設(shè)計(jì) 發(fā)展措施：-擴(kuò)大品牌效應(yīng)-拓展產(chǎn)業(yè)高端-發(fā)展聯(lián)動(dòng)效應(yīng) 空間布局：在七里大道、武侯大道以及外環(huán)生態(tài)帶間的工業(yè)用地區(qū)域；在鞋都南路、武侯大道之間的商業(yè)用地區(qū)域。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 發(fā)展目標(biāo):力爭(zhēng)到2015年，新引進(jìn)50個(gè)以上科技服務(wù)和商務(wù)服務(wù)重大項(xiàng)目，打造工業(yè)型生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)聚集

23、地，為電子信息服務(wù)業(yè)、輕工產(chǎn)業(yè)的提升以及工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供有力支撐，并逐步推進(jìn)產(chǎn)業(yè)深度發(fā)展，大力引進(jìn)國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)巨頭，積極開拓國(guó)際市場(chǎng)，建設(shè)成世界有影響力的工業(yè)型生產(chǎn)性服務(wù)基地。 發(fā)展重點(diǎn)：-科技服務(wù)業(yè)-商務(wù)服務(wù)業(yè) 發(fā)展措施：-加大政策扶持，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃協(xié)調(diào)-加強(qiáng)制造業(yè)與生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)互動(dòng)，加速發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)-加強(qiáng)招商引資，加速龍頭企業(yè)培育。-加大生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)人才的培養(yǎng)，提高人員素質(zhì) 空間布局：貨運(yùn)大道以西、七里大道以北約880畝的區(qū)域。在武侯大道南延線、貨運(yùn)大道、草金路和武科西四路之間占地約650畝的區(qū)域。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)空間發(fā)展格局示意圖新興房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)展規(guī)劃 發(fā)展目標(biāo):到2

24、015年，建設(shè)一批高檔次、高品位、功能齊全的綜合服務(wù)場(chǎng)所，新建住宅容納5萬以上新增城市人口，全面提升區(qū)域人員的生活質(zhì)量，積極融合新城與周邊區(qū)域，進(jìn)一步打造特色鮮明的城市功能區(qū)。 發(fā)展重點(diǎn)：高品質(zhì)住宅地產(chǎn)、高端商務(wù)房地產(chǎn)、高端商貿(mào)房地產(chǎn)、新興復(fù)合型房地產(chǎn)A區(qū)：三環(huán)路以西，武侯大道順江段以南，重點(diǎn)發(fā)展高端住宅。B區(qū)：三環(huán)路以西、五青四路以北，重點(diǎn)發(fā)展新型居住小區(qū)。C區(qū)：武侯大道鐵佛段以東、成雙大道北段、中段以北、聚富路以西、百錦路以南，重點(diǎn)發(fā)展商住產(chǎn)業(yè)。貨運(yùn)大道與武侯大道交叉沿線，三環(huán)路以西、簇錦公園以東、成雙大道以北等區(qū)域，重點(diǎn)布局以大型賣場(chǎng)為主的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)發(fā)展發(fā)展規(guī)劃 發(fā)展目標(biāo)：以“一

25、心一區(qū)三點(diǎn)”高端多元化發(fā)展為思路力爭(zhēng)到2015年，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)到150億元，基本形成具備城市功能的多種現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)共同發(fā)展的格局，并逐步將武侯新城建設(shè)成為成都現(xiàn)代商貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)。 發(fā)展重點(diǎn)：新型零售業(yè)、高端專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商業(yè) 發(fā)展措施：開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目、高起點(diǎn)建設(shè)精品展示賣場(chǎng)、打造特色商貿(mào)板塊、豐富零售業(yè)態(tài)和層次。新城商業(yè)中心有城市綜合體和鞋都精品賣場(chǎng)組成。-在七里大道以南、鞋都北路以北的商業(yè)地塊引入大型商業(yè)集團(tuán)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)形成輻射10萬人口的城市綜合體。-在“鞋都”附近的商業(yè)地塊上，建設(shè)包括鞋類、皮革、服裝在內(nèi)的輕工產(chǎn)品高端商貿(mào)市場(chǎng)。在八益家俱城片區(qū)，提升家具及原輔料市場(chǎng)檔次，向高

26、端專業(yè)賣場(chǎng)發(fā)展。在聚龍路、未來廣場(chǎng)和西部智谷分別打造商業(yè)點(diǎn)，以社區(qū)零售和特色餐飲娛樂為發(fā)展重點(diǎn)，并充實(shí)發(fā)展健美、美容、家政、醫(yī)療等行業(yè)。小結(jié) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)欠發(fā)達(dá)是武侯新城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)存在的主要問題。目前武侯新城第二產(chǎn)業(yè)比重較大，服務(wù)業(yè)發(fā)展相對(duì)緩慢。服務(wù)業(yè)主要是以零售、餐飲業(yè)等社區(qū)商業(yè)和汽車、鞋業(yè)、家具等專業(yè)市場(chǎng)為主的民生性服務(wù)業(yè)，尚未建成成熟的城市綜合體項(xiàng)目，商業(yè)氛圍缺乏。 武侯新城的城市功能有待進(jìn)一步完善，目前基礎(chǔ)設(shè)施配套和商業(yè)配套能力均有待加強(qiáng)。 作為武侯新城的核心區(qū)域，武侯工業(yè)園是以生產(chǎn)為主的空間，一些休閑、娛樂等消費(fèi)性服務(wù)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，生活功能較為缺失。 工業(yè)園以外的區(qū)域，由于地處城郊結(jié)

27、合部，其配套服務(wù)功能較為低端。 隨著武侯新城優(yōu)化提升城市生活品質(zhì)，總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)的崛起和住宅開發(fā)速度加快，加快城市綜合體和社區(qū)商業(yè)服務(wù)體系建設(shè)，是武侯新城完善城市功能配套必須加快解決的問題。1.3 國(guó)家宏觀調(diào)控政策 2011年是房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，中國(guó)房地產(chǎn)遭遇了歷史上最嚴(yán)厲的政策環(huán)境，以年初的“新國(guó)八條”為主，從限購(gòu)到限貸，從抑制漲幅到一房一價(jià)，政策出臺(tái)之頻繁，力度之大，史無前例。 2011年房地產(chǎn)政策，其中以信貸的金融和行政手段的限購(gòu)、限價(jià)、供給監(jiān)管和稅收等調(diào)控手段，對(duì)市場(chǎng)的影響最大。 新國(guó)八條、限購(gòu)、限價(jià)、限貸、房產(chǎn)稅、問責(zé)2011年主要信貸金融政策 2011年以來，貨幣政策告

28、別“適當(dāng)寬松”，開始“穩(wěn)健運(yùn)行”。 2011年3月，銀監(jiān)會(huì)要求嚴(yán)格實(shí)行“動(dòng)態(tài)、差別化的個(gè)人住房貸款政策，限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房”，亦使得個(gè)人房貸定向收緊。 2011年半年，央行連續(xù)6次上調(diào)大中型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到21.5%的歷史高位，使商業(yè)銀行信貸額度速凍。 2011年底，隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化，貨幣政策出現(xiàn)了微調(diào)信號(hào)。11月30日晚，央行宣布從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率個(gè)百分點(diǎn)。 1.18銀監(jiān)會(huì)繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策1.25北京首套房貸利率優(yōu)惠幅度減小1.26國(guó)務(wù)院新國(guó)八條對(duì)首套房貸30%-50%，貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,首付款比例不低于6

29、0%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,三套停貸。2.9央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)（加息）4.67.74.6住建部住房公積金存貸款利率調(diào)整,五年期以上公積金貸款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)7.71.14央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2.183.184.175.126.1411.30下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011年主要具體金融政策2011年主要行政限購(gòu)政策 全國(guó)有超過120個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，48個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”，不僅一線城市，部分三四線城市也開始執(zhí)行。 40個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)樓盤的強(qiáng)制“限價(jià)令”?！跋迌r(jià)”

30、、“限購(gòu)”和“限貸”等多樣限制手段，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)流通全面受阻。 截止2011年12月28日 目前全國(guó)已有121個(gè)城市執(zhí)行價(jià)格控制目標(biāo)，僅30城完成，不僅一線城市，部分三四線城市也開始執(zhí)行。2011年主要市場(chǎng)供應(yīng)政策 這次調(diào)控與以往最大的不同，是抑制投機(jī)與增加供給兩手抓，在對(duì)商品住宅市場(chǎng)進(jìn)行限購(gòu)、限貸等調(diào)控的同時(shí)，開工建設(shè)了規(guī)模龐大的保障性住房。 溫家寶總理在2011年全國(guó)兩會(huì)作政府工作報(bào)告時(shí)提出，2011年全國(guó)將開工建設(shè)1000萬套保障性住房。截至11月中旬，這一任務(wù)已經(jīng)完成。目前各地已經(jīng)開始著手制定明年的開工建設(shè)計(jì)劃，整個(gè)“十二五”期間，我國(guó)共將建設(shè)各類保障性住房3600萬套，到“十二五”

31、末，城鎮(zhèn)保障房覆蓋面將達(dá)到20%。1.26國(guó)務(wù)院新國(guó)八條規(guī)保障性住房等用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%；今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量；競(jìng)地單位和個(gè)人須說明資金來源并提供相應(yīng)證明.對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。2.21住建部與各省、自治區(qū)、直轄市以及計(jì)劃單列市簽訂保障性住房目標(biāo)責(zé)任書，完成1000萬套保障性住房的任務(wù)。4.19國(guó)土部國(guó)土部副總督察甘藏春表示，今年普通商品住宅的用地量要高于前兩年的平均水平。 5.3國(guó)資委國(guó)資委要求各中央企業(yè)進(jìn)一步加大對(duì)保障性住房開發(fā)建設(shè)投入力度，通過多種途徑參與保

32、障性住房開發(fā)建設(shè)。5.12國(guó)土部國(guó)土部公布數(shù)據(jù)，今年全國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng)量21.8萬公頃，超過前兩年10.17萬公頃的年均實(shí)際供地量。2011年主要市場(chǎng)監(jiān)管的政策1.10國(guó)土部國(guó)土部在2011年對(duì)60個(gè)地區(qū)進(jìn)行例行市場(chǎng)督察。1.19國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院第五次全體會(huì)議中溫家寶強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。2.21住建部與地方簽訂保障房責(zé)任書保障性住房目標(biāo)責(zé)任書，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。3.16發(fā)改委發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的通知，從5月1日起商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)。4.8廣東省政府與各地級(jí)市簽訂全年保障房建設(shè)“責(zé)任狀”，廣東今后5年保障房建設(shè)任務(wù)量增加到240萬套。5.1

33、各地政府 北京、上海、廣州、深圳、杭州等多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)“一房一價(jià)”政策細(xì)則。7.14國(guó)務(wù)院新國(guó)條，關(guān)于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議 2011年主要稅收政策1.26國(guó)務(wù)院新國(guó)八條規(guī)定個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征稅；對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。1.26國(guó)務(wù)院新國(guó)八條規(guī)定對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。1.27財(cái)政部發(fā)布關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知：個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；超(含)5年的非普通住房差額征收營(yíng)業(yè)稅；超(含)5年的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅。1.27 重

34、慶 征稅對(duì)象是獨(dú)棟別墅和高檔公寓，以及在渝的三無人員（無工作無戶口無投資）購(gòu)買的第二套房。稅率：高于市場(chǎng)價(jià)2-3倍的按0.5%征收，高于市場(chǎng)價(jià)3-4倍收1%，高于市場(chǎng)價(jià)4倍以上收1.2%。1.27上海自1月28日起，上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。征收對(duì)象為本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房；適用稅率暫定為0.6%。3.23發(fā)改委發(fā)改委決定自5月1日起降低和規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)、部分行業(yè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)收費(fèi)和招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為。2011年領(lǐng)導(dǎo)人或會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)講話或決議（共計(jì)18次）日期領(lǐng)導(dǎo)人或單位會(huì)議或

35、刊物講話或會(huì)議決議中心要點(diǎn)1月11日國(guó)土部全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議2011年要確保1000萬套保障房的用地供應(yīng)1月13日銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)通氣會(huì)加大支持保障性住房建設(shè)1月17日銀監(jiān)會(huì)2011年工作會(huì)議堅(jiān)持以房為限實(shí)施差別化房貸政策1月18日商務(wù)部2011年首場(chǎng)例行新聞發(fā)布會(huì)進(jìn)一步規(guī)范審批外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域8月25日胡錦濤中央政治局集體學(xué)習(xí)完善符合中國(guó)國(guó)情的最嚴(yán)格的土地管理制度9月1日溫家寶求是 雜志房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向不能改變、力度不能放松9月19日國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中央繼續(xù)增加保障性安居工程資金補(bǔ)助10月11日李克強(qiáng)加強(qiáng)保障性安居工程質(zhì)量和分 配 管 理工作座談會(huì)要確保保

36、障房的公平分配10月13日國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求大力推進(jìn)公租房建設(shè)2011年領(lǐng)導(dǎo)人或會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)講話或決議（續(xù)前表）日期領(lǐng)導(dǎo)人或單位會(huì)議或刊物講話或會(huì)議決議中心要點(diǎn)10月22日溫家寶第八屆中國(guó)東盟博覽會(huì)進(jìn)一步鞏固樓市調(diào)控成果10月28日住建部十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十 三 次 會(huì)議限購(gòu)是不得已而為之，住房信息完善后取消限購(gòu)10月29日溫家寶國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控11月6日溫家寶接見中國(guó)駐俄使館人員房?jī)r(jià)已松動(dòng)調(diào)控絕不動(dòng)搖， 我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格11月29日住建部錦溪國(guó)際湖居論壇限購(gòu)令年底到期后肯定還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行12月5日住建部證券時(shí)報(bào)明年保障房新開工減少但資

37、金投入加大12月7日住建部中國(guó)證券報(bào)未來房產(chǎn)稅進(jìn)一步推開的大方向已經(jīng)明確12月25日謝旭人全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)；加大保障房投資力度12月27日李克強(qiáng)全國(guó)住房保障會(huì)議政府可通過購(gòu)買合適的普通商品房來增加保障房有效供應(yīng)2月中國(guó)人民銀行5月12日，中國(guó)人民銀行決定，從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2月住建部上調(diào)個(gè)人住房公積金利率，貸款利率按個(gè)人5年期以上上調(diào)至4.5%，五年期一下的上調(diào)至4%。3月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確政府工作報(bào)告重點(diǎn)工作部門分工。重點(diǎn)指出堅(jiān)定不移貫徹房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。3月發(fā)改委發(fā)展改革委關(guān)于2

38、012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見提出適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅十點(diǎn)范圍。5月中國(guó)人民銀行5月12日，中國(guó)人民銀行決定，從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。5月財(cái)政部5月24日，中央財(cái)政下達(dá)2012年補(bǔ)助公共租賃住房專項(xiàng)補(bǔ)助指標(biāo)。財(cái)政部稱，2012年全國(guó)新增公共租賃住房230萬套。為支持各地完成上述任務(wù)，2012年中央補(bǔ)助公共租賃住房專項(xiàng)資金660億元。5月國(guó)土部5月22日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)、黨組書記、國(guó)家土地總督察徐紹史主持召開第13次部長(zhǎng)辦公會(huì)，表示要縮小征地范圍，讓明顯屬非公益性的用地退出征地范疇。2012主要房產(chǎn)政策2012年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將在限速中

39、前行 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了2012年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)中求進(jìn)”的發(fā)展基調(diào)，其中對(duì)于房地產(chǎn)的表述中依然強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”的態(tài)度。 在2012年上半年，隨著貨幣政策的微調(diào)，銀行新一年信貸額度的釋放，房貸或?qū)⒊霈F(xiàn)結(jié)構(gòu)性松動(dòng)。 2012的限購(gòu)令，在中央屢次重申房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，延續(xù)肯定是主線，地方政府明年不可能放松限購(gòu)。但是也不排除有些城市會(huì)有些微調(diào)，過于從緊的城市可能會(huì)略有放松，在操作層面出現(xiàn)松動(dòng)的可能性仍然存在。限購(gòu)令的退出將是有節(jié)奏、分區(qū)域地逐步退出，而不可能是中央一下令，各地限購(gòu)一起退出。 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析02 近年來，成都先后被評(píng)為“西部商業(yè)最佳城市

40、”、“中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力城市”、“中國(guó)最佳商務(wù)城市”、“中國(guó)最佳旅游城市”和“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境最佳城市”，“中國(guó)內(nèi)陸投資環(huán)境的標(biāo)桿城市”、“衛(wèi)生城市”等，被國(guó)家確定為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，大幅度提高了城市發(fā)展實(shí)力，營(yíng)造了良好的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。 2011年成都零售業(yè)發(fā)展報(bào)告指出，2011年成都完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，在副省級(jí)城市中居第3位，比上年上升1位。 截至2011年6月30日，成都市區(qū)5000以上賣場(chǎng)共144家，營(yíng)業(yè)面積達(dá)400萬。成都商業(yè)地產(chǎn)年平均開發(fā)量已超過100萬平方米，銷售均價(jià)升至約3萬元/平方米; 2011年全年，成都市新增10000平米及以上商場(chǎng)超市面積達(dá)到

41、萬平米，增幅高達(dá)23.3%。新增5000-10000平米商場(chǎng)超市萬平米，而2000-5000平米商場(chǎng)超市減少萬平米。 目前成都零售業(yè)呈現(xiàn)高端化、品牌化集聚化發(fā)展態(tài)勢(shì)。國(guó)際品牌引進(jìn)成績(jī)明顯，仁和春天、仁恒置地、美美力誠(chéng)、樂森百貨、華潤(rùn)萬象城等商場(chǎng)已經(jīng)成為國(guó)際知名品牌的匯聚地。截至目前，成都共引進(jìn)高端國(guó)際著名品牌188個(gè)，其中化妝品品牌36個(gè)，服裝鞋帽皮具類品牌101個(gè)，鐘表文具類品牌25個(gè)，酒類品牌11個(gè)，汽車高端品牌專賣店13個(gè)，包括路易威登、普拉達(dá)、迪奧、范思哲、古琦、紀(jì)梵希、阿瑪尼、杰尼亞等上百個(gè)國(guó)際一二線品牌均已入駐蓉城。目前世界零售250強(qiáng)中，入駐成都已達(dá)27家，成都已經(jīng)成為大型商業(yè)零

42、售企業(yè)在西部最重要的“戰(zhàn)略據(jù)點(diǎn)”。成都商業(yè)的“質(zhì)”與“量”都正在發(fā)生巨變。 第3位著名品牌188個(gè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)400萬2.1 成都商業(yè)情況及發(fā)展趨勢(shì) 成都商業(yè)房地產(chǎn)也得到了迅猛發(fā)展。從2001年開始，成都商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2002-2004年的紅紅火火與遍地開花，2005-2006年的苦澀和供求萎縮，2007-2008年的盤整與創(chuàng)新。 目前，成都已經(jīng)形成 “一核六副”的“中央核心商業(yè)區(qū)+片區(qū)商業(yè)中心”的放射式商業(yè)發(fā)展格局的商圈格局。以“春熙路-鹽市口-騾馬市”商圈為核心，在二環(huán)三環(huán)已經(jīng)形成了沙灣犀浦、光華金沙太陽城新城西、紅牌樓、桐梓林-科華路-天府新城、猛追灣建設(shè)路-萬年場(chǎng)-雙橋子-錦華路等

43、六大主力副中心商圈，形成多中心購(gòu)物天堂的基本骨架。 另外，隨著大連萬達(dá)金牛廣場(chǎng)、瑞安集團(tuán)駟馬橋商業(yè)中心的投資建設(shè)，火車北站-駟馬橋商業(yè)副中心正在逐步形成。 錦江、武侯和青羊三行政區(qū)域是成都市傳統(tǒng)“核心商業(yè)區(qū)”，三區(qū)大型零售商業(yè)數(shù)量合計(jì)占總量的六成以上。以雙楠商圈、成仁商圈、建設(shè)路為代表的二環(huán)“片區(qū)商業(yè)中心”正在逐漸形成，吸引了眾多大型商業(yè)的進(jìn)駐，將很快改變成都商業(yè)地產(chǎn)格局。 成都城市的發(fā)展、規(guī)劃的調(diào)整、地鐵的修建，會(huì)完善或催生多個(gè)次級(jí)商圈，形成多個(gè)商業(yè)副中心，在未來的幾年內(nèi)成都的商業(yè)格局會(huì)發(fā)生新的變化。成都城市發(fā)展，已經(jīng)形成6大商業(yè)副中心。（1）鹽市口商圈中央商業(yè)區(qū)域（2）春熙路商圈中央商業(yè)區(qū)

44、域（3）騾馬市商圈中央商業(yè)區(qū)域（4）建設(shè)路商圈高檔百貨+傳統(tǒng)商業(yè)改造（5）雙橋子-萬年場(chǎng)商圈中檔百貨+社區(qū)商業(yè)（6）紅瓦寺-九眼橋商業(yè)帶酒吧餐飲（7）萬達(dá)商圈區(qū)域型商業(yè)中心（8）科華路商業(yè)帶高檔百貨+餐飲娛樂（9）桐梓林商圈社區(qū)型商業(yè)（10）紅牌樓商圈區(qū)域型百貨+專業(yè)市場(chǎng)（11）雙楠商圈 區(qū)域型百貨+社區(qū)商業(yè)（12）光華商圈 高檔百貨+新興商業(yè)區(qū)域（13）金沙商圈高檔百貨+新興商業(yè)區(qū)域+娛樂餐飲街（14）羊西線-一品天下美食長(zhǎng)廊酒吧餐飲（15）沙灣會(huì)展商圈新興商業(yè)區(qū)域（16）荷花池商業(yè)帶專業(yè)市場(chǎng)（17）天府新城站南組團(tuán)新興商業(yè)區(qū)域、最具有規(guī)劃化水平的區(qū)域成都現(xiàn)有主要商圈成都現(xiàn)有零售商圈分布示意

45、圖站南新天地商圈項(xiàng)目位置入駐成都的實(shí)力開發(fā)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向或加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、引領(lǐng)市場(chǎng)裂變突變 國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行調(diào)控伊始，幾乎所有的大型房企都在大規(guī)模提高商業(yè)地產(chǎn)在戰(zhàn)略布局中的比例，“地產(chǎn)+商業(yè)”模式重新引起國(guó)內(nèi)開發(fā)商的關(guān)注 。 新加坡凱德置地、新鴻基、九龍倉(cāng)、世貿(mào)、信和、仁恒、上海長(zhǎng)峰保利、龍湖、華潤(rùn)、綠地、力寶、萬達(dá)、中糧、傳媒、文旅、藍(lán)光、明宇、華宇等實(shí)力企業(yè)，紛紛提高或提前推進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，大規(guī)模商業(yè)物業(yè)、城市綜合體超過100個(gè)。在成都，繼成功開發(fā)龍湖三千集后，于2010、2011年相繼推出北城天街和時(shí)代天街，商業(yè)面積大300萬平米。 這數(shù)十個(gè)實(shí)力品牌企業(yè)、100個(gè)高端城市綜合體，

46、打造集商業(yè)中心、生活中心、商務(wù)中心三位一體的復(fù)合型城市區(qū)域新中心，會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)作方式發(fā)生改變、熱點(diǎn)區(qū)域發(fā)生改變，引領(lǐng)商業(yè)趨勢(shì)和市場(chǎng)裂變突破。 2009年以來，以華潤(rùn)萬象城、凱丹廣場(chǎng)、華置廣場(chǎng)、仁恒廣場(chǎng)、成都339等為代表的一批城市中心商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛以開發(fā)商持有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行開發(fā)，成都商業(yè)地產(chǎn)的管理與運(yùn)營(yíng)模式逐漸向國(guó)內(nèi)一線城市靠攏，直接助推了成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平和成都商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析趨勢(shì)一：由簡(jiǎn)單開發(fā)模式向定制模式轉(zhuǎn)變由單一商業(yè)形態(tài)向綜合商業(yè)體發(fā)展由單一零售商業(yè)向產(chǎn)業(yè)相結(jié)合發(fā)展 從外資和國(guó)內(nèi)商業(yè)巨頭進(jìn)入成都的步伐和運(yùn)作模式來看，“持有經(jīng)營(yíng)、定向開發(fā)”將是成

47、都發(fā)展的方向。 如今已有凱德置地來福士和天府中心項(xiàng)目、寬窄巷子、成都東區(qū)音樂公園、仁恒置地廣場(chǎng)、凱丹廣場(chǎng)等項(xiàng)目，以及仁和春天百貨、中環(huán)廣場(chǎng)的新世界百貨、遠(yuǎn)東百貨、雙橋子家樂福等眾多的大規(guī)模裙樓商業(yè)或者獨(dú)立商業(yè)，采取只租不售方式。 在建的眾多綜合體項(xiàng)目，如華潤(rùn)萬象城、華置廣場(chǎng)等也明確全部保留 ；隨著投資者逐漸成熟，開發(fā)商的實(shí)力逐漸增強(qiáng)，以及國(guó)家對(duì)產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的控制逐步加強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)自持比例正逐漸增加，大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)銷售的比例會(huì)越來越少。 越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是位于城市中心的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都普遍采用了“定向開發(fā)、持有經(jīng)營(yíng)”模式。保留全部或者大部分物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力、把控能力、

48、資源整合能力、經(jīng)營(yíng)管理能力、整體物業(yè)變現(xiàn)或融資能力均提出更高的挑戰(zhàn)。 商業(yè)開發(fā)模式多樣化、開發(fā)商自留物業(yè)比例將越來越大趨勢(shì)二： 隨著一些住宅大盤的開發(fā)和成熟，生活配套類的社區(qū)商業(yè)開始逐漸被投資者追捧。大部分生活配套商業(yè)的銷售情況均不錯(cuò)。 由于住宅地產(chǎn)的調(diào)控和企業(yè)拿地的需要，綜合性區(qū)域復(fù)合商業(yè)中心，是成都近一階段商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最多的商業(yè)形態(tài)，集“休閑娛樂和購(gòu)物元素”于一體 。 華潤(rùn)萬象城、新客站城際商旅城龍之夢(mèng)、新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)、新城市廣場(chǎng)、世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心、瑞安匯通大廈、錦華萬達(dá)廣場(chǎng)和金牛萬達(dá)廣場(chǎng)、金沙西單廣場(chǎng)等項(xiàng)目，均是大規(guī)模城市區(qū)域復(fù)合型商業(yè)中心。其中，一站式、集中式、體驗(yàn)型等特性逐漸

49、成為商業(yè)地產(chǎn)的重要特質(zhì)。商業(yè)類別向社區(qū)商業(yè)、區(qū)域復(fù)合商業(yè)中心發(fā)展趨勢(shì)三：一站式、集中式、體驗(yàn)型等特性逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的重要特質(zhì)。主題式特色休閑商業(yè)和主題式產(chǎn)業(yè)復(fù)合商業(yè)也是成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要方向。 主題地產(chǎn)是成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要方向，包括特色主題休閑商業(yè)和主題式產(chǎn)業(yè)復(fù)合商業(yè)。 特色主題休閑商業(yè)具有一定的旅游性質(zhì)，商業(yè)輻射力超過社區(qū)生活配套類商業(yè)和區(qū)域綜合性商業(yè)中心。但是目前成都已有的主題休閑商業(yè)，主要涉及旅游、餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)，其中大部分項(xiàng)目主要依附于知名的歷史文化旅游景點(diǎn)和傳統(tǒng)休閑商業(yè)圈，同質(zhì)化越來越嚴(yán)重；少數(shù)創(chuàng)造全新的主題式特色休閑商業(yè)，如極地海洋世界、華僑城、國(guó)色天鄉(xiāng)等

50、，依靠自身品牌打造的特色主題公園，自成一個(gè)商業(yè)系統(tǒng)。 未來幾年主題式特色休閑商業(yè)在主題、定位、特色、環(huán)境、商家等多方面會(huì)有全新的變化，如 成都東村的保利綜合性文化基地、韓國(guó)SK集團(tuán)的文化傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、傳媒集團(tuán)的傳媒公園等項(xiàng)目，會(huì)涉及舞臺(tái)藝術(shù)、現(xiàn)代藝術(shù)品創(chuàng)作于交易、文博旅游等多個(gè)文化創(chuàng)意領(lǐng)域。趨勢(shì)四：多中心發(fā)展，供應(yīng)區(qū)域涉及整個(gè)城市，主要分布在城東和城南。 隨著成都國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，以往以春熙路、鹽市口、騾馬市為核心的單中心模式已經(jīng)不能滿足人們?cè)鲩L(zhǎng)的消費(fèi)能力和提高的消費(fèi)觀念。 同時(shí)，隨著道路交通的日益繁忙和軌道交通的建設(shè)并投入使用，以距離為標(biāo)準(zhǔn)的衡量基準(zhǔn)逐漸被以時(shí)間為基準(zhǔn)所

51、替代，逐漸形成了逐步向外擴(kuò)散的多中心發(fā)展模式。 目前成都的商業(yè)地產(chǎn)主要集中在東、南、北幾個(gè)方向，尤其是以天府大道南延線和城北專業(yè)市場(chǎng)外遷基地為主要集中點(diǎn)。趨勢(shì)五：門檻進(jìn)一步提高、開發(fā)經(jīng)營(yíng)難度進(jìn)一步加大 商業(yè)地產(chǎn)是復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，是地產(chǎn)、商業(yè)、金融等的融合體，是一個(gè)進(jìn)入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。 隨著商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)老大難問題“招商難、經(jīng)營(yíng)難”會(huì)更加突出。持有物業(yè)就具有更多的優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)帶來了資金的巨大壓力，門檻進(jìn)一步提高，開發(fā)經(jīng)營(yíng)難度進(jìn)一步加大。趨勢(shì)六： 隨著大批量商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，百貨類商業(yè)同質(zhì)化問題越來越嚴(yán)重。從定位、檔次、商家、體驗(yàn)設(shè)計(jì)等多方面，大型商業(yè)物業(yè)正向精品化、差異化路線、體驗(yàn)性的方

52、向發(fā)展。引進(jìn)全新的商業(yè)品牌，是精品化和差異化的最主要途徑。 主城區(qū)連鎖超市已基本完成，跟同城市規(guī)劃、地產(chǎn)開發(fā)，連鎖超市加大了城市區(qū)域中心、社區(qū)中心的布局力度和速度，從而進(jìn)一步促進(jìn)了區(qū)域中心的形成。趨勢(shì)七：商業(yè)業(yè)態(tài)走精品路線差異化路線、連鎖超市加大區(qū)域中心布局2.2 認(rèn)識(shí)成都城市綜合體 “城市綜合體” HOPSCA就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。 城市綜合體是一個(gè)城市發(fā)展到高級(jí)階段的產(chǎn)物，被譽(yù)為是城市中最精華的部分，是城市升級(jí)的引擎，完全具備了

53、現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。 城市綜合體商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合。 業(yè)態(tài)組合。城市綜合體的核心內(nèi)容由酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、公共空間(Public Space)、購(gòu)物中心(Shopping mall)、文化娛樂休閑設(shè)施(Culture&Recreation)、公寓樓(Apartment)等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系； 長(zhǎng)期持有物業(yè)。一般情況下，城市綜合體中大型購(gòu)物中心及五星級(jí)酒店通常要長(zhǎng)期持有，只有寫字間及公寓、住宅可以開發(fā)后快速變現(xiàn)。因此對(duì)開

54、發(fā)商的資金實(shí)力要求較高。 超大空間尺度。城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。 通道樹型交通體系。通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。 現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)。應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)

55、志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。 高科技集成設(shè)施。城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；通訊由 、電報(bào)、電傳、電視、 聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。 城市綜合體的主要特征城市綜合體的分類及發(fā)展模式 根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位、產(chǎn)業(yè)資源、規(guī)模、輻射范圍等基礎(chǔ)條件，城市綜合體分為4種類型和4種發(fā)展模式。酒店+寫字樓+商場(chǎng)+公寓+住宅等多種（3 種以上）功能均衡發(fā)展。以

56、寫字樓為核心功能以酒店為核心功能以商業(yè)為核心功能CBD型城市綜合體交通樞紐型城市綜合體城市副中心城市綜合體城郊結(jié)合部城市綜合體模式一模式二模式三模式四 2007年底，萬達(dá)錦華店開業(yè)標(biāo)志成都正式進(jìn)入了城市綜合體時(shí)代。2010 年，成都進(jìn)入城市綜合體時(shí)代的第三階段，百貨邁入世界級(jí)水平的新十年發(fā)展期。 2009年以來，眾多的利好因素促進(jìn)了成都城市的快速發(fā)展，同時(shí)國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控、人民幣升值、一線城市市場(chǎng)的高企與飽和，有利于企業(yè)取得土地，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和品質(zhì)，導(dǎo)致眾多一線城市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司大量涌入、眾多實(shí)力開發(fā)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)均達(dá)到了一個(gè)前所未有 的高度，主題

57、、規(guī)模、數(shù)量、檔次、品質(zhì)、業(yè)態(tài)、商家等均大幅度提升。 2010 年，成都開始進(jìn)入城市綜合體時(shí)代，百貨邁入世界級(jí)水平的新十年發(fā)展期。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2011年底，成都市意向、在建、開業(yè)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目已超過100個(gè)，大多數(shù)綜合體零售商業(yè)面積平均在5萬平米左右，部分綜合體商業(yè)面積達(dá)數(shù)十萬平米（如龍湖的北城天街、時(shí)代天街、華潤(rùn)萬象城、龍之夢(mèng)等），而且絕大多數(shù)都將在近3年內(nèi)陸續(xù)完工。未來幾年，成都零售商業(yè)新增供應(yīng)量達(dá)到1200萬平方米。未來兩三年里各類商業(yè)項(xiàng)目將集中入市，供大于求在許多地方似成定局。預(yù)計(jì)到未來幾年，成都商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但是也存在區(qū)域結(jié)構(gòu)性不平衡的態(tài)勢(shì)。成都綜合體概述成都變

58、身商業(yè)地產(chǎn)第四城，成都綜合體開發(fā)正迎來一個(gè)井噴爆發(fā)的階段，未來幾年新增零售商業(yè)總面積超過1200萬平米。 目前成都的城市綜合體項(xiàng)目，大都圍繞著二環(huán)路、環(huán)、天府大道南延線等主要交通干道自然聚集。從分布板塊來看，二環(huán)路沿線和南延線最最多，在二環(huán)路，城北有萬達(dá)金牛廣場(chǎng)、瑞安中華匯廣場(chǎng)、龍湖北城天街等幾個(gè)代表作；城東有首創(chuàng)愛這城、華潤(rùn)萬象城、SM廣場(chǎng)、萬達(dá)城東廣場(chǎng)；城南則有萊蒙置地廣場(chǎng)、紅牌樓廣場(chǎng)等幾個(gè)項(xiàng)目。 僅南三環(huán)外的城市綜合體項(xiàng)目數(shù)量就將達(dá)到25個(gè)之多，這些城市綜合體的商業(yè)板塊絕大部分都由大型購(gòu)物中心、百貨主力店、五星級(jí)酒店、高級(jí)別辦公樓構(gòu)成。 目前，成都新推出的底商價(jià)格在3-6萬元/平米之間，

59、個(gè)別位置特別突出的商鋪，價(jià)格達(dá)到10萬元/平米左右。成都二環(huán)路的底商均價(jià)在4-6萬元/平米左右，世紀(jì)城城南板塊底商均價(jià)在萬元/平米左右，建設(shè)路商鋪均價(jià)在10萬元/平米左右。成都城市綜合體分布及售價(jià)成都綜合體發(fā)展特征成都市綜合體發(fā)展日臻成熟，目前正處在二三階段之間，城市正面臨全面升級(jí)多位于市區(qū)傳統(tǒng)CBD極佳地段；商業(yè)占絕對(duì)主導(dǎo)地位；城市綜合體開發(fā)探索階段，初具雛形，多為失敗案例多以二環(huán)開發(fā)為主；多以商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)，兼顧主力公寓走量、同時(shí)寫字樓聚集人氣，產(chǎn)品更復(fù)合化商業(yè)發(fā)展異常成功，但公寓、寫字樓的辦公居住功能較弱城市中心，副中心及核心地段全面發(fā)展，規(guī)模檔次高低出現(xiàn)多樣化，高品質(zhì)及創(chuàng)新化成為市場(chǎng)主

60、流基本為區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿，開始國(guó)際級(jí)高端配套（酒店等），提升價(jià)值各物業(yè)功能均衡發(fā)展新城市廣場(chǎng)階段特征代表項(xiàng)目萬達(dá)廣場(chǎng)華潤(rùn)萬象城第一階段第二階段第三階段項(xiàng)目類型超大規(guī)模資源型主流型精品型代表項(xiàng)目萬達(dá)廣場(chǎng)/龍湖時(shí)代天街/華潤(rùn)萬象城/新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣/美年廣場(chǎng) 世豪廣場(chǎng)/保利國(guó)際廣場(chǎng)/華置廣場(chǎng) 凱德置地、來福士廣場(chǎng)項(xiàng)目特征大規(guī)模，具有稀缺資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展商品牌為市場(chǎng)所認(rèn)可，價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流依托地段價(jià)值的常規(guī)綜合體開發(fā)，總建面約30萬50萬左右，同質(zhì)化嚴(yán)重項(xiàng)目的特質(zhì)顯著，整體規(guī)模較小，約20萬左右，通常以主題商業(yè)帶動(dòng)寫字樓及住宅公寓產(chǎn)品特色憑借豐富的稀缺資源及高端產(chǎn)品定位吸引區(qū)域置業(yè)高端客戶群體，發(fā)展商