遠洋自然周邊商務市場條件分析報告

1、.：.；遠洋自然周邊商務市場條件分析報告 做為木樨園商圈輻射周邊區(qū)域，遠洋自然周邊的商務辦公市場表現(xiàn)出與其他區(qū)域不同的特點。辦公氣氛漸有起色1、區(qū)域內(nèi)整體情況：遠洋自然地處馬家堡東路與大紅門西路交匯處，兩條道路的改造拓寬，將為此區(qū)域內(nèi)商務氣氛的構(gòu)成，提供交通條件。隨著南城開發(fā)力度的逐年加大，辦公氣氛已漸有起色。現(xiàn)區(qū)域內(nèi)已有及在建商務辦公工程25個，總建面到達84萬平方米含在建工程，按有效辦公面積10 / 人計，本區(qū)域內(nèi)辦公就到達了7.71萬人。2、區(qū)域內(nèi)工程根本情況：區(qū)域內(nèi)工程多集中在南三環(huán)沿線，多為已建成多年的商務工程，規(guī)模比較小，建筑規(guī)范有待提高。雖然辦公氣氛漸有起色，但根本不具有商圈氣氛

2、條件。編號工程稱號建筑面積入住率1北京商務會館200090%2華商科技大廈5000090%3右外大廈100000100%4伽南大廈150000100%5北京一商美潔商業(yè)公司100000100%6中國電力財務公司100000100%7璽萌中心71238.4880%8多多星寫字樓120099%9立業(yè)大廈800085%10正旗大廈500095%11西羅園寫字樓500080%12三星寫字樓800095%13機電大廈500080%14運通行大廈100050%15政洋大廈200080%16三星大廈南樓300070%17京文商業(yè)大廈3000070%18陶然大廈3000075%19佳程永信商務大樓133308

3、0%20象牙海岸商務會館8000100%21搜寶商務中心200000在建22新建寫字樓20000在建23廣東荗名大廈1600090%24洋橋酒家 500090%25大紅門寫字樓1000085%二、純寫字樓供應有限與大型寫字樓集中區(qū)不同，南三環(huán)區(qū)域的寫字樓或商務公寓的供應相當有限，可供市場買賣的規(guī)模更小。本區(qū)的寫字樓主要包括以下三類：一整棟企業(yè)自用：包括中國電力財務公司、山西大廈在建等等。此類寫字樓規(guī)模及籠統(tǒng)不等，約占區(qū)域純寫字樓市場的40。二早期商務產(chǎn)品籠統(tǒng)檔次欠佳：包括立業(yè)大廈、正旗大廈、金城中心、嘉業(yè)大廈一期等等，由于建造時間較早，籠統(tǒng)相對較差，且產(chǎn)品設計落后，如電梯、空調(diào)、網(wǎng)絡等硬件配置

4、規(guī)范較低，單元組合及拆分的能夠性小，租金處于較低程度。案名租金立業(yè)大廈2.0元/天正旗大廈2.5元/天金城中心2.5元/天嘉業(yè)大廈一期1.5-1.9元/天立業(yè)大廈 嘉業(yè)大廈一期三后期商務產(chǎn)品質(zhì)量有提高，產(chǎn)品多元化：1、近期周邊商務產(chǎn)品供應有所上升雖然南三環(huán)區(qū)域內(nèi)商務產(chǎn)品供應非常有限，但05年后周邊區(qū)域?qū)懽謽枪尸F(xiàn)上升趨勢，搜寶商務中心、富力信然廣場等中高檔寫字樓相繼入市，區(qū)域商務產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化特點，商務市場逐漸升溫。案名規(guī)模產(chǎn)品類型入市時間搜寶商務中心20萬純寫字樓08.05璽萌中心71238.48寫字樓未定天創(chuàng).盛方中心35591寫字樓/商鋪07.06珠江駿景寫字樓2萬寫字樓已入住富力信然

5、廣場30萬寫字樓07.01美克大廈18500寫字樓已入住總計63萬2、標定高質(zhì)量，產(chǎn)品多元化搜寶商務中心 近期，入市工程在產(chǎn)品質(zhì)量打造方面下足功夫，成為吸引企業(yè)和投資進駐的主要動力。 搜寶商務中心總建筑面積達20萬平米，其中地上面積約13萬平方米。由兩棟2325層5A級純寫字樓和一棟5層商業(yè)綜合體共同構(gòu)成。在北側(cè)構(gòu)成一個半圍合的城市綠化廣場。內(nèi)部規(guī)劃有商務辦公、商務暫居以及商務會展等商務配套空間。根據(jù)新品牌事業(yè)的辦公需求特點，特別設計單元式、組合式寫字間、以及soho辦公空間，突出小面積、自在組合、預留上下水管線等特點，以滿足不同客戶的個性需求；另外，還特設部分商務暫居功能。搜寶商務中心采用5

6、A級智能化系統(tǒng) 10萬平米商業(yè)綜合體具有單層超萬平米的大型專業(yè)賣場：包括建材超市、家居超市、生活超市、百貨、五星級影城、大型餐飲、美食中心等業(yè)態(tài)。該商業(yè)綜合體已確定有3家世界500強企業(yè)進駐。搜寶商務中心配備酒店式商務大堂，首、二層挑空，層高達8.8米，酒店式精裝修規(guī)范。天創(chuàng)盛方中心天創(chuàng)盛方中心與本工程在產(chǎn)品體量上具有類似之處，西段7層獨棟寫字樓具備整售條件，東段11層150平米到1000平米可以自在組合空間，另外還有 6000多平方米商業(yè)總建筑，4.5米層高、復式構(gòu)造的臨街鋪位。租售比例如今為80。美克大廈美克大廈總建面18500平米，由一棟寫字樓和美克美家的旗艦店組成。地上兩層用作大堂，只

7、租不售，可租面積：6520平米，面積在106和290平米之間，其商業(yè)旗艦店和辦公樓組合的方式，促進了辦公空間的出租，如今出租率為83。案名外立面層高電梯空調(diào)車位搜寶商務中心玻璃幕墻3.65米進口電梯7部中央空調(diào)地下約1000個天創(chuàng)盛方中心面磚外墻、部分玻璃幕墻4.2米西子OTIS品牌電梯，中央空調(diào)地下200個美克大廈上海巴特勒復合墻板4.06米2部廣東蒂森高檔乘客梯美國“ 特靈中央空調(diào)新風系統(tǒng)地上6080個免費富力信然廣場下部石材，上部中空玻璃幕墻3.1米凈高2.7米12部廣州日立空調(diào)，貨梯2個公共部分集中中央空調(diào)，戶內(nèi)為合資分戶空調(diào)共800個3、價錢程度 雖然具有優(yōu)良的產(chǎn)品條件，臨近南三環(huán)主

8、路，具有明顯標志性等特點。本區(qū)域的寫字樓價錢仍明顯低于其他商圈的同類寫字樓產(chǎn)品，這與南三環(huán)區(qū)域的商務氣氛有待提高不無關(guān)系。案名售價報價元/租金報價租售率搜寶商務中心11600/50%未入住天創(chuàng).盛方中心9200/80%未入住珠江駿景寫字樓660034元/天100富力信然廣場南二環(huán)15500/50% (07.01入住)美克大廈/2.7元/天875%未來假日大廈南四環(huán)67001.82元/天50%平均90002-3元/天由于區(qū)域純寫字樓供應有限，而且整棟企業(yè)自用占有部分的市場份額，因此呵斥區(qū)域可供買賣的寫字樓規(guī)模微乎其微，缺乏應有的市場影響力和活潑度，近期搜寶等幾個高端寫字樓的入市使此種情況稍稍改觀

9、，市場關(guān)注度有所提升，為本案提供了良好的市場機遇。商住及主題式商業(yè)中心類產(chǎn)品的分析工程稱號規(guī)模售價報價元/租金報價產(chǎn)品租售率入住時間嘉業(yè)大廈二期780007300-83001.6元/天商住公寓6006.10未來假日大廈2萬6800-81001.8-2元/天商住公寓5006.12自然美國際商務公寓9128未定未定商住公寓006.12北京國際玩具中心28000148005-8元天主題性商業(yè)中心80%07.08商住產(chǎn)品占有部分辦公市場自然美大廈 本區(qū)域內(nèi)的商住公寓占有部分寫字樓市場，由于產(chǎn)品形狀比較適宜小型公司運用，擁有較好的交通條件和相對較低的管理費和租金而得到市場的認可。二主題性商業(yè)中心仍為南三

10、環(huán)最為活潑的商業(yè)形狀 南三環(huán)木樨園區(qū)域，不斷為主題性商業(yè)中心聚集區(qū)域，構(gòu)成了華北地域規(guī)模最大的服裝、鞋類、小商品零售基地，不斷是南城商業(yè)最活潑的地域。包括溫州鞋城、天雅、百容、新世紀等一大批主題性商業(yè)中心陸續(xù)建立起來，北京國際玩具中心，正是在此根底上，打造南城玩具類商業(yè)中心，獲得了較好的市場空間。需求特征一租賃市場：目前區(qū)域已進駐的可做為辦公場所的工程包括純寫字樓和商住公寓，商務公寓根本均為近期開發(fā)，尚未入駐絕大多數(shù)以租賃方式運營，其主要需求特征如下：案名客戶構(gòu)成搜寶商務中心50%為投資客，大部分客戶看重位置和交通方便天創(chuàng).盛方中心中小型外貿(mào)公司珠江駿景寫字樓以服裝類公司居多美克大廈7層為美克自用，3層為北京消費資料貿(mào)易公司，其他以裝飾公司為主嘉業(yè)大廈二期中小型輔料成衣公司、少量貿(mào)易公司因間隔 津京塘較近、裝飾公司未來假日大廈出國中介公司、空調(diào)安裝公司、建筑設計公司北京國際玩具中心以木樨園商圈范圍內(nèi)的投資客為主 1、行業(yè)分布：服裝、裝修裝飾、咨詢貿(mào)易類企業(yè)眾多