某商業(yè)城項目定位報告

1、 星河商業(yè)城 項目定位報告 重要提示 項目定位： 廣安現(xiàn)代休閑商業(yè)城 項目主題： 以購物休閑為主的現(xiàn)代商城規(guī)劃元素： 集中式與分散式規(guī)劃 建筑形式： 塔式建筑 產(chǎn)品特性： 承載商業(yè)原色，重置都市休閑 商場式幻變空間結(jié)構(gòu) 獨立單位與規(guī)模產(chǎn)權(quán)的有機結(jié)合 中高檔次： 硬件產(chǎn)品質(zhì)素高、單位結(jié)構(gòu)優(yōu)先、配套品位高 星河商業(yè)城（備用名：星河香港城 星河女人世界 廣安華聯(lián)商廈 ）廣安星河商業(yè)城定位報告 目 錄基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說明第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計情況一、在經(jīng)營商業(yè)項目調(diào)查二、再投資商業(yè)項目選擇第二章 項目區(qū)位分析一、區(qū)位環(huán)境分析二、項目地塊分析第三章 可類比商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析一、項目板塊開發(fā)調(diào)查分析二、已

2、建項目調(diào)查分析三、在建項目調(diào)查分析第四章 目標客戶分析 一、目標區(qū)域 二、隱形客戶群三、顯性客戶群四、目標客戶定位分析第五章 項目定位一、商業(yè)形態(tài)定位二、商場定位的意義三、商場定位的基本要素 四、星河商業(yè)城商業(yè)主題定位 五、項目產(chǎn)品定位 六、目標客戶定位七、價格定位 項目定位考慮的因素 1、項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展狀況，項目所在地的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平。2、項目所在地的消費者心理和特征3、規(guī)劃設(shè)計方向。4、項目的初步設(shè)計規(guī)劃，目標客戶的需求心理和消費特征。5、項目地塊價值的挖掘。 6、開發(fā)商的資源整合:開發(fā)商在人力，物力，財力資源上的有效整合利用.7、項目所在地所享有的思源廣場優(yōu)勢，在項目中應(yīng)該得到充

3、分利用8、本設(shè)計要點之產(chǎn)品具有市場的“引導(dǎo)性”，因此產(chǎn)品的設(shè)計已經(jīng)拔高于市場；產(chǎn)品以中高檔型商城為設(shè)計要點的基礎(chǔ)。9、在設(shè)計中，充分注意項目旁的商業(yè)步行街的規(guī)劃與商業(yè)效應(yīng)。10、項目不在繁華商業(yè)區(qū)，應(yīng)引起設(shè)計定位的重視。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說明問卷說明：本次問卷由圣爾澤（重慶）房地產(chǎn)管理咨詢公司分兩階段進行。一、樣本框：廣安市廣安區(qū)（包括城南、城北區(qū)域：思源大道附近（28份），老城區(qū)（26份），城北（26份） 二、抽樣方法：隨機抽樣；三、調(diào)查方法：商城面訪和進入商鋪走訪；四、樣本量：廣安市內(nèi)80份，有效數(shù)66。其中一般投資商調(diào)查55個，有效樣本44個；商業(yè)地產(chǎn)項目專項調(diào)查25份，有效樣本22份。五、

4、統(tǒng)計方法：運用SPSS統(tǒng)計分析軟件進行頻數(shù)統(tǒng)計，相關(guān)分析。第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計情況一、在經(jīng)營商業(yè)項目調(diào)查1、經(jīng)營商鋪的面積面 積30 m2以下30-50 m250-80 m280-100 m2101 m2以上人 數(shù)2227223百分比（%）39.248.23.53.55.62、總投資額（商鋪購買價）投 資 額10萬元以下11-20萬元21-30萬元31-50萬元50萬元以上人 數(shù)1011221百分比（%）374171143、租賃價（元/m）年 租 金4000元以下40018000元800110000元1000112000元12000元以上人 數(shù)5175126百分比（%）12371226134、

5、經(jīng)營產(chǎn)品業(yè) 種食雜百貨建材餐飲超市精品店服裝專賣店其他人 數(shù)4116525327百分比（%）722129495515、經(jīng)營收入狀況月營業(yè)額10003000元30015000元50018000元8000以上人 數(shù)141375百分比（%）363318136、店員人數(shù)人 數(shù)1人23人46人68人8人以上人 數(shù)1434512百分比（%）24619247、主要交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會車輛摩托車人 數(shù)13236百分比（%）39.169.718.2二、再投資商業(yè)項目選擇1、新商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)連鎖店商鋪集中式產(chǎn)權(quán)式商鋪改行人 數(shù)16321021百分比（%）26.252.416.33.41.72

6、、商業(yè)投資計劃（投資額）投 資 額10萬元以下1120萬元2130萬元3150萬元人 數(shù)301941百分比（%）5635723、購買（租賃）面積面 積30 m2以下3050 m25080 m280100 m2101 m2以上人 數(shù)1629233百分比（%）30.354.83.75.65.64、承受的租賃價格單 價20元/ m22130元/ m230元/ m2以上人 數(shù)15173百分比（%）42.848.58.75、承受的購買價格單 價1500元/ m2以下16002000元/ m220013000元/ m23001元/ m2以上人 數(shù)3131318百分比（%）72828376、投資位置位 置城

7、北城南開發(fā)區(qū)商業(yè)街視位置而定城中人 數(shù)17303231百分比（%）30.353.55.43.65.41.87、選擇業(yè)態(tài)業(yè) 態(tài)自主經(jīng)營連鎖經(jīng)營統(tǒng)一經(jīng)營商業(yè)管理公司人 數(shù)371439百分比（%）58225158、選擇業(yè)種業(yè) 種食雜百貨餐飲建材超市精品店專賣店其他人 數(shù)568343625百分比（%）8101357510429、購買商鋪付款方式付款方式一次性分期按揭人 數(shù)212613百分比（%）35432210、打算購買的商場（店）是標 準毛坯房（清水房）裝修房人 數(shù)459百分比（%）831711、如果是集中式商場，選擇幾層？層 數(shù)1F2F3F4F人 數(shù)44173百分比（%）68271512、主要交通

8、工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會車輛摩托車人 數(shù)54235百分比（%）14116114 第二章 項目區(qū)位分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 廣安是中國改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)鄧小平同志的故鄉(xiāng)，位于四川省東部，華鎣山脈中段，嘉陵江、渠江縱貫?zāi)媳?，幅員面積6344平方米，總?cè)丝诩s450萬，是四川省毗鄰重慶市最近的一個地級市，四川進入三峽經(jīng)濟區(qū)的“東大門”，大三峽旅游區(qū)的重要節(jié)點，廣安城區(qū)由城北和城南組成，城北是老城區(qū)，而城南是從91年開始作為廣安城區(qū)的重點開發(fā)區(qū)。是全市的政治、文化商業(yè)中心，是全市經(jīng)濟發(fā)展的增長極和廣安市發(fā)達經(jīng)濟圈的核心區(qū)。目前大型的商業(yè)地產(chǎn)已近10家進入該區(qū)，五年內(nèi)廣安城南將是一個現(xiàn)

9、代化的商業(yè)城市。二、項目地塊分析 星河商業(yè)項目占地約6667平方米（10畝），土地已征用。屬于高尚商業(yè)用地。2.1項目地段屬高尚居住區(qū)星河商業(yè)城項目依傍星河明苑，位于思源廣場南側(cè)，北接思源宮，西側(cè)與城市干道連接。地勢平坦，具有良好的交通及景觀條件，屬廣安市黃金地段，是高尚居住、旅游、休閑消費的最佳場所，適合開發(fā)為高檔商業(yè)區(qū)。 2.2與政治性的游覽廣場緊緊相連星河商業(yè)城緊臨的思源廣場是為了紀念鄧小平同志而修建的，由于偉人鄧小平的影響，各地來廣安思源廣場游覽觀光的游客絡(luò)繹不絕，每個周末的水幕電影將吸引、匯集大量的市民和游客。因此，思源廣場成為觀光圣地，勢必推動該區(qū)商業(yè)的發(fā)展，吸引更多的投資者和經(jīng)商

10、者。2.3思源大道為項目提供了交通便利新建的思源大道是廣安的迎賓大道，也是景觀大道。思源大道經(jīng)過項目并溝通城南與城北，其中公交車與的士車可交梭穿行。為項目提供了極大的交通便利。2.4地塊周邊是高尚居住區(qū)根據(jù)目前廣安市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢和項目所處的地理位置，星河商業(yè)城項目的規(guī)劃在城南屬于中高檔型商業(yè)用地地塊。項目周圍有已建和再建的住宅區(qū)均為高尚居住區(qū)，為項目提供了優(yōu)質(zhì)客源。3、項目SWOT分析3.1項目SWOT分析表優(yōu)勢（S）交通便捷。緊鄰思源大道，未來區(qū)域發(fā)展有良好的預(yù)期；新興高尚居住區(qū)，規(guī)劃合理；自然環(huán)境好。規(guī)模較大的思源廣場、思源宮、向陽大市場和圖書館為本項目平添了更多更輕松的商業(yè)機會。項

11、目具有一定的商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢；項目專業(yè)化、高品質(zhì)、高檔次開發(fā)；項目旁有一新興商業(yè)步行街，為項目增添了規(guī)模商業(yè)機會。劣勢（W）目前區(qū)域配套不完善，區(qū)域環(huán)境較差，人氣不旺，購物休閑商業(yè)氛圍差。目前市民對該區(qū)的中高檔休閑商業(yè)尚未有明確認識。板塊的景觀配套、商業(yè)配套發(fā)展需要較長時間。休閑商業(yè)價格空間受限。機會（O）高尚居住區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿^大；商業(yè)地產(chǎn)有更大的空間；該區(qū)本項目可作為廣安城南的標志性高檔商業(yè)區(qū)來開發(fā)；此區(qū)域缺乏高檔次、品質(zhì)優(yōu)的商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)；只要宣傳和現(xiàn)場銷售得力的情況下，可以創(chuàng)造高單價；目前區(qū)域處于高檔商業(yè)地產(chǎn)的啟蒙期，供應(yīng)量較小。威脅（T）面臨的商業(yè)樓盤競爭力較大，對項目有一定的影響

12、。面臨的競爭商業(yè)樓盤規(guī)模大。商業(yè)投資者看好的好地段較多的目前還是城北。市區(qū)投資商對城南商業(yè)板塊的環(huán)境沒有足夠的認識。3.2 SWOT分析的優(yōu)劣運用：3.2.1發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會在區(qū)域配套、環(huán)境不斷完善的基礎(chǔ)上，借助其優(yōu)越的地理位和媒體的宣傳炒作，提升其商業(yè)區(qū)的認同度，美譽度。結(jié)合本項目定位和考慮規(guī)避市場競爭的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)置注意傾向市場需求空檔充分利用思源廣場的知名度來吸引市內(nèi)外的客戶，增強客戶購買信心3.2.2消除、弱化威脅及劣勢借助城南市場良好的潛力，訴求城南未來的發(fā)展和升值潛力開發(fā)時間宜早不宜遲（明年為鄧小平同志誕辰一百周年），先消化前期積累的中高檔客戶，同時在本區(qū)確立樓盤品牌地位的情況

13、下，向本區(qū)以外的區(qū)域延展吸引客戶群體，逐步確立獨特、鮮明的市場形象。強調(diào)區(qū)域開發(fā)，經(jīng)商條件的成熟的優(yōu)勢以及項目自身產(chǎn)品、形象、突出項目在競爭中的優(yōu)勢地位。3.3 項目最大價值挖掘核心競爭力分析 核心競爭力是企業(yè)及項目在地產(chǎn)市場競爭中的核心優(yōu)勢。核心競爭力能夠作為主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)項目對外推廣的亮點，而在表述商業(yè)樓盤整體品質(zhì)方面，核心競爭力可以聯(lián)合其他競爭點互為補充，經(jīng)整合后使自身的形象更加豐滿。運用核心競爭力為主導(dǎo)，輔以其他競爭力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場認知度。 競爭力對比項目分析項目分 析對 比產(chǎn)品設(shè)計 調(diào)查顯示，四川廣安商業(yè)投資者追捧具有良好商業(yè)購物環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，而市面供應(yīng)的大部

14、分產(chǎn)品仍以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）為主。 本項目在尊重主流投資者對產(chǎn)品需求的基礎(chǔ)上，設(shè)計出新穎又實用的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。 以建筑與商業(yè)特色作為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的重要特色，希冀引起市場關(guān)注。主核心競爭力環(huán)境景觀 該板塊規(guī)劃中，思源廣場與商業(yè)步行街是區(qū)域的亮點，應(yīng)成為項目開發(fā)的主要商業(yè)環(huán)境要素。次核心競爭力廣安電力集團品牌 四川廣安電力集團為國有企業(yè)，在廣安有較高的品牌知名度，項目開發(fā)給投資者提供信心保障。次核心競爭力休閑觀景 商業(yè)頂層的觀景休閑臺在四川廣安有相當?shù)男路f性，絕不是人云亦云的簡單模仿，其對休閑購物者有較大的吸引力。 該地塊具有較大的景觀資源，可謂“大景觀套小景觀”。次核心競爭力規(guī)模 本項目具有

15、較大的開發(fā)價值，可以營造很好的商業(yè)環(huán)境，齊全的社區(qū)配套，同時體現(xiàn)開發(fā)商實力，增強客戶購買信心。次核心競爭力品牌價值 項目品牌由企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌兩部分組成?！皬V安電力集團”的企業(yè)品牌已經(jīng)成為一種實力的表現(xiàn)，產(chǎn)品的品牌只能依靠高水準的規(guī)劃設(shè)計、高水平的樓宇設(shè)計、可靠的施工質(zhì)量、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑。時機價值充分利用廣安城南板塊的規(guī)模開發(fā)契機，順勢推出本項目，使其成為廣安城南區(qū)的一顆明珠，乃至成為四川廣安市商業(yè)地產(chǎn)的一個經(jīng)典典范。商業(yè)背景價值聯(lián)合商業(yè)步行街，在社區(qū)內(nèi)構(gòu)建集中式商業(yè)與綜合門店商業(yè)設(shè)施，借助商業(yè)步行街的散客資源為本項目所用。打造為“星河商業(yè)中心”，更

16、體現(xiàn)商業(yè)文化的背景超前作用。環(huán)境價值運用環(huán)境優(yōu)勢盡可能的突出休閑商業(yè)主題，將“休閑、購物”的主題概念融入商業(yè)環(huán)境和自然環(huán)境之中。交通價值利用已有交通優(yōu)勢，開通專線巴士，將項目與市區(qū)直線的距離縮小，將小區(qū)融入市區(qū)。地形價值本項目地塊為不規(guī)則四邊型。用“現(xiàn)代購物家園”的建筑規(guī)劃設(shè)計理念和環(huán)境園林設(shè)計，因地制宜的追求商業(yè)建筑風(fēng)格，體現(xiàn)人與自然共生的商業(yè)購物系統(tǒng)，達到“現(xiàn)代購物家園”的目標。產(chǎn)品價值從規(guī)劃、建筑形式、商業(yè)、住宅、配套等全面提升產(chǎn)品價值。結(jié)論：本項目的核心競爭力是商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)和休閑景觀三方面的綜合，即本項目的地段、體量、商業(yè)目標、建筑風(fēng)格、休閑配套等品質(zhì)，加上特有異域商業(yè)文

17、化及環(huán)境氛圍，將是有別于對手的明顯特征。第三章 可類比商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析調(diào)查數(shù)量：商家共13家。城南7家，城北6家。經(jīng)營模式：A、商場統(tǒng)一經(jīng)營管理4家，占總數(shù)的23.5 B、自主經(jīng)營（門面）13家，占總數(shù)的76.5價格范圍：A、均價在30005000元/m的8家，占61.5 B、均價在500010000元/m的4家，占30.8 C、均價在10000元/m以上的1家，占7.7商業(yè)位置：A、位于一類商業(yè)用地的約占46 B、位于二類商業(yè)用地的約占31 C、位于三類商業(yè)用地的約占23通過對廣安商業(yè)的初步了解和現(xiàn)場考察，廣安商業(yè)的整體形象較為模糊，大多為個性不夠鮮明的“老舊商業(yè)“。從外表既體現(xiàn)不了

18、川渝商業(yè)文化的底蘊，又承載不了現(xiàn)代商業(yè)文明的鮮明元素。從店面的設(shè)計與布局，顯得比較雜亂；比如第一次到商場的顧客進入一層，看見的是首飾或化妝品，那么顧客不是去買首飾或化妝品，而是去買別的商品，按照消費者對商場布局的一般認識和規(guī)律能不能知道是經(jīng)銷何種商品的？這說明商場的布局是和整體形象聯(lián)系在一起的，不科學(xué)的分割與規(guī)劃，既會影響商場的整體形象，也會使商場在競爭中處于劣勢。當年的鄭州“亞細亞商場”正是在形象方面作足了功夫，才使“中原之行那里去，鄭州亞細亞”風(fēng)靡全國，才使一個民營企業(yè)擊敗了當時鄭州最大的“國字號”百貨企業(yè)。因此，我們須進一步對項目板塊做出分析。一、項目板塊開發(fā)調(diào)查分析1、項目板塊開發(fā)調(diào)查

19、分析：1.1思源宮商業(yè)項目地理位置：思源宮位于思源廣場南側(cè)，西側(cè)為建安路，東臨市政片區(qū)道路盤山而下的沖溝谷，南鄰星河明苑，地勢平坦，各方位景觀良好，交通方便。項目性質(zhì)：商住商業(yè)面積：27000 m總價特點：17.5-30萬元項目定位：高檔休閑購物商場/超市、娛樂、百貨、酒店規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢：屬于一、二類商業(yè)用地，無公攤面積，思源宮是廣安的商業(yè)地產(chǎn)的旗艦，規(guī)模宏大，建面達2萬余方，他以前瞻性的總體規(guī)劃、巧妙獨特的設(shè)計，依托思源廣場其優(yōu)越的區(qū)條件，將是全市的集商業(yè)、餐飲、娛樂綜合性大型多功能的休閑購物區(qū)。1.2望江臺花園商住項目：地理位置：該商住區(qū)位于廣安市城南城北交匯處，東臨渠江，南接圖書館和

20、思源廣場院，是廣安少有的黃金寶地。項目性質(zhì)：商住商業(yè)面積：約10000 m門面數(shù)量：約150個（面積27-80 m）總價特點：12-37萬元（單價2600-3800元/ m）規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢： 屬于一、二類商業(yè)用地，望江臺花園門面單獨分隔，自主經(jīng)營。該商住區(qū)位于城南城北交匯處，緊臨思源廣場和圖書館，并附帶大型的農(nóng)貿(mào)市場：向陽大市場。交通方便，沿街的門面可滿足人們的日常購物、休閑娛樂的需求，區(qū)位環(huán)境好，土地增值的潛力大。1.3立新景苑商住項目地理位置：位于思源大道，思源廣場西側(cè)。過街希望小學(xué)，近臨世紀大飯店，是理想的居家福地，經(jīng)商的黃金口岸。商業(yè)面積：2448m門面面積：56-80 m（18個

21、）價格特點：總價30-50萬元 均價4900元/ m規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢：屬于一、二類商業(yè)用地。立新景苑地處思源大道，思源廣場西側(cè)，交通方便，是廣安目前唯一的19層電梯公寓（15層已定為中國銀行辦公樓）。建筑風(fēng)格簡潔明快，外觀色彩清爽典雅，具有個性化、現(xiàn)代感。1.4正元星辰時代廣場地理位置：位于廣安市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（城南）洪州大道，興安街，廣寧路之間，是城南政治文化商業(yè)中心。即將打通南北通道，交通便利。地塊面積：44420 m商業(yè)面積：13360 m門面面積：33.78-69.02 m價格特點：總價6.9-48.6萬元 功能定位：1F門面小商品及服裝；2F超市；3-7F住宅規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢：屬

22、于二類商業(yè)用地。建筑密度33.5%，綠化率為31%。位于城南政治文化商業(yè)中心，即將打通南北通道，集花園住宅與商業(yè)風(fēng)情步行街于一體，坐享城南城北20萬人次的消費群體，自然帶來滾滾的人流和商機。商業(yè)步行街聚寶盆式的空間規(guī)劃設(shè)計，寬敞的連廊，流暢的顧客行走路線?，F(xiàn)已有知名品牌主力店入駐。如：商業(yè)銀行、電信、超市、正元大酒店、正元精品火鍋等。1.5浦東商業(yè)廣場 地理位置：項目位于廣安城北老百貨公司位置。正面臨濱河廣場和渠江河，背面臨大東街，下通往城北汽車站，上是新南門。地理位置優(yōu)越，改造前是商業(yè)中心，臨廣安市主要交通要道，老城區(qū)單行線必經(jīng)之地，所有公交路線（16路），進城車輛必經(jīng)本項目。建成后的濱江大

23、道將成為貫穿廣安的主要通道，與本項目正面2000余平方米的東門廣場相鄰。地塊面積：約15畝建筑面積：3.4萬平米商業(yè)面積：2.72萬平米項目定位：產(chǎn)權(quán)式商鋪/摩爾購物天堂、不夜城、休閑娛樂大型商業(yè)中心總價特點：3-200萬元，3-100萬居多規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢 屬于一、二類商業(yè)用地。廣安老城區(qū)黃金口岸，老百貨公司寸土寸金地段。顯示地段與口岸的真實價值，大型的純投資性商業(yè)物業(yè)，實現(xiàn)廣安地區(qū)缺乏大型高檔購物休閑場所“零“的突破。人流量大，交通方便。 1.6奧林.財富世界 地理位置：項目位于廣安渠江北路、建設(shè)路延伸處。濱江路、廣安區(qū)體育場通往奎閣大橋的圍合處，集廣安老城的商氣、人氣于一體。具有較強的

24、商業(yè)和投資氛圍。商業(yè)面積：約20000 項目定位：高檔的成熟商業(yè)門面面積：16-80功能特點：-1F上海假日百貨，1F服裝百貨，2F服裝皮具賣場價格特點：6000元/ m，均價9500元/規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢 屬于一、二類商業(yè)用地。廣安老城區(qū)北大門，以老廣安汽車站和廣安區(qū)體育場為核心改造而成，屬傳統(tǒng)的商業(yè)黃金口岸，周邊配套設(shè)施較齊全，緊鄰濱江大道、人氣足、是由政府支持開發(fā)的商業(yè)中心。結(jié)論：板塊中，較大的競爭對手是思源宮和浦東商業(yè)廣場、財富.奧林世界等項目，而且?guī)讉€項目都在修建之中，都將于2004年5月或年底交房。從目前來看，本項目啟動較晚，因此，本項目的定位要有創(chuàng)意性和創(chuàng)新意識，充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)

25、的精髓和諳熟商業(yè)地產(chǎn)的密碼，才能立與不敗之地，創(chuàng)造新價值。二、已建項目調(diào)查分析1、供應(yīng)市場特點： 3060平方米的獨立門面是市場供應(yīng)的主力，從市場調(diào)研的數(shù)據(jù)可看出：3060平方米的獨立門面占供應(yīng)量的70%左右，而集中式商鋪不足30%。2、價格特點： 現(xiàn)在售供應(yīng)項目售價在180010000元/不等，4000元/以下的在售項目占供應(yīng)總量50%左右，4000元/占20%左右，600010000元/占13%左右，10000元/以上的占17%左右。三、在建項目調(diào)查分析 1、主要需求市場特征分析：將在2004年推出的商業(yè)地產(chǎn)項目眾多，供應(yīng)量大，城南明年亮相項目達7個，城北達5個，總規(guī)模（含住宅）約100萬

26、平方米。 2、項目的定位特征 新項目定位的趨勢，較多的是商住項目，比較典型的商住項目約占68以上，其他約為30；商住項目中，產(chǎn)權(quán)式商鋪與獨立門面較多，占到90以上。在商業(yè)經(jīng)營中，混業(yè)經(jīng)營與綜合商場居多，達到70，休閑新型的商業(yè)地產(chǎn)式項目較少，約占30；在經(jīng)營模式上，以獨立購買、自主經(jīng)營為主，投資商鋪，統(tǒng)一經(jīng)營管理較少，租賃經(jīng)營一般。結(jié)論：在廣安，傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營方式依然是商業(yè)的主流，新型的商業(yè)地產(chǎn)模式尚處于幼稚期，亟需改變和拓展，人們的購物環(huán)境還不夠超前。大多數(shù)投資者習(xí)慣于購獨立商鋪。但，由于投資性商鋪的出現(xiàn)，不少投資者已經(jīng)從傳統(tǒng)商業(yè)投資慣例中嗅到了新的商機。如浦東商業(yè)廣場的出現(xiàn)，必將帶動廣安商業(yè)

27、地產(chǎn)新的發(fā)展。 廣安區(qū)典型商業(yè)（鋪）調(diào)查一覽表序號項目名稱開 發(fā) 商位 置總建面（m2）商業(yè)面積（m2）均價(元/m2)租賃價(元/m2)付款方式(租賃)主要單位結(jié)構(gòu)（劃分）租售率（） 01浦東商業(yè)廣 場廣安浦東地產(chǎn)公司老城老百貨公司3400027161490022按年付大開間/3m產(chǎn)權(quán)式商鋪5002思源宮廣安東陽地產(chǎn)公司思源廣場南側(cè)270002200二層門面20按年付 門面 租賃式商場/租賃式商場7103奧林.財富世界四川得益集團城北商業(yè)集中區(qū)50521200007500門面25按年付大開間/門面/租賃式商場2004立新景苑廣安立新公司思源廣場西側(cè)300002448490020按年付獨立門面

28、9005凱達商業(yè)廣場廣安凱達地產(chǎn)公司城北商業(yè)中心1000033501250025按年付產(chǎn)權(quán)式商鋪8006正元星辰.時代廣場廣安世紀房地產(chǎn)公司洪州大道興安街4442013360430020按年付大開間/門面5807望江臺花園廣安三合房地產(chǎn)公司城南城北接合部13.6萬10000330020按年付獨立門面5008世貿(mào)購物廣場廣安世紀房地產(chǎn)公司金安大道萬盛街3214310000330010按年付獨立門面/產(chǎn)權(quán)式商場/租賃式商場5009洪州大市場廣安錦城房地產(chǎn)公司城南城北交界處7000010000500020按年付大開間/門面6810車站大市場四川得益集團城鄉(xiāng)交界處占地120畝40000780020按年

29、付大開間/門面40第四章 目標客戶分析通過研究人員對個案周邊區(qū)域客源構(gòu)成地毯式調(diào)研，通過對廣安區(qū)及思源大道沿線周邊的商業(yè)現(xiàn)狀、購房意愿等多項指標的綜合細分；同時調(diào)查人員經(jīng)過在成都、重慶以及外商中招商意向的洽談，從中提煉出星河商業(yè)城的客源：一、目標區(qū)域 1.廣安區(qū)，廣安周邊地區(qū)； 2.重慶、成都投資客商； 3.重慶、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。二、隱形客戶群1. 國內(nèi)其他城市商業(yè)投資商；2. 區(qū)縣經(jīng)商戶投資者；3. 其他行業(yè)轉(zhuǎn)行投資商。三、顯性客戶群1. 廣安區(qū)商業(yè)投資者；2.廣安區(qū)商鋪及轉(zhuǎn)行商業(yè)投資者； 3.重慶、成都投資客商； 4.重慶、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。四、目標客戶定位分析1.身

30、份：第一類是已經(jīng)進入商鋪經(jīng)營的投資者； 第二類是周邊區(qū)縣投資商鋪或欲投資商鋪的投資者；第三類是重慶及成都規(guī)模商場經(jīng)營者。2.原行業(yè)：小綜合商店、建材店、食雜店、商業(yè)拆遷戶、飲食店；3.性質(zhì)：私營企業(yè)、個人等；4.規(guī)模：年（經(jīng)營）收入在10-20萬元以上。5.支付能力：首付35萬元，月供1500元以上；6.購買模式：50以下按揭；7.車輛狀況：目前2040擁有率；8.客源構(gòu)成：廣安區(qū)商業(yè)投資者為主，重慶、成都及其他區(qū)域為次；9.購買動機：投資為主（80），自己經(jīng)營為輔（20）；第五章 項目定位 多少年來中國的商業(yè)經(jīng)營模式幾乎沒有變化，一直是用一種傳統(tǒng)的一成不變的模式在經(jīng)營，九六年國外先進的商業(yè)經(jīng)

31、營模式搶灘中國市場后，國人才驚醒，原來商業(yè)模式是可以變化的。誠然，國外最大的零售商山姆公司、家樂福、沃爾瑪?shù)鹊炔豢煞裾J是最為優(yōu)秀的。 山姆，沃爾瑪，家樂福等國外的超級百貨商場。他們之以所做的優(yōu)秀，不是賣其它商家沒有的商品或不賺錢，而是采用了一整套科學(xué)的、嚴密的管理模式和經(jīng)營手段以及非常合理的業(yè)態(tài)定位。因此，這幾家外企先后在中國都運作的非常成功，它的成功代表了一種新的經(jīng)營模式的確立。這種新的模式也是對傳統(tǒng)舊的老模式的一種挑戰(zhàn)，相繼在全國各大城市出現(xiàn)了外企的一些分店，這更是對國企商業(yè)的一種威脅。中國目前的商業(yè)界是有必要進行整改和重新進行業(yè)態(tài)的調(diào)整和采用新的管理模式。當然，這種整改不是全盤照搬成功企

32、業(yè)的模式，而必須用成功企業(yè)先進模式和管理方法同星河商業(yè)城實際相結(jié)合走一條具有特色的整改途徑。 在老百貨傳統(tǒng)模式下沉靜了幾十年，國外零售業(yè)進駐中國給中國商業(yè)帶來了一個新課題，現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)該在社會發(fā)展快速的今天怎么樣做才能贏得更多的利潤和消費者。因而，商場業(yè)態(tài)建立的好壞直接影響商場的運作和發(fā)展。 業(yè)態(tài)，Market analysis是指一個商場在經(jīng)營過程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)本地的實際情況所做的經(jīng)營調(diào)整，包括如：當前國際零售業(yè)的經(jīng)營模式、國內(nèi)最好的本土商業(yè)經(jīng)營模式、發(fā)展中的城市商業(yè)經(jīng)營的模式、本企業(yè)內(nèi)的人員素質(zhì)、自身的硬軟件的條件、周邊商業(yè)發(fā)展的新動向等等，我們將依據(jù)這些來分析定位我們的業(yè)

33、態(tài)。國家內(nèi)貿(mào)部在零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見中，將中國零售業(yè)商店分類確定為8類：百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專業(yè)店、專賣店、購物中心。依據(jù)這些新的國際國內(nèi)商品經(jīng)營模式，結(jié)合四川廣安本地的實際購物消費習(xí)慣，星河商業(yè)城的經(jīng)營模式應(yīng)定位在這樣一個業(yè)態(tài)下：以服務(wù)中低檔次的消費群加上會員制主題購物商城以及特色個性化服務(wù)，深信這樣的定位是比較實際和切實可行的。 在顧客心目中有一定地位的商場，不光是有一個好決策者，和華麗的商場裝修，最重要的是有物美價廉的好商品和一個好的經(jīng)營策略?？土髁康亩嗌贂苯佑绊懮虉龅睦麧櫋Ｒ虼?，商品結(jié)構(gòu)的優(yōu)選是首當其沖的問題。必須經(jīng)營高流轉(zhuǎn)的商品，以商養(yǎng)商，滾動發(fā)展，

34、每月每件商品的動銷率應(yīng)平均在75%-85%。良好的企業(yè)形象包裝，企劃、宣傳、促銷、企業(yè)形象包裝是商業(yè)競爭的必要手段。 會員會對現(xiàn)有商場形成一大批固定的消費群體，同時，優(yōu)秀的商品結(jié)構(gòu)和良好的購物環(huán)境以及人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，會給商場吸引來更多的非會員消費，這將極大的增加我們的營業(yè)額和利潤，這樣滾動發(fā)展下去，會員帶動非會員來購物，非會員又帶動非會員來消費，像滾雪球一樣，消費群體會在一年中翻天覆地的大變化（這里當然少不了宣傳和促銷等強有力的支持）。 一、商業(yè)形態(tài)定位結(jié)合廣安區(qū)的商業(yè)投資與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營調(diào)查，確立項目的基本定位：新型商業(yè)地產(chǎn)（集中式賣場）1、門面投資分析按星河商業(yè)地塊的現(xiàn)狀，可繞建安路與

35、步行街建設(shè)門面（按二層計）約5000平米，均價2800元/，則門面總收入為1400萬元。按利潤1000元/計，利潤為500萬元。但商業(yè)形象受到極大損害，且有一定的風(fēng)險。2、集中式賣場（商業(yè)地產(chǎn)式）按星河商業(yè)地塊的現(xiàn)狀，可建集中式商業(yè)賣場（按2.5層計）約8500平米，均價2000元/，則門面總收入為1700萬元。按利潤700元/計，利潤為595萬元。商業(yè)形象得到極大提升。風(fēng)險較小。因此，我們主張按商業(yè)地產(chǎn)式的模式建設(shè)星河商業(yè)城。二、商場定位的意義一個商業(yè)項目要在經(jīng)營上取得成功，無疑需要牽涉到諸多方面的工作，歸納以來，至少有以下幾個方面：階段 內(nèi) 容 目 標 開 業(yè) 前 1.前期的市場調(diào)查和分析

36、 2.項目策劃和招商推廣： 1）商場定位 2）形象包裝 3）商場布局設(shè)計 4）目標商戶組合 5）租金或分成比例之擬定6）招商推廣策略制定和實施 吸引目標商戶進場，實現(xiàn)零空置率，提高租金水平或分成比例。 開 業(yè) 后 商品定價體系 庫存/配送體系管理 品類/品牌/商戶組合 服務(wù)管理 促銷策略 品質(zhì)管理 形象推廣策略 信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理 （如果采用招租的經(jīng)營方式，則部分內(nèi)容無需涉及） 旺場，取得持續(xù)經(jīng)營效益，塑造企業(yè)品牌。 以上各項工作一環(huán)緊扣一環(huán)，如果在某個環(huán)節(jié)有所偏差，便會在不同程度上影響后序工作的進行。商場定位是商業(yè)項目策劃的開始，統(tǒng)籌著后序諸多方面的工作，可以說，商場定位是一個商業(yè)項目運

37、作的靈魂。 對商場進行定位，可以在經(jīng)營上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點是滿足市場競爭的需要。深圳零售市場在經(jīng)歷了改革開放初期的商品短缺階段之后，早已進入合理利潤的經(jīng)營階段，激烈的市場競爭使任何一家商場都難以在不同檔次、不同類別的商品經(jīng)營上均保持競爭優(yōu)勢，于是，近幾年來，深圳零售市場出現(xiàn)不斷細分的趨勢，零售商場日趨專業(yè)化。在這種競爭環(huán)境中，一個商業(yè)項目要在經(jīng)營上取得成功，必須根據(jù)自身的特點和競爭優(yōu)勢，選擇市場定位，集中力量針對某一特定的目標市場開展經(jīng)營活動，以求揚長避短，避免在自己的弱勢市場上與強有力的競爭對手全面競爭，使手中資源得以集中，并發(fā)揮最大經(jīng)濟益。三、商場定位的基本要素1、目標市

38、場定位1.1目標區(qū)域定位，主要是對周邊商圈區(qū)域范圍的分析。所謂商圈范圍，簡單講就是商場吸引顧客的空間范圍。1.2目標消費群定位。在商圈范圍確定之后，便可對整個輻射商圈的消費者進行市場細分，并確定目標消費群。如果從消費特征來劃分，可以有以下群體：2、功能定位商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，不少商場在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。通?？晒┻x擇的功能如下：功能 內(nèi)容 餐飲 中西快餐、中餐、西餐、冷飲、咖啡店、小吃店、酒

39、吧、茶藝館、特色店（如日韓料理店、美國丹迪當?shù)龋?娛樂 小型影視廳、卡拉OK、歌舞廳、游戲機、保齡球 休閑 書店、音樂城、文化廊、水族館 服務(wù) 美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身 修理 家電維修 批發(fā) 批零兼營 商務(wù) 商務(wù)服務(wù)中心 3、經(jīng)營特色定位3.1一個商場要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走特色化經(jīng)營路線。大眾化的經(jīng)營定位與特色化的經(jīng)營定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場所處的經(jīng)營環(huán)境來定。如果商場所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費群，而且周邊沒有過于強大的競爭對手，那么，采用大眾化的經(jīng)營定位，往往可以取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營風(fēng)險相對小很多。不過，縱觀目前深圳、重慶、成都商業(yè)市場，這樣

40、的區(qū)域性商業(yè)空白點已不多見，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競爭激烈。尤其是96年以來，國際大型零售企業(yè)大舉進軍深圳，擴張勢頭一直有增無減，而本地一些大型零售企業(yè)亦紛紛居安思危，奮起直追，一方面修養(yǎng)內(nèi)功，增強實力，另一方面也加快新開分店的步伐。一時間，深圳的零售市場被這些商業(yè)大鱷瓜分得七零八落，越來越多的商場，尤其是新建商場，將不得不面臨這樣的選擇：要么與一些經(jīng)驗豐富、實力強大、客戶基礎(chǔ)廣闊的商業(yè)企業(yè)合作，以某種形式共同經(jīng)營；要么走特色化經(jīng)營路線，另覓一番天地。3.2商場特色化定位可以體現(xiàn)在許多方面，但有兩個方面往往是最主要的，一是商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等，二是服務(wù)特色。4、經(jīng)營方

41、式定位目前深圳和重慶、成都各商場所采用的經(jīng)營方式主要有以下幾種：1、自營：1）購銷：商場自行進貨，自行銷售，自擔經(jīng)營風(fēng)險。2）保底抽傭：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時雙方約定最低銷售保底額，當銷售額低于該保底額時，商場仍按保底額的一定比例抽取傭金。3）純分成，商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共當風(fēng)險。2、招租：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶嶋H用家負責經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承當經(jīng)營風(fēng)險

42、。此外，還可委托管理公司進行經(jīng)營管理。商業(yè)經(jīng)營管理能力不同的企業(yè)對經(jīng)營方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表：經(jīng)營方式 適用情況 自營 企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力 自營為主，招租為輔 企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力，但為擴大規(guī)模，充實服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)以外的商戶作為補充。 自營為輔，招租為主 企業(yè)缺乏商場經(jīng)營管理能力或營運資金不足。 全部招租 企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力。 委托管理公司經(jīng)營管理 企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力。 5、業(yè)態(tài)定位目前，深圳市的商業(yè)類型主要有以下幾種： 5.1綜合性百貨商場，如友誼城百貨、國際商場、天安商場、國貿(mào)商場、歲寶百貨、免稅商場、深房百貨、世貿(mào)商場、興華商場、大江南商

43、場等，其特點是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，主要包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對較高，多采用專柜經(jīng)營的方式。 5.2主題性商場，如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場、新楚源、銘可達、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場、賽格、佳和電子城、愛華電腦城、華強電腦世界等，其特點是經(jīng)營品種限于一定的主題。 5.3超市，其特點是采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，因此客流量相對較高。大型超市，其特點是單店規(guī)模較大、品種齊全，以經(jīng)營國產(chǎn)及合資產(chǎn)品為主，以當?shù)鼐用?/p>

44、為主要服務(wù)對象，滿足顧客日常生活一站式購物的需要，如沃爾瑪、家樂福、新一佳、人人樂、好又多等。便民式超市，其特點是單店規(guī)模較小、分店較多，主要經(jīng)營食品和日常生活必需品，如民潤、華潤萬方、惠康金田、百佳等。 5.4百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài)，如萬佳、天虹、茂業(yè)等。這是深圳近年來發(fā)展較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點是在同一商場內(nèi)同時引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機地結(jié)合起來。 5.5連鎖專賣（專業(yè)）店，主要是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬澤、中聯(lián)等。 5.6個體經(jīng)營的獨立街鋪。 從以上分析可以看出，目前深圳尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城這

45、種真正意義上的大型SHOPPING MALL。不過，隨著深圳城市建設(shè)的大力推進及人口規(guī)模的不斷擴大，相信在不久的將來便會出現(xiàn)這種以大型百貨商場和大型超市為旗艦店，集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的超大規(guī)模的商業(yè)服務(wù)場所。6、經(jīng)營規(guī)模定位 一般來講，商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到一下因素的制約： 6.1顧客購物疲勞度對商場單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。顧客購物休閑的步速一般是30-40米/分鐘，瀏覽購物的步行距離一般不超過7500米。由此可大致測算，顧客對商場單店營業(yè)面積的最大

46、承受能力在2.5萬平方米左右。如果單店面積超過這一規(guī)模，則超出部分的營業(yè)面積，在通常情況下需要考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費場所。 6.2商圈購買力對單店規(guī)模的制約。簡單測算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。一方面，商場的購買力取決于商圈人口及其消費水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過客及外地游客；消費水平往往與其收入水平和消費習(xí)慣有關(guān)；競爭店分流的購買力往往與競爭各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營能力、經(jīng)營范圍等方面的差異程度有關(guān)；另一方面，商場單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營成本和經(jīng)營毛利率有關(guān)。 6.3產(chǎn)品品

47、種對商場規(guī)模的制約。目前我國現(xiàn)有的商品品種約70萬種，實際上一個商場所能經(jīng)營的品種往往只占很小的比例，即使是一些超大規(guī)模的商場，其經(jīng)營的品種也不超過十幾萬種，而對于走特色化經(jīng)營路線的商場，可供選擇的商品種類就更少。如果商場規(guī)模過大，勢必造成品種重復(fù)經(jīng)營，降低商場單位面積銷售額，從而影響整體經(jīng)營效益。7、商場形象定位 商場的形象定位有別于房地產(chǎn)項目的形象定位，其不同之處在于： 7.1商業(yè)地產(chǎn)項目的形象定位實質(zhì)上是產(chǎn)品的形象定位，其形象推廣往往配合產(chǎn)品（樓盤）的銷售活動來進行，項目一旦售罄，形象推廣便不再是必不可少的了如果把商業(yè)地產(chǎn)項目與開發(fā)企業(yè)進行整合形象推廣則另當別論。 7.2商場的形象定位，

48、實際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。 由于商場形象定位實質(zhì)上是一種企業(yè)的形象定位，因此可以借助CIS系統(tǒng)來加以塑造并傳達給消費者：通過商場的建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等。通過顧客對賣場購物氣氛的感受來表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、POP廣告等。通過產(chǎn)品價格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式來表現(xiàn)。值得一提的是，POP廣告往往是營造賣場購物氣氛、塑造商場形象的重要手段。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍色或青色，突出一派清爽的感覺；

49、秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給顧客以溫暖、溫馨的購物空間。四、星河商業(yè)城商業(yè)主題定位在星河商業(yè)城這片近0.7萬平米的基地上，用約8500平方的面積來規(guī)劃成完整的商業(yè)設(shè)施和6500平米的住宅功能配套，使商業(yè)步行街和商場有機地穿插在一起。1、項目主題定位1.1、實現(xiàn)商場與住宅的均好性。使人居與商業(yè)設(shè)施達到最好地交融；1.2、依著現(xiàn)有地理交通，最大限度的利用臨街與商業(yè)步行街和思源廣場的地緣資源。星河商業(yè)城是鑲嵌在思源大道與凌云路之間城市景觀帶中的一顆明珠，位居廣安城南中心區(qū)，與思源廣場一步之遙，整個核心區(qū)被思源廣場和高尚住宅區(qū)所包圍。具有“在休閑中購物”的

50、得天獨厚的優(yōu)勢。1.3、主力產(chǎn)品為10平米的商鋪（產(chǎn)權(quán)）與25平米獨立式商鋪。其次是：50-100平米的大開間框架式結(jié)構(gòu)商鋪。1.4、規(guī)劃1000平方米健康休閑景觀平臺，作為休閑購物的景觀場所。項目開發(fā)的主題為： 休閑主題商城定位依據(jù)：休閑式：項目依傍思源廣場并被商業(yè)步行街緊緊包圍，未來是真正意義上的休閑式購物中心。在星河商業(yè)城頂部建設(shè)1000平米的露天休閑廣場，供購物和游人休閑觀景。主題商城：項目結(jié)合四川廣安的地理位置和商業(yè)發(fā)展態(tài)勢，真正意義上的主題商城目前尚未出現(xiàn)。體現(xiàn)和引領(lǐng)商業(yè)潮流與購物模式，是打造精品的重要環(huán)節(jié)。星河商業(yè)城的主題為：女人世界和男人世界（精品店）。2、項目功能開發(fā)2.1女

51、人世界（1F） 女性服飾：品質(zhì)為高、中檔，色彩款式與國際潮流同步，品種講求琳瑯滿目。金銀首飾：品牌金銀首飾，并配套靈活的現(xiàn)場設(shè)計、制作工作室。女性鞋莊、皮具類：品質(zhì)為高、中檔，色彩、款式以國際潮流為基準，品種講求琳瑯滿目。家紡：女人愛家，喜歡購置居家用品，配套適當?shù)募壹彛怪奖阗徺I。美容、美膚中心：引進國際頂級美容、美膚師入駐，引領(lǐng)廣安美容、美膚新潮流。美發(fā)中心：選擇國內(nèi)頂級的形象設(shè)計師入駐，讓廣安女人更加美麗、動人。化妝品專柜：選擇國際、國內(nèi)知名品牌化妝品商入駐，妝扮廣安女性美好人生。超市：女性喜歡為家庭生活所需購物，配套超市各取所需。婚紗影樓：選擇國內(nèi)知名婚紗影樓入駐，為東方女人廣場添光

52、增彩。時裝現(xiàn)場設(shè)計加工工作室：選擇具實力的服裝設(shè)計師入駐，為廣安女性量體裁衣。女人花店、禮品坊：選擇品牌禮品店、花店入駐，方便廣安女性禮尚往來。2.2男人世界（2F）男性服飾：品質(zhì)為高、中檔，色彩款式與國際潮流同步，休閑裝、品種講求多樣化。男性化妝品：品牌化妝品。男性鞋莊、皮具類：品質(zhì)為高、中檔，色彩、款式以國際潮流為基準，品種講求琳瑯滿目。數(shù)碼家電/書籍音像手機電腦情侶用品體育用品：運動系列。美容、美發(fā)中心：引進國際頂級美容、美膚師入駐，引領(lǐng)廣安美容、美膚新潮流。選擇國內(nèi)頂級的形象設(shè)計師入駐。2.3美食城（-1F）女人好吃佬街：選擇各種適合于女性的知名小吃，滿足廣安女性的口福。品牌連鎖美食城

53、：引進全國品牌連鎖美食城，如中式、西式餐廳，為女人世界 配套，因為 有女人的地方，必定有男人相伴。國際快餐食街（說明：國、內(nèi)外品牌百貨或主題商城店入住，可適當調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和賣場布局） 3、項目形象定位現(xiàn)代休閑主題購物中心概念詮釋：項目打造的是具有厚重文脈的休閑商業(yè)、主題商業(yè)以及白領(lǐng)公寓。體現(xiàn)的是現(xiàn)代潮流的商業(yè)和住宅業(yè)主尊貴的個人私家形象、接觸的是最前衛(wèi)的休閑式購物環(huán)境，二層頂上的休閑觀景臺是購物環(huán)境的補充。 五、項目產(chǎn)品定位 1、概念定位目前在國內(nèi)流行的商業(yè)地產(chǎn)，主要是以純商業(yè)的業(yè)態(tài)形式出現(xiàn)，如北京、深圳、廣州等地，在重慶及成都都有比較新的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)，特別是重慶： 重慶以解放碑、沙坪壩坪壩、

54、南坪、觀音橋、楊家坪5大商圈的人群和一年比一年高的消費額并沒有將主城的商業(yè)蛋糕瓜分殆盡。相反，隨著城市化進程加快、商業(yè)自身的發(fā)展等多種因素，本市一些新的商圈或商業(yè)區(qū)悄然形成。 南濱路、大石楊三角區(qū)（大坪-石橋鋪-楊家坪）、大渡口、巴南區(qū)（魚洞、花溪-李家沱等）4大區(qū)域是目前業(yè)界、市場比較看好的、正在崛起的新興商圈（商業(yè)區(qū)）。 南濱路 商圈描述：南濱路將會成為一個有別于目前主城5大商圈以及今后其他商業(yè)區(qū)（或商圈）的地方。會與未來重慶CBD連接在一起，成為一個都市型的商圈，以中高收入人群為消費主體的購物、休閑娛樂、旅游觀光性商業(yè)quot;。業(yè)界分析：魅力南濱筑巢以待。一步一傳說、一步一景的南濱路更

55、有不錯的自然景觀資源，這里已在售的大盤有融僑半島、陽光華庭和海棠曉月等大盤，而且這些大盤憑借其完善的配套以及較高的品質(zhì)贏得了市場，該區(qū)域獨有的優(yōu)勢吸引了更多的實力房商來此跑馬圈地，陽光100、中國武夷、東原地產(chǎn)紛紛在此落戶。據(jù)預(yù)測，在未來5年，南濱路將有30萬人入住，為南濱路商圈帶來人氣。同時，鵝公巖、長江復(fù)線橋、菜園壩等跨江大橋?qū)⑹归L江的阻隔忽略不計。另外，南濱路中央商務(wù)區(qū)的獨特優(yōu)勢必將助推這里的房產(chǎn)開發(fā)。 休閑商業(yè)地產(chǎn)悄然崛起。在住宅開發(fā)如火如荼之時，南濱路正在謀變商業(yè)新城。據(jù)悉，南濱路一、二、三期的所有開發(fā)項目將進行商業(yè)、休閑娛樂規(guī)劃，南濱路將成為全新的濱江商業(yè)城。酒吧一條街、興澳海底世

56、界、800米觀景長廊、重慶美術(shù)館等30多個項目將陸續(xù)登陸。一個全新的濱江商業(yè)街將會呈現(xiàn)出來，南濱路沿線將會成為名副其實的商業(yè)休閑旅游居住區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，包括第一大道商業(yè)街、中央大街、融僑半島等都有商業(yè)旅游商務(wù)區(qū)的水體結(jié)構(gòu)和商業(yè)街區(qū)結(jié)構(gòu)的特點。這些，將使南濱路的商業(yè)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，也掀起了南濱路休閑商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潮。 概況：南濱路板塊以濱江路為主線，上至南坪二塘村，下至峽口鎮(zhèn)，全長21公里。未來南濱路規(guī)劃為商務(wù)及休閑娛樂區(qū)、文化旅游（或歷史風(fēng)貌）及人文居住區(qū)、濱江生態(tài)居住區(qū)、倉儲物流區(qū)，在最有人氣的旅游觀光帶、最顯活力的經(jīng)濟增長極，最具品位的人居環(huán)境三個方面下功夫，力爭把濱江路建設(shè)成為最能代表重慶山水園

57、林城市風(fēng)格的重慶第一路。 大石楊三角區(qū) 商圈描述：大石楊黃金三角區(qū)（覆蓋楊家坪、陳家坪、渝中區(qū)的大坪及連接帶，簡稱大石楊黃金三角區(qū)）是最能代表新商業(yè)特征的潛力商圈，是建立在有快捷交通以及新興經(jīng)濟如IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)基礎(chǔ)上的。隨著奧體中心等核心片區(qū)以及周邊區(qū)域開發(fā)，石橋鋪高新區(qū)商圈會很快形成。 業(yè)界分析：高新區(qū)購買力旺盛，商業(yè)發(fā)展將后來居上。通訊業(yè)、傳媒業(yè)、廣告業(yè)及IT業(yè)在該區(qū)域的生根發(fā)展為區(qū)內(nèi)較強的消費能力打下了基礎(chǔ)。據(jù)悉，去年該區(qū)人均年收入達2.2萬元，屬全市最高。同時，目前，區(qū)內(nèi)已有60多萬的常住人口，并且這一數(shù)字還在增長中。這些，反映出這一區(qū)域商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。有關(guān)調(diào)查還顯示，高新區(qū)

58、吸引外區(qū)消費的能力在日益增強，這一利好趨勢將吸引眾多商業(yè)運營商進駐（華宇名都城商業(yè)部分受到多個商家關(guān)注，證明了這一區(qū)域的商業(yè)潛力）。 同時，奧體中心周邊成為新的開發(fā)熱點，隨著重慶市奧林匹克體育中心工程的迅速推進，體育中心周邊成為高新板塊新的開發(fā)熱點。目前除已引起市場極大關(guān)注的同創(chuàng)奧韻之外，即將啟動的還有中華企業(yè)項目等，并為這一片區(qū)帶來超過20萬平方米的商業(yè)物業(yè)。 另外，這里的開發(fā)重點還將向西部二郎科技園周邊轉(zhuǎn)移，高新區(qū)不僅是本市科技產(chǎn)業(yè)最集中的區(qū)域，同時也是房地產(chǎn)進一步開發(fā)的崛起地，隨著二郎科技園各項配套設(shè)施的日趨完善，該區(qū)域有可能誕生出新的大項目，并得到市場的認同，如天驕美茵河谷等。 概況：

59、高新區(qū)是1991年經(jīng)國務(wù)院批準成立的國家級高級技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。該板塊作為重慶市新興的科技開發(fā)新區(qū)，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)到區(qū)內(nèi)居住、流動人口結(jié)構(gòu)都與其它主城區(qū)存在一定差別，這是新興商業(yè)產(chǎn)生的消費基礎(chǔ)之一。高新區(qū)是本市IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)發(fā)展最集中的地區(qū)。 大渡口 商圈描述：大渡口的商業(yè)發(fā)展之路是往城市副中心商圈邁出的，這里將成為副主城區(qū)西南部如大渡口全區(qū)以及巴南區(qū)魚洞、中粱山等的次級商圈。 業(yè)界分析：城市開發(fā)后勁十足。該區(qū)城區(qū)內(nèi)目前的城市開發(fā)主要集中在兩個板塊，一是九宮廟一帶，其次是新區(qū)府周邊。在九宮廟板塊，這里先后出現(xiàn)了如新城明珠、春暉花園、天辰華府等項目，目前該區(qū)域誕生的金色世紀、秋實小區(qū)、遠景天

60、下等項目顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。同時，厚積薄發(fā)的新區(qū)府板塊改變了大渡口開發(fā)一直在九宮廟附近開發(fā)的局面，平衡了區(qū)域樓市的發(fā)展布局。 同時，交通改善將全面提升大渡口開發(fā)速度。輕軌、陳庹路的建成、長江路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的竣工，將全面完善大渡口的交通網(wǎng)絡(luò)，這些都將對區(qū)域帶來較大的改變。 另外，這里的商業(yè)規(guī)劃前景誘人。據(jù)悉，大渡口將在未來5年內(nèi)進行商貿(mào)步行街項目的建設(shè)，以擴大市場規(guī)模。同時將修建大型商貿(mào)步行街，以提升大渡口的整體城市功能。在區(qū)域整休迅速發(fā)展的基礎(chǔ)上，大渡口雙山工業(yè)園有望成為下一個開發(fā)熱點，市內(nèi)多家知名實力開發(fā)商已在此圈地，該片區(qū)將成為繼新區(qū)府開發(fā)板塊后的又一個新興區(qū)域