《房地產(chǎn)法律制度》教學(xué)課件

1、第二十二章 房地產(chǎn)法律制度本章要點(diǎn)：我國(guó)房地產(chǎn)法的立法現(xiàn)狀、房地產(chǎn)法的概念；國(guó)有土地使用法律制度；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、商品房預(yù)售、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃法律制度；房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法律規(guī)定。第1頁(yè)，共46頁(yè)。第一節(jié) 房地產(chǎn)法概述第2頁(yè)，共46頁(yè)。一、房地產(chǎn)法的立法現(xiàn)狀1988年4月，七屆全國(guó)人大一次會(huì)議通過(guò)中華人民共和國(guó)憲法修正案，明確規(guī)定了國(guó)有土地使用權(quán)可以依法有償轉(zhuǎn)讓。憲法修正案第2條將憲法第10條第4款修改為：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！?1994年7月5日，全國(guó)人大八屆八次會(huì)議審議并通過(guò)了中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法。以后又陸續(xù)

2、頒發(fā)了配套的法規(guī)，如城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法、城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法（建設(shè)部1994年11月15日發(fā)布，2001年7月23日修改）、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定（1995年9月1日起施行，2001年7月23日修改）、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法1997年6月1日起施行，2001年7月23日修改、城市房屋租賃管理辦法1995年6月1日起施行）、城市房屋權(quán)屬登記管理辦法（1998年1月1日起施行，2001年7月23日修改）等。這些立法，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成和健康發(fā)展，并漸形成了較為完善的房地產(chǎn)法律體系。第3頁(yè)，共46頁(yè)。二、房地產(chǎn)法的概念在我國(guó)，狹義的房地產(chǎn)法是指國(guó)家立法機(jī)

3、關(guān)制定的統(tǒng)一調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的基本法律城市房地產(chǎn)管理法。廣義的房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的各種法律規(guī)范的總稱。 房地產(chǎn)關(guān)系是指以房地產(chǎn)為客體的各類社會(huì)關(guān)系的總稱。第4頁(yè)，共46頁(yè)。第二節(jié) 國(guó)有土地使用法律制度第5頁(yè)，共46頁(yè)。一、國(guó)有土地使用法律制度概述改革前，我國(guó)國(guó)有土地實(shí)行“無(wú)償、無(wú)期限、無(wú)流動(dòng)(即禁止土地轉(zhuǎn)讓)”的行政劃撥方式的使用制度。改革后，建立了國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓制度。目前，我國(guó)取得國(guó)有土地使用權(quán)的方式實(shí)行雙軌制，即國(guó)有土地行政劃撥方式和國(guó)有土地有償出讓方式同時(shí)并存。第6頁(yè)，共46頁(yè)。二、土地使用權(quán)劃撥 第7頁(yè)，共46頁(yè)。(一)土地使用權(quán)劃撥的概念土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)縣級(jí)以上人民

4、政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。依據(jù)這一法定概念，土地使用權(quán)劃撥具有以下特征： 第一，土地使用權(quán)劃撥采用的是行政劃撥手段，必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，由同級(jí)土地管理部門(mén)實(shí)施劃撥。 第二，劃撥土地使用權(quán)無(wú)使用期限的限制，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定者除外。 第三，行政劃撥取得的土地使用權(quán)只需以較小代價(jià)或無(wú)償即可取得。體現(xiàn)其具有無(wú)償性的特征。 第四，劃撥土地使用權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，除非報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，并辦理有關(guān)手續(xù)。第8頁(yè)，共46頁(yè)。(二)土地使用權(quán)劃撥的范圍 依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第23條規(guī)定，下列建設(shè)

5、用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： (1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； (2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； (3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； (4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。第9頁(yè)，共46頁(yè)。(三)劃撥土地使用權(quán)收回的條件國(guó)家根據(jù)劃撥土地使用者不再使用土地的事實(shí)或城市建設(shè)發(fā)展和城市規(guī)劃的需要，可以將原劃撥的土地收回。有下列情形之一的，國(guó)家應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)：(1)土地使用者因自身發(fā)展的需要等因素而遷移的；(2)因經(jīng)營(yíng)管理不善等原因而解散的；(3)因不符合法定成立條件或者違法經(jīng)營(yíng)而被撤銷的；(4)因經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重虧損不能清償?shù)狡趥鶆?wù)而宣告破產(chǎn)的；

6、(5)未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用的；(6)不按批準(zhǔn)的用途使用的；(7)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。第10頁(yè)，共46頁(yè)。三、土地使用權(quán)出讓 第11頁(yè)，共46頁(yè)。(一)土地使用權(quán)出讓的概念土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者使用，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第12頁(yè)，共46頁(yè)。(二)土地使用權(quán)出讓的范圍、用途和年限土地使用權(quán)出讓是在國(guó)有土地范圍內(nèi)進(jìn)行的，集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后才能出讓。土地使用權(quán)出讓的空間范圍一般是在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)。以出讓方式提供的用地按用途可分為商業(yè)用地、娛樂(lè)用地、居住用地、工業(yè)用地以及教育

7、、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地。土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年；(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；(4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；(5)綜合或者其他用地50年。出讓方與受讓方在簽訂出讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定的最高年限內(nèi)確定具體的土地使用權(quán)出讓期限。第13頁(yè)，共46頁(yè)。(三)土地使用權(quán)出讓方式1拍賣2招標(biāo)3協(xié)議第14頁(yè)，共46頁(yè)。(四)土地使用權(quán)出讓合同 1土地使用權(quán)出讓合同及其特征 2土地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容第15頁(yè)，共46頁(yè)。第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、商品房預(yù)售、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃第16頁(yè)，共46頁(yè)。一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第17頁(yè)，共46

8、頁(yè)。(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念及原則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這里所稱其他合法方式，主要包括下列行為：（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（4）以房地產(chǎn)抵債的；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)遵循如下原則： 1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓的原則。 2、以出讓合同為依據(jù)，轉(zhuǎn)讓中權(quán)利義務(wù)承接原則。 3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須依法辦理

9、法定登記手續(xù)的原則。 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用的年限后的剩余年限。第18頁(yè)，共46頁(yè)。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件1、不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)2、轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的條件3、轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的條件第19頁(yè)，共46頁(yè)。(三)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式 1、房地產(chǎn)買賣 2、房地產(chǎn)贈(zèng)與 3、以房地產(chǎn)作價(jià)入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的。 4、一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的。 5、因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬

10、隨之轉(zhuǎn)移的。 6、以房地產(chǎn)抵債的。 7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第20頁(yè)，共46頁(yè)。（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；（3）房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)，7日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理；（4）房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；（5）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；（6）房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，

11、核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。第21頁(yè)，共46頁(yè)。（五）法律責(zé)任1、違反城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定，未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交納土地使用權(quán)出讓金的，按照中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定進(jìn)行處罰。2、房地產(chǎn)管理部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索賄受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第22頁(yè)，共46頁(yè)。二、商品房預(yù)售（一）商品房預(yù)售的概念商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。第23頁(yè)，共46頁(yè)。（二）商品房預(yù)售的條件（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按

12、提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。第24頁(yè)，共46頁(yè)。（三）商品房預(yù)售許可證制度商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。房地產(chǎn)管理部門(mén)在接到開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請(qǐng)后的10日內(nèi)核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。第25頁(yè)，共46頁(yè)。（四）商品房預(yù)售合

13、同商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書(shū)面委托書(shū)。第26頁(yè)，共46頁(yè)。（五）權(quán)屬登記手續(xù)預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。第27頁(yè)，共46頁(yè)。（六）法律責(zé)任（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒(méi)收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1以下的罰款。（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，

14、由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款。第28頁(yè)，共46頁(yè)。三、房地產(chǎn)抵押第29頁(yè)，共46頁(yè)。(一)房地產(chǎn)抵押的概念及法律屬性房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)抵押屬于擔(dān)保法中物的擔(dān)保，這種不動(dòng)產(chǎn)的擔(dān)保物權(quán)具有如下法律屬性： (1)房地產(chǎn)抵押權(quán)的客體必須具備合法性。 (2)房地產(chǎn)抵押權(quán)具有從屬性。 (3)房地產(chǎn)抵押人將其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供擔(dān)保。房地產(chǎn)抵押人保留對(duì)房地產(chǎn)的占有權(quán)。 (4)房地產(chǎn)抵押權(quán)具有優(yōu)先受償性。 第30頁(yè)，共46頁(yè)。（二）房地產(chǎn)抵押的法律規(guī)定 1、房地

15、產(chǎn)抵押的主體和客體 2、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定 3、房地產(chǎn)抵押合同的訂立 4、房地產(chǎn)抵押登記 5、抵押房地產(chǎn)的占用與管理 6、抵押房地產(chǎn)的處分 7、法律責(zé)任第31頁(yè)，共46頁(yè)。四、房屋租賃 第32頁(yè)，共46頁(yè)。(一)房屋租賃的概念及種類房屋租賃，是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。根據(jù)房屋所有權(quán)屬性的不同，房屋租賃可分為公有房屋租賃和私有房屋租賃；根據(jù)房屋租賃使用性質(zhì)不同，可將其分為居住用房租賃和非居住用房租賃。第33頁(yè)，共46頁(yè)。（二）房屋租賃的范圍公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。但是有下列情形之一的房屋

16、不得出租：（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。第34頁(yè)，共46頁(yè)。（三）租賃合同（1）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；（3）租賃用途；（4）租賃期限；（5）租金及交付方式；（6）房屋修繕責(zé)任；（7）轉(zhuǎn)租的約定；（8）變更和解除合同的條件；（9）違約責(zé)任；（10）當(dāng)事人約

17、定的其他條款。第35頁(yè)，共46頁(yè)。（四）當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)房屋租賃當(dāng)事人按照租賃合同的約定，享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。第36頁(yè)，共46頁(yè)。（五）轉(zhuǎn)租房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。 第37頁(yè)，共46頁(yè)。（六）法律責(zé)任第38頁(yè)，共46頁(yè)。第四節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法律規(guī)定第39頁(yè)，共46頁(yè)。一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述房地產(chǎn)權(quán)屬登記，又稱房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)

18、房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第40頁(yè)，共46頁(yè)。二、房屋權(quán)屬登記第41頁(yè)，共46頁(yè)。（一）房屋權(quán)屬登記的類型1、總登記2、初始登記3、轉(zhuǎn)移登記4、變更登記5、他項(xiàng)權(quán)利登記6、注銷登記第42頁(yè)，共46頁(yè)。（二）房屋權(quán)屬登記的程序房屋權(quán)屬登記依以下程序進(jìn)行：1、受理登記申請(qǐng)2、權(quán)屬審核、公告、核準(zhǔn)登記和頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)第43頁(yè)，共46頁(yè)。（三）房屋權(quán)屬證書(shū)房屋權(quán)屬證書(shū)包括:房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證或者房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。房屋權(quán)屬證書(shū)破損，經(jīng)登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)需換領(lǐng)的，予以換證。房屋權(quán)