開盤前營銷的方案

1、東方國際花園開盤前推廣方案2019.11第1頁，共34頁。1、全面展示項目品質(zhì)，樹立高端品質(zhì)樓盤形象。2、突出北京生活方式的理念訴求，強調(diào)首席花園水景樓盤。1、高舉北京品牌，擴大推廣范圍，深度挖掘主流市場，充分利用項目綜合賣點訴求；2、尋找追求品質(zhì)感的中高端客戶形象策略推廣策略策略總綱第2頁，共34頁。一節(jié)點活動（項目認(rèn)籌活動、項目開盤活動）開盤前策略總綱強化并擴大項目區(qū)域性：依托及挖掘北京資源優(yōu)勢，開展一系列主題活動,樹立創(chuàng)造水景美宅生活住宅形象,提升項目品牌與品質(zhì)。提前鎖定客戶，以客戶為中心，讓客戶眼見為實的體現(xiàn)產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)、創(chuàng)造差異化的營銷體驗。媒體策略：戶外媒體為主，派單+短信配合炒

2、作，輔助媒體協(xié)助滲透展示策略：水景美宅生活方式的全情展現(xiàn) 活動策略：以重大節(jié)點活動引爆市場，提升項目在區(qū)域乃至整個魯山市場影響力只要客戶能夠接觸到的地方，皆能讓客戶感受到項目獨特的品質(zhì)服務(wù)，以及形象高端、服務(wù)一流的特性第3頁，共34頁。籌備階段一批房源發(fā)售期12月次年1月前期籌備形象確立現(xiàn)場銷售中心通過自然來訪及客戶拓展積累意向客戶銷售人員招聘、培訓(xùn)、宣傳物料到位形象+賣點宣傳+活動信息媒體密集投放，形象宣傳與價值賣點導(dǎo)入有機結(jié)合，互為促進；利用公關(guān)活動引起市場關(guān)注，積累客戶認(rèn)籌物料籌備、賣點梳理整合階段利用開盤活動以及營銷事件，擴大項目在市場的影響力，深入挖掘項目內(nèi)在優(yōu)勢，強化項目價值賣點；

3、二批加推，向外界傳遞項目熱銷的信息，樹立購房者信心，引爆市場；同時突出產(chǎn)品優(yōu)勢，主動營銷，重點挖掘周邊目標(biāo)客戶；形象升華階段階 段 劃 分 營 銷 思 路 營銷執(zhí)行 銷售目標(biāo)認(rèn)籌期客戶積累認(rèn)籌準(zhǔn)備、形象深化11月一批房源強銷期針對返鄉(xiāng)客戶的精確營銷2月一批推出1、5、11號樓，約206套房源，開盤預(yù)計選房60套；3月份實現(xiàn)整體338套55%的銷售率，預(yù)計銷售房源169套二批房源發(fā)售期3月一批房源認(rèn)籌目標(biāo)100套在確保工程進度順利進展的前提下，2019年11月底開盤，次年3月有望實現(xiàn)一期房源50%銷售率10月100% 80% 60% 40% 20%項目整體銷售率30%35%50%營銷總控圖40%

4、開盤物料籌備利用跨年聯(lián)誼活動及營銷事件，為前期客戶建立信任及老客戶營銷的組織；新年物料籌備春節(jié)前實現(xiàn)整體銷售率35%，實現(xiàn)銷售86套房源；第4頁，共34頁。開盤前營銷推廣階段劃分籌備階段第二階段12年910月項目籌備前期團隊組建，形象建立項目包裝及推廣渠道的確定，以及圍擋出街；集中蓄客期營造噱頭，針對性活動營銷對項目形象的提升強化宣傳；營造噱頭突出項目整體優(yōu)勢，主動營銷，加強跟進力度。2019年11月中旬第一階段賣點整合及全面推廣期推廣點面結(jié)合，形象宣傳與價值賣點導(dǎo)入有機結(jié)合，互為促進認(rèn)籌活動的組織戶外、道旗、短信，圍擋廣告、電視廣告、派單等11月初全面推廣2019年11月上旬戶外、道旗、短信

5、、電視廣告、車體、派單第三階段開盤期媒體密集投放，形象宣傳與價值賣點導(dǎo)入有機結(jié)合，互為促進；大型開盤活動造勢，擴大項目影響力2019年11月下旬開盤前階段劃分戶外、道旗、短信、電視廣告、車體、派單第5頁，共34頁。一、媒體策略第6頁，共34頁。時間途徑第一階段：售樓處開放前(11.1之前)第二階段：正式進場(11.1-11.8)第三階段：一批房源開盤(11.9-11.30)策略銷售道具、物料籌備階段；銷售人員招聘/培訓(xùn)到崗?fù)ㄟ^戶外大牌、道旗、短信、單頁派發(fā)、DM直投、電視字幕，塑造項目形象通過戶外大牌、道旗、車體、DM直投、派發(fā)單頁、短信、電視字幕全方位推廣，不斷制造營銷事件，不斷制造認(rèn)籌高潮

6、大牌和圍墻道旗派發(fā)宣傳單DM直投電視字幕公交車體短信軟文開盤前的媒體組合第7頁，共34頁。 時間排布媒體通道11月第一周11月第二周11月第三周11月第四周14日511日1218日1925日戶外道旗圍擋派單DM直投短信電視字幕公交車體軟文開盤前的媒體投放日期第8頁，共34頁。1、派單計劃派單時間：11月10、11、14、17、18、23、24日派單地點：魯平大道沿線，市區(qū)愚公路沿線、人民路東段、魯平路東段的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如小郭莊、大王莊、程莊、前營村后營村）派單形式：招聘專業(yè)派單人員5-10人， 500份/次/人；前期銷售員外派單， 3-4人一組，500份/次/人派單數(shù)量：截止開盤前派單30000份本

7、案第9頁，共34頁。2、大鷹廣告投放方案投放時間：11月7日、13日、20日、23日，開盤前保證3次以上的媒體滲透投放版面：封面整版，軟文+硬廣形式投放主題：7號主題魯山首席花園水景名宅亮相魯山+認(rèn)籌信息+活動信息13號主題東方國際花園11月8日盛大認(rèn)籌+活動信息20號主題東方國際花園11月25日盛大開盤23號主題東方國際花園11月25日盛大開盤+活動信息第10頁，共34頁。3、電視飛播方案投放時間：2019年11月5日起至開盤前，每15天為一次更換周期投放頻道：省級衛(wèi)視頻道執(zhí)行文案：東方國際花園，魯山首席花園水景美宅，北京開發(fā)團隊12年傾情力作，生活與北京同步?，F(xiàn)場銷售中心盛大開放，88至1

8、30平米奢適戶型，首批房源VIP會員火爆招募中！魯平大道東段5863333第11頁，共34頁。4、短信群發(fā)方案投放時間：2019年11月5日起每周五投放數(shù)量：50000條/次執(zhí)行文案：東方國際花園，魯山首席花園水景美宅，生活與北京同步?，F(xiàn)場銷售中心盛大開放，88至130平奢適戶型，首批房源VIP會員火爆招募中5863333第12頁，共34頁。5、公交車體方案投放時間：2019年11月15日起執(zhí)行文案：東方國際花園，魯山首席花園水景美宅。88至130平奢適戶型，首批房源VIP會員火爆招募中5863333第13頁，共34頁。二、營銷策略第14頁，共34頁。營銷策略銷售部開放期東方國際花園 接待中心

9、11月6日全城開放鉆戒凡活動期間到訪登記客戶均可獲得精美禮品一份及購房代金券一張。婚紗攝影新馬泰五日游代金券看房有好禮 城市新貴 龍年浪漫之旅短信軟文看房送禮品凡認(rèn)籌客戶均可參與抽獎，獎品設(shè)置為鉆戒、婚紗攝影、新馬泰五日游，獎品在客戶成功購房后兌現(xiàn)。通過單頁、短信、電視字幕、電話告知等媒體渠道釋放活動信息，吸引客戶來訪。第15頁，共34頁。東方國際花園 尊貴會員11月8日盛大招募東方國際花園11月8日全城招募，VIP會員可享受開盤優(yōu)惠，VIP東方國際花園11月8日VIP會員招募單頁短信電話營銷策略認(rèn)籌期通過單頁、短信、電話通知等渠道釋放認(rèn)籌信息，盡可能使最多的客戶知道認(rèn)籌信息認(rèn)籌期間售樓部各功

10、能區(qū)合理布局，營造火爆的認(rèn)籌現(xiàn)場氣氛，提高認(rèn)籌率。認(rèn)籌順序代表開盤選房順序，認(rèn)籌即可享有開盤額外1%優(yōu)惠VIP客戶可享受開盤1%額外優(yōu)惠1%現(xiàn)場火爆氣氛第16頁，共34頁。一期推盤節(jié)奏目前在建1#、2#、5#、11#樓，建議首推一期第一批房源：1#、5#、11#樓，共計246套房源。一期第二批房源：2#樓。 建議依據(jù)：根據(jù)樓棟價差、房型配比、及入市期低開高走的總體考慮，建議推出2、5、11#號樓，從而可滿足客戶對不同房型不同總價的差異化需求。1511第17頁，共34頁。5#樓銷控表明細東單元西單元130.82132.05130.82132.05F型G型X型C型11.5層面積63.4463.44

11、63.4463.4411#樓銷控表明細東單元中單元西單元112112112112112112C型C型C型C型C型C型11.5層面積63.4463.4463.4463.4463.4463.441#樓銷控表明細東單元西單元133.3688.23114.4114.488.23133.36A型Ba型C型C型Ba型A型18.5層面積63.1544.8155.00555.00544.8163.15第18頁，共34頁。一期首批房源分析：一期首批房源共計206套房源三房面積從110114小三房，共96套，占比46.7%130133大三房，共計77套，占比37.3%兩房88.23，共計30套，占比14.6%主力

12、戶型為三房，兩房推出可進一步豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，促進差異需求。第19頁，共34頁。營銷策略開盤期東方國際花園 11月25日首批房源公開發(fā)售選擇合理的開盤方式：排隊：認(rèn)籌客戶推售房源搖號：認(rèn)籌客戶推售房源東方國際花園11月25日盛大開盤，VIP會員可享受開盤優(yōu)惠，東方國際花園11月25日 盛大開盤單頁短信全面釋放開盤信息：單頁、DM直投、短信、戶外、圍擋、電話通知等渠道。戶外開盤現(xiàn)場：場地布局、人員分工、現(xiàn)場組織、秩序維護、氣氛營造、演藝節(jié)目等。演藝流程安排開盤一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%，分期優(yōu)惠2%第20頁，共34頁。三、活動策略第21頁，共34頁。東方國際花園 ：開盤均價有獎競猜2 元/？競猜有

13、豪禮 50萬置業(yè)基金全城免費送 提速您的購房計劃通過單頁、短信、電視字幕、電話告知、易拉寶等媒體渠道釋放活動信息，吸引客戶來訪?；顒硬呗哉J(rèn)籌期活動時間：2019年11月15日起至開盤前3天 活動地點：現(xiàn)場營銷中心活動參與方式： 即日起至開盤前三天，到東方國際花園展示中心現(xiàn)場，以實名制預(yù)約登記后，填寫價格競猜卡參加抽獎活動，每人僅限一張?；顒营勴椩O(shè)置： A. 一等獎（1名），價值人民幣10萬元購房抵用券； B. 二等獎（2名），價值人民幣5萬元購房抵用券； C. 三等獎（3名），價值人民幣2萬元購房抵用券； D. 答謝獎（10名），價值人民幣5000元購房抵用券。中獎?wù)呙麊喂嫉拿襟w: A.中獎

14、者名單將于開盤當(dāng)天直接公布 B.中獎?wù)呙麊螌⒂诔楠労螅瑢⒂啥绦牌脚_+電話祝賀方式恭喜。遵循“與開盤價格最接近原則（精確到個位數(shù)）”，在所有有效競猜卡片中，評選出最接近本案開盤均價的競猜者，屆時東方國際花園項目開發(fā)商將評選出各種獎項，最高獎項可達價值10萬元購房抵用券.第22頁，共34頁。東方國際花園 ：北京生活方式體驗之旅親臨北京 體驗北京生活 體驗公司開發(fā)實力 體驗居住品質(zhì)活動策略認(rèn)籌期活動時間：2019年11月15日起至開盤前3天 活動地點：現(xiàn)場營銷中心活動參與方式： 即日起至開盤前三天，到東方國際花園展示中心現(xiàn)場，凡認(rèn)籌客戶可報名參加北京體驗之旅，在認(rèn)籌基礎(chǔ)上加200元，可參加到北京參觀

15、興源地產(chǎn)開發(fā)的樓盤的體驗之旅，公司提供大巴車接送，及提供2天食宿及往返車費。在京期間的預(yù)算外開支均由客戶自行支付。北京生活方式體驗之旅第23頁，共34頁。東方國際花園 ：邀您體驗品質(zhì)生活，神秘明星助陣開盤現(xiàn)場11月25日，東方國際花園一期產(chǎn)品說明會暨首批房源盛大開盤儀式活動策略開盤期活動舉行方式： 11月25日上午，建議在魯山中天大酒店，通過產(chǎn)品說明會+演出（參照湖南衛(wèi)視百變大咖秀邀請明星模仿達人）的方式，將項目開盤信息釋放，集中邀約客戶到達現(xiàn)場，現(xiàn)場可簽訂購房協(xié)議，現(xiàn)場簽約額外優(yōu)惠1%。媒體滲透：大鷹報，單頁，短信，電視字幕，電話第24頁，共34頁。四、展示策略第25頁，共34頁。高規(guī)格營銷

16、暨體驗中心展示高端項目形象展示系統(tǒng)建立景觀示范區(qū)、樣板房 完成節(jié)點：元旦前 完成標(biāo)準(zhǔn)：完成對項目景觀示范區(qū)、樣板間的高品質(zhì)打造，著重表現(xiàn)項目形象樣板房應(yīng)重注細部表現(xiàn)：如戶型圖、溫馨提示牌、用書、雜志表現(xiàn)生活場景等。展示策略第26頁，共34頁。關(guān)鍵點：1、售樓部墻體布置絲網(wǎng)布條幅（展示項目品質(zhì)、 賣點以及生活憧憬）2、正門入口處地板磚設(shè)置為帶有項目logo地磚 可顯示項目氣派即提升項目品質(zhì)感；售樓部展示區(qū)展示策略第27頁，共34頁。模型區(qū)關(guān)鍵點：1、模型細致、高規(guī)格； 2、墻體水晶區(qū)域模型能夠迅速提升項目品質(zhì)感；到位時間：2019年11月5日前項目地塊模型高度不易超過1.4米高度戶型模型精致、高

17、規(guī)格、展現(xiàn)品質(zhì)展示策略第28頁，共34頁。建材展示區(qū)關(guān)鍵點：1、售樓部增設(shè)建材展示區(qū)，展示品全部為現(xiàn)施工用料；2、展示項目：墻體構(gòu)造（包含外墻外保 溫）地板構(gòu)造、窗、門、可視對講系 統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)等等，需實物和展 板簡介；到位時間：2019年11月15日展示策略第29頁，共34頁。導(dǎo)視系統(tǒng)展示到位時間：2019年11月關(guān)鍵點：1、導(dǎo)視系統(tǒng)是售樓部的門面，是對 外形象展示的橋頭堡，因此其設(shè) 計和制作尤為重要；2、設(shè)計和制作應(yīng)與售樓部形象一致；3、建立導(dǎo)視系統(tǒng)，避免客戶產(chǎn)生混亂展示策略導(dǎo)示系統(tǒng)銷售部位置第30頁，共34頁。圖片展示系統(tǒng)到位時間：進場期間關(guān)鍵點：1、展示企業(yè)全國布局圖、開發(fā)項目展示、員工風(fēng)采、企業(yè)榮譽圖片2、興業(yè)源物業(yè)全國服務(wù)布局圖、服務(wù)項目實景圖示、企業(yè)榮譽圖示；展示策略興業(yè)源物業(yè)全國地產(chǎn)開發(fā)布局圖企業(yè)榮譽第31頁，共34頁。開盤前營銷費用預(yù)算第32頁，共34頁。東方國際花園項目開盤前費用預(yù)算日期10月11月合計比例廣告費用戶外廣告至少2塊24萬024000043%道旗廣告魯平大道沿線公交車體廣告0300030000.5%電視字幕01500元/月15000.25%短信甄選資源020萬條4分80001%導(dǎo)視系統(tǒng)020000元200003.5%派單人員工資覆蓋周邊04