廣西桂冠電力股份有限公司與廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同

1、.：.；廣西桂冠電力股份與廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā)房屋買賣合同糾紛案2021年第3期總第76 期雙月刊 合同解除與違約金責任之辨“桂冠電力與泳臣房產(chǎn)房屋買賣合同糾紛案評析 周江洪裁判要旨： 對合同解除后的責任承當問題，桂冠公司訴請泳臣公司返還購房款、雙倍返還定金、支付違約金并且賠償購房款利息損失、辦公樓重置費損失。一審法院以為，本案合同解除是基于泳臣公司的違約現(xiàn)實而產(chǎn)生的法律后果，解除合同不屬于違約責任方式，而屬于合同違約后的一種補救措施；合同解除后的法律后果不表現(xiàn)為違約責任，而是主要表現(xiàn)為包括不當?shù)美颠€和損害賠償?shù)拿袷仑熑巍?HYPERLINK /article/fgkd

2、/xfg/aljx/202112/20211200330421.shtml /article/fgkd/xfg/aljx/202112/20211200330421.shtml解除合同后能否主張違約金？(2021-05-28 20:35:54) 一、問題之提出：解除后同后能否主張違約金？ 2021年第5期刊登了最高人民法院2021民一終字第23號民事判決書，案件稱號為“廣西桂冠電力股份與廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā)房屋買賣合同糾紛案下稱“本案。 該案裁判摘要如下： 下稱第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，曾經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以懇求恢復原狀、

3、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。合同解除導致合同關(guān)系歸于消滅，故合同解除的法律后果不表現(xiàn)為違約責任，而是返還不當?shù)美?、賠償損失等方式的民事責任。 根據(jù)最高人民法院2021民一終字第23號民事判決書，一審法院廣西壯族自治區(qū)高級人民法院，本文作者注。以為，本案合同解除是基于泳臣公司的違約現(xiàn)實而產(chǎn)生的法律后果，解除合同不屬于違約責任方式；合同解除后的法律后果不表現(xiàn)為違約責任，而是主要表現(xiàn)為包括不當?shù)美颠€和損害賠償?shù)拿袷仑熑巍?根據(jù)最高人民法院2021民一終字第23號民事判決書，關(guān)于桂冠公司要求泳臣公司支付工程逾期違約金和泳臣公司擅自抵押土地的違約金的訴訟懇求。本院最高人民法院，本文作者注。以

4、為，合同解除的法律效果是使合同關(guān)系歸于消滅，解除合同的后果，違約方的責任承當方式也不表現(xiàn)為支付違約金。因此，桂冠公司要求支付違約金的主張，本院亦不予支持。 二、本案對規(guī)定之解讀 1.之規(guī)定 第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，曾經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以懇求恢復原狀、采取補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。 第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合商定的，該當承當繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。 第一百一十四條第一款規(guī)定：“當事人可以商定一方違約時該當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以商定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計

5、算方法。 2.本案對規(guī)定之解讀 根據(jù)裁判摘要和一審法院的觀念，“合同解除后的法律后果不表現(xiàn)為違約責任，那么，合同解除后，根本就沒有適用第七章違約責任的余地，當然也就不能根據(jù)第一百一十四條主張違約金。 根據(jù)最高人民法院的觀念，“違約方的責任承當方式也不表現(xiàn)為支付違約金，似乎可以了解為，即使合同解除后，守約方可以向違約方主張違約責任，違約方的承當責任方式也不表現(xiàn)為支付違約金，而只是表現(xiàn)為賠償損失。 換言之，最高人民法院的觀念，能否可以這樣解讀：第九十七條規(guī)定，合同解除后，當事人可以要求賠償損失，即使將這里的“賠償損失了解為違約責任的一種方式，在第七章中，支付違約金是不同于賠償損失的另一種違約責任的

6、承當責任方式，而第九十七條并未規(guī)定合同解除后，當事人可以要求支付違約金，因此，即使合同解除后，當事人可以要求對方承當違約責任，對方即違約方承當責任的方式也不包括支付違約金。 三、根據(jù)本案裁判摘要，的部分條款將會被以為不具有法律效能 2000年，建立部、國家工商行政管理據(jù)共同印發(fā)了GF-2021-0171，并在實際中普遍運用。 第七條買受人逾期付款的違約責任第1款第2項商定：逾期超越_日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的_%向出賣人支付違約金。 第九條出賣人逾期交房的違約責任第1款第2項商定：逾期超越_日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人該當自買受人解除

7、合同通知到達之日起_天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_%向買受人支付違約金。 第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的商定商定：.如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)獲得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方贊同按以下第-項處置：1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起_日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的_%賠償買受人損失。 根據(jù)本案裁判摘要以及一二審問決，合同解除的法律后果不表現(xiàn)為違約責任，違約方的責任承當方式也不表現(xiàn)為支付違約金，顯然，商定在合同解除后違約方應(yīng)向守約方支付違約金的上述條款，將會被以為不具有法律效能。 四、我國臺灣地域民法規(guī)定、學者解讀以及判例 我國臺灣地域民法第二百六

8、十條規(guī)定，解除權(quán)之行使，不妨礙損害賠償之懇求。 對此，史尚寬先生以為，本條規(guī)定解除權(quán)之行使不妨礙損害賠償之懇求，可以為基于其他緣由既已成立之損害賠償懇求權(quán)，不因契約之解除而失其存在。.該契約解除之效能，并無使債務(wù)關(guān)系全面消滅之必要，于認損害賠償懇求權(quán)繼續(xù)存在之范圍內(nèi)，契約之效能無妨視為依然繼續(xù)。.解除后之損害賠償懇求權(quán)，為基于債務(wù)不履行之損害賠償懇求權(quán)，.有賠償額之預定者，其賠償額系就給付遲延為之者，解除后不失其效能。.有違約金之特約時，其違約金系有違約罰之性質(zhì)者，雖解除后亦得懇求之。系有賠償額預定之性質(zhì)者，依上所述。史尚寬：中國政法大學2000年1月第1版，第561頁、562頁 黃茂榮先生以

9、為，依第二百六十條，解除權(quán)之行使，固不妨礙損害賠償之懇求。但在契約經(jīng)解除后，解除權(quán)人對于相對人的懇求賠償之損害終究為何？“最高法院此處為我國臺灣地域“最高法院，本文作者注。首先以為“解除權(quán)之行使，不妨礙損害賠償之懇求，第二百六十條定有明文，是無論契約能否已合法解除，仍得懇求賠償因債務(wù)不履行而生之損害。黃茂榮：中國政法大學2003年1月第1版，第79頁一九七三年度第三次民庭庭推總會議決議之二“依第二百六十條法意，契約雖解除，其原根據(jù)契約所生之損害賠償懇求權(quán)，并不失其存在?；谕焕碛桑谄跫s解除前所已發(fā)生之違約罰性質(zhì)之違約金懇求權(quán)，亦不因契約解除而失其存在。同上書，第79頁注6 五、支付違約金與

10、賠償損失之差別 第一百一十四條第一款規(guī)定：“當事人可以商定一方違約時該當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以商定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。 因此，違約金是雙方當事人在簽署合同時就以后能夠發(fā)生的違約行為能夠發(fā)生的損失的預先商定，屬當事人意思自治的范圍，由于，民法以為，當事人為作為理性的人，自然會在合同中做出理性的商定。違約金在實務(wù)上的最大價值，是在一方當事人發(fā)生違約行為時，另一方當事人根本無需就損失金額進展舉證。 關(guān)于違約金的性質(zhì)，我國合同法取“補償性的立場，而不認同“懲罰性，因此，在第一百一十四條第三款還規(guī)定，商定的違約金低于呵斥的損失的，當事人可以懇求人民法院或者仲裁機構(gòu)予

11、以添加；商定的違約金過分高于呵斥的損失的，當事人可以懇求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。 本案裁判摘要以為，合同解除后，法律后果不表現(xiàn)為違約責任，違約方的責任承當方式也不表現(xiàn)為支付違約金，但違約方應(yīng)賠償損失。 關(guān)于賠償損失的金額，一審法院以為，合同解除后，應(yīng)由泳臣公司返還桂冠公司重置辦公綜合樓的損失13123.3萬元。二審法院以為，綜合思索本案的實踐情況，本院酌定泳臣公司賠償桂冠公司損失1000萬元。 為何會判決泳臣公司賠償損失13123.3萬元，一審法院的理由在于，經(jīng)桂冠公司委托廣西普生土地房地產(chǎn)評價對桂冠公司綜合辦公樓房地產(chǎn)重新購置而產(chǎn)生價錢上漲的損失價錢進展評價，評價結(jié)論為：綜合辦公樓

12、須重新購置而產(chǎn)生價錢上漲的損失為13123.3萬元。經(jīng)一審法院兩次庭審質(zhì)證及庭后訊問，泳臣公司僅對評價報告結(jié)果不予認可，但未提出相反證據(jù)，反而明確表示不懇求法院委托重新評價，是對本人訴訟權(quán)益的放棄，即使該評價報告所評價的損失結(jié)論與實踐損失有出入，也應(yīng)由泳臣公司承當對本人不利的后果。 二審法院如何思索本案的實踐情況酌定賠償損失1000萬元，從最高人民法院2021民一終字第23號民事判決書中不得而知。周緣求2021-05-31 13:43:40 告發(fā)快馬兄指出，江蘇省高級人民法院此前的相關(guān)討論紀要明確，合同解除后，可以主張違約金。江蘇省高級人民法院關(guān)于適用假設(shè)干問題的討論紀要一2005年9月23日

13、由審問委員會第42次會議討論經(jīng)過 第二十四條 當事人一方因?qū)Ψ竭`約要求解除合同，同時又要求違約方按照合同中商定的違約金條款承當違約責任的，人民法院該當支持。 當事人協(xié)議解除合同的，對已發(fā)生的違約行為的處置有商定的按照商定，沒有商定的按照解除前的合同商定處置。 根據(jù)我一位同事的分析，最高人民法院此前的相關(guān)審問意見也以為，合同解除后，可以主張包括違約金在內(nèi)的違約責任。 最高人民法院關(guān)于當前情勢下審理民商事合同糾紛案件假設(shè)干問題的指點意見(法發(fā)202140號)8、為減輕當事人訴累，妥當處理違約金糾紛，違約方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構(gòu)成違約進展免責抗辯而未提出違約金調(diào)整懇求的，人民法院

14、可以就當事人能否需求主張違約金過高問題進展釋明。人民法院要正確確定舉證責任，違約方對于違約金商定過高的主張承當舉證責任，非違約方主張違約金商定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。合同解除后，當事人主張違約金條款繼續(xù)有效的，人民法院可以根據(jù)合同法第九十八條的規(guī)定進展處置。第九十八條 合同的權(quán)益義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效能。最高人民法院民二庭庭長宋曉明也曾在文章中提出，合同的解除不影響主張違約責任。商事審問指點(2021年第4輯)(總第20輯)關(guān)于合同解除與違約金條款的適用，有觀念以為，合同解除意味著合同的權(quán)益義務(wù)關(guān)系消滅，違約金條款也隨之消滅，只能經(jīng)過損害賠償制度處理違約和損失問題。另有觀

15、念以為，違約金是當事人預先確定的一種獨立于合同債務(wù)履行之外的給付。合同法第九十八條規(guī)定，合同的權(quán)益義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效能。違約金條款屬于“合同中結(jié)算和清理條款，因此，即使合同解除，違約金條款也繼續(xù)有效。違約金懇求權(quán)與合同解除懇求權(quán)的法律適用在判例上之比較民法通那么第115條規(guī)定：“合同的變卦或者解除，不影響當事人要求賠償損失的權(quán)益。合同法第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；曾經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。雖然我國民法上對合同解除作出了明確的規(guī)定，但是，對于解除后的法律效果不斷存在直接效果說和折衷

16、說的爭議。為此，2021年7月7日，最高人民法院作出了以下簡稱。該第8條第3句規(guī)定：“合同解除后，當事人主張違約金條款繼續(xù)有效的，人民法院可以根據(jù)合同法第98條的規(guī)定進展處置。該似乎改動了以前采用直接效果說的觀念，而采用了折衷說的觀念，亦即合同解除后，對于尚未履行的，合同關(guān)系消滅；對于曾經(jīng)履行的，合同關(guān)系不消滅，雙方重新建立返還性債務(wù)關(guān)系，不發(fā)生溯及既往的效果。即使如此，這也是只對違約金條款不發(fā)生溯及力，能否對其他情形，如違約的損害賠償懇求權(quán)、違商定金等同樣適用，尚有疑問。然而，有趣的是在2021年第5期和第6期上，分別刊登了最高法院的兩那么關(guān)于合同解除的判例。一那么判例以為合同解除后的效果應(yīng)

17、采直接效果說，另一那么判例那么以為合同解除后的效果應(yīng)采折衷說。一 判例及法律問題一最高人民法院2021民一終字第23號民事判決：案由 房屋買賣合同糾紛，審結(jié)時間 2021年12月15日被上訴人桂冠公司訴稱：其與上訴人泳臣公司簽署一份，委托上訴人在南寧市瑯東鳳嶺段為其建立辦公樓和商品住宅小區(qū)。協(xié)議對建筑面積、價錢、合同工期、付款方式以及違約責任等方面進展了商定。上訴人卻怠于履行合同義務(wù)，實踐工期大大拖延。隨后，雙方為此又簽署，對建筑面積、工程價錢進展了調(diào)整提高。同時，雙方對原協(xié)議中的合同工期、付款方式等條款進展了補充和修正。在違約責任方面，雙方商定：桂冠公司須按照本協(xié)議規(guī)定的時間及工程建立進度向

18、泳臣公司支付工程款，逾期未付的，桂冠公司每天應(yīng)向泳臣公司支付應(yīng)付價款萬分之二的違約金，如逾期30天未支付，泳臣公司有權(quán)終止協(xié)議。如泳臣公司無法按照協(xié)議商定的時間交付工程，桂冠公司有權(quán)要求泳臣公司按日支付違約金，每日違約金為根本建立開發(fā)費的萬分之三，并有權(quán)終止協(xié)議為行文簡約省略了辦公樓抵押違約金和任務(wù)周期違約金。簽約后，由于泳臣公司存在工期延誤、質(zhì)量不合格等多處嚴重違約行為，曾經(jīng)構(gòu)成根本違約，合同目的根本無法實現(xiàn)，桂冠公司有權(quán)依法解除合同，懇求法院判令：1、解除以及。2、泳臣公司返還桂冠公司已付投資款11050萬元及利息。3、泳臣公司支付工期違約金5187萬元和辦公樓抵押違約金5037.59萬元

19、。4、泳臣公司賠償桂冠公司辦公樓工程損失13123.3萬元。上訴人以為，桂冠公司遲延付款違約在先，無權(quán)要求工程如期完成。工程進度延誤雖然是現(xiàn)實，但延誤的緣由有由于桂冠公司的行為呵斥的，不能完全歸責于泳臣公司。工程不存在修復的質(zhì)量問題，故懇求人民法院依法駁回桂冠公司的訴訟懇求。對于合同解除后的責任承當問題。原審法院以為，本案合同解除是基于泳臣公司的違約現(xiàn)實而產(chǎn)生的法律后果，解除合同不屬于違約責任方式，而屬于違約后的一種救援措施，合同解除后的法律效果不表現(xiàn)為違約責任，而是主要表現(xiàn)為包括不當?shù)美颠€和損害賠償?shù)拿袷仑熑?。?7條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；曾經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同

20、性質(zhì)，當事人可以懇求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。據(jù)此判決：一、解除桂冠公司與泳臣公司簽署以及；二、泳臣公司返還桂冠公司購房款11050萬元；三、泳臣公司賠償桂冠公司損失13123.3萬元；四、駁回其他訴訟懇求。最高法院以為，根據(jù)雙方合同的商定，桂冠公司有權(quán)解除合同。按照第97條規(guī)定，合同解除后，應(yīng)由泳臣公司返還桂冠公司的購房款和利息，并對桂冠公司承當相應(yīng)的賠償損失。合同解除后的法律效果是使合同關(guān)系歸于消滅，解除合同的后果，違約方的責任承當方式也不表現(xiàn)為支付違約金。因此，對桂冠公司要求支付違約金的主張，本院不予支持。判決維持原審第一項、第四項，變卦第二項、第三項。二最高人民法

21、院2021民提字第號民事判決：案由 聯(lián)營合同糾紛，審結(jié)時間 2021年4月15日山東省滕州市人民法院一審查明：華東公司、柴里煤礦與華夏銀行三方簽署一份，主要商定：柴里煤礦同華東公司協(xié)作運營印尼木材；華東公司承當國外進口風險，國內(nèi)銷售風險由柴里煤礦和華東公司共同負擔；柴里煤礦擔任提供資金1000萬元匯往華夏銀行，作為華東公司在華夏銀行辦理國際貿(mào)易信譽證開證懇求。在辦理國際貿(mào)易信譽證開證懇求時，須同時有柴里煤礦擔任人溫忠實的書面贊同意見，華夏銀行見到溫忠實的書面贊同意見后，按照華東公司和柴里煤礦共同懇求的條款辦理信譽證開證事宜；木材銷售后的營利由華東公司與柴里煤礦各分成50%；柴里煤礦與華東公司任

22、何一方違約，對方有權(quán)終止合同，由違約方承當對方總資金額20%的違約金等。合同簽署后，柴里煤礦將兩張合計1000萬元的銀行匯票送到華東公司，同日，華東公司將兩張匯票承兌1000萬元后存入其在華夏銀行開立的普通結(jié)算賬戶上。以后，華東公司開場從該普通賬戶上支取該筆資金，只至該普通賬戶上剩余227.7元后再未發(fā)生業(yè)務(wù)此現(xiàn)實部分后述的各級法院均予以確認。對于合同解除后的責任承當問題。一審法院以為，華東公司收取柴里煤礦資金后，沒有按照合同商定運用該筆資金，不履行進口木材義務(wù)，構(gòu)成根本違約。柴里煤礦主張解除合同、退回出資款、承當違約責任的訴訟懇求合法有根據(jù)，予以支持。遂判決：一、解除；二、華東公司退還柴里煤

23、礦聯(lián)營出資款1000萬元；三、華東公司支付柴里煤礦商定違約金200萬元；等等。由于對華夏銀行能否承當對柴里煤礦的補充賠償責任，此案閱歷了棗莊市中院二審、山東省高院再審以及最高法院再審。雖然如此，但是對于一審問決的第一項、第二項、第三項的內(nèi)容各級法院均予以維持。最高法院在再審中征引的實體法根據(jù)是第94條第四項法定解除權(quán)、第107條違約責任方式、第114條賠償性違約金。不過沒有征引最高法院第8條的規(guī)定。比較上述兩個判例，對于合同解除后的法律效果即對違約金懇求權(quán)與合同解除懇求權(quán)能否一并行使，采取了截然不同的態(tài)度。前一判例否認同時行使，后一判例一定同時行使。在出臺后，應(yīng)如何了解這種屬于“同案不同判的景

24、象？二 合同解除后的效能一學說上的觀念關(guān)于合同解除后能否具有溯及力的問題，在我國學者通說上，原那么上成認解除具有溯及力，尚未履行的債務(wù)免于履行，曾經(jīng)履行的部分發(fā)生返還懇求權(quán)，但是對于繼續(xù)性合同例外地成認沒有溯及力。此為直接效果說。另外有觀念以為，對于曾經(jīng)履行的，合同解除后不該當具有溯及力，債務(wù)并不消滅，而是重新建立返還性債之關(guān)系，對于尚未履行的，消滅合同關(guān)系。此為折衷說。還有間接效果說，由于該說以為，對于曾經(jīng)履行的部分沒有溯及力，與折衷說一樣，所以在此納入折衷說的范圍，不另作闡明。雖然合同法解除制度最初設(shè)計的學者是采用了直接效果說，但是與直接效果說旗鼓相當?shù)恼壑哉f以為，在合同解除的效能方面參考

25、了、等國際公約和模范法中的解除效果，因此應(yīng)該采取折衷說，并以第98條“合同的權(quán)益義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效能的規(guī)定，更進一步以為違約金條款作為合同上的清算條款，同樣不失其效能。結(jié)合折衷說，我們可以知道最高法院第8條第3句就是如此設(shè)計的。二立法上的觀念對于本條的立法意旨應(yīng)該從兩個方面兩了解：一、對于尚未履行的，合同解除后，對未來發(fā)生效能，不具有溯及力；二、對于曾經(jīng)履行的，不能根據(jù)對第一方面的反面解釋，以為一概具有溯及力，此觀“根據(jù)合同性質(zhì)和履行情況的構(gòu)成要件乃自明的道理。換句話說，對于曾經(jīng)履行的，應(yīng)該按照合同性質(zhì)和履行情況來判別合同解除后的效能能否具有溯及力，不能作一致處置。立法者

26、以為，第97條，“自創(chuàng)國外閱歷，遵照經(jīng)濟活動高效的原那么，對合同解除的效能作了比較靈敏的規(guī)定。三 合同解除與賠償損失的范圍合同法第97條規(guī)定，合同解除后，當事人有權(quán)要求賠償損失。不過，此處“賠償損失的范圍那么不斷有爭議，亦即對于履行利益、信任利益、固有利益等三種形狀，第97條規(guī)定終究是哪一種損害賠償之債或者均包括在內(nèi)。立法上將該賠償損失的法律效果作出如此過度籠統(tǒng)化的規(guī)定，為什么？黃茂榮先生以為，“其所以引起這種過度籠統(tǒng)化的緣由，當在于民事法之立法者在立法時髦未能適當區(qū)分因法律行為所能夠引起之損害的類型。這些爭議的焦點是視合同解除后能否有溯及力來判別賠償范圍如持直接效果說以為，在懇求損害賠償?shù)膱?/p>

27、所對于解除的溯及效能的范圍應(yīng)該進展適當限制或者擬制。一種觀念以為有溯及力時，那么當事人之間的合同關(guān)系歸于消滅，合同當事人之間恢復到締約前的形狀，此時只能懇求信任利益的損失。另有觀念以為，在合同無溯及力時，合同效能僅向未來終止，此時賠償?shù)姆秶粌H僅只因恢復原狀就能完全彌補解除權(quán)人因?qū)Ψ降膫鶆?wù)不履行而蒙受的損失，應(yīng)該包括可得利益履行利益的損失，但必需扣除解除人因被免除債務(wù)或者懇求返還已為給付而得到的利益，即進展損益相抵。本文以為，無論合同解除的效能能否具有溯及力，在合同解除后，當事人的關(guān)系都應(yīng)該是好像從來沒有訂立過合同普通，雙方當事人必需將一切曾經(jīng)發(fā)生的法律現(xiàn)實，恢復到合同締約前的形狀，包括物理形

28、狀的恢復原狀和價值形狀的恢復原狀。然而，這畢竟只是法律上的擬制，“人不能兩次踏入同一河流。從合同法第97條“并有權(quán)要求賠償損失的“并這一詞語中，可以知道“賠償損失與“曾經(jīng)履行的和“尚未履行的兩種情形是并列關(guān)系，與解除后能否有溯及效能沒有關(guān)系，它是獨立存在的懇求權(quán)。換言之，賠償損失的范圍同樣與合同解除后的效果應(yīng)該沒有關(guān)系。對于賠償損失范圍的取舍，實踐上只能限縮于負有履行義務(wù)的解除權(quán)人，視其履行情況而定，亦即給付的情形：第一、曾經(jīng)全部給付的，那么其可以要求賠償履行利益的損失；第二、一部分給付的，按照比例減少履行利益的賠償額；第三、尚未給付的，只能要求賠償信任利益的損失。至于違約方處于債務(wù)不履行的何

29、種形狀，在所不問。其理由在于：一、該項損害賠償懇求權(quán)在合同解除前即已獲得，不能由于后來解除合同而失去懇求權(quán)根底。對于當事人因合同解除后，新發(fā)生的懇求權(quán)包括固有利益的懇求權(quán)，可依其性質(zhì)的不同，自行尋求其規(guī)范根底，與合同法第97條無關(guān)。二、雖然合同解除的效能是使合同恢復到締約前的形狀，當事人選擇了合同解除，闡明當事人不愿繼續(xù)履行合同，那么非違約方就不應(yīng)該得到履行后所應(yīng)得的利益。但是，這種觀念與支持賠償履行利益的觀念一樣是片面的，不能反映解除權(quán)人的真實意。前一觀念忽視了非違約方依法享有的免除給付的權(quán)益，武斷地以為不應(yīng)該享有履行利益，后一觀念沒有區(qū)分未作出履行和作出履行的情形同樣享有履行利益，刻意追求

30、完美的邏輯推論，明顯不符合事理，反而有鼓勵當事人積極作出合同解除之嫌，使合同法第七章“違約責任的相關(guān)條款有落空之虞。至于能否符合立法者的真意，亦誠有疑問。四 違約金與合同解除如前所述，合同解除后的賠償范圍應(yīng)視解除權(quán)人的履行情況而定。合同法上的違約金性質(zhì)在沒有特別商定的情況下，普通以為是債務(wù)不履行時賠償總額預定性之違約金，因此種違約金相當于履行的替代，那么懇求之后，有如合同被履行一樣，故而不能再懇求債務(wù)履行或者不履行的損害賠償。在既有賠償總額預定性之違約金又有損害賠償懇求權(quán)的場所，必需行使違約金懇求權(quán)，理由在于作為損害賠償額預定之違約金，是當事人的特別商定，應(yīng)該優(yōu)先適用。但是，在合同解除時，解除

31、權(quán)人能否不主張損害賠償懇求權(quán)而逕行主張違約金懇求權(quán)，也存在對立的觀念。否認說以為，合同解除而溯及地消滅，皮之不存，毛將焉附，所以違約金條款也喪失所附麗的根底，違約金懇求權(quán)自當歸于消滅，不得再行思索。因此，債務(wù)人可在解除合同或者賠償額預定性之違約金懇求權(quán)之間擇行其一，而且，解除合同時髦能依臺灣地域“民法第260條之規(guī)定懇求賠償。一定者以為，合同解除是合同權(quán)益義務(wù)終止的情形之一合同法第91條第2項，按照合同法第98條“合同的權(quán)益義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效能規(guī)定，合同解除時，合同中的結(jié)算和清理條款依然有效。其中，違約金條款就可以包括在內(nèi)。因此，在我國現(xiàn)行法上，違約金并不由于合同解除而受

32、影響，仍可懇求。本文以為，對損害賠償總額預定性之違約金，基于其具有替代履行即強迫履行和填補損害的特性，該違約金能否與合同解除同時主張，應(yīng)以賠償損失的范圍來判別，無須思索合同解除的溯及效能范圍。由于即使按照折衷說的觀念，即對于尚未履行的債務(wù)自解除時歸于消滅，難道在結(jié)算和清理條款中規(guī)定的義務(wù)尚未履行的情況下，合同解除后卻可以不消滅？因此，在解除權(quán)人曾經(jīng)履行給付義務(wù)的情況下，能懇求賠償履行利益的損失，當然就可以同時主張違約金懇求權(quán)和合同解除懇求權(quán)。在其部分履行給付義務(wù)的情況下，應(yīng)該適當減少商定的違約金也可逕行使損害賠償懇求權(quán)。在其沒有履行給付義務(wù)的情況下，只能懇求賠償信任利益的損失，故而不能同時主張

33、違約金懇求權(quán)和合同解除懇求權(quán)，解除權(quán)人只可在解除合同或者賠償總額預定性之違約金懇求權(quán)之間擇一行使。五 對判例的講解判例一的法律關(guān)系為房屋買賣合同關(guān)系，性質(zhì)上屬于一時性的合同，解除權(quán)人在解除合同時已履行給付根本開發(fā)建立費55%,違約方至合同商定交付之日已根本無法交付，且該工程因質(zhì)量事故至今仍未能復工，致使桂冠公司購買辦公綜合樓的合同目的不能實現(xiàn)，泳臣公司構(gòu)成履行合同中的根本違約，依合同法第94條或第93條第2款的規(guī)定，桂冠公司享有合同解除權(quán)。在合同解除之前，依合同法第107條規(guī)定，桂冠公司對泳臣公司可主張履行利益的損害賠償。其范圍按照雙方商定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法進展確定，亦即“如泳臣

34、公司無法按協(xié)議商定的時間交付工程，桂冠公司有權(quán)要求按日支付違約金，每日違約金為根本建立開發(fā)費的萬分之三。此項支付違約金懇求權(quán)在合同解除后，能否仍得懇求？最高法院以為，合同解除的法律效果是使合同關(guān)系歸于消滅即直接效果說，合同解除的后果，違約方的責任承當方式也不表現(xiàn)為支付違約金，因此，對桂冠公司要求支付違約金的主張不予支持。從這個判決理由的闡明，可以知道違約金懇求權(quán)與合同解除懇求權(quán)之間只能擇一行使，而且解除合同時，只能依合同法第97條之規(guī)定懇求損害賠償。但存有疑惑的是，本判例中的“任務(wù)周期違約金、“逾期交付工程違約金屬于合同法第114條第3款規(guī)定的“遲延履行違約金，“辦公樓抵押違約金屬于同法第11

35、3條第1款規(guī)定的“履行合同義務(wù)不符合商定違約金，二者皆不是同法第114條第1款規(guī)定的“履行不能違約金，能否將他們作同一處置，尚有探求余地。最高法院還以為，鑒于本案合同解除后桂冠公司另行購買辦公樓等需求支付費用，而泳臣公司專門按照桂冠公司的要求定向建立的住宅樓和商品小區(qū)，合同不能履行后也會給泳臣公司呵斥一定的損失，酌定泳臣公司賠償桂冠公司損失1000萬元。從這個判決結(jié)果可以知道，最高法院將一審法院按照合同法第97條規(guī)定判決的賠償損失范圍履行利益，改判為賠償信任利益的損失尚有疑義。雖然最高法院在此判決作出之前曾經(jīng)出臺了，但本判例并沒有采用該第8條第3句的規(guī)定。判例二的法律關(guān)系為聯(lián)營合同關(guān)系，性質(zhì)上

36、屬于繼續(xù)性的合同，解除權(quán)人在解除合同時已全部履行了給付柴里煤礦按照商定提供了資金人民幣1000萬元，違約方收取資金后，沒有按照協(xié)議商定運用該筆資金，絲毫不履行進口木材義務(wù)，構(gòu)成根本違約，依合同法第94條第4項的規(guī)定，柴里煤礦享有合同解除權(quán)。在合同解除前，依合同法第107條規(guī)定，柴里煤礦對華東公司可主張履行利益的損失，對此雙方在協(xié)議中商定任何一方違約應(yīng)承當對方總資金額20%的違約金即200萬元，該違約金是賠償總額預定性的違約金。此項違約金懇求權(quán)在合同解除后，能否仍能懇求？最高法院認同一審法院的觀念，即柴里煤礦主張合同解除、退回資金款、要求對方承當違約責任的訴訟懇求合法有據(jù)，予以支持，并根據(jù)合同法

37、第94條法定解除權(quán)、第107條違約責任方式、第114條違約金的規(guī)定，作出了如上判決。從本判決的適用法律和結(jié)果可以知道，本判例對合同解除的法律效果采折衷說，對當事人之間商定的違約金具有損害賠償總額之預定性的，那么解釋為當事人的真實意思，即以違約金的支付作為賠償損害的方法，以為合同解除時，不影響違約金的效能，肯認違約金懇求權(quán)與合同解除懇求權(quán)同時并存，并且成認合同解除后的賠償損失范圍包括履行利益。不過存有疑惑的是，最高法院竟然沒有征引合同法第97條規(guī)定另第114條該當征引至第1款，作為華東公司退還柴里煤礦聯(lián)營出資款1000萬元的法律根據(jù)，有適用法律確有錯誤之嫌。另外，同判例一一樣，本判例也沒有采用最

38、高法院第8條第3句的規(guī)定。六 結(jié) 論合同解除后的法律效果，在立法上，由于采取了“比較靈敏的方式，對合同解除的溯及效能問題并未作一刀切的處置，進而言之，即不具有可操作性。在學說上，無論是采直接效果說，還是采折衷說，難分伯仲。對于尚未履行的，均以為合同關(guān)系消滅；對于曾經(jīng)履行的，在恢復原狀、采取其他補救措施的情形下，針對結(jié)果而言并沒有本質(zhì)上的區(qū)別。即使是對于賠償損失懇求權(quán)而言，主張信任利益的損失的觀念，既有持合同關(guān)系溯及消滅觀念的學者，也有持合同關(guān)系不溯及消滅觀念的學者；主張賠償履行利益的損失的觀念，其中不乏持合同關(guān)系溯及既往觀念的學者，也有持合同關(guān)系不溯及既往觀念的學者。在實務(wù)上，如本文中的兩那么

39、判例對于合同解除的法律效果，也沒有像最高法院出臺的第8條第3句規(guī)定的那樣進展處置，而是緊緊地抓住“合同性質(zhì)和履行情況這個構(gòu)成要件要素，由法官自在裁量再作詳細處置。然而不容忽視的是，經(jīng)過此兩那么判例，我們應(yīng)該看到判例更進一步偏重于圍繞“履行情況而非“合同性質(zhì)。在調(diào)查“履行情況的情形下，沒有去注重違約方的履行情況，而是以非違約方即解除權(quán)人的“履行情況作為自在裁量的判別規(guī)范，對所謂的“同案而作出“不同的詳細處置，以實現(xiàn)本質(zhì)意義上的公平與正義。注釋：案例來源：，2021年第5期。案例來源：，2021年第6期。韓世遠：第二版，法律2021年版，第469頁以下，第602頁。胡康生主編：第二版，法律2021

40、年版，第162頁。黃茂榮：第五版，法律2007年版，第173頁。日我妻榮：上卷，中國法制2007年版，第174頁。崔健遠：“解除權(quán)行使的法律效果，載韓世遠，日下森定主編：，法律2006年版，第263頁。李國光主編：上冊，新華1999年版，第397頁；王利明：第二卷，中國人民大學2003年版，第307頁；李永軍：，法律2004年版，第556頁、第653頁；黃立：，中國政法大學2002年版，第558頁；黃茂榮：，中國政法大學2002年增訂版，第441頁注91；韓世遠前引著，第480頁；孫森焱：下，法律2006年版，第636637頁；史尚寬：，中國政法大學2000年版，第561頁；日 我妻榮前引著，

41、第185頁；杜景林，盧諶：，對外經(jīng)濟貿(mào)易大學2006年版，第78頁。左覺先：“論契約解除后違約金之懇求權(quán)能否存在，載鄭玉波主編：中冊，五南圖書1984年版，第855頁以下。孫森焱前引著，第609頁注33；曾隆興：，中國政法大學2003年版，第416頁。韓世遠前引著，第602頁。另參見孫森焱前引著，第609頁；史尚寬前引著，第325頁、第521頁；崔建遠：，吉林大學1992年版，第257頁。 廣西桂冠電力股份與廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā)房屋買賣合同糾紛案 博主注：本案中，當事人雙方對于違約責任進展了商定。法院最終判決解除合同，但對于違約責任一塊卻沒有支持。在實際中，一些案件在處置時，雖然解除合同，但對于

42、違約責任這一塊以為是一個曾經(jīng)即成的現(xiàn)實，因此可以要求對方承當責任。如按這個案件的判決，那么不能要求，只能要求賠償損失，而這時損失的數(shù)額能夠還沒有違約金的數(shù)額多，這在訴訟時要多思索。另外，假設(shè)當事人在合同中明確商定，即使解除合同，另一方依然要承當違約責任，此時應(yīng)如何認定？個人意見是應(yīng)按當事人商定處置。另外二審對于損失數(shù)額計算一塊進展了更改。一審時未支持利息損失，而是按評價數(shù)額全額支持了另行購買房屋的差價損失。二審時，那么支持了利息的損失，但對于房屋差價的損失那么只是支持了一部分。從判決中看，二審主要思索的是，房屋是按照原告的要求設(shè)計建筑的，如今原告不要后，被告本身也有一定損失，因此酌定減少了損失

43、。本案中，假設(shè)將雙方的損失都計算，還是要根據(jù)呵斥合同解除的緣由來思索雙方應(yīng)承當?shù)呢熑未笮?。假設(shè)是被告全部責任的話，理應(yīng)承當一切的損失。裁判摘要第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，曾經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以懇求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。合同解除導致合同關(guān)系歸于消滅，故合同解除的法律后果不表現(xiàn)為違約責任，而是返還不當?shù)美?、賠償損失等方式的民事責任。 最高人民法院民事判決書(2021)民一終字第23號上訴人(原審被告)：廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā)。法定代表人：程海裕，該公司董事長。委托代理人：劉志洪，北京市尚公律師事務(wù)所律師。委托代理人：歐陽澤明，廣

44、天一概師事務(wù)所律師。被上訴人(原審原告)：廣西桂冠電力股份。法定代表人：楊慶，該公司董事長。委托代理人：張杰，北京市煒衡律師事務(wù)所律師。委托代理人：魏秀敏，北京市煒衡律師事務(wù)所律師。上訴人廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā) (以下簡稱泳臣公司)與被上訴人廣西桂冠電力股份(以下簡稱桂冠公司)房屋買賣合同糾紛一案，廣西壯族自治區(qū)高級人民法院于2021年12月25日作出 (2007)桂民一初字第2號民事判決。泳臣公司對該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2021年5月26日進展了開庭審理，泳臣公司的委托代理人劉志洪、歐陽澤明，桂冠公司的委托代理人張杰、魏秀敏到庭參與了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。一審法院經(jīng)

45、審理查明：2003年3月12日，桂冠公司(甲方)與泳臣公司(乙方)簽署(以下簡稱)，委托泳臣公司在廣西南寧市瑯東鳳嶺段為桂冠公司建立辦公綜合樓和商品住宅小區(qū)。協(xié)議商定：辦公樓主樓初定21層，占地面積約30畝，建筑面積約 3萬平方米，辦公樓總投資包括：土地每畝按53萬元(含土地平整費)計算；開發(fā)建立費造價暫按建筑面積每平方米2500元計算。商品住宅小區(qū)為6層框架式構(gòu)造，占地面積約30畝，單價按每平方米1500元計算。同時雙方就設(shè)立共管賬戶、付款方式、合同工期、擔保義務(wù)、雙方其他權(quán)益義務(wù)以及違約責任等方面進展了商定。協(xié)議簽署后，桂冠公司分別于2003年4月16日、10月17日、2004年11月15

46、日向泳臣公司支付50萬元、1950萬元、590萬元，合計 2590萬元。2003年7月8日，泳臣公司獲得了南寧市規(guī)劃管理局頒發(fā)的。2005年2月5日，泳臣公司完成鳳嶺商住小區(qū)財富國際廣場A區(qū)1- 3#綜合樓土方開挖、樁根底、基坑支護的招標任務(wù)。2005年3月28日，泳臣公司獲得鳳嶺商住小區(qū)財富國際廣場A區(qū)1-3#綜合樓根底的。2005年3月30日，桂冠公司(甲方)與泳臣公司(乙方)簽署(以下簡稱)，商定將辦公樓主樓初定為26層，建筑面積為45 955平方米。辦公樓土地補償費每畝95萬元，土地補償費合計2850萬元，土地平整費200萬元。根本開發(fā)建立費每平方米4350元，合計19 990425萬

47、元；在付款方式上雙方商定，桂冠公司在2005年3月30日前支付的費用作為已付部分土地補償費，本簽署后5個任務(wù)日內(nèi)再支付其他土地補償費。平整場地工程完工后10個任務(wù)日內(nèi)桂冠公司向泳臣公司支付200萬元。泳臣公司獲得辦公樓開工答應(yīng)證后7日內(nèi)，桂冠公司支付根本開發(fā)建立費的 25，合計約5000萬元，扣除首期付款 2000萬元，實付工程預付款為3000萬元。工程籠統(tǒng)進度款的撥付方法：辦公樓樁根底工程完工后7日內(nèi)，桂冠公司支付根本開發(fā)建立費的5，即1000萬元給泳臣公司；辦公樓地下室工程完工后7日內(nèi)，桂冠公司支付根本開發(fā)建立費的10，即2000萬元給泳臣公司；辦公樓四層樓面構(gòu)造完工后7日內(nèi)，桂冠公司支付

48、根本開發(fā)建立費的10，即2000萬元給泳臣公司；辦公樓八層樓面構(gòu)造完工后7日內(nèi)，桂冠公司支付根本開發(fā)建立費的10，即2000萬元給泳臣公司。雙方對任務(wù)周期商定：本協(xié)議生效后，泳臣公司在15個任務(wù)日內(nèi)提供規(guī)劃定點圖和，在30個任務(wù)日內(nèi)獲得；施工圖設(shè)計經(jīng)過審批后在2005年6月內(nèi)完成監(jiān)理、施工招標；施工招招標終了后在2005年7月內(nèi)獲得辦公樓開工答應(yīng)證；2005年8月辦公樓樁根底工程完工； 2005年12月辦公樓地下室工程完工； 2006年2月辦公樓四層樓面構(gòu)造完工；辦公樓主體工程開工6個月內(nèi)獲得辦公樓商品房預售答應(yīng)證，與桂冠公司簽署商品房預售合同并到房產(chǎn)局備案；辦公樓主體工程開工28個月內(nèi)開工驗

49、收，經(jīng)過驗收合格后2個月內(nèi)交付桂冠公司運用。在權(quán)益義務(wù)方面，雙方商定：桂冠公司有權(quán)監(jiān)視工程進展，在工程籠統(tǒng)進度未到達方案要求時，有權(quán)回絕支付任何款項。在交付方面商定：當泳臣公司無法按期交付時，那么桂冠公司可以選擇通知泳臣公司解除協(xié)議或繼續(xù)等待。假設(shè)桂冠公司選擇繼續(xù)等待，那么等待時間由桂冠公司決議，等待后依然可以解除協(xié)議。泳臣公司保證在桂冠公司獲得前，未經(jīng)桂冠公司贊同，不得以任何方式抵押土地運用權(quán)給第三方。在違約責任方面，雙方商定：桂冠公司須按本協(xié)議規(guī)定的時間及工程建立進度向泳臣公司支付工程款，逾期未付的，桂冠公司每天應(yīng)向泳臣公司支付應(yīng)付價款萬分之二的違約金。如逾期30天未支付視為桂冠公司無力繼

50、續(xù)履行協(xié)議，泳臣公司有權(quán)一方終止協(xié)議。因泳臣公司開發(fā)手續(xù)等緣由造本錢協(xié)議無效、無法履行或抵押土地運用權(quán)給第三方的，泳臣公司必需承當違約責任，向桂冠公司退回全部開發(fā)資金本息，雙倍返還定金，并賠償因此給桂冠公司呵斥的經(jīng)濟損失。泳臣公司不能按本補充協(xié)議任務(wù)周期規(guī)定的時間完成有關(guān)任務(wù)的，視為違約，對每一筆付款逾期的違約，泳臣公司每天應(yīng)向桂冠公司支付已收價款萬分之二的違約金。如逾期30天那么視為泳臣公司無力繼續(xù)履行協(xié)議，桂冠公司有權(quán)一方面終止協(xié)議。如泳臣公司無法按協(xié)議商定的時間交付工程，桂冠公司有權(quán)要求泳臣公司按日支付違約金，每日違約金為根本建立開發(fā)費的萬分之三。泳臣公司違反土地抵押商定，那么該當按日支

51、付違約金，每日違約金規(guī)范為根本建立開發(fā)費的萬分之三，并且賠償桂冠公司因此而產(chǎn)生的一切損失。假設(shè)泳臣公司無法按時獲得定向開發(fā)建立房產(chǎn)的及他項權(quán)益證書，那么該當按日支付違約金，每日違約金為根本建立開發(fā)費的萬分之三，并且賠償桂冠公司因此而產(chǎn)生的一切損失：包括銀行的貸款利息、銀行的罰息、訴訟費用、律師費用、裝修費用、誤工費用、交通費用、因重新購建而產(chǎn)生價錢上漲的損失等。雙方商定本簽署后，原協(xié)議依然有效，本與原協(xié)議有沖突的，以為準。簽署后，桂冠公司分別于 2005年4月12日、2006年8月9日、2006年9月7日向泳臣公司支付5460萬元、 1000萬元、2000萬元。至此，桂冠公司向泳臣公司總共支付

52、11 050萬元用于辦公樓建立。2006年1月4日，泳臣公司完成對土建(含樁基)、水電防雷、空調(diào)通風、通風、消防人防的招標任務(wù)。2006年4月6日，辦公樓工程完成樁根底工程。2006年5月 25日，泳臣公司獲得了南寧市規(guī)劃管理局頒發(fā)的A區(qū)1#辦公樓的及附件。2006年6月21日，泳臣公司獲得南寧市建立委員會頒發(fā)的鳳嶺商住小區(qū)(二期)財富國際廣場A、B、C區(qū)工程的。2006年8月 16日，泳臣公司完成了辦公樓地下室工程。2006年12月5日，泳臣公司完成辦公樓四層樓面構(gòu)造工程。2006年12月9日，承建財富國際廣場工程的中國建筑總公司致函泳臣公司，稱因泳臣公司長期欠付工程進度款呵斥資料供應(yīng)中斷，

53、消費墮入半癱瘓，決議于2006年12月10日全部停工。2007年3月21日，南寧市建筑工程質(zhì)量檢測中心組織對鳳嶺商住小區(qū)(二期)財富國際廣場A區(qū)一號綜合樓進展綜合檢測。2007年5月23日，南寧市建立主管部門在財富國際廣場工程質(zhì)量事故處置任務(wù)協(xié)調(diào)會議紀要上明確：財富國際廣場工程存在的平安和質(zhì)量問題，屬艱苦工程質(zhì)量事故。該工程至今處于停工形狀。訴訟期間，桂冠公司委托廣西普生土地房地產(chǎn)評價對桂冠公司綜合辦公樓房地產(chǎn)重新購置而產(chǎn)生價錢上漲的損失價錢評價。該評價機構(gòu)于2021年3月2日的作出評價結(jié)論為：綜合辦公樓需重新購置而產(chǎn)生價錢上漲的損失為13 1233萬元。泳臣公司在質(zhì)證中以為該評價報告是桂冠公

54、司一方委托評價，內(nèi)容不客觀公正，并且以重置價主張損失沒有合同商定和法律根據(jù)，不存在重置的理由和現(xiàn)實。經(jīng)一審法院庭審及庭后訊問意見，泳臣公司均表示不懇求法院委托重新評價。一審法院另查明，2003年9月29日，泳臣公司獲得了南寧市民族大道鳳嶺段北面地號分別為0419239,0419211、0419210、 0419117號的四塊土地的國有土地運用權(quán)。2003年10月9日，泳臣公司以0419211、0419210、0419117三塊土地運用權(quán)作為擔保與商業(yè)銀行簽署了1億元的，并于2003年11月5日辦理抵押登記，其中地號0419210地塊為桂冠公司辦公樓用地。2021年3月28日，根據(jù)桂冠公司提出的

55、訴訟保全懇求，一審法院以(2007)桂民一初字第2-1號民事裁定書依法查封了泳臣公司位于南寧市民族大道鳳嶺段北面地號為0419239、0419211的土地運用權(quán)及位于該兩塊土地上的在建工程。2007年7月30日，桂冠公司起訴稱， 2003年3月12日，其(甲方)與泳臣公司 (乙方)簽署，委托乙方在南寧市瑯東鳳嶺段為甲方建立辦公樓和商品住宅小區(qū)。協(xié)議商定：辦公樓建筑面積約 3萬平方米，占地面積約30畝；按每畝53萬元的土地費和每平方米2500元的開發(fā)建立費計算； 住 宅小區(qū)占地面積約30畝，單價按每平方米1500元計算；同時雙方就設(shè)立共管賬戶、付款方式、合同工期、擔保義務(wù)、雙方其他權(quán)益義務(wù)以及違

56、約責任等方面進展了商定。協(xié)議簽署后，桂冠公司積極履行合同，但泳臣公司卻怠于履行合同義務(wù)，實踐工期大大拖延。2005年3月30日，雙方又簽署了，將土地補償費由每畝53萬元調(diào)整到95萬元，土地補償費總額由1590萬元調(diào)整到2850萬元，根本開發(fā)建立費由每平方米2500元調(diào)高至4350元；辦公樓由21層調(diào)整到26層，建筑面積由30 000平方米調(diào)整為45 955平方米。同時，雙方對原中商定的合同工期、付款方式、違約責任等條款進展了補充和修正。簽約后由于泳臣公司存在工期延誤、質(zhì)量不合格以及違反抵押制止義務(wù)等多處嚴重違約行為，曾經(jīng)構(gòu)成根本違約，合同目的根本無法實現(xiàn)，桂冠公司有權(quán)依法解除合同。懇求法院判令

57、：1解除以及。2泳臣公司返還桂冠公司已付投資款11 050萬元及利息147604萬元(暫算至2007年 7月30日，應(yīng)算至判決作出之日)。3泳臣公司返還桂冠公司定金100萬元。4由泳臣公司承當本案全部訴訟費用。2021年2月29日，桂冠公司添加以下訴訟懇求：1判令泳臣公司支付工期逾期違約金5187萬元(暫算至2007年7月30日，應(yīng)算至判決生效之日)；2判令泳臣公司支付辦公樓抵押違約金503759萬元(暫算至2007年 7月30日，應(yīng)算至判決生效之日)；3判令泳臣公司賠償桂冠公司辦公樓工程損失 13 1233萬元(暫算至2021年2月29日，應(yīng)算至判決生效之日)。泳臣公司爭辯稱，一、本案應(yīng)該定

58、性為商品房買賣合同糾紛。定向運營行為的本質(zhì)是泳臣公司按照桂冠公司的要求建成商品房交付給桂冠公司，而桂冠公司經(jīng)過預付房款獲得低價的商品房。根據(jù)法律規(guī)定，雙方簽署的合同應(yīng)該認定為商品房買賣合同。二、桂冠公司遲延付款違約在先，無權(quán)要求工程如期完成。工程進度延誤雖然是現(xiàn)實，但是延誤的緣由有由于桂冠公司的行為呵斥的，有由于承建人中國建筑總公司的行為呵斥的，不能完全歸責于泳臣公司。三、工程不存在無法修復的質(zhì)量問題。四、辦公樓工程土地當時曾經(jīng)去國土局辦理了抵押，但是國土局以為沒有債務(wù)關(guān)系所以沒有給辦理抵押。泳臣公司在抵押土地方面沒有違反制止土地抵押義務(wù)的行為。綜上，懇求人民法院依法駁回桂冠公司的訴訟懇求。一

59、審法院以為，根據(jù)當事人的訴辯意見，案件的爭議焦點歸納為：一、本案合同的性質(zhì)及效能問題。二、履行合同中哪方當事人違約，違約方如何承當責任問題以及合同應(yīng)否解除問題。關(guān)于本案合同的性質(zhì)及效能問題。一審法院以為，雙方當事人簽署的和既有協(xié)作開發(fā)房地產(chǎn)的內(nèi)容，也有建筑工程承包合同的條款，但雙方當事人最終目的是由桂冠公司向泳臣公司支付購房對價款，泳臣公司交付預定的辦公綜合樓一切權(quán)給桂冠公司的一種買賣。該買賣行為中雙方當事人權(quán)益義務(wù)關(guān)系的本質(zhì)符合房屋買賣合同的本質(zhì)特征。因此，本案合同應(yīng)認定為名為基地定向開發(fā)，實為房屋買賣合同糾紛。泳臣公司主張本案合同應(yīng)認定為商品房買賣合同。對此，一審法院以為，商品房應(yīng)是由房地

60、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建立并向社會不特定公眾公開出賣的房屋。出賣行為的社會化、公開化是商品房買賣的特征之一。本案中，當事人簽署的合同稱號冠有“定向開發(fā)字樣，合同內(nèi)容商定由泳臣公司為桂冠公司建立辦公綜合樓，桂冠公司擔任房地產(chǎn)開發(fā)全部建立資金，所建成的房屋全部由桂冠公司購買，因此本案泳臣公司所開發(fā)的該辦公樓出賣對象是特定的而非向社會公眾出賣。因此，一審法院對泳臣公司主張的商品房買賣合同性質(zhì)不予支持。一審認定本案當事人所簽署的、是雙方當事人真實意思表示，沒有違反法律和行政法規(guī)的制止性規(guī)定，屬合法有效合同。關(guān)于履行合同中哪方當事人違約、違約方如何承當責任，合同應(yīng)否解除的問題。一審法院以為，桂冠公司與泳臣公司于