昆明某舊城改造綜合體項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位

1、謹呈：合肥XX房地產開發(fā)有限公司 XX昆明XXX舊城改造綜合體項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位領一個城市風氣之先1昆明首席開放式時尚活力商住區(qū) “活力之源” 開放式街區(qū)“時尚都心” 現(xiàn)代、時尚建筑群+block街區(qū)+業(yè)態(tài)“商住標桿” 高品質的寫字樓+公寓+住宅我們的主張是2“活力之源” 全開放的block街區(qū)，以昆明未有過的商業(yè)形式和互補、具特色的業(yè)態(tài)，集聚人氣，形成“活力之源”3“時尚都心” 建筑群、外立面、街區(qū)、景觀小品采用現(xiàn)代時尚風格，塑造昆明的“時尚都心”4“商住標桿” 在昆明市場現(xiàn)有產品水平基礎上，針對客戶敏感點進行提升，依托項目地段優(yōu)勢，打造區(qū)域“商住標桿”5發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位物業(yè)發(fā)展建議市

2、場調研階段2011/11/242011/12/082011/11/16在市場調研階段，項目組就項目開發(fā)所涉及的一系列問題進行了廣泛的調查和深入研究實地調研與查勘消費者訪談消費者深度訪談25位： 商鋪經營者9位房地產投資客5位公務員7位地塊周邊店老板4位走訪小區(qū)：世紀俊園MOMA棕樹營小區(qū)XXX城XX丹霞創(chuàng)意英國中環(huán)金界順城世紀廣場業(yè)內人士及官員訪談房地產業(yè)內訪談32位： XX地產營銷總監(jiān)云南浩宇副總志祥地產銷售總監(jiān)英杰地產策劃總監(jiān)MOMA銷售經理XXXX中心招商主任XXX營銷經理XXXX第壹城營銷主任XXX國際商務中心營銷主管 博欣房地產開發(fā)有限公司營銷經理 各樓盤銷售代表22位發(fā)放問卷130

3、份，收回有效問卷120份：地塊周邊XX路、XX路、XX路共計40份XXX商業(yè)圈40份XXXX城區(qū)域40份問卷調查調研內容：地塊交通可達性自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀房地產各板塊市場考察項目所在片區(qū)實地勘查調研區(qū)域：昆明各片區(qū)項目所在片區(qū)項目地塊及周邊調研樓盤40個：項目地塊及周邊項目競爭區(qū)域昆明典型項目6發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位物業(yè)發(fā)展建議市場調研階段項目屬性界定核心問題結構化分析區(qū)域未來機會研判市場機會挖掘發(fā)展方向研判項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位規(guī)劃構思項目的分析階段劃分：在發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位階段，主要解決以下方面問題2011/11/242011/12/082011/11/167屬性界定核心問題梳理區(qū)域未

4、來機會研判市場機會挖掘發(fā)展方向研判發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位規(guī)劃構思城市層面政策層面區(qū)域層面商業(yè)物業(yè)報告目錄案例研究非商業(yè)物業(yè)酒店寫字樓公寓住宅8昆明作為云南省商業(yè)、貿易中心的經濟地位和交通樞紐地位，城市首位度極高昆明是云南旅游的中轉站，在旅游經濟發(fā)展中占有重要地位9昆明為單核心城市，城市核心配套主要集中在一環(huán)以內，本項目處于一環(huán)邊緣，有較好的城市價值昆明屬于單核城市，本項目處于城市核心區(qū)邊緣，具有較高的城市價值項目屬性區(qū)域屬性城市核心區(qū)域一環(huán)路二環(huán)路10XX路是昆明市城市主要干道，地塊位于XX西路南側，且有180米長的臨街面，有良好的昭示性和交通通達性XX路上商業(yè)、寫字樓集中，地塊臨XX西路，辦公價

5、值高地塊北臨昆明市主干道XX西路，昭示性、通達性好，地塊的商務及商業(yè)價值高項目屬性區(qū)域屬性城市主要干道雙向八車道人車流密集11西市區(qū)21.5次級商圈，目前以社區(qū)商業(yè)為主，包含部分商業(yè)街XXX商圈是昆明市的次級商圈，離項目距離1.5，可能引導項目商業(yè)價值的提升昆明次級商圈，包含商場、商業(yè)街，寫字樓等，以商務、購物、娛樂、休閑為主XXX本項目處于昆明兩大次級商圈之間，距離XXX商圈約1.5km，為項目商業(yè)價值的提升帶來動力項目屬性區(qū)域屬性12項目周邊有眾多院校和住宅小區(qū)，帶來大量的人流；西邊210畝的舊改，存在競爭的同時，也給區(qū)域規(guī)?；_發(fā)運營帶來機會項目屬性區(qū)域屬性本項目昆明大學老居民區(qū)舊改XX

6、醫(yī)學院XX路13項目四至：北臨XX西路，南臨住宅區(qū)，西臨XX路，東臨XX醫(yī)學院；地塊昭示性和通達性較好，但因城中村影響，周邊形象差項目屬性區(qū)域屬性XX西路XX路XX路14項目地塊占地小、容積率高，存在返遷安置，擁有兩側較長的沿街面，但整個地塊被XX溝分割，增加不確定性地塊現(xiàn)狀：總用地面積：50584容積率：6.0建筑高度：99m地上總建筑面積約28萬，共返遷115535，其中返遷住房面積為10萬，剩余采取貨幣補償?shù)貕K價值點分析：項目擁有較長的臨街面，其中XX路360米，XX路250米，XX路200米地塊被XX溝分割，雖然增加臨街面，但XX溝治理的不確定性，使得沿XX溝內部商業(yè)價值的實現(xiàn)存在不穩(wěn)

7、定性，需深入分析項目屬性區(qū)域屬性XX溝360米250米200米15項目屬性界定：二線省會高首位度單核城市、一環(huán)邊緣、中小規(guī)模、高容積率城市綜合體舊改項目 地塊位于昆明市核心區(qū)邊緣，交通路網發(fā)達，通達性強 地塊處于兩大商圈之間，項目打造商業(yè)存在一定機會 地塊位于昆明市主要干道XX路南側，沿街面長，昭示性好，人車流量大項目西側210畝的舊改項目，兩個項目合力，有助于共同提升片區(qū)形象優(yōu)勢 區(qū)域形象差，目前消費層次較低 昆明城市大規(guī)模舊改，競爭激烈XX溝存在的風險，若XX溝治理不好，存在商業(yè)價值貶損的風險劣勢16屬性界定核心問題梳理區(qū)域未來機會研判市場機會挖掘發(fā)展方向研判發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位規(guī)劃構思城市

8、層面政策層面區(qū)域層面商業(yè)物業(yè)案例研究非商業(yè)物業(yè)酒店寫字樓公寓住宅17客戶提出的目標、要求及存在的困惑目標1：快速回現(xiàn)開發(fā)目標盡量加快開發(fā)速度盡量全部銷售，不打算持有目標2 ：利潤最大化開發(fā)要求存在的困惑如何化解高容積率風險如何在高容積率條件下實現(xiàn)利潤最大化項目一定是短、平、快，變現(xiàn)能力一定要快；目前昆明的舊城改造不是太慢，而是太快，因此，未來的規(guī)劃審批會更加嚴格，而且競爭也會更加激烈，所以加快項目的進程可以降低項目風險；商業(yè)部分樓上4、5樓我們只要花2500的建安成本，只要能賣過2500，我們不做白不做客戶語錄18客戶目標解析1快速回現(xiàn)項目成本投入保守估計銷售收入1.拆遷及回遷成本=戶口社保+

9、拆遷補償?shù)?回遷建筑成本=1億+ 2500元/ m2 *10萬m2=3.5億2.可售面積建筑成本=2500元/ m2 *20.2萬m2=5.05億總成本投入=3.5+5.05=8.55億元銷售收入=2.5萬元/m2*3.3萬m2+8500元/m2*17萬m2+9000元/m2*10萬m2=8.25+14.45+9=31.7億元說明：項目總建面約37萬平米，其中10萬平米用于返遷，地下6.8萬平米，可售的20.2萬方的土地成本為10萬方的拆遷補償、戶口社保、搬遷等費用1億，建筑成本2500元/平方米說明：根據(jù)目前市場數(shù)據(jù)，保守估計：商業(yè)售價2.5萬/平米，住宅、公寓8500元/平米，寫字樓950

10、0元/平方米利潤共計23億，收益率超過200%經過匡算得出項目具備較強的盈利能力因此如何快速回現(xiàn)，平衡各物業(yè)市場實現(xiàn)風險、實現(xiàn)利潤最大化是項目的核心問題注：項目總成本8.5億，商業(yè)做3.3萬即可收回成本（利潤8.25億），可見商業(yè)對本項目利潤實現(xiàn)的重要性19客戶目標解析2利潤最大化基于現(xiàn)有方案及假定售價比較分析:商業(yè)總銷售收入8.25億住宅/公寓總銷售收入14.45億寫字樓總銷售收入9億不同物業(yè)市場實現(xiàn)風險對比:市場實現(xiàn)風險商業(yè)住宅、公寓寫字樓盈利能力價格實現(xiàn)度地塊價值發(fā)揮企業(yè)目標因此利潤最大化是在各物業(yè)市場實現(xiàn)風險、收益、地塊價值發(fā)揮等平衡的條件下，實現(xiàn)整體收益最優(yōu)20項目核心問題高容積率背

11、景下，如何通過物業(yè)類型組合及規(guī)劃排布實現(xiàn)整體利益的最大化項目指標限制最大化項目溢價VS項目核心問題中等規(guī)模、高容積率，如何通過物業(yè)選擇、規(guī)劃設計實現(xiàn)利潤最大化占地小、指標高地塊不完整，被水溝分割市場同質競爭制造市場稀缺顛覆傳統(tǒng)的居住觀念形成市場熱點基于前述的商業(yè)重要性，下面的物業(yè)類型分析將分為商業(yè)和非商業(yè)2部分，著重對商業(yè)進行分析21屬性界定核心問題梳理區(qū)域未來機會研判市場機會挖掘發(fā)展方向研判發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位規(guī)劃構思城市層面政策層面區(qū)域層面商業(yè)物業(yè)案例研究非商業(yè)物業(yè)酒店寫字樓公寓住宅22區(qū)域未來機會研判城市層面城市規(guī)劃發(fā)展分析政策層面城中村改造分析區(qū)域未來在城市中處于什么地位？承擔什么功能？

12、區(qū)域層面項目周邊區(qū)域分析23城市規(guī)劃發(fā)展方向：從單核向雙核演進，著力發(fā)展東南面的呈貢新城城市規(guī)劃發(fā)展方向：從單核向雙核，發(fā)展東南面的呈貢新城呈貢昆明主城安寧陽宗?？崭壑鞒菂^(qū)：綜合發(fā)展成熟區(qū)域；安寧：資源吸引、規(guī)劃引導開發(fā)中區(qū)域；呈貢：城市副中心，重點發(fā)展區(qū)域，未來城市經濟、人口外溢區(qū)域；空港：地產待開發(fā)區(qū)域，未來形成物流專業(yè)市場、低密度物業(yè)；陽宗海：開發(fā)中區(qū)域，形成度假、高爾夫集中區(qū)域。24主城區(qū)板塊劃分：項目所在的一環(huán)邊緣為集中商業(yè)、寫字樓、高檔公寓分布區(qū)和城市高端居住、配套區(qū)，具地段優(yōu)勢一環(huán)內：集中商業(yè)、寫字樓、高檔公寓分布區(qū)；二環(huán)內：城市高端居住、配套區(qū)；滇池、世博：別墅集中發(fā)展成熟區(qū)域

13、；高新、XX：地產開發(fā)熱點區(qū)域之一；教場；可開發(fā)土地受限，發(fā)展較差；北市：區(qū)域價值在居住條件成熟、區(qū)域商業(yè)中心逐漸形成中得到較大提升；東市：區(qū)域環(huán)境較差，交通、配套改善成為區(qū)域成熟前提條件；東南：開發(fā)熱點區(qū)域，形成專業(yè)市場、綜合性大盤集中區(qū)；官南：專業(yè)市場、中端住宅分布區(qū)。世博板塊滇池板塊北市板塊教場板塊高新板塊XX板塊一環(huán)內二環(huán)內東市板塊官南板塊東南板塊25需要總結的規(guī)律政務新區(qū)的發(fā)展進程規(guī)律政務新區(qū)的成熟時間規(guī)律 可研究的案例深圳中心區(qū)鄭州鄭東新區(qū)南昌紅谷灘南京河西新區(qū)合肥政務新區(qū)貴陽金陽新區(qū)南寧五象新區(qū)揚州西城新區(qū)昆明城市從單核向雙核的發(fā)展過程中，原有城市核心地位會不會遭到削弱，從而降低

14、本項目的區(qū)域價值？下面通過案例研究，探尋政務新區(qū)開發(fā)對原有城市核心的影響26政務新區(qū)發(fā)展規(guī)律總結：新區(qū)須經大量的基礎設施和生活配套建設完善后，對消費者才有吸引力，房地產市場才會真正成熟，這一周期一般在6年以上規(guī)劃期建設期快速發(fā)展期穩(wěn)定繁榮期商業(yè)項目辦公項目市政配套規(guī)劃定位基礎設施居住項目中、高檔住宅市政配套教育配套政府相關部門及事業(yè)單位辦公物業(yè)中、高檔辦公市政生活配套持續(xù)完善高檔住宅社區(qū)級商業(yè)區(qū)域或城市級商業(yè)社區(qū)級商業(yè)區(qū)域或城市級商業(yè)高檔辦公開發(fā)時序0-2年2-3年3-7年8年后時間開發(fā)類型政府前期造勢住宅用地出讓基礎設施建設公共設施建設政府公建建設政府部門搬遷高檔住宅建設住宅和商業(yè)用地出讓公

15、眾對新區(qū)前景不確定寫字樓大量開發(fā)大型商業(yè)開發(fā)區(qū)域基本成熟區(qū)域內土地出讓完畢公眾對區(qū)域確立信心區(qū)域成為城市中心，成為城市經濟發(fā)展引擎區(qū)域成為活力中心，經濟活動和社會活動引領城市生活表現(xiàn)中、高檔住宅市政生活配套持續(xù)完善不同城市新中心區(qū)的開發(fā)歷程基本一致不同城市，開發(fā)力度不同，則開發(fā)周期不同功能的實現(xiàn)前提條件是：順應市場，政策干預太多，即使物業(yè)建設完畢，區(qū)域功能也不能完善27城市層面總結：在項目開發(fā)期內，昆明現(xiàn)有城市核心的地位不會受到削弱，本項目距離城市核心區(qū)僅1.5公里，地段優(yōu)勢仍將突顯城市新區(qū)成熟的條件項目銷售期約3年昆明現(xiàn)有城市核心的地位不會受到削弱項目距離城市核心近，地段優(yōu)勢仍將突顯基礎設施

16、建設完畢，包括日常交通運輸市政配套和基本生活配套建設完畢，能滿足居民日常生活所需生活氛圍濃厚， 人氣旺呈貢新區(qū)真正成熟需4年以上輕軌尚未開通，預計需1年以上市政配套和基本生活配套正在初步建設階段，預計需2年以上才能滿足居民日常生活生活氛圍的培育需1年以上昆明年消化量為69萬本項目最早于2010年底銷售，分2期銷售，需2年消化完畢，共需3年在項目開發(fā)期內輕軌醫(yī)院商業(yè)28區(qū)域未來機會研判城市層面城市規(guī)劃發(fā)展分析政策層面城中村改造分析區(qū)域層面項目周邊區(qū)域分析29未來，昆明舊城改造將帶動綜合體大量供應，供應量在35年內達到峰值；在此背景下，本項目如何應對？項目（已推向或即將推向市場）總占地（萬m)總建

17、面（萬m)容積率南亞之門3.54512XXXX第壹城18.81005.3XXXX聯(lián)邦國際中心14705啟鴻假日城市（一期）13.2694.25XXX城28.71204.18XXX城5.622.63.99XXXX27.5107.33.89順城6.823.13.35XX城市綜合體20402.1合計 597一環(huán)內中間二環(huán)外城中村數(shù)目（個）2655122土地面積（畝）8400059006252011年昆明城中村改造項目一環(huán)至二環(huán)改造面積為3075畝 30經過XX對未來城中村待推量和格局的分析，我們發(fā)現(xiàn)，與其他項目相比，本項目具地段和體量優(yōu)勢，在激烈的供應競爭中，仍然存在突圍機會項目總占地（萬m）總建面

18、（萬m）XXX城5.6722.6XX城市綜合體2040XXXX第一城18.8100XXX城40100XXXX27.5107.3XXXXXX國際中心1470本項目及西側項目19110XX城市綜合體31并且，城中村改造將催生新的財富群體，他們產生旺盛的自住需求和投資需求，將有效促進本項目銷售數(shù)量總人口占地（平方公里）建面（萬平米）五華區(qū)519.13.6597盤龍區(qū)67202.96635官渡區(qū)103227.961473XX區(qū)11524.65.021112合計33675.719.543817截止到2008年12月31日，列入改造計劃的80個村全部完成了專項規(guī)劃的編制和審批，有40多個村進行了拆遷安置；

19、2011年昆明市又下達了45個城中村的改造任務，到目前，累計拆除面積已達250萬平方米。昆明市計劃用5年時間，到2012年全面完成主城區(qū)范圍內336個城中村的改造。意味著會有25萬戶村民搬進昆明的商品房，住慣了寬敞房屋的城中村村民對商品房的面積在120150平方米之間，即便按120平方計算，昆明需要3000萬平方的房子才能滿足村民住房需求訪談紀要昆明小公寓、酒店式公寓都很搶手，因為是旅游城市很多人會過來置業(yè)、投資MOMA銷售經理現(xiàn)在家里有800多平米的房子，現(xiàn)在城中村要舊改，已經跟開發(fā)商約定了開發(fā)商付款的時間和我這邊搬家的時間，最近一直在找合適的房子 城中村村民32區(qū)域未來機會研判城市層面城市

20、規(guī)劃發(fā)展分析政策層面城中村改造分析區(qū)域層面項目周邊區(qū)域分析33觀點1：“塑城”34項目周邊存在眾多的居住小區(qū)和大學，人流量大，人口密度高，強大的“人氣”為項目“塑城”奠定了堅實基礎典型住宅項目總戶數(shù)居住人口估值XXXX240720XX家園312936XX丹霞3541062創(chuàng)意英國格林威治4921476創(chuàng)意英國溫莎堡5001500總計18985694周邊新建住宅項目情況項目周邊還存在17個類似棕樹營小區(qū)的大型老社區(qū)，按社均4000人/個計算，本片區(qū)的常住人口達到6.8萬人從職業(yè)結構看，本項目周邊分布著云南廣播電臺、眾多醫(yī)學院及銀行三大系統(tǒng)的職工和家屬，這些人群普遍具有較高的消費實力周邊老居民社區(qū)

21、情況片區(qū)人口數(shù)量：約7萬人口結構：三大系統(tǒng)192016151712356478121110918141335未來，連同旁邊城中村改造項目，本區(qū)域將形成體量約110萬、3.5萬人工作和生活的大型城市綜合體，“城市又一極”將形成210畝70畝體量約110萬、3.5萬人工作和生活的“城市又一極”將形成項目物業(yè)類型體量西側項目15萬甲級寫字樓+大型集中商業(yè)+住宅，富滇銀行和云投總部基地進駐84萬平方本項目寫字樓、商業(yè)街、公寓、住宅28萬平方總計總面積110萬平方，預計會有3.5萬人在此工作和生活，購物、娛樂、商務、生活富滇銀行和云投總部基地將進駐210項目36觀點2：“融城”37“城市向西”，高新區(qū)將

22、迎來建設發(fā)展期，而本項目緊鄰的XX西路為城市核心至高新區(qū)的必經之路，高新區(qū)的發(fā)展將帶動XX西路沿線繁榮“城市向西”XX新城XXX城XX新城XXXX城城市核心項目建面XX新城400萬mXXX城 120萬mXX新城 288萬mXXXX城17萬m高新區(qū)XX西路為城市核心至高新區(qū)的必經之路經XX西路從城市核心至高新區(qū)最快XX西路為從城市核心至高新區(qū)等級最高的城市主干道高新區(qū)的發(fā)展將帶動XX西路沿線繁榮38項目所在區(qū)域面貌改變，離城市核心近、臨城市主干道等交通和地段優(yōu)勢，將使區(qū)域迅速融入城市核心項目所在區(qū)域面貌改變，城市又一極將形成高新區(qū)的發(fā)展將帶動XX西路沿線繁榮本項目緊鄰XX西路，距離XXX商圈僅1

23、.5公里城市核心1.5公里XX西路現(xiàn)狀城市核心未來項目所在區(qū)域迅速融入城市核心39項目所在區(qū)域未來功能研判：以企業(yè)總部基地為核心驅動的新興商務板塊將顯現(xiàn)西市區(qū)項目區(qū)域XXX西市區(qū)項目區(qū)域XXX驅動因素：高新區(qū)的發(fā)展、城市另一極形成、富滇銀行和云投總部基地進駐未來，城市另一極凸現(xiàn)，形成XX西路“價值峰值”現(xiàn)在，項目所在區(qū)域為XX西路的“價值洼地”以企業(yè)總部基地為核心驅動的新興商務板塊將顯現(xiàn)40觀點3：“競合”41緊鄰的西側項目體量是我們的3倍，將是集甲級寫字樓+集中商業(yè)+高檔住宅于一體的大型綜合體緊臨強手，我們如何應對？甲級寫字樓大型集中商業(yè)高尚住宅84萬平米，集甲級寫字樓+集中商業(yè)+高檔住宅于

24、一體的大型綜合體我們如何應對？42XX認為：競合大于競爭43競合：兩個項目合力，能夠形成體量優(yōu)勢，能夠形成集聚效應，能夠形成業(yè)態(tài)的馬太效應合能形成體量優(yōu)勢，未來在與其他綜合體的競爭中立于不敗之地合能形成集聚效應，容易形成城市另一極合能形成業(yè)態(tài)的馬太效應，提升知名度和人氣44競爭：一路之隔，競爭不可避免，本項目應在物業(yè)類型選擇、商業(yè)的形式和業(yè)態(tài)選擇和推售節(jié)奏3方面形成具針對性的策略避其鋒芒借勢審時西側項目寫字樓體量大、檔次高，因此本項目寫字樓定位在體量和檔次上應有所控制物業(yè)類型選擇有所取舍西側項目規(guī)劃有較大體量的集中商業(yè)，因此本項目商業(yè)定位時，應考慮與其形成互補，而不是競爭商業(yè)的形式和業(yè)態(tài)選擇應

25、形成互補巧妙利用價格杠桿：例如，利用對方高檔寫字樓的高售價作為價格標桿，從而帶動本項目寫字樓銷售盡享區(qū)域成熟之美：一部分商業(yè)和住宅，等到區(qū)域成熟和形象改變后再推出，能實現(xiàn)更高的價格推售節(jié)奏巧妙利用價格杠桿，盡享區(qū)域成熟之美84萬平米，集甲級寫字樓+集中商業(yè)+高檔住宅于一體的大型綜合體45區(qū)域機會研判總結城市層面： 在項目開發(fā)期內，昆明現(xiàn)有城市核心的地位不會受到削弱，本項目距離城市核心僅1.5公里，地段優(yōu)勢仍將突顯城中村改造層面： 未來雖然面臨綜合體大量供應的威脅，但本項目和旁邊項目一起形成合力，通過地段和體量優(yōu)勢，能夠在競爭中形成優(yōu)勢城中村改造催生的財富群體將產生旺盛的自住需求和投資需求，有效

26、促進本項目銷售區(qū)域層面： 塑城：“一個現(xiàn)代、高檔、繁榮”的新城區(qū)將產生，本區(qū)域將形成集高檔辦公、居住、休閑、娛樂于一體的、極具人氣的大型城市綜合體融城：本區(qū)域將迅速融入核心城區(qū)，地段價值將大幅度提升競爭對手層面： 競合大于競爭，本項目應在物業(yè)類型選擇、商業(yè)的形式和業(yè)態(tài)選擇和推售節(jié)奏采取針對性策略46屬性界定核心問題梳理區(qū)域未來機會研判市場機會挖掘發(fā)展方向研判發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位規(guī)劃構思城市層面政策層面區(qū)域層面商業(yè)物業(yè)案例研究非商業(yè)物業(yè)酒店寫字樓公寓住宅47非商業(yè)部分酒店寫字樓機會大于威脅，在明晰了城市和區(qū)域未來發(fā)展趨勢后，下面一一分析各種物業(yè)類型在市場中的機會公寓住宅48酒店投資大、變現(xiàn)困難，不

27、符合XX對于本項目快速變現(xiàn)的要求，因此本項目不予以考慮酒店投資大，4星級酒店的建安成本約為4500元/，1棟4萬的寫字樓總造價將近2億酒店變現(xiàn)困難酒店整棟出售的可能性小，唯一可能變現(xiàn)的方式為劃為產權式酒店出售昆明尚無高檔產權式酒店經營成功的案例，且產權式酒店要求開發(fā)商銷售后繼續(xù)經營管理，給開發(fā)商帶來了不必要的麻煩酒店，本項目不予以考慮49酒店寫字樓公寓住宅非商業(yè)部分50分布狀況：昆明寫字樓主要分布于2環(huán)內核心區(qū)域的主干道旁，最近隨著城區(qū)外擴，開始在各區(qū)核心位置零星出現(xiàn)，可見寫字樓對核心地段和通達性要求高昆明一環(huán)內寫字樓有48個項目，主要集中在東風路、XX路和金碧路上。分布最密集的地方是即將規(guī)劃

28、的“CBD”周圍。一環(huán)內寫字樓主要為純寫字樓，有少量的商住兩用。昆明一環(huán)外二環(huán)內寫字樓有14個項目，9個辦公寫字樓，5個商住兩用，主要分布在環(huán)城西路和二環(huán)西路之間昆明一環(huán)外二環(huán)內寫字樓有14個項目，9個辦公寫字樓，5個商住兩用，主要分布在環(huán)城西路和二環(huán)西路之間XX國際中心XXXX商務大廈XX時代XXXXXXXX2環(huán)內核心區(qū)域各區(qū)核心位置零星出現(xiàn)寫字樓51銷售狀況：銷售速度比公寓和住宅慢，非核心區(qū)域甚至出現(xiàn)寫字樓和住宅間的“價格倒掛”現(xiàn)象住宅：XX花園寫字樓：XXX國際商務中心二環(huán)路目前市場上的寫字樓基本呈現(xiàn)三個檔次：1、中心區(qū)的高端寫字樓：少量，高端寫字樓配置達到甲級寫字樓要求，如早期的紅塔大

29、廈、在售的順城；客戶多為國內國際一線企業(yè)；2、中心區(qū)的中端寫字樓：較多，具備寫字樓的硬件要求，但不具備中央空調、智能化門禁、專業(yè)寫字樓管理等；客戶多為省內企業(yè)；3、二環(huán)邊及二環(huán)外的新建中端寫字樓：近2-3年陸續(xù)開發(fā)入市，多占據(jù)次中心區(qū)域核心地段，具備寫字樓的硬件要求投資市場熱度低，以自用購買支撐：寫字樓市場自2001年大批開發(fā)，出現(xiàn)供大于需，2006年前曾一度出現(xiàn)寫字樓、公寓價格倒掛現(xiàn)象，影響了大批投資客投資信心；銷售周期略長，走量慢：寫字樓整體銷售周期在半年到一年，以財富中心為例：銷售周期為10個月，銷售速度24套/月目前寫字樓市場特征：案例：XXX國際商務中心VSXX花園售價：XXX均價6

30、500元/，XX花園均價7200元/銷售速度：同期開盤，XX花園開盤售罄，XXX銷售至今，主要通過內部客戶消化，目前還有兩層未售出52XX中心：昆明最高等級的寫字樓，售價僅12000元/ ，銷售狀況不佳，走量慢，后改售為租，租金約為100元/月指標占地面積：8000平方米容積率：5.33建筑面積： 42000平方米 總戶數(shù)：40停車位：300雙層中空LOWE玻璃幕墻原裝進口三菱電梯全鋼結構租售情況09年3月開盤，售價12000元/ ，銷售情況不佳，現(xiàn)改售為租在招商中，目前入駐企業(yè)較少客戶情況主要為XX下屬企業(yè)，及其他大型企業(yè)53XXX：在售非中心區(qū)寫字樓，售價較低，走量慢，與周邊住宅“價格倒掛

31、”寫字樓的銷售速度比住宅、公寓慢很多旁邊XX花園賣7200，我們項目才賣6500，若我們做公寓的話早就賣完 XXX銷售主管指標占地面積：7706.71平米總建筑面積：34586.21平米（含地下兩層面積）層數(shù)：共27層，其中地下停車場2層，停車位200余個，商業(yè)裙樓3層，寫字樓427層配套：水療中心，員工餐廳，健身中心，會議室 銷售情況09年7月開盤，目前銷售率約90，但主要是內部客戶消化，如農業(yè)銀行，保險公司等均價7000元/左右54出租狀況：總體出租狀況好，出租率高，租金收益較高出租率2007年空置率14%2008年空置率5%昆明辦公出租市場消費日益旺盛，空置率逐步降低項目性質物管費（元/

32、 m/月）停車位租金水平備注XXSOHO商住2.5地下137/底商4035-408部三菱電梯，1-3商業(yè)、3-33商住，以科技、信息、房產等企業(yè)為主XX國際寫字樓400606部立升電梯，1-5商業(yè)，6-12寫字樓。金格百貨、健身等XX大廈商住1.520025-404部富士電梯，1-6機構，7-29商住。以商貿、科技、咨詢、旅行社企業(yè)為主。XXX大廈寫字樓4.824045-606部三菱電梯，1-7商業(yè)，8-22寫字樓，23-28商務套房，30-31會所55XXXX大廈：東風路上比較早期的乙級寫字樓，檔次中高端，出租率高樓道建工大廈位置項目XXXX大廈概況位于市政府對面，北京路與東風路交匯處，共有

33、25層，乙級寫字樓出租 及出售狀況租金大概60元/平方米月，出租率90二手售價約1萬元/客戶目前入住的企業(yè)主要有工程設計公司、裝飾公司、資產評估公司、建設工程公司、房地產開發(fā)公司等，偏向與建筑工程行業(yè)相關的公司賣點城市中心，在昆明知名度比較高建工大廈昆明市政府北京路東風路56XX大廈：XXX商圈早期寫字樓，檔次不足，舒適度低，但租金和出租率都較高項目XX大廈概況位于XX中路，屬于XXX區(qū)域，共有28層，乙級寫字樓租售狀況現(xiàn)售價9500元/平方米，租金大概50元/平方米月，出租率85客戶目前入住的企業(yè)主要有投資公司、貿易公司、裝飾公司、咨詢公司等第三產業(yè)類企業(yè)賣點處于XXX商圈，交通便利XX大廈

34、一環(huán)二環(huán)XX路XX大廈57項目周邊商住樓銷售和出租狀況非常好，項目周邊辦公需求旺盛，給項目商務公寓及寫字樓帶來機會這邊很少有房子放出來的，上個月有個一放出來就賣掉了，現(xiàn)在XX丹霞沒有在賣的 二手房中介中環(huán)金界沒有什么小區(qū)和配套，但因為可以辦公，很多中小企業(yè)在這里租房，所以售價和租金都比較高，比普通住宅大概貴1500元/ 二手房中介XXXX界XX丹霞樓道商住樓入駐公司昆明XX大樓項目租售狀況昆明移動大樓XXX商圈商住樓，租金大概50元/平方米月，主要是滿足中小企業(yè)辦公需求XX丹霞放出來的盤很少，目前沒有在售的，放出來租的也很快租出，均價大概7000元/，130的租金為2700元/月中環(huán)金界目前均

35、價7000多元/，三房租金為3000元/月，周邊普通住宅均價5000多元/訪談紀要58昆明寫字樓為什么會出現(xiàn)租賃旺盛而銷售乏力現(xiàn)象？我們需要從問題的根源，即客戶需求分析尋求答案59昆明寫字樓的用家按層次可以分為如下3類，他們的需求特征如下檔次企業(yè)性質需求特征高檔寫字樓國外和省外大型企業(yè)昆明分公司或辦事處1、極佳的地段和交通通達性 2、面子感和高形象 3、甲級寫字樓以上標準 4、并不關注租金高低 5、承租面積主要在500以上省內大型企業(yè)昆明辦事處昆明本地大型企業(yè)一般寫字樓國外和省外中小型企業(yè)昆明分公司或辦事處1、一定的面子感和形象 2、城市核心區(qū)內、昭示性和交通通達性好 3、必須為標準寫字樓 4

36、、關注租金高低 5、關注外立面形象、氣派大堂、電梯個數(shù)、過道、層高、物管水平 6、承租面積主要在200500省內中型企業(yè)昆明辦事處昆明本地成長型中小企業(yè)商住樓昆明初創(chuàng)型中小企業(yè)1、城市核心區(qū)內、昭示性和交通通達性好 2、關注租金高低 5、關注外立面形象、氣派大堂、電梯個數(shù)、過道、層高、物管水平 6、承租面積主要在10030060以上的諸多用家中，哪些有購買寫字樓的意愿呢？檔次企業(yè)數(shù)量占比企業(yè)性質需求特征高檔寫字樓為昆明辦公用家的少數(shù)國外和省外大型企業(yè)昆明分公司或辦事處購買意愿弱。1、有購買能力，但不愿在中國或昆明沉淀資產 2、審批困難。購買寫字樓涉及大量資金，需要公司總部審批，費時耗力省內大型

37、企業(yè)昆明辦事處購買意愿較強，但此類企業(yè)數(shù)量少。1、有購買能力，愿意購買作為企業(yè)長久發(fā)展的基地昆明本地大型企業(yè)購買意愿強，此類企業(yè)數(shù)量多，但部分昆明本地企業(yè)已有自己的辦公場所。1、有購買能力，愿意購買作為企業(yè)長久發(fā)展的基地一般寫字樓為昆明辦公用家的主力國外和省外中小型企業(yè)昆明分公司或辦事處購買意愿弱。原因同國外和省外大型企業(yè)昆明分公司或辦事處省內中型企業(yè)昆明辦事處購買意愿較強，且這類企業(yè)數(shù)量多。 1、有購買能力，愿意購買作為企業(yè)長久發(fā)展的基地昆明本地成長型中小企業(yè)購買意愿較強，且這類企業(yè)數(shù)量多。1、公司成長后，開始關注公司形象 2、有了一定積累，具備購買力商住樓為昆明辦公用家的主力昆明初創(chuàng)型中小

38、企業(yè)購買意愿弱。1、公司處于成長或初創(chuàng)期，處于現(xiàn)金流考慮，暫不購買 2、無力購買61經過分析我們發(fā)現(xiàn)，真正的買家相對用家而言少很多，除了以上買家外，另外一類重要的買家為投資客，他們的需求特征如下地域來源購買力投資物業(yè)類型和關注點投資寫字樓意愿不強的原因分析云南省內客戶為主部分省外專業(yè)投資客云南省本身人均收入較低，因此大部分投資客為小康和中產階級，購買力一般購買力強的為少數(shù)主要仍投資小戶型住宅、公寓和商鋪關注點：1、總價 2、升值空間 3、投資回報率 4、變現(xiàn)能力購買力一般，只能投資總價較低的物業(yè)，寫字樓面積大，總價過高投資寫字樓的觀念尚未成氣候。昆明寫字樓發(fā)展時間短、規(guī)模小，且一直不溫不火，是

39、導致寫字樓投資觀念尚未形成的主要原因投資寫字樓的意愿不強。1、有購買能力，愿意購買作為企業(yè)長久發(fā)展的基地62至此，昆明寫字樓租賃旺盛而銷售乏力現(xiàn)象已有了答案租賃旺盛而銷售乏力的原因總結：政策層面： 昆明并未嚴格住宅樓禁商，大量的公司仍在商住樓中辦公，致使寫字樓需求有限需求層面： 高端用戶和買家有限，真正的買家相對用家而言少很多購買力層面： 多數(shù)投資客購買力一般，只能投資總價較低的物業(yè)，寫字樓面積大，總價過高投資觀念層面： 昆明投資寫字樓的觀念尚未形成氣候63那么，這一現(xiàn)象未來會不會改變呢？我們需要著眼未來，從供應和需求兩方面進行分析64昆明未來寫字樓供應量：未來23年內，高端寫字樓將集中放量，

40、競爭激烈總建面（萬m）辦公建面（萬m）價值點順城23.15.55A級標準 南亞之門451棟66層5A寫字樓，五星級酒店 XXX城22.64棟公寓/1棟47層/1棟28層甲級5A寫字樓 XX中心4.24.2現(xiàn)代化5A智能甲級寫字樓，也是云南省唯一的6 E級寫字樓 XX城市綜合體404星都國際總部基地303056棟全新5A智能商務別墅、4棟18層甲級寫字樓及2棟40層超高寫字樓 XXXX第壹城10013.99.6萬平米的商務辦公、4.3萬平米的SOHO公寓 本項目西側210畝8415部分甲級5A寫字樓XXXX107.32棟60層超5A級智能商務寫字樓 合計約80萬65未來需求分析1：寫字樓市場取決

41、于城市的等級和產業(yè)發(fā)展水平，XX經過分析判斷認為，在項目開發(fā)期內昆明寫字樓真實需求不會突發(fā)增長寫字樓市場取決于城市的等級和產業(yè)發(fā)展水平昆明西安深圳北京GDP社會消費品零售總額4年第四梯隊7年15年第三梯隊第二梯隊武漢寫字樓市場決定因素昆明城市層級有限，第三產業(yè)發(fā)展水平低結論在項目開發(fā)期內昆明寫字樓真實需求不會突發(fā)增長66未來需求分析2：投資理念需要時間培育和改變，且昆明投資客的總體購買力有限，因此XX判斷，在項目開發(fā)期內昆明寫字樓投資需求不會突發(fā)增長投資理念無法在短期內改變200620072008常住人口615.2619.33623.9自然增長率6.476.025.59城鎮(zhèn)化率58.99%59

42、.10%60.12%人均可支配收入107661208314482收入增長率11.96%12.23%19.85%人均消費性支出774687079953.52支出增長率6.87%12.41%14.32%省會城市對比全部西部中部東部城鎮(zhèn)人均可支配收入（2007）23799城鎮(zhèn)人均消費性支出22699昆明投資客的總體購買力有限在項目開發(fā)期內昆明寫字樓投資需求不會突發(fā)增長67本項目寫字樓發(fā)展機會分析：省內及昆明本地中小企業(yè)對寫字樓需求旺盛，而市場供應有限且產品打造水平一般；針對中小企業(yè)，提升產品水平，是本項目寫字樓的發(fā)展機會供應層面高端寫字樓供應競爭比針對中小企業(yè)的中高端寫字樓激烈根據(jù)前面分析，高端寫字

43、樓未來供應劇增需求層面高端寫字樓用家少，買家更少省內及昆明本地中小企業(yè)對寫字樓需求旺盛根據(jù)前面分析，省內及昆明本地中小企業(yè)成長后，開始注重企業(yè)形象，并打算購買寫字樓作為企業(yè)基地產品打造水平產品打造水平一般，提升空間大大堂形象差電梯間和過道形象差層高不夠電梯數(shù)量不夠停車位不夠針對中小企業(yè)，提升產品水平，是本項目寫字樓的發(fā)展機會大堂形象差電梯間和過道形象差電梯數(shù)量不夠68寫字樓市場分析總結銷售狀況： 寫字樓銷售速度比公寓和住宅慢，且存在“價格天花板”出租狀況： 出租狀況好，出租率高，租金收益較高需求層面： 自用需求：省內及昆明本地中小企業(yè)對寫字樓需求旺盛投資需求：寫字樓投資觀念尚未成熟，需要時間培

44、育和改變未來趨勢分析： 未來高端寫字樓供應劇增，競爭激烈，而需求不會突發(fā)增長本項目寫字樓發(fā)展機會： 針對中小企業(yè)，提升產品水平，是本項目寫字樓的發(fā)展機會69酒店寫字樓公寓住宅非商業(yè)部分70昆明公寓現(xiàn)狀總結：銷售火爆，實現(xiàn)價格較高；產品打造水平一般，對居住舒適度關注不夠; 市場類型細分不夠銷售火爆，實現(xiàn)價格較高產品打造水平一般，對居住舒適度關注不夠市場類型細分不夠普通公寓酒店式公寓商務公寓成熟公寓市場應有的產品項目銷售情況七彩俊園普通公寓，09年7月20日開盤，現(xiàn)已全部售完，均價8500元/SOHO俊園商務公寓，09年6月開盤，很快就全部售完，均價7600元/，40多平米的60為投資客，40為自

45、住月光寶盒普通公寓，快速售完，均價5400元/，客戶以投資客，年輕首次置業(yè)為主空間俊園普通公寓，還未開盤，預計售價15000元/目前昆明市場主要是普通公寓，有少量的商務公寓，市場細分不夠充分公寓產品精細度和舒適度都存在不足月光寶盒陽光俊園71普通公寓市場總結：普通公寓走量快且價格實現(xiàn)較高，客戶為投資客和自住客戶為主項目產品市場七彩俊園普通公寓，主力戶型為40多的一房一廳，少量70 ，150戶型，毛坯房一期09年7月開盤，目前已全部售完，均價8500元/空間俊園普通公寓，34，40的單身公寓，4855 的一房，80，86 的二房，126 的三房還未開盤，預計售價15000元/陽光俊園一環(huán)和二環(huán)之

46、間，普通公寓，容積率：4.1開盤迅速售罄 月光寶盒二環(huán)以往，普通公寓09年.11.18開盤，當天售完，價格5400元/，客戶以投資客，年輕首次置業(yè)為主空間俊園七彩俊園七彩俊園空間俊園09年7月20日開盤，現(xiàn)已全部售完40多的60為投資客，40為自住投資客沒有太強的地域性，自住以周邊客戶為主目前還未開盤目前主要是周邊企事業(yè)單位的客戶在問詢公寓客戶沒有明顯的區(qū)域性72商務公寓市場總結：走量同樣快且價格實現(xiàn)較高，客戶為投資客和辦公客戶為主昆明市場商務公寓有銷售單價高，走量快的特點目前市場上商務公寓比較少，競爭不激烈商務公寓可辦公的功能吸引大量中小企業(yè)購買商務公寓客戶當中有比較高的比例是投資客項目產品

47、銷售客戶客戶特征SOHO俊園商務公寓，容積率4.1，90平米以上戶型25% ，90平米以下戶型占75%，09年7月20日開盤，現(xiàn)已全部售完，價格7600元/40多平米的60為投資客，40為自住地州上的客戶比較多，小公司買過來用來辦公中央金座4590的精裝公寓09年11月20日開盤，現(xiàn)已基本售完，5900元/40為投資客，60為周邊居民以3040歲的年紀較輕的小康和中產為主soho俊園中央金座73未來公寓競爭狀況：供應量大，競爭激烈；公寓物業(yè)類型面臨細分項目（已推向或即將推向市場）總建面（萬m)容積率南亞之門4512XXXX第壹城1005.3XXXX聯(lián)邦國際中心705啟鴻假日城市（一期）694.

48、25XXX城1204.18XXX城22.63.99XXXX107.33.89XX城市綜合體402.1合計 597供應量大，競爭激烈公寓物業(yè)類型面臨細分Soho俊園：采用2層挑高方式，走soho模式，受到市場追捧中央金座：采用精裝修方式，實現(xiàn)了高速高價市場上已經率先細分的公寓項目銷售情況好，必將為其他開發(fā)商仿效市場上公寓對居住舒適度的關注不夠，而居住舒適度為自住客戶的主要關注點，在競爭激烈形勢下，將成為競爭突圍手段寬敞的走道世紀俊園74本項目公寓發(fā)展機會分析：雖然未來供應量大，但需求也同樣旺盛，本項目只要緊抓產品市場細分和產品品質提升，就能由“紅?！鞭D入“藍海”，成功實現(xiàn)競爭突圍昆明最好的中小學

49、集中區(qū)城市核心城市白領置業(yè)：項目距離城市核心近，距離工作地點近使大量的城市白領成為目標客戶前面已經分析過，城市核心區(qū)域為昆明寫字樓集中區(qū)，大量的白領在此工作本項目距離城市核心區(qū)1.5公里，車行約1015分鐘，至核心區(qū)非常便利，為在核心區(qū)工作的白領置業(yè)的首選子女教育置業(yè)：項目距離昆明最好的中小學集中區(qū)近，騎自行車僅1015分鐘，為子女教育置業(yè)的首選121大街周邊，聚集了昆明最好的中小學，如：師大附小、師大附中、云大附小、昆一中、文林小學等昆明人對子女教育非常重視，出于子女上學方便和照顧方便，傾向于在學校周邊區(qū)域購買住房投資置業(yè)旺盛：項目地段好而昆明的公寓投資熱情高/城中村改造又催生了大量的投資群

50、體車行約1015分鐘自行車車行約1015分鐘75酒店寫字樓公寓住宅非商業(yè)部分76銷售情況：依托城市價值的高端住宅市場接受度高，銷售均實現(xiàn)高速高價項目銷售情況XX國際一期開盤很多客戶沒有買到房，二期即將開盤，均價預計13000元/香樟俊園09年8月開盤，已售完，均價7500元/書林和園09年9月開盤，很快就全部售完，均價11000元/平方米 龜龍湖公園翡翠灣一期62143從一房到三房全部產品，開盤就很快全部售完，均價8500元/書林和園XX國際香樟俊園龜龍湖公園翡翠灣XX國際龜龍湖公園翡翠灣香樟俊園書林和園77梯戶比：昆明中高端客戶對較高梯戶比的城市住宅并無抗性，高梯戶比的城市住宅市場接受度較高

51、樓盤容積率戶數(shù)/層2.994-6戶2.495戶XXX城2.55-6戶XXXX城2.59戶3.56-8戶XX領域3.422-5戶XX國際二期5.31 7戶，10戶XXXX灣 2.106戶訪談紀要：客戶主要看重的是地段，梯戶比的影響不大 XX國際銷售代表客戶對高梯戶比沒有太大抗性的（開盤很快售罄） XXXX灣銷售代表78現(xiàn)象：高速高價下面，我們從供應和需求兩方面剖析現(xiàn)象背后的原因79供應分析：價值高和供應稀缺（土地價值高、2環(huán)內可開發(fā)用地日益稀缺、以高容積率的城中村改造為主）等原因，使城市核心住宅價值高昆明單核城市發(fā)展格局使2環(huán)內土地價值相對更高2環(huán)內可開發(fā)用地日益稀缺，未來以高容積率的城中村改造

52、為主，使現(xiàn)在和未來的住宅供應量有限從09年上半年區(qū)域每畝成交價格來看，價格最高的是二環(huán)內板塊，為491.61萬元/畝，其次是滇池板塊為272.83萬元/畝，官南板塊的交易價格為139.16萬元/畝項目（已推向或即將推向市場）容積率物業(yè)類型南亞之門12甲級寫字樓、商業(yè)、酒店式公寓XXX城3.99寫字樓、商業(yè)、住宅XXXX3.89寫字樓、住宅、商業(yè)XX城市綜合體2.1大型商業(yè)、寫字樓、高尚住宅09年上半年各區(qū)域出讓土地統(tǒng)計價值高和供應稀缺使城市核心區(qū)住宅價值高，未來還將進一步提升80需求分析：以下3類高支付能力客戶的強勁需求，是保證住宅高速高價的根本原因云南州縣有錢客戶城中村改造拆遷客戶昆明本地高

53、端客戶昆明在云南省獨一無二的首位度，使之成為州縣客戶置業(yè)的終極夢想，而城市核心成為州縣有錢人置業(yè)的首選城市核心高端樓盤客戶構成項目客戶構成順城50為地周有錢客戶，一部分本地的高端客戶XX國際 30地周客戶，15城中村拆遷客戶，其余為昆明其他客戶云安尚品130150的大戶型主要是周邊和本地的生意人，投資客占的比例比較高，10為城中村村民星雅俊園220430的大戶型主要是地周的礦老板和電力系統(tǒng)的高管，一般戶型也有很多地周的有錢人購買，15為村民購買城市核心的工作、生活和教育配套優(yōu)勢形成強大的聚核效應，使昆明本地客戶趨之若鶩城中村改造催生了大量具購買力且有購房需求的群體，他們將成為昆明中高端住宅的主

54、力購房群體之一類別位置昆明最好的商場均位于一環(huán)內。如：金格中心、昆百大、百盛等昆明最好的教育資源 位于一環(huán)內。121大街在一環(huán)上昆明最好的寫字樓區(qū)位于一環(huán)內。世紀中心、順城、建工大廈等均位于一環(huán)內昆明市計劃用5年時間，到2012年全面完成主城區(qū)范圍內336個城中村的改造。意味著會有25萬戶村民搬進昆明的商品房，住慣了寬敞房屋的城中村村民對商品房的面積在120150平方米之間，即便按120平方計算，昆明需要3000萬平方的房子才能滿足村民住房需求81本項目住宅發(fā)展機會分析：風險小、價格提升空間大、容積率貢獻不小，建議住宅作為本項目的首選物業(yè)需求旺盛且以剛性的自住需求為主，使住宅成為各種類型中最穩(wěn)

55、妥的物業(yè)類型未來供應的稀缺性和足夠的購買力強勁需求人群，決定了未來住宅價格存在較大的提升空間住宅在實現(xiàn)高價值的同時，通過提高梯戶比（梯6以上），一樣能實現(xiàn)較高的容積率寫字樓需求不如住宅旺盛，且存在“價格天花板”公寓需求旺盛，但很大部分為投資需求支撐，并非真實需求住宅需求旺盛且以剛性的自住需求為主前面已經分析，目前和未來2環(huán)內的住宅供應將日益稀缺，而存在足夠高支付能力客戶的強勁需求住宅通過提高梯戶比（梯6以上），能比目前方案提升較大幅度的容積率，可達到4以上，從而提升住宅的建面風險小、價格提升空間大、容積率貢獻不小，使住宅成為本項目的首選物業(yè)82商業(yè)部分83昆明市社會消費品零售總額逐年穩(wěn)步增長，

56、商業(yè)市場處于發(fā)展上升期，未來發(fā)展前景看好整體市場分析84從GDP和社會消費品零售總額判斷，昆明目前處于第五梯隊前列，正向第四梯隊進發(fā)昆明西安深圳北京數(shù)據(jù)來源：各省市統(tǒng)計公報GDP社會消費品零售總額第一梯隊：上海、北京第二梯隊：廣州、深圳第三梯隊：蘇州、天津、重慶、杭州、無錫、青島、寧波、南京、成都、大連、沈陽、武漢第四梯隊：東莞、唐山、濟南、石家莊、哈爾濱、昆明、長沙、福州、昆明、常州、西安第五梯隊：昆明、廈門、南昌、太原、合肥、南寧、廊坊、宜昌、烏魯木齊、蘭州、桂林、貴陽、柳州、遵義、玉溪、宜賓、吉安、?？?年第四梯隊7年15年第三梯隊第二梯隊武漢整體市場分析85城市整體呈單核發(fā)展，商業(yè)消費

57、高度集中在一環(huán)路以內，市中心大型商業(yè)項目的入市更強化了商圈的地位商業(yè)核心區(qū)域主要集中在三市街片區(qū)，幾乎所有的市級商業(yè)中心都集中在一環(huán)路以內；當?shù)厝说南M習慣使得商業(yè)街的經營業(yè)績普遍好于商場經營；商場開發(fā)重開發(fā)輕經營；商業(yè)經營未形成差異化，業(yè)態(tài)重復，未來競爭激烈；二環(huán)路外商業(yè)以專業(yè)市場、批發(fā)市場、物流基地為主；且南市區(qū)的商業(yè)氛圍略強于其他區(qū)域。未來一環(huán)路內及沿線舊城改造的項目將會產生更大規(guī)模的市級服務商業(yè)，商圈的地位難以撼動項目位置商業(yè)體量（萬平米）市中心正義路20（1、2期）東風西路與三市街交匯13昆明市中心近期推出的大型商業(yè)項目整體市場分析86隨著城市框架的逐步拉大，商業(yè)多中心化趨勢日益明顯

58、，目前已形成北市區(qū)、西市區(qū)及南市區(qū)等多個商業(yè)副中心整體市場分析XXXX中心XXX城XXXX中心XXX體育城XXXXXX商業(yè)廣場XXXX城XXX城XXXX第壹城西區(qū)4萬30萬3萬14萬南區(qū)30萬54.6萬10萬北區(qū)XXXX25.7萬XXXX中心4萬XXX城10萬XXXX聯(lián)邦國際中心87城市商業(yè)發(fā)展階段：昆明的商業(yè)正處于快速發(fā)展期，大型綜合體商業(yè)物業(yè)、都市MALL已成為商業(yè)發(fā)展的主流整體市場分析2008年昆明3732美元集市&沿街商業(yè)大型綜合超市&專業(yè)店倉儲式購物中心便利店都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店&批發(fā)市場$500以下$5001000$10003000$30005000$50007000$

59、700010000$10000以上生存需求價格品質傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場開始細分出服務于不同人群、經營不同門類的專業(yè)市場，并帶動其上下游產業(yè)鏈得以共同發(fā)展伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認知的生活服務和商貿交易聚集區(qū)形成條件形成過程隨市場不斷細分，尋找空隙日益艱難，這時出現(xiàn)在一定輻射范圍內經營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產生替代性競爭市場需求多元化，主流產品面臨激烈競爭商業(yè)業(yè)態(tài)細分完全，總量飽和階段特征剛剛走出農業(yè)社會的自給自足，商貿交易信息不充分城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自

60、發(fā)形成，具備相對集中的商業(yè)設施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經營檔次、價格或服務的相對優(yōu)勢，通過更好滿足消費者需求而搶占市場份額市場信息和市場機會被充分關注，商家有比較明確的市場目標，經營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競爭力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)深圳88供應格局：城市綜合體大量涌現(xiàn)，但多分布在二環(huán)以外，二環(huán)內在售商業(yè)項目供給有限整體市場分析新涌現(xiàn)綜合體多分布在二環(huán)以外昆明商業(yè)持有比例很高二環(huán)內在售項目很少區(qū)位典型項目商業(yè)體量持有比例二環(huán)內順城13萬全部持有XXXX中心3.1萬全部持有XX城市綜合體16萬待定