房地產稅務籌劃老板版課件

1、. 房地產總裁不能不知道的 解稅密碼 第1頁，共64頁。引言：房地產總裁必須關注的五大事1、用什么策略拿地？案例：某企業(yè)綁定一批品牌鎖定地價拿地2、用什么策略進行產品定位？案例：大理兩個別墅項目成功與失敗3、用什么策略把產品賣好？案例：先造一座湖，后建一座城4、用什么策略融資？案例：5、用什么策略把稅收處理好？ 而這五大事之中，對總裁最難的莫過于稅收，只有把稅收處理好才能睡之穩(wěn)，只有把稅收處理好，才能算股東賺到錢，而問題難點在于稅收是企業(yè)在跟國家分利益，存在一系列似懂非懂的稅收政策，存在太多稅收陷阱，處理不當就會帶來巨大稅收風險。第2頁，共64頁。第一講 找到解稅密碼到底有多重要？案例一： 兩

2、家企業(yè)擬合資成立一家房地產公司，甲方出資金，乙方出資一塊土地，乙方合資條件是房子建成后分得5.6萬平的商業(yè)樓即可。 在案例中，如果沒有找到解稅密碼時，合資公司將5.6萬平房子作價分給乙方，合資公司需要視同銷售繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅，乙方還需繳納契稅等。如果商業(yè)樓均價30000元/平方米，僅營業(yè)稅一項就高達8400萬元之巨，再加上土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等，該項合作分房的就會承擔巨額稅收支出。而這家企業(yè)后來跟我們稅務咨詢公司溝通后，我們幫這家企業(yè)找到了解稅密碼，即不分商業(yè)樓，改變合作條件，而是樓隨公司走，即乙方收購甲方股權。實質上留下5.6萬平商業(yè)樓。而這樣處理后，5.6萬平商業(yè)

3、樓并沒有處置，所以不需要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅等，而只是承擔股權轉讓中的企業(yè)所得稅，稅收支出大幅下降。第3頁，共64頁。案例二： 某別墅項目擬進行一項促銷活動，買一套價值1000萬的別墅項目送一張價值50萬元高爾夫會員卡。而該企業(yè)經過咨詢稅務咨詢公司后，重新改變了活動方案，而是和高爾夫公司捆綁搞了一個促銷活動，即向批購別墅業(yè)主推出新的方案，現(xiàn)在辦一張高爾夫球會員卡，憑卡購別墅可以打9.5折，一舉兩得。盡管只是一個說法改變，購買者還是支出1000萬元，但對地產商而言卻大不相同，假定這個別墅小區(qū)有200套，就會有1個億收入收到了會員公司，而這一個億恰恰不用繳土地增值稅，大概節(jié)省的土地增值稅達

4、4000多萬元。第4頁，共64頁。案例三： 某企業(yè)建造了一棟高檔寫字間，因位置極好，極具有升值空間，所以該企業(yè)打算采取只租不售的方式運營，每年租金2個億元，但面臨極高稅負，交易環(huán)節(jié)要按5.5%繳納營業(yè)稅及附加，還有高達12%房產稅，企業(yè)董事長讓財務經理想辦法，財務經理經過多番請教，給董事長出了一個主意，一是看看跟有些租戶商量優(yōu)惠些條件不開發(fā)票，這樣稅就少了，但后來董事長覺得存在巨大風險，又請稅務咨詢機構，專業(yè)人士給這個董事長出了一些注意，一是將租金和物業(yè)費分開收，這樣物業(yè)費這部分就不用繳房產稅，二是將建好的房子整體租賃給自己下屬專業(yè)租賃公司，由專業(yè)租賃在去承擔后期分割租賃及物業(yè)，這樣轉租環(huán)節(jié)就

5、不用繳房產稅，而新辦租賃公司屬于服務業(yè)，而享受安置30%退役士官免征三年營業(yè)稅及附加的稅收政策。從上面的幾個案例分析中，企業(yè)總裁如果找不到解稅密碼，就會有兩大后果。第5頁，共64頁。企業(yè)總裁如果找不到解稅密碼，就會有以下兩大后果:第一個后果：稅收不優(yōu)化，企業(yè)利潤被縮水第二個后果：稅收隱憂不斷，涉稅風險巨大而相反企業(yè)如果找到了解稅密碼，一下子稅款節(jié)省了，納稅風險也沒了。納稅風險第6頁，共64頁。第二講 什么是解稅密碼？解稅密碼：通俗點說就是企業(yè)稅收解決之道，就是企業(yè)在合法前提下通過一系列稅收政策運用從而達到最優(yōu)納稅的解決方案，也就是人們通常所說的稅收籌劃。那么我為什么叫解稅密碼，是因為我認為這種

6、稅收解決方案比較神秘，往往改變一個說法、改變一個交易內容、改變一個環(huán)節(jié)、改變一個注冊地址，稅款就節(jié)省下來，比較神奇，所以稱解稅密碼更貼切、更形象。第7頁，共64頁。一、解稅密碼存在的兩大前提（一）企業(yè)適用稅法的多樣性是企業(yè)進行稅收優(yōu)化的第一前提案例：某地產公司售后回購案（二）企業(yè)業(yè)務性質不同，適用稅收政策必然不同，稅收結果也必然不同，這是企業(yè)進行稅收優(yōu)化的第二個前提案例：某地產公司建立的四星級酒店二、解稅密碼的兩大維度（一）納稅風險可控 （二）稅款節(jié)省三、解稅密碼三大特征（一）合法性案例一：土地評估入賬（二）合理性案例二：一半開租金，一半開物業(yè)費（三）可操作性第8頁，共64頁。第三講 解稅密碼

7、藏到哪里？ 稅收籌劃是在稅法精通前提下，通過改變企業(yè)要素并特定稅收政策適用而帶來的稅款節(jié)省。一、企業(yè)為什么很難找到解稅密碼？（一）企業(yè)家稅務戰(zhàn)略誤區(qū)影響了解稅密碼發(fā)現(xiàn)（二）企業(yè)對稅法精通程度影響了解稅密碼發(fā)現(xiàn)（三）企業(yè)財務角色缺失影響了解稅密碼發(fā)現(xiàn)二、那么如何建立尋找解稅密碼機制呢？（一）建立三方機制，讓總裁成為發(fā)現(xiàn)解稅密碼的主角。（二）以專業(yè)機構為主導參與繪制稅收圖紙，讓稅收方案設計成為企業(yè)必經重要機制。第9頁，共64頁。第四講 房地產開發(fā)企業(yè)各階段解稅密碼一、公司設立階段的稅收籌劃1、為了配合政府招商引資任務，設立外資房地產公司，結果多繳了很多冤枉稅。2、法人股東與自然人股東差異（合肥某房

8、地產商補繳2000萬稅款案例）3、注冊資金大小與土地出讓金的關系4、部門設置與人員安置5、項目公司與項目開發(fā)部的稅收差異第10頁，共64頁。二、土地取得階段的稅收籌劃1、土地出讓金返還的稅收處理2、企業(yè)墊資拆遷補償費的稅收隱患3、合作開發(fā)的稅收案例（青島某企業(yè)會所案例）4、收購項目公司股權中的稅收陷阱5、在建工程轉讓的稅收難點第11頁，共64頁。三、規(guī)劃立項階段的稅收籌劃1、境外設計費的稅收問題2、普通標準住宅標準與土地增值稅免稅需先行！第12頁，共64頁。四、房地產開發(fā)建設階段的稅收籌劃1、關聯(lián)交易中的稅收風險2、甲供材的稅務難點分析（施工階段與精裝階段）3、延伸產業(yè)鏈，進行籌劃（設立園林景

9、觀公司、裝飾公司）4、區(qū)分開發(fā)間接費與期間費用，做好稅收籌劃。第13頁，共64頁。五、項目銷售階段的稅收籌劃1、銷售價格確認學問包頭“折扣”銷售勝過“定價”銷售案例2、銷售價格的分解（會員制銷售）3、設立銷售代理公司的作用4、促銷方式的稅收分析（買房送物業(yè)費，買房送裝修，買房送太陽能，買房送積分）5、自留物業(yè)的稅務處理第14頁，共64頁。六、項目清算階段的稅收籌劃1、土地增值稅清算與企業(yè)所得稅清算時點比較及對企業(yè)影響2、土地增值稅與企業(yè)所得稅清算中扣除項目比較分析3、土地增值稅清算中主要問題4、企業(yè)所得稅清算中主要問題第15頁，共64頁。七、企業(yè)利潤分配階段的稅收籌劃八、企業(yè)退出階段的稅收籌劃

10、九、企業(yè)融資階段的稅收籌劃1、民間借貸中高利息的稅收問題2、私募股權基金和信托借款中的稅收問題3、關聯(lián)方借款的稅收問題4、向非金融機構借款利息扣除問題第16頁，共64頁。十、企業(yè)日常費用支出階段的解稅密碼1、設立銷售代理公司2、收取品牌使用費3、收取資金占用費4、利用咨詢公司第17頁，共64頁。第五講 房地產開發(fā)企業(yè)核心稅種解稅密碼概述：房地產開發(fā)企業(yè)涉及十一個稅種，其中營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、房產稅等構成了房地產開發(fā)企業(yè)的核心稅種，必須加以認真研究，從而找到核心稅種的解稅密碼。一、營業(yè)稅解稅密碼 營業(yè)稅是指在中華人民共和國境內，從事轉讓無形資產、銷售不動產、提供營業(yè)稅應稅勞務而

11、繳納流轉稅。第18頁，共64頁。（一）房地產開發(fā)企業(yè)涉及營業(yè)稅的幾種情形 1、銷售不動產 2、轉讓國有土地使用權 3、土地一級開發(fā) 4、委托待建 5、后期物業(yè)管理 6、自留物業(yè)出租 7、土地收回補償費 8、在建工程轉讓第19頁，共64頁。（二）房地產營業(yè)稅中關鍵解稅密碼 1、預售收入（包括定金、訂金、意向金、合同保證金）等有關收入的征稅問題 2、有關代收支的征稅問題 3、墊資從事一級開發(fā)的稅收問題 4、有關合作開發(fā)中的稅收問題 5、有關“甲供材”中稅收問題 6、有關自建行為的稅務問題 7、有關股權轉讓的適用稅收問題第20頁，共64頁。 8、有關售后回購、回租業(yè)務的稅收問題 9、有關低價銷售不動

12、產問題 10、有關自留物業(yè)的出租問題 11、有關委托代理中的稅收問題 12、購買在建工程建成后再銷售的稅收問題 13、新辦房地產企業(yè)是否享受新辦企業(yè)優(yōu)惠政策問題 14、土地使用權收回的稅收問題 15、土地出讓收入的稅收問題第21頁，共64頁。二、土地增值稅解稅密碼 土地增值稅是對在中華人民共和國境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人而向國家繳納的一種稅。（一）房地產開發(fā)企業(yè)涉及土地增值稅幾種情形1、轉讓國有土地使用權，不包括出讓國有土地使用權2、土地增值稅既對轉讓國有土地使用權行為征稅，也對轉讓的地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅3、土地增值稅指對“有償轉讓”的房

13、地產征稅，對以“繼承”“贈與”等方式無償轉讓房地產，不予征稅。（1）房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與直系親屬或者承擔直接贍養(yǎng)義務人（2）房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利公益事業(yè)。第22頁，共64頁。特殊規(guī)定1、將土地使用權投資到房地產企業(yè)，從事房地產開發(fā)或者房地產開發(fā)企業(yè)將建好房屋進行對外投資均不再適用不征稅規(guī)定。財稅【 2006】21號 財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知.doc2、房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房產轉為自用或者出租等商業(yè)用途，不征收土地增值稅。3、關于合作建房的征稅問題 對一方出地

14、，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。4、關于兼并轉讓房地產的征免稅問題 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。5、車位租賃收入第23頁，共64頁。（二）房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅收入確認難點問題的解稅密碼1、代政府代收各項費用的稅收問題。 財稅字【1995】48號 關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知.doc2、非直接銷售和自用房地產的收入確認 財稅【2006】187號 國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知.doc 國稅發(fā)【2009】91號 國家稅務總局關于印發(fā)土地增

15、值稅清算管理規(guī)程的通知.doc3、房地產企業(yè)隱瞞、虛報房地產成交價格或轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格又無正當理由的稅收問題。第24頁，共64頁。（三）房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目難點問題的解稅密碼1、取得土地使用權所支付的金額 主要包括地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。這里須注意契稅扣除。國稅函【2010】220號 國家稅務總局 關于土地增值稅清算有關問題的通知.doc 2、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（1）土地征用及拆遷補償費（2）前期工程費（3）建筑安裝工程費（這里須注意裝修費的稅務處理）（4）基礎建設費（5）開發(fā)間接費（這里須著重關注開發(fā)間接費與期間費用區(qū)別）第25頁，

16、共64頁。3、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用、銷售費用、管理費用、財務費用，關于利息及財務費用扣除稅務處理。國稅函【2010】220號 國家稅務總局 關于土地增值稅清算有關問題的通知.doc4、與轉讓房地產有關的稅金（1）營業(yè)稅及附加（2）印花稅5、加計扣除（1）購買在建工程后繼續(xù)開發(fā)的稅務處理問題。（2）貨幣補償、實物補償稅務處理。國稅函【2010】220號 國家稅務總局 關于土地增值稅清算有關問題的通知.doc第26頁，共64頁。（四）土地增值稅預征中的解稅密碼（五）土地增值稅清算中的稅收難點問題解稅密碼1、清算條件2、清算項目的確認3、清算時間把握4、清算中難點問題處理（六）土地增值稅

17、稅收優(yōu)惠難點問題解稅密碼1、普通標準住宅增值率未超過20%的免稅問題2、國家建設依法征用收回的房地產，免征土地增值稅第27頁，共64頁。三、企業(yè)所得稅解稅密碼 企業(yè)所得稅是指在中華人民共和國境內，企業(yè)和取得收入組織就其生產經營所得和其他所得，清算所得課征的一種稅。（一）房地產開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅一般規(guī)定1、收入確認中應關注稅務問題（1）視同銷售問題（2）合作建房分房問題（3）融資性售后回購收入確認問題（4）租金收入確認問題2、不征稅收入確認問題（1）房地產開發(fā)企業(yè)土地出讓金返還稅務處理（2）招商引資給予的稅收返還的稅務處理第28頁，共64頁。3、房地產免稅收入確認問題（1）對外出資約定分配項目利

18、潤的稅務處理（2）對外出資并按章程參與利潤的稅務處理4、扣除項目中的確認問題（1）工資薪金問題（2）五險一金及補充養(yǎng)老保險，補充醫(yī)療保險扣除（3）借款費用問題（4）職工福利費扣除問題、職工工會經費、職工教育費問題（5）廣告費、業(yè)務宣傳費扣除問題（6）銷售傭金扣除問題（分境內、境外）（7）對外捐贈的扣除問題（8）業(yè)務招待費扣除問題（9）總部管理費、服務費扣除問題第29頁，共64頁。（二）房地產開發(fā)企業(yè)行業(yè)難點問題解稅密碼1、關于預征中有關稅收難點問題的解稅密碼（1）計稅毛利率確定由省、自治區(qū)、直轄市、國家稅務總局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定。 開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府

19、所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。 開發(fā)項目位于地，及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的不得低于5%。 屬于經濟適用房、限價房、危改房的，不得低于3%。（2）預征中扣除問題 期間費用扣除問題。 營業(yè)稅金及附加、預征土地增值稅扣除問題。第30頁，共64頁。2、開發(fā)產品完工確認問題（1）具備下列條件之一的，視同開發(fā)產品完工 開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案 開發(fā)產品已開始投入使用 開發(fā)產品已取得初始產權證明（2）一個小區(qū)20棟樓，其中有四棟樓有部分業(yè)主入住，如何確認完工。3、收入確認稅務處理（1）代收問題第31頁，共64頁。 （2）收入確認條件 國稅發(fā)【200

20、9】 31號 關于印發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知.doc 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權利)之日，確認收入的實現(xiàn)。 采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。 采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下4個原則確認收入的實現(xiàn) 。第32頁，共64頁。（3）委托銷售收入確認問題 國稅發(fā)【2009】 3

21、1號 關于印發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知.doc 采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之

22、日確認收入的實現(xiàn)。第33頁，共64頁。 采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的

23、實現(xiàn)。 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，包銷期內可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。第34頁，共64頁。（4）視同銷售問題 國稅發(fā)【2009】 31號 關于印發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知.doc 企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為： 按本企業(yè)近期或

24、本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定； 由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產品市場公允價值確定； 按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。第35頁，共64頁。4、成本費用扣除問題（1）區(qū)分期間費用與開發(fā)產品的計稅成本（2）區(qū)分已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本（3）當期扣除項目：發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅（4）已銷開發(fā)產品計稅成本計算（5）日常維修、保養(yǎng)、修理等維修費支出（6）維修基金扣除第36頁，共64頁。（7）建造會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施的稅務處理

25、國稅發(fā)【2009】 31號 關于印發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知.doc 屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。 屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。第37頁，共64頁。（8）建造的有點通訊、學校、醫(yī)療設施的處理（9）擔保金處理（10）銷售傭金（11）利息的稅務處理 國稅發(fā)【2009】 31號 關于印發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所

26、得稅處理辦法的通知.doc 企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。 企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。（12）土地使用權的無償收回（13）開發(fā)產品的報廢與毀損（14）開發(fā)產品的自用與出租第38頁，共64頁。5、計稅成本的核算（1）計稅成本定義（2）成本對象確定 國稅發(fā)【2009】 31號 關于印發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅

27、處理辦法的通知.doc 可否銷售原則。開發(fā)產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。 分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。 功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。第39頁，共64頁。 定價差異原則。開發(fā)產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。 成本差異原則。開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致

28、其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。 權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。第40頁，共64頁。（3）成本對象備案（4）計稅成本支出內容 國稅發(fā)【2009】 31號 關于印發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知.doc 土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(或開發(fā)權)而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置

29、費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。 前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。第41頁，共64頁。 公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且

30、產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。 開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。（5）計稅成本的核算程序（6）計稅成本的計量與核算第42頁，共64頁。（7）下列計稅成本分配 國稅發(fā)【2009】 31號 關于印發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知.doc 土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意。土地開發(fā)同時連結房地產開發(fā)的,

31、屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產的情況,其土地開發(fā)成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調整。 單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本,應按建筑面積法進行分配。 借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。 其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。第43頁，共64頁。（8）非貨幣交易土地使用權的計稅成本確定 國稅發(fā)【2009】 31號 關于印發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知.doc 企業(yè)、單位以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理： A換取的開發(fā)產品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的

32、企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產品時，再按應分出開發(fā)產品(包括首次分出的和以后應分出的)的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。 B換取的開發(fā)產品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。第44頁，共64頁。 企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)

33、應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。（9）計稅成本的預提 出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10。 公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完

34、善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。（10）停車場所的處理（11）結算計稅成本時憑據(jù)取得（12）計稅成本核算終止日確認第45頁，共64頁。6、吸收其他企業(yè)資金的合作建房問題 國稅發(fā)【2009】 31號 關于印發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知.doc 凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開發(fā)產品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。 凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利

35、潤的，應按以下規(guī)定進行處理:A. 企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。B.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。7、換取開發(fā)產品為目的,將土地使用權投資8、房地產企業(yè)所得稅的核定第46頁，共64頁。四、契稅解稅密碼 契稅是以在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。（一）房地產開發(fā)企業(yè)涉及契稅的幾種情形。1、國有土地使用權出讓2、土地使用權的轉讓3、房屋買賣（1）以房產抵債或實物交換房屋（2）以房產作

36、投資或股權轉讓（3）買房拆料或翻建新房，應照章征收契稅4、房屋贈與5、房屋交換（1）以土地、房屋權屬作價投資、入股；（2）以土地、房屋權屬抵債；（3）以獲獎方式承受土地、房屋權屬；（4）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。6、承受國有土地使用權支付的土地出讓金第47頁，共64頁。特殊規(guī)定：1、企業(yè)公司制改造（1）非公司制企業(yè)整體改建為股份制企業(yè)，或有限責任公司整體改建為股份有限公司，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬的，免征契稅。（2）非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)（公司）在新設公司中所占股份超過50%的，對新設公

37、司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地、房屋權屬的，免征契稅。2、企業(yè)股權重組在股權轉讓中，單位、個人承受企業(yè)股權，企業(yè)的土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征契稅；對國有、集體企業(yè)改建成全體職工持股的有限責任公司或股份有限公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬的，免征契稅；國有控股公司投資組建新公司時，對國有控股公司以部分資產投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬免征契稅。國有控股公司是指國家出資額占公司資本總額50%以上，或國有股份占公司資本總額50%以上的國有控股公司。第48頁，共64頁。3、企業(yè)合并企業(yè)合并中，新設方或者存續(xù)方承受被解散方土地、房屋權屬

38、，免征契稅。4、企業(yè)分立企業(yè)分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬的，不征契稅。5、企業(yè)出售 國有、集體企業(yè)出售，被出售法人注銷，且買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對其所購企業(yè)土地、房屋權屬的，減半征契稅；全部安置的，免征契稅。第49頁，共64頁。6、企業(yè)注銷、破產企業(yè)按規(guī)定注銷、破產后，對債權人（包括注銷、破產企業(yè)職工）承受注銷、破產企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對非債權人承受注銷、破產企業(yè)土地、房屋權屬的，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對其所購企業(yè)土地、房屋權屬的，減半征契稅；全部安置的，免征契稅。7、房屋的附屬設施對于承受與

39、房屋相關的附屬設施所有權或土地使用權的行為，征收契稅，對不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅。8、繼承土地、房屋權屬法定繼承人繼承土地、房屋權屬，不征收契稅；非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前土地、房屋權屬的，屬于贈與行為，征收契稅。第50頁，共64頁。9、其它（1）國務院批準實施債轉股企業(yè)，對債轉股后新設立的企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權屬的，免征契稅；（2）政府主管部門對國有資產進行行政性調整和劃轉過程中發(fā)生的土地、房屋權屬的，不征契稅；（3）企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不征收契稅；（4）對拆遷居民重新購房的，對購房成交價格中相當于拆遷

40、補償款的部分免稅，超過部分納稅。（5）公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內部資產劃轉，對全資子公司承受母公司土地、房屋權屬的行為，不征收契稅。第51頁，共64頁。（二）契稅中難點問題解稅密碼1.以房地產對外進行投資是否涉及契稅問題？2.出讓金減免契稅需全額繳嗎？3.房產所在地是一個區(qū)，而公司注冊地在另一個區(qū)(即同城不同區(qū))，房產轉讓的契稅在哪個地點繳納？4.自有房產投入本人經營企業(yè)可免契稅嗎？5.社會力量辦學承受的土地房屋用于教學是否納契稅？6.以項目換土地承受土地使用權是否征收契稅？7.我是一家房地產公司會計，2001政府同意把一塊約400畝海

41、域的土地出讓給我公司填海開發(fā)房地產。由于2002年國家出臺文件規(guī)定商業(yè)用地不能以協(xié)議方式出讓，致使我公司在完成海域回填后，不能辦理土地證。政府又按我們投入的成本加上賠償回收，重新招標，我公司又中標。在上述這種情況中，我們的契稅應該怎樣繳?這其中有沒有什么優(yōu)惠政策？8.以外幣作為記賬本位幣的外資企業(yè),以外幣支付購房款，在計算繳納契稅時如何折算應納稅額？第52頁，共64頁。（三）契稅近年的政策變化 1、承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。國稅函2005436號 2005國家稅務總局關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復.doc 2、對廉

42、租住房經營管理單位購買住房作為廉租住房、經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房繼續(xù)作為經濟適用住房房源的，免征契稅。對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅。 財稅200824號 2008財政部 國家稅務總局 關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知.doc 3、國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知 財稅2008175號 2008財政部 國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知.doc 4、以出讓方式或國家作價出資（入股）方式承受原改制重組企業(yè)劃撥用地的，不屬于財稅2008175號文件規(guī)定的免稅范圍，對承受方應征收契稅。 國稅發(fā)200989號 2009

43、國家稅務總局關于企業(yè)改制重組契稅政策若干執(zhí)行問題的通知.doc第53頁，共64頁。5、經財政部批準免稅的其他房產。 根據(jù)財政部和國家稅務總局的有關規(guī)定，下列房產可免征房產稅： （1）企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產，免稅。 （2）經有關部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，免稅。 （3）自2004年8月1日起，對軍隊空余房產租賃收入暫免征收房產稅；此前已征稅款不予退還，未征稅款不再補征。 （4）凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期

44、間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產稅。 （5）自2004年7月1日起，納稅人因為房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修理期間免征房產稅，免征稅額由納稅人在申報繳納房產稅時自行計算扣除，并在申報表附表或備注欄中作相應說明。 第54頁，共64頁。（6）納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產稅。 （7）老年服務機構自用的房產免稅。 （8）從2001年1月1日起，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有

45、住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅。 （9）對郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內的房產，應當依法征收房產稅；對坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍以外的尚在縣郵政局內核算的房產，在單位財務賬中劃分清楚的，從2001年1月1日起不再征收房產稅。 （10）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，不征收房產稅。但對出售前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或者出租、出借的商品房應按照規(guī)定征收房產稅。 第55頁，共64頁。（11）自2001年1月1日至2008年12月31日，對為高校學生提供住宿服務并按高教系統(tǒng)收費標準收取租

46、金的學生公寓，免稅。 （12）自2000年1月1日至2008年底，對從原高校后勤管理部門剝離出來而成立的進行獨立核算并有法人資格的高校后勤經濟實體自用的房產免稅。 （13）鐵道部所屬鐵路運輸企業(yè)自用的房產，繼續(xù)免征房產稅。 （14）對行使國家行政管理職能的人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構自用的房產免稅。 （15）天然林保護工程相關房產免稅。 （16）國家直屬儲備糧、棉、糖、肉、鹽庫。第56頁，共64頁。（二）房產稅中難點問題的解稅密碼1.柜臺出租需不需要交房產稅？如果是租來的房產再出租柜臺呢？2.攝影棚算不算房產？需不需要交房產稅？簡易車棚呢？火力發(fā)電廠干煤棚？小區(qū)內獨立的廁所屬符

47、合房產的定義嗎？3.店面門市是自己家的房子，用自己家的房子好像不應該繳稅，不像租的房子應該繳這種稅。4.電梯是否要計入房產原值計征房產稅？中央空調呢？5.企業(yè)將自有房產作為員工宿舍有償提供給員工居住，但收取房租原低于同期市場公允價值，且收取的租金已入賬并繳納了營業(yè)稅，請問此情況下能否暫免房產稅？第57頁，共64頁。6.地產企業(yè)臨時建設的售樓處是否要交房產稅？7.自用與租賃房屋面積無法區(qū)分，如何繳納房產稅？8.企業(yè)無租使用股東房產，如果股東已經從價計征房產稅了，是不是等于使用人就不用再交了？9.房地產開發(fā)企業(yè)回購自建商品房再整體銷售是否要繳納房產稅？10.在機構所在地以外的房產，是否征稅？由哪個區(qū)域稅務機關計征？11.我們是一家房地產開發(fā)企業(yè)，所建的部分地下建筑屬人防部門所有，我公司目前租賃其人防建筑并收取租金。請問這些地下人防建筑應由誰作為房產稅納稅人來繳稅？12.我是一家房地產公司買了一塊地，準備作為商品房開發(fā)，地上有舊的房屋，待房地產開發(fā)手續(xù)辦好以后整體拆除。請問此房用交