北京高法關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見

1、.：.；北京高法關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的指點意見試行(2021-03-25 22:07:16) HYPERLINK javascript:;轉(zhuǎn)載標簽： HYPERLINK uni.sina/c.php?t=blog&k=%D6%D0%BB%AA%C8%CB%C3%F1%B9%B2%BA%CD%B9%FA&ts=bpost&stype=tag t _blank中華人民共和國HYPERLINK uni.sina/c.php?t=blog&k=%B7%BF%CE%DD%CB%F9%D3%D0%C8%A8&ts=bpost&stype=tag t _blank房屋一切權(quán)HYPE

2、RLINK uni.sina/c.php?t=blog&k=%B7%BF%CE%DD%C2%F2%C2%F4&ts=bpost&stype=tag t _blank房屋買賣HYPERLINK uni.sina/c.php?t=blog&k=%D7%AA%D2%C6%B5%C7%BC%C7&ts=bpost&stype=tag t _blank轉(zhuǎn)移登記HYPERLINK uni.sina/c.php?t=blog&k=%BC%CC%D0%F8%C2%C4%D0%D0&ts=bpost&stype=tag t _blank繼續(xù)履行HYPERLINK uni.sina/c.php?t=blog&k=

3、%D4%D3%CC%B8&ts=bpost&stype=tag t _blank雜談分類： HYPERLINK blog.sina/s/articlelist_1301550552_6_1.html t _blank法律法規(guī) HYPERLINK bj.110/北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)的通知2021年12月21日京高法發(fā)2021458號市第一、第二中級人民法院，HYPERLINK bj.110/北京鐵路運輸中級法院各區(qū)、縣人民法院，各鐵路運輸法院：曾經(jīng)市高級人民法院審問委員會第21次總第269次會議于2021年12月13日討論經(jīng)過，現(xiàn)予印發(fā)，請仔細貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有何問題，請及時報告市高級人民

4、法院民一庭。特此通知。 HYPERLINK bj.110/北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣HYPERLINK 110/ask/browse-c5.html合同糾紛案件適用HYPERLINK 110/fagui/法律假設(shè)干問題的指點意見試行為妥善處置房屋買賣HYPERLINK 110/ask/browse-c5.html合同糾紛，一致審問規(guī)范和裁判尺度，根據(jù)、等HYPERLINK 110/fagui/法律HYPERLINK 110/fagui/法規(guī)及最高人民法院有關(guān)司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我市HYPERLINK 110/ask/browse-c71.html民事審問實際，制定本意見。第一條本意見所

5、稱的房屋買賣，是指城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)國有土地上的“二手房買賣。商品房買賣合同糾紛案件，可以參照本意見處置。但HYPERLINK 110/fagui/法律、司法解釋另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。第二條當事人簽署的預購書、購房意向書等協(xié)議曾經(jīng)具備了擬購房屋的根本情況、價款數(shù)額、價款支付方式等合同主要內(nèi)容的，可以認定為房屋買賣合同，但當事人另有商定的除外。因可歸責于當事人一方的緣由致使房屋買賣合同未能訂立，約定協(xié)議商定有定金條款的，該當適用定金罰那么；沒有商定定金條款，或者定金處分數(shù)額缺乏以彌補守約方實踐損失的，違約方該當賠償守約方因此所遭到的信任利益損失。守約方要求賠償合同履行的可得利益損失的，普通不予支持。第

6、三條第三十八條第六項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于第十四條規(guī)定中的“效能性強迫性規(guī)定，不應(yīng)作為認定房屋買賣合同無效的HYPERLINK 110/fagui/法律根據(jù)。第四條對以未來能夠獲得一切權(quán)的房屋為標的物的買賣合同，法院不應(yīng)僅以出賣人在簽署合同時髦未獲得房屋一切權(quán)為由認定買賣合同無效。出賣人在合同履行期限屆滿時仍未獲得房屋一切權(quán)，致使買受人不能辦理房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，該當承當相應(yīng)的違約責任。前款所稱未來能夠獲得一切權(quán)的房屋，包括尚未獲得一切權(quán)的已購商品房及已購按HYPERLINK 110/ask/browse-c72.html經(jīng)濟適用住房管理的房屋等。第五條

7、出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人贊同，擅自以本人名義轉(zhuǎn)讓給他人，買受人為好心的，可以認定房屋買賣合同有效。買受人符合第一百零六條第一款規(guī)定的好心獲得構(gòu)成要件辦理了房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其他共有人要求追回該房屋的，不予支持。前款中出賣人為夫妻一方，轉(zhuǎn)讓房屋行為符合第十七條第二項規(guī)定的，該當優(yōu)先適用該規(guī)定。第六條相關(guān)政策、HYPERLINK 110/fagui/法規(guī)規(guī)定的限制上市買賣期限內(nèi)買賣已購HYPERLINK 110/ask/browse-c72.html經(jīng)濟適用住房，當事人主張買賣合同無效的，可予支持。政策、HYPERLINK 110

8、/fagui/法規(guī)有新規(guī)定的，適用其規(guī)定。出賣人轉(zhuǎn)讓的HYPERLINK 110/ask/browse-c72.html經(jīng)濟適用住房的原購房合同系2021年4月11日含之前簽署，當事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中商定在限制上市買賣期限屆滿后再辦理房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭爭辯終結(jié)前該房屋已具備上市買賣條件的，可以認定合同有效。經(jīng)出賣人主張房屋買賣合同被確認無效的后果，適用第五十八條的規(guī)定，并思索居住安頓問題妥善處置，在認定買受人所受損失數(shù)額時該當綜合思索出賣人因房屋升值獲得的利益、買受人因此喪失的訂約時機損失、買受人裝修房屋的添附價值及雙方的過錯程度等要素，公平合理的予以確定。第七條出賣人轉(zhuǎn)

9、讓已購按HYPERLINK 110/ask/browse-c72.html經(jīng)濟適用住房管理的房屋，當事人主張房屋買賣合同無效的，不予支持。第八條房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人贊同轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效能。出賣人在合同商定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人懇求解除合同，并要求出賣人承當相應(yīng)違約責任的，應(yīng)予支持；買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變卦的，對其訴訟懇求，不予支持，但買受人贊同并可以代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。法院可以根據(jù)案件詳細情況咨詢抵押權(quán)人的意見，必要時可以追加抵

10、押權(quán)人作為無獨立懇求權(quán)第三人參與訴訟。第九條出賣人擅自將已被有權(quán)國家機關(guān)采取了查封等強迫措施的房屋轉(zhuǎn)讓給他人的，買賣合同普通認定為無效，但相應(yīng)有權(quán)國家機關(guān)或懇求采取強迫措施的權(quán)益人贊同轉(zhuǎn)讓，或者一審法庭爭辯終結(jié)前強迫措施曾經(jīng)解除的，可以認定合同有效。出賣人轉(zhuǎn)讓房屋后，有權(quán)國家機關(guān)對房屋采取了查封等強迫措施的，不影響已成立的房屋買賣合同的效能。合同商定的履行期限屆滿時針對出賣人的強迫措施仍未解除，致使買受人不能辦理房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可以參照本意見第八條第二款規(guī)定的內(nèi)容處置。第十條房屋權(quán)益人根據(jù)第二十八條至第三十條規(guī)定獲得房屋一切權(quán)，尚未辦理宣示登記即轉(zhuǎn)讓房屋的，不影響房屋買賣合同的效能。買受

11、人要求辦理房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)審查訴訟懇求應(yīng)予支持的，該當判決房屋權(quán)益人將房屋登記到本人名下后，再為買受人辦理一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記。第十一條出賣人因婚前購買、HYPERLINK 110/ask/browse-c1.html拆遷安頓等緣由單獨享有房屋一切權(quán)，其配偶、其他親屬或被HYPERLINK 110/ask/browse-c1.html拆遷安頓人因婚姻、親屬關(guān)系或拆遷政策規(guī)定有權(quán)居住該房屋，并構(gòu)成共居現(xiàn)實，居住人以出賣人轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其贊同，損害其居住權(quán)益為由，要求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。但居住人的相關(guān)權(quán)益該當?shù)玫紿YPERLINK 110/fagui/法律維護。第十二條當事人之間就轉(zhuǎn)讓

12、同一房屋先后分別簽署數(shù)份買賣合同，合同中關(guān)于房屋價款、履行方式等商定存在不一致，當事人就此產(chǎn)生爭議的，該當根據(jù)當事人真實意思表示的合同商定繼續(xù)履行。對于當事人在房屋買賣中確實存在躲避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時可一并建議相關(guān)行政主管部門予以處置。第十三條出賣人就同一房屋分別簽署數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原那么上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：1曾經(jīng)辦理房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；2均未辦理房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記，曾經(jīng)實踐合法占有房屋的；3均未辦理房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合思索各買受人實踐付款數(shù)額的多少及先后、能否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先

13、后等要素，公平合理的予以確定。買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件詳細情況決議能否追加其他買受人作為第三人參與訴訟；其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的，該當根據(jù)前款原那么協(xié)調(diào)處置。第十四條房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)手買賣，均未辦理轉(zhuǎn)移登記，結(jié)局買受人以前手出賣人為被告提起訴訟，要求辦理房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，法院可以依懇求或根據(jù)案件詳細情況追加登記權(quán)益人第一手出賣人作為第三人參與訴訟，經(jīng)審查訴訟懇求應(yīng)予支持的，可以判決當事人依次辦理房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但當事人另有商定的除外。對于參與中間流轉(zhuǎn)的其他出賣人，法院可以根據(jù)案件詳細情況決議能否追

14、加其為第三人。第十五條當事人商定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實踐享有房屋權(quán)益，借名人根據(jù)合同商定要求登記人知名人辦理房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債務(wù)人查封或其他緣由依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及好心買賣第三人利益的除外。當事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關(guān)系，但缺乏以證明雙方之間存在借名登記的商定，其主張確認房屋歸其一切或要求登記人辦理房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債務(wù)的，該當根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)HYPERLINK 110/fagui/法律規(guī)定處置。第十六條借名人違反相關(guān)政策、HYPERLINK 110

15、/fagui/法規(guī)的規(guī)定，借名購買HYPERLINK 110/ask/browse-c72.html經(jīng)濟適用住房等政策性保證住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其一切或者根據(jù)雙方之間的商定要求登記人辦理房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，普通不予支持。第十七條登記人將登記在其名下的房屋擅自轉(zhuǎn)讓給他人，借名人以其對房屋享有實踐權(quán)益為由，要求確認買賣合同無效的，不予支持，但借名人可以證明買受人知道或該當知道房屋存在借名登記的除外。買受人、借名人均要求繼續(xù)履行合同的，可以參照本意見第十三條第一款的規(guī)定處置。第十八條第一百零六條規(guī)定的房屋的無權(quán)處分主要包括以下情形：1權(quán)益人基于非依HYPERLINK 110

16、/fagui/法律行為的物權(quán)變動獲得房屋一切權(quán)，但未辦理宣示登記，房屋登記在他人名下，登記人擅自以本人名義處分房屋的；2因房屋登記機關(guān)登記錯誤，致使房屋登記簿上記載的原一切權(quán)消滅，產(chǎn)生了新的登記權(quán)益，登記人擅自以本人名義處分房屋的；3夫妻共同共有及其他法定共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，登記人未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人贊同，擅自以本人名義處分房屋的；4出賣人轉(zhuǎn)讓房屋并辦理了一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其后買賣合同被確認無效或被撤銷、解除，尚未辦理一切權(quán)回復登記，登記人買受人擅自以本人名義處分房屋的；5其他無權(quán)處分房屋的情形。第十九條第一百零六條第一款規(guī)定在適用上應(yīng)作如下了解：

17、1房屋好心獲得中“好心的判別規(guī)范：買受人信任房屋登記簿中關(guān)于物權(quán)登記的記載，不知道出賣人無處分權(quán)即推定買受人為好心，但確有證據(jù)證明買受人明知或因艱苦過失不知房屋登記簿中物權(quán)登記錯誤或者登記簿中存在異議登記的除外。房屋原權(quán)益人對于買受人為惡意負有舉證責任。2“以合理的價錢轉(zhuǎn)讓是指買賣雙方之間存在以合理價錢轉(zhuǎn)讓房屋的買賣行為，且買受人已實踐全部或部分支付了房屋價款。3房屋好心獲得以房屋一切權(quán)曾經(jīng)轉(zhuǎn)移登記到買受人名下為生效要件。房屋曾經(jīng)辦理轉(zhuǎn)移登記但尚未交付的不影響好心獲得的構(gòu)成，但該現(xiàn)實可以作為判別買受人能否構(gòu)成好心的要素之一。第二十條房屋買賣合同簽署后，出賣人未依約為買受人辦理房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記

18、，買受人提起房屋確權(quán)之訴，要求確認房屋歸其一切的，法院該當行使釋明權(quán)，告知其該當變卦訴訟懇求要求出賣人辦理一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅持不變卦的，對其訴訟懇求，不予支持。第二十一條房屋買賣合同履行過程中，一方當事人構(gòu)成根本違約的，守約方有權(quán)解除合同，違約方不享有合同法定解除權(quán)。假設(shè)因不可抗力或情事變卦等緣由，致使合同目的無法實現(xiàn)的，合同雙方均有權(quán)要求解除合同。第二十二條房屋買賣合同簽署后，一方當事人不贊同繼續(xù)履行，情愿以承當相應(yīng)違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難的，該當判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解商定金等商定或符合第一百一十條規(guī)定情形的除外。第

19、二十三條當事人在房屋買賣合同中對定金性質(zhì)商定不明的，不應(yīng)視為解商定金。房屋買賣合同中同時商定了解商定金和違約金，當事人一方已構(gòu)成違約的，在商定條件成就時解商定金處分與違約金可以同時適用。第二十四條房屋買賣合同簽署后，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現(xiàn)，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失的，應(yīng)酌情予以支持，但當事人另有商定的除外。在認定和計算可得利益損失時，應(yīng)從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當擴展的損失、守約方亦有過失所呵斥的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方獲得利益需求支出的必要的買賣本錢，并綜合思索守約方

20、的履約情況等要素予以確定。第二十五條房屋買賣合同不成立、被確認無效或被撤銷，信任合同有效成立致受損害的一方當事人要求另一方賠償信任利益損失的，應(yīng)予支持。信任利益損失包括所受損害和所失利益當事人信任合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的時機損失等，損失賠償數(shù)額以不超越履行利益為限。第二十六條出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，損害承租人優(yōu)先購買權(quán)，承租人懇求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關(guān)系，出租人為其辦理房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)審查承租人購買房屋的意思表示真實，且具備合同履行才干的，法院可以支持其訴訟懇求，并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價款，但HYPERLINK 110/fagui/法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。法院在審理過程中可以根據(jù)案件實踐情況要