2021年房地產(chǎn)市場政策環(huán)境分析

1、2010年房地產(chǎn)市場政策環(huán)境分析一、前言近3年，房地產(chǎn)市場波動很大，不確定因素增多。07年房地產(chǎn)市場過熱導致政策調(diào)控，導致08年房地產(chǎn)市場的下滑，然后又是由于政策扶持，09年房地產(chǎn)市場再次回暖，在年底房地產(chǎn)市場價格和成交量均達到并超過了07年的水平。從市場波動規(guī)律可以看出，中國房地產(chǎn)市場所面臨最不確定的因素莫過于政策因素。因此政策因素是我們掌握并預測房地產(chǎn)市場最重要的依據(jù)之一。09年即將過去，在12月5日至7日，中央政府召開了經(jīng)濟工作會議，對全年的經(jīng)濟 工作做了相應的總結(jié)，并制定 2010年的政策方向。會議中傳達的經(jīng)濟走勢與政策信息對房 地產(chǎn)市場在2010年的走勢，都會有著較大的影響。本文根據(jù)

2、經(jīng)濟工作會議中，對房地產(chǎn)市場有相關影響的因素，結(jié)合其他相關的數(shù)據(jù)，對 未來的政策環(huán)境加以分析，提出相關工作建議，以供參考。摘要：1、國民經(jīng)濟有望在2010年恢復，但仍有不確定性，作為經(jīng)濟支柱之一，房地產(chǎn)市場依然起 到重要作用2、房地產(chǎn)市場在 09年大幅上漲，尤其一線城市，具有局部調(diào)整的可能性3、調(diào)控政策以平穩(wěn)為主基調(diào)，2010年年度中期有加息的可能二、2009年國民經(jīng)濟發(fā)展12月7日中國社科院發(fā)布了 經(jīng)濟藍皮書”，對2009年的經(jīng)濟做了總結(jié)，并對 2010年的 經(jīng)濟形勢進行了展望。藍皮書表示09年中國GDP增長速度可以達到 8.3%,對明年的經(jīng)濟形勢的特點和指標做了預測。根據(jù)國內(nèi)的預測以及判斷

3、，國內(nèi)外明年的經(jīng)濟形勢的特點可以 用溫和”二字來概括。投資、消費、出口、物價等指標都將是一個溫和上漲的態(tài)勢，這就決 定了明年的經(jīng)濟增長速度也將是比較溫和的，預計可以達到9%以上。雖然藍皮書對2010年的經(jīng)濟表示樂觀，但樂觀的基礎并不牢靠。社科院院長陳佳貴就提 出未來經(jīng)濟發(fā)展形勢發(fā)展面臨著4大挑戰(zhàn)。第一，世界金融危機造成的影響，世界經(jīng)濟復蘇的主要措施還要繼續(xù)。在這種情況下, 明年我國的出口也只能是恢復型的增長。2009年我們的進出口都出現(xiàn)了極度的下滑態(tài)勢，進口增長率在2009年的預測結(jié)果是負20%,出口增長率大概是負的 19.5%。（附言：在現(xiàn)階段貿(mào)易出口的興衰與房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)負相關的 特點，這一

4、點值得我們尤為注意。）中國社會科學院張濤博士表示，由于09年外貿(mào)出口基數(shù)較低，因此明年外貿(mào)出口會增長 17%到18%的水平以上。第二，我國經(jīng)濟回升的基礎還不夠牢固。今年主要是依靠投資拉動，即便是投資拉動， 但是民間的投資還沒有真正拉動起來，主要是依靠中央政府和地方政府的投資。要使經(jīng)濟 保持比較正常的增長速度，還要靠民間投資的增長。09年在外貿(mào)受阻的條件下，政府主要靠增加投資，擴大內(nèi)需來拉動經(jīng)濟的發(fā)展。增加投資就是擴大基礎設施建設，加大固定資產(chǎn)投資。 而擴大內(nèi)需則要靠房地產(chǎn)業(yè)。政府內(nèi)部經(jīng)濟學家已經(jīng)明確表態(tài)房地產(chǎn)行業(yè)的核心作用，國家統(tǒng)計局總經(jīng)濟師姚景源表示，房地產(chǎn)行業(yè)非常重要，它拉動 50多個行業(yè)

5、，上游拉動鋼鐵、建材，下游拉動家用電器，甚至可以一直拉到窗簾、紡織品，所以它的拉動力很強。從整個經(jīng)濟發(fā)展、擴大內(nèi)需特別是以消費為主拉動經(jīng)濟來講，這個行業(yè)非常重要。”房地產(chǎn)彳T業(yè)占GDP的6.6%和1/4的投資，與房地產(chǎn)直接相關的 產(chǎn)業(yè)達到60個。在此情 況下，給房地產(chǎn)市場降溫必然慎之又慎。最近網(wǎng)上引起熱議的一位政府高官曾提出，房地產(chǎn)業(yè)已掌握了國家經(jīng)濟的命脈?！笨梢钥闯龇康禺a(chǎn)業(yè)對國家支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會改變，盡管迫于民生的壓力，不便官方提出這一觀點。但這已經(jīng)是不爭的事實。此外09年政府為拉動經(jīng)濟，付出了大量的投資，無論是中央政府還是地方財政都承受著壓力。在12月11日的新聞聯(lián)播中報導，中央政府嚴查

6、地方政府小金庫，查處小金庫達 108 億元之多。在經(jīng)濟發(fā)展投資方面，中央政府也是想盡一切辦法，從此行動也可見一斑。社科院博士張濤表示，2009年我們基本依靠投資拉動增長量，形勢非常明朗，所以 2009 年我們預測的結(jié)果是全社會固定資產(chǎn)投資名義增長率達到32%的水平。2010年，我們的投資跟進工作會繼續(xù)，但是投資的力度會有所減緩，但仍然保持著相對高位的水平，到23%左右的投資增長速度。因此在藍皮書中提出民間投資的想法，也是規(guī)律的必然。這也為我們公司未來的發(fā)展提 供新的安全的投資渠道，值得關注。第三，擴大消費需求，特別是擴大居民消費需求雖然是我們面臨的一個重要任務和課題, 這已經(jīng)在社會上達成了共識

7、。但是要真正實現(xiàn)這一目標，還需要一個較長的時期，也還需 要一些大政策的出臺。因此，明年的消費增長，特別是居民的消費增長只能是保持適度增 長的態(tài)勢。第四，我們的宏觀政策的著力點也將是保持經(jīng)濟穩(wěn)定、較快的增長，既要保增長，又要 防止經(jīng)濟過熱，出現(xiàn)大起大落的局面。小結(jié):經(jīng)濟藍皮書中反映的經(jīng)濟數(shù)據(jù)和建議，是中央政府經(jīng)濟工作會議政策制定的主要依據(jù)。 決定著未來政策的走向。從經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析，對 2010年房地產(chǎn)市場比較有利的方面包括: 1、國民經(jīng)濟恢復的基礎尚不牢固，因此政府依然會在很大程度上依托房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的 支持。這既包括房地產(chǎn)市場消費釋放內(nèi)需，也包括房地產(chǎn)投資對相關行業(yè)的帶動作用。2、為了拉動

8、09年經(jīng)濟發(fā)展，國家固定資產(chǎn)投資規(guī)模耗費了大量政府資源，在 2010年政府 的投資壓力過大，有將部分固定資產(chǎn)投資向民間資本開放的可能，為民間資本創(chuàng)造更多的投資渠道。而對于房地產(chǎn)業(yè)不利的方面是，如果2010年經(jīng)濟恢復較快，尤其是貿(mào)易出口的轉(zhuǎn)暖，國民經(jīng)濟壓力減輕，而同時房地產(chǎn)市場的結(jié)構性矛盾日益突出，可能會引起政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。最主要的威脅來自政府的加息政策。從經(jīng)濟會議中了解到，如果年中經(jīng)濟回暖的話,是很有可能采用加息的政策來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場過熱的傾向。三、09年房地產(chǎn)市場回顧國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)信息，09年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛。不僅一掃08年的頹勢，甚至超過了 07年的發(fā)展水平。（一）投資增長

9、迅速1-11月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資31271億元，同比增長 17.8%,1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積27091萬平方米，同比下降15.4%;完成土地開發(fā)面積 20338萬平方米，同比下降 2.5%。（二）商品房銷售面積及銷售額大幅增長1-11月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長 53.0%。其中，商品住宅銷售面積增長54.4%;辦公樓銷售面積增長39.2%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長39.1%。1-11月，商品房銷售額35987億元，同比增長86.8%。其中，商品住宅銷售額增長 91.5%, 辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。（三）貸款

10、大幅提高，同比增幅 40%1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 48170億元，同比增長44.2% o其中，國內(nèi)貸款 8994億元，增長40.2%;利用外資413億元，下降31.4%;企業(yè)自籌資金15909億元，增長 18.3%;其他資金22854億元，增長76.6%。在其他資金中，定金及預收款 13347億元，增 長66.5%;個人按揭貸款 7009億元，增長130.1%。（四）70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)均有較大提升11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,漲幅比10月份擴大1.8個百分點；環(huán)比上漲 1.2%,漲幅比10月份擴大0.5個百分點。普通商品住宅銷售價格上漲7

11、.8%,高檔住宅銷售價格上漲4.1%。90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲10.4%,環(huán)比上漲2.1%。分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有67個，其中漲幅最大的5個城市是：廣州 14.7%、深圳12.6%、金華11.8%、銀川10.4%、海口 9.6%;價格下降的 城市有3個：吉林下降2.9%、唐山下降2.1%、徐州下降0.8%。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有 67個，其中漲幅最大的5個城市是：?？?4.7%、 杭州3.1%、北京3.0%、徐州2.8%、銀川2.6%;價格下降的城市有 1個：錦少M下降0.3%。小結(jié)：09年房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展， 應該感謝08

12、年的國際金融危機， 正是這場金融危機， 迫使 一向依賴貿(mào)易出口的政府， 由高調(diào)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)， 轉(zhuǎn)向穩(wěn)定和扶持房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 也正 是這場金融危機，使政府在持續(xù)高漲的房地產(chǎn)價格和一系列地王面前視而不見。在09年，我們唯一看到政府對房地產(chǎn)的調(diào)控就是敦促地方政府和開發(fā)商，加大開工力度， 以及成效甚微的打擊囤地政策。雖然由于經(jīng)濟的原因為房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了機遇，但是政府對房地產(chǎn)市場并不放心，尤其針對今年一線城市房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，針對一線城市的房地產(chǎn)泡沫問題，也存在調(diào)整的可能性。四、2010年政策對房地產(chǎn)市場的影響12月5日到7日，中央 經(jīng)濟工作會議召開。擴大消費成為調(diào)經(jīng)濟結(jié)構的重點。由于總基

13、 調(diào)是保持穩(wěn)定增長， 宏觀經(jīng)濟政策要穩(wěn)，房地產(chǎn)政策也不會大動干戈，否則宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定就成為無本之木。（一）房地產(chǎn)相關政策調(diào)控方向穩(wěn)定壓倒一切房地產(chǎn)政策體現(xiàn)兩個特點：1、政策方面保持貨幣和財政政策的延續(xù)性，意味著寬松的貨幣政策不會進行戰(zhàn)略撤退。到明年下半年有可能隨著銀行信貸額度的完成而收緊， 這意味著市場投資者將繼續(xù)憧憬低成本信貸與高投資回報的紅利，絕不會輕易離開市場。2、 房地產(chǎn)政策將秉持有進有退的策略， 房地產(chǎn)市場作為中國經(jīng)濟杠桿行業(yè)的地位不會改變，但過度的刺激政策會逐步退出，比如稅費優(yōu)惠政策。主要政策變化是個人住房營業(yè)稅免稅時限由兩年恢復到五年，其他住房消費政策保持不變；明年增加中低價位和

14、限價商品房的供應， 抑制投機性購房。從這些政策表述看，政府顯然是對今年房地產(chǎn) 市場 的走勢有些擔憂， 房地產(chǎn)市場發(fā)展過快是一方面， 發(fā)展出現(xiàn)結(jié)構性問題是另一方面。2009 年中央經(jīng)濟工作會議的基調(diào)是調(diào)結(jié)構，促發(fā)展。調(diào)結(jié)構是手段，促發(fā)展是目的。中央對明年經(jīng)濟發(fā)展形勢的判斷是， 當前我國經(jīng)濟回升的基礎還不牢固， 經(jīng)濟回升內(nèi)在動力仍然不足， 結(jié)構性矛盾仍很突出。 這就意味經(jīng)濟發(fā)展如果還沒有回到正常的軌道上， 宏觀調(diào)整政策的 “雙松 ”依然是必選項。但如果經(jīng)濟得以恢復，政策將根據(jù)實際情況靈活掌握。（二）政府對房地產(chǎn)市場的結(jié)構調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構性的轉(zhuǎn)變主要體現(xiàn)在兩個方面：第一是區(qū)域發(fā)展結(jié)構的調(diào)整。當前一

15、線大城市樓市發(fā)展明顯過熱，房價脫離普通群眾的收入水平，供求關系也比較緊張，從而形成房價急速上漲的循環(huán)。中小城市由于資金和人員流動較小， 房地產(chǎn)的需求主要來源于區(qū)域內(nèi)， 雖然在這輪房地產(chǎn)發(fā)展過程中價格和銷售量也有增長， 但幅度要遠小于一線城市。 因此， 要實現(xiàn)市場的發(fā)展平衡、資源的配置平衡、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平衡就必須要對房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展格局進行調(diào)整。第二是房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構調(diào)整。2009 年一線城市豪宅市場發(fā)展過快，成交的份額甚至超過了普通住房。這使政府非常擔心。 擔心任其發(fā)展必將損害房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的局面。 因此， 中央經(jīng)濟工作會議提出鼓勵自住和改善性購房需求， 并加大廉租房等住房保障體系的建設。

16、已解決房地產(chǎn)未來的結(jié)構問題。房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢將從 “一線城市過度發(fā)展，二三線城市長期處于相對弱勢” ，轉(zhuǎn)化為“一線城市適度發(fā)展， 二三線城市進行重點發(fā)展”； 住宅產(chǎn)品結(jié)構的發(fā)展態(tài)勢是從 “非普通住房比重過大、成交量集中 ”轉(zhuǎn)化為 “繼續(xù)支持自住、改善性需求，大力發(fā)展中低價位房” 。這兩個轉(zhuǎn)變應該是明年甚至更長時期內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大方向。綜合來看，房地產(chǎn)政策基調(diào)基本保持了穩(wěn)定，放開城市戶籍限制對房地產(chǎn)毫無疑問是一個發(fā)展的機遇。 在當前一線城市房價日益高漲， 房地產(chǎn)供求關系日益矛盾的情況下， 中小城市將成為房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展的大后方。地方政府對于土地收入的依賴有增無減，北京、上海等地土地收入已

17、經(jīng)占據(jù)財政收入的1/3 以上， 而與房地產(chǎn)相關的收入占地方當年財政收入的 60% ， 每年30%要來自于土地出讓，30%來自于房地產(chǎn)的稅收。另一方面，明年的出口情況并不樂觀，內(nèi)部的消費刺激政策不會輕易退出。小結(jié)：2010年的政策環(huán)境，尤其是上半年，房地產(chǎn)市場相對比較寬松，預計上半年房地產(chǎn)市場在寬松的條件下，會展現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢。2010年市場的重點應該在下半年，一是要關注經(jīng)濟形勢是否轉(zhuǎn)暖，這決定著政府對房地產(chǎn)市場的依賴程度。二是關注一線城市的泡沫在上半年是否得到有效控制，如果沒有得到有效控制，并超過政府承受的底線，可能下半年會出現(xiàn)調(diào)控的政策。（三）政府通過央企直接參與中高端市場的競爭09年央企

18、成為了焦點，因為央企總是和地王聯(lián)系在一起，甚至傳統(tǒng)優(yōu)勢企業(yè)如萬科、金地都很難與之競爭。 央企頻頻摘地王，從側(cè)面也反映出政府在房地產(chǎn)調(diào)控方向上的轉(zhuǎn)變，這是值得注意的方面。央企競爭的地塊基本上都屬于中高端的項目，未來一線甚至二線城市的中高端項目基本 上都會有央企的身影。央企將成為政府直接參與高端房地產(chǎn)市場競爭的工具，憑借著資金與政策的優(yōu)勢，在未來的市場里在一定程度上將具有市場的話語權。再加上通過政策用房對中低端客群的把握，可以預計未來35年內(nèi)，政府不僅僅從政策的方面可以達到調(diào)控房地產(chǎn)的作用， 而且可以通過市場的行為，直接影響房地產(chǎn)市場的發(fā) 展。小結(jié)：政府直接參與房地產(chǎn)市場競爭有兩方面影響1、有利影響：政府一旦通過市場行為掌控了房地產(chǎn)市場， 在政策方面將不會出現(xiàn)類似 07年那樣殺傷性 的政策，使市場出現(xiàn)大起大落。 在一定程度上促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 因此在未來市場的判 斷中，央企的行為和目的，也是我們分析政策趨勢和市場趨勢的有力依據(jù)。2、不利影響:不利的影響在于加大競爭的激烈程度，尤其是中高端市場，央企背景的企業(yè)具有更充裕的資金，以及抗政策風險、金融風險的能力。即使損失了，也有國家作為依托和后盾，而對于時刻面對生存與發(fā)展的民企來說，央企的介入在一定程度上壓縮了市場發(fā)展的空間，這是值得注意的方面