個人信貸法律問題

1、.PAGE 16：.；PAGE 17 法律事務部工銀贛法律200711號關于印發(fā)的通知各二級分行、省行營業(yè)部法律事務部門：省行法律事務部結合消費信貸管理部，對部分分支機構辦理個人信貸業(yè)務中的有關法律疑問問題進展了搜集?，F(xiàn)集中提供以下法律解答，供他部門在解答有關問題時參考。附件： 二七年三月十九日個人信貸業(yè)務法律問題答疑一、借款主體問題一客戶身份鑒別問題，能否與公安部門的身份證明驗證系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)以查明身份。有關身份識別問標題前僅有中國人民銀行銀函1997520號中明確：在辦理掛失手續(xù)時，儲蓄機構對 HYPERLINK file/G:北大英華znlawweblawShowRecordText.htm

2、l m_font_2#m_font_2 身份證件只進展方式 HYPERLINK file/G:北大英華znlawweblawShowRecordText.htm l m_3_0#m_3_0 審查，不負有鑒別 HYPERLINK file/G:北大英華znlawweblawShowRecordText.htm l m_font_0#m_font_0 身份證件真?zhèn)蔚呢熑巍＿€沒有效能更高的法律文件對銀行審核客戶身份問題進展論述。普通法院鮮有判決要求銀行承當身份證明質審核義務的。所以，銀行辦理業(yè)務中普通只需對客戶身份證件進展方式審查。能否與公安部門的身份證明驗證系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，要視本行能否情愿承當有關費用而

3、定。不過即使聯(lián)網(wǎng)了，在沒有其他法律法規(guī)明確銀行承當身份證明質審查義務以前，銀行普通也只需求承當方式審查義務。二婚姻證明文件的選擇問題根據(jù)規(guī)定，證明婚姻最有效的證件是。未婚的客戶我們普通以其提供的客戶住所地公安機關出具的婚姻情況證明為準，客戶所在的單位并沒有管理或證明單位員工婚姻情況的法定義務。三未成年人的借款主體資歷問題；年滿16周歲不滿18周歲，有穩(wěn)定收入來源的未成年人的借款主體資歷問題。目前，僅有教育部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會教財200415號，規(guī)定懇求國家助學貸款可以是未成年的學生。此時貸款銀行需求審核 HYPERLINK file/G:北大英華znlawweblawShowRecor

4、dText.htm l m_font_0#m_font_0 未成年人的本人學生證、居民身份證復印件、法定監(jiān)護人的有效身份證明和書面贊同懇求貸款的證明。借款買房雖然支付的是監(jiān)護人的資金，能夠以改善未成年人或未成年人和監(jiān)護人共同的居住條件為目的，但借款本身就是在未成年人身上添加負債，很難作為未成年人“純獲利益的行為。何況以借款項下的房產抵押的，更是處分了未成年人的利益。第十八條關于“監(jiān)護人除為被監(jiān)護人的利益外，不得處置被監(jiān)護人的財富的規(guī)定，極能夠導致借款懇求人為未成年人的個人住房借款合同的無效。再者，客戶這樣做，普通是為了躲避未來能夠被征收遺產稅或贈與房產產生的能夠的稅費負擔。但我們該當留意到，借

5、款項下的房產在該借款未清償前，監(jiān)護人僅有部分產權，將僅有部分產權的房產作為完好產權贈與或讓子女承繼，曾經(jīng)損害了債務銀行的合法權益。而且，假設客戶的目的真是躲避稅費，還能夠由于“以合法方式掩蓋非法目的導致合同無效。所以，我們普通該當盡量防止出現(xiàn)以未成年人為借款懇求人發(fā)放個人住房貸款。最高人民法院規(guī)定：十六周歲以上不滿十八周歲的公民，可以以本人的勞動獲得收入，并能維持當?shù)厝罕娖胀ㄉ畛潭鹊?，可以認定為以本人的勞動收入為主要生活來源的完全民事行為才干人。這個規(guī)定涉及兩個證明問題。第一是證明借款懇求人為十六周歲以上不滿十八周歲，這主要審查其身份證件；關鍵是第二個證明，即借款懇求人證明“可以以本人的勞動

6、獲得收入，并能維持當?shù)厝罕娖胀ㄉ畛潭?，而且該證明效能要繼續(xù)到其滿十八周歲。這樣的證明何種部門出具具有法律效能，法律沒有明確規(guī)定。所以，貸款銀行自行“認定未成年的借款懇求人為以本人的勞動收入為主要生活來源的完全民事行為才干人存在法律風險。四夫妻中一方為購房人，另一方為借款懇求人問題。最高人民法院規(guī)定：債務人就婚姻關系存續(xù)期間夫妻一方以個人名義所負債務主張權益的，該當按夫妻共同債務處置。但夫妻一方可以證明債務人與債務人明確商定為個人債務，或者可以證明屬于 HYPERLINK javascript:SLC(35339,0) 婚姻法第 HYPERLINK javascript:SLC(35339,1

7、9) 十九條第三款規(guī)定情形的除外即夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得的財富商定歸各自一切的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該商定的，以夫或妻一方一切的財富清償。根據(jù)以上規(guī)定，在婚姻關系存續(xù)期間夫或妻一方為借款懇求人的借款都為他們的共同債務，但必需求求另一方出具書面贊同該借款事項、贊同共同歸還的證明即使此前他們之間有類似的“個人債務的商定，也由于該證明在后導致此前商定的效能變化。由于婚姻存續(xù)期間的財富夫妻共同一切，所以購房人為一方導致房產產權人為該方，另一方為借款懇求人的，只需手續(xù)到位，沒有法律問題。五不存在血緣關系的成年人懇求共同借款問題不存在血緣關系的成年人懇求共同借款，他們構成共同債務人，假

8、設他們分別都已結婚，那么他們的配偶都是共同債務人共4人。二、擔保措施落實中的問題一律師函、登報、公證催收的效能問題個人不良資產催收的方式，有發(fā)送律師函、在全國或省級有影響的報紙上刊發(fā)清收債務公告和公證催收等?？蛻艋亟^在有關催收文件上簽字確認的情況下，債務人采取上述催收措施的目的是導致有關借款糾紛訴訟時效的中斷。從這個角度衡量，公證催收和在全國或省級有影響的報紙上刊發(fā)清收債務公告方式，因最高人民法院 2002民二他字第32號有明確規(guī)定而具有中斷訴訟時效的法律效能。發(fā)送律師函對債務人具有一定的威懾力，但因得不到客戶簽收確認，難以產生中斷訴訟時效的效能。二以第三人的房地產抵押，抵押人的年齡能否受限？

9、以第三人的房地產抵押懇求借款的，抵押人的年齡只需下限，即年滿18周歲具有完全民事行為才干。法律沒有規(guī)定上限。三房屋產權證辦妥后抵押登記手續(xù)辦妥前，借款人違約或房屋被查封，開發(fā)商起訴銀行沒有在規(guī)定時間辦妥抵押手續(xù)，銀行能否會敗訴？處理這個問題首先得明確抵押登記是抵押人的義務，由于抵押登記所需求提供的有關產權證書只需抵押人掌控，抵押人沒有攜帶有關產權證書去抵押登記部門懇求，抵押權人是無法單獨辦理的。所以在登記過程中抵押權人僅需求提供必要的協(xié)助。假設由于銀行協(xié)助義務履行不到位導致沒有及時辦妥抵押登記，銀行是要承當責任。假設是由于抵押人的惡意拖延，導致沒有及時或無法辦妥抵押的，該當由抵押人承當責任。四

10、集資房無土地證，抵押能否有風險？現(xiàn)行國家政策規(guī)定集資房按照經(jīng)濟適用房政策執(zhí)行。集資房的土地為單位自用土地，產權屬于單位單位因受讓所得或者國家單位因劃撥獲得，所以，集資房主無法獲得土地證。雖然國家有關部委有文件規(guī)定可以經(jīng)濟適用房抵押懇求借款這種文件主要是規(guī)范作用，僅作為與相關法律規(guī)定不沖突的前提下法院審理案件的參考，但思索該種房產轉讓方面的限制必需一定年限后才干轉讓。甚至有的地方政府文件明確不得轉讓，且轉讓價款要補繳相當部分的收益，所以，接受集資房抵押將會面臨相當大的法律風險。五商鋪的劃撥土地可否抵押？現(xiàn)實生活中，劃撥土地運用權連同其上的商鋪一切權有屬于單位的，也有極少數(shù)是屬于自然人的，要區(qū)別對

11、待。如是屬于單位的，那么商鋪連同附著的劃撥土地運用權一同抵押，但劃撥土地的抵押要經(jīng)過同意，假設有關抵押登記證書上曾經(jīng)加蓋縣級以上土地管理印章，那么表示曾經(jīng)過有權政府土地管理部門的同意贊同。根據(jù)我國土地管理法，只需在經(jīng)縣級以上人民政府依法同意，國家機關和軍事用地、城市根底設備用地和公益事業(yè)用地、國家重點扶持的能源、交通及水利等根底設備用地或法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地方可以劃撥方式獲得?？梢?，國家無償劃撥土地運用權的目的在于社會公共利益的實現(xiàn)，個人無償運用劃撥土地用于商業(yè)運營與立法精神相違背。2001年6月21日國土資源部中也明確規(guī)定，超出法定范圍劃撥供地，特別是運營性工程仍劃撥用地的或者原劃撥

12、土地已轉為運營性用地，但未按法律規(guī)定向政府交納土地收益的是整頓土地市場次序任務的重點整頓清理對象。所以需求留意的是，由于實際中個人獲得劃撥土地運用權的情形較為復雜，為真實防備風險，對個人以其一切的建筑在劃撥土地上的商鋪作抵押的，該當首先要求其按照等有關法律規(guī)定補辦土地出讓手續(xù)，再將土地運用權和商鋪一并抵押。六劃撥土地上新建房屋抵押能否存在妨礙？劃撥土地上新建房屋抵押能否存在妨礙問題的本質是有地上建筑物的劃撥土地運用權能否連同地上建筑物一并抵押的問題。根據(jù)最高人民法院規(guī)定，國有企業(yè)以建筑物設定抵押的效能問題，應區(qū)分兩種情況處置：假設建筑物附著于以劃撥方式獲得的國有土地運用權之上，將該建筑物與土地

13、運用權一并設定抵押的，對土地運用權的抵押需履行法定的審批手續(xù)，否那么，應認定抵押無效；假設建筑物附著于以出讓、轉讓方式獲得的國有土地運用權之上，將該建筑物與土地運用權一并設定抵押的，即使未經(jīng)有關主管部門同意，亦應認定抵押有效。實際中按照上述法律規(guī)定操作。同時，該當留意到2004年1月15日國土資源部國土資發(fā)20049號規(guī)定：以國有 HYPERLINK ././././././北大英華/znlaw/weblaw/ShowRecordText.htm l m_font_0#m_font_0 劃撥土地運用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同曾經(jīng)具有審批權限的土地行政管理部

14、門同意，不用再另行辦理土地運用權抵押的審批手續(xù)。七蓋有“單位協(xié)作集資房印章的房屋，能否抵押？“房改房抵押應留意哪些問題？根據(jù)建立部、國家開展改革委、國土資源部、中國人民銀行建住房200477號第二十九條規(guī)定：集資、協(xié)作建房是經(jīng)濟適用住房的組成部分，其建立規(guī)范、優(yōu)惠政策、上市條件、供應對象的審核等均按照經(jīng)濟適用住房的有關規(guī)定，嚴厲執(zhí)行。集資、協(xié)作建房該當納入當?shù)亟?jīng)濟適用住房建立方案和用地方案管理。因此，如何對待單位協(xié)作集資房抵押問題，參照上述問題四。但是國家對“房改房的政策是不同的。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，房改房可以轉讓流通，也可以抵押。在接受房改房抵押時應留意以下幾點：1、規(guī)范價房改房的抵押須原產權單位

15、贊同根據(jù)國務院1991年12月31日發(fā)布的第四條和1994年7月18日發(fā)布的國發(fā)1994 43號第21條的規(guī)定，職工購買公有住房，在國家規(guī)定規(guī)范面積以內的，實行規(guī)范價。職工以規(guī)范價購買的住房，擁有部分產權，即占有權、運用權、有限的收益權和處分權，可以承繼。產權比例按售房當年規(guī)范價占本錢價的比重確定。根據(jù)上述規(guī)定，對于以規(guī)范價購買的房改房，購房人不能享有完全的產權，而是和售房單位一同共有。由于借款懇求人對該房屋不享有完全產權，無權對該房屋進展單獨處分，而必需征得售房單位的贊同。因此，我行在進展接受房改房的抵押審查時應留意審查該房屋的產權性質，假設是以規(guī)范價購買的，那么必需求求抵押人的售房單位共同

16、簽署抵押合同或出具贊同抵押的書面文件。2、已購公有住房房改房的抵押價值確認房改房是國家實行住房分配市場化以前，由職工單位以優(yōu)惠價錢出賣給本單位職工的國有產權住房。職工購買房改房的價錢不僅不包含房屋所占用范圍內的土地出讓金，而且房價本身也低于或剛到達所購房屋的建造本錢。按照年月日國務院住房制度改革指點小組公布的第八條和1994國發(fā)1994 43號第21條的規(guī)定，房改房普通須住滿5年后才可上市出賣，而且出賣的收益應由產權單位和職工按照各自的產權比例進展分配。有些地方還規(guī)定，假設房改房的上市出賣價錢超越一定規(guī)范的，超越的部分也應由產權單位和職工進展分配。因此，我行在確定房改房的抵押價值時，必需以抵押

17、人可分配的價值為限。但是，隨著我國住房分配制度改革的不斷深化，我省有的地方曾經(jīng)逐漸廢除了房改房上市轉讓的限制。我行在辦理房改房抵押時，應參照當?shù)氐脑敿氁?guī)定，來確定房改房的抵押價值。八擔保人在05年9月獲得房屋一切權證，05年12月辦理了離婚登記，擔保人提供了離婚證及離婚協(xié)議書均為復印件，未提供公證、法院判決，協(xié)議書商定房屋歸擔保人個人一切。如何證明離婚協(xié)議書的效能，及離婚協(xié)議內容在辦抵押前未變化。這個問題的本質是如何證明離婚協(xié)議對抵押財富分割的效能。根據(jù)規(guī)定，財富分割協(xié)議是可以公證證明的內容。貸款經(jīng)辦行要證明離婚協(xié)議對抵押財富分割的效能，要求懇求人對他行擔憂的問題進展公證即可。那么，抵押人婚姻

18、情況發(fā)生變化對抵押權有何影響？根據(jù)我國2001年新修訂的第18條的規(guī)定，夫妻一方的婚前住房普通不再因夫妻關系的延續(xù)而轉化為夫妻共同財富。因此，抵押人在無配偶期間以本人享有完全處分權的住房抵押，抵押期間內結婚的，該住房普通仍為抵押人的個人財富，不影響我行抵押權的效能。但是，假設抵押登記時抵押人無配偶而在抵押期間結婚且將抵押住房商定為夫妻共有財富，或抵押登記時抵押人有配偶而在抵押期間離婚且將抵押住房商定為夫妻一方一切的，能否會對我行的抵押權產生影響？ 我們以為，抵押人在上述兩種情形下的行為均屬對抵押物的處分全部或部分轉讓行為，根據(jù)第67條的規(guī)定，這種處分行為實際上不會對我行抵押權產生不利影響。但在

19、實際中，房地產管理部門普通會根據(jù)建立部第37條第2款的規(guī)定，要求抵押人和受讓人在辦理抵押房地產的權屬變卦登記時事先征得貸款銀行贊同。為防止日后實現(xiàn)抵押權的費事，建議我行在出具贊同證明前，要求抵押人的配偶贊同抵押并辦理抵押變卦登記。九在個人住房貸款中，開發(fā)商為借款人借款提供擔保，能否必需求求開發(fā)商即保證人出具公司股東會贊同提供連帶責任擔保的書面證明或授權書，并且每筆貸款都要出具？根據(jù)我國第60條的規(guī)定：“董事、經(jīng)理不得以公司資產為本公司的股東或者其他個人債務提供擔保，也就是公司普通情況下不得以公司資產為個人債務提供擔保。而在我行的個人住房貸款實務中，和上普通都只是加蓋公司的公章和法人代表簽字，而

20、不是每筆貸款資料中都有股東會贊同提供連帶責任擔保的書面證明，這樣的保證能否能夠被認定無效？ 根據(jù)現(xiàn)行公司法規(guī)定，公司對外出具擔保的，要求其股東會或董事會出具贊同擔擔保的書面決議。在我行辦理個人住房按揭貸款業(yè)務前，普通與開發(fā)商簽有，該協(xié)議生效，并且開發(fā)商出具了有效的擔保決議，即表示開發(fā)商對協(xié)議項下的一切個人住房按揭貸款在新的擔保方式生效前都贊同提供保證責任。所以，我行不需求開發(fā)商就每一筆貸款單獨進展書面承諾，除非該筆貸款沒有包含在前述協(xié)議覆蓋范圍內。公司法規(guī)定董事、經(jīng)理不得以公司資產為本公司的股東或者其他個人債務提供擔保，其立法意圖是限制公司決策層利用職權支配公司資產，防備的是董事、經(jīng)理的個人越

21、權行為。假設公司的董事會或者股東會對本公司的股東或者其他個人債務決議贊同擔保，這種擔保行為就是公司行為，是受法律維護的。同時留意到新 HYPERLINK javascript:SLC(60597,0) 公司法實施后，人民法院尚未審結的和新受理的民事案件，其民事行為或事件發(fā)生在 HYPERLINK javascript:SLC(60597,0) 公司法實施以前的，適用當時的法律法規(guī)和司法解釋。也就是說，普通非上市公司的對外擔保行為，并沒有嚴厲要求股東會或董事會決議，公司簽章即可表示擔保意思表示。十無土地運用權證的房屋能否用于抵押擔保？房屋無土地證的緣由主要是：土地運用權存在爭議沒有處理、土地運用

22、權本來就不屬于個人、土地運用權屬于房主只是當?shù)卣疀]有頒發(fā)土地證等，不論什么緣由導致房主沒有土地運用權證，都會導致這樣的土地上抵押的房屋處置起來存在一定的法律妨礙。假設是前兩種緣由呵斥沒有土地產權證明的，根本就不能接受其房產的抵押；假設只是政府沒有頒發(fā)證件的，那么抵押權依然能夠屬于開發(fā)商，那么可以要求抵押人懇求變卦登記或進展確權訴訟。在權益人變卦為房主前，普通不要接受其抵押。假設只是當?shù)卣疀]有履行這樣的行政作為而開發(fā)商實踐上也沒有主張土地產權，當?shù)胤康禺a市場買賣不斷這樣進展的，這樣的抵押物我們也只能接受。但是一定要親密關注當?shù)卣叩淖兓皶r應對。十一客戶私房的土地是“劃撥的或者是“鄉(xiāng)村集體

23、一切土地，能否用于抵押擔保？劃撥土地抵押的問題，前面曾經(jīng)進展論述。擔保法列明的可以抵押的土地運用權有：抵押人依法有權處分的國有土地運用權和抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方贊同抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地運用權。同時，擔保法明確耕地、宅基地、自留地、自留山等集體一切的土地運用權不得抵押。可見，假設客戶是用其承包的“四荒地抵押的，承包行為合法且發(fā)包方贊同的，可以接受，其他情形下普通不得接受。十二因土地證沒有及時分割導致沒有相應的土地運用權抵押登記的，房屋抵押登記的效能如何？房地產登記的目的是登記文書的公示力，即籍登記文書向任何其他單位或個人告示該房地產的權屬，以防止權屬糾紛。所以，如產權證書記

24、載的權益人是甲，那么甲可以憑此證書對抗一切人，標示本人的合法權益位置。土地證沒有分割的，土地證上記載的權益人普通還是開發(fā)商，那么這種土地運用權人為單位而房屋一切權人為自然人的房地產可否抵押問題，在下面問題十三中有專門論述。有人以為，房主購買商品房是連同房屋和其下的土地一同購買的，開發(fā)商曾經(jīng)收到全額的購房款，土地實踐權益人應該是房主。不錯，以為該當擁有土地產權的房主該當及時向土地管理部門懇求復議或者懇求法院判決，只需土地運用權證書上權益人變卦為房主的，才干真正證明房主擁有該土地運用權。十三土地運用權人為單位而房屋一切權人為自然人的房地產可否抵押？這樣的房地產抵押本身在權證上存在瑕疵，最好不要接受其抵押。真實要接受，也只能要求土地權益人書面承諾贊同抵押，單位是公司的承諾要求其股東會或董事會作出決議。且土地和房屋均應辦理抵押登記。十四已獲得，土地能否還需求單獨抵押登記？根據(jù)擔保法和房地產抵押登記法律規(guī)定，原那么上獲得了即表示土地連同其上的房屋一同抵押了。但是，假設地方政府文件規(guī)定，土地和房產分開抵押登記的，那么還需求進展土地抵押登記。假設土地和房產合并抵押登記且土地運用權證是后期獲得的，先期獲得