住宅小區(qū)項目可行性研究報告代項目建議書

1、 住宅小區(qū)建設工程可行性研究報告代工程建議書目 錄 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc224025497 第一章總 論 PAGEREF _Toc224025497 h 1 HYPERLINK l _Toc224025498 一、工程概況 PAGEREF _Toc224025498 h 1 HYPERLINK l _Toc224025499 二、建設單位根本情況 PAGEREF _Toc224025499 h 2 HYPERLINK l _Toc224025500 三、申請依據(jù)與研究范圍 PAGEREF _Toc224025500 h 3 HYPERLINK l _To

2、c224025501 四、主要技術經濟指標 PAGEREF _Toc224025501 h 3 HYPERLINK l _Toc224025502 五、研究結論與建議 PAGEREF _Toc224025502 h 5 HYPERLINK l _Toc224025503 第二章工程建設的必要性 PAGEREF _Toc224025503 h 7 HYPERLINK l _Toc224025504 一、工程背景 PAGEREF _Toc224025504 h 7 HYPERLINK l _Toc224025505 二、工程建設的必要性 PAGEREF _Toc224025505 h 8 HYPE

3、RLINK l _Toc224025506 第三章市場分析 PAGEREF _Toc224025506 h 14 HYPERLINK l _Toc224025507 一、投資環(huán)境 PAGEREF _Toc224025507 h 14 HYPERLINK l _Toc224025508 二、市政規(guī)劃分析 PAGEREF _Toc224025508 h 19 HYPERLINK l _Toc224025509 三、房地產宏觀政策分析 PAGEREF _Toc224025509 h 21 HYPERLINK l _Toc224025510 四、長沙房地產市場現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc224025

4、510 h 33 HYPERLINK l _Toc224025511 五、長沙市房地產市場走勢預測 PAGEREF _Toc224025511 h 42 HYPERLINK l _Toc224025512 六、工程市場分析 PAGEREF _Toc224025512 h 46 HYPERLINK l _Toc224025513 第四章建設內容及建設規(guī)模 PAGEREF _Toc224025513 h 54 HYPERLINK l _Toc224025514 一、建設內容 PAGEREF _Toc224025514 h 54 HYPERLINK l _Toc224025515 二、建設規(guī)模 PA

5、GEREF _Toc224025515 h 54 HYPERLINK l _Toc224025516 第五章區(qū)域位置及建設條件 PAGEREF _Toc224025516 h 56 HYPERLINK l _Toc224025517 一、工程選址 PAGEREF _Toc224025517 h 56 HYPERLINK l _Toc224025518 二、自然條件 PAGEREF _Toc224025518 h 56 HYPERLINK l _Toc224025519 三、建設條件 PAGEREF _Toc224025519 h 58 HYPERLINK l _Toc224025520 第六章

6、工程技術方案 PAGEREF _Toc224025520 h 59 HYPERLINK l _Toc224025521 一、總平面布局 PAGEREF _Toc224025521 h 59 HYPERLINK l _Toc224025522 二、建筑設計 PAGEREF _Toc224025522 h 62 HYPERLINK l _Toc224025523 三、結構設計 PAGEREF _Toc224025523 h 63 HYPERLINK l _Toc224025524 四、給排水工程 PAGEREF _Toc224025524 h 64 HYPERLINK l _Toc22402552

7、5 五、供配電工程 PAGEREF _Toc224025525 h 66 HYPERLINK l _Toc224025526 六、弱電工程 PAGEREF _Toc224025526 h 68 HYPERLINK l _Toc224025527 七、消防 PAGEREF _Toc224025527 h 70 HYPERLINK l _Toc224025528 第七章環(huán)境保護及節(jié)能 PAGEREF _Toc224025528 h 71 HYPERLINK l _Toc224025529 一、環(huán)境現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc224025529 h 71 HYPERLINK l _Toc22402

8、5530 二、環(huán)境保護 PAGEREF _Toc224025530 h 72 HYPERLINK l _Toc224025531 三、節(jié)能 PAGEREF _Toc224025531 h 74 HYPERLINK l _Toc224025532 第八章物業(yè)管理 PAGEREF _Toc224025532 h 76 HYPERLINK l _Toc224025533 一、物業(yè)管理方案 PAGEREF _Toc224025533 h 76 HYPERLINK l _Toc224025534 二、機構設置 PAGEREF _Toc224025534 h 76 HYPERLINK l _Toc2240

9、25535 第九章工程招投標 PAGEREF _Toc224025535 h 77 HYPERLINK l _Toc224025536 第十章實施進度方案 PAGEREF _Toc224025536 h 78 HYPERLINK l _Toc224025537 第十一章投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc224025537 h 80 HYPERLINK l _Toc224025538 一、投資估算 PAGEREF _Toc224025538 h 80 HYPERLINK l _Toc224025539 二、資金籌措 PAGEREF _Toc224025539 h 81 HYPERLIN

10、K l _Toc224025540 第十二章經濟評價 PAGEREF _Toc224025540 h 82 HYPERLINK l _Toc224025541 一、經濟評價的主要依據(jù) PAGEREF _Toc224025541 h 82 HYPERLINK l _Toc224025542 二、銷售收入及銷售稅金估算 PAGEREF _Toc224025542 h 82 HYPERLINK l _Toc224025543 三、總本錢費用估算 PAGEREF _Toc224025543 h 83 HYPERLINK l _Toc224025544 四、財務效益分析 PAGEREF _Toc2240

11、25544 h 84 HYPERLINK l _Toc224025545 五、不確定性分析 PAGEREF _Toc224025545 h 85 HYPERLINK l _Toc224025546 六、經濟評價結論 PAGEREF _Toc224025546 h 87 HYPERLINK l _Toc224025547 第十三章社會評價 PAGEREF _Toc224025547 h 94 HYPERLINK l _Toc224025548 一、工程對社會的影響分析 PAGEREF _Toc224025548 h 94 HYPERLINK l _Toc224025549 二、工程與所在地區(qū)互適

12、性分析 PAGEREF _Toc224025549 h 94 HYPERLINK l _Toc224025550 三、社會風險及對策分析 PAGEREF _Toc224025550 h 94附件：1、湖南省通信產業(yè)效勞法人營業(yè)執(zhí)照2、湖南省通信產業(yè)效勞南天房地產開發(fā)分公司法人營業(yè)執(zhí)照3、湖南省通信產業(yè)效勞房地產開發(fā)企業(yè)資質證書4、工程招標根本情況表附圖：1、工程地理位置圖2、工程總平面布置圖 總 論一、工程概況1、工程名稱xxxxxxxxx住宅小區(qū)建設工程2、工程建設單位xxxxxxxxxxxxxxxxxx公司3、工程負責人xxxxxxxxxxxxxxxxxx公司法定代表人4、工程建設地點工程

13、建設地點位于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，地塊北側為湖南郵電培訓中心，地塊東側為湖南省勞動人事學校；地塊南側緊臨白竹坡路，高差變化復雜；地塊西側為湖南省老干部修養(yǎng)所；地塊與湖南省郵政電培訓中心、湖南省勞動人事學校及湖南省老干部修養(yǎng)所一起位于南側的白竹坡路、東側的望龍路、北側的遠大路、西側的杉木路的圍合之中，整個地塊的外部環(huán)境良好，交通十分便利。5、工程擬建內容與規(guī)模工程總用地面積58993.54平方米，折合88.49畝，凈用地面積57403.54m2，折合86.105畝，工程規(guī)劃總建筑面積135395.57平方米，其中地上建筑面積114481.15平方米含低層住宅總建筑面

14、積10288.82平方米；高層住宅總建筑面積99323,26平方米;公共配套總建筑面積4869.07平方米含幼兒園建筑面積1281,53平方米、網(wǎng)球中心建筑面積1500.00平方米、社區(qū)用房建筑面積506.69平方米、物業(yè)管理用房建筑面積建筑面積510.49平方米、商業(yè)網(wǎng)點建筑面積1070.36平方米。地下車庫及人防總建筑面積20914.42平方米。共建停車位616個(地下室停車位443個，私家車庫停車位46個，地面停車位127個)。工程容積率1.99，建筑密度25.19%，綠地率40.5%。二、建設單位根本情況湖南省通信產業(yè)效勞為中國電信控股境外上市企業(yè)。公司設置綜合部、方案財務部、市場經營

15、部、工程技術部、分析管理部五個職能部門，是一個集高新技術、設計、監(jiān)理、軟件開發(fā)、房地產開發(fā)、通訊工程等一體的企業(yè)。公司技術、資力雄厚，設備先進，管理科學；公司自成立以來，始終本著“科學開發(fā)、多元開展的方針，以優(yōu)質的效勞、高標準的質量、良好的信譽回報社會，獲得了相關部門的認可和用戶的廣泛好評，歷年來，所開發(fā)的工程合格率達100%，優(yōu)良率80%，創(chuàng)下了驕人的業(yè)績。三、申請依據(jù)與研究范圍1、申請依據(jù) (1) 工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求(2) 國家發(fā)改委、建設部2006年7月聯(lián)合頒發(fā)的?建設工程經濟評價方法與參數(shù)第三版?(3) 建設部建標2000205號?房地產開發(fā)工程經濟評價方法?(4)?投資

16、工程可行性研究指南?中國國際工程咨詢公司編著(5) 其他有關專業(yè)設計標準(6) 建設單位提供的其他各項根底資料2、研究范圍本工程申請報告以建設單位提供的有關資料和國家有關法令、政策、規(guī)程、標準等為根底，對該工程的建設必要性、市場前景、建設規(guī)模和建設方案、建設的條件與場地布局、主要生產技術方案和工程技術方案、環(huán)境保護、投資估算及資金籌措、財務效益與綜合效益等方面進行了綜合分析研究，并據(jù)此提出研究結論和建設。四、主要技術經濟指標工程主要技術經濟指標見表1-1。表1-1 主要技術經濟指標表序號指標名稱單位指標備注1工程總用地面積m258993.54折合88.49畝1.1工程凈用地面積m257403.

17、54折合86.105畝2工程總建筑面積m2135395.572.1計容積率建筑面積地上m2114481.15低層住宅建筑面積m210288.82高層住宅建筑面積m299323.26公共配套建筑面積m24869.07.1幼兒園建筑面積m21281.532.1.3.2網(wǎng)球中心建筑面積m21500.00.3社區(qū)用房建筑面積m2506.69.4物業(yè)管理用房建筑面積m2510.49.5商業(yè)網(wǎng)點建筑面積m21070.362.2地下建筑面積不計容積率m220914.42地下車庫及人防建筑面積3停車位個616集中地下室443個，私家車車位46個，地面停車位127個4容積率1.995建筑密度%25.196綠地率

18、%40.57建設期年28工程總投資萬元29453.79利潤總額萬元3225.310所得稅萬元806.311稅后利潤萬元2419.012工程投資財務內部收益率%18.47/15.73稅前/稅后13工程投資回收期年2.69/2.73稅前/稅后14借款歸還期年315投資利潤率%10.1816投資利稅率%16.60五、研究結論與建議1、研究結論(1) 工程的建設符合?長沙市總體規(guī)劃20032021?的要求，而且工程在城市規(guī)劃的指導下進行實施，將有力地促進城市布局結構的調整和城市面貌的改良。工程符合長沙市城市開展的整體規(guī)劃，可促進長沙市產業(yè)結構的調整，有利于增強長沙市城市功能的輻射作用，符合長沙市城市未

19、來的開展方向。(2) 工程可有效地盤活當?shù)氐耐恋刭Y源，嚴格按照市規(guī)劃局的規(guī)劃設計要點進行整體規(guī)劃，滿足城市景觀設計的要求，完全符合城市規(guī)劃、消防、交通等各項要求，有利于增強長沙的城市功能，促進地區(qū)商務經濟的開展，對于提高人們的生活質量有著非常重要的作用。(3) 工程建設總投資為29453.7萬元，經測算，所得稅后工程財務內部收益率15.73%，所得稅后工程投資回收期為2.73年，在財務上是可行的。(4) 從工程的敏感性分析計算來看,工程具有一定的抗風險能力。2、建議(1) 勘察設計是工程建設的根底工作，也是工程投資控制的關鍵，建設單位應盡快委托有資質的單位開展這方面的工作，充分做好建筑方案的比

20、選工作，從而為工程的建設與投資控制打下良好的根底。(2) 工程質量是工程的生命線，建設單位應嚴格控制好工程的發(fā)包與材料采購，通過公平競爭、擇優(yōu)選取的招投標形式，選擇合格的施工單位和材料廠商，確保施工質量和工程進度。(3) 資金是工程順利進行的保證，建設單位應精心安排好工程進度方案，確保工程建設資金足額到位，從而保證工程的順利實施。綜上所述，本工程是可行的，但工程建設單位應加強開發(fā)建設過程中的本錢與質量控制工作，以確保其社會效益和財務效益的實現(xiàn)。 工程建設的必要性一、工程背景長沙市是湖南的省會，經過改革開放20多年來的開展，已經取得了令人矚目的成就，具備了自身獨特的開展優(yōu)勢。進入21世紀以來，面

21、對國內國際新的開展形勢，長沙市的開展既有難得的機遇又有嚴峻的挑戰(zhàn)，在國家全方位開放的條件下，長沙市必須在現(xiàn)有優(yōu)勢的根底上抓住機遇做大做強，從而贏得開展的主動權。省委、省政府在認清當前形勢的條件下確定了“一點一線和長、株、潭一體化的開展戰(zhàn)略，要求長沙市盡快增強中心城市的吸引力和輻射力，充分發(fā)揮“龍頭的作用，這就給長沙的開展增加了前所未有的推動力。在當前的條件下，長沙中心城市的功能和作用要得以充分發(fā)揮，尚需付出艱苦的努力，必須盡快完善城市根底設施等制約城市快速開展的“瓶頸。為此，長沙市中長期經濟社會開展戰(zhàn)略綱要為長沙的開展描繪了宏偉的藍圖，方案用15年左右的時間把長沙建設成為繁榮、開放、文明、秀美

22、的現(xiàn)代化中心城市。市政府各部門圍繞這一目標重新調整了城市空間的形態(tài)，方案通過加強環(huán)境治理、道路整治和綠化廣場的建設，力爭實現(xiàn)把長沙建設成為結構合理、開展空間廣闊、城鄉(xiāng)一體的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市的目標。隆平高科技園的前身是馬坡嶺農業(yè)科技園，是長沙高新區(qū)“一區(qū)四園之一，也是正式批準的全國兩個國家級農業(yè)高科技園之一。園區(qū)位于長沙市芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)，園內聚集了湖南農業(yè)大學、湖南省農業(yè)科學院等眾多的大專院校和科研院所，是我國農業(yè)領域科研能力最強、科研成果最集中的基地之一。近年來，在省、市各級各部門的大力支持下，隆平高科技園高速開展，現(xiàn)有入園企業(yè)205家，技工貿總收入近100億元，成為芙蓉區(qū)一個新的經濟增長點

23、。園區(qū)初步形成了電子信息、新材料、生物技術、現(xiàn)代農業(yè)等特色優(yōu)勢產業(yè)。自2006年起，園區(qū)堅決不移地走都市工業(yè)之路，堅持高效集約利用土地，先后建設了湖南省留學人員創(chuàng)業(yè)園金丹科技創(chuàng)業(yè)大廈、廣發(fā)隆平創(chuàng)業(yè)效勞中心、湖南省科研成果轉化中心等多層、高層工業(yè)廠房及企業(yè)總部辦公樓宇，在全省乃至全國都產生了積極的影響。二、工程建設的必要性1、應對挑戰(zhàn)、加快開展的需要跨入新的世紀后，世界經濟仍然保持著較快的增長勢頭，經濟全球化、新技術革命和經濟結構大調整以及參加世界貿易組織都加快了國內市場化、工業(yè)化和農業(yè)產業(yè)化的進程。特別是將高新技術融入傳統(tǒng)的制造業(yè)和農業(yè)，使傳統(tǒng)產業(yè)發(fā)生了革命性的變化，這對拓寬長沙參與國際競爭的

24、渠道、主動承接國際先進技術和產業(yè)的轉移、加快經濟結構調整和產業(yè)結構優(yōu)化升級都是一次難得的機遇。面對新的形勢，長沙必須加快城市根底設施建設的步伐，而長沙高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)和長沙高新區(qū)隆平高科技園是長沙市推進城鎮(zhèn)化建設、加快工業(yè)開展、促進農業(yè)產業(yè)化、引進高新技術企業(yè)進入長沙創(chuàng)業(yè)開展的先鋒，具有良好的示范和帶動作用，工程的建設將為長沙高新區(qū)和長沙高新區(qū)隆平高科技園的經濟開展打下堅實的根底。2、國民經濟開展的需要當前，我國國民經濟運行正處于一個特殊開展時期。為促進國民經濟穩(wěn)步健康開展，必然要求擴大內需，優(yōu)化消費結構，把住宅建設作為推動國民經濟開展的支柱產業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析與研究，房地產因國民

25、經濟的拉動作用增幅約1.52個百分點。長沙房地產占GDP的比重近幾年雖上升趨勢，但對于一個高速開展的城市而言其在國民經濟中所占份額仍然偏低。隨著阻礙市場開展因素的消除、人們消費與置業(yè)觀念的更新，房地產業(yè)的開展?jié)摿艽?，存量和增量市場啟動后，房地產占GDP的比重還將快速上升，對GDP的奉獻率還將逐步增大。同時，房地產對相關行業(yè)的帶動作用很大。據(jù)測算，房地產的生產、流通和消費，將會對幾百大類、幾萬個品種的產品提出新的要求，與幾十個產業(yè)的經濟活動相關聯(lián)，投資帶動系數(shù)為1.95。所以，房地產已成為中央擴大內需、啟動消費的重點，是社會廣泛看好的消費熱點和經濟增長點。根據(jù)國家有關部門的分析與預測，我國居民

26、住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉變。近期我國居民住宅的開展目標是戶均一套、人均一室，力爭在2021年到達人均建筑面積35m2，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。由于房地產投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經濟的持續(xù)、健康、穩(wěn)定開展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產業(yè)之一，國家相關部門的領導表示，房地產業(yè)目前已成為國民經濟的重要支柱產業(yè)。因此，工程的建設是國民經濟開展的需要。3、實現(xiàn)國家產業(yè)政策的需要從宏觀政策環(huán)境分析，一是國家把房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，加大了對房地產業(yè)開展的支持力度；二是國家將啟動消費、拉動內需作為國民經濟增長的重要舉措，采取各種政策和措施，大力開展和啟動住宅消費；三是深化住

27、房制度改革，徹底停止實施住房實物分配制度，全面推進住房商品化、市場化的進程；四是通過推進經濟適用房及廉租房建設，保障中、低收入家庭的住房需求；五是先后出臺了旨在依靠科技進步提高住房質量的一系列標準體系，實施了小康住宅和康居工程試點，為長沙房地產業(yè)持續(xù)、健康開展提供了良好的外部環(huán)境。自1998年初黨中央、國務院決定在全國范圍內停止實施住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化以來，住房分配制度的改革正在逐步實施，住房市場體系、住房供給體系和住房金融體系等方面都有了重要進展，從而推動了住房新體制的建立。為了把房地產業(yè)培育成為國民經濟新的增長點，黨中央、國務院把深化房改、啟動居民住房消費、加快住宅建設作為

28、擴大內需的重要內容。我國房地產業(yè)今后的開展方向將是繼續(xù)堅持住房市場化的根本方向，不斷完善房地產市場體系，健全和完善住房一級市場，搞活住房的二、三級市場和租賃市場；堅持以市場需求為導向，調整房地產的供給結構；堅持深化住房制度改革，加快建設和完善適合我國國情的住房保障體系制度；消除阻礙房地產市場化和居民消費的體制性、政策性障礙，繼續(xù)加大公有住房的改革力度，完善住房貨幣分配制度，健全和完善對困難家庭的廉租住房制度，進一步加強經濟適用住房的建設和管理。目前，舊的住房體制已經打破，國家已停止了住房實物分配，正在推進住房分配的貨幣化。工程建設完成后，可以為相關單位以及附近居民提供與國家政策相適應的商品住宅

29、，從而在國家產業(yè)政策的支持下調整住房產權關系、推動國家住房制度改革的深化。4、城市開展的需要長沙市是我省政治、經濟、文化、科技中心，全市現(xiàn)有常住人口646.5萬人，全市土地總面積11819.5平方公里，其中市區(qū)常住人口220萬人，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積186平方公里。根據(jù)長沙市長期經濟開展綱要和長沙市總體規(guī)劃修編的內容，到2021年長沙市城市人口規(guī)模將到達350萬人，城市用地規(guī)模將達350平方公里，在全省率先根本實現(xiàn)現(xiàn)代化，把長沙初步建成為中部地區(qū)重要的區(qū)域性中心城市。長沙市在未來15年內，其城市人口和用地規(guī)模較目前將增加近一倍，其開展方向重點將向南、向東開展成為“一主、三次、三組

30、團的空間結構，這也是為了適應湖南省長株潭經濟一體化的開展戰(zhàn)略的需要。同時，結合長沙“一江兩岸的地理特點，長沙總體規(guī)劃為“西文東市的開展格局，市委、市政府提出要實現(xiàn)“突出城市形象建筑，提高城市品位，加強城市輻射功能的目標。根據(jù)長沙市“十一五住宅建設規(guī)劃，住宅開發(fā)總量要滿足城市人口增長、居住水平提高等合理的需求增長，“十一五期間，長沙市區(qū)住宅供給總量控制在2400萬平方米左右，并根據(jù)“十一五社會經濟環(huán)境和宏觀調控政策變動，總量變動幅度控制在10%之間。其中，中低價位、中小套型普通商品住宅含經濟適用住房和廉租住房占70%以上。城市居民住房條件持續(xù)改善，到2021年末，預計城市人均住房建筑面積將到達3

31、2平方米?！笆晃迤陂g，長沙市區(qū)要滿足約1330萬平方米的住宅用地需求總量，其中用于中低價位、中小套型普通商品住宅含經濟適用住房和廉租住房的建設用地占70%以上。目前我市人均住宅面積相對偏小，而且居住條件也較差，與我省住宅與房地產業(yè)開展規(guī)劃相差甚遠，因此，改善長沙市市民的居住條件已經成為長沙市人民政府特別關心的問題之一。同時，隨著我市經濟的開展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的舊城改造就是為了使城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。工程的建設不僅可以適應城市規(guī)劃與建設的需要，解決社會各界居民的居住與生活問題，而且還可以適應長沙市城市規(guī)劃與市政建設的

32、需要，對于美化城市環(huán)境、增加城市功能均具有深遠的現(xiàn)實意義。5、解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經濟結構的調整時期，局部行業(yè)職工的下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道、解決下崗職工的生活與再就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經濟增長的原動力，因此國家今年固定資產投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的較快增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)時機。據(jù)有關權威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點，那么可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設投資的增加對于增加社會就業(yè)時機有著不可無視的作用，而本

33、工程作為商品住宅建設工程之一，將為增加社會就業(yè)崗位作出一定的奉獻。 市場分析一、投資環(huán)境1、長沙市社會經濟現(xiàn)狀 地理位置及自然條件長沙市位于湖南省東部偏北，處于湘江下游和長瀏盆地西緣，東經112度53分至113度6分，北緯28度2分至28度16分之間，五嶺南屏，洞庭北扼。全市國土面積11819km2，其中市區(qū)面積556km2，建成區(qū)面積186km2。長沙地處亞熱帶，氣候溫和濕潤，四季清楚，盛夏高溫，冬季濕冷，年平均氣溫17.1，最冷月1月份氣溫平均4.6，最熱月7月份平均氣溫29.5。年平均總降雨量為1400mm，4至6月雨水集中，月降雨量平均為185245mm，全年降雨日約158天。冬春季多

34、北風，夏秋季多南風，日照時數(shù)年平均為1726小時，無霜期年平均為279.3天。長沙市地表水系興旺，年逕流量達660 億m3的湘江干流由南向北將市區(qū)分割成東西兩局部。市內湘江主要支流有瀏陽河、撈刀河和靳江河，它們水量充足，水質較好。江河逕流主要靠大氣降水、地表和地下滲流，河床坡度小，逕流量大，流速緩慢，高水位時間長，每年46月為汛期。 長沙市行政區(qū)劃及人口長沙市是湖南省省會，全省政治、經濟、文化、科教、金融、交通、信息中心，位于湖南省東北部，是長江中游地區(qū)重要的中心城市，國家歷史文化名城。長沙市現(xiàn)轄芙蓉、天心、開福、岳麓、雨花5個城區(qū)和長沙、望城、寧鄉(xiāng)3縣及瀏陽市。2007年年末全市總人口652

35、.92萬人，總面積11819平方公里，其中戶籍總人口637.36萬人，市區(qū)常住人口199萬人，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積189平方公里。2、經濟開展狀況2007年，長沙經濟總量跨上新臺階，綜合實力明顯增強。全年五大經濟指標實現(xiàn)歷史性突破：全市地區(qū)生產總值突破2000億元，到達2190.3億元，同比增長16%；人均GDP突破3萬元，到達33000元，同比增長14.2%；全部工業(yè)總產值突破2000億元，完成2184億元，同比增長30.3%；社會消費品零售總額突破1000億元，到達1037億元，同比增長19.8%；財政收入突破200億元，到達262.5億元，同比增長48.3%。完成全社會固定

36、資產投資1445.2億元，同比增長32.8%。城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別到達16153元和6339元，同比分別增長16%和16.6%。經濟結構加快轉變，三次產業(yè)結構調整為6.4:45:48.6，非公有制經濟總量占地區(qū)生產總值比重達59%，同比提升4個百分點?；ɑ苊缒尽?yōu)質茶葉、優(yōu)質水產、優(yōu)質水稻等四大優(yōu)勢農業(yè)產業(yè)帶建設步伐加快，總面積達116萬畝，全市主要農業(yè)產品優(yōu)質率達70%。園區(qū)工業(yè)和支柱產業(yè)迅速壯大，六大產業(yè)集群產值占規(guī)模工業(yè)總產值的45%；兩區(qū)八園共完成規(guī)模工業(yè)總產值990億元，占全市規(guī)模工業(yè)總產值的比重提高到60.8%；全市產值過100億元的企業(yè)達3家；規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)利潤163億元

37、，比上年增長85.7%；工業(yè)經濟效益綜合指數(shù)達253%，同比提高48.4個百分點；高新技術產業(yè)產值增長28%，占規(guī)模工業(yè)產值的比重上升到40.5%；單位GDP能耗下降4%。商貿特色更加鮮明，文化、物流、會展、金融、旅游、房地產等現(xiàn)代效勞業(yè)和生產性效勞業(yè)快速開展。 全市城建重點工程完成投資121億元，“一洲兩岸、“三個入城口和“四大新區(qū)建設順利推進，一批重點工程竣工相繼投入使用，背街小巷提質改造和社區(qū)環(huán)境綜合整治工程根本完成，城市空氣優(yōu)良率達82.5%，全市森林覆蓋率達53.6%。社會主義新農村建設深入推進，“萬村千鄉(xiāng)市場工程和“百村示范、千村整治工程進展順利，新建標準農家店381家，完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)

38、劃35個、村級規(guī)劃200個，解決農村12萬人飲水平安，新增通 自然村10個，改擴建干線公路和鄉(xiāng)村公路1110公里，新建沼氣池1.1萬個，農業(yè)生產和農村生活環(huán)境明顯改善。全年實際到位外資15億美元，增長25.1%。對外貿易大幅增長，全市外貿歸口管理企業(yè)實現(xiàn)進出口總額40.7億美元，增長38.9%。其中出口總額26.1億美元，增長35%；進口總額14.7億美元，增長46.5%。社會事業(yè)協(xié)調開展，共投入資金33.97 億元，用于推進以八件實事為重點的社會建設，全年共新增城鎮(zhèn)就業(yè)9.4萬人、轉移農村勞動力就業(yè)6萬人，實現(xiàn)城鎮(zhèn)無零就業(yè)家庭，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.5%；企業(yè)根本養(yǎng)老保險參保新增11.5萬人；

39、新型農村合作醫(yī)療參合率達90.7%，城鎮(zhèn)居民根本醫(yī)療保障制度根本建立；城鄉(xiāng)義務教育從秋季起實現(xiàn)“一費制全免，政策范圍內農村義務教育階段學生雜費實現(xiàn)全免；新建和改擴建鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院18所，改造農村五保戶危房5000戶；成為全國人口與方案生育工作綜合改革試點市；住房保障工作力度加大，新建經濟適用房70.9萬平方米、城鎮(zhèn)廉租房2.5萬平方米。文體等其他社會事業(yè)快速開展，長沙成為中國最具娛樂幸福感城市。3、長沙市社會經濟開展預測長沙是我國著名的歷史文化名城和旅游勝地，湘江東岸橘子洲段歷史以來即為長沙市的中心城區(qū)，其深厚的人文特色與商業(yè)氣氛在長沙“一江兩岸、山水洲城、西文東市的開展格局中尤為引人注目，根據(jù)長

40、沙市有關部門的分析論證，長沙市20062021年經濟社會開展主要指標預測情況見表3-1。根據(jù)開展預測，20062021年長沙市經濟總量增長的平均水平將保持在13.512.5%之間，2021年GDP將到達2900億元，經濟開展將由投資需求拉動向消費需求拉動轉型?！笆晃迤陂g長沙市地方財政收入年均增長率到達31.5%，比同期GDP年均增長率高出16.7個百分點，占GDP比重為9.17%。預計2021年長沙市地方財政收入330億元，占GDP比重為10%左右；到2021年長沙市地方財政收入到達1000億元，占GDP比重為13%左右。表3-1 長沙市20052021年經濟社會開展局部指標預測序號指標單位

41、2005年實際2021年預計2021年預計1地區(qū)生產總值億元1519.9290075002人均GDP元24478442751027403地方財政收入億元139.433010003.1一般預算收入億元108.062809004全社會固定資產投資億元881.4145033505城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元1243418900500006農村居民人均可支配收入元47356750150007總人口戶籍萬人620.92655730總人口常住萬人639.36857958城市人均公共綠地面積平方米81016長沙市常住總人口20062021年按平均每年增加10萬人，到2021年到達685萬人、2021年到達795

42、萬人。其中市區(qū)常住人口按平均每年增加9萬人，2021年總數(shù)達385萬人，都市區(qū)常住人口2021年總數(shù)達405萬人。2005年長沙市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為12434元，預計2021年到達18900元，2021年到達50000元。2005年長沙市農村居民人均可支配收入為4735元，預計2021年到達6750元，2021年到達15000元。城鄉(xiāng)居民收入的大幅提高，將促進城鄉(xiāng)居民消費水平的提高和消費結構的升級，這將使城鄉(xiāng)居民文化娛樂消費、旅游消費和健康消費的消費需求和消費支出大大增加，這就對岳麓山風景區(qū)進一步保護與提質提出了更高的要求。20062021年，長沙市的投資重點之一就是提升長沙市城市品位，

43、滿足長沙人民全面建設小康社會日益增長的文化生活需要。這一時期，長沙市GDP和地方財政收入總量將繼續(xù)快速增長，這些不僅使財政直接投入建設變成非常必要，而且證明長沙市財政完全有能力提供本工程建設所需的資金。同時，城市的根底設施建設水平、旅游水平和文化高度在很大程度上決定了城市品位。本工程的實施將使長沙市城市根底設施條件得以大幅改善，使棚戶區(qū)的城市面貌得以改觀，從而在很大程度上提升了長沙市的城市品位，恢復、完善其中心城市功能，因此，本工程建設既必要，又可行。二、市政規(guī)劃分析1、城市開展規(guī)劃2002年長沙市委、市政府組織了中長期開展戰(zhàn)略研究，2003年11月份編制出?長沙市城市總體規(guī)劃(2003-20

44、21)?，現(xiàn)已經省政府、國務院批準。根據(jù)該?規(guī)劃?，2021年長沙市城市人口將達350萬，城市建設用地將達350平方公里。城市沿湘江、319國道兩條生長軸線，向周邊拓展城市開展空間，構筑出“一主、兩次、四組團的城市空間結構。一主：指河東城區(qū)集中聯(lián)片開展區(qū)域，2021年城市建設用地124平方公里，城市人口146萬。規(guī)劃將強化綜合效勞功能，提高環(huán)境質量，其中環(huán)線以西的地區(qū)為城市中心區(qū)。兩次：河西新城和星馬新城。河西新城東至湘江，西至都市區(qū)邊界，北至谷山，南至靳江河，2021年城市建設用地65平方公里，城市人口65萬。規(guī)劃為文教科研區(qū)及市級行政中心和高科技產業(yè)基地。星馬新城位于主城區(qū)東面，2021年

45、城市建設用地64平方公里，城市人口53萬，規(guī)劃利用其特有的對外交通優(yōu)勢，大力開展新型工業(yè)、高科技農業(yè)、航空產業(yè)和文化休閑產業(yè)。四組團：暮云、撈霞、高星、含浦組團。暮云組團2021年城市建設用地22平方公里，城市人口18萬，布局面向長株潭的旅游、商貿等區(qū)域性公共設施。撈霞組團2021年城市建設用地28平方公里，城市人口23萬，規(guī)劃為水運、公路、鐵路的中轉聯(lián)運中心、物流中心、大運量工業(yè)基地。高星組團2021年城市建設用地26平方公里，城市人口25萬，規(guī)劃為綜合產業(yè)區(qū)及置換外遷工業(yè)基地。含浦組團2021年城市建設用地21平方公里，城市人口20萬，為大學城的遠期開展用地，以及與大學城配套的生活居住用地

46、。近期將著力完善區(qū)域性中心城市功能，新區(qū)建設向東重點開展長善垸地區(qū)、圭塘河沿319國道向東伸展的星沙、馬坡嶺局部。向西重點開展岳麓山大學科技園、長沙高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)和以市委、市政府配套建設為重點的城市綜合職能區(qū)。向北加快霞凝新港的建設。向南加快省政府新址的規(guī)劃建設，帶動芙蓉南路沿線的開展。2、城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃根據(jù)?長沙市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃?，長沙市商業(yè)網(wǎng)點空間布局為1個市級商業(yè)中心、13個區(qū)域性商業(yè)中心、30個社區(qū)級商業(yè)中心。市級商業(yè)中心為五一廣場商業(yè)中心，區(qū)域性商業(yè)中心分別為：火車站商業(yè)中心、伍家?guī)X商業(yè)中心、東塘商業(yè)中心、溁灣鎮(zhèn)商業(yè)中心、紅星商業(yè)中心、望城坡商業(yè)中心、金霞商業(yè)中心、馬坡嶺商業(yè)

47、中心、黎托商業(yè)中心、觀沙嶺商業(yè)中心、大托商業(yè)中心等。三、房地產宏觀政策分析分析近年政府出臺的宏觀調控措施可以發(fā)現(xiàn)，政策的目的在于遏制投機性需求、抑制投資性需求、引導改善性需求、滿足一般性需求，保持房價穩(wěn)定。一系列相關房地產市場的宏觀調控政策的陸續(xù)出臺，從一定程度上打壓了房地產市場不標準的套利模式，保護了購房者的利益，打擊炒作行為，擠出樓市泡沫，房價逐漸企穩(wěn)成為業(yè)內人士的共識，1、上半年政策新導向2021年是我市房地產市場宏觀調控效應顯現(xiàn)年，政策等一系列因素綜合直接作用到我市的樓市上，已明顯產生一些新的變化，長沙房地產市場運行呈現(xiàn)出購房者和開發(fā)商觀望氣氛濃厚，投資增幅逐月回落；商品房空置面積劇增

48、；房地產工程推遲開工，竣工量減少；銀根緊縮，銀行貸款下降，開發(fā)企業(yè)后續(xù)開發(fā)資金偏緊；有效需求相對減弱，高端樓盤銷售緩滯；交易本錢上升，二手房交易冷清；招拍掛土地成交量銳減等特點。2021年，為了進一步擠壓房地產市場中的泡沫，國家除了進一步落實06、07年出臺的相關政策，今年的調控重點也放在了土地政策上，在土地方面出臺了一系列的相關政策，除繼續(xù)加大力度執(zhí)行土地兩年內必須完成開發(fā)這一政策外，多部委聯(lián)合公布新規(guī)加大土地違規(guī)問責，提出國土資源部緊急叫停建設占用耕地跨省域補充，我省為加強土地調控，促進土地節(jié)約集約利用出臺了?湖南省國有建設用地儲藏方法?，并于7月1日起正式施行，這一系列的政策的制定，政府

49、以期加大住房供給力度，從而從根本上治理這兩年來一直紊亂的房地產市場。2、上半年政策導讀 “90/70政策及其執(zhí)行建設部今年2月28日發(fā)布?關于做好住房建設規(guī)劃與住房建設年度方案制定工作的指導意見?明確，各地新建住房結構比例，即凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須到達開發(fā)建設總面積的70%以上。 建設部有關負責人表示，制定住房建設規(guī)劃與住房建設年度方案，要以國家關于調整住房供給結構、穩(wěn)定住房價格、切實解決城市低收入家庭住房困難以及促進房地產市場健康開展的相關政策文件為依據(jù) 嚴格控制土地開發(fā)的政策措施上半年，國家主管部門將調控重點放在土地供

50、給上，多部委聯(lián)合公布新規(guī)加大土地違規(guī)問責，提出國土資源部緊急叫停建設占用耕地跨省域補充，我省為加強土地調控，促進土地節(jié)約集約利用出臺了?湖南省國有建設用地儲藏方法?，并于7月1日起正式施行。為了進一步提高土地的開發(fā)程度，盤活土地的存量，迫使開發(fā)商在規(guī)定期限內竣工，以增加土地供給和商品房供給。國家還出臺了一些列的相關政策： 土地閑置滿一年不滿兩年，征收20%閑置費1月7日，國務院辦公廳下發(fā)?國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知?，明確提出：土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費； 新合同文本規(guī)定：商住工程開

51、發(fā)原那么上3年內完成為標準國有建設用地使用權出讓合同管理，國土部、工商總局日前聯(lián)合下發(fā)通知，向各地發(fā)布?國有建設用地使用權出讓合同?示范文本，據(jù)悉，合同要明確填寫建設工程的開工時間、竣工時間。屬于商品住宅工程的，原那么上開發(fā)時間最長不得超過3年。假設受讓人未能按照本合同約定日期開竣工建設的，須按一定比例支付違約金。 湖南調整土地增值稅預征率，經適房不實行預征 3月27日，省地稅局下發(fā)文件，批準建造銷售并且能夠單獨核算土地增值額的經濟適用房含用于拆遷安置的住房不實行預征。上述政策對于催促開發(fā)商加快閑置土地開發(fā)，增加市場的商品房供給量，另一方面，為了防止土地市場的違規(guī)暗箱操作，長沙市國土資源局出新

52、規(guī)：長沙土地五一起全面網(wǎng)拍，及從2021年5月1日開始，凡擬在長沙市國土資源交易中心招標、拍賣、掛牌出讓的國有建設用地使用權，一律采用網(wǎng)上掛牌交易的方式，保證土地交易的公開、公平、公正，希望能到達有效的控制國土資源，控制開發(fā)商的開發(fā)程度，成而到達有效的控制房價的漲幅程度。 今年湖南將建廉租房經適房各100萬平方米，長沙將逐漸實現(xiàn)“居者有其屋1月21日，省發(fā)改委主任陳叔紅在我省2007年國民經濟和社會開展方案執(zhí)行情況與2021年方案草案報告中透露相關內容，我省預期全社會固定資產投資4940億，新建(籌建)廉租住房100萬平方米、經濟適用房100萬平方米，省財政廳廳長李友志向會議報告全省2007年

53、預算執(zhí)行情況與2021年預算草案時承諾說，從今年起，省財政安排3000萬元，多渠道籌措設立城市廉租房保障專項資金，推動解決城市低收入家庭的住房問題。繼續(xù)支持農村特困戶和庫區(qū)移民無房戶的住房建設。市委副書記、市長張劍飛在1月16日主持召開了長沙市第十三屆人民政府第2次常務會議。從會上得悉，長沙將設立廉租房建設產業(yè)基金，以期實現(xiàn)“居者有其屋。會議聽取了市房產局關于長沙市設立廉租房建設產業(yè)基金的情況匯報。據(jù)2007年9月最新統(tǒng)計，長沙目前共有最低收入家庭低保戶家庭無房戶和住房困難戶12324戶，其中無房戶6163戶、住房困難戶人平12平方米以下6161戶，按戶均建筑面積50平方米計算，實物配租須提供

54、62萬平方米的廉租住房。以長沙每年建設10萬平方米廉租住房計算，實現(xiàn)“居者有其屋需要6年多時間。會議原那么同意設立廉租房建設產業(yè)基金。 相關金融稅收政策為落實從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，也為了控制借貸分險，有效控制房地產市場泡沫經濟，央行自去年十次提高準備金率后，今年上半年再次分兩次提高存款準備金率，由去年年初的2.52%提高到今年的16%。 央行總部確定房貸方向 限制外資投資房地產中國人民銀行上?？偛可现馨l(fā)布?上海市信貸投向指引2021年修訂?，重申限制對外資投資房地產領域的信貸投放，以及關注中小房企資金鏈壓力等問題，并要求滬上銀行務必嚴格按規(guī)定把握

55、二套房貸款的首付和利率政策，不得變相降低貸款門檻。在房地產信貸方面，?指引?要求各金融機構既要準確把握住房保障體系建設目標，主動調整產品結構和創(chuàng)新方向，滿足廉租房、經濟適用房，中低價位、中小套型普通商品房，土地節(jié)約型、節(jié)能環(huán)保型住宅的開發(fā)建設和消費需求，又要認真落實近期商業(yè)性房地產信貸的調控精神，標準開展開發(fā)貸款、個人住房貸款和土地貸款。?指引?要求關注開發(fā)貸款增長情況，關注中小房企資金鏈的壓力，關注土地貸款與節(jié)約集約利用土地國策的銜接，嚴格控制對囤積土地和房源、擾亂市場秩序的房地產開發(fā)企業(yè)的貸款，嚴格按規(guī)定把握二套房貸款的首付和利率政策。 個人購置經適房契稅減半 2021年3月1日起執(zhí)行自2

56、021年3月1日起，我國對個人購置經濟適用住房，在法定稅率根底上減半征收契稅。2月28日，財政部、國家稅務總局公布了“關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知。該通知規(guī)定，對個人購置經濟適用住房，在法定稅率根底上減半征收契稅。對個人出租住房收入降低至按10%的稅率，來征收個人所得稅。對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的根底上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對廉租住房、經濟適用住房經營管理單位與廉租住房、經濟適用住房相關的印花稅以及廉租住房承租人、經濟適用住房購置人涉及的印花稅予以免征。對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對個人按?廉租住房

57、保障方法?規(guī)定取得的廉租住房貨幣補貼，免征個人所得稅；對于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規(guī)定的補貼，應征收個人所得稅。 關于二手房方面政策受房地產市場整體行情冰凍的影響，長沙二手房市場進入了一個前所未有的寒冰期，購房客戶的不信任，同行業(yè)之間的惡性競爭日趨嚴重，針對這一現(xiàn)象，行業(yè)協(xié)會已經看到了這一問題，并且提出了統(tǒng)一中介收費標準的初步方案。 a、設定中介收費下限防止惡性競爭首先是收費的形式，可能由現(xiàn)在通常只向買方“單向收費轉為執(zhí)行向買賣雙方“雙向收費。在上海、深圳、成都、武漢等地的二手房中介均為雙向收費，湖南郴州等地，也有一些房地產中介企業(yè)一直采取雙向收費，而在長沙絕大局部中介都單向收費。轉

58、向雙向收費，不僅僅只是收費形勢的轉變，還將有望促進中介企業(yè)效勞觀念和盈利模式的轉變，中介吃回扣、吃差價的現(xiàn)象有望減少，中介市場行業(yè)行為也更加透明。b、二手房交易網(wǎng)上簽約將全面展開繼商品房交易實行網(wǎng)上簽約備案之后，二手房交易的網(wǎng)上簽約也將全面展開，再加上現(xiàn)行的二手房交易資金監(jiān)管等相關措施，房地產中介行業(yè)最令人詬病的潛規(guī)那么將被改寫，將減少行業(yè)信任危機對市場帶來的負面影響。 關于公積金方面政策5月29日上午，長沙市住房公積金管理中心正式對外公布，長沙市住房公積金管理中心將全面實施自購住房組合貸款政策、提高貸款金額、縮短貸款辦理時間等一系列新舉措。這一系列措施的公布，主要是為了簡化購房者辦理公積金手

59、續(xù)，更便于購房者使用公積金貸款。按照目前長沙市的規(guī)定，長沙市區(qū)公積金貸款額度為30萬元，長、望、瀏、寧四縣市為15萬元，今后辦理住房公積金貸款業(yè)務由原來規(guī)定的15個工作日辦結縮短為10個工作日辦結。尤其是在期房抵押的住房公積金貸款上，長沙市將取消原來要等房產交易部門辦理期房備案證明到位后才能發(fā)放貸款，改為只憑房產交易部門辦理抵押收件單據(jù)即可發(fā)放貸款。 關于企業(yè)稅收政策4月16日，國家稅務總局網(wǎng)站公布了?關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知?國稅函2021299號，對房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題做出了明確規(guī)定，對省級地區(qū)的住宅非經濟適用房的預售收入，按照預計利潤率不低于20%的標準預繳企業(yè)所得

60、稅。?通知?同時還對非經濟適用房開發(fā)工程的預計利潤率做出規(guī)定：位于省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%。 eq oac(,11) 關于長沙棚戶區(qū)改造政策a、指導思想棚戶區(qū)改造是市委、市政府確定的實事工程和重點工程。在市委、市政府的統(tǒng)一領導下，按照“市區(qū)分工，以區(qū)為主，異地安置，滾動實施，政府主導，市場運作的方針，堅持棚戶區(qū)改造與路網(wǎng)建設相結合，與拓展新城相結合，與整治環(huán)境相結合，與保護城市文物相結合的原那么，以提高城市品位為主、異地安置為主、市場運作為主、市民滿意為主，充分