中國購物中心的發(fā)展及趨勢分析課件

1、中國購物中心的發(fā)展第1頁，共23頁。2什么是購物中心？購物中心的定義：購物中心是一種房地產(chǎn)型態(tài)，這種房地產(chǎn)物業(yè)服務于綜合的商業(yè)經(jīng)營，通常融合了零售、服務、餐飲、休閑娛樂等復合業(yè)態(tài)，能夠為消費者提供多種消費滿足。第2頁，共23頁。3什么是百貨商店？百貨商店的定義：百貨商店是零售商業(yè)企業(yè)，擁有較大的銷售面積，自由進入，在一個建筑物中提供幾乎所有的消費品，主要產(chǎn)品是服裝、紡織品、家庭用品、食品和娛樂品 。第3頁，共23頁。4實際上中國很多以購物中心為名的項目實際就是百貨店或者百貨店的升級版本。如何區(qū)分百貨和購物中心？1）、規(guī)模大?。何覀冋J為至少5萬平米以上才有可能稱為購物中心，才能融合零售、服務、餐

2、飲、休閑娛樂多種業(yè)態(tài)，實踐中我們更看重業(yè)態(tài)的比例，而不是單純的規(guī)模。2）、提供的復合性功能：購物中心應該涵蓋零售、服務、餐飲、休閑娛樂等綜合服務功能。3）、商品陳的方式：購物中心多以專門店中店（專賣店）的形式租賃鋪面，百貨更多是以專柜的形式出現(xiàn)。4）、租賃模式：購物中心更多的依賴固定租金的方式，而不同于百貨的扣點模式，相應的收銀模式也有區(qū)別，購物中心多以單獨收銀的形式出現(xiàn)，而百貨更多的是集中收銀。 5）、經(jīng)營管的集中程：購物中心更多的是依賴品牌商家的自我營銷能力，不過多干預商家的正常經(jīng)營業(yè)務，而百貨更多依賴整體的營銷體系。6）、消費體驗的愉悅程及服務程：購物中心在休閑設施、公共空間、內(nèi)部空間布

3、局上有更舒適的環(huán)境，擁有更良好的購物體驗。第4頁，共23頁。5中國購物中心發(fā)展的四個階段中國購物中心雛形階段【20世紀80年代】中國購物中心形成階段【20世紀90年代】中國購物中心發(fā)展階段【2000年至今】中國購物中心成熟階段【未來10年】 第5頁，共23頁。6（一）、中國購物中心的雛形階段-自發(fā)的探索（20世紀80年代）中國購物中心的雛形階段始于上個世紀80年代末期，迫于日益激烈的競爭環(huán)境，中國不少百貨店為謀求與眾不同的競爭優(yōu)勢，開始升級傳統(tǒng)百貨，進行購物中心的最初探索。主要是增加餐飲和娛樂方面的服務，豐富傳統(tǒng)百貨的功能，并沒有改變中國百貨公司自身的經(jīng)營模式。上海四大百貨公司上海永安百貨 1

4、966年更名為國營東方紅百貨商店 1988年定名華聯(lián)商廈2005年4月，該商廈重新起用舊稱“永安百貨”第6頁，共23頁。7（二）、中國購物中心的起源階段-主動的嘗試(20世紀90年代)從上個世紀90年代初期開始，隨著中國改革開放和城市建設進程的不斷加快以及居民生活需求的逐步提升，一批具有戰(zhàn)略眼光的投資人開始關(guān)注到中國零售房地產(chǎn)市場的前景和機會，開始了中國購物中心的主動嘗試。起源階段代表性項目：廣州天河城廣場、上海港匯廣場、上海恒隆廣場、中國國際貿(mào)易中心國貿(mào)商城率先導入購物中心的開發(fā)運營理念，標志著購物中心作為新型房地產(chǎn)投資形式開始在中國出現(xiàn)，從而成為中國購物中心真正的起源。第7頁，共23頁。8

5、 廣州天河城廣場(TEEMALL)是廣東天河城（集團）股份有限公司投資、建設、開發(fā)、經(jīng)營管理的大型購物中心，于1996年8月18日正式開業(yè)，成為中國大陸最早的SHOPPING MALL。天河城商鋪的出租率從1998年起一直保持達100。世界知名品牌ZARA進入廣州，成其第一家門店。 第8頁，共23頁。9 港匯廣場（Grand Gateway）是由香港恒隆集團主要投資及管理的一個大型綜合性項目，是中國大陸規(guī)模最大的購物中心之一，于1999年12月28日開業(yè)。其影響力在中國大陸已雄居商業(yè)項目首列，經(jīng)營效益引人注目，是眾多國際國內(nèi)著名商業(yè)品牌云集之地。 第9頁，共23頁。10 上海恒隆廣場于2001

6、年7月14日開幕，集零售商場和兩幢寫字樓為一體，曾被評為其中一個中國商業(yè)發(fā)展最成功的項目。其引進了一批世界頂級品牌的旗艦店。 Hermes，LouisVuitton，Cartier，Chanel，DiorCeline，Escada，Bvlgari，F(xiàn)endi，Loewe，PradaVersace，Lanvin，Piaget等。第10頁，共23頁。11 中國國際貿(mào)易中心國貿(mào)商城于1990年8月開業(yè)，在北京率先引進品牌專賣店從事零售業(yè)務的經(jīng)營模式，是北京著名的以提供高檔商品和服務為主的現(xiàn)代化購物場所。經(jīng)2000年改造擴建后，總建筑面積6萬平方米，營業(yè)面積為3萬平方米，分為地上兩層和地下兩層。國貿(mào)商

7、城最老牌的奢侈品商業(yè) 第11頁，共23頁。12起源階段購物中心特點： a）地理位置：在起源階段，中國購物中心數(shù)量不多，并且主要出現(xiàn)在廣州、上海、北京等中國代表性的特大型城市，所處區(qū)位也大多為城市中心區(qū)或者城市重點發(fā)展區(qū)。 b）操作規(guī)范：起源階段的中國購物中心開發(fā)沒有成功的國內(nèi)案例可供參考，基本上是借鑒發(fā)達國家和地區(qū)購物中心開發(fā)的成功經(jīng)驗，在完整引入了購物中心模式的同時，在項目開發(fā)和運營中，起源階段的中國購物中心遵循著嚴密規(guī)劃和規(guī)范操作的理念，主要表現(xiàn)在這些購物中心均為投資商/開發(fā)商持有和統(tǒng)一管理，信守長期投資的價值觀念；同時這些業(yè)主在前期的市場調(diào)查、市場定位、租戶組合以及招商策略等方面也都堅持

8、按照專業(yè)的流程嚴謹推進。 c）培育期較長：由于缺乏更多的本地化經(jīng)驗借鑒，加之受到市場消費觀念以及消費能力的制約，起源階段的中國購物中心培育期普遍較長，但是由于這些項目規(guī)劃設計非常成功，所以在通過持續(xù)的商業(yè)運營調(diào)整和租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整之后，逐漸顯示出其商業(yè)價值和市場價值，從而成為當?shù)刂匾纳虡I(yè)名片和商業(yè)領跑者。第12頁，共23頁。13（三）、中國購物中心的發(fā)展階段-全國的狂熱（2000年至今 ）中國購物中心的發(fā)展階段起始于21世紀初。這一時期中國經(jīng)濟和城市建設迅速發(fā)展，使得購物中心的成長基礎日趨完備和成熟。同時，中國零售業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)交融性的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)在全國的火爆發(fā)展，更是對購物中心的廣泛開發(fā)

9、起到了至關(guān)重要的拉動作用。發(fā)展階段代表性購物中心：北京東方新天地、廈門SM城市廣場、深圳中信城市廣場、上海正大廣場、上海來福士廣場、蘇州印象城、東莞華南Mall、上海百聯(lián)西郊購物中心、深圳萬象城、廣州正佳廣場、北京金融街購物中心等。第13頁，共23頁。14 位于中山公園軌道交通站旁的集大型商業(yè)、會展、國際甲級商業(yè)樓宇的龍之夢虹口購物中心項目總投資達30億元人民幣，整個工程建設將需3年時間。從項目規(guī)模等情況來看，龍之夢是目前上海西部區(qū)域較大的商業(yè)項目之一 中庭第14頁，共23頁。15 東方新天地坐落在目前亞洲最大的綜合性商業(yè)建筑群之一的東方廣場內(nèi)，面積12萬平方米，連接著金街王府井商業(yè)街和銀街東

10、單商業(yè)街。商場包括7個主題購物區(qū)繽紛新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃時光別館和天空大道。7個主題購物區(qū)各有不同的商品定位，在裝飾風格上也各有特色，適合更多的消費層。第15頁，共23頁。16 蘇州印象城購物中心位于蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大道和蘇嘉杭高速公路交匯處，總建筑面積近140000平方米，商鋪數(shù)約為150家，停車位超過1000個。購物中心設計引入世界零售業(yè)巨頭沃爾瑪，面積超過20000平方米。及國外眾多暢銷服裝品牌，豐富的餐飲和娛樂品牌。 中庭面積較大，樓層凈高較高，走廊寬敞，陽光通過玻璃天頂直射入內(nèi)，置身其中感覺舒適。第16頁，共23頁。17 萬達商業(yè)廣場位于上海1

11、0大商業(yè)中心之一、4大城市副中心之一的上海楊浦區(qū)五角場北上海旗艦商業(yè)中心，是上海最大的商業(yè)項目之一。項目占地6萬平方米，總建筑面積近33萬平方米。 萬達商業(yè)廣場引入沃爾瑪購物廣場、巴黎春天、HOLA家居、上海黃金珠寶城、上海書城、寶大祥青少年兒童購物中心、頤高數(shù)字生活館、萬達國際影城、大歌星量販KTV、3C數(shù)碼廣場、新世界百貨、第一食品廣場、上海珠寶城、上海書城等知名主力店。 第17頁，共23頁。18 深圳萬象城于2004年12月9日正式開業(yè)。萬象城采取“主力店+次力店+專門”的門店組合形式?？偨ㄖ娣e達18.8萬平方米，擁有6層商用樓面，300多個大小不一、功能各異的獨立店鋪。第18頁，共2

12、3頁。19 上海來來福士廣場廣場于2003年11月1日開業(yè)，是一座由凱德置地開發(fā)并管理的集8層大型購物中心。地處浦西的交通樞紐位置，是3條地鐵線路的交匯點 第19頁，共23頁。20發(fā)展階段購物中心特點： a）地理位置：這一階段，購物中心不僅局限在廣州、上海、北京等城市，不少一線、二線甚至三線城市也進行購物中心的開發(fā)，也不僅僅是集中在城市核心區(qū)進行購物中心開發(fā)，更多的郊區(qū)型和新區(qū)型購物中心出現(xiàn)。 b）專業(yè)操作：這些購物中心在傳承起源階段購物中心做法的同時，也有效吸收和借鑒了中國香港以及國際市場的購物中心投資開發(fā)和管理經(jīng)驗，探索出了適合中國特點的購物中心發(fā)展模型，也進一步加速了中國購物中心的標準化

13、和規(guī)范化進程。 c）多元化：在這一階段，購物中心的類型呈現(xiàn)多樣化特征，市區(qū)型、郊區(qū)型、新區(qū)型以及各種各樣主題化購物中心出現(xiàn)第20頁，共23頁。21（四）、中國購物中心的繁榮階段（2012年-2022年）中國的購物中心發(fā)展至今已有近20年的時間，從最初自發(fā)的探索到主動的嘗試到后來的快速發(fā)展，最后到最近幾年的全國性開發(fā)高潮。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于行業(yè)發(fā)展的冬天，投資商、開發(fā)商、投資者和消費者也越來越理性。大浪淘沙，經(jīng)歷市場的磨礪，一批偏離市場規(guī)律的開發(fā)商或轉(zhuǎn)變開發(fā)思路或退出購物中心開發(fā)市場，中國的購物中心發(fā)展又逐漸回到理性的發(fā)展軌道上來。凱德商用與金雞湖城市發(fā)展合資開發(fā)的華東區(qū)規(guī)模最大購物中心

14、 目的總開發(fā)成本預計約67.40億人民幣 第21頁，共23頁。22 無錫華潤萬象城 （籌建中） : 項目充分發(fā)揮文化載體優(yōu)勢，打造集購物、餐飲、娛樂、旅游、文化等于一體的現(xiàn)代化“購物公園” 。 第22頁，共23頁。23中國購物中心總體發(fā)展趨勢隨著我國城市化進程的不斷加快，分級的商業(yè)中心必將形成，特別是在城市的邊緣地帶，地價相對較低，加之道路、交通條件的逐步改善，拉近了城鄉(xiāng)間的距離。由于購物中心的發(fā)展與城市的發(fā)展緊密相關(guān)，而我國的經(jīng)濟發(fā)展總體上呈現(xiàn)階梯式格局，因而購物中心也具有從沿海向內(nèi)地深入的趨勢。隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，居民消費能力的逐漸增強和新的消費觀念和消費習慣的加強，以及中國購物中心投資商、開發(fā)