成本控制管理匯報(bào)材料

1、貴陽中鐵置業(yè)成本控制管理匯報(bào)材料隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，成本控制管理工作越顯重要，為了強(qiáng)化公司成本管理及成本控制力度，降低成本，增強(qiáng)公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，不斷提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和公司持續(xù)盈利能力 ，根據(jù)中鐵置業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)預(yù)算管理暫行辦法、中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目投資收益計(jì)劃動(dòng)態(tài)管理辦法（試行），結(jié)合貴陽公司的實(shí)際情況，我們就加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理控制工作采取了一系列措施，制定了成本控制管理一系列文件和管理辦法,指導(dǎo)規(guī)范公司的成本控制管理工作。前 言：成本管理控制匯報(bào)內(nèi)容：第一部分 貴陽公司成本管控辦法第二部分 貴陽公司物資采購(gòu)定詢價(jià)辦法 第三部分 貴陽公司合同管理辦法及執(zhí)行管理辦法 第四部分 貴陽公司成本管控

2、辦法的應(yīng)用 第五部分 貴陽公司成本管控辦法應(yīng)用流程 第六部分 貴陽公司成本管控實(shí)施效果與存在的不足Part.1 貴陽公司成本管控辦法匯報(bào) 成本管控的基本原則：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，全成本（全員、全過程）控制、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。 成本管控的任務(wù)：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本責(zé)任制，完成成本預(yù)算限額，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。 成本管控對(duì)員工的要求：具有控制成本的愿望和成本意識(shí)，養(yǎng)成節(jié)約成本的習(xí)慣，關(guān)心成本控制的結(jié)果；具有合作 精神，理解成本控制是一項(xiàng)集體的努力過程，不是個(gè)人活動(dòng)，必須在共同的目標(biāo)下同心協(xié)力。一、明確成本管

3、控的基本原則、任務(wù)，對(duì)員工、公司領(lǐng)導(dǎo)層的要求。我們根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，編制了項(xiàng)目概算，作為項(xiàng)目開工建設(shè)前的成本控制目標(biāo)；今后將根據(jù)項(xiàng)目施工圖，編制項(xiàng)目完全預(yù)算（項(xiàng)目完全預(yù)算含工程成本預(yù)算、公司運(yùn)營(yíng)費(fèi)用預(yù)算、銷售費(fèi)用預(yù)算、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算），作為開工建設(shè)、銷售、竣工交付的成本控制目標(biāo)。成本管控目標(biāo)經(jīng)集團(tuán)公司、董事會(huì)批準(zhǔn)后，具有權(quán)威性、嚴(yán)肅性，任何部門和個(gè)人無權(quán)調(diào)整預(yù)算。由于公司開發(fā)計(jì)劃、國(guó)家政策、市場(chǎng)形勢(shì)變動(dòng)必須修訂概（預(yù)）算的，由責(zé)任部門提出變更或調(diào)整方案，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議后，報(bào)集團(tuán)公司、董事會(huì)批準(zhǔn)后方能執(zhí)行。概（預(yù)）算中，不可預(yù)見費(fèi)主要用于當(dāng)年預(yù)算執(zhí)行中的自然災(zāi)害等不可抗力因素開支及其他難以預(yù)見

4、的特殊開支，不能作為已有預(yù)算的平衡手段。二、建立了成本管控目標(biāo)體系。1、成立了成本管控運(yùn)營(yíng)小組。財(cái)務(wù)部具體負(fù)責(zé)成本管理控制運(yùn)營(yíng)監(jiān)控。公司各部門作為成本控制的組織單位，明確除營(yíng)銷策劃部外，其余各部門均以達(dá)到最低成本為成本管控目標(biāo)；營(yíng)銷策劃部除控制成本外，以達(dá)到最低成本和完成目標(biāo)銷售額為成本管控目標(biāo)。公司根據(jù)集團(tuán)公司下達(dá)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，以分期開發(fā)預(yù)算控制開發(fā)產(chǎn)品的單位成本，以年度預(yù)算落實(shí)公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，制定成本的具體控制指標(biāo)。三、建立了成本管控組織體系運(yùn)營(yíng)及考核辦法2、明確了各成本責(zé)任部門、責(zé)任人：在日常的成本開支中，應(yīng)掌握責(zé)任成本的概（預(yù)）算數(shù)、已發(fā)生數(shù)、預(yù)計(jì)未來發(fā)生數(shù)，并在成本支出的批準(zhǔn)流程建立相應(yīng)

5、的控制程序。各責(zé)任部門、責(zé)任人做好所負(fù)責(zé)任的成本臺(tái)帳，每季度未與財(cái)務(wù)部核對(duì)一次。對(duì)在執(zhí)行中成本管理控制運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)偏差現(xiàn)象，責(zé)任人及責(zé)任部門應(yīng)在成本管理控制運(yùn)營(yíng)分析會(huì)進(jìn)行評(píng)審，并責(zé)成責(zé)任人及責(zé)任部門提出應(yīng)對(duì)解決措施、辦法。3、建立了業(yè)績(jī)考核制度,考核內(nèi)容以目標(biāo)責(zé)任成本分解表、年度預(yù)算、資金測(cè)算為準(zhǔn)。公司每季度初召開成本管控運(yùn)營(yíng)分析會(huì)，檢查責(zé)任預(yù)算的執(zhí)行情況，于季末次月20內(nèi)出分析報(bào)告，每年對(duì)成本管控運(yùn)營(yíng)情況考核一次，于次年1月20日內(nèi)出年度責(zé)任預(yù)算執(zhí)行情況分析報(bào)告。4、明確了成本管控運(yùn)營(yíng)考核以集團(tuán)公司、董事會(huì)對(duì)公司年度考核指標(biāo)為基礎(chǔ)，各部門責(zé)任成本管控運(yùn)營(yíng)完成情況作為公司年終考核部門及員工的必備條

6、件，作為評(píng)選優(yōu)秀員工、員工晉升、集團(tuán)優(yōu)秀員工評(píng)比推薦的必備條件。財(cái)務(wù)部的成本管控職責(zé)主要是對(duì)成本運(yùn)營(yíng)情況實(shí)施監(jiān)控、跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況，適時(shí)了解各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，定期組織成本運(yùn)營(yíng)分析會(huì)，分析、總結(jié)公司成本管理情況，協(xié)助、督促各部門做好項(xiàng)目操作過程中的成本控制工作。四、明確了各部門成本管控職責(zé) 1. 財(cái)務(wù)部合同預(yù)算部的成本管控職責(zé)主要是在做好市場(chǎng)調(diào)查的同時(shí)，建立動(dòng)態(tài)的材料價(jià)格跟蹤數(shù)據(jù)庫，為材料比選做好基礎(chǔ)工作。做好專業(yè)承包公司及配合天豐做好勞務(wù)承包單位的比選工作，研究替代材料性能、價(jià)格、質(zhì)量，做好替代材料可行的評(píng)估工作。 組織公司合同評(píng)審，跟蹤合同執(zhí)行情況，定期召開合同執(zhí)行情況

7、分析會(huì)；研究相關(guān)法律法規(guī)，把握法律風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)格按合同、定額、成本預(yù)算，做好驗(yàn)工計(jì)價(jià)工作。組織施工圖預(yù)算，平衡各項(xiàng)成本構(gòu)成，落實(shí)公司經(jīng)營(yíng)預(yù)算的要求。2. 合同預(yù)算部工程技術(shù)部的成本管控職責(zé)主要是做好設(shè)計(jì)成本管理控制，實(shí)施限額設(shè)計(jì)。從使用功能、感觀、性價(jià)比入手，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，落實(shí)產(chǎn)品的市場(chǎng)導(dǎo)向，力求產(chǎn)品邊際效益最大化，并根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，持續(xù)優(yōu)化工程設(shè)計(jì)。做好施工成本管理控制工作，正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量及安全事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本。研究新型材料、替代材料，新工藝，挖掘成本控制的技術(shù)點(diǎn)，針對(duì)項(xiàng)目具體情況，組織相關(guān)

8、部門，從“四新”技術(shù)應(yīng)用方面提出成本管理控制的具體建議、意見。做好工程驗(yàn)工工作，合規(guī)、合理復(fù)核工程數(shù)量，嚴(yán)格執(zhí)行工程簽證制度，工程及設(shè)計(jì)變更程序應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。審核、優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，組織并協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位制定科學(xué)合理的施工方案。3. 工程技術(shù)部營(yíng)銷策劃部的成本管理控制職責(zé)主要是實(shí)現(xiàn)客戶定位精準(zhǔn)、產(chǎn)品定位差異化，確保產(chǎn)品性價(jià)比最大化。制定合理的定價(jià)折扣優(yōu)惠管理辦法，最大限度縮短銷售周期，加速貨幣回籠，降低開發(fā)費(fèi)用。、創(chuàng)新營(yíng)銷模式，建立相關(guān)營(yíng)銷專業(yè)公司、媒體資料庫，整合專業(yè)公司、媒體資源，創(chuàng)新管控、合作模式，降低相關(guān)成本，建立效益最大化的營(yíng)銷模式。嚴(yán)格執(zhí)行營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算，做好營(yíng)銷工作預(yù)先的

9、計(jì)劃管理和整體性監(jiān)控工作，適時(shí)分析費(fèi)用支出與效果之間的關(guān)系，力求預(yù)算內(nèi)實(shí)現(xiàn)更大的銷售額。4. 營(yíng)銷策劃部綜合管理部的成本管理控制職責(zé)主要是調(diào)查了解各項(xiàng)報(bào)建規(guī)費(fèi)，力求預(yù)算完整、充分，有效利用政策優(yōu)惠，用好用足地方優(yōu)惠政策。合理配置人力資源，滿負(fù)荷工作，不窩工，工作不漏項(xiàng)。管理、保護(hù)公司實(shí)物資產(chǎn)，落實(shí)公司資產(chǎn)使用人、保管人，保證公司資產(chǎn)安全、完整。嚴(yán)格控制辦公費(fèi)用，優(yōu)化資產(chǎn)使用效率。5. 綜合管理部一是部門自我監(jiān)控：部門對(duì)其具體實(shí)施的成本事項(xiàng)，根據(jù)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、成本預(yù)算、責(zé)任成本管理控制指標(biāo)做實(shí)時(shí)監(jiān)控。五、建立三級(jí)成本管控監(jiān)控體系 三是財(cái)務(wù)成本管控監(jiān)控：一方面實(shí)施周監(jiān)控，通過資金成本表，反映開

10、累成本運(yùn)營(yíng)的總體情況。另一方面實(shí)施季度運(yùn)營(yíng)分析，對(duì)標(biāo)檢查，查找問題、落實(shí)責(zé)任、解決問題。二是工作小組監(jiān)控：公司根據(jù)工作需要,成立了九個(gè)常態(tài)工作小組，工作小組涉及的成本事項(xiàng)，也要根據(jù)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、成本預(yù)算、責(zé)任成本指標(biāo)做實(shí)時(shí)監(jiān)控。部門自我監(jiān)控工作小組監(jiān)控財(cái)務(wù)成本監(jiān)控公司明確了成本管控監(jiān)控實(shí)施從三個(gè)層面入手六、公司明確了各部門成本管控運(yùn)營(yíng)的辦法 1）概念性規(guī)劃及修建性規(guī)劃設(shè)計(jì)階段將估算成本控制在項(xiàng)目市場(chǎng)及產(chǎn)品定位的范圍內(nèi)；加強(qiáng)豎向設(shè)計(jì)，減少土石方開挖量，控制好景觀成本。2）方案設(shè)計(jì)階段根據(jù)限額設(shè)計(jì)要求，選擇合理的建筑平面與立面形式、外立面設(shè)計(jì)與景觀、設(shè)備系統(tǒng)方案；園林景觀要合理使用本土苗木和相

11、關(guān)材料；樣板房和售樓部等根據(jù)限額設(shè)計(jì)要求，形成合理的裝修設(shè)計(jì)方案。1.強(qiáng)化設(shè)計(jì)階段的成本管控A. 工程技術(shù)部3）初步設(shè)計(jì)階段 提出含筋率與混凝土等單方面積含量限值； 在保證使用功能的前提下盡量降低成本；結(jié)合規(guī)劃和建筑方案，進(jìn)行普遍的初步勘探工作，根據(jù)初勘結(jié)果選擇合適的基礎(chǔ)方案； 根據(jù)初步設(shè)計(jì)結(jié)果，選擇典型單體和景觀區(qū)域等進(jìn)行設(shè)計(jì)概算，在不影響規(guī)劃和建筑方案相關(guān)指標(biāo)的前提下，對(duì)結(jié)構(gòu)方案、外立面裝飾材料、設(shè)備系統(tǒng)配件、園林方案等方面進(jìn)行適度調(diào)整。4）施工圖設(shè)計(jì)階段 根據(jù)初步設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)概算，擬訂相應(yīng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 加強(qiáng)施工圖的審查工作，盡量減少施工中設(shè)計(jì)變更和工程簽證發(fā)生的可能。加強(qiáng)設(shè)計(jì)交底及圖紙

12、會(huì)審的力度，減少施工中出現(xiàn)不符合設(shè)計(jì)要求的情況。 持續(xù)加強(qiáng)施工圖設(shè)計(jì)校對(duì)，避免設(shè)計(jì)錯(cuò)誤造成工期和成本損失。1）根據(jù)施工圖預(yù)算，確定材料限額用量表，材料按限額使用；合理確定材料計(jì)劃，避免材料囤積；按月召開材料分析會(huì)，對(duì)集團(tuán)公司集采材料、甲供材料實(shí)施動(dòng)態(tài)跟蹤，對(duì)超額使用材料實(shí)行責(zé)任追究制。2）協(xié)調(diào)好各專業(yè)公司工種及水、電、氣、閉路、通訊、消防等壟斷行業(yè)作業(yè)時(shí)序；堅(jiān)持臨、正結(jié)合，堅(jiān)持先地下、后地上，堅(jiān)持管網(wǎng)先行，堅(jiān)持主體與環(huán)境工程同步，縮短施工作業(yè)周期，降低開發(fā)成本。3）強(qiáng)化設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理工作，工程技術(shù)部會(huì)同預(yù)算合同部、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位密切配合，做到先估價(jià)、后報(bào)批，先審批、后施工，相互監(jiān)督

13、，交叉簽證，量?jī)r(jià)分離，一單一算，完工確認(rèn)，分析匯總，一月一清。 2.做好施工管理成本管控工作4） 重視竣工決算工作，對(duì)竣工決算實(shí)施公司、天豐、第三方交叉審核制度；制定項(xiàng)目建設(shè)過程中的索賠、反索賠預(yù)案；嚴(yán)格控制付款審批程序，拉長(zhǎng)付款周期。 5）對(duì)門窗、防水、涂料、保溫等涉及后期維保重點(diǎn)、業(yè)主關(guān)注點(diǎn)，組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、專業(yè)公司制定專項(xiàng)施工作業(yè)指導(dǎo)書，確保工程質(zhì)量，減少后期維護(hù)成本6）強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)優(yōu)化工作，及時(shí)將現(xiàn)場(chǎng)情況與設(shè)計(jì)不符的情況與設(shè)計(jì)進(jìn)行溝通，對(duì)土石方工程及時(shí)配合設(shè)計(jì)單位，優(yōu)化豎向設(shè)計(jì)，減少土石方工程量。對(duì)基礎(chǔ)工程施工做到：一孔一溝通，優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)計(jì)，降低基礎(chǔ)工程造價(jià)。7）建立施工方及專業(yè)

14、公司的工程支付臺(tái)帳，嚴(yán)格按合同約定的工程形象進(jìn)度節(jié)點(diǎn)撥付工程款，杜絕工程款超付。8）充分挖掘資源，利用項(xiàng)目地理特征，就地取材，進(jìn)行砂石料及擋墻材料加工，引進(jìn)專業(yè)公司，建立混凝土集中攪拌站，節(jié)約成本。9）自持必備的經(jīng)國(guó)家質(zhì)檢部門驗(yàn)收合格的計(jì)量工具，對(duì)基礎(chǔ)隱蔽工程、土石方工程及現(xiàn)場(chǎng)到貨鋼材、砂石料等材料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)計(jì)量確認(rèn)。10）創(chuàng)新地勘單位、監(jiān)理單位承發(fā)包模式，減少不必要的現(xiàn)場(chǎng)計(jì)量簽證，提前鎖定成本。 1.強(qiáng)化材料詢價(jià)工作B. 合同預(yù)算部1）根據(jù)工程部門提供的材料清單，廣泛收集材料價(jià)格信息，建立合格供應(yīng)商目錄，做好材料價(jià)格動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫，實(shí)時(shí)掌握符合質(zhì)量、性能要求的材料價(jià)格情況，為材料比選、采購(gòu)提供基礎(chǔ)

15、數(shù)據(jù)支持。提前制訂材料計(jì)劃，確保充裕的詢價(jià)時(shí)間和材料生產(chǎn)供應(yīng)時(shí)間2）與工程技術(shù)部、設(shè)計(jì)單位共同對(duì)可替代材料之間進(jìn)行充分、完全的經(jīng)濟(jì)對(duì)比分析，在滿足質(zhì)量要求的前提下，選擇價(jià)廉材料。3）材料詢價(jià)須兩人以上共同進(jìn)行，堅(jiān)持貨比三家原則，按照設(shè)計(jì)要求標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布采購(gòu)信息，及時(shí)提交材料詢價(jià)報(bào)告。4）依靠集團(tuán)公司物資公司的資源優(yōu)勢(shì)，集中采購(gòu)大宗物資，降低材料采購(gòu)價(jià)格。5）嚴(yán)格按照定額用量，提出單位工程材料限額用量，對(duì)施工單位的物資材料用量，按月核定用量，施工單位材料超用自負(fù)。6）配合工程技術(shù)部做好材料樣品的封樣和材料規(guī)格、質(zhì)量檢查工作，對(duì)不符合要求的材料，及時(shí)采取退貨、索賠措施。1）組織合同評(píng)審,避免合同風(fēng)險(xiǎn)造

16、成損失。按季度對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，對(duì)合同履行情況和實(shí)際工作量完成情況進(jìn)行判斷，防止合同執(zhí)行出現(xiàn)偏差，建立合同執(zhí)行質(zhì)詢制度。2）建立合同管理目錄，完善合同管理目錄內(nèi)容，以利于合同主要條款檢索和瀏覽。對(duì)法律文書的送達(dá)，采取公證送達(dá)，提高法律文書的證據(jù)力。3）對(duì)施工單位報(bào)送的驗(yàn)工計(jì)價(jià)表，到現(xiàn)場(chǎng)與工程部、監(jiān)理進(jìn)行交叉復(fù)核，及時(shí)對(duì)分部、分項(xiàng)工程及設(shè)計(jì)變更進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核簽認(rèn)。并根據(jù)不同的施工工藝要求，確定多種計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 2.做好合同管理和驗(yàn)工計(jì)價(jià)工作財(cái)務(wù)部成本管控運(yùn)營(yíng)辦法：做好資金計(jì)劃編制，合理預(yù)計(jì)資金需求，提高資金使用效率。積極開展融資工作，多渠道融入資金，利用施工總承包單位平臺(tái)實(shí)施流動(dòng)資金貸款，合理

17、確定資金結(jié)構(gòu)，降低資金綜合成本。充分利用土地合同條款，根據(jù)開發(fā)計(jì)劃，確定合理交地時(shí)間節(jié)點(diǎn)并支付土地款，減少土地款資金占用費(fèi)和土地使用稅繳納。研究并合理利用地方政府政策，用足地方政府扶持政策；設(shè)置適當(dāng)?shù)暮怂隳Ｊ?，合理利用稅法?guī)定。強(qiáng)化法規(guī)、稅法研究，為開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)、承發(fā)包模式提供相關(guān)建議，合理、合法承擔(dān)稅金。利用股東層面利潤(rùn)分配的形式解決不能在稅前扣除的資金成本。按季度召開財(cái)務(wù)運(yùn)行分析會(huì)，研究財(cái)務(wù)工作節(jié)點(diǎn)，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。C. 財(cái)務(wù)部D. 綜合管理部綜合部成本管控運(yùn)營(yíng)辦法：強(qiáng)化人力資源管理，按需定崗，按崗定人，依法用人，建立富余激勵(lì)機(jī)制的薪酬體系。嚴(yán)格按預(yù)算控制辦公、接待費(fèi)用，兼顧實(shí)用、效率、

18、公司形象等做好各項(xiàng)工作，各項(xiàng)開支按程序，講規(guī)矩，鼓勵(lì)員工自行購(gòu)車，減少固定資產(chǎn)投入。加強(qiáng)與政府部門的溝通對(duì)接，爭(zhēng)取優(yōu)惠政策，減少規(guī)費(fèi)的繳納。營(yíng)銷策劃部成本管控運(yùn)營(yíng)辦法1、編制項(xiàng)目年度營(yíng)銷計(jì)劃總綱， 實(shí)施“節(jié)點(diǎn)計(jì)劃管理”模式，針對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)進(jìn)行事前策劃和過程控制。并結(jié)合計(jì)劃總綱進(jìn)行月度計(jì)劃分解，建立考核機(jī)制。2、做好營(yíng)銷費(fèi)用管理：在費(fèi)用支付上，采用“按階段支付、跨年度結(jié)算”的方式執(zhí)行，合理控制及延長(zhǎng)費(fèi)用的支付周期。包括廣告投放、物料制作、廣告設(shè)計(jì)、營(yíng)銷代理等費(fèi)用。E. 營(yíng)銷策劃部3、做好媒體資源管理：建立日常媒體信息資源庫，隨時(shí)更新和掌握媒體價(jià)格和資源動(dòng)向。在媒體廣告合作模式上，避免與代理公司

19、合作，盡量選擇與媒體機(jī)構(gòu)的直接合作，強(qiáng)化媒體關(guān)系，以獲取媒體在新聞報(bào)道、公關(guān)支持等方面的附加服務(wù)。4、控制銷售代理成本：創(chuàng)新項(xiàng)目銷售模式，突破單一傳統(tǒng)的坐場(chǎng)銷售模式。積極整合各界資源，實(shí)施跨界營(yíng)銷。通過企事業(yè)的團(tuán)購(gòu)?fù)卣埂⒌刂菪袖N、公司全員營(yíng)銷、圈層營(yíng)銷、會(huì)議營(yíng)銷等多種銷售手段,有效減低推廣費(fèi)用。5、做好廣告信息發(fā)布管理：對(duì)項(xiàng)目媒體廣告投放，須進(jìn)行及時(shí)的收集；對(duì)項(xiàng)目廣告發(fā)布時(shí)間、內(nèi)容、規(guī)格、價(jià)格進(jìn)行收錄整理。并建立事后的評(píng)估體系，雙月形成廣告投放效果評(píng)價(jià)報(bào)告。6、做好項(xiàng)目市場(chǎng)推廣工作：改變傳統(tǒng)單一的硬廣投放，利用公司的政府關(guān)系及媒體資源，進(jìn)行一系列的公關(guān)事件運(yùn)作和新聞軟文炒作，提升項(xiàng)目的影響力。

20、在貴陽本土強(qiáng)化成員企業(yè)間整合、聯(lián)動(dòng)、實(shí)施媒體集中采購(gòu)、廣告聯(lián)合投放等形式，降底宣傳費(fèi)用，形成規(guī)模效應(yīng)。7、嚴(yán)控價(jià)格優(yōu)惠管理：項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略、上市策略、銷售定價(jià)、價(jià)格優(yōu)惠折扣方案需經(jīng)集團(tuán)公司、公司董事會(huì)審批。公司任何部門及個(gè)人無權(quán)更改，代理公司、營(yíng)銷策劃部及其他部門不具備優(yōu)惠折扣的審批權(quán)。 8、強(qiáng)化營(yíng)銷物料控制運(yùn)營(yíng)管理：嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)銷售物料的種類及成本，創(chuàng)新營(yíng)銷物料，通過與專業(yè)媒體的合作，將傳統(tǒng)的銷售樓書演變?yōu)轫?xiàng)目的自有媒體雜志；并借助專業(yè)媒體的發(fā)行渠道，對(duì)目標(biāo)客戶群體及社會(huì)公眾進(jìn)行精確發(fā)行；達(dá)到即節(jié)省樓書的制作成本，又最大化的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目推廣價(jià)值。Part.2貴陽公司物資采購(gòu)定詢價(jià)辦法匯報(bào) 為加強(qiáng)公

21、司對(duì)物資定詢價(jià)工作統(tǒng)籌管理，明晰公司物資詢價(jià)、定價(jià)等工作程序，提高成本管控的有效性，實(shí)現(xiàn)公司在建設(shè)過程中動(dòng)態(tài)的物資成本控制，按照集團(tuán)公司物資工作相關(guān)文件，公司制定了物資采購(gòu)定詢價(jià)辦法，主要內(nèi)容如下：一是 明確了公司定詢價(jià)工作的指導(dǎo)原則：“技術(shù)先進(jìn)、性能優(yōu)良、新穎實(shí)用、性價(jià)合理”；工作原則：“詢價(jià)公開、報(bào)價(jià)透明、比價(jià)公正、定價(jià)合理”；采購(gòu)合同簽訂原則：“以市場(chǎng)規(guī)律和現(xiàn)行法律為規(guī)則，堅(jiān)持公平公正、協(xié)商自愿、細(xì)致維權(quán)、力爭(zhēng)多贏的原則，重點(diǎn)材料上著重培養(yǎng)戰(zhàn)略合作伙伴，盡快形成配套資源系統(tǒng)化，在追求性價(jià)比最合理原則下保證材料供應(yīng)的相對(duì)穩(wěn)定性”。二是 明確了物資定詢價(jià)工作的分工范疇和程序。合同預(yù)算部負(fù)責(zé)市

22、場(chǎng)調(diào)查和詢價(jià)，并組織相關(guān)專業(yè)工程師一并參加，原則上至少貨比三家，各方所得詢價(jià)信息匯總形成報(bào)告后報(bào)定價(jià)小組簽認(rèn)批準(zhǔn)。對(duì)于特殊物資的詢價(jià)如不能貨比三家的，合同預(yù)算部應(yīng)以專題報(bào)告說明情況并報(bào)定價(jià)小組簽認(rèn)批準(zhǔn)。公司物資定價(jià)小組對(duì)公司的物資定價(jià)負(fù)責(zé)，公司物資的定價(jià)必須經(jīng)定價(jià)小組簽認(rèn)。詢價(jià)小組人員與定價(jià)小組人員分開。合同預(yù)算部根據(jù)公司定價(jià)小組批復(fù)意見草擬采購(gòu)合同，并送公司合同評(píng)審組評(píng)審?fù)ㄟ^后，由總經(jīng)理簽發(fā)。附：物資詢價(jià)、定價(jià)程序流程圖 附：物資采購(gòu)申請(qǐng)表 Part.3貴陽公司合同執(zhí)行管理辦法為進(jìn)一步規(guī)范公司的合同執(zhí)行及管理行為，提高合同管理水平，建立和完善以事前防范為主、事中控制和事后補(bǔ)救為輔的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)保

23、障體系，避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)公司的合法權(quán)益，根據(jù)集團(tuán)公司的相關(guān)規(guī)定，公司制定合同執(zhí)行管理相關(guān)辦法，保障成本管控有效實(shí)施，主要內(nèi)容如下：一、公司成立合同評(píng)審小組，負(fù)責(zé)對(duì)公司重大合同進(jìn)行評(píng)審。合同評(píng)審成員根據(jù)合同經(jīng)辦人員提供的資料和從其他渠道了解的相關(guān)資料等做出綜合考慮，選擇對(duì)公司最為有利的合同相對(duì)人及合作方式。評(píng)審?fù)ㄟ^原則上以過半數(shù)表決同意，但對(duì)于對(duì)合同項(xiàng)目（標(biāo)的）的必要性或可行性必須達(dá)到五分之四以上表決同意才能表示合同評(píng)審小組通過評(píng)審。二、建立合同交底和信息歸集制度，合同執(zhí)行部門及責(zé)任人員在合同簽訂3個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行合同交底,形成書面的合同交底紀(jì)要。（附件3）,合同執(zhí)行部門于每月2號(hào)前填寫上月合同

24、履行信息表（附件2），報(bào)合同預(yù)算部備案；合同執(zhí)行部門收到合同當(dāng)事人發(fā)來的函件應(yīng)在5日內(nèi)將原件移交合同預(yù)算部歸檔，有關(guān)合同履行的對(duì)外發(fā)文由合同預(yù)算部按發(fā)文流程辦理并歸檔。在每項(xiàng)合同執(zhí)行完畢或結(jié)算前，對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估及總結(jié)，并根據(jù)評(píng)估報(bào)告及總結(jié)對(duì)合同價(jià)款進(jìn)行結(jié)算并撰寫專題分析報(bào)告，無合同履行情況評(píng)估報(bào)告則不能結(jié)算和付款。 三、建立合同管理目錄，對(duì)合同運(yùn)行進(jìn)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理。合同預(yù)算部每月5號(hào)前起草完成月度合同運(yùn)行報(bào)告，對(duì)上月合同履行情況進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)當(dāng)月合同履行事項(xiàng)予以提示，月度合同運(yùn)行報(bào)告在公司交班會(huì)上進(jìn)行通報(bào)。同時(shí),每季度召開一次公司合同運(yùn)行分析會(huì)，監(jiān)督檢查合同管理制度的制定與落實(shí)情

25、況,合同基礎(chǔ)資料的保管和合同管理檔案的建立情況。四、建立合同執(zhí)行督察制，合同預(yù)算部于合同約定履行事項(xiàng)節(jié)點(diǎn)時(shí)間當(dāng)日向合同執(zhí)行部門確認(rèn)合同履行狀況，對(duì)合同義務(wù)人不履行合同義務(wù)、履行合同義務(wù)不符合約定，合同預(yù)算部應(yīng)于次日向合同執(zhí)行部門和合同義務(wù)人發(fā)質(zhì)詢函（附件4），并根據(jù)違約情形采取相應(yīng)的法律措施。Part.4 貴陽公司成本管控辦法的應(yīng)用為強(qiáng)化責(zé)任成本管控,公司以項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)為責(zé)任成本編制對(duì)象，以啟動(dòng)區(qū)開發(fā)用地在6月份前全部拿到、并在7月份辦結(jié)土地使用證為節(jié)點(diǎn)編制責(zé)任成本,作為部門及責(zé)任對(duì)應(yīng)人的責(zé)任成本考核指標(biāo)。具體做法如下:1. 確定項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)責(zé)任成本的基本指標(biāo)占地面積192829，其中：建筑占地面

26、積56506，道路及景觀占地面積136323；總建筑面積319041；可售面積334815.56，其中：花園洋房139929.72、高層109542.09、銷售展示中心4012.82、商業(yè)2704.44、幼兒園2238.46，花園洋房及商業(yè)地下室26388.03，車庫40000（不含人防10000）。2. 確定責(zé)任成本的編制分?jǐn)傓k法土地費(fèi)用按“期”占用土地歸集費(fèi)用，按可售產(chǎn)品實(shí)際占用面積分?jǐn)偼恋爻杀?，商業(yè)和幼兒園合并分?jǐn)偼恋刭M(fèi)用后，再按二者的建筑面積分?jǐn)偢髯缘耐恋爻杀?。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、銷售費(fèi)用按“期”歸集，按可售面積分?jǐn)?。開發(fā)利息，歸集：土地實(shí)際占用資金1.5年、開發(fā)成本占

27、用資金按開發(fā)成本的按二分之一計(jì)算，建設(shè)期1年，利率6.48%歸集開發(fā)利息；分?jǐn)偅喊赐恋刭M(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)占用資金的比例分?jǐn)偂?建安工程費(fèi)，公共部分按可售面積分?jǐn)?，直接部分直接?jì)入可售產(chǎn)品的建安成本。開發(fā)利息，按土地1.5年實(shí)際占用資金、開發(fā)成本1年陸續(xù)投入按二分之一計(jì)算占用資金，利率6.48%歸集開發(fā)利息，按土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)占用資金的比例分?jǐn)? 3.確定目標(biāo)銷售利潤(rùn)率依據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況和集團(tuán)公司要求,確定目標(biāo)銷售利潤(rùn)率為15%作為測(cè)算值。4.確定目標(biāo)銷售價(jià)格辦法目標(biāo)銷售價(jià)格的測(cè)算只考慮銷售花園洋房和高層的盈利，按指標(biāo)值考慮2%的面積損失計(jì)算；銷售展示中心、商業(yè)、幼兒園、地下

28、室、停車場(chǎng)暫不考慮盈利，銷售展示中心、商業(yè)、幼兒園按建造成本計(jì)算其列存貨價(jià)值;地下室、車庫按建安成本計(jì)存貨價(jià)值;銷售展示中心2618.31萬元、商業(yè)1077.23萬元、幼兒園936.16萬元、地下室3958.20萬元、車庫6000萬元，合計(jì)14589.91萬元.5明確要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)成果在15%的銷售凈利率下，如果要預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)14130.87萬元(只考慮銷售花園洋房和高層)，花園洋房的目標(biāo)銷售價(jià)格必須達(dá)到4443元/，高層的目標(biāo)銷售價(jià)格必須達(dá)到3100元/；盈虧平衡點(diǎn)的銷售價(jià)格是：花園洋房3245元/、高層2439元/。5.確定目標(biāo)銷售價(jià)格辦法目標(biāo)銷售價(jià)格的測(cè)算只考慮銷售花園洋房和高層的盈利，

29、按指標(biāo)值考慮2%的面積損失計(jì)算；銷售展示中心、商業(yè)、幼兒園、地下室、停車場(chǎng)暫不考慮盈利，銷售展示中心、商業(yè)、幼兒園按建造成本計(jì)算其列存貨價(jià)值;地下室、車庫按建安成本計(jì)存貨價(jià)值;銷售展示中心2618.31萬元、商業(yè)1077.23萬元、幼兒園936.16萬元、地下室3958.20萬元、車庫6000萬元，合計(jì)14589.91萬元.6明確要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)成果在15%的銷售凈利率下，如果要預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)14130.87萬元(只考慮銷售花園洋房和高層)，花園洋房的目標(biāo)銷售價(jià)格必須達(dá)到4443元/，高層的目標(biāo)銷售價(jià)格必須達(dá)到3100元/；盈虧平衡點(diǎn)的銷售價(jià)格是：花園洋房3245元/、高層2439元/。7.對(duì)車位

30、及地下室收入作預(yù)判 每個(gè)車位按35計(jì)算，建安成本是35*1560=54600元,保本銷售價(jià)=54600/(1-5.65%)=57869.63元;地下室每平米的建安成本1500元,每平米的保本銷售價(jià)格是1500/(1-5.65%)=1589.83元.8.對(duì)啟動(dòng)區(qū)投資回收作假定分析 假定只考慮銷售花園洋房和高層，地下室附屬于花園洋房的面積是25756.56平米，隨花園洋房同步銷售收回投資25756.56*1500=3863.48萬元，待售資產(chǎn)價(jià)值=14589.91-3863.48=10726.43萬元，即高層和花園洋房按期銷售完后，一期全部投資收回，盈余3404.44萬元（凈利潤(rùn)14130.87-

31、待售資產(chǎn)價(jià)值10726.43萬元），并沉淀了銷售展示中心4012.82、商業(yè)2704.44、幼兒園2238.46，商業(yè)地下室631.47，車庫40000（不含人防10000），賬面價(jià)值10726.43萬元。9制定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)責(zé)任成本管理控制措施 擬定責(zé)任成本指標(biāo)，總經(jīng)理與各責(zé)任人簽定09年業(yè)績(jī)目標(biāo)考核責(zé)任書，確定業(yè)績(jī)目標(biāo)與個(gè)人收入掛鉤；在環(huán)節(jié)、過程中成立各工作組實(shí)施控制與管理職能，以保證業(yè)績(jī)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 附：責(zé)任成本分解表10、制定了目標(biāo)責(zé)任書及各部門負(fù)責(zé)人的目標(biāo)考核責(zé)任1) 目標(biāo)責(zé)任書2) 各部門負(fù)責(zé)人的目標(biāo)考核責(zé)任 、副總經(jīng)理 劉喆寧09 年業(yè)績(jī)目標(biāo)考核責(zé)任書的具體目標(biāo)責(zé)任 、副總經(jīng)理 陳雪勇

32、09 年業(yè)績(jī)目標(biāo)考核責(zé)任書的具體目標(biāo)責(zé)任 、工程技術(shù)部總工程師 王勇 09年業(yè)績(jī)目標(biāo)考核責(zé)任書的具體目標(biāo)責(zé)任 、工程技術(shù)部部長(zhǎng) 何佰勝 09年業(yè)績(jī)目標(biāo)考核責(zé)任書的具體目標(biāo)責(zé)任 、合同預(yù)算部部長(zhǎng) 曾銘 09年業(yè)績(jī)目標(biāo)考核責(zé)任書的具體目標(biāo)責(zé)任 、財(cái)務(wù)部部長(zhǎng) 王成平 09年業(yè)績(jī)目標(biāo)考核責(zé)任書的具體目標(biāo)責(zé)任 、營(yíng)銷策劃部部長(zhǎng) 劉力 09年業(yè)績(jī)目標(biāo)考核責(zé)任書的具體目標(biāo)責(zé)任Part.5 貴陽公司成本管控相關(guān)流程為使成本管控各工作可控，公司制定了相關(guān)工作流程：成本管控成本 自采物資支付流程圖 集采物資與物資分公司結(jié)算流程圖 招標(biāo)管理流程圖 工程進(jìn)度付款審批流程圖 結(jié)算付款審批流程圖 廣告公司選擇流程圖 銷售

33、物料印刷制作單位選擇流程圖 廣告發(fā)布審批流程圖 營(yíng)銷費(fèi)用結(jié)算審批流程圖 重要信息、新聞發(fā)布流程圖Part.6 成本管控實(shí)施效果及存在不足一個(gè)時(shí)期以來，在公司各業(yè)務(wù)部門的努力下，貴陽項(xiàng)目的成本管理控制取得了一定的成效，提升了公司管理工作的集約化水平。主要體現(xiàn)在以下十個(gè)方面：一是 通過多輪的豎向設(shè)計(jì)方案優(yōu)化，在滿足相關(guān)規(guī)范和交通組織要求的前提下，盡量依山就勢(shì)進(jìn)行豎向規(guī)劃，合理進(jìn)行地下室布置，有效減少了土石方開挖量和擋土墻工程量。二是 通過對(duì)地下室層高的合理確定、對(duì)配套公建面積指標(biāo)的控制和對(duì)面積核算的控制，避免了容積率損失；同時(shí)通過灰空間和架空層的挖掘，有效提高了開發(fā)效益。 A 實(shí)施效果三是 對(duì)景觀

34、方案進(jìn)行了多輪論證，從宏觀方案到細(xì)節(jié)控制都強(qiáng)調(diào)了成本控制的概念，在保證視覺沖擊力的前提下盡量減少了水景及昂貴苗木的使用，對(duì)鋪地材料和擋墻材料盡量采用場(chǎng)內(nèi)開采石材等替代材料四是 對(duì)建筑裝飾材料進(jìn)行了廣泛的考察，在滿足整體效果的前提下盡量采用低成本材料進(jìn)行替代。如以鐵路防腐枕木替代景觀防腐木，一期節(jié)約防腐木費(fèi)用約150萬（防腐木市價(jià)6000元/立方，枕木購(gòu)買加工價(jià)1000元/立方，采購(gòu)用量約300立方），就地委托加工屋面瓦，節(jié)約157萬（屋面瓦市價(jià)60元/平米，委托加工32元/平米，一期用量56000平米）。六是 加大圖紙審核力度，減少施工中出現(xiàn)不符合設(shè)計(jì)要求的情況。由于是“三邊”工程，設(shè)計(jì)中難免有不足之處，施工前經(jīng)過多方圖紙核審，比較市場(chǎng)價(jià)格等措施，避免了損失。七是 堅(jiān)持先地下，后地上，堅(jiān)持管網(wǎng)先行，堅(jiān)持主體與環(huán)境同步，周轉(zhuǎn)材料一次性滿足工