最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同的解釋

1、.：.；【發(fā)布單位】最高人民法院【發(fā)布文號】法釋202111號【發(fā)布日期】2021-07-30【生效日期】2021-09-01【失效日期】-【所屬類別】國家法律法規(guī)【文件來源】 HYPERLINK /public/detail.php?id=131495 t _blank 人民法院報(bào) 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)運(yùn)用法律假設(shè)干問題的解釋法釋202111號，2021年6月22日最高人民法院審問委員會第1469次會議經(jīng)過中華人民共和國最高人民法院公告已于2021年6月22日由最高人民法院審問委員會第1469次會議經(jīng)過，現(xiàn)予公布，自2021

2、年9月1日起施行。二九年七月三十日為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)、等法律規(guī)定，結(jié)合民事審問實(shí)際，制定本解釋。第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處置。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。當(dāng)事人按照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。第二條出租人就未獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證或者未按照建立工程規(guī)劃答應(yīng)證的規(guī)定建立的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭爭辯終結(jié)前獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證或者經(jīng)主管部門同意建立的，人民法院該當(dāng)認(rèn)定有效。第三條出租人就未經(jīng)同

3、意或者未按照同意內(nèi)容建立的暫時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭爭辯終結(jié)前經(jīng)主管部門同意建立的，人民法院該當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超越暫時(shí)建筑的運(yùn)用期限，超越部分無效。但在一審法庭爭辯終結(jié)前經(jīng)主管部門同意延伸運(yùn)用期限的，人民法院該當(dāng)認(rèn)定延伸運(yùn)用期限內(nèi)的租賃期間有效。第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，懇求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人商定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其商定。但當(dāng)事人一方曾經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人懇求參照合同商定的租金規(guī)范支付房屋占有運(yùn)用費(fèi)的，人民法院普通應(yīng)予支持。當(dāng)事人

4、懇求賠償因合同無效遭到的損失，人民法院按照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處置。第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照以下順序確定履行合同的承租人：一曾經(jīng)合法占有租賃房屋的；二曾經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；三合同成立在先的。不能獲得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的，按照合同法的有關(guān)規(guī)定處置。第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重構(gòu)造或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人懇求解除合同并要求賠償損失的，人民法院按照合同法第二百一十九條的規(guī)定處置。第八條因以下情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法運(yùn)用，承

5、租人懇求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：一租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；二租賃房屋權(quán)屬有爭議的；三租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋運(yùn)用條件強(qiáng)迫性規(guī)定情況的。第九條承租人經(jīng)出租人贊同裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未構(gòu)成附合的裝飾裝修物，出租人贊同利用的，可折價(jià)歸出租人一切；不贊同利用的，可由承租人撤除。因撤除呵斥房屋毀損的，承租人該當(dāng)恢復(fù)原狀。已構(gòu)成附合的裝飾裝修物，出租人贊同利用的，可折價(jià)歸出租人一切；不贊同利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。第十條承租人經(jīng)出租人贊同裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有商定外，未構(gòu)成附合的裝飾裝修物，可由承租人撤除。

6、因撤除呵斥房屋毀損的，承租人該當(dāng)恢復(fù)原狀。第十一條承租人經(jīng)出租人贊同裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已構(gòu)成附合的裝飾裝修物的處置沒有商定的，人民法院按照以下情形分別處置：一因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人懇求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；二因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人懇求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人贊同利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；三因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任；四因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原那么分擔(dān)。法律另有規(guī)

7、定的，適用其規(guī)定。第十二條承租人經(jīng)出租人贊同裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人懇求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有商定的除外。第十三條承租人未經(jīng)出租人贊同裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人懇求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第十四條承租人經(jīng)出租人贊同擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處置沒有商定的，人民法院按照以下情形分別處置：一辦理合法建立手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；二未辦理合法建立手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。第十五條承租人經(jīng)出租人贊同將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超越承租人剩余租賃期限的，人民法院該當(dāng)認(rèn)定超越部分的商定無效。但出租

8、人與承租人另有商定的除外。第十六條出租人知道或者該當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)贊同為由懇求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參與訴訟。第十七條因承租人拖欠租金，出租人懇求解除合同時(shí)，次承租人懇求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人懇求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有運(yùn)用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

9、第十九條承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事運(yùn)營活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同運(yùn)營人或者其他合伙人懇求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生一切權(quán)變動(dòng)，承租人懇求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有以下情形或者當(dāng)事人另有商定的除外：一房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生一切權(quán)變動(dòng)的；二房屋在出租前已被人民法院依法查封的。第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人懇求出租人承當(dāng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但懇求確認(rèn)出租人與第三人簽署的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋歸還債務(wù)，該當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人懇求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，該當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參與拍賣的，人民法院該當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。第二十四條具有以下情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：一房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；二出租