利益相關(guān)者視角下住宅小區(qū)停車費(fèi)的定價(jià)權(quán)分析

1、住宅小區(qū)停車費(fèi)定價(jià)過(guò)程中各相關(guān)主體行為分析及建議以市為例停車費(fèi)現(xiàn)狀供不應(yīng)求的現(xiàn)狀根據(jù)市交通委歷時(shí)一年的第五次綜合交通的結(jié)果市實(shí)有小客車總量近 320 萬(wàn)輛，全市私人小客車約 280 萬(wàn)輛（含外牌）。小汽車越來(lái)越多，居住區(qū)夜間停車也日益突出。全市居住區(qū)配建停車位為 179 萬(wàn)個(gè)，而夜間停放需求為 290 萬(wàn)輛，配建缺口為 38%。中心城居住配建停車位為 64 萬(wàn)個(gè)，夜間停放需求為 133 萬(wàn)輛，配建缺口由 2009 年的 37%擴(kuò)大到 2014 年的 52%。目前，在停車配建車位的車輛僅占 43%，另有 36%的車輛停在小區(qū)突出的中心城區(qū)，停在居住小區(qū)空間，2%的車輛停在小區(qū)門(mén)前廣場(chǎng)，9%的車輛

2、停在小區(qū)周邊道路，10%的車輛停在非居住建筑。小區(qū)內(nèi)停車位又具有天然地位，小區(qū)停車位主要供本小區(qū)業(yè)主使用，對(duì)于業(yè)主而言，對(duì)停車位的選擇，主要考慮就近方便的，不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格原因而選擇其它小區(qū)停車，因此居民對(duì)于住宅區(qū)的停車失去了選擇權(quán)，各小區(qū)停車也不存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。所以，為了防止物業(yè)開(kāi)發(fā)商利用小區(qū)車位的“剛需性”牟利，。停車費(fèi)的定價(jià)權(quán)定價(jià)權(quán)與有關(guān)，路邊劃線停車位其所應(yīng)歸屬于小區(qū)全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售；地面停車場(chǎng)在小區(qū)專門(mén)劃出一塊空地用來(lái)作為停車使用，其所停車位若是開(kāi)發(fā)商在國(guó)家規(guī)定的防空空間標(biāo)準(zhǔn)之外建設(shè)的一般是開(kāi)發(fā)商保有；停車位，其所由開(kāi)發(fā)商保有，可以單獨(dú)出售或出租，也可以在售房時(shí)一并附隨房屋單元送出

3、。在定價(jià)中的角色轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)商物業(yè)業(yè)委會(huì)業(yè)主一、制度根據(jù) 2014 年 12 月 17 日國(guó)家發(fā)改委下發(fā)的關(guān)于放開(kāi)部分服務(wù)價(jià)格意見(jiàn)），要價(jià)格司回委托經(jīng)求各管部門(mén)放開(kāi)住宅小區(qū)停車服務(wù)費(fèi)市場(chǎng)定價(jià)。根據(jù)國(guó)家發(fā)展和應(yīng)，此次放開(kāi)價(jià)格的小區(qū)停車服務(wù)，是指利用業(yè)主共有停車設(shè)施，由業(yè)主營(yíng)者提供停車服務(wù)并收取的費(fèi)用，考慮到停車設(shè)施屬業(yè)主共同所有，且主要為業(yè)主服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)理應(yīng)由業(yè)主決定，不應(yīng)直接干預(yù)。2016 年 3 月，市發(fā)改委頒布新版市定價(jià)目錄，其中就包括“住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)所有的機(jī)動(dòng)車以及未成立業(yè)主的住宅小區(qū)全體公用部分停車宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車停放”。而此前，市各個(gè)區(qū)縣對(duì)于車位，依據(jù)各個(gè)區(qū)縣的住暫行辦法，實(shí)行 3

4、00 元、400 元、500 元不等的最高限價(jià)，此暫行辦法在放開(kāi)限價(jià)后是否仍然有效還無(wú)法確定，但由于不像地面共有車位那樣，漲價(jià)需經(jīng)由業(yè)主表決同意，限價(jià)放開(kāi)后，不少小區(qū)的開(kāi)發(fā)商停車費(fèi)急需規(guī)范。 2004 年 11 月 1 日起，本市開(kāi)始實(shí)行車位應(yīng)聲而漲。住宅小區(qū)市住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車停車管理暫行規(guī)定，其中的第六條（車輛停放）第一款規(guī)定：“建設(shè)按規(guī)劃要求配置的停車設(shè)施向業(yè)主、使用人出租的，執(zhí)行物價(jià)部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。隨后各區(qū)物價(jià)部門(mén)根據(jù)自己區(qū)的實(shí)際情況制定了實(shí)施細(xì)則。如閘北區(qū)住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車停放暫行辦法中的“機(jī)動(dòng)車長(zhǎng)期停放”中規(guī)定，露天停放標(biāo)準(zhǔn)150 元，地面簡(jiǎn)易車庫(kù)停放 250 元，室內(nèi)、

5、度在 25%以內(nèi)，下浮不限。需上浮停車室車庫(kù)停放 400 元，上述標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)價(jià)，上浮幅標(biāo)準(zhǔn)的，由區(qū)物價(jià)局根據(jù)申報(bào)的停放設(shè)施、管理成本等核定具體標(biāo)準(zhǔn)。1、住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)所有的機(jī)動(dòng)車以及未成立業(yè)主的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)全體公用部分市發(fā)改委認(rèn)為從市場(chǎng)角度停車；未成立業(yè)主來(lái)說(shuō)，本市有 2600 多家物業(yè)公司，競(jìng)爭(zhēng)程度已經(jīng)比較高，具備放開(kāi)的條件。開(kāi)發(fā)商對(duì)選擇哪家物業(yè)公司可以進(jìn)行招投標(biāo)，在買房時(shí)也可以把物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等作為選擇依據(jù)。買房的時(shí)候形成競(jìng)爭(zhēng) 那么已經(jīng)買了房子的呢 。由此看來(lái) 開(kāi)發(fā)商和物業(yè)是指定與被指定所以物業(yè)與開(kāi)發(fā)商是二、業(yè)委會(huì)的弱根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理公司如果需要對(duì)業(yè)

6、主共有的停車場(chǎng)地進(jìn)行規(guī)劃、出租，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該小區(qū)業(yè)主業(yè)公司肆意漲停車費(fèi)，必須受到業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的批準(zhǔn)后才參事規(guī)劃出租，物的監(jiān)督與制約。省省楚由于住宅小區(qū)的停車位，是住戶的一種剛性需求，調(diào)整住宅小區(qū)停車費(fèi)，不僅是“占用公共用地的，就是屬于個(gè)人或建設(shè)的，都必須在經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)決定之后，才能“與業(yè)主或使用人簽訂合同”進(jìn)行調(diào)整。至于不明晰的，更需要明晰后才能。因?yàn)檫@些住宅小區(qū)的停車場(chǎng)，是在住宅小區(qū)紅線范圍內(nèi)興建的，進(jìn)出停車場(chǎng)，都要使用住宅小區(qū)的共有物業(yè)。因此，這些作為住宅小區(qū)專有面積的停車場(chǎng)，按照物權(quán)法，共有物業(yè)的分?jǐn)倯?yīng)“按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定”，這些停車位、停車場(chǎng)是必須繳納“物業(yè)”的。物

7、價(jià)部門(mén)專門(mén)作出規(guī)定：住宅小區(qū)停車場(chǎng)的停車收入，1/3 要繳納為“物業(yè)管理的約定，必須由業(yè)主大會(huì)“雙過(guò)半”1才能決定。所費(fèi)”。而小區(qū)物業(yè)管理合同里，物業(yè)以其中停車費(fèi)定價(jià)也需要業(yè)主的制約。但如今業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對(duì)停車費(fèi)事項(xiàng)難以業(yè)之間應(yīng)是主人與服務(wù)者的雇傭關(guān)系。但由于業(yè)主的。雖然根據(jù)現(xiàn)行政策，業(yè)主與物業(yè)企意識(shí)能力有限，且目前對(duì)于小區(qū)停車管理不夠規(guī)范，全體業(yè)主很難形成有效的意見(jiàn)與物業(yè)企業(yè)。而物業(yè)企業(yè)多數(shù)與開(kāi)發(fā)商有著天然的聯(lián)系，大部分小區(qū)物業(yè)企業(yè)處于主導(dǎo)和強(qiáng)勢(shì)地位，業(yè)委會(huì)的議價(jià)能力弱。三、物業(yè)的如今停車費(fèi)的制定沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)隨意漲價(jià)，讓業(yè)主十分不律，取消定價(jià)后，物價(jià)部門(mén)不再制定該價(jià)格，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司

8、提出漲價(jià)，確實(shí)也不再需要向物價(jià)部門(mén)報(bào)備。這也意味著過(guò)去如果物業(yè)公司向業(yè)主收取高于定價(jià)的停車服務(wù)費(fèi)，業(yè)主可以向物價(jià)部門(mén)其違法行為；價(jià)格放開(kāi)后，定價(jià)不再有具體標(biāo)準(zhǔn)，因此小區(qū)停車費(fèi)定多少錢(qián)，本身確實(shí)是一種市場(chǎng)行為。2以浦東一小區(qū)為例，停車費(fèi)從原本的每月每輛車 300 元上漲到了 600 元，翻了一倍。物業(yè)公司的漲價(jià)也是其單方面的決定，并未征求過(guò)業(yè)主的意見(jiàn)。對(duì)此，業(yè)主們表示了數(shù)次強(qiáng)烈不滿后，物業(yè)公司將停車費(fèi)的價(jià)格又變?yōu)槊枯v 400 元。然而，物業(yè)公司隨意調(diào)價(jià)的舉動(dòng)又分困惑。3了業(yè)主更大的不滿，對(duì)物業(yè)公司收取停車費(fèi)的依據(jù)十我國(guó)物業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)制定過(guò)低，物業(yè)公司本身從用里邊獲利的能力是非常弱的，物業(yè)可用來(lái)補(bǔ)貼經(jīng)

9、營(yíng)的收入主要靠公用面積，而一個(gè)小區(qū)可供物業(yè)公司來(lái)經(jīng)營(yíng)的共用面積是極其有限的，公用場(chǎng)地的停車費(fèi)便是其中大部分。物業(yè)便可能通過(guò)隨意上漲停車費(fèi)來(lái)彌補(bǔ)空缺或增加收入，公用場(chǎng)地的停車費(fèi)是給交物業(yè)用于公共事項(xiàng)的，其去向理應(yīng)也得到。根據(jù)物權(quán)法第 76 條規(guī)定,有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的事項(xiàng),由業(yè)主共同決定,決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占1建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,即“雙過(guò)半”。2解放日?qǐng)?bào)/2015 年/8 月/7 日/第 005 版報(bào)/2016 年/6 月/15 日/第 A02 版3四、的作用根據(jù)國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司的表示，放開(kāi)業(yè)主共有車位停車，是希望這部分停車服務(wù)與利用小區(qū)周邊車位、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

10、自有車位等提供的停車服務(wù)形成了一定競(jìng)爭(zhēng)，具備放松價(jià)格的條件。但也不能，要加強(qiáng)事中事后，2016 年物業(yè)管理?xiàng)l例第八條便規(guī)定了物業(yè)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目、要明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置將服務(wù)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，而停車費(fèi)作為物業(yè)收取的一部分也應(yīng)同時(shí)進(jìn)行清楚的?？偨Y(jié)：在供需不平衡，市場(chǎng)放開(kāi)的背景下，為了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但信息不對(duì)稱讓業(yè)委會(huì)弱勢(shì)無(wú)力議價(jià)，但第話強(qiáng)制上調(diào)打 1258是業(yè)主所以應(yīng)該公攤面積還好的審計(jì)讓雙方又不信任感，只有建立透明制度，雙方談但又能怎樣呢 市場(chǎng)行為無(wú)法最終還是折中處理 交錢(qián)的還制度開(kāi)發(fā)商也要雙過(guò)半開(kāi)發(fā)商表示：“首先，這是 2013 年來(lái)首次修訂價(jià)格目錄。原先核定的最高400 元停車費(fèi)是

11、 2002 年規(guī)定的，當(dāng)時(shí)的物價(jià)水平比現(xiàn)在低很多，同等價(jià)格參照對(duì)比下來(lái)，我認(rèn)為 2600 元的定價(jià)是合理的。其次，均價(jià) 30 萬(wàn)元一個(gè)車位也比較合理，一個(gè)車位平均面積是 37 平方米多，等于每平方米 9000 元，還有車庫(kù)的結(jié)構(gòu)、消防、通風(fēng)、照明等成本。3 月 1 日政策放開(kāi)小區(qū)停車費(fèi)價(jià)格，的定價(jià)是完全合法的，想根據(jù)市場(chǎng)化的來(lái)小區(qū)停車費(fèi)。如果說(shuō) 2600 元的月租，沒(méi)人要租，那價(jià)格自然會(huì)跌下來(lái)；相反如果出租火爆，一位難求，自然還要漲?！倍?、現(xiàn)狀根據(jù)制度 與小區(qū)類型 業(yè)委會(huì)作用的 101 份問(wèn)卷中，63%的市民認(rèn)為業(yè)委會(huì)在停車定價(jià)博弈上作用不大；54%市民表示在小區(qū)停車費(fèi)的定價(jià)中沒(méi)有參與權(quán)，27%的市民參與過(guò)但是影響較小；對(duì)于停車費(fèi)去向的，14.8%的市民表示詳細(xì)的過(guò)，21.7%的市民表示粗略的過(guò)；在小區(qū)停車費(fèi)放開(kāi)定價(jià)后，38%的市民表示維持，14.8%的市民表示漲幅很大，26.7%的市民表示漲幅較?。蝗绻麅r(jià)。大幅調(diào)價(jià)，33%的市民選擇無(wú)奈交錢(qián)，30%的市民選擇成立業(yè)委會(huì)根據(jù)物權(quán)法重新定根據(jù)走訪的九個(gè)不同類型的小區(qū)，有比較完善制度的有三個(gè)且都是有業(yè)委會(huì)的新式小區(qū)，一般來(lái)說(shuō)停車費(fèi)都是三七開(kāi)，三成給物業(yè)作為管理成本，其余的歸業(yè)主所