物流園區(qū)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)

1、 - - . .可修編. . z.物流園區(qū)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)1工程概況物流園區(qū)擬建立集裝箱場站87.65萬平方米、倉儲(chǔ)運(yùn)輸中心42.46萬平方米、保稅倉儲(chǔ)區(qū)22.11萬平方米、臨港工業(yè)區(qū)21.52萬平方米以及鐵路站場區(qū)34.09萬平方米。另外，根據(jù)現(xiàn)代物流開展的需要，還在物流園區(qū)內(nèi)布置有商業(yè)區(qū)5.61萬平方米、金融中心4.18萬平方米、辦公區(qū)3.18萬平方米以及綠化休憩區(qū)11.95萬平方米以及道路管網(wǎng)等區(qū)域建立。根底數(shù)據(jù)2.1工程的計(jì)算期本工程的計(jì)算期為13年。其中建立期為3年，營運(yùn)期為10年，工程預(yù)計(jì)在10年內(nèi)達(dá)產(chǎn)。2.2 工程的總投資估算和資金來源1工程建立投資 物流園區(qū)的投資是指完成根底建立的

2、本錢，包括：物流園區(qū)回填區(qū)域工程形成費(fèi)用；物流園區(qū)內(nèi)外相關(guān)設(shè)施費(fèi)用以及應(yīng)分?jǐn)偟膮^(qū)外配套設(shè)施費(fèi)用。本工程建立投資估算為58168萬元不包括建立期借款利息，在三年建立期內(nèi)平均投入使用。工程投資具體估算情況見表3-1投資估算表。2資金來源 工程投資的65%考慮采用國內(nèi)貸款，其余35%企業(yè)自籌。年貸款利率為6.21%。本工程打算采用等額還本付息的方式歸還借款，投產(chǎn)后7年內(nèi)還清借款。3流動(dòng)資金 為300萬元，企業(yè)自籌解決，并于投產(chǎn)第一年一次性全部投入。4資產(chǎn)形成 工程費(fèi)用、工程建立其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)和建立期利息三者形成固定資產(chǎn)原值；無其他資產(chǎn)和無形資產(chǎn)形成。2.3營運(yùn)收入及營業(yè)稅金估算 其中有2.424平

3、方公里的有效面積可供入園企業(yè)直接使用，轉(zhuǎn)讓期按10年計(jì)。1園區(qū)轉(zhuǎn)讓年收入 園區(qū)可轉(zhuǎn)讓面積為242.4萬平方米，園區(qū)轉(zhuǎn)讓價(jià)格450元/。在營運(yùn)期10年內(nèi)平均轉(zhuǎn)讓完?？紤]土地升值影響，設(shè)定遲一年的園區(qū)轉(zhuǎn)讓價(jià)格按6.21%增加。2營業(yè)稅金及附加 按營業(yè)收入的5.5%計(jì)算。2.4營業(yè)本錢估算如不計(jì)土地出讓金，年本錢估算如下。1工資及福利估算 現(xiàn)設(shè)定未來需要應(yīng)聘員工12人，工資及福利按每人每年5萬元估算。2折舊費(fèi)估算 采用分類法計(jì)算折舊。經(jīng)濟(jì)算每年折舊額為2191萬元，殘值為4%，由于物流園區(qū)土地最后完全轉(zhuǎn)讓，所以在建立期，末不計(jì)固定資產(chǎn)回收凈值。3攤銷費(fèi)用計(jì)算 建立投資全部形成了固定資產(chǎn)投資，不存在無

4、形資產(chǎn)投資和其他投資，因此沒有攤銷費(fèi)。4維護(hù)費(fèi)計(jì)算 按20萬元/計(jì)。5企業(yè)管理費(fèi)計(jì)算 為運(yùn)營收入的1%。6其他費(fèi)用 為每年5萬元7利息支出 建立投資利息估算占主要局部。2.5利潤計(jì)算根據(jù)相關(guān)規(guī)定，該工程可免交土地出讓金這局部支出，所得稅稅率為33%，法定盈余公積金提留按凈利潤的15%計(jì)算。3財(cái)務(wù)分析1.工程總投資估算1建立投資估算建立投資估算表 萬元序號工程名稱折舊/年合計(jì)/萬元備注1工程費(fèi)用530541.1土建工程2511601.2道路工程等2538561.3給排水、消防、污水處理工程2595631.4采暖通風(fēng)工程2511971.5供電照明工程22125251.6通信工程1124761.7大

5、圍堰工程2543351.8護(hù)岸工程257581.9吹填工程2845911.10排洪溝工程2827001.11土石方回填工程2892931.12大臨工程106002工程建立其他費(fèi)用14002.1建立單位管理費(fèi)3240.61%2.2工程建立監(jiān)理費(fèi)3130.59%2.3工程質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)70.01%2.4定額編制管理費(fèi)130.025%2.5前期工作費(fèi)及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)7431.40%3預(yù)備費(fèi)3714根本預(yù)備費(fèi)37147.00%1+2+358168建立投資=工程費(fèi)用+工程建立其他費(fèi)+預(yù)備費(fèi)=53054+1400+3714=58168萬元2流動(dòng)資金估算流動(dòng)資金由企業(yè)自籌解決，并于第一年一次性全部投入共300萬元。

6、2.投資分年度使用方案按照工程建立進(jìn)度方案安排，本工程資金投入方案詳見表1工程總投資使用方案與資金籌措表。表1工程總投資使用方案與資金籌措表 萬元序號工程合計(jì)計(jì)算期123營運(yùn)期1總投資613301978020587206623001.1建立投資581681938919389193891.2建立期利息2862391119812731.3流動(dòng)資金3003002資金籌措613303002.1工程資本金20659300用于建立投資20359678667866786用于流動(dòng)資金3003002.2債務(wù)資金40671用于建立投資37809126031260312603用于建立期利息2862391119812

7、73用于流動(dòng)資金0000建立期每年建立投資=58168/3=19389萬元根據(jù)表3-3建立期利息估算表可知建立期各年的利息，總和=391+1198+1273=2862萬元總投資=建立投資+建立期利息+流動(dòng)資金=58168+2862+300=61330萬元工程資本金=5816835%=20359萬元債務(wù)資金=5816865%=40671萬元3.資金籌措方案詳見表1 。另建立期利息估算表見表2。 建立期利息是指工程借款發(fā)生在建立期內(nèi)并計(jì)入固定資產(chǎn)原值的利息。建立期利息是在完成建立投資估算根底上，年度投資方案完成后，按資金來源和融資金額、利率及融資費(fèi)率等進(jìn)展計(jì)算。有關(guān)公式如下：各年應(yīng)計(jì)利息=上年末借

8、款本息累計(jì)+本年借款額/2年利率按復(fù)利計(jì)故借款總額為5816865%=37809萬元借款在建立期三年內(nèi)平均使用，每年借款為37809/3=12603萬元第一年借款利息=0+12603/2)6.21%=391萬元第二年借款利息=12603+391+12603/26.21%=1198萬元第三年借款利息=12603+391+1198+12603/26.21%=1273萬元建立期利息=391+1198+1273=2862萬元表3-3建立期利息估算表 萬元序號工程合計(jì)計(jì)算期1231借款378091260312603126031.1建立期利息286239111981273期初借款余額01299414192

9、當(dāng)期借款126031260312603當(dāng)期應(yīng)付利息39111981273期末借款余額1299414192154651.2其他融資費(fèi)用0001.3小計(jì)1.1+1.2129941419215465 - -. z.四投資分析根底數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定1.銷售收入的測算。2.本錢及稅金1本錢測算 總本錢費(fèi)用=折舊費(fèi)+攤銷費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+利息支出+經(jīng)營本錢=折舊+攤銷+維護(hù)費(fèi)+利息支出+工資及福利+企業(yè)管理費(fèi)+其他費(fèi)用經(jīng)營本錢=工資及福利+企業(yè)管理費(fèi)+其他費(fèi)用 固定本錢=折舊費(fèi)+攤銷費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+其他費(fèi)用 可變本錢=利息支出+企業(yè)管理費(fèi)表3 總本錢費(fèi)用估算表 萬元序號工程合計(jì)計(jì)算期45678910111213生產(chǎn)負(fù)

10、荷100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1折舊21912191219121912191219121912191219121912攤銷費(fèi)00000000003維護(hù)費(fèi)202020202020202020204利息支出252621651804144310827223610005工資福利費(fèi)606060606060606060606企業(yè)管理費(fèi)1091161231311391471571661771887其他費(fèi)用55555555558經(jīng)營本錢1741811881962042122222312422539總本錢費(fèi)用49114557420338503497314527

11、94244224532464固定本錢2276227622762276227622762276227622762276可變本錢26352281192715741221869518166177188 - -. z.稅金 園區(qū)可轉(zhuǎn)讓面積242.4萬平方米，營運(yùn)期10年內(nèi)每年平均轉(zhuǎn)讓。每年轉(zhuǎn)讓24.24萬平方米，且園區(qū)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為450元/營運(yùn)期每年收入情況如下：第一年?duì)I業(yè)收入：24.24450=10908萬元第二年?duì)I業(yè)收入：10908(1+6.21%)=11585萬元第三年?duì)I業(yè)收入：10908(1+6.21%)2=12305萬元.第n年?duì)I業(yè)收入:10908(1+6.21%)n營業(yè)稅金及附加：每年?duì)I業(yè)收

12、入5.5%表4 銷售收入、銷售稅金及附加估算表 萬元序號工程合計(jì)計(jì)算期45678910111213生產(chǎn)負(fù)荷100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1營業(yè)收入109081158512305130691388114743156581663017663187601.1園區(qū)轉(zhuǎn)讓收入109081158512305130691388114743156581663017663187601.2其他收入00000000002營業(yè)稅及附加60063767771976381186191597110323流動(dòng)資金利潤分配表5 利潤與利潤分配表 萬元序號工程合計(jì)計(jì)算期456789

13、101112131營業(yè)收入109081158512305130691388114743156581663017663187602營業(yè)稅金及附加60063767771976381186191597110323總本錢費(fèi)用49114557420338503497314527942442245324644補(bǔ)貼收入05利潤總額1-2-3+45397639174258500962110787120031327314239152646所得稅26212830305232883539380540874387470551437凈利潤5-627763561437352126082698279168886953410

14、1218期初未分配利潤09可供分配的利潤7+82776356143735212608269827916888695341012110法定盈余公積金416 534 656 782 912 1047 1187 1333 1430 1518 11可供投資者分配的利潤9-102360 3027 3717 4430 5170 5935 6729 7553 8104 8603 12投資各方利潤分配1180 1513 1859 2215 2585 2967 3364 3777 4052 4301 13未分配利潤11-121180 1513 1859 2215 2585 2967 3364 3777 4052

15、 4301 14息稅前利潤利潤總額+利息支出792385569229994310703115091236413273142391526415息稅折舊攤銷前利潤息稅前利潤+折舊10114107471142012134128941370014555154641643017455五工程經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)1.現(xiàn)金流量分析 本報(bào)告從全部資金、自有資金兩方面編制了現(xiàn)金流量表，主要評價(jià)指標(biāo)如下：全部資金評價(jià)指標(biāo) 詳見表6 工程投資現(xiàn)金流量表。表6 工程投資現(xiàn)金流量表 萬元續(xù)表序號工程合計(jì)計(jì)算期123456789101112131現(xiàn)金流入109081158512305130691388114743156581663

16、017663190601.1營業(yè)收入109081158512305130691388114743156581663017663187601.2補(bǔ)貼收入1.3回收固定資產(chǎn)余值1.4回收流動(dòng)資金3002現(xiàn)金流出196891938919389774818865915967102310831146121312852.1建立投資1938919389193892.2流動(dòng)資金3002.3經(jīng)營本錢1741811881962042122222312422532.4營業(yè)稅金及附加60063767771976381186191597110322.5維持運(yùn)營投資00000000003稅前凈現(xiàn)金流量(1-2)-1968

17、9-19389-19389101341076711440121541291413720145751548416450177754累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量-19689-39078-58467-48333-37566-26126-13972-105812662272374272159171769465調(diào)整所得稅2621 2830 3052 3288 3539 3805 4087 4387 4705 5143 6稅后凈現(xiàn)金流量3-5-19689-19389-19389751379378388886693759915104881109711745126327累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量-19689-39078-584

18、67-50954-43017-34629-25763-16388-64734015151122685739489自有資金評價(jià)指標(biāo) 詳見表7表7 工程資本金現(xiàn)金流量表 萬元序號工程合計(jì)計(jì)算期123456789101112131現(xiàn)金流入109081158512305130691388114743156581663017663190601.1營業(yè)收入109081158512305130691388114743156581663017663187601.2補(bǔ)貼收入1.3回收固定資產(chǎn)余值1.4回收流動(dòng)資金3002現(xiàn)金流出708667866786117311162311531114561139811360

19、113415533591864282.1資本金投資6786678667862.2流動(dòng)資金自籌3002.3經(jīng)營本錢1741811881962042122222312422532.4營業(yè)稅金及附加60063767771976381186191597110322.5所得稅2621 2830 3052 3288 3539 3805 4087 4387 4705 5143 2.6長期借款本金歸還58105810581058105810581058100002.7借款利息支付252621651804144310827223610003凈現(xiàn)金流量-7086-6786-6786-823-38774161324

20、83338343171109711745126324累計(jì)凈現(xiàn)金流量-7086-13872-20658-21481-21519-20745-19132-16649-13266-894921481389326525 - -. z.貸款歸還分析 由于本工程采用等額還本利息照付方式還款，投產(chǎn)后七年內(nèi)可還清借款。由表1可知第三年末借款總額為40671萬元。七年內(nèi)每年還本金額：40671/7=5810萬元第一年利息：406716.21%=2526萬元第二年利息：4067158106.21%=2164萬元.第n年利息：第n年期初借款余額借款利率表8 還本付息方案表 萬元序號工程合計(jì)計(jì)算期4567891011

21、12131借款1.1期初借款余額40671348612905123241174311162158110001.2當(dāng)期還本付息8336797576147253689265326171000其中：還本5810581058105810581058105810000 付息252621651804144310827223610001.3期末借款余額348612905123241174311162158110000-. z.(六)融資前分析 1.工程投資現(xiàn)金流量表，見表6。根據(jù)該表計(jì)算的評價(jià)指標(biāo)為：工程投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR為 13.74% 所得稅前，工程投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值ic=12%所得稅前為 29138萬元；工程投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)為8.03%所得稅后。工程投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，工程投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，該工程在財(cái)務(wù)上是可以承受的。 2.工程靜態(tài)投資回收期為 Pt=累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年數(shù)-1+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量=9-1+1058/1