房地產(chǎn)估價(jià)師房屋征收評(píng)估知識(shí)點(diǎn)匯總

1、把第四節(jié)房屋斑征收評(píng)估安知識(shí)點(diǎn)一：房耙屋征收補(bǔ)償內(nèi)稗涵罷為了把公共利益版的需要，征收安國(guó)有土地上單傲位、個(gè)人佰的房屋，應(yīng)當(dāng)頒對(duì)被征收房屋百所有權(quán)人（被翱征收人）給予矮公平補(bǔ)償。被敗征收人可以選霸擇皚貨幣補(bǔ)償罷，也可以選擇疤房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換挨。房屋征收補(bǔ)償內(nèi)容“3+1”（1）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226340 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.a

2、spx?id=226340 t _blank 傲知識(shí)點(diǎn)二：房板屋征收評(píng)骯估皚4澳特點(diǎn)1估價(jià)數(shù)量大房屋征收往往是由于舊城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基礎(chǔ)設(shè)施等而引起，隨著我國(guó)城市建設(shè)的不斷加快，必不可少地發(fā)生大規(guī)模的房屋征收，導(dǎo)致征收數(shù)量大、待征收的戶數(shù)多，由此帶來(lái)的房屋征收估價(jià)數(shù)量很大，少則一、二幢，多則成片乃至一個(gè)或多個(gè)小區(qū)。2涉及面廣，社會(huì)影響大從企事業(yè)單位來(lái)說(shuō)，征收不僅涉及到企事業(yè)財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償問(wèn)題，而且涉及到企事業(yè)單位的生存和職工家庭的生活問(wèn)題。從居民個(gè)人來(lái)說(shuō)，房屋仍是當(dāng)今我國(guó)大多數(shù)城市居民的最大財(cái)產(chǎn)。因此，房屋征收評(píng)估涉及到千家萬(wàn)戶的切身利益，所產(chǎn)生的社會(huì)影響很大。3估價(jià)對(duì)象復(fù)

3、雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系一次估價(jià)中還會(huì)面對(duì)大量的房屋，面對(duì)征收人和眾多的被征收人，由于各自對(duì)自身利益的維護(hù)，會(huì)出現(xiàn)不同的意見(jiàn)，導(dǎo)致估價(jià)的重要工作之一是協(xié)調(diào)各種利益關(guān)系。4補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)就同一城市而言，同一時(shí)期同一地段同種類型房屋的征收補(bǔ)償價(jià)之間，同一時(shí)期同一地段不同類型房屋的征收補(bǔ)償價(jià)之間，同一時(shí)期不同地段同種類型房屋的征收補(bǔ)償價(jià)之間都具有價(jià)格相互關(guān)聯(lián)性。如果忽視了這種關(guān)聯(lián)性，就可能引發(fā)征收沖突。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226341 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226341 t _blank

4、 般知識(shí)點(diǎn)三：房唉屋征收評(píng)估的半相胺關(guān)翱7礙項(xiàng)規(guī)定1 房屋征收評(píng)估對(duì)象房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。問(wèn)答題出題點(diǎn)：房屋征收前征收部門需要做

5、哪些工作？或說(shuō)：房屋征收中性質(zhì)、用途、建筑面積如何確定？2房屋征收評(píng)估目的a.被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。b.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。3房屋征收評(píng)估范圍被征收房屋評(píng)估范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)，不包括違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226342 HYPERLIN

6、K /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226342 t _blank 4房屋征收4房屋征收評(píng)估時(shí)點(diǎn)a.被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。b.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。5房屋征收評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。不考慮租賃的影響，是指評(píng)估被征收房屋無(wú)租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他

7、法定優(yōu)先受償款。6房屋征收評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。7房屋征收評(píng)估因素被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等情況。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。問(wèn)答題出題點(diǎn)：房屋征收應(yīng)考慮哪些因素？裝飾裝修補(bǔ)償應(yīng)如何考慮？ HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226343 HYPERLINK /AnserOnLine/As

8、kOver.aspx?id=226343 t _blank 挨知識(shí)點(diǎn)四：房般屋征收評(píng)估方芭法和結(jié)果確定板（一）房屋征鞍收評(píng)估方法皚被征收房屋的俺類似房地產(chǎn)有跋交易的，應(yīng)當(dāng)扮選用市場(chǎng)法評(píng)芭估；被征收房擺屋或者其類似疤房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)隘收益的，應(yīng)當(dāng)傲選用收益法評(píng)隘估；被征收房挨屋是在建工程愛(ài)的，應(yīng)當(dāng)選用罷假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)懊估。笆可以同時(shí)選用凹兩種以上評(píng)估翱方法評(píng)估的，吧應(yīng)當(dāng)選用兩種霸以上評(píng)估方法暗評(píng)估。罷被征收房屋的爸類似房地產(chǎn)是巴指與被征收房爸屋處瓣在同一供求范拔圍內(nèi)，并在用礙途、規(guī)模、建熬筑結(jié)構(gòu)、新舊愛(ài)程度、檔次、扮權(quán)利性質(zhì)搬等方面相同或拜者相似的房地捌產(chǎn)。巴（二）房屋征背收評(píng)估結(jié)果確扮定絆被征收房屋

9、價(jià)隘值選用兩種或搬者兩種以上評(píng)般估方法評(píng)估的挨，應(yīng)當(dāng)對(duì)各種班評(píng)估方法的測(cè)胺算結(jié)果進(jìn)行校絆核和比較分析艾后，合理確定稗評(píng)估結(jié)果。房伴屋征收評(píng)估價(jià)埃值結(jié)果應(yīng)當(dāng)以捌人民幣為計(jì)價(jià)巴的貨幣單位，柏精確到元。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226344 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226344 t _blank 白知識(shí)點(diǎn)五：房柏屋征收評(píng)估技澳術(shù)路1市場(chǎng)法評(píng)估技術(shù)路線（1）收集和測(cè)算類似房地產(chǎn)價(jià)格收集與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是

10、指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)當(dāng)通過(guò)搜集評(píng)估時(shí)點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，剔除偶然的和不正常的因素以后計(jì)算得出。類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格以真實(shí)成交、可以質(zhì)證或者房地產(chǎn)交易登記的實(shí)際成交價(jià)格為依據(jù)。（2）修正類似房地產(chǎn)價(jià)格將被征收房屋與類似房地產(chǎn)進(jìn)行交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況的比較和修正，確定比準(zhǔn)價(jià)格。（3）確定被征收房屋價(jià)格根據(jù)類似房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法確定被征收房屋最終評(píng)估價(jià)格。2 收益法評(píng)估技術(shù)路線當(dāng)被征收房屋為商業(yè)用途時(shí)應(yīng)當(dāng)采用收益法，其技術(shù)路線是通過(guò)市場(chǎng)法測(cè)算被征收房屋的租金，進(jìn)而確定被征收房屋當(dāng)前的凈收益并

11、預(yù)測(cè)其未來(lái)的凈收益，然后將其折現(xiàn)來(lái)求取被征收房屋市場(chǎng)價(jià)值。3 成本法評(píng)估技術(shù)路線首先求取被征收房屋的土地重新購(gòu)建價(jià)格、建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價(jià)格。4假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估技術(shù)路線（1）測(cè)算續(xù)建完成后的價(jià)值首先根據(jù)在建工程規(guī)劃條件、現(xiàn)狀，利用市場(chǎng)法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算續(xù)建完成后的價(jià)值。（2）測(cè)算續(xù)建成本和應(yīng)得利潤(rùn)根據(jù)在建工程建設(shè)進(jìn)度，測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息、續(xù)建利潤(rùn)和購(gòu)買在建工程的稅費(fèi)。（3）測(cè)算在建工程價(jià)值將續(xù)建完成后價(jià)值扣除續(xù)建成本和費(fèi)用，確定在建工程價(jià)值。 HYPERLINK /AnserOnL

12、ine/AskOver.aspx?id=226345 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226345 t _blank 板知識(shí)點(diǎn)六：房爸屋征收評(píng)估工翱作流程七步走暗（一）評(píng)估機(jī)扳構(gòu)如何選定？扮【問(wèn)答題的出案題點(diǎn)】頒房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)把構(gòu)由百被征收人把在規(guī)定時(shí)間內(nèi)昂協(xié)商選定；在瓣規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)絆商不成的，由絆房屋征收部門百組織被征收人藹投票并以得票敖多的當(dāng)選半，或者采取搖安號(hào)、抽簽等隨拌機(jī)方式確定。挨具體辦法由省耙、自治區(qū)、直把轄市制定。背房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)癌構(gòu)不得采取迎擺合征收當(dāng)事人佰不當(dāng)要求、虛拜假宣傳、惡意昂低收費(fèi)等不正昂當(dāng)手段承攬房熬屋征收評(píng)估業(yè)把務(wù)。傲（二

13、）評(píng)估機(jī)百構(gòu)業(yè)務(wù)如何承骯攬？叭【問(wèn)答題的出邦題點(diǎn)】柏房屋征收范圍版內(nèi)的征收評(píng)估唉工作，原則上哎由一家房地產(chǎn)癌估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)艾。房屋征收范案圍較大的，可稗以由兩家以上罷房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)白構(gòu)共同承擔(dān)。板兩家以上房地絆產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承俺擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)明班確一家房地產(chǎn)昂估價(jià)機(jī)構(gòu)為牽扮頭單位；牽頭板單位應(yīng)當(dāng)組織辦相關(guān)房地產(chǎn)估叭價(jià)機(jī)構(gòu)就吧評(píng)估對(duì)象、評(píng)柏估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值啊內(nèi)涵、評(píng)估依唉據(jù)、評(píng)估假設(shè)白、評(píng)估原則、唉評(píng)估技術(shù)路線翱、評(píng)估方法、八重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果俺確定方式等進(jìn)癌行溝通，統(tǒng)一擺標(biāo)準(zhǔn)。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226346 HYPERLINK /AnserOn

14、Line/AskOver.aspx?id=226346 t _blank （三）評(píng)估委搬托岸（三）評(píng)估委疤托暗房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)澳構(gòu)選定后，房般屋征收部門應(yīng)礙當(dāng)在愛(ài)1百0百日按內(nèi)向估價(jià)機(jī)構(gòu)搬出具房屋征收伴評(píng)估委托書，靶并與估價(jià)機(jī)構(gòu)拔簽訂房屋征收擺評(píng)估委托合同吧。房屋征收評(píng)罷估委托書應(yīng)當(dāng)靶載明耙委托人的名稱叭、委托的房地疤產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的斑名稱、評(píng)估目吧的、評(píng)估對(duì)象巴范圍、評(píng)估要骯求以及委托日疤期暗等內(nèi)容。頒房屋征收評(píng)估胺委托合同應(yīng)當(dāng)佰載白明癌1瓣0般項(xiàng)事項(xiàng)同瓣第一章第三般節(jié)岸p60斑的內(nèi)容一樣藹（四）評(píng)估準(zhǔn)稗備和業(yè)務(wù)開(kāi)展百估價(jià)機(jī)構(gòu)與房癌屋征收部門簽癌訂房屋征收評(píng)般估委托合同后案，應(yīng)制訂相應(yīng)巴工作計(jì)劃，哎

15、指派本機(jī)構(gòu)中哎與房屋征收評(píng)壩估項(xiàng)目工作量俺相適應(yīng)的足夠靶數(shù)量的注冊(cè)房翱地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)鞍展評(píng)估工作凹。版房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)啊構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或礙者變相轉(zhuǎn)讓受安托的房屋征收巴評(píng)估業(yè)務(wù)。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226347 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226347 t _blank 拜（五）實(shí)地查案勘的內(nèi)容有哪些？或說(shuō)實(shí)地扳查勘中應(yīng)注意疤些什么？白【問(wèn)答題的出班題點(diǎn)，結(jié)合第跋一百章笆p6擺6骯實(shí)地查勘的內(nèi)板容一起回答】鞍【注意】扮被征收人應(yīng)當(dāng)按協(xié)助房地產(chǎn)估叭價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被征胺收房屋進(jìn)行實(shí)愛(ài)地查勘，提供巴或者協(xié)助搜

16、集叭被征收房屋價(jià)白值評(píng)估所必需白的情況和資料矮。靶房屋征收部門巴、罷被征收人爸和哀房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)奧構(gòu)澳應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查柏勘記錄上簽字頒或者蓋章確認(rèn)扳。被征收人伴拒絕在實(shí)地查矮勘記錄上簽字愛(ài)或者蓋章的，壩應(yīng)當(dāng)由房屋征頒收部門、房地扳產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和敖無(wú)利害關(guān)系的斑第三人見(jiàn)證版，有關(guān)情況應(yīng)鞍當(dāng)在評(píng)估報(bào)告挨中說(shuō)明。扮（六）初步評(píng)半估結(jié)果公示藹房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)熬構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房背屋征收評(píng)估委佰托書或者委托昂合同的約定，啊向房屋征收部擺門提供笆分戶的初步評(píng)扒估結(jié)果八。分戶的初步懊評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)把包括評(píng)估對(duì)象氨的構(gòu)成及其基扳本情況和評(píng)估半價(jià)值。房屋征胺收部門應(yīng)當(dāng)搬將分戶的初步版評(píng)估結(jié)果在征熬收范圍內(nèi)向被瓣征收人公示。昂公示期

17、間，房靶地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)般應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)鞍房地產(chǎn)估價(jià)師敗對(duì)分戶的初步藹評(píng)估結(jié)果進(jìn)行班現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋頒。存在錯(cuò)誤的版，房地產(chǎn)估價(jià)俺機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正壩。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226348 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226348 t _blank 癌（七）提交評(píng)靶估報(bào)告凹分戶初步評(píng)估哀結(jié)果百公示期滿后瓣，房地產(chǎn)估價(jià)氨機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房骯屋征收部門提襖供委托評(píng)估范案圍內(nèi)被征收房瓣屋的敖整體評(píng)估報(bào)告柏和拔分戶評(píng)估報(bào)告啊。房屋征收部扒門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將奧分戶評(píng)估報(bào)告辦送達(dá)被征收人昂。耙整體評(píng)估報(bào)告鞍和分戶評(píng)估報(bào)礙告應(yīng)當(dāng)由

18、負(fù)責(zé)啊房屋征收評(píng)估埃項(xiàng)目的叭兩名以上注冊(cè)柏房地產(chǎn)估價(jià)師按簽字扳，并加蓋房地安產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公跋章。不得以印瓣章代替簽字。?。ò耍┙忉屨f(shuō)翱明擺被征收人或者般房屋征收部門跋對(duì)評(píng)估報(bào)告有斑疑問(wèn)的，出具氨評(píng)估報(bào)告的房翱地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)半應(yīng)當(dāng)向其作出癌解釋和說(shuō)明。白（九）資料保傲管白房屋征收評(píng)估扒業(yè)務(wù)完成后，藹房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)埃構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評(píng)估鞍報(bào)告及相關(guān)資靶料立卷、歸檔八保管，供房地扒產(chǎn)管理部門、半房地產(chǎn)估價(jià)行百業(yè)組織等查驗(yàn)稗。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226349 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226349 t _

19、blank 案知識(shí)點(diǎn)七：房熬屋征收復(fù)核評(píng)敗估和鑒定暗第一步：申請(qǐng)唉復(fù)核評(píng)估拜被征收人或者疤房屋征收部門挨對(duì)評(píng)估結(jié)果有疤異議的，應(yīng)當(dāng)隘自收到評(píng)估報(bào)鞍告之日起吧1叭0半日擺內(nèi)，向般原房地產(chǎn)估價(jià)翱機(jī)構(gòu)胺申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估胺。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)疤估的，應(yīng)當(dāng)提佰出叭書面傲復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)啊，指出評(píng)估結(jié)芭果存在的問(wèn)題半。叭第二步：復(fù)核阿評(píng)估霸房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)愛(ài)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到挨書面復(fù)核評(píng)估隘申請(qǐng)之日起1擺0翱日罷內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果笆進(jìn)行復(fù)核。復(fù)矮核后，改變?cè)гu(píng)估結(jié)果的，拔應(yīng)當(dāng)熬重新出具盎評(píng)估報(bào)告；評(píng)拌估結(jié)果沒(méi)有改吧變的，應(yīng)當(dāng)?shù)K書面告知邦復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)奧人。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=2

20、26350 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226350 t _blank 礙第三步：評(píng)估鞍專家鑒定隘被征收人或者扒房屋征收部門矮對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)般機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)傲果有異議的，靶應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)敗核結(jié)果之日起扳1瓣0絆日霸內(nèi)，向安被征收房屋所凹在地澳評(píng)估專家委員跋會(huì)申請(qǐng)鑒定。邦評(píng)估專家委員伴會(huì)應(yīng)當(dāng)組成專叭家組，對(duì)復(fù)核八結(jié)果進(jìn)行鑒定按。專家組成員般為拔3扒人背以上單數(shù)，其壩中房地產(chǎn)估價(jià)癌師不得少于捌三分之二拜。疤評(píng)估專家委員矮會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到奧鑒定申請(qǐng)之日拜起埃1把0頒日敗內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒搬定評(píng)估報(bào)告的頒評(píng)估程序、評(píng)瓣估依據(jù)、評(píng)估版假設(shè)、評(píng)估技挨術(shù)路線、評(píng)估叭方法選用

21、、參罷數(shù)選取、評(píng)估盎結(jié)果確定方式般等評(píng)估癌技術(shù)問(wèn)題翱進(jìn)行審核，出啊具書面鑒定意敖見(jiàn)。翱經(jīng)評(píng)估專家委啊員會(huì)鑒定，評(píng)頒估報(bào)告不存在班技術(shù)問(wèn)題的，百應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估扮報(bào)告；評(píng)估報(bào)啊告存在技術(shù)問(wèn)凹題的，出具評(píng)岸估報(bào)告的房地柏產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)笆當(dāng)改正，重新扳出具評(píng)估報(bào)告頒。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226351 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226351 t _blank 壩【教材案哀例翱3艾按4捌】擺凹案國(guó)有土地上房絆屋征收估價(jià)報(bào)瓣告封面（略）目錄（略）藹致估價(jià)委托人癌函（略）背注冊(cè)房地產(chǎn)估伴價(jià)師聲明（略唉）

22、哀估價(jià)假設(shè)和限翱制條件（略）凹把罷市巴奧區(qū)宏業(yè)板路隘5笆號(hào)房屋征收補(bǔ)霸償價(jià)格評(píng)估結(jié)凹果報(bào)告（節(jié)選擺）唉一、估價(jià)委托唉人（略）奧二、估價(jià)機(jī)構(gòu)頒（略）三、估價(jià)對(duì)象八根據(jù)房屋征邦收決定公告案（唉辦佰字罷矮201擺1昂拌第癌岸艾號(hào)），本次估靶價(jià)對(duì)象是指位搬于捌巴靶市氨斑爸區(qū)宏業(yè)霸路芭5靶號(hào)擬征收的房岸地產(chǎn)。胺根據(jù)房屋征收柏部門提供的被耙征收房屋情況氨與資料，并經(jīng)氨房屋征收部門埃、被征收人、疤房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)半構(gòu)共同實(shí)地查愛(ài)勘敖，估價(jià)對(duì)象位啊于罷敗哎市澳盎敗區(qū)宏業(yè)按路絆5叭號(hào)，四至為：拌東吧至敖搬氨三街，南至宏班業(yè)路，西臨空岸地，北臨民宅哎。該處臨敖近斑捌啊大道，周邊道哀路百有瓣瓣壩二路佰、半藹艾三路、宏業(yè)

23、路俺及敖背白干道，八交通比較便利鞍，但道路狀況骯、特別是排水靶狀況較差翱。周邊商業(yè)設(shè)班施捌有芭盎礙區(qū)商場(chǎng)鞍、把暗半商場(chǎng)等；金融艾網(wǎng)點(diǎn)有建設(shè)銀艾行、中信實(shí)業(yè)白銀行、工商銀愛(ài)行分理處；醫(yī)八療設(shè)施盎有柏隘辦市第九醫(yī)院敖、埃百疤第一職工醫(yī)院擺等；休閑娛樂(lè)傲設(shè)施扳有哎百邦區(qū)公園哎、矮半傲公園等；教育佰配套設(shè)施笆有骯班柏第暗霸岸小學(xué)辦、凹岸霸中學(xué)等。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226352 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226352 t _blank 阿被征收房屋總啊建筑面積啊為澳299暗5芭，霸被征收凹房

24、屋總建筑面背積哀為安299扒5柏，占地面積柏為班250奧1啊。其中，非吧住宅建筑面安積拌199百6凹，至估價(jià)時(shí)凹點(diǎn)，已征收補(bǔ)唉償及拆遷完畢傲。住宅建筑面辦積扳99芭9板，本次評(píng)估稗范圍為住宅部哎分，翱為壩l般幢骯2熬層住宅樓扮（皚1壩樓部分住宅現(xiàn)板狀用途為商業(yè)拔門面），建筑背面按積澳99霸9傲。該房屋建伴成耙于辦2百0盎世扳紀(jì)班5阿0把年代，襖整體外觀比較拌陳舊，基礎(chǔ)無(wú)澳不均勻沉降，般墻體有少量細(xì)叭微裂紋，部分奧外墻空鼓、起安沙、剝落嚴(yán)重盎，局部有滲水安現(xiàn)象；預(yù)制鋼八筋混凝土樓板版，紅瓦坡屋頂拌，局部滲漏，靶普通木門窗，昂表面油漆剝落敗，風(fēng)化、腐朽藹；單跑樓梯，盎水泥踏板，局盎部破損；電線阿局

25、部老化，上伴、下水管道銹骯蝕。房屋內(nèi)部敗一般為水泥地按面，少數(shù)吧鋪俺300mm澳300m俺m爸地板磚，磨損隘較大；內(nèi)墻面刮大白，有空跋鼓、起砂、剝按落嚴(yán)重，少數(shù)笆部奧位耙1藹啊2奧m絆油漆墻裙，局版部剝落；樓板扒底面刮大白，案少數(shù)簡(jiǎn)單塑料背扣板吊頂；衛(wèi)白生間為共用，礙地面霸鋪凹300mm板300m耙m扮地板磚、瓷磚昂墻裙，少數(shù)水傲泥地面、內(nèi)墻埃面上部混合砂八漿抹面。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226353 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226353 t _blank 笆【糾巴錯(cuò)敗1版】缺建筑結(jié)構(gòu)

26、巴的說(shuō)明。絆【糾搬錯(cuò)叭2板】缺估價(jià)對(duì)象巴權(quán)益狀況說(shuō)明稗，如產(chǎn)權(quán)人、奧土地使用權(quán)性翱質(zhì)、土地使用稗權(quán)剩余年限等哀情況說(shuō)明。四、估價(jià)目的把為確定被征收跋房屋價(jià)值的補(bǔ)捌償提供依據(jù)，哀評(píng)估被征收房藹屋的價(jià)值。具壩體包括：居住白用途下的住宅胺區(qū)位價(jià)，商業(yè)拌用途的門面房皚區(qū)位價(jià)和實(shí)物跋狀況下的房屋啊重置現(xiàn)價(jià)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)暗201扳1吧年班4邦月礙1艾5艾日。骯 巴【糾錯(cuò)芭】敗201搬1吧年教材新要求半，缺估價(jià)時(shí)點(diǎn)岸確定理由。本般報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)笆應(yīng)為房屋征收罷決定公告之日哀。六、價(jià)值定義哀本次估價(jià)的價(jià)值內(nèi)涵是指估壩價(jià)對(duì)象被征收捌房屋于估價(jià)時(shí)佰點(diǎn)類似房地產(chǎn)拌的市場(chǎng)價(jià)格。伴【糾錯(cuò)】壩是熬201般1隘年真題的考點(diǎn)凹

27、，正確的表述壩為岸：唉“敖被征收房屋價(jià)版值是指被征收疤房屋及其占用爸范圍內(nèi)的土地凹使用權(quán)在不被拜征收的情況下搬，由熟悉情況暗的交易雙方以按公平交易方式壩在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自捌愿進(jìn)行交易的辦金額，但不考哀慮被征收房屋爸租賃、抵押、拜查封等因素的半影響絆。唉” HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226354 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226354 t _blank 擺七、估價(jià)依據(jù)岸（略）白八、估價(jià)原則傲（略）九、估價(jià)方法霸根據(jù)估價(jià)對(duì)象安用途、估價(jià)目柏的、當(dāng)?shù)胤康剞k產(chǎn)市場(chǎng)狀況，巴以及房地產(chǎn)估岸價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等骯要求，

28、本次估班價(jià)選用扮市場(chǎng)法（住宅懊區(qū)位價(jià)）、盎收益法（商業(yè)盎區(qū)位價(jià)）板和澳成本法（房屋百重置成本價(jià)）背（估價(jià)方法定八義略）。芭【糾錯(cuò)】應(yīng)對(duì)擺選用的評(píng)估方拔法進(jìn)行適用性藹分析，詳細(xì)說(shuō)版明所選用方法凹的理由。十、估價(jià)結(jié)果壩根據(jù)估價(jià)分析藹與測(cè)算，估價(jià)般對(duì)象被征收房百屋在估價(jià)時(shí)唉點(diǎn)挨201氨1暗年絆4辦月安1唉5擺日的住宅區(qū)位暗價(jià)暗為絆419巴4八元翱/壩，大寫：人柏民幣肆仟壹佰辦玖拾懊四岸元每平方米；伴估價(jià)對(duì)象房屋挨重置現(xiàn)價(jià)頒為翱47壩2敖元疤/安，大寫：人扳民幣肆佰柒拾拌貳元每平方米哎；估價(jià)對(duì)象商扳業(yè)區(qū)位價(jià)佰為巴605俺0拜元白/愛(ài)，大寫：人埃民幣陸仟零伍翱拾元每平方米癌，詳見(jiàn)房屋斑重置價(jià)格一覽佰表。

29、盎【糾半錯(cuò)拜1昂】住宅區(qū)位價(jià)藹人民幣大寫四扳錯(cuò)誤，應(yīng)為肆昂。皚【糾辦錯(cuò)般2版】估價(jià)結(jié)果缺白總價(jià)及人民幣耙大寫。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226355 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226355 t _blank 柏房屋重置價(jià)格熬一覽挨表扒 序號(hào)產(chǎn)別產(chǎn)權(quán)人房屋地址結(jié)構(gòu)重置價(jià)格（元/）成新率現(xiàn)價(jià)（元/）l私何某6單元1號(hào)磚混三等890530%4722私王某6單元2號(hào)磚混三等890530%4723私徐某6單元3號(hào)磚混三等890530%4724私祝某6單元4號(hào)磚混三等890530%4725私肖某7單元

30、1號(hào)磚混三等890530%4726私俞某7單元2號(hào)磚混三等890530%4727私劉某7單元3號(hào)磚混三等890530%4728私朱某7單元4號(hào)磚混三等890530%4729私黃某7單元5號(hào)磚混三等890530%47210私秦某7單元5號(hào)磚混三等890530%47211私劉某7單元6號(hào)磚混三等890530%47212私肖某8單元1號(hào)磚混三等890530%47213私周某8單元2號(hào)磚混三等890530%47214私姚某8單元3號(hào)磚混三等890530%47215私秦某8單元4號(hào)磚混三等890530%47216私夏某8單元5號(hào)磚混三等890530%472稗十一、估價(jià)人員（略）搬十二、估價(jià)作拔業(yè)日期熬2

31、01骯1昂年澳4氨月邦1搬1隘日熬至襖4把月啊2敗1隘日。岸十三、估價(jià)報(bào)搬告使用期限瓣本估價(jià)報(bào)告使阿用期限自出具搬之日起為半年安。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226356 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226356 t _blank 評(píng)估技術(shù)報(bào)告鞍一、估價(jià)對(duì)象埃實(shí)物狀況描述壩與分析（略）版二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述襖與分析（略）爸三、估價(jià)對(duì)象礙區(qū)位狀況描述斑與分析1區(qū)域概況笆估價(jià)對(duì)象位拌于拔伴爸市唉熬區(qū)笆，昂般稗區(qū)位芭于澳吧礙市城區(qū)東北部擺，東南安鄰捌稗翱區(qū)，西扒接靶矮阿區(qū)，北靶瀕八把耙江，南疤倚

32、艾愛(ài)霸湖。全區(qū)土地?cái)∶姘胺e扒4癌7按藹93班k壩，襖轄爸1擺0搬個(gè)街道辦事處礙，拔21敖7擺個(gè)（家）居委藹會(huì)，現(xiàn)有人哀口艾4般1巴哎8擺9翱萬(wàn)人。爸2伴區(qū)域交通狀骯況奧癌阿區(qū)道路交通挨由熬版扮大道笆、愛(ài)昂埃大道阿、稗瓣把大道三條干線襖連貫東西稗，拜吧大道盎、鞍艾壩四路扒、耙襖霸八路鞍、安搬板路哀、邦柏拔號(hào)公路疏通南癌北，構(gòu)半成芭按耙區(qū)現(xiàn)有城區(qū)道阿路網(wǎng)骨架，對(duì)般外連接其他城凹區(qū)，對(duì)內(nèi)有機(jī)扮連接各片區(qū)。案對(duì)外交通系統(tǒng)拜由邦絆笆鐵路編組站，拌長(zhǎng)途汽車客運(yùn)昂站板，啊鞍藹工業(yè)港白及矮邦般區(qū)外貿(mào)碼頭區(qū)癌，長(zhǎng)途客運(yùn)碼吧頭以及沿江其八他對(duì)外碼頭構(gòu)成。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOve

33、r.aspx?id=226358 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226358 t _blank 啊3半基礎(chǔ)設(shè)施狀安況矮稗氨區(qū)供水由現(xiàn)有壩的凹5骯座自來(lái)水廠供哎應(yīng)，總供水皚量按4吧5唉萬(wàn)藹t/斑d挨；排水系統(tǒng)分把雨水排放和污澳水排放，雨水按排放統(tǒng)一笆按拜爸挨市總體規(guī)劃實(shí)扒施，排水泵站般能滿足需要，唉污水排放由污鞍水處理廠處理稗后直接排入江絆湖；區(qū)域供電擺設(shè)備完善并與愛(ài)市政供電網(wǎng)連百接，能滿足企佰業(yè)用電需求；耙區(qū)內(nèi)已開(kāi)白通壩2鞍2暗萬(wàn)門程控電話搬并開(kāi)通國(guó)際互矮聯(lián)網(wǎng)的電信大跋樓，同時(shí)提供骯國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)的盎寬帶接入和國(guó)白內(nèi)外各類通訊笆業(yè)務(wù)。4環(huán)境條件俺全區(qū)

34、綠化覆蓋疤率拔達(dá)板35礙%霸，人均公共綠熬地面拌積唉5疤罷8壩，名列全市埃前列愛(ài)。板埃霸區(qū)環(huán)境質(zhì)量礙屬骯扮罷市輕度污染區(qū)矮，主要污染物岸為二氧化硫、般氮氧化物及少疤量硫化氫等。罷5哀產(chǎn)業(yè)集聚狀捌況岸稗襖區(qū)是以冶金工芭業(yè)為主體，并氨由一定規(guī)模的凹機(jī)械、石化、氨造船、建材、哀建筑、能源等矮工業(yè)的新型工扮業(yè)區(qū)。區(qū)內(nèi)骯有拔靶翱市鋼鐵公司叭、頒吧敖區(qū)造船廠等大唉型工業(yè)企業(yè)，板產(chǎn)業(yè)集聚度高巴，形成了以重懊工業(yè)為主的企霸業(yè)集群。藹四、市場(chǎng)背景般描述與分析（敗略）暗五、最高最佳柏利用分析（略背）鞍六、估價(jià)方法伴適用性分析（佰略） HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=2

35、26359 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226359 t _blank 霸七、估價(jià)測(cè)算班過(guò)程?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法捌評(píng)估被征收房安屋住宅區(qū)位價(jià)吧的測(cè)算過(guò)程矮1爸搜集交易實(shí)癌例扳估價(jià)人員通過(guò)礙對(duì)估價(jià)對(duì)象同扮一供求圈內(nèi)類暗似房地產(chǎn)交易耙市場(chǎng)的調(diào)查和暗分析，搜集與拌估價(jià)對(duì)象相類盎似的房地產(chǎn)交扒易實(shí)例，通過(guò)擺比較和篩選，岸選取了五宗相凹鄰地塊住宅房搬地產(chǎn)一般交易骯實(shí)例作為可比白實(shí)例，可比實(shí)哎例資料如下表扳所示： HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226360 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOve

36、r.aspx?id=226360 t _blank 表331翱可比實(shí)例資料罷表稗襖捌稗跋 搬表熬3辦埃31abcde坐落位置22街坊6門1層2號(hào)4街坊52門10號(hào)18街坊44門3層10號(hào)20街坊9門8層13號(hào)7街坊附2門2幢4層6號(hào)房屋用途住宅住宅住宅住宅住宅地段等級(jí)住宅四級(jí)住宅四級(jí)住宅四級(jí)住宅四級(jí)住宅四級(jí)交易目的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓交易情況正常正常正常正常正常交易單價(jià)5408元/4950元/4500元/4560元/5300元/交易時(shí)間近期近期近期近期近期建筑結(jié)構(gòu)磚混一等磚混三等磚混三等鋼混二等磚混一等建筑成新90%70%60%60%85%基礎(chǔ)設(shè)施水、電、衛(wèi)水、電、衛(wèi)水、電、衛(wèi)水、電、衛(wèi)水、電

37、、衛(wèi)配套設(shè)施齊全齊全齊全齊全齊全?！炯m澳錯(cuò)靶1百】可比實(shí)跋例盎d疤是一個(gè)鋼混二按等，與估價(jià)對(duì)氨象結(jié)構(gòu)不相同耙，不適宜做可伴比實(shí)例。哎【糾耙錯(cuò)翱2隘】交易時(shí)間都半是近期，表述阿太粗略、不規(guī)襖范，后邊無(wú)法稗進(jìn)行交易日期邦調(diào)整，應(yīng)指出擺具體的交易日稗期。昂【糾案錯(cuò)礙3邦】缺權(quán)益狀況罷修正。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226361 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226361 t _blank 氨2案交易情況修按正芭因?yàn)樗x可比芭實(shí)例均為正常熬交易情況下的搬實(shí)例，所以交頒易情況不做修罷正，則可比實(shí)愛(ài)例啊a

38、熬、拔b愛(ài)、白c胺、擺d霸、藹e版交易情況修正搬系數(shù)均扮為柏100/10挨0伴。稗3胺交易時(shí)間調(diào)跋整霸因?yàn)樗x可比實(shí)例的交易單邦價(jià)均為近期市胺場(chǎng)交易價(jià)格，叭與估價(jià)時(shí)點(diǎn)較澳近，市場(chǎng)價(jià)格柏相對(duì)較穩(wěn)定，拌所以交易時(shí)間安不做調(diào)整，則熬可比實(shí)岸例伴a礙、般b哀、背c疤、翱d奧、盎e阿交易時(shí)間調(diào)整按系數(shù)均哀為按100/10絆0頒。瓣4懊區(qū)位價(jià)格的捌確定岸區(qū)位價(jià)格的確扒定根據(jù)房地產(chǎn)拔的交易價(jià)格扣扮除房屋重置現(xiàn)伴價(jià)的價(jià)格，房絆屋價(jià)格的確定藹根據(jù)房屋的重傲置價(jià)格、樓層芭、成新率等綜澳合確定，具體拜詳見(jiàn)下表： HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226362 HYPERL

39、INK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226362 t _blank 表332abcde坐落位置22街坊6門l層2號(hào)4街坊52門10號(hào)18街坊44門3層10號(hào)20街坊9門8層13號(hào)7街坊附2門2幢4層6號(hào)交易單價(jià)5480元/4950元/4500元/4560元/5300元/交易情況修正100/100100/100100/100100/100100/100交易時(shí)間修正100/100100/100100/100100/100100/100修正后交易單價(jià)5480元/4950元/4500元/4560元/5300元/重置價(jià)格1110元/890元/890元/1010元/1110元

40、/建筑成新90%70%60%60%85%區(qū)位價(jià)格448l元/4327元/3966元/3974元/4356.5元/把注：房屋重置哀價(jià)依胺據(jù)白200敖4昂年跋柏按市物價(jià)局哀、癌伴白市房產(chǎn)局關(guān)般于印哀發(fā)阿般隘市房屋重置價(jià)拜格標(biāo)準(zhǔn)的通知凹而確定。鞍區(qū)位價(jià)格擺4481爸修正后交易八單價(jià)皚5480壩重置價(jià)格吧1110伴成新率疤90% HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226363 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226363 t _blank 班5翱區(qū)域因素調(diào)整扮估價(jià)人員通過(guò)扒調(diào)查分析估價(jià)把對(duì)象所在區(qū)域俺購(gòu)買住宅最看

41、把重的區(qū)域因素班的各種因素，般通過(guò)分析市場(chǎng)稗資料，并結(jié)合鞍估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，選爸取以下幾種因扳子作為比較基八礎(chǔ)，各因子均班以估價(jià)對(duì)象為搬比較基準(zhǔn)，取伴指數(shù)辦為芭10昂0柏，采用打分法敖對(duì)區(qū)域因素進(jìn)壩行調(diào)整，具體敗見(jiàn)下表：巴【糾錯(cuò)】缺可按比實(shí)例區(qū)域因澳素情況說(shuō)明表擺。俺區(qū)域因素調(diào)整哎情況吧表胺擺瓣扒 藹表傲3叭佰33估價(jià)對(duì)象abcde繁 華程 度距市、區(qū)商業(yè)中心距離1001029898100102交 通便 捷主要道路距離1001021009898100公交車站網(wǎng)10010210010098102環(huán) 境狀 況環(huán)境污染100100100100100100衛(wèi)生狀況100100100100100100景觀自然環(huán)

42、境1001021029898102人文景觀100100100100100100配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施100100100100100100公共服務(wù)配套100100100100100100小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施1001021009999100 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226364 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226364 t _blank 挨區(qū)域因素修正壩系數(shù)分別如下擺a拜：區(qū)域因素調(diào)澳整系數(shù)伴伴100/10板2100/昂10210斑0/102拜100/10靶0100/瓣10010頒0/102拜100/10伴

43、0100/邦10010柏0/100熬100/10拜2班隘0盎安9057佰b般：區(qū)域因素調(diào)靶整系數(shù)巴唉100/98邦100/1哀00100骯/1001岸00/100阿100/1拔00100愛(ài)/1021靶00/100百100/1柏00100翱/1001皚00/10把0骯柏1吧澳0004按c哎：區(qū)域因素調(diào)氨整系數(shù)跋靶100/98稗100/9澳8100/癌10010爸0/100扮100/10吧0100/胺98100隘/1001昂00/100礙100/1霸00100邦/9辦9愛(ài)拌1氨巴0732d胺：區(qū)域因素調(diào)疤整系數(shù)挨傲100/10礙0100/澳98100奧/9810扒0/100辦100/10擺0100

44、/扮98100愛(ài)/1001拌00/100頒100/1半00100斑/9啊9吧佰1阿敗0625癌e案：區(qū)域因素調(diào)扒整系數(shù)安版100/10絆2100/懊10010懊0/102版100/10芭0100/昂10010爸0/102耙100/10啊0100/絆10010骯0/100笆100/10背0壩翱0吧案9423 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226365 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226365 t _blank 佰6愛(ài)區(qū)位比準(zhǔn)價(jià)耙格計(jì)算半a八：傲4481搬0翱藹905俺7佰拜405邦8吧愛(ài)4隘4澳（昂

45、元埃/耙）拌b安：拌4327隘1百班000昂4愛(ài)澳432擺8阿疤7埃3耙（挨元岸/愛(ài)）敖c絆：扳3966唉1跋昂073氨2艾百425凹6愛(ài)芭3般1笆（背元叭/敖）扒d拌：凹3974疤1哎隘062鞍5佰422佰2骯叭3靶8癌（藹元敖/半）皚e八：暗435凹6頒吧5癌0版傲942搬3襖盎401胺5扮搬1凹3奧（巴元瓣/澳）版因?yàn)橐陨细鞅劝褱?zhǔn)實(shí)例調(diào)整后霸的區(qū)位價(jià)格差愛(ài)別較小，所以邦取以芭上癌5班個(gè)比準(zhǔn)實(shí)例修爸正后價(jià)格的算術(shù)平均值作為拜最終比準(zhǔn)平均斑區(qū)位價(jià)格。捌比準(zhǔn)區(qū)位價(jià)格隘伴（叭405絆8板背4罷4奧澳432耙8叭斑7背3辦班425白6藹伴3敖1按壩422扮2瓣白3柏8搬搬401案5百凹1白3扮）板

46、/盎5叭皚419岸4般按20疤4靶半419襖4拌（耙元皚/奧）愛(ài)由于估價(jià)委托柏人未提供估價(jià)阿對(duì)象房屋所有鞍權(quán)證書及土地?cái)∈褂脵?quán)證書辦，故估價(jià)人員扳無(wú)法核實(shí)估價(jià)壩對(duì)象土地使用案權(quán)類型。拌估價(jià)對(duì)象建成唉于襖195哀8凹年，該年代建疤成的房屋土地骯使用權(quán)類型為跋劃撥，本次評(píng)百估設(shè)定估價(jià)對(duì)盎象建成后土地鞍使用權(quán)類型沒(méi)凹有改變，即估骯價(jià)對(duì)象土地使笆用權(quán)類型為劃邦撥。半由于本次評(píng)估襖所收集耙的哎5昂個(gè)可比實(shí)例土半地使用權(quán)類型扳均為劃撥，故案比準(zhǔn)區(qū)位價(jià)格拔無(wú)需扣除出讓按金。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226368 HYPERLINK /AnserOnLin

47、e/AskOver.aspx?id=226368 t _blank 案（二）成本法耙評(píng)估被征收房班屋現(xiàn)價(jià)的測(cè)算過(guò)程熬【糾錯(cuò)】估價(jià)拌對(duì)象房屋過(guò)于扒老舊，不適宜敗成本法估價(jià)。霸1拔房屋重置價(jià)翱格的確定百被征收房屋建傲筑結(jié)構(gòu)共可分敖為鋼混、磚混矮、磚木及簡(jiǎn)易般四大類。其重絆置價(jià)格根據(jù)佰市物價(jià)局、市罷房地產(chǎn)管理局白關(guān)于印俺發(fā)白霸瓣市房屋重置價(jià)安格標(biāo)準(zhǔn)的通知愛(ài)愛(ài)（藹壩把字伴按200八4班昂癌瓣號(hào)）確定。班本報(bào)告中的房癌屋重置價(jià)格是熬指采用與估價(jià)襖對(duì)象建筑物相耙同的建筑材料般、建筑構(gòu)配件挨、房屋設(shè)備和唉建筑技術(shù)工藝奧等，胺在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的叭國(guó)家財(cái)稅制度傲和市場(chǎng)價(jià)格體阿系下，開(kāi)發(fā)建昂造與估價(jià)對(duì)象隘建筑物（不含背

48、土地）相同的懊全新建筑物般應(yīng)支出的勘察柏設(shè)計(jì)費(fèi)、建造邦費(fèi)用、管理費(fèi)罷用、財(cái)務(wù)費(fèi)用扳、稅金等必要頒支出及應(yīng)得利奧潤(rùn)。皚本報(bào)告中的白重置現(xiàn)價(jià)是指般房屋重置價(jià)格擺減去應(yīng)計(jì)折舊柏后的余額罷。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226369 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226369 t _blank 表334辦班凹市房屋重置價(jià)捌格標(biāo)準(zhǔn)礙表邦斑唉般 扳表襖3絆背34結(jié)構(gòu)類型等級(jí)重置價(jià)格（元/）鋼混一等1800二等1550三等1300磚混一等1110二等1010三等估價(jià)對(duì)象為磚混三等 890磚木一等l060二等81

49、0三等660簡(jiǎn)易530 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226370 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226370 t _blank 氨2熬成新率的確芭定白因估價(jià)對(duì)象建跋成阿于按l95哎8挨年，且部分房凹屋經(jīng)過(guò)了一次叭或多次更新改扮造或維修，難邦以通過(guò)年限法拜測(cè)定估價(jià)對(duì)象昂房屋的成新率斑，故通過(guò)觀察吧法測(cè)算得出估把價(jià)對(duì)象的成新懊率拌。成新率的確盎定是依矮據(jù)翱198巴4懊年原城鄉(xiāng)建設(shè)澳環(huán)境保護(hù)部發(fā)奧布的房屋完霸損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)懊、原城鄉(xiāng)建設(shè)把環(huán)境保護(hù)部岸經(jīng)租屋清產(chǎn)估敖價(jià)拌皚8壩4安城計(jì)字罷第靶75壩4敖號(hào)及市物

50、價(jià)氨局拌、拜啊背市房產(chǎn)管理局胺關(guān)于印發(fā)市房啊屋重置價(jià)格標(biāo)埃準(zhǔn)的通知及敗相關(guān)資料，對(duì)挨建筑物的結(jié)構(gòu)昂、初裝修和設(shè)斑施等組成部分笆的完好程度進(jìn)哀行鑒定評(píng)分，拜對(duì)各部分的評(píng)疤分進(jìn)行加權(quán)平芭均，最終確定愛(ài)估價(jià)對(duì)象房屋岸的成新率。奧調(diào)整后房屋得頒分（成新）巴結(jié)構(gòu)部分得把分皚耙g百初裝修部分笆得愛(ài)分鞍爸s伴設(shè)備部分得俺分吧b俺其中愛(ài)：班g皚為結(jié)構(gòu)部分所岸占的權(quán)重百（爸0俺艾7哎）敗，版s傲為初裝修部分傲所占的權(quán)重翱（拔0半版1阿5藹）扮，拌b扮為設(shè)備部分所哀占的權(quán)重阿（瓣0昂巴1耙5壩）。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226371 HYPERLINK /A

51、nserOnLine/AskOver.aspx?id=226371 t _blank 表335房屋地址宏業(yè)路5號(hào)建筑結(jié)構(gòu)磚混三等耐用年限50年項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?shù)評(píng)定分?jǐn)?shù)結(jié)構(gòu)g1基礎(chǔ)有足夠承載能力，有輕微下沉，基本穩(wěn)定25192承重結(jié)構(gòu)基本完好，梁、板、柱等結(jié)構(gòu)穩(wěn)定25173非承重結(jié)構(gòu)有風(fēng)化、輕微裂紋1574屋面隔熱、防水有輕微裂紋，有滲水現(xiàn)象2085地面有起鼓、起砂、剝落現(xiàn)象156小計(jì)：（12345）權(quán)重070399%裝飾s6門窗油漆有脫落現(xiàn)象，有腐蝕現(xiàn)象，玻璃、五金個(gè)別殘缺25107內(nèi)外裝飾有空鼓，墻面剝落稍大40138其他有輕微裂紋、風(fēng)化現(xiàn)象351l小計(jì)：（678）權(quán)重01551%設(shè)備b9供水、

52、排水基本暢通，管道腐蝕較多553210電氣照明老化程度高，個(gè)別零件殘缺、損壞452l小計(jì)（91011）權(quán)重01580%估價(jià)對(duì)象房屋的成新率：gsb530% HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226372 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226372 t _blank 哀3埃被征收房屋奧樓層調(diào)整系數(shù)艾的確定熬被征收房屋皚為柏1鞍幢柏2按層建筑物，根艾據(jù)跋骯愛(ài)市房產(chǎn)管理局疤頒布的有關(guān)規(guī)阿定盎，壩3靶層以下（巴含皚3半層）房屋不做叭樓層調(diào)整。奧故估價(jià)對(duì)象不百做樓層調(diào)整。耙4拌被征收房屋翱朝向調(diào)整系數(shù)扒的確定骯估

53、價(jià)對(duì)象建筑捌物扮共艾2安層班，1百梯佰2爸戶，全部為南百北朝向，胺故不做朝向調(diào)半整罷。扳5懊估價(jià)對(duì)象建礙筑物現(xiàn)值的確骯定爸重置成本法評(píng)瓣估建筑物的價(jià)昂格，是按現(xiàn)在壩市場(chǎng)狀況、企澳業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水昂平及建筑材料把、人工價(jià)格，挨施工機(jī)械費(fèi)用俺等，重新開(kāi)發(fā)百建造與估價(jià)對(duì)半象一樣的建筑擺物所需的全部絆支出。在此基疤礎(chǔ)上，根據(jù)建半筑物的實(shí)際使罷用情況，折舊吧扣除建筑物已邦使用的價(jià)值，八得到被征收房矮屋重置價(jià)格的氨現(xiàn)值。般其計(jì)算公式為胺：愛(ài)估價(jià)對(duì)象建筑爸物現(xiàn)值房屋辦重置價(jià)辦格襖扮成新安率敖（熬1笆樓層、朝向隘調(diào)整系數(shù)）吧般8905白3板艾0胺%癌背47哀1哎7斑0藹斑47耙2懊（白元哀/拜） HYPERLIN

54、K /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226374 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226374 t _blank 凹（三）收益法案評(píng)估拆遷房屋半商業(yè)區(qū)位價(jià)的礙測(cè)算過(guò)程爸1矮年有效租金芭收入的測(cè)算襖經(jīng)估價(jià)人員實(shí)拔地調(diào)查，估價(jià)拔對(duì)奧象挨1把樓門面（建筑敖面邦積氨2挨9爸疤9擺4愛(ài)）招租價(jià)為疤每安月八5阿0扳拌7哎0背元俺/瓣之間。估價(jià)礙對(duì)象周邊商業(yè)罷門面租金都在罷每邦月矮6哎0隘元班/敗左右。參半考敗伴八市房產(chǎn)叭局翱200耙9哎年發(fā)布的凹版耙挨市暗200叭9斑年房屋租賃參拜考租金的通知阿，結(jié)合估價(jià)氨對(duì)象周邊同類芭房地產(chǎn)的租賃奧

55、情況，耙綜合確定估價(jià)熬對(duì)象所處區(qū)域矮磚混三等五三扒成新商業(yè)門面癌的平均租金為伴每懊月俺6奧0骯元唉/罷，擺根據(jù)市物價(jià)班局、市房產(chǎn)管氨理局關(guān)于印絆發(fā)案俺敗市房屋重置價(jià)捌格標(biāo)準(zhǔn)的通知按，吧磚混三等重置懊全價(jià)藹為擺89阿0唉元哀/拌，則平均重翱置全價(jià)懊為矮89頒0吧元疤/矮，平均成新柏單價(jià)鞍為拜47俺2頒元版/拔，租金損失稗率和空置率背為盎12唉%盎。拔則：藹【糾斑錯(cuò)扮1礙】年有效毛收岸入中沒(méi)考慮押壩金或租賃保證版金的利息收入澳。搬【糾愛(ài)錯(cuò)案2拌】翱12藹%皚的空置率取值頒無(wú)依據(jù)。拔【糾熬錯(cuò)骯3絆】未交代租金熬內(nèi)涵。拜年有效租賃收盎入翱敗6012鞍埃（把1跋爸12敖%?。┌寻?3把3愛(ài)板6艾（藹元氨

56、/氨） HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226375 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226375 t _blank 巴#澳2扮求取年總費(fèi)挨用案年總費(fèi)用亦即矮租賃經(jīng)營(yíng)總成笆本。它包含爸：按扳管理費(fèi)氨；暗捌維修費(fèi)白；搬鞍保險(xiǎn)費(fèi)白；骯爸稅金。笆把管理費(fèi)：指對(duì)背出租房屋進(jìn)行拔的必要管理所耙需的費(fèi)用，把根據(jù)估價(jià)對(duì)象矮的實(shí)際情況白，該類用房管骯理費(fèi)用支出較擺少，估價(jià)中按稗年有效租金收敖入按的哀1隘%擺計(jì)取。跋管理費(fèi)年總把收皚益耙1白%熬熬63稗3芭皚81岸%瓣俺6傲叭3巴4捌（巴元拜/盎） 絆【糾錯(cuò)】管理班費(fèi)取值

57、不應(yīng)為皚實(shí)際成本，而壩應(yīng)采用社會(huì)平邦均客觀成本。絆伴維修費(fèi)：指為伴保障房屋正常案使用每年需支把付的修繕費(fèi)，胺按相關(guān)規(guī)定取拌房屋重置價(jià)格唉的鞍2哎%計(jì)算。阿維修費(fèi)房屋熬重置價(jià)扒格2半%稗昂8902八%暗爸1哀7昂頒8稗（俺元敗/罷） HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226376 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226376 t _blank 保險(xiǎn)費(fèi)扳指房屋所有人翱為使自己的房頒屋避免意外損挨失而向保險(xiǎn)公凹司支付的費(fèi)用叭。保險(xiǎn)費(fèi)率按巴房屋重置價(jià)格笆的稗0.爸5柏巴計(jì)取。絆【糾錯(cuò)】保險(xiǎn)擺費(fèi)取值芭0.芭5扒板無(wú)依據(jù)。隘保險(xiǎn)費(fèi)房屋按重置價(jià)安格敗跋成新伴率奧唉0岸案5爸捌柏0藹啊2昂4矮（扳元翱/凹）稅費(fèi)邦按規(guī)定收益型安房地產(chǎn)應(yīng)交納爸如下稅款皚：壩a盎房地產(chǎn)稅按矮年租金收入半的敗12柏%埃；敖b伴營(yíng)業(yè)稅按租癌金收入昂的疤5跋%般計(jì)昂；熬c伴城市建設(shè)維胺護(hù)稅按挨營(yíng)業(yè)稅稅率的哎7背%搬計(jì)傲；案d岸教育費(fèi)附加案按頒營(yíng)業(yè)稅稅率的盎3襖%霸計(jì)礙；扳e疤堤防費(fèi)為營(yíng)安業(yè)稅按的佰2岸%瓣；邦f斑平抑副食品稗價(jià)