[河南]城中村改造項(xiàng)目總體定位及開(kāi)發(fā)策略研究（圖文并茂）

1、鄭州市XX城中村改造項(xiàng)目總體定位及開(kāi)發(fā)策略研究2022/7/251思源顧問(wèn)2012年8月思源經(jīng)紀(jì)2目 錄本案的本體解析及地塊價(jià)值判斷本案的開(kāi)發(fā)環(huán)境及市場(chǎng)前景研判本案開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析本案的開(kāi)發(fā)模式及運(yùn)作思路建議本案的總體定位及規(guī)劃布局建議本案總體經(jīng)濟(jì)測(cè)算及開(kāi)發(fā)計(jì)劃建筑風(fēng)格建議及景觀設(shè)計(jì)建議總體營(yíng)銷策略及啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷建議 附件鏈接 2022/7/252思源顧問(wèn)XX城中村基本情況解讀XX位于鄭州市城區(qū)的南部，二七區(qū)與管城回族區(qū)交界處，隸屬管城回族區(qū)；XX城中村改造范圍東至：京廣鐵路，西至：佛崗村，南至：南三環(huán)路，北至：長(zhǎng)江路。XX城中村改造安置區(qū)規(guī)模：鄭東新區(qū)省政府二七塔鄭州 火車站經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)

2、區(qū)市政府廣匯PAMA本 案地塊價(jià)值判斷本體解析項(xiàng)目規(guī)模單位總用地面積3000畝村民安置用地400畝總安置人口4000人安置住宅總建筑面積520000平方米商業(yè)/辦公用房建筑面積65000平方米安置區(qū)總建筑面積585000平方米2022/7/253思源顧問(wèn)項(xiàng)目地塊內(nèi)土地使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等差異性大，東南部建筑密度高，西北部以耕地為主服裝加工基地XX村中心區(qū)公交總站公園射擊場(chǎng)物流中心花都港灣物流中心農(nóng)用地地塊價(jià)值判斷本體解析2022/7/254思源顧問(wèn)項(xiàng)目地塊外圍現(xiàn)狀功能區(qū)分布地塊價(jià)值判斷本體解析西南側(cè)佛港城中村用地項(xiàng)目西側(cè)村落項(xiàng)目西北側(cè)建成社區(qū)項(xiàng)目北側(cè)“天地惠城”項(xiàng)目北側(cè)回遷房區(qū)項(xiàng)目東南側(cè)商業(yè)/

3、物流區(qū)2022/7/255思源顧問(wèn)XX是鄭州市的南大門(mén)，外部交通便捷、內(nèi)部交通不暢通往市中心通往市中心通往市中心通往鄭東新區(qū)通往經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)連通鄭少高速連通西環(huán)路客技路：連通長(zhǎng)江路與鄭新路至許昌至許昌本 案京廣路紫荊山路城東路中州大道航海路長(zhǎng)江路南三環(huán)路鄭新公路地塊價(jià)值判斷本體解析2022/7/256思源顧問(wèn)XX周邊市政配套設(shè)施尚不完善，城市建設(shè)面貌落后地塊南北兩側(cè)市政道路、管線配備較為完善；地塊內(nèi)部及東西兩側(cè)市政燃?xì)?、采暖等配套設(shè)施尚未接入，現(xiàn)狀道路分布雜亂無(wú)章；地塊北側(cè)長(zhǎng)江路地塊南側(cè)南三環(huán)路地塊價(jià)值判斷本體解析2022/7/257思源顧問(wèn)XX周邊城市功能不健全，公共服務(wù)設(shè)施不足地塊南側(cè)物

4、流產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，擁有中部地區(qū)最大的摩托電動(dòng)車物流港；地塊內(nèi)部?jī)H有一所學(xué)校和少量低端的休閑娛樂(lè)配套；區(qū)域整體的公共配套、服務(wù)設(shè)施不足地塊價(jià)值判斷本體解析2022/7/258思源顧問(wèn)XX區(qū)域開(kāi)發(fā)的限制性條件分析地塊價(jià)值判斷本體解析市政道路/鐵路的影響：地塊周邊及內(nèi)部的市政道路和東側(cè)京廣線將整個(gè)區(qū)域分割成五個(gè)板塊；長(zhǎng)江路兩側(cè)均有高壓線：該高壓線不可移動(dòng)，對(duì)長(zhǎng)江路兩側(cè)地塊的使用造成不便；保留區(qū)：XX區(qū)域內(nèi)部保留區(qū)分布零散，對(duì)整體規(guī)劃產(chǎn)生一定影響；高壓線南三環(huán)客技路京廣線邱寨佛崗黃河學(xué)院宇通公司用地12345678還遷區(qū)長(zhǎng)江路高壓線編號(hào)功能1市政公交車站2中學(xué)3小學(xué)4已建成項(xiàng)目5鐵路貨運(yùn)堆場(chǎng)6市政公交車

5、站7在建區(qū)域（暫不考慮）8已建成項(xiàng)目“花都港灣”9已有開(kāi)發(fā)意向（暫不考慮）左圖中標(biāo)注地塊功能列表92022/7/259思源顧問(wèn)地塊價(jià)值判斷本體解析根據(jù)板塊的自然劃分，結(jié)合地塊現(xiàn)狀、用地規(guī)模、臨路狀況、未來(lái)開(kāi)發(fā)難易程度等方面因素對(duì)地塊價(jià)值進(jìn)行判斷地塊現(xiàn)狀；用地規(guī)模；臨路狀況；拆遷量大小和難易程度；未來(lái)開(kāi)發(fā)利用的難易程度；價(jià)值判斷評(píng)價(jià)指標(biāo)C區(qū)D區(qū)A區(qū)B區(qū)保留區(qū)B1AB2C2022/7/2510思源顧問(wèn)XX區(qū)域內(nèi)各版塊土地價(jià)值判斷C區(qū)D區(qū)A區(qū)B區(qū)保留區(qū)B1AB2C板塊劃分臨路狀況地塊現(xiàn)狀用地規(guī)模拆遷量和拆遷難度未來(lái)開(kāi)發(fā)利用的難度綜述評(píng)價(jià)A南臨南三環(huán)，北臨長(zhǎng)江路，東臨客技路地塊東南側(cè)集鎮(zhèn)區(qū)拆遷量大，西

6、北側(cè)農(nóng)用地拆遷量小，花寨路貫穿南北，內(nèi)部保留項(xiàng)目較多地塊內(nèi)部及周邊配套/服務(wù)設(shè)施較好，具備宜居社區(qū)的建設(shè)條件，是區(qū)域內(nèi)價(jià)值量最好的板塊； 最優(yōu)B北臨南三環(huán)，東臨京廣線地塊內(nèi)部多為物流、倉(cāng)儲(chǔ)及集體企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性用地；村委會(huì)希望最后啟動(dòng)該板塊，以爭(zhēng)取較多經(jīng)濟(jì)收益位于南三環(huán)南側(cè)，分為兩個(gè)功能獨(dú)立的板塊，可以充分發(fā)揮其獨(dú)立性、交通便利性，具有較強(qiáng)的商業(yè)價(jià)值；中等C西臨客技路，東臨京廣線北部和中部為集鎮(zhèn)區(qū)，南側(cè)為物流企業(yè)用地由于地塊狹長(zhǎng)、環(huán)境差、難以利用的缺點(diǎn)，可考慮開(kāi)發(fā)配套商業(yè)、公共服務(wù)設(shè)施、還遷區(qū)等物業(yè)類型；較差評(píng)價(jià)指標(biāo)：高中低地塊價(jià)值判斷本體解析2022/7/2511思源顧問(wèn)2012年8月思源經(jīng)紀(jì)1

7、2目 錄本案的本體解析及地塊價(jià)值判斷本案的開(kāi)發(fā)環(huán)境及市場(chǎng)前景研判本案開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析本案的開(kāi)發(fā)模式及運(yùn)作思路建議本案的總體定位及規(guī)劃布局建議本案總體經(jīng)濟(jì)測(cè)算及開(kāi)發(fā)計(jì)劃建筑風(fēng)格建議及景觀設(shè)計(jì)建議總體營(yíng)銷策略及啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷建議 附件鏈接 2022/7/2512思源顧問(wèn)本案開(kāi)發(fā)環(huán)境研究鄭州城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析本案開(kāi)發(fā)環(huán)境研究鄭州市地產(chǎn)市場(chǎng)分析鄭州市房產(chǎn)市場(chǎng)分析鄭州市城中村改造研究2022/7/2513思源顧問(wèn) 經(jīng)濟(jì)人口歷史文化區(qū)位交通 城市發(fā)展及規(guī)劃鄭州市城市概況 “雄峙中樞，控御險(xiǎn)要” 鄭州市是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原；鄭州位于全國(guó)經(jīng)濟(jì)地理腹地，具有貫通

8、東西、連接南北的戰(zhàn)略作用，是溝通、促進(jìn)全國(guó)各經(jīng)濟(jì)區(qū)交流、聯(lián)合的中樞之地。行政區(qū)劃轄12個(gè)縣（市）、區(qū)，其中縣1個(gè)、縣級(jí)市5個(gè)、區(qū)6個(gè)全市總面積7446.2平方公里市區(qū)面積1010.3平方公里建成區(qū)面積282平方公里2006年末全市總?cè)丝?724.3萬(wàn)人2022/7/2514思源顧問(wèn)鄭州已經(jīng)成為一個(gè)鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性交通通訊樞紐城市 鄭州交通、通訊發(fā)達(dá)，處于我國(guó)交通大十字架的中心位置。 隴海、京廣鐵路在這里交匯； 107、310國(guó)道，京珠、連霍高速公路穿境而過(guò)； 新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)與國(guó)內(nèi)外30多個(gè)城市通航； 鄭州擁有亞洲最大的列車編組站和全國(guó)最大的零擔(dān)貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站； 一類航空、鐵路口

9、岸和公路二類口岸各1個(gè)，貨物可在鄭州聯(lián)檢封關(guān)直通國(guó)外。 郵政電信業(yè)務(wù)量位居全國(guó)前列。 經(jīng)濟(jì)人口歷史文化區(qū)位交通 城市發(fā)展及規(guī)劃2022/7/2515思源顧問(wèn)鄭州依托“地處中原、通衢天下”的優(yōu)越條件，全力打造成現(xiàn)代化的商貿(mào)城市建成了功能完善、交易規(guī)范的農(nóng)產(chǎn)品期貨和現(xiàn)貨市場(chǎng)；建成一大批大型批發(fā)市場(chǎng)，使鄭州成為全國(guó)重要的商品集散地；零售市場(chǎng)不斷上規(guī)模、上檔次，成為中原地區(qū)各類消費(fèi)者的購(gòu)物中心；科技人才等生產(chǎn)要素市場(chǎng)初步形成，成為中部地區(qū)的技術(shù)交易中心；各類商務(wù)會(huì)議紛紛在鄭州舉行，確立了鄭州在全國(guó)商貿(mào)活動(dòng)中的中心地位 經(jīng)濟(jì)人口歷史文化區(qū)位交通 城市發(fā)展及規(guī)劃2022/7/2516思源顧問(wèn)鄭州市內(nèi)外綜合

10、交通體系協(xié)調(diào)發(fā)展：未來(lái)將形成快速路、環(huán)路、城市主干道以及軌道交通相結(jié)合的立體化交通網(wǎng)絡(luò) 經(jīng)濟(jì)人口歷史文化區(qū)位交通 城市發(fā)展及規(guī)劃2022/7/2517思源顧問(wèn)鄭州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，未來(lái)將更注重速度與質(zhì)量的平衡近幾年來(lái)鄭州的GDP增長(zhǎng)較快且增速一直在加快，總體GDP增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁?；A(chǔ)設(shè)施的改善，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的積累，外部發(fā)展環(huán)境的改善，將促進(jìn)鄭州經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展；隨著中原城市群構(gòu)想的實(shí)施，鄭州作為核心城市，將進(jìn)一步保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速增長(zhǎng)。 經(jīng)濟(jì)人口歷史文化區(qū)位交通 城市發(fā)展及規(guī)劃 鄭州市歷年GDP增長(zhǎng)情況統(tǒng)計(jì)表年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP總量 828.2928.3

11、1074.11335.21660.62013.5（億元）增幅13.70%12.09%15.71%24.31%24.37%21.25%人均GDP（元）15507189952332027956增幅22.49%22.77%19.88%數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州統(tǒng)計(jì)年鑒2022/7/2518思源顧問(wèn)鄭州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與周邊省會(huì)城市相比處于中游水平，財(cái)稅較低，經(jīng)濟(jì)活力較強(qiáng)，政府財(cái)力有限。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)的走勢(shì)，各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)，鄭州的GDP總量在周邊七個(gè)省會(huì)城市中位居第四；從財(cái)政收入角度看，鄭州要落后武漢、濟(jì)南許多，與其西北部城市水平相近。 經(jīng)濟(jì)人口歷史文化區(qū)位交通 城市發(fā)展及規(guī)劃數(shù)據(jù)來(lái)源：各

12、城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)2022/7/2519思源顧問(wèn)隨著鄭州城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，人口呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) 經(jīng)濟(jì)人口歷史文化區(qū)位交通 城市發(fā)展及規(guī)劃依托自身的“中樞”優(yōu)勢(shì)，鄭州市集聚了大量的人流、物流、資金流，城市人口不斷增長(zhǎng)。隨著鄭州市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、城市魅力的增加、城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，郊區(qū)人口的城市化進(jìn)程將不斷加速，外來(lái)人口的數(shù)量和素質(zhì)都將有質(zhì)的飛躍，為城市房地產(chǎn)的發(fā)展提供源源不斷的發(fā)展動(dòng)力。數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州統(tǒng)計(jì)年鑒2022/7/2520思源顧問(wèn)近年來(lái)鄭州市人均可支配收入和城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額都取得大幅增長(zhǎng)，并且具有較強(qiáng)的增長(zhǎng)潛力，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展提供有力保證。 經(jīng)濟(jì)

13、人口歷史文化區(qū)位交通 城市發(fā)展及規(guī)劃鄭州市居民收入統(tǒng)計(jì)表年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年居民人均可支配收入（元）66337495864796671064011822增 幅13.00%15.37%11.80%10.07%11.11%在崗職工平均工資（元）13537150241669418861農(nóng)民人均純收入（元）315533773631418347745559城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款余額（元）15029171002031722377數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州統(tǒng)計(jì)年鑒2022/7/2521思源顧問(wèn)鄭州城市的歷史沿革二十年代，鄭州市規(guī)劃范圍：東起經(jīng)五路，西至京漢鐵路，南起隴海鐵路，北

14、至農(nóng)業(yè)路，面積為10.5平方公里，中心位于現(xiàn)人民公園附近五十年代，隨著鄭州西部工業(yè)區(qū)的發(fā)展，“工業(yè)居住”帶動(dòng)了城市向西的逐步擴(kuò)張；八十年代，鄭州規(guī)劃為至九十年代末成為擁有100萬(wàn)人口的特大型城市，城市規(guī)模向四周擴(kuò)張；1995-2010年鄭州總體規(guī)劃中，城市規(guī)模進(jìn)一步向四周擴(kuò)張，同時(shí)將鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)納入總體規(guī)劃中； 經(jīng)濟(jì)人口歷史文化區(qū)位交通 城市發(fā)展及規(guī)劃2022/7/2522思源顧問(wèn)鄭州市總體規(guī)劃（2006年2020年）鄭州城市性質(zhì)：河南省省會(huì)中部地區(qū)的中心城市 全國(guó)重要的綜合交通通訊樞紐和現(xiàn)代物流商貿(mào)城市國(guó)家歷史文化名城 經(jīng)濟(jì)人口歷史文化區(qū)位交通 城市發(fā)展及規(guī)劃2010年

15、2020年總?cè)丝?00萬(wàn)550萬(wàn)暫住人口80萬(wàn)以上150萬(wàn)以上建設(shè)用地360萬(wàn)km2500萬(wàn)km2鄭州市中心城區(qū)人口和建設(shè)用地規(guī)劃表數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市總體規(guī)劃（20062020）2022/7/2523思源顧問(wèn)鄭州主要發(fā)展方向：東移鄭東新區(qū)開(kāi)發(fā)和鄭卞一體化鄭東新區(qū)遠(yuǎn)景概念規(guī)劃范圍150多平方公里（其中起步區(qū)33平方公里，分為六大功能區(qū)。分區(qū)規(guī)劃面積功能CBD3.45平方公里鄭州市的中央商務(wù)區(qū)商住物流區(qū)23平方公里CBD的功能支撐區(qū)龍湖區(qū)40平方公里商務(wù)、居住、旅游、娛樂(lè)和休閑龍子湖高校園區(qū)22平方公里主要由高等院校組成科技園區(qū)18平方公里用于安排科研院所和研發(fā)機(jī)構(gòu)國(guó)家鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)50平方公里

16、是鄭東新區(qū)的工業(yè)支撐區(qū) 經(jīng)濟(jì)人口歷史文化區(qū)位交通 城市發(fā)展及規(guī)劃河南省委、省政府決心將鄭卞一體化打造成中原城市群的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)。落實(shí)中央“中部崛起”的發(fā)展戰(zhàn)略。鄭卞一體化發(fā)展戰(zhàn)略及鄭開(kāi)大道產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶規(guī)劃2022/7/2524思源顧問(wèn)本案地處鄭州城區(qū)南部，是鄭州城市發(fā)展中的一塊“凹地”城市中心區(qū)北移鄭東新區(qū)西部老工業(yè)區(qū)東 擴(kuò)本案鄭州北移東擴(kuò)戰(zhàn)略的實(shí)施帶動(dòng)了城市北部和東部區(qū)域的發(fā)展；西部老工業(yè)區(qū)的改造勢(shì)在必行，未來(lái)西部區(qū)域擁有較大的發(fā)展?jié)摿?；鄭州市南部區(qū)域一直沒(méi)有明確的發(fā)展政策支持，發(fā)展較為緩慢，但隨著眾多城中村改造項(xiàng)目的實(shí)施，市中心用地的逐步減少，具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。 經(jīng)濟(jì)人口歷史文化區(qū)位交通 城市

17、發(fā)展及規(guī)劃2022/7/2525思源顧問(wèn)鄭州是中國(guó)歷史文化名城、首批中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家園林城市。鄭州歷史悠久，是中華民族的發(fā)祥地之一，孕育了中華民族及其光輝燦爛的文化。曾有夏、商、管、鄭、韓5朝為都，隋、唐、五代、宋、金、元、明、清8代為州。鄭州地區(qū)在歷史上相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)曾是國(guó)家的政治中心。轄區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)有距今8000年的裴李崗文化，距今5000年的大河村、秦王寨等多種類型的仰韶文化與龍山文化遺址。隋開(kāi)皇十六年（公元596年）置管州治所。管城作為鄭州、管州州治，成為鄭州地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)中心。隋煬帝開(kāi)通大運(yùn)河和通濟(jì)渠后，鄭州一度“商旅往返，船乘不絕”，成為全國(guó)水陸交通的重要樞紐。 經(jīng)

18、濟(jì)人口歷史文化區(qū)位交通 城市發(fā)展及規(guī)劃鄭州城市建設(shè)中對(duì)歷史、人文資源的挖掘不足，缺乏城市特色和凝聚力！2022/7/2526思源顧問(wèn) 經(jīng)濟(jì)人口歷史文化區(qū)位交通 城市發(fā)展及規(guī)劃嵩山風(fēng)景名勝區(qū) 北伐陣亡將士紀(jì)念碑 二七廣場(chǎng)磚牌坊街 中牟孔子回車廟 商城遺址 2022/7/2527思源顧問(wèn)鄭州城市發(fā)展態(tài)勢(shì)研究小結(jié)鄭州區(qū)位、交通優(yōu)越，在中原城市群構(gòu)建和鄭卞一體化進(jìn)程中，作為首位城市，吸引力將不斷加強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿薮螅?.城市發(fā)展方向?yàn)椤氨蓖?、東移”，東移為主要方向，XX村從來(lái)就沒(méi)有處在城市主發(fā)展方向上，基礎(chǔ)差，題材少；3.鄭州市經(jīng)濟(jì)腹地廣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)較好，商貿(mào)物流業(yè)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)活力高，居民收入不斷提高，

19、消費(fèi)力不斷增強(qiáng)；2.1.鄭州歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，現(xiàn)代城市建設(shè)過(guò)程中，歷史文化淹沒(méi)比較嚴(yán)重，本案開(kāi)發(fā)可以突出地域文化特色。1.4.2022/7/2528思源顧問(wèn)本案開(kāi)發(fā)環(huán)境研究鄭州城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析本案開(kāi)發(fā)環(huán)境研究鄭州市地產(chǎn)市場(chǎng)分析鄭州市房產(chǎn)市場(chǎng)分析鄭州市城中村改造研究2022/7/2529思源顧問(wèn)鄭州市近六年來(lái)房地產(chǎn)投資情況分析住宅總述商業(yè)資料來(lái)源：鄭州市歷年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)鄭州市近六年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了較大的發(fā)展，房地產(chǎn)投資額一直保持快速平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)：06年的投資總額比01年翻了近5倍，進(jìn)入04年后，在國(guó)家宏觀調(diào)控不斷加緊的環(huán)境下投資額仍然大幅增長(zhǎng)；鄭州市房地產(chǎn)投資每年以不同幅度

20、比例增長(zhǎng)，同時(shí)其在固定資產(chǎn)投資額的比重也相應(yīng)增長(zhǎng)，表明房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)地位越來(lái)越重要。 辦公酒店2022/7/2530思源顧問(wèn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步趨緊胡錦濤在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確提出了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管新土地儲(chǔ)備管理法遏制變相囤地加大對(duì)土地違法案件的查處力度進(jìn)一步遏制投資性購(gòu)房需求上調(diào)準(zhǔn)備金率以“戶”認(rèn)定第二套房貸貨幣政策由“適度從緊”調(diào)整為“緊縮”市區(qū)可開(kāi)發(fā)用地停批，規(guī)范城中村改造加強(qiáng)土地調(diào)控嚴(yán)格土地管理的通知進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定（103號(hào)文）房產(chǎn)政策環(huán)境分析住宅總述商業(yè)辦公酒店2022/7/2531思源顧問(wèn)鄭州市房

21、地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量、銷售量、成交量都呈逐年放大的態(tài)勢(shì)注：07年僅包含1月至11月的數(shù)據(jù)。萬(wàn)平米萬(wàn)平米年份2003年2004年2005年2006年2007年預(yù)售面積（萬(wàn)平米）6455466007501013銷售面積（萬(wàn)平米）399504599750853成交量 （套）429786842179835住宅總述商業(yè)辦公酒店2022/7/2532思源顧問(wèn)06年鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主體依然是住宅類物業(yè)，商業(yè)和寫(xiě)字樓在總供應(yīng)量中所占比例較小分類施工面積06年新開(kāi)工面積竣工面積商品房銷售面積住宅20665411918560641181347539298190平方米住宅250431312690205336268

22、119772經(jīng)濟(jì)適用房15352046303286638917283993別墅/高檔公寓1318933612413135910449181寫(xiě)字樓163351963212812567873891商業(yè)33551781331412455390351552其他99877061263016680643484合計(jì)266528781176177648660088008225資料來(lái)源：鄭州市統(tǒng)計(jì)年鑒住宅總述商業(yè)辦公酒店2022/7/2533思源顧問(wèn)06-07年間鄭州商品房的供應(yīng)量、成交量、成交價(jià)格都出現(xiàn)不同程度的漲幅。資料來(lái)源：易居研究所住宅總述商業(yè)辦公酒店2022/7/2534思源顧問(wèn)西 平國(guó)有企業(yè)集中、效

23、益平平、經(jīng)濟(jì)活力不足居住環(huán)境較差南 貧區(qū)域發(fā)展落后、配套設(shè)施薄弱城市形象差等鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊特點(diǎn)概述北 富基礎(chǔ)設(shè)施完善、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步早發(fā)展成熟東 貴行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、鄭東新區(qū)住宅總述商業(yè)辦公酒店2022/7/2535思源顧問(wèn)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主體是商品住宅，呈供需兩旺態(tài)勢(shì)鄭州市商品住宅供應(yīng)量呈上升趨勢(shì)，從分月統(tǒng)計(jì)來(lái)看，07年總體供應(yīng)量略大于06年；月成交量集中在40-80萬(wàn)平方米之間，07年的6月8月三個(gè)月的成交量突破了80萬(wàn)平方米；資料來(lái)源：易居研究所住宅總述商業(yè)辦公酒店2022/7/2536思源顧問(wèn)07年鄭州市住宅市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上漲，三環(huán)以內(nèi)基本上沒(méi)有低于4500

24、元/平米的項(xiàng)目07年11月鄭州住宅均價(jià)為3876元/平米，如果剔出政策性住宅價(jià)格影響，均價(jià)應(yīng)在4200元/平米，三環(huán)以內(nèi)基本上沒(méi)有低于4500元/平米的項(xiàng)目。住宅總述商業(yè)辦公酒店2022/7/2537思源顧問(wèn)熱點(diǎn)區(qū)域東部、北部區(qū)域依然是開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，隨著西部老工業(yè)基地改造的深入，未來(lái)將有較大放量；隨著眾多城中村改造項(xiàng)目的入市，未來(lái)幾年市區(qū)內(nèi)總體供應(yīng)量較大。鄭州市住宅市場(chǎng)特點(diǎn)概述建筑形態(tài)高層大盤(pán)時(shí)代到來(lái)，市中心區(qū)高層住宅成為供應(yīng)的主體，三環(huán)外圍以小高層、多層為主；戶型特點(diǎn)住宅市場(chǎng)需求的主體是中小戶型，面積為：7090 、90110、 110130之間；銷售情況鄭州住宅市場(chǎng)整體銷售情況良好，市區(qū)內(nèi)的小

25、戶型產(chǎn)品多以投資客戶為主，而80左右兩居、95左右三居多為自住客戶；鄭州住宅市場(chǎng)的客群類型主要包括：鄭州本地客戶、周邊地市客戶以及外地在鄭州工作的客戶。附件1住宅總述商業(yè)辦公酒店2022/7/2538思源顧問(wèn)鄭州市商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量和成交量都出現(xiàn)不同幅度的增長(zhǎng)，但成交均價(jià)下降幅度較大1-9月份，商業(yè)物業(yè)供求情況總體表現(xiàn)較差，全市累計(jì)新批商業(yè)面積101.18萬(wàn)平方米，成交46.47萬(wàn)平方米，成交面積僅占新批面積的45.92%；新增供應(yīng)量主要集中在金水區(qū)，同時(shí)金水區(qū)和鄭東新區(qū)也是消化量最大的板塊；1-9月商業(yè)物業(yè)的平均消化速度為5.16萬(wàn)平方米/月，目前商業(yè)比重放量較大，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 ；住宅總述

26、商業(yè)辦公酒店2022/7/2539思源顧問(wèn)2012年8月思源經(jīng)紀(jì)40鄭州市傳統(tǒng)商圈布局分布圖二七商圈鄭東新區(qū)商圈碧沙崗商圈紫荊商圈東風(fēng)路次商圈經(jīng)三路次商圈住宅總述商業(yè)辦公酒店三大傳統(tǒng)商圈三大新興商業(yè)集中區(qū)一個(gè)規(guī)劃商圈花園路商業(yè)帶2022/7/2540思源顧問(wèn)2012年8月思源經(jīng)紀(jì)41鄭州零售商業(yè)概況住宅總述商業(yè)辦公酒店2022/7/2541思源顧問(wèn)鄭州市批發(fā)業(yè)分布圖 東建材、南食品、西紡織、北汽車、中服裝 火車站服裝、小商品類批發(fā)市場(chǎng)農(nóng)林類批發(fā)市場(chǎng)鄭汴路建材類批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)汽配類批發(fā)市場(chǎng)食品類批發(fā)市場(chǎng)住宅總述商業(yè)辦公酒店2022/7/2542思源顧問(wèn)2012年8月思源經(jīng)紀(jì)43鄭州批發(fā)市場(chǎng)概況住宅

27、總述商業(yè)辦公酒店2022/7/2543思源顧問(wèn)2012年8月思源經(jīng)紀(jì)441.融資渠道單一，資金來(lái)源不足同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品商業(yè)地產(chǎn)招商難，懸而未決是問(wèn)題局部供應(yīng)量過(guò)大，整體供應(yīng)量不足商業(yè)地產(chǎn)人才奇缺，行業(yè)后繼乏力商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)供銷脫節(jié)，缺乏資源整合者鄭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不平衡，存在很大市場(chǎng)空間。住宅總述商業(yè)辦公酒店鄭州商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題：2022/7/2544思源顧問(wèn)復(fù)合化發(fā)展傾向目前傳統(tǒng)商業(yè)出現(xiàn)初步復(fù)合化態(tài)勢(shì)，發(fā)展空間很大地域化傾向新項(xiàng)目重視中原特色塑造，但多不太成功生態(tài)與娛樂(lè)化、休閑化傾向個(gè)性化、主題化傾向尚未出現(xiàn)住宅總述商業(yè)辦公酒店鄭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)2022/7/2545思源顧

28、問(wèn)鄭州近年來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的成交量與價(jià)格不斷增長(zhǎng)，但供應(yīng)量遠(yuǎn)大于消化量 鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的成交量和價(jià)格出現(xiàn)不同幅度的增長(zhǎng)，鄭州整體商務(wù)氛圍逐步增加；供給面積成交面積 近三年來(lái)鄭州寫(xiě)字樓產(chǎn)品供應(yīng)量逐年攀升，但消化量增長(zhǎng)緩慢；住宅總述商業(yè)辦公酒店2022/7/2546思源顧問(wèn)鄭州市辦公物業(yè)市場(chǎng)處于起步階段，供需都比較小，波動(dòng)大。07年以來(lái)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供給極不均衡，一旦價(jià)格上漲，開(kāi)發(fā)商就增大供應(yīng)，而一旦價(jià)格下滑，則謹(jǐn)慎上市。從整體上看，辦公物業(yè)新批準(zhǔn)預(yù)售面積僅占整體商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積的1.77。 住宅總述商業(yè)辦公酒店2022/7/2547思源顧問(wèn)純寫(xiě)字樓主要集中在金水區(qū)和鄭東新區(qū)，要求商務(wù)氛圍濃厚鄭州

29、市場(chǎng)純辦公產(chǎn)品主要分布在鄭東商圈、金水（經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路）商圈、紫荊山商圈（紫荊山路、金水路）華城國(guó)際中心省匯中心總部企業(yè)基地盛潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng) 綠地峰會(huì)天下格拉姆中心藍(lán)碼地王大廈浦發(fā)金融中心 海聯(lián)國(guó)際順馳第一國(guó)際曼哈頓國(guó)際廣場(chǎng)建業(yè)置地廣場(chǎng) 鄭州國(guó)貿(mào)中心鑫苑金融廣場(chǎng)住宅總述商業(yè)辦公酒店2022/7/2548思源顧問(wèn)未來(lái)鄭東新區(qū)新增寫(xiě)字樓供給近160萬(wàn)平米，將成為鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)最大、最具主導(dǎo)性的區(qū)域。鄭東重點(diǎn)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目概況綠地峰會(huì)天下 5T新理念產(chǎn)品核心，挑高10.2米國(guó)際級(jí)現(xiàn)代化商務(wù)大堂 ,超寬公共走道； 總占地面積4095M2，總建筑面積約4萬(wàn)M2，共28層，售價(jià)7000元/平米；藍(lán)瑪?shù)赝醮髲B中原首

30、家全鋼結(jié)構(gòu)寫(xiě)字樓,國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓,5A智能化配置，1000平米商務(wù)大堂，地上30層，總建筑面積5.6萬(wàn)平米；順馳第一國(guó)際提供5A級(jí)智能系統(tǒng)、6大商務(wù)配套、3大服務(wù)體系，占地面積4394.51平方米，總建筑面58364平方米；格拉姆中心過(guò)中式古塔和西式哥特風(fēng)格結(jié)合，總的建筑面積為100000平米，主力戶型為62/87/89平方米 ；海聯(lián)國(guó)際是一個(gè)集商業(yè)、金融、辦公、休閑為一體的、多功能雙5A級(jí)國(guó)際交流中心大廈，總建筑面積為6萬(wàn)平方米，主要面對(duì)來(lái)鄭投資的外商、港澳臺(tái)僑胞；住宅總述商業(yè)辦公酒店2022/7/2549思源顧問(wèn)鄭州市辦公物業(yè)租賃市場(chǎng)研究高科技企業(yè)的研發(fā)中心，傾向于選擇在城市邊緣區(qū)域、自然

31、風(fēng)景優(yōu)美、多層、低密度的辦公物業(yè)內(nèi)；大型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)客戶則需要城市中心地帶、交通便利、繁華區(qū)域內(nèi)的商用物業(yè)；創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)，更愿意選擇成本經(jīng)濟(jì)、辦公條件優(yōu)良、具有發(fā)展?jié)摿Φ某菂^(qū)邊緣地帶物業(yè)面積劃分：租賃面積主要區(qū)間多為100-200平方米的中小戶型，其次是300500平方米的大戶型。物業(yè)租金水平：鄭州中高檔的純寫(xiě)字樓租金一般在1.2元/平米/天-1.6元/平米/天之間，最高檔的寫(xiě)字樓“裕達(dá)國(guó)貿(mào)”租金達(dá)到3元/天/平方米；鄭州商住樓租金一般在0.4-0.8元/平米/天之間；辦公物業(yè)的區(qū)位對(duì)租賃價(jià)格的影響非常大；主要客戶需求：住宅總述商業(yè)辦公酒店2022/7/2550思源顧問(wèn)一二三寫(xiě)字樓呈區(qū)域化分布

32、態(tài)勢(shì)：表現(xiàn)為“雙地標(biāo)”（東面的未來(lái)大廈，西面的裕達(dá)國(guó)貿(mào)）、“大十字”（經(jīng)三路與農(nóng)業(yè)路兩條主干道形成的十字交叉）、“一個(gè)區(qū)”（即鄭東新區(qū)CBD）。商住樓沖擊寫(xiě)字樓市場(chǎng)：商住樓建安成本和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均低于寫(xiě)字樓，分流了相當(dāng)一部分的寫(xiě)字樓客戶。辦公產(chǎn)品小結(jié)企業(yè)需求面積以150300平米為絕對(duì)主力；多數(shù)寫(xiě)字樓的綜合配套不足，不能滿足客戶的需求尤以電梯和停車位問(wèn)題最為嚴(yán)重。住宅總述商業(yè)辦公酒店2022/7/2551思源顧問(wèn)鄭州酒店業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)高端酒店與快捷酒店并舉態(tài)勢(shì)目前鄭州已經(jīng)建成或在建、規(guī)劃建設(shè)的高檔飯店（五星或準(zhǔn)五星）不低于10家；從年第一家快捷酒店誕生至今，酒店業(yè)正在刮起一股“快捷”風(fēng)，年多的時(shí)間，鄭

33、州大大小小的快捷酒店已經(jīng)有百余家。酒店類型全省數(shù)量鄭州數(shù)量五星級(jí)44四星級(jí)4917四、五星級(jí)酒店快捷酒店住宅總述商業(yè)辦公酒店2022/7/2552思源顧問(wèn)鄭州酒店業(yè)布局特征明顯，依政務(wù)、交通和商務(wù)分布。住宅總述商業(yè)辦公酒店附件22022/7/2553思源顧問(wèn)鄭州酒店業(yè)面臨良好的發(fā)展機(jī)遇高星級(jí)酒店發(fā)展良好，選址條件比較苛刻；星級(jí)酒店月度平均開(kāi)房率達(dá)到了80%經(jīng)濟(jì)型酒店以其特有優(yōu)勢(shì)發(fā)展良好；設(shè)施齊全，性價(jià)比高整潔衛(wèi)生，服務(wù)規(guī)范客群廣泛，旅游、普通商務(wù)安全感好、舒適度高鄭州商貿(mào)、會(huì)展等功能的強(qiáng)化為酒店業(yè)帶來(lái)發(fā)展空間住宅總述商業(yè)辦公酒店2022/7/2554思源顧問(wèn)房產(chǎn)市場(chǎng)研究小結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，

34、市場(chǎng)供需兩旺，今年9月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)觀望氣氛變濃，需要制定應(yīng)對(duì)的開(kāi)發(fā)策略；1.鄭州市房產(chǎn)區(qū)域發(fā)展不均衡，南部區(qū)域比較落后，供應(yīng)量和消化量都比較小，供應(yīng)產(chǎn)品檔次也不高；3.住宅是房市的絕大主力，商業(yè)供遠(yuǎn)大于求，潛在供應(yīng)量巨大，辦公物業(yè)還處于起步階段，非住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)需要精準(zhǔn)定位；2.1.鄭州作為中原城市群首位城市，房地產(chǎn)需求旺盛，自住客群比重高，注重性價(jià)比，經(jīng)濟(jì)型2、3居比較受歡迎。1.4.在XX區(qū)域開(kāi)發(fā)商業(yè)、辦公、酒店開(kāi)發(fā)存在風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，把握最新開(kāi)發(fā)方向，促進(jìn)公建物業(yè)客群互動(dòng)。1.5.2022/7/2555思源顧問(wèn)本案開(kāi)發(fā)環(huán)境研究鄭州城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析本案開(kāi)發(fā)環(huán)境研究鄭州市地產(chǎn)市場(chǎng)分析鄭州

35、市房產(chǎn)市場(chǎng)分析鄭州市城中村改造研究2022/7/2556思源顧問(wèn)未來(lái)市內(nèi)五區(qū)新增建設(shè)用地原則上不再用于商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地： 在新一輪土地利用總體規(guī)劃修編完成之前,規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)、年度計(jì)劃指標(biāo)由市政府統(tǒng)一調(diào)配。 市內(nèi)五區(qū)新增建設(shè)用地不再用于商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要用于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目以及關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的公益性、基礎(chǔ)性設(shè)施項(xiàng)目,。商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)用地主要通過(guò)城中村改造來(lái)提供： 城中村改造項(xiàng)目、工業(yè)企業(yè)搬遷項(xiàng)目將成為鄭州市區(qū)下一步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。資料來(lái)源：鄭州市人民政府關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控嚴(yán)格土地管理的通知“鄭政文2007138號(hào)”2022/7/2557思源顧問(wèn)近3年來(lái)鄭

36、州市城區(qū)土地成交量明顯減少資料來(lái)源：鄭州市國(guó)土資源局2022/7/2558思源顧問(wèn)2006年鄭州市區(qū)通過(guò)招拍掛方式共成交了13塊土地，共1955畝，成交總金額約15億元。位置用途容積率面積（畝）成交價(jià)格（萬(wàn)元）成交日期使用年限土地使用權(quán)人桐柏路西、朱屯路南普通商品住房232.27483302006-9-2870鄭州建投鑫苑置業(yè)有限公司伏牛路西、穎河路南普通商品住房2.513.882542822006-12-570河南志鵬置業(yè)有限公司貨棧街南、107國(guó)道西普通商品住房2.544.8665101602006-12-570河南建業(yè)住宅集團(tuán)有限公司嵩山路東、棉紡路北普通商品住房2.520.653553

37、102006-12-570河南建業(yè)住宅建設(shè)有限公司南陽(yáng)路東、宋砦北街南普通商品住房264.9335280002006-12-570河南建業(yè)住宅建設(shè)有限公司太康路北、二七路西商服設(shè)施512.41454002006-12-1340鄭州丹尼斯百貨有限公司趙莊街南、大學(xué)路東其他商務(wù)3.828.555549202006-12-1340 70鄭州深信投商用置業(yè)有限公司隴海西路南、華山路西普通商品住房2.588.2255195202006-6-2870河南龍?jiān)捶康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司隴海西路南、昆侖路東普通商品住房2.5106.968225602006-6-2870鄭州地產(chǎn)長(zhǎng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司大同路北、

38、南彩路西普通商品住房4.54.521762006-4-470河南巨制置業(yè)有限公司京黃公路西、賈魯河?xùn)|其他用地0214.0515412006-4-450河南太極置業(yè)有限公司京黃公路西、賈魯河?xùn)|其他用地01136.173862006-4-450河南高鑫園房地產(chǎn)有限公司未來(lái)路東、金水路兩側(cè)普通商品住房6187.9530737.8912006-1-2570河南升龍置業(yè)有限公司合計(jì)1955.373150322.89資料來(lái)源：鄭州市國(guó)土資源局2022/7/2559思源顧問(wèn)2006年鄭州市土地樓面地價(jià)集中在1200-2000元/平方米之間，平均樓面地價(jià)為1416元/平方米位置用途容積率面積（畝）成交價(jià)格（萬(wàn)

39、元）每畝地價(jià)樓面地價(jià)（元/平方米）桐柏路西、朱屯路南普通商品住房232.2748330258.10 1935.77 伏牛路西、穎河路南普通商品住房2.513.88254282308.45 1850.68 貨棧街南、107國(guó)道西普通商品住房2.544.866510160226.45 1358.70 嵩山路東、棉紡路北普通商品住房2.520.65355310257.10 1542.60 南陽(yáng)路東、宋砦北街南普通商品住房264.933528000431.21 3234.08 太康路北、二七路西商服設(shè)施512.4145400434.99 1304.98 趙莊街南、大學(xué)路東其他商務(wù)3.828.55554

40、920172.30 680.12 隴海西路南、華山路西普通商品住房2.588.225519520221.25 1327.51 隴海西路南、昆侖路東普通商品住房2.5106.96822560210.90 1265.43 大同路北、南彩路西普通商品住房4.54.52176483.56 1611.85 京黃公路西、賈魯河?xùn)|其他用地0214.0515417.20 京黃公路西、賈魯河?xùn)|其他用地01136.173866.50 未來(lái)路東、金水路兩側(cè)普通商品住房6187.9530737.891163.54 408.86 合計(jì)1955.373150322.89資料來(lái)源：鄭州市國(guó)土資源局2022/7/2560思源

41、顧問(wèn)2007年鄭州市區(qū)成交地塊的樓面地價(jià)較06年有所提升，但成交量較06年有所減少，平均樓面地價(jià)為1780元/平方米成交時(shí)間土地坐落土地用途成交面積（平方米）容積率規(guī)劃面積（平方米）成交額（萬(wàn)元）每畝地價(jià)樓面地價(jià)（元/平米）使用權(quán)人2007-9-4濱河北路、鄭花公路西住宅22.39 1.738.06 81200241.77 2133.30 天地置業(yè)2007-7-25長(zhǎng)江路住宅2.14 2.55.35 9820306.02 1836.11 建海置業(yè)2007-7-26建設(shè)西路住宅1.65 34.95 11150450.45 2252.25 鑫苑置業(yè)2007-4-3鴻寶路住宅21.86 0.9620

42、.99 2132065.01 1015.80 天地置業(yè)資料來(lái)源：鄭州市國(guó)土資源局07年鄭州市區(qū)部分成交地塊細(xì)況表2022/7/2561思源顧問(wèn)近年來(lái)鄭州市土地的樓面地價(jià)呈較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)資料來(lái)源：鄭州市國(guó)土資源局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算得出鄭州“地王”發(fā)展史 時(shí)間 地價(jià)（元） 單價(jià)（萬(wàn)元畝） 面積（畝） 拿地企業(yè) 位置 2004年4月26日 5.91億 137431.2思達(dá)集團(tuán) 花園路和東風(fēng)路 2006年11月3日 8330萬(wàn) 25932.247鑫苑置業(yè)有限公司 桐柏路與朱屯路交叉口 2006年12月5日 2.8億 43065建業(yè)住宅（中國(guó)）集團(tuán) 南陽(yáng)路東、宋寨北街南 2007年7月25日 1.1150億 450

43、.524.8 鑫苑置業(yè)有限公司 建設(shè)路與伏牛路交叉口2007年8月17日 7.5726億 351.6215鄭州世紀(jì)長(zhǎng)城置業(yè)公司 航海路北、朝鳳路西 2007年9月4日 8.12億 241.77335.85河南天地置業(yè)有限公司 鄭花路西、濱河路北 2007年12月26日14.092億369.59381.29 鄭州尚錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 淮河路南、航海路北2022/7/2562思源顧問(wèn)土地市場(chǎng)研究小結(jié)市區(qū)中心位置土地越來(lái)越稀缺，土地供應(yīng)逐漸向外擴(kuò)展，供應(yīng)區(qū)域有擴(kuò)大的趨勢(shì)；1.建成區(qū)內(nèi)新增建設(shè)用地原則上將不再用于商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)；3.出讓土地容積率普遍較大，單宗地塊面積較小，土地價(jià)格上漲較快，預(yù)計(jì)未來(lái)

44、還將有較大上升空間；2.1.凈地、儲(chǔ)備地出讓將逐步減少，城中村改造項(xiàng)目、工業(yè)企業(yè)搬遷項(xiàng)目將成為重點(diǎn)；1.4.2022/7/2563思源顧問(wèn)本案開(kāi)發(fā)環(huán)境研究鄭州城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析本案開(kāi)發(fā)環(huán)境研究鄭州市地產(chǎn)市場(chǎng)分析鄭州市房產(chǎn)市場(chǎng)分析鄭州市城中村改造研究2022/7/2564思源顧問(wèn)鄭州市城中村改造總體規(guī)劃導(dǎo)則現(xiàn)狀：建成區(qū)內(nèi)有94個(gè)行政村，村民宅基地占地約1218公頃。規(guī)劃目標(biāo)：按照建成區(qū)域中心城市總目標(biāo)的要求，通過(guò)全方位的綜合改造，促進(jìn)城中村在居住環(huán)境、管理秩序、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化心理等與城市全面融合?？傮w部署：有計(jì)劃、分批次進(jìn)行；目前應(yīng)以三環(huán)以內(nèi)為主；完善城市空間結(jié)構(gòu)、提升城市功能；完善城中村公共服務(wù)

45、系統(tǒng)；引導(dǎo)城中村經(jīng)濟(jì)的多元化轉(zhuǎn)型建成區(qū)內(nèi)城中村現(xiàn)狀分布圖本案2022/7/2565思源顧問(wèn)序號(hào) 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 被改造村莊 占地面積(畝)總投資(元)開(kāi)發(fā)單位 1信和普羅旺世 金水區(qū) 西史趙村 160630億 信和(鄭州)置業(yè)有限公司 2鄭州國(guó)貿(mào)中心 金水區(qū) 西關(guān)虎屯村 707.6億 河南新田置業(yè)有限公司 3曼哈頓廣場(chǎng) 金水區(qū) 燕莊村 29130億 河南升龍置業(yè)有限公司 4風(fēng)雅頌 金水區(qū) 柳林村 186 河南風(fēng)雅頌置業(yè)有限公司 5十二里屯項(xiàng)目 金水區(qū) 十二里屯 21017億 河南信宇房地產(chǎn)有限公司 6白廟項(xiàng)目 金水區(qū) 白廟 33150億深圳市淞江投資擔(dān)保集團(tuán) 7任寨新村項(xiàng)目 金水區(qū) 任寨新村

46、80鄭州廣廈置業(yè)有限公司 8加拿大溫哥華廣場(chǎng) 鄭東新區(qū) 八里廟村 27010億楓華(鄭州)置業(yè)有限公司 9長(zhǎng)城陽(yáng)光新干線 中原區(qū) 旮旯王村、周新莊、三關(guān)廟村、羅莊村、崗坡村 100025億 鄭州市長(zhǎng)城房屋開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 10桃源居 二七區(qū) 焦家門(mén)村 13.437800萬(wàn)鄭州市長(zhǎng)城房屋開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 11大上海步行街 二七區(qū) 10315億河南華誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 12淮河平安商場(chǎng) 二七區(qū) 路寨 30014.5億路寨村委會(huì) 13高寨村項(xiàng)目 二七區(qū)高寨村 91818億鄭州正大房地產(chǎn)公司 14翰林世家 二七區(qū) 菜王村 341.85億鄭州市長(zhǎng)城房屋開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 15升龍國(guó)際中心二七區(qū)小李莊3811

47、4.092億鄭州尚錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司16惠文鳴翠苑惠濟(jì)區(qū) 毛莊村 110河南茂祥不動(dòng)產(chǎn)有限公司 17下坡楊項(xiàng)目 惠濟(jì)區(qū) 下坡楊村 800余 15 億鄭州天河置業(yè)有限公司 18姚寨項(xiàng)目 金水區(qū) 姚寨村 金成房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā) 鄭州現(xiàn)在進(jìn)行的城中村改造項(xiàng)目與普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式類似2022/7/2566思源顧問(wèn)鄭州市城中村改造形勢(shì)緊迫、任務(wù)艱巨，政府壓力大城中村改造形勢(shì)緊迫： 鄭州城市已經(jīng)進(jìn)入跨越式發(fā)展的時(shí)期，城市框架在不斷拉大；城中村像現(xiàn)代化城市的“瘡疤”一樣，成為城市擴(kuò)張中的不和諧因素； 鄭州市政府下決心大力治理城中村，2003年9月鄭州市城中村的整體改造拉開(kāi)序幕，5年出成效；城中村改造任務(wù)艱巨：

48、 根據(jù)鄭州市規(guī)劃，將對(duì)282平方公里建成區(qū)內(nèi)的10萬(wàn)畝土地上30萬(wàn)常住人口居住的143個(gè)城中村進(jìn)行改造。2022/7/2567思源顧問(wèn)鄭州市城中村改造在探索過(guò)程中，政府逐步加強(qiáng)調(diào)控力度和深度第一階段鄭州市城中村改造規(guī)定（試行） （鄭政【2003】32號(hào)） 鄭州市城中村改造規(guī)劃土地拆遷管理實(shí)施辦法（試行）的通知 （鄭政【2004】35號(hào)）第二階段相關(guān)政策的制定與實(shí)施規(guī)范了鄭州市城中村改造市場(chǎng)，同時(shí)增加了開(kāi)發(fā)商運(yùn)作項(xiàng)目的難度；城中村改造的社會(huì)責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給開(kāi)發(fā)商，增加了改造開(kāi)發(fā)的難度，也提高了開(kāi)發(fā)商議價(jià)能力。鄭州市進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定 （鄭政文【2007】103號(hào)）鄭州市人民政府關(guān)于城中村改

49、造中廉租住房和周轉(zhuǎn)房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知（鄭政文2007208號(hào)）附件32022/7/2568思源顧問(wèn)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與改造，即在103號(hào)文的限定條件下由取得開(kāi)發(fā)權(quán)的企業(yè)進(jìn)行改造和開(kāi)發(fā)建設(shè)。經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)，村（組）可自行籌資進(jìn)行改造目前鄭州的城中村改造以開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的市場(chǎng)化操作模式最具可行性自行改造的村（組）應(yīng)成立全資集體性質(zhì)或全體村民合股性質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，經(jīng)村民（股東）大會(huì)或代表大會(huì)授權(quán)具體運(yùn)作本村（組）改造的相關(guān)事宜。 城中村改造的運(yùn)作模式區(qū)政府會(huì)同有關(guān)部門(mén)統(tǒng)一拆遷改造目前正在運(yùn)作的項(xiàng)目中，尚未有采用這種模式運(yùn)作的案例。？2022/7/256

50、9思源顧問(wèn)村（組）自行籌資進(jìn)行城中村改造的運(yùn)作模式具有“資金不足、管理經(jīng)驗(yàn)差、改造周期長(zhǎng)、品質(zhì)低”等諸多弊端，可行性較低 路砦村股份制改造方案：集體股份占15%，股民占80%，董事長(zhǎng)占5%，年滿18歲的村民即可入股，每人每股2萬(wàn)元，董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)負(fù)責(zé)改造事宜。 改造項(xiàng)目失敗的主要原因是資金不足：路砦村第一期改造工程需資金1.5億元。但在改造時(shí)，當(dāng)年籌措的資金不足1億元，遠(yuǎn)不能撬動(dòng)整個(gè)改造工程。 改造成果不顯著：截至目前該村只對(duì)包括村委會(huì)大樓在內(nèi)的4個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行改造，改建成總面積約4萬(wàn)平方米的商住項(xiàng)目，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。 鄭州市路砦村（路砦村全村面積4平方公里，共1270戶，4700多人）曾實(shí)

51、行“自我改造”，讓村民入股變股民，實(shí)行股份制公司化模式運(yùn)作。2022/7/2570思源顧問(wèn)開(kāi)發(fā)商直接介入的運(yùn)作模式，是城中村改造最切實(shí)可行的操作模式，目前在市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)較為成功的案例鄭州市目前正在進(jìn)行的城中村改造，幾乎都有開(kāi)發(fā)商介入，通過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)作可以解決“自我改造”中改造周期長(zhǎng)、資金不足、利益分配協(xié)調(diào)機(jī)制不合理的問(wèn)題，有利于實(shí)現(xiàn)村民、開(kāi)發(fā)企業(yè)和政府之間的多贏。目前改造中的城中村規(guī)模都不大，尚未出現(xiàn)大規(guī)模、影響力強(qiáng)的項(xiàng)目。城中村改造的典型項(xiàng)目包括：信合普羅旺世（占地面積1606畝） 曼哈頓廣場(chǎng)（占地面積170畝 ） 長(zhǎng)城陽(yáng)光新干線（占地面積1582多畝） 二七區(qū)小李莊項(xiàng)目（占地面積約490

52、畝）附件42022/7/2571思源顧問(wèn)小結(jié)：開(kāi)發(fā)商與政府在城中村改造的博弈中具有較高的議價(jià)能力城中村改造項(xiàng)目具有運(yùn)作困難多，執(zhí)行難度大的特點(diǎn)，但政府在治理城中村的問(wèn)題上態(tài)度堅(jiān)決、執(zhí)行力度強(qiáng)，由此導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在城中村改造項(xiàng)目的中的議價(jià)能力增加，可以爭(zhēng)取更多有利條件以確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和企業(yè)收益。加快城市的現(xiàn)代化建設(shè)，提高城市的形象和影響力，促動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；解決城中村環(huán)境差、基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善、建筑安全隱患多、社會(huì)治安差等問(wèn)題；承擔(dān)大量的社會(huì)責(zé)任；政府層面控制風(fēng)險(xiǎn)，降低難度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值的最大化；塑造企業(yè)的品牌形象，為公司的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造有利條件；樹(shù)立城中村改造的典范形象，極大程度的爭(zhēng)取社會(huì)效益

53、。開(kāi)發(fā)商層面2022/7/2572思源顧問(wèn)2012年8月思源經(jīng)紀(jì)73目 錄本案的本體解析及地塊價(jià)值判斷本案的開(kāi)發(fā)環(huán)境及市場(chǎng)前景研判本案開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析本案的開(kāi)發(fā)模式及運(yùn)作思路建議本案的總體定位及規(guī)劃布局建議本案總體經(jīng)濟(jì)測(cè)算及開(kāi)發(fā)計(jì)劃建筑風(fēng)格建議及景觀設(shè)計(jì)建議總體營(yíng)銷策略及啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷建議 附件鏈接 2022/7/2573思源顧問(wèn)2012年8月思源經(jīng)紀(jì)74XX城中村改造的難點(diǎn)分析5政府在城中村改造中擴(kuò)大政府收益，轉(zhuǎn)嫁社會(huì)責(zé)任給開(kāi)發(fā)商。4所處區(qū)域成熟度低，沒(méi)有政策支持，缺乏題材想象空間，缺乏高檔居住、商務(wù)和商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)氛圍。3拆遷補(bǔ)償政策處于空白期，缺乏細(xì)則，操作過(guò)程中面臨巨大挑戰(zhàn)。2金融政

54、策由穩(wěn)健轉(zhuǎn)向適度從緊，信貸和消費(fèi)力降低。1項(xiàng)目周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中將遇到越來(lái)越嚴(yán)峻的房地產(chǎn)調(diào)控。6土地公開(kāi)出讓政策，外地實(shí)力開(kāi)發(fā)商的加入，增加土地獲取的難度。2022/7/2574思源顧問(wèn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力中部城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)最大的區(qū)域，未來(lái)將更注重速度與質(zhì)量的平衡;鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與周邊省會(huì)城市相比處于中游水平，發(fā)展?jié)摿^大；隨著城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市化率提高，人口呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)近年來(lái)人均可支配收入和城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額都取得大幅增長(zhǎng)，并且具有較強(qiáng)的增長(zhǎng)潛力，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展提供有力保證。2022/7/2575思源顧

55、問(wèn)市場(chǎng)對(duì)于高檔項(xiàng)目具有較大的消化力部分高檔項(xiàng)目熱銷，供不應(yīng)求總體高檔項(xiàng)目供應(yīng)有限潛在市場(chǎng)廣闊置業(yè)升級(jí)對(duì)于高品質(zhì)產(chǎn)品有較大的需求經(jīng)濟(jì)型別墅未能沖出市場(chǎng)，市場(chǎng)發(fā)展空間廣闊滿足客戶的增值和保值需求產(chǎn)生地段及物業(yè)的升值 發(fā)揮品牌和質(zhì)量的促進(jìn)作用發(fā)揮“后驗(yàn)證”效應(yīng)，提升開(kāi)發(fā)商自身實(shí)力機(jī)會(huì)一：低密度產(chǎn)品需求穩(wěn)定機(jī)會(huì)二：潛在需求未釋放機(jī)會(huì)三：項(xiàng)目的大盤(pán)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力2022/7/2576思源顧問(wèn) 環(huán)城快速路環(huán)繞，交通便捷 輕軌二號(hào)線,縱穿項(xiàng)目中心區(qū)域,未來(lái)升值空間無(wú)限 扼守城南交通中心、立體交通四通八達(dá)東臨國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，可面觀區(qū)域無(wú)限發(fā)展東南區(qū)域發(fā)展迅速,東南版塊已成為市

56、場(chǎng)熱點(diǎn).城市郊區(qū)化居住傾向較為明顯，將成為市場(chǎng)的主流區(qū)域超過(guò)2000畝規(guī)模大盤(pán)，獨(dú)顯造城風(fēng)范城南標(biāo)桿之作,投入空前，配置完善，帶動(dòng)區(qū)域置業(yè)升級(jí) 實(shí)力品牌企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)資源整合，傾力真摯奉獻(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力三：交通優(yōu)勢(shì)核心競(jìng)爭(zhēng)力二：后發(fā)優(yōu)勢(shì)核心競(jìng)爭(zhēng)力一：規(guī)模優(yōu)勢(shì)核心競(jìng)爭(zhēng)力四：品質(zhì)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析2022/7/2577思源顧問(wèn)板塊價(jià)值:城市近郊，未來(lái)城市發(fā)展和價(jià)值提升的重心地帶。內(nèi)在價(jià)值:規(guī)模大，成形集約效應(yīng)，專業(yè)市場(chǎng)的輻射效應(yīng)、主要交通的吸引效 應(yīng)等較強(qiáng)。 提升價(jià)值: 項(xiàng)目周邊工業(yè)區(qū)、市場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)路險(xiǎn)等，為項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升奠定基礎(chǔ)。城市新中心 中心區(qū)域食品等輕工業(yè)品集散市場(chǎng)工業(yè)

57、開(kāi)發(fā)區(qū)航空、南北交通集散地工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)貿(mào)易研究中心點(diǎn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析2022/7/2578思源顧問(wèn)2012年8月思源經(jīng)紀(jì)79XX城中村改造的機(jī)會(huì)點(diǎn)總結(jié)5南環(huán)、長(zhǎng)江路等快速或主干道提高了項(xiàng)目的可達(dá)性，利于吸引其他區(qū)域的高檔人群來(lái)此置業(yè)和消費(fèi)。4周邊花渡港灣、佛崗城中村改造等項(xiàng)目正在進(jìn)行，在一定程度上開(kāi)始為本區(qū)域升溫預(yù)熱。3項(xiàng)目規(guī)模大，運(yùn)作手段多，便于提升區(qū)域整體形象，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高與政府談判的籌碼。2政府推動(dòng)城中村改造的決心，將有利于提高報(bào)規(guī)報(bào)建審批的效率。1出臺(tái)了一些優(yōu)惠措施，一定程度上降低了開(kāi)發(fā)成本，增加盈利預(yù)期。6開(kāi)發(fā)商自身具有良好的社會(huì)資源和政府關(guān)系，豐富的項(xiàng)

58、目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，良好的品牌認(rèn)知度和競(jìng)爭(zhēng)力。2022/7/2579思源顧問(wèn)2012年8月思源經(jīng)紀(jì)80目 錄本案的本體解析及地塊價(jià)值判斷本案的開(kāi)發(fā)環(huán)境及市場(chǎng)前景研判本案開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析本案的開(kāi)發(fā)模式及運(yùn)作思路建議本案的總體定位及規(guī)劃布局建議本案總體經(jīng)濟(jì)測(cè)算及開(kāi)發(fā)計(jì)劃建筑風(fēng)格建議及景觀設(shè)計(jì)建議總體營(yíng)銷策略及啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷建議 附件鏈接 2022/7/2580思源顧問(wèn)城中村改造模式研究2022/7/2581思源顧問(wèn)城中村改造是目前中國(guó)所有城市都面臨的突出問(wèn)題，政府改造壓力大，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取“有理、有利、有節(jié)”策略。部分城市城中村狀況城中村存在的主要問(wèn)題城市城中村數(shù)量人口面積武漢市147個(gè)35萬(wàn)2

59、00平方公里廣州市138個(gè)87.5平方公里西安市180多個(gè)20萬(wàn)主要問(wèn)題具體表現(xiàn)城市建設(shè)落后私搭亂建；基礎(chǔ)設(shè)施不完善；環(huán)境臟亂差；交通干線干擾管理體制落后農(nóng)村管理制度；規(guī)劃、建設(shè)、管理混亂；公共服務(wù)系統(tǒng)缺失土地利用效率低單家獨(dú)戶為主；建筑密度大；功能單一；土地產(chǎn)出低文化落后村民文化素質(zhì)低、食租族群體大；租客成分復(fù)雜，治安形式嚴(yán)峻注：數(shù)據(jù)來(lái)源于有關(guān)城市政府推進(jìn)城中村改造的意見(jiàn)2022/7/2582思源顧問(wèn)城中村改造經(jīng)驗(yàn)深圳模式“綜合整治全面改造”綜合整治：自主權(quán)全部下放給區(qū)政府，局部拆建的標(biāo)準(zhǔn)定為改造率30%，防止過(guò)度開(kāi)發(fā)，維護(hù)城市風(fēng)貌 ，鼓勵(lì)城中村集體組織自行組織改造。全面改造：分為整體拆建和

60、局部拆建，必須成片開(kāi)發(fā)。政府撥款用于改造的前期工作、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)和項(xiàng)目資金缺口補(bǔ)償?shù)软?xiàng)支出。改造過(guò)渡費(fèi)，按棟計(jì)算，租金補(bǔ)償為20元月平米，按季支付，直到交付新房為止，建設(shè)周期暫定兩年。1999年3月5日前房屋進(jìn)行確權(quán)和補(bǔ)辦手續(xù)，對(duì)于頂風(fēng)搶建的私房，不予補(bǔ)償?！俺侵写濉备脑鞙?zhǔn)入制度：對(duì)進(jìn)入行政許可程序的改造項(xiàng)目和參加“城中村” 改造開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu)設(shè)定準(zhǔn)入條件。產(chǎn)權(quán)置換與貨幣補(bǔ)償向結(jié)合：每戶480平方米之內(nèi)的拆除面積可選擇產(chǎn)權(quán)置換或貨幣補(bǔ)償，超出部分采用貨幣補(bǔ)償。2022/7/2583思源顧問(wèn)城中村改造經(jīng)驗(yàn)廣州模式“轉(zhuǎn)換體制自主改造”轉(zhuǎn)制把農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民，村委會(huì)轉(zhuǎn)成居委會(huì)；集體土地轉(zhuǎn)為