現(xiàn)代毫宅研究報(bào)告(doc 32頁(yè))

1、現(xiàn)代毫宅研究報(bào)告一、世界背景下的現(xiàn)代豪宅：豪宅提供的生活方式： 所謂豪宅筆者認(rèn)為是針對(duì)極少數(shù)消費(fèi)者，位置尊貴、量身設(shè)計(jì)、售價(jià)昂貴、用于純居住的設(shè)施先進(jìn)、功能齊全，高質(zhì)量的滿足居住者的安全感、舒適感、和私密性的住宅。 豪宅無(wú)疑是提供給成功人士居住和使用的，富豪們所追求的是一種與眾不同的生活方式，偏好追求并擁有稀缺的資源，這就是為什么那么多的富人會(huì)對(duì)美國(guó)比華麗山莊、香港淡水灣和半山情有獨(dú)鐘，并對(duì)能夠在此擁有一套住宅而樂此不疲，因?yàn)檫@些地方有不可再生、不能復(fù)制的海景和山景等自然資源，符合他們的身份和癖好即極少數(shù)人擁有極為珍惜的物質(zhì)資源，就如同他們渴望擁有鉆石、擁有大師設(shè)計(jì)的常人不敢問津的高檔名牌時(shí)裝

2、以及生產(chǎn)數(shù)量極為有限的名車等物品一樣。世界現(xiàn)代豪宅的區(qū)位特征：紐約有不少現(xiàn)代主義風(fēng)格的名人豪宅，在紐約中城東部、第五大道54街向北延伸五個(gè)街區(qū)，向東到達(dá)東河(EAST RIVER)的區(qū)域內(nèi)，是名人豪宅聚集的頂極地段，蘇頓廣場(chǎng)(SUTTON PLAZA)、龜灣(TURTLE BAY)在紐約幾乎成為奢華的同義詞，連同建筑本身也帶有一些奢華與身份的身影，通常采用精致稀有的建筑材料，不僅彰顯出自負(fù)的貴族氣質(zhì)，也成為引人注目的街道地標(biāo)，就是這種名人豪宅本身無(wú)法替代的地標(biāo)本質(zhì)，使得住在名人區(qū)豪宅內(nèi)的主人經(jīng)常說出這樣一句話“你不必記住我的地址，只要記住我住的豪華宅邸。”在世界名人豪宅之中，通常會(huì)看見國(guó)家首都

3、或者一級(jí)都市的名人生活聚集區(qū)，對(duì)這些已經(jīng)無(wú)法對(duì)自己的財(cái)富估算的生活家來(lái)說，他們更寧愿躲開核心商務(wù)區(qū)的塵囂繁忙，選擇緊鄰商務(wù)核心的邊緣，卻密度較低的地帶。在享有商務(wù)便利的同時(shí)，更希望緊擁悠閑的景致，感受國(guó)際生活的氛圍。所以劇院、博物館應(yīng)運(yùn)而生，更加造就了名人豪宅環(huán)境的文化藝術(shù)氣息。美國(guó)紐約的第五大道是如此，法國(guó)巴黎衛(wèi)城特區(qū)是如此，英國(guó)倫敦泰晤士河畔到日本東京表參道都是如此。大隱于市，他們選擇的居所亦是企業(yè)領(lǐng)域的延伸。在亞洲，最昂貴的豪宅分別位于日本東京皇宮旁的千代田區(qū)，售價(jià)為：2.4萬(wàn)4.8萬(wàn)美元/平方米；香港海景半山大樓，售價(jià)為：1.6萬(wàn)1.9萬(wàn)美元/平方米；新加坡市中心烏節(jié)路一巷高層住宅，售

4、價(jià)為：1.5萬(wàn)美元2.2萬(wàn)美元/平方米；和臺(tái)灣信義計(jì)劃區(qū)的信義之星，售價(jià)為：1萬(wàn)美元/平方米以上。他們的共同特點(diǎn)都是位于城市的繁華核心區(qū)域，享有寧?kù)o的生活品質(zhì)。二、豪宅特征概述：(豪宅與其他住宅特點(diǎn)比較見附表1)在中國(guó)大陸，由于房地產(chǎn)發(fā)展的歷史較短，只有短短的十年時(shí)間，城市中的功能分區(qū)確立不久，新區(qū)和舊城相互錯(cuò)雜，地塊的尊貴差異區(qū)別較小，所以對(duì)豪宅的理解還未形成一個(gè)固定的概念和模式，只有豪宅之名而沒有豪宅之質(zhì)，大多名不符實(shí)，最常見的是借“豪宅”之名作為項(xiàng)目炒作的賣點(diǎn)而已。而在海外由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史比較長(zhǎng)，整個(gè)國(guó)家的城市化程度非常高，城市中的分區(qū)明顯，不同的地段地價(jià)差異非常大，豪宅的概念已經(jīng)

5、異常清楚，開發(fā)建設(shè)模式也很固定。歐美國(guó)家的豪宅建設(shè)歷史悠久，臺(tái)灣在借鑒歐美成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，融入自己的見解和民族、地域特點(diǎn)，在設(shè)計(jì)、建造和營(yíng)銷等方面都取得了相當(dāng)成功。曾有一段時(shí)間在臺(tái)灣把購(gòu)買豪宅作為最佳的保值增值手段之一，但在大陸，由于土地是國(guó)家公有，住宅建筑的產(chǎn)權(quán)只有70年期限，不能繼承，所以購(gòu)買豪宅的主要目的是出于自用。 同樣是豪宅，由于各個(gè)國(guó)家國(guó)土面積和人口不同，城市化程度不同，根據(jù)供給土地的質(zhì)量，詮釋出的豪宅概念和風(fēng)格也各不相同。在美國(guó)，由于國(guó)土遼闊，土地供應(yīng)充足，自然資源豐富，國(guó)力強(qiáng)大，所以美國(guó)的豪宅大多建在具有獨(dú)特自然景觀，風(fēng)景優(yōu)美的地方，占地面積很大，房間數(shù)量也很多，多達(dá)幾十個(gè)甚

6、至上百，建筑風(fēng)格多為殖民地時(shí)代流傳下來(lái)的經(jīng)過改型設(shè)計(jì)的莊園式和城堡式，有自己的大片不同風(fēng)格和造型的花園。香港由于地少人多，自然資源比較缺乏，受土地供應(yīng)的制約，豪宅集中于有山景、海景的淺水灣和半山，建筑形式為高層的豪華住宅樓和外觀樸素的別墅，香港豪宅的豪華多體現(xiàn)在室內(nèi)裝修用材的精致和奢華上。臺(tái)灣的豪宅相對(duì)集中于臺(tái)北市的黃金地段，究其原因，主要有兩個(gè)：一是臺(tái)北市中心的地價(jià)非常高，不開發(fā)豪宅，無(wú)法收回成本，二是近幾年的全球電子浪潮使得臺(tái)灣這一南亞最大的電子產(chǎn)品出口地誕生了一批超級(jí)新貴，買豪宅置旺地成為他們的投資首選。臺(tái)灣的豪宅形式受臺(tái)灣地域狹小的制約，也是以高層建筑的形式存在，風(fēng)格為歐洲新古典主義的

7、建筑風(fēng)格，外觀華麗典雅，設(shè)備先進(jìn)齊全。三、研究臺(tái)灣豪宅的必要性和借鑒意義：居住活動(dòng)作為人類基本活動(dòng)的組成部分，本身就帶有很強(qiáng)的地域性和民族性，而作為居住活動(dòng)的載體居所，也同樣具有上述屬性。隨著人類歷史的發(fā)展、演變，人類文化認(rèn)知程度的不斷提高，高科技的迅猛發(fā)展，居住活動(dòng)也被賦予更深的內(nèi)涵。由于臺(tái)灣和大陸同是華夏民族，在文化背景、生活習(xí)慣和傳統(tǒng)意識(shí)等方面比較相近，在建筑空間形態(tài)、居住者的品位、好惡方面，以及高新科技設(shè)備、新型材料和新式建造工藝的應(yīng)用，都有可以借鑒的地方，本文就臺(tái)灣新近推出的豪宅物業(yè)資料進(jìn)行了收集、整理和歸納，結(jié)合筆者以前所寫的臺(tái)灣新住宅的研究淺析，對(duì)臺(tái)灣豪宅的不同側(cè)面進(jìn)行更深入的研

8、究。旨在通過不斷的學(xué)習(xí)，加深和提高我們對(duì)豪宅的意識(shí)和認(rèn)知。四、北京豪宅項(xiàng)目論述：瑞城中心：綜合論述：發(fā)展商的開發(fā)宗旨：“無(wú)論從設(shè)計(jì)風(fēng)格、人文思想、主題理念還是從戶型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備選型都體現(xiàn)出我們的指導(dǎo)思想，那就是要把瑞城中心建設(shè)成為一個(gè)傳世藝術(shù)佳作，一個(gè)經(jīng)得起歲月流逝的考驗(yàn)，能體現(xiàn)出無(wú)限生命力的高品位的藝術(shù)珍品?！贝鞯铝盒协h(huán)球集團(tuán)主席梁振英先生指出：“國(guó)際公認(rèn)的高標(biāo)準(zhǔn)前提是地段地位，瑞城中心周圍的國(guó)際環(huán)境建設(shè)就是比較好的。除了土地與設(shè)計(jì)建材外，瑞城中心還有很多優(yōu)勢(shì)。并且瑞城中心與現(xiàn)在臺(tái)灣、香港、日本最好的物業(yè)綜合品質(zhì)差不多，但其售價(jià)卻比臺(tái)灣、香港、日本同類物業(yè)低很多?！眳^(qū) 域：位于燕莎使

9、館區(qū)商貿(mào)圈內(nèi)。位 置：東三環(huán)以東，緊鄰燕莎商城和凱賓斯基飯店，北臨燕莎路，南臨亮馬河，西側(cè)為福景園。環(huán) 境：位于燕莎商圈的中心地點(diǎn)，周圍環(huán)境非常成熟，有高檔寫字樓，五星級(jí)酒店，大型商城，學(xué)校、市內(nèi)最大的高爾夫球場(chǎng)，河流、公園?？傮w規(guī)劃：由北京建筑設(shè)計(jì)研究院擔(dān)任設(shè)計(jì)。區(qū)內(nèi)設(shè)有9萬(wàn)平方米的寫字樓1000平方米起售。和一座超5星級(jí)的酒店，地下3層為停車場(chǎng)。建筑風(fēng)格：外觀簡(jiǎn)潔、流暢的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格。售 價(jià)：公寓3000美金/平方米、地下車庫(kù)3萬(wàn)美金。附屬設(shè)施：會(huì)所：共6000平方米，內(nèi)設(shè)16道保齡球館、2515平方米游泳池、宴會(huì)廳、商店、健身房、讀書室、美容室和桑拿房。綠化景觀：小區(qū)南側(cè)設(shè)有50米寬

10、的綠化隔離帶，公寓樓頂設(shè)有空中花園并在大堂內(nèi)設(shè)有室內(nèi)綠化。空間平面布局：3000平方米6.9米挑高的大堂，將兩棟完全對(duì)稱的板式結(jié)構(gòu)公寓樓相連，每棟公寓樓又分為兩梯兩戶和兩梯三戶兩個(gè)組團(tuán)，即一棟公寓的布局是四部電梯為五戶公寓服務(wù)。每套公寓的入口處設(shè)有玄關(guān)，配有書房，客廳和主臥室均朝南，客廳和餐廳在空間布局上分離，均配有三套以上的衛(wèi)生間。建筑指標(biāo)：層高3.3米，套內(nèi)建筑面積分別為：201.06、188.97、329.17、181.69、198.16平方米。使用率為：72.7%?？蛷d采光面的面寬為：5.4米，主臥室的采光面寬為：4.5米?？蛷d最大進(jìn)深為12.6米。結(jié)構(gòu)選型：板式框架現(xiàn)澆剪力墻鋼筋混凝

11、土結(jié)構(gòu)。裝修材料：外 部：墻面為花崗巖貼面到頂；青島產(chǎn)雙層真空玻璃鋁合金窗。公共部分：走道：防滑瓷磚地面，瓷磚墻面到頂，天花板采用法國(guó)雅都牌乳膠漆。公寓室內(nèi)：戶門：德國(guó)進(jìn)口四防實(shí)木防盜門，配進(jìn)口防盜門鎖。內(nèi)門：復(fù)合造型實(shí)木門。餐廳：防滑地磚，墻面貼壁紙到頂，天花板采用法國(guó)雅都牌乳膠漆。廚房：防滑地面轉(zhuǎn)，墻面貼瓷磚，鋁合金吊頂，意大利ARAU CUCINE高檔櫥柜及配套五金件。客廳：地面鋪裝臺(tái)灣佳樂美軌道式實(shí)木地板，局部鑲拼進(jìn)口大理石，墻面貼進(jìn)口環(huán)保壁紙到頂，天花板采用法國(guó)雅都牌乳膠漆。臥室：地面鋪加拿大產(chǎn)杜邦認(rèn)證地毯，墻面貼進(jìn)口壁紙到頂，天花板采用法國(guó)雅都牌乳膠漆衛(wèi)生間：主衛(wèi)地面和墻群鋪進(jìn)口大

12、理石，墻面貼內(nèi)墻磚，天棚為鋁板吊頂。次衛(wèi)地面鋪防滑地磚，配澳大利亞進(jìn)口科馬節(jié)水型潔具及配套五金件，進(jìn)口大理石洗面臺(tái)。陽(yáng)臺(tái)：地面鋪防滑地磚，鐵藝護(hù)欄，噴塑鋁合金陽(yáng)臺(tái)。配套設(shè)施：日產(chǎn)富士達(dá)電梯；日產(chǎn)大金分體式變頻空調(diào)；市政供暖，德國(guó)森德牌可調(diào)式散熱片；市政雙路供電，電線為美國(guó)品牌產(chǎn)品；飲用水為純凈水，經(jīng)三級(jí)過濾達(dá)到歐洲飲水標(biāo)準(zhǔn)，采用澳大利亞克蘭銅管；24小時(shí)供應(yīng)生活用熱水；光纜有線電視系統(tǒng)，預(yù)留多處插座；物業(yè)管理：暫定由國(guó)際非常著名的麗茲酒店管理公司進(jìn)行管理。特 點(diǎn)：所有設(shè)備、材料幾乎全部是進(jìn)口的，裝修設(shè)計(jì)和施工由專業(yè)設(shè)計(jì)人員在現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，充分體現(xiàn)個(gè)性化風(fēng)格，麗茲酒店的物業(yè)管理也能體現(xiàn)豪宅的品質(zhì)。調(diào)

13、查結(jié)果：該項(xiàng)目各個(gè)方面比較具備豪宅的基本品質(zhì)，可繼續(xù)深入調(diào)查研究。和喬麗晶公寓：區(qū) 域：位于機(jī)場(chǎng)輔路外企商圈內(nèi)。位 置：朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)路2號(hào)。環(huán) 境：周邊有麗都假日飯店、海逸酒店，美國(guó)和睦家醫(yī)院，荷蘭萬(wàn)客隆大型購(gòu)物商場(chǎng)及美、日、德學(xué)校?？傮w規(guī)劃：?jiǎn)我坏募兙幼∩鐓^(qū)設(shè)計(jì)，8000平方米的地塊上建185戶豪宅。5000平方米的內(nèi)包式城堡花園由日本著名TAM地域環(huán)境株式會(huì)社主持造園規(guī)劃。建筑風(fēng)格：法國(guó)新古典主義建筑風(fēng)格，外立面采用古典三分法，整棟建筑呈黃金分割比例。法式長(zhǎng)窗可以自動(dòng)調(diào)節(jié)窗戶高度。售 價(jià)：3000美金/平方米。物業(yè)管理:：引進(jìn)英國(guó)管家式管理體系。注 ：由于項(xiàng)目銷售已接近尾聲，沒有樣板間展示和

14、印刷資料介紹，詳細(xì)情況無(wú)從調(diào)查。特 點(diǎn)：現(xiàn)房銷售，符合豪宅的銷售規(guī)則，英國(guó)管家式物業(yè)管理，內(nèi)外裝材料豪華高檔。調(diào)查結(jié)果：項(xiàng)目具備豪宅的某些品質(zhì)，如室內(nèi)設(shè)計(jì)、建筑材料、物業(yè)管理，其他方面如：區(qū)位、建筑布局、細(xì)部設(shè)計(jì)比較欠缺。但由于項(xiàng)目銷售已接近尾聲，已不具備繼續(xù)調(diào)查和研究的條件。福景苑公寓：區(qū) 域：位于燕莎使館區(qū)商貿(mào)圈內(nèi)。位 置：東三環(huán)以東，緊鄰燕莎商城和凱賓斯基飯店，北臨燕莎路，南臨亮馬河，東側(cè)為瑞城中心。環(huán) 境：位于燕莎商圈的中心地點(diǎn)，周圍環(huán)境非常成熟，有高檔寫字樓，五星級(jí)酒店，大型商城，學(xué)校、市內(nèi)最大的高爾夫球場(chǎng)，河流、公園?？傮w規(guī)劃：為一棟26層高建筑，地下14層為停車場(chǎng)，地上分為兩個(gè)部

15、分，A座為新加坡ASCOTT國(guó)際管理集團(tuán)的五星級(jí)酒店，B座為服務(wù)式公寓，即福景苑公寓。建筑風(fēng)格：新古典主義建筑風(fēng)格。建筑指標(biāo)：戶型由二室二廳到三室二廳不等，面積180平方米至270平方米不等。售 價(jià)：人民幣24000元/平方米物業(yè)管理：由新加坡政府關(guān)系企業(yè)ASCOTT國(guó)際管理機(jī)構(gòu)提供國(guó)際知名的SOMERSET品牌的服務(wù)，該服務(wù)品牌是由新加坡政府關(guān)系企業(yè)創(chuàng)建的麗晶酒店衍生的服務(wù)式公寓品牌。已擁有遍布世界各地三十多個(gè)共4000多套公寓的全球連鎖服務(wù)系統(tǒng)。附屬設(shè)施：設(shè)有俱樂部，提供娛樂服務(wù)項(xiàng)目。結(jié)構(gòu)選型：鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。裝修材料：外 部：公共部分外墻為人造石材，公寓部分外墻為美國(guó)進(jìn)口外墻涂料。公

16、共部分：大堂：歐洲藝?yán)蕊L(fēng)格，地面鋪設(shè)花崗巖拼花圖案，墻面為局部大理石，局部木質(zhì)造型及進(jìn)口涂料。電梯廳：古典式設(shè)計(jì)，地面為花崗巖，墻面為木材和涂料。走道：鋪設(shè)地毯。公寓部分：戶門和室門：實(shí)心木門。地面：大理石地面或木地板。墻面：內(nèi)墻涂料和壁紙。廚房：全套進(jìn)口櫥柜，地面鋪設(shè)防滑地磚，墻面為進(jìn)口防水乳膠漆。主衛(wèi)：大理石地面，墻面為進(jìn)口防水壁紙，全套進(jìn)口潔具。次衛(wèi)：地面為防滑地磚，墻面為進(jìn)口防水壁紙，進(jìn)口潔具。陽(yáng)臺(tái)：地面鋪設(shè)防滑地磚，墻面為進(jìn)口涂料，配以鐵藝欄 桿。配套設(shè)施：設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，一、二層和地下車庫(kù)安裝自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，廚房裝煤氣泄漏自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，其他房間裝有煙感探測(cè)器。保安裝置

17、采用非接觸式磁卡門禁系統(tǒng)，公共區(qū)域裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)及攝像探頭，每戶均裝有可視對(duì)講系統(tǒng)、探測(cè)器和緊急報(bào)警按鈕。每戶預(yù)留3條電話線，6條計(jì)算機(jī)線路直接上網(wǎng)。裝有衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，可收到60多套國(guó)內(nèi)外電視節(jié)目。共設(shè)有6部進(jìn)口電梯?？照{(diào)為進(jìn)口內(nèi)嵌式吊頂分體空調(diào)。24小時(shí)熱水供應(yīng)，市政天然氣管道，天然氣鍋爐供暖。特 點(diǎn)：品牌服務(wù)式物業(yè)管理，提高了物業(yè)品質(zhì)，設(shè)施設(shè)備比較齊全，檔次較高。調(diào)查結(jié)果：基本符合豪宅品質(zhì)，但由于裝修材料和潔具選用檔次偏低，損壞了物業(yè)形象。銀湖別墅：區(qū) 域：位于機(jī)場(chǎng)輔路外企商圈內(nèi)。位 置：朝陽(yáng)區(qū)大山子彩虹路2號(hào)環(huán) 境：緊鄰機(jī)場(chǎng)路，成熟社區(qū)環(huán)境，周邊有麗都酒店、北京國(guó)際學(xué)校、西門子公

18、司等?？傮w規(guī)劃：為銀楓家園的一部分，總占地面積285畝，其中園林綠地255畝，內(nèi)有湖泊，沿湖自由分布，共建有30套別墅。建筑風(fēng)格：歐陸風(fēng)格別墅。售 價(jià)：3000美金/平方米，附送地下室，月租：1萬(wàn)美金。附屬設(shè)施：成熟社區(qū)，配套齊全?？臻g平面布局：每棟面積300400平方米，均為兩層帶地下室的布局。層高3.1米，部分別墅的大廳有垂拔的設(shè)計(jì)?？蛷d均設(shè)計(jì)有壁爐，每戶均設(shè)有室內(nèi)獨(dú)立車庫(kù)。安全防護(hù)：三重防護(hù)系統(tǒng)，別墅區(qū)入口處設(shè)警衛(wèi)值班室，每棟別墅大門入口處設(shè)有監(jiān)視探頭并設(shè)有可視對(duì)講系統(tǒng)，區(qū)內(nèi)保安進(jìn)行24小時(shí)的巡邏執(zhí)勤。建筑材料：外墻為涂料，坡屋頂為紅色琉璃瓦，外窗為雙層中空塑鋼玻璃室內(nèi)裝修：為開發(fā)商自行

19、組建隊(duì)伍進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，設(shè)計(jì)手法和裝修材料不具備豪宅品質(zhì)。物業(yè)管理：由發(fā)展商自行管理。調(diào)查結(jié)果：雖然社區(qū)建設(shè)成熟，售價(jià)達(dá)到豪宅標(biāo)準(zhǔn)，但除環(huán)境以外，別墅本身的設(shè)計(jì)、裝修、用材和設(shè)備并沒有達(dá)到豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，故沒有繼續(xù)研究的價(jià)值。富城花園：區(qū) 域：位于亞運(yùn)村商圈和望京商圈的交界處。位 置：朝陽(yáng)區(qū)北四環(huán)東路89號(hào)，緊鄰北四環(huán)路，西距亞運(yùn)村2公里，東距四元橋3公里。環(huán) 境：鬧中取靜，周邊有北辰、望京購(gòu)物中心，中日友好醫(yī)院，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，中國(guó)金融學(xué)院，芳草地小學(xué)。總體規(guī)劃：以人工湖和綠化帶將公路與別墅區(qū)隔離開來(lái)，臨湖北側(cè)共建有112棟別墅，基本以行列式排列。售 價(jià)：3000美金/平方米。配套設(shè)施：區(qū)內(nèi)建有

20、近6000平方米的大型會(huì)所，娛樂休閑設(shè)施齊全。安全防護(hù)：小區(qū)入口處設(shè)有警衛(wèi)室，每戶裝有對(duì)講裝置。建筑材料：外墻為清水磚或涂料。室內(nèi)裝修：毛坯房，由客戶自行裝修。調(diào)查結(jié)果：基本不符合豪宅標(biāo)準(zhǔn)。但銷售狀況良好，主要是由區(qū)域位置決定。初步調(diào)查結(jié)果：北京目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上并不存在名符其實(shí)的豪宅（與臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)提供的豪宅產(chǎn)品相比），所謂的“豪宅”大多是黃金地段的側(cè)重于商住兩用的公寓。豪宅即頂級(jí)品質(zhì)的住宅，代表著住宅建設(shè)的最高水準(zhǔn)，但在北京市場(chǎng)還是空缺產(chǎn)品。目前北京市場(chǎng)開發(fā)的“豪宅”的不足之處：1、開發(fā)商普遍缺乏豪宅的基本概念，和開發(fā)精品住宅的意識(shí)。2、建筑容積率太高。3、城市整體環(huán)境和景觀：交通環(huán)境、

21、自然環(huán)境、景觀、環(huán)境質(zhì)量都很欠缺。4、安全設(shè)施不齊備，設(shè)備比較落后。5、設(shè)計(jì)手法雷同，細(xì)部處理不到位，一些數(shù)據(jù)指標(biāo)達(dá)不到豪宅標(biāo)準(zhǔn)。6、選用的材料大部分與普通公寓沒有區(qū)別，突出不了豪宅的品質(zhì)。7、物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和水平亦不能與豪宅的品質(zhì)相配且物業(yè)管理費(fèi)用偏高。8、大多數(shù)開發(fā)商仍以賣樓花的方式出賣高檔物業(yè)，缺乏服務(wù)意識(shí)和質(zhì)量意識(shí)，信譽(yù)欠佳。五、上海豪宅項(xiàng)目論述：衡山路41號(hào)：區(qū) 域：上海徐匯區(qū)，為上海文化和商貿(mào)區(qū)。位 置：衡山路與烏魯木齊路交匯處，毗鄰使館和別墅區(qū)。環(huán) 境：附近有上海圖書館，國(guó)際禮拜堂、宋慶齡故居和衡山路地鐵站?？傮w規(guī)劃：臨街獨(dú)棟21層高的弧形設(shè)計(jì)，庭院內(nèi)有一個(gè)日式小花園。共有1

22、64套公寓房，戶型從一室一廳至三室兩廳不等。建筑風(fēng)格：乳白色法式新古典主義風(fēng)格的建筑。售 價(jià)：3600美元/平方米。租 金：2600美元/套.月至9000美元/套.月，為上海最昂貴的公寓租金。造 價(jià)：4000美元/平方米。配套設(shè)施：小型閱覽室和多功能商務(wù)會(huì)所，包括：多功能廳、中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧和游泳池。會(huì)費(fèi)為20000美元。建筑材料：外墻為法國(guó)產(chǎn)人造掛石，大堂室內(nèi)墻面和地面為大理石，頂部為銀鉑打造。室內(nèi)裝修：套房地板為加拿大櫸木，主衛(wèi)的墻地以西班牙的虎黃大理石鋪就，客衛(wèi)的墻地由意大利的大理石貼面。門鎖由美國(guó)制造，水龍頭由英國(guó)制造，廚具由德國(guó)制造，家具按照ART DCEO的風(fēng)格定制。燈

23、具配飾：大多為進(jìn)口的名家設(shè)計(jì)、手工制作或定制的。物業(yè)管理：德國(guó)凱賓斯基飯店機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)管理。調(diào)查結(jié)果：無(wú)論從位置、設(shè)計(jì)、用材、物管等全方位營(yíng)造出的品位均符合豪宅的品質(zhì)。嘉里華庭：區(qū) 域：坐落于上海徐家匯商貿(mào)區(qū)內(nèi)。位 置：延安路與華山路相夾的地帶，入口處開在曹家堰路上。環(huán) 境：周邊有領(lǐng)事館區(qū)、興國(guó)賓館、希爾頓酒店，丁香別墅，丁香花園，戲劇學(xué)院等。站在樓上向南眺望可將整個(gè)別墅群和領(lǐng)事館區(qū)盡收眼底?？傮w規(guī)劃：共有四座高34層的塔樓組成，其中三座呈一字排列，面向東南的別墅區(qū)。建筑風(fēng)格：現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格。建筑指標(biāo)：共有五種戶型，面積分別為：136.8、145、146、153、174、332平方米。售

24、價(jià)：20002300美元/平方米，車位的約租金為2.2美元/個(gè)。配套設(shè)施：進(jìn)口迅達(dá)電梯，寬頻入戶，衛(wèi)星電視：CNN 、HBO 、STAR TV 、DISCOVERY 等頻道，中央濾水系統(tǒng)凈化生活用水，每戶裝有一臺(tái)進(jìn)口中央儲(chǔ)熱式煤氣熱水爐，名廠產(chǎn)分體式空調(diào)。建筑材料：外墻鋪砌瓷磚和花崗巖。大堂地面、墻面鋪花崗巖或大理石配面磚，石膏板天花吊頂，上裝名貴燈飾。室內(nèi)裝修：地面：客廳、臥室地面為長(zhǎng)條柚木地板，配柚木踢腳線，浴室和廚房的地面為防滑地磚，陽(yáng)臺(tái)鋪砌防滑地磚。墻面：客廳、臥室墻面為白色乳膠漆，窗臺(tái)配大理石窗臺(tái)板，浴室和廚房的墻面貼面磚。天花板均刷白色乳膠漆，浴室天花為鋁制天花吊頂板。大門為實(shí)心防

25、火防盜木門，配高級(jí)門鎖。窗為鋁制窗框玻璃窗，東北和西北方向的窗戶采用雙層玻璃。浴室：采用TOTO潔具，配鋼化玻璃淋浴間，洗面盆臺(tái)面為大理石或花崗巖。綠化景觀：由世界著名的園林設(shè)計(jì)公司：貝林高爾公司量身定做，庭園設(shè)計(jì)與周圍的丁香花園、丁香別墅群整體環(huán)境融為一體，很好沿襲了華山路百年的尊貴典雅的氣質(zhì)。物業(yè)管理：由嘉里建設(shè)管理（上海）有限公司進(jìn)行國(guó)際化的高品質(zhì)的物業(yè)管理，管理費(fèi)：6.5人民幣/平方米。初步調(diào)查結(jié)果：由于上海的城市改造進(jìn)度在這幾年有加快趨勢(shì)，政府出資將居住在石庫(kù)門和舊的花園別墅中的住家遷出，將這些老建筑維修翻新后出租，取得了很好的經(jīng)濟(jì)效益，城市的景觀也有了很大的改觀，加之道路河流的改造

26、治理，使得這些有城市歷史積淀脈絡(luò)的區(qū)域重新獲得新生，恢復(fù)了以往的價(jià)值，開發(fā)商看準(zhǔn)了由于區(qū)域文脈延續(xù)而產(chǎn)生的土地升值潛力，毗鄰這些區(qū)域，新一代的豪宅孕育誕生了。上海豪宅在選址、服務(wù)意識(shí)、環(huán)境營(yíng)造、物業(yè)管理等方面值得我們學(xué)習(xí)，但產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、設(shè)施配備等方面還有待提高。六、臺(tái)灣豪宅項(xiàng)目論述：（詳細(xì)內(nèi)容參見臺(tái)灣新住宅的研究淺析）宏盛帝寶：位 置：臺(tái)灣、臺(tái)北市仁愛路?？傮w規(guī)劃：由日本丹下健三設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)，6座塔樓環(huán)繞由不同風(fēng)格組成的景觀園林。建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)約的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格。配套設(shè)施：非常先進(jìn)齊全。（參見：本文第八點(diǎn)中豪宅的設(shè)施配備）建筑結(jié)構(gòu)：采用日本最先進(jìn)的C.F.T.(Concrete Fill i

27、n Tube)施工方法，在方形承重結(jié)構(gòu)柱的底部高壓灌漿，柱內(nèi)混凝土的強(qiáng)度可達(dá)到10000PSI（一般住宅僅為30005000PSI），密實(shí)且無(wú)蜂窩氣泡，此施工方法結(jié)合RC與SS結(jié)構(gòu)，其耐震能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他施工方法。 建筑材料：建筑外立面墻面為進(jìn)口花崗巖和鋁板。室內(nèi)裝修：公共部分室內(nèi)地面和墻面為進(jìn)口大理石或花崗巖作拼花處理，大門為金屬雕花鏤空大門。住家室內(nèi)地面為進(jìn)口大理石或花崗巖，陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)為燒面花崗巖，墻面刷乳膠漆，廚房和衛(wèi)浴墻面為進(jìn)口大理石或花崗巖。廚房：整體櫥柜、抽油煙機(jī)、冰箱、瓦斯?fàn)t、烤箱、洗碗機(jī)等全部為進(jìn)口名牌產(chǎn)品，操作臺(tái)面為天然石材或美國(guó)進(jìn)口杜邦人造石材。衛(wèi)浴：潔具、浴具、座便器為世

28、界級(jí)品牌，全部天然石材裝修。綠化景觀：庭院設(shè)計(jì)由著名景觀設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，全區(qū)以簡(jiǎn)潔造型的列柱鍛造或鑄鋁金屬欄桿，搭配不銹鋼噴漆的現(xiàn)代藝術(shù)景觀圍墻，沿四周護(hù)城河而筑。庭院設(shè)計(jì)以南洋休閑風(fēng)格的植栽花園為設(shè)計(jì)主題，配合景觀噴泉、水景廣場(chǎng)、荷花池、迷你高爾夫球場(chǎng)，營(yíng)造出國(guó)際休閑度假酒店式的生活方式。調(diào)查結(jié)果：該項(xiàng)目的設(shè)備配置齊全，具有超前的設(shè)計(jì)理念，而且呈現(xiàn)系統(tǒng)化管理，非常值得我們學(xué)習(xí)借鑒。信義之星：區(qū) 域：臺(tái)北市信義計(jì)劃區(qū)內(nèi)。環(huán) 境：周邊有國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)貿(mào)大樓、世貿(mào)中心展覽館、臺(tái)北國(guó)際金融大樓、臺(tái)北市政府、國(guó)父紀(jì)念館等。總體規(guī)劃：規(guī)劃宗旨為人車分流、商住分離、軸線對(duì)稱，由六棟建筑組成的超大豪華純

29、居住社區(qū)。入口大廳高1214米，建筑風(fēng)格：歐洲新古典主義建筑風(fēng)格。售 價(jià)：10000美元/平方米。建筑指標(biāo)：每棟間距為6090米。每戶層高3.5米。每戶面積380、450、570、760平方米。配套設(shè)施：臺(tái)灣唯一的全部地下預(yù)埋電線電纜。第一個(gè)使用飛機(jī)安全預(yù)知保養(yǎng)檢測(cè)設(shè)備的社區(qū)，事先以先進(jìn)科技儀器配合電腦診斷分析，協(xié)助預(yù)報(bào)建筑物內(nèi)各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，確實(shí)掌握潛在隱患，降低故障率。建筑材料：整棟外墻為磨光深棕色花崗巖，配以金屬銀線勾勒，琥珀綠半反射玻璃窗配黃銅色鍛造欄桿。住戶大門由日本設(shè)計(jì)師量身定做，厚度為15公分厚實(shí)心鑄鋁雕塑三防門。主臥室大門也有三防功能，內(nèi)嵌鋼板。綠化景觀：由美國(guó)西雅圖ECG工

30、程顧問公司規(guī)劃，12000平方米超大森林花園以鉆石為主題進(jìn)行設(shè)計(jì)，配以以其他寶石命名的廣場(chǎng)、水景和雕塑。物業(yè)管理：遠(yuǎn)東國(guó)際大飯店和遠(yuǎn)東物業(yè)管理公司提供酒店式服務(wù)。調(diào)查結(jié)果：無(wú)論從社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、豪華舒適細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)和體現(xiàn)都值得我們學(xué)習(xí)借鑒。初步研究結(jié)果：由于在亞洲金融風(fēng)暴之前，臺(tái)灣的經(jīng)濟(jì)一直保持快速增長(zhǎng)，國(guó)民財(cái)富積累到了一定程度，對(duì)豪宅的需求從小規(guī)模、側(cè)重實(shí)用，逐步向大社區(qū)、功能全、面積大的超豪華豪宅過渡，從而誕生了宏盛帝寶、信義之星這樣的超大規(guī)模的豪宅社區(qū)。由于對(duì)于臺(tái)灣豪宅項(xiàng)目的研究?jī)H限于平面資料，缺乏直觀的了解，所以在深度、廣度和細(xì)部等方面還有所欠缺。七、北京、上海、臺(tái)灣三地豪宅品質(zhì)比較

31、分析：項(xiàng) 目 分 類 區(qū) 位 規(guī) 模 售 價(jià) 規(guī) 劃 布 局 建 筑 風(fēng) 格北京 功能不明確，多為商住兩用型。 新舊城區(qū)的過渡地段，毗鄰使館區(qū)、商務(wù)區(qū)，地塊較大。 規(guī)模大，多為幾百戶 3000美元/平方米左右。 功能綜合，社區(qū)內(nèi)常有其他功能的建筑，且普遍環(huán)境欠佳。 多為簡(jiǎn)約的現(xiàn)代主義風(fēng)格。上海 以純居住和投資為主 舊城區(qū)的黃金地段，緊鄰傳統(tǒng)別墅區(qū)或使領(lǐng)館區(qū)。 規(guī)模適中。 2000美元3600美元/平方米。 商住兩用的公寓式居多，環(huán)境尚可。 多為歐式新古典主義建筑風(fēng)格。臺(tái)北 全部為純居住型。 城市舊城區(qū)的中心地帶，地塊狹小。 一般較小，多為獨(dú)棟雙拼的布局，幾十戶規(guī)模的居多。 全部在3000美元/

32、平方米以上。 與環(huán)境融合的純居住設(shè)區(qū)。規(guī)劃手法已大致相同。 多為歐式新古典主義風(fēng)格。北京、上海、臺(tái)北三地豪宅項(xiàng)目比較一覽表景 觀 綠 化 平 面 布 局 建 筑 材 料 室 內(nèi) 裝 修 設(shè) 施 設(shè) 備 物 業(yè) 管 理由于氣候和城市整體景觀的影響，普遍效果都非常差。 布局合理，為大戶型 部分進(jìn)口，傳統(tǒng)穩(wěn)重 大多配有精裝修，設(shè)計(jì)風(fēng)格傳統(tǒng)，用材中檔。 其他設(shè)施水平一般，安全設(shè)施有待做很大的改進(jìn)。 服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量比較欠缺，管理費(fèi)用較高，1美元/月.平米氣候濕潤(rùn)，綠化效果比較好，城市改造效果初現(xiàn)，感覺良好。 面積適中，多為中小戶型，實(shí)用性強(qiáng) 部分進(jìn)口，豪華典雅 一般只做廚衛(wèi)精裝修，其余部分由客戶自行處理

33、。 空調(diào)系統(tǒng)多為分體壁掛式，有待改進(jìn)。 有一定的服務(wù)意識(shí)，管理費(fèi)合理，為5人民幣/月.平方米左右非常重視，多為名家設(shè)計(jì)，各具特點(diǎn)。常成為主要賣點(diǎn)。 平面分區(qū)布局，超大戶型，豪華氣派。 全部進(jìn)口，高檔奢華 同上配備非常齊全，呈高科技、超前、系統(tǒng)化， 由著名或?qū)I(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管家式服務(wù)八、豪宅應(yīng)具備的重要品質(zhì)分析論述：在翻閱臺(tái)灣豪宅資料，參觀北京、上海、杭州等地高檔住宅的基礎(chǔ)之上，加上筆者對(duì)豪宅的理解，將豪宅所應(yīng)具備的最基本的重要品質(zhì)歸納總結(jié)如下：豪宅的區(qū)位特征：一個(gè)國(guó)家重要城市的重要區(qū)域的節(jié)點(diǎn)位置即繁華的黃金地段，鬧中取靜的區(qū)域，或著名旅游風(fēng)景區(qū)中適合人居住的區(qū)域。1、地段：城市中心已經(jīng)開發(fā)

34、建設(shè)完善的高尚住宅區(qū)的范圍之內(nèi)，或者具有 獨(dú)特自然風(fēng)光的地區(qū)。 2、環(huán)境：具有完善的人文環(huán)境，或者獨(dú)特的自然環(huán)境。3、設(shè)施：公共、生活設(shè)施齊備，市政配套齊全。4、交通：方便、快捷、安全 豪宅的社區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)：1、總體布局：低容積率的設(shè)計(jì)，總戶數(shù)少，注重環(huán)境和景觀的營(yíng)造。2、建筑高度：最好為低層或多層的設(shè)計(jì)。3、交通組織：人車分流，小區(qū)對(duì)外只設(shè)一個(gè)統(tǒng)一的出入口，便于管理。4、車 庫(kù)：全部為地下停車，停車位保證每戶至少兩個(gè)以上。5、綠化景觀：設(shè)計(jì)風(fēng)格與建筑、環(huán)境協(xié)調(diào)融合，結(jié)合北方氣候，最好做到 四季常綠。平面空間布局重點(diǎn)：1、分區(qū)明確，動(dòng)靜分離，內(nèi)外分離。一戶一部電梯，分設(shè)主人和傭人出入口。2、房間

35、基本設(shè)置：門廳、客廳、餐廳、廚房、傭人房、工作間（洗衣房）、起居室、主臥室、主衛(wèi)生間、客臥室、客衛(wèi)生間、書房、活動(dòng)室、陽(yáng)臺(tái)等。3、在面積足夠大的情況下，客廳、起居室、餐廳、宴客廳要分別設(shè)置。4、應(yīng)盡量保證主要房間朝南，并盡量滿足每個(gè)房間都有自然的采光和通風(fēng)。5、衛(wèi)生間布局要做到功能分區(qū)明確，洗手、洗浴、座便分不同空間設(shè)置。6、要預(yù)留出洗衣、燙衣、涼衣空間，設(shè)置在保姆房附近。7、層高應(yīng)在3.1米至3.3米、進(jìn)深和面寬的比例應(yīng)接近黃金分割比例，采光窗的大小在保證熱散失不超出范圍的情況下盡可能擴(kuò)大。豪宅的設(shè)施配備：臺(tái)灣豪宅的設(shè)施配備先進(jìn)齊全，已經(jīng)呈現(xiàn)系統(tǒng)化和智能化，很具超前意識(shí)，非常值得我們學(xué)習(xí)借鑒

36、。現(xiàn)以臺(tái)灣宏盛帝寶項(xiàng)目為例闡述說明。家庭智慧控制系統(tǒng)：為了適應(yīng)未來(lái)社會(huì)信息、科技快速發(fā)展，便于家庭設(shè)備和家電的管理，已超前設(shè)計(jì)出此控制系統(tǒng)，并為每個(gè)家提供控制主機(jī)，彩色觸摸控制屏幕或控制面板，住戶可根據(jù)自家的需求，在將來(lái)不斷擴(kuò)充添加各種功能。1、 提供智能化的燈光設(shè)計(jì)：根據(jù)住戶的需求彈性設(shè)計(jì)燈光數(shù)量、種類、位置，設(shè)定燈光控制功能。依照住戶習(xí)慣，通過無(wú)線觸摸控制方式，設(shè)定時(shí)間，自動(dòng)開啟或關(guān)閉戶內(nèi)、外燈光。并調(diào)整燈光明亮程度，或者設(shè)定夜間自動(dòng)照明，達(dá)到節(jié)約能源的目的。結(jié)合安保系統(tǒng)，設(shè)定緊急燈光模式，遇到突發(fā)情況自動(dòng)開啟或閃爍預(yù)先設(shè)定的燈光程序。預(yù)先設(shè)定外出或度假燈光模式，模擬住戶的生活作息時(shí)間，按

37、照不同的時(shí)間段，自動(dòng)開啟關(guān)閉各種燈光，以達(dá)到阻嚇入侵者的目的。所有燈光的實(shí)際使用情況，皆以平面圖形的方式顯示在觸摸控制屏幕上。2、 提供門戶管理功能：可在家中通過公共區(qū)域的可視對(duì)講系統(tǒng)與來(lái)訪者或家人對(duì)講，也可隨時(shí)監(jiān)看戶外及地下停車場(chǎng)的狀況，確保出行安全。住戶可在將來(lái)根據(jù)自己的需求，擴(kuò)充至全家多點(diǎn)對(duì)講，當(dāng)來(lái)訪者按門鈴時(shí)，住戶可在戶內(nèi)方便的地方，通過可視對(duì)講系統(tǒng)和來(lái)訪者交談；或者在外出時(shí)，設(shè)定電傳對(duì)話，通過自動(dòng)撥號(hào)功能與可視對(duì)講系統(tǒng)，及時(shí)與來(lái)訪者對(duì)話，快速掌握住家信息。3、 提供安全、監(jiān)控、警戒功能：通過感應(yīng)卡、密碼輸入、指紋辨識(shí)或靜脈辨識(shí)方法，可以全天候自動(dòng)警戒，嚴(yán)格管制。提供反脅迫功能，自動(dòng)通

38、知管理中心，或者自動(dòng)啟動(dòng)警民連線系統(tǒng)，當(dāng)門窗遭破壞時(shí)，住戶的觸摸控制屏幕及警衛(wèi)室監(jiān)控中心的顯示面板及時(shí)顯示入侵地點(diǎn)的影像。通過網(wǎng)絡(luò)，不受時(shí)空限制，瀏覽家中或社區(qū)的情況。4、 遠(yuǎn)端遙控功能：住戶可通過電傳對(duì)講，或通過網(wǎng)絡(luò)，輸入密碼，遙控室內(nèi)電器設(shè)備，保證住戶回到家時(shí)一切就緒。5、 整合空調(diào)、音響系統(tǒng)，設(shè)置溫控功能：設(shè)定戶內(nèi)不同房間的恒定溫度，或者按照不同時(shí)段設(shè)定溫度。整合音響系統(tǒng)，戶內(nèi)各區(qū)可以獨(dú)立自由選播不同音樂或不同電臺(tái)，控制開關(guān)和音量大??；住戶可以在家中任何一個(gè)房間，通過電傳對(duì)講或者通過網(wǎng)絡(luò)，和其他房間的家人對(duì)話，也可廣播呼叫家人。住戶也可享受電子管家的服務(wù)，設(shè)定起床時(shí)間，定時(shí)播放各種提示。

39、社區(qū)公共系統(tǒng)設(shè)置：1、 社區(qū)氣候感知系統(tǒng)：在社區(qū)中心位置設(shè)置溫度、濕度、風(fēng)速、雨量、空氣品質(zhì)、日照和紫外線強(qiáng)度等氣候監(jiān)測(cè)感知系統(tǒng)，感應(yīng)社區(qū)內(nèi)外的氣候微變化，通過社區(qū)光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的資料傳輸，作為社區(qū)公共設(shè)備的管理依據(jù)，包括：園藝自動(dòng)灑水、泳池恒溫、室內(nèi)公共空間恒溫恒濕與燈光自動(dòng)控制。2、 垃圾處理系統(tǒng)：采用生物滅菌除臭處理，旋轉(zhuǎn)式壓縮儲(chǔ)藏，全過程完全自動(dòng)化處理，直接由垃圾車清運(yùn)，清潔衛(wèi)生，減少污染。3、 中水處理系統(tǒng)：以超前的環(huán)保節(jié)能意識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)，確保水資源在社區(qū)內(nèi)得到充分的利用，集中社區(qū)內(nèi)的雨水，作為植物灑水、景觀水池的水循環(huán)利用，更可根據(jù)環(huán)境感知系統(tǒng)顯示的氣象資料，將水資源做最合理的分配利用

40、。4、 燈光控管系統(tǒng)：社區(qū)的燈光為求整體美觀、社區(qū)安全、節(jié)省能源、便于管理，全區(qū)采取自動(dòng)化管理控制。根據(jù)不同區(qū)域、不同功能分別設(shè)置照明時(shí)間和照明強(qiáng)度。豪宅安全防護(hù)系統(tǒng)研究：豪宅的安全防護(hù)設(shè)備有：雙軌紅外線監(jiān)視系統(tǒng)、鷹眼監(jiān)視系統(tǒng)、電梯指定樓層刷卡系統(tǒng)、住戶對(duì)講系統(tǒng)、指紋式靜脈辨識(shí)系統(tǒng)、槍械感應(yīng)系統(tǒng)、CCTV監(jiān)視系統(tǒng)、門禁感應(yīng)卡等。保安人員設(shè)置為：巡邏保安、定崗保安、管理服務(wù)人員等。宏盛帝寶社區(qū)保全安檢系統(tǒng)大致區(qū)分為五個(gè)等級(jí)分區(qū)：外圍喝阻區(qū)、社交戒護(hù)區(qū)、休憩保護(hù)區(qū)、門廳管制區(qū)、居家安全區(qū)。1、外圍喝阻區(qū)：社區(qū)四周圍墻環(huán)繞，輔以護(hù)城河及樹籬等屏障，沿圍墻遍設(shè)雙軌紅外線感知系統(tǒng)（附設(shè)夜間自動(dòng)感應(yīng)照明）

41、，一樓庭院隱秘處裝設(shè)360度鷹眼監(jiān)控系統(tǒng)與中控室連線嚴(yán)密監(jiān)控，全區(qū)封閉式管理。社區(qū)一側(cè)設(shè)統(tǒng)一出入口，防彈設(shè)計(jì)的警衛(wèi)室內(nèi)布置24小時(shí)警衛(wèi)，提供全天候的警戒防衛(wèi)。2、社交戒護(hù)區(qū)：迎賓大廳：來(lái)訪人員自社區(qū)大門經(jīng)駐警巡查后放行入大門即由中控室接管，但活動(dòng)范圍經(jīng)由一樓水景設(shè)計(jì)將其與住戶專屬的活動(dòng)空間隔離。來(lái)訪人員在加設(shè)防彈玻璃的迎賓大廳下車后，在進(jìn)入俱樂部大門時(shí)，經(jīng)隱藏式槍械檢測(cè)設(shè)備自動(dòng)安檢，檢查來(lái)訪人員是否攜帶危險(xiǎn)物品，隨即由檢測(cè)設(shè)備作社區(qū)住戶與來(lái)訪人員之自動(dòng)辨識(shí)，并輔以360度鷹眼監(jiān)控系統(tǒng)掌握確實(shí)情況，若要經(jīng)大廳進(jìn)入回廊和中庭，則需通過指紋或靜脈辨識(shí)以作身份確認(rèn)。地下停車場(chǎng)：外來(lái)車輛經(jīng)駐警辨識(shí)后，經(jīng)

42、管制關(guān)卡換卡后進(jìn)入地下一層停車場(chǎng)，場(chǎng)內(nèi)設(shè)置車輛自動(dòng)感應(yīng)照明控制系統(tǒng)。來(lái)訪人員通過對(duì)講機(jī)，經(jīng)警衛(wèi)確認(rèn)身份后，持卡到卡片設(shè)定的樓層，拜訪住戶。社區(qū)地下一層的各入口處均裝有磁卡感應(yīng)門禁設(shè)備，地下一層通往地下二層的車道入口處，設(shè)有滑升門及指紋或靜脈辨識(shí)系統(tǒng)等管制設(shè)備，防止外來(lái)車輛進(jìn)入其他地下樓層。3、休憩保護(hù)區(qū)：社區(qū)為確保住戶的輕松休閑及私密性，除外圍部分由外圍阻喝區(qū)系統(tǒng)負(fù)責(zé)外，在可通視的范圍內(nèi)不采用監(jiān)視系統(tǒng)，以巡邏保安哨為主，視社區(qū)活動(dòng)的需要再機(jī)動(dòng)增派保安警力。4、門廳管制區(qū)：住戶門廳：住宅大樓的門廳由于是住戶和訪客的主要通道皆作二進(jìn)式設(shè)計(jì)，除CCTV監(jiān)視系統(tǒng)外，主梯廳的第一進(jìn)門廳由感應(yīng)辨識(shí)卡管制，

43、第二進(jìn)門廳需經(jīng)指紋或靜脈辨識(shí)以確定身份，進(jìn)入電梯則需經(jīng)自動(dòng)樓層設(shè)定管制。次電梯廳的大門也設(shè)有感應(yīng)辨識(shí)卡，防止外人從次電梯進(jìn)入住家。停車場(chǎng)門廳：地下停車場(chǎng)各樓層皆設(shè)車輛自動(dòng)感應(yīng)照明控制系統(tǒng)，于適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)裝置緊急對(duì)講機(jī)和攝影機(jī)以利控制，并加設(shè)行動(dòng)電話強(qiáng)波設(shè)備。電梯廳仍以磁卡感應(yīng)門禁及樓層管制為主，并于地下各門廳設(shè)日光自然導(dǎo)入照明設(shè)備。電梯梯箱內(nèi)均設(shè)監(jiān)視器。5、居家安全區(qū)：住戶戶門采用銅制或鑄鋁雙門扇的防火、防撞、防暴的安全門，后陽(yáng)臺(tái)門采用防盜防暴的氟碳烤漆金屬門。臥室亦采用表面經(jīng)美化處理的金屬門。各樓的1、2、3層樓及頂樓的3個(gè)樓層均裝設(shè)玻璃紅外線感應(yīng)系統(tǒng)，另于各戶大門入口、主臥室、浴室、廚房設(shè)緊急

44、求救按鈕與設(shè)區(qū)保安警衛(wèi)系統(tǒng)連接。階梯式監(jiān)管系統(tǒng)接待大廳 電梯、地下室 社區(qū)外圍 感應(yīng)卡門禁入口處安全防護(hù)系統(tǒng)示意圖 設(shè)區(qū) 停車場(chǎng) 中心 PASS B1層 NO NO PASS 回廊 PASS 地下 二三層 電梯 樓層管制地下各樓各層電梯廳社區(qū) 停車場(chǎng)中心PASSB1層NO NO OKOK 回廊宴會(huì)廳NO YES 外門廳 ALARMB2以下各內(nèi)門廳 層各樓地下一層電梯廳 各樓地下各層電梯廳豪宅設(shè)施配備的管理和使用：所有設(shè)施呈系統(tǒng)化的管理和使用：稱為數(shù)位神經(jīng)系統(tǒng)1、 光纖骨干網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)：社區(qū)全區(qū)以多模光纖骨干網(wǎng)路作為社區(qū)內(nèi)外資訊傳遞的媒介，除各種有線方式與外界接軌，并預(yù)留光纖連接至頂樓的未來(lái)衛(wèi)星

45、通信設(shè)備預(yù)留處。2、 住戶水平網(wǎng)路系統(tǒng)：除了垂直的光纖網(wǎng)路外，各戶內(nèi)部則以CAT6或更高的水平網(wǎng)路系統(tǒng)配合各戶主機(jī)服務(wù)器，形成住戶自己的網(wǎng)路系統(tǒng)。3、 設(shè)備自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)：社區(qū)內(nèi)重要的機(jī)電設(shè)備皆設(shè)有自動(dòng)監(jiān)測(cè)運(yùn)作的機(jī)制，除定期保養(yǎng)以外，遇到設(shè)備有微量異常反應(yīng)時(shí)，可立刻自動(dòng)通知相關(guān)廠商維修，同時(shí)通知總管處理，做到防范故障于未然。4、 內(nèi)部封閉管理系統(tǒng)：社區(qū)內(nèi)相關(guān)管理系統(tǒng)為封閉式的網(wǎng)路系統(tǒng)，住戶與外界的資訊聯(lián)系和交換完全不通過此系統(tǒng)，但為客戶生活方便所提供的各種服務(wù)，則經(jīng)此系統(tǒng)匯整處理，以確保安全及住戶生活資訊的隱密性。5、 獨(dú)立保安網(wǎng)路系統(tǒng)：此系統(tǒng)也屬于封閉系統(tǒng)，獨(dú)立于管理系統(tǒng)之外，安全保密性高于管

46、理系統(tǒng)，配備交叉式短訊報(bào)警功能，以確保系統(tǒng)本身的安全。6、 網(wǎng)路對(duì)外防侵系統(tǒng)：社區(qū)網(wǎng)站及各系統(tǒng)皆以金融機(jī)構(gòu)所用之防火墻系統(tǒng)保護(hù)。管 理保 護(hù)豪宅的物業(yè)管理：豪宅物業(yè)管理水平的高低直接影響到豪宅主人的生活品質(zhì)，普通的物業(yè)管理并不能讓豪宅的主人享受到舒適和尊貴的服務(wù)，因此北京的和喬麗晶公寓推出了英國(guó)管家式的物業(yè)管理服務(wù)，非常值得我們學(xué)習(xí)借鑒。（詳見附件）豪宅綠化景觀的設(shè)計(jì)和營(yíng)造：綠化景觀的設(shè)計(jì)營(yíng)造水平和質(zhì)量直接影響豪宅的品質(zhì)，可分為人造景觀和結(jié)合自然造景兩類。臺(tái)灣在這方面做得很好，值得我們學(xué)習(xí)：一般都是由世界級(jí)的景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)行主題化設(shè)計(jì)，劃分不同的區(qū)域，以不同的主題展開，營(yíng)造出不同的景觀風(fēng)格，既

47、豐富又統(tǒng)一。另一個(gè)突出的特點(diǎn)是結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂?，先做環(huán)境后起建筑，使整個(gè)社區(qū)先有一個(gè)良好的整體環(huán)境，也有利于促銷。豪宅的營(yíng)銷特點(diǎn)：因?yàn)楹勒臄?shù)量很少，客戶也相對(duì)集中于一個(gè)層次，利用普通傳媒大打廣告，一般效果甚微，所以豪宅最大的營(yíng)銷特點(diǎn)就是無(wú)聲的直銷方式，可以通過各種公關(guān)活動(dòng)，如：藝術(shù)品欣賞沙龍、雞尾酒品嘗會(huì)、小型室內(nèi)音樂會(huì)等方式，將潛在的客戶邀請(qǐng)至售樓處或豪宅現(xiàn)場(chǎng)（要求豪宅為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售），進(jìn)行面對(duì)面的講解，要求銷售顧問具備良好的素質(zhì)和修養(yǎng)，很強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和專業(yè)知識(shí)。九、建豪宅的標(biāo)準(zhǔn)和屬性的建議：由于大陸的土地是歸國(guó)家公有的，土地的租用期限只有70年，城市分區(qū)還不明顯，城市總體面貌和居住環(huán)境

48、還有待更大的改善，到目前為止，北京比起上海和深圳在豪宅地塊供給上更加缺乏，但隨著奧運(yùn)申辦的成功，北京將面臨前所未有的巨大變化和商機(jī)，已經(jīng)具備了開發(fā)豪宅的基礎(chǔ)條件和市場(chǎng)條件，建議公司抓住這一機(jī)會(huì)，進(jìn)一步進(jìn)行豪宅項(xiàng)目運(yùn)作的可行性研究。1、 區(qū)域位置：建議選擇使館區(qū)附近的地塊，著名古跡附近的地塊和著名大學(xué)附近的地塊，要求地塊附近有一定的自然和人文景觀?？梢择R上進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作的地塊可在使館區(qū)附近進(jìn)行尋找，如農(nóng)展館、朝陽(yáng)公園、亮馬河一帶。也可在位于中關(guān)村附近、頤和園、圓明園附近尋找。另外可沿故宮博物院、景山公園、北海、后海一帶尋找，由于這些地區(qū)建筑高度有嚴(yán)格限制，加之周圍環(huán)境還未得到改善，可以隨著城市改造

49、進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作。（在地塊尋找過程之中可根據(jù)具體地塊再進(jìn)行豪宅項(xiàng)目的可行性分析。）2、 售 價(jià)：由于國(guó)內(nèi)土地的公有性限制，以及自然和社會(huì)環(huán)境的制約， 銷售價(jià)格不應(yīng)與國(guó)外和臺(tái)灣相比，應(yīng)根據(jù)具體地塊和建設(shè)成本經(jīng)核算后確定。3、 建筑風(fēng)格：根據(jù)不同的地塊選擇不同的建筑風(fēng)格，建在使館區(qū)和大學(xué)附近的豪宅應(yīng)選擇歐式古典或現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格，建在著名古跡附近的豪宅應(yīng)選擇純粹的北京四合院等中國(guó)的傳統(tǒng)民居風(fēng)格?；蚋鶕?jù)設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)而定。4、 設(shè) 計(jì)：考慮到保證品質(zhì)和將來(lái)營(yíng)銷的需要，建議建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)工作由著名的設(shè)計(jì)師或設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行構(gòu)思或創(chuàng)意。5、 建筑指標(biāo)：層高應(yīng)在3.13.3米，每套面積在充分滿足各項(xiàng)使用功能

50、的情況下，建議設(shè)在300600平方米之間。6、 設(shè)備配置：在控制成本的情況下應(yīng)盡量效仿臺(tái)灣豪宅的做法，尤其是在安全設(shè)施的配置上要達(dá)到國(guó)際水平，為豪宅的主人提供一個(gè)安全的居住環(huán)境是豪宅最基本的品質(zhì)保障。另根據(jù)北方的氣候特點(diǎn)，應(yīng)著重改善供暖、24小時(shí)熱水等設(shè)備的選擇上，結(jié)合北京的環(huán)境質(zhì)量，加強(qiáng)水源凈化、空氣濾清、節(jié)能節(jié)水等設(shè)施的利用。7、 物業(yè)管理：應(yīng)定位在與英國(guó)管家式物業(yè)管理相當(dāng)?shù)乃健?、 市場(chǎng)分析：由于城市改造正在進(jìn)行，市政設(shè)施和道路交通的條件還不完善，城市景觀較差，環(huán)境污染情況沒有得到根本改善，這些因素都會(huì)影響豪宅品質(zhì)，勢(shì)必影響售價(jià)，但隨著奧運(yùn)申辦的成功和入世的臨近，環(huán)境治理肯定加快步伐，

51、建議豪宅選址要考慮地塊周邊的城市改造進(jìn)程，最好已改造完成或同步進(jìn)行。銷售市場(chǎng)經(jīng)初步分析應(yīng)具有一定的購(gòu)買力，關(guān)鍵在于提供的產(chǎn)品應(yīng)具備無(wú)可挑剔的地段和品質(zhì)，且提供的數(shù)量非常有限。9、 項(xiàng)目特點(diǎn)：豪宅項(xiàng)目由于相對(duì)于大型項(xiàng)目的運(yùn)作開發(fā)具有規(guī)模小，運(yùn)作周期短，總投資少，客戶相對(duì)集中等特點(diǎn)，因此運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)小，回籠資金快。上海目前很多小規(guī)模的豪宅都是在前一次房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)中建成的，未賣出的部分裝修好之后出租，每月平均租金為：40008000美元/套，出租率在80%以上。附件：北京物業(yè)管理業(yè)“英式管家”來(lái)了（文摘）7月末，隨著國(guó)際管家協(xié)會(huì)主席、42歲的Mr.Wennekes受雇于北京和喬麗晶國(guó)際公寓，“英式管家

52、”正式踏入國(guó)門。日前，Mr.Wennekes首次與北京房地產(chǎn)界、新聞界公開見面并座談，介紹“英式管家”作法。Mr.Wennekes生于酒店餐飲世家，曾受聘于多位歐美億萬(wàn)富翁，擔(dān)任私人助理及管家，服務(wù)過卡特、里根、布什、克林頓等美國(guó)總統(tǒng)及要員。1997年，他于荷蘭創(chuàng)辦國(guó)際管家學(xué)院，會(huì)員皆是荷蘭皇室與英國(guó)戴安娜王妃等名流的私人管家。如今，他又把這種“英式管家”引入北京的和喬麗晶公寓。該項(xiàng)目面對(duì)麗都飯店，目前已成現(xiàn)房，采取雙拼式結(jié)構(gòu)，一梯兩戶，占地1萬(wàn)平方米，卻辟有5000平方米的內(nèi)部花園，共185戶公寓，法式建筑風(fēng)格。僅10層的和喬麗晶公寓幾乎戶戶雙向通風(fēng)，有些套型三面采光。該項(xiàng)目還推出“純住宅概

53、念”，是對(duì)商住兩用抑或家庭辦公的徹底顛覆。據(jù)介紹，Mr.Wennekes將選擇10人赴荷蘭國(guó)際管家學(xué)院，進(jìn)行8周的專業(yè)培訓(xùn)，再回京進(jìn)行4周的駐地培訓(xùn)，然后，將為185戶業(yè)主提供專屬性貼身服務(wù)，而且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與目前市場(chǎng)的上外銷公寓相當(dāng)。Mr.Wennekes與首都房地產(chǎn)界、新聞界親切座談，用純正的英語(yǔ)娓娓講述其“管家生涯”與最新經(jīng)歷“物管水平的高低往往取決于最差的那名員工”，“為一個(gè)人及他的家庭服務(wù)，讓他的家庭井井有條，是一種很有意義的工作”。在談到派員赴國(guó)際管家學(xué)院學(xué)習(xí)時(shí)，Mr.Wennekes說：“我不注重這10人從前是否有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)橹匾氖欠?wù)心態(tài)?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)許多城市的物管

54、覆蓋率尚不足50，一直在類似“后勤管理”式的低水平上運(yùn)行?！坝⑹焦芗摇北厝粫?huì)對(duì)中國(guó)物管行業(yè)帶來(lái)全新沖擊。何謂“英式”管家？從過去到現(xiàn)在，英式管家在豪門中扮演的角色是相當(dāng)多元化的，舉凡購(gòu)物、管理家庭財(cái)務(wù)、準(zhǔn)備餐點(diǎn)、送孩子上學(xué)，洗熨衣物、招待客人、準(zhǔn)備晚宴等，都由管家交代工人執(zhí)行，最后監(jiān)督驗(yàn)工。英式管家需要極高的自身素質(zhì)，擁有豐富的生活智能與專業(yè)素養(yǎng)：熟知各種禮儀，佳肴名菜，名酒鑒賞，水晶銀器的保養(yǎng)；更高檔次的管家，甚至要上知天文、下通地理，才能為那些高檔次的客戶服務(wù)。貴族豪門家中的管家，他們不僅深得主人的信任與倚重，有時(shí)候主人更會(huì)將他們視為家庭中的一分子，事無(wú)巨細(xì)，都會(huì)交由管家打理。管家服務(wù)的重

55、點(diǎn)是提供完美的服務(wù)，而非依靠對(duì)象是誰(shuí)。任何人都可以是管家服務(wù)的對(duì)象，一個(gè)小家庭和一個(gè)王宮，在管家眼里都同等重要，只是服務(wù)內(nèi)容不同罷了。 個(gè)性化服務(wù)是管家服務(wù)與物業(yè)管理的不同國(guó)際管家學(xué)院的CEO羅伯特偉尼仕（Robert Wennekes）在美國(guó)做過15年的職業(yè)管家，他的課有點(diǎn)像管理理論課。通過很多設(shè)想的真實(shí)場(chǎng)景，偉尼仕要告訴學(xué)生們的是，提供完美的服務(wù)是管家的驕傲。 普通的物業(yè)管理只是保安、工程服務(wù)等，而管家的內(nèi)容則要針對(duì)雇主有很多個(gè)性化服務(wù)，比如和雇主旅行、組織晚會(huì)、當(dāng)私人助理、家務(wù)管理、行李打包這樣的內(nèi)容在不同的管家腦子里都應(yīng)該有一串。 那節(jié)課上，偉尼仕首先強(qiáng)調(diào)了建立雇主檔案的重要性，這個(gè)檔

56、案中除了要包含雇主及其家人、朋友的常規(guī)個(gè)人信息外，一個(gè)稱職的管家甚至記得主人上個(gè)月宴請(qǐng)的菜單，提醒女主人哪位客人對(duì)三文魚過敏，客人穿的什么衣服，戴的什么首飾，“每個(gè)細(xì)節(jié)都要記得，如果同樣的客人再來(lái)，管家如果對(duì)他說，您上次穿的晚禮服真漂亮，客人會(huì)非常感動(dòng)?！眰ツ崾苏f。 偉尼仕特別強(qiáng)調(diào)了雇主資料的保密性，這些資料既不能向下傳，也不能向上傳，只能在職業(yè)管家交接時(shí)內(nèi)部傳遞?！凹词购蛦帖惥У睦习逡茨愕墓椭鞯馁Y料，你也要遵守管家的職業(yè)道德，即使被炒魷魚也不能泄露雇主的檔案?！眰ツ崾藢?duì)他的6位中國(guó)學(xué)生說。 “對(duì)于雇主的一些私人信息，比如每月情人會(huì)來(lái)一次，還需要對(duì)其家人保密，我們的工作是服務(wù)，而不是對(duì)雇主的

57、道德作評(píng)判。重要的雇主信息如果泄露，往往會(huì)造成大的訴訟，比如離婚。又比如雇主和另一家大公司的總裁一個(gè)月中在家里見了10次面，這往往預(yù)示著兩個(gè)大公司的合并，如果管家泄露了出去，更會(huì)引起大的震動(dòng)?！?針對(duì)和喬麗晶公寓的6個(gè)管家服務(wù)的對(duì)象是一百多戶的住戶，偉尼仕還提醒他的6個(gè)學(xué)生，要認(rèn)真對(duì)待投訴。“調(diào)查顯示，每27個(gè)人遭遇到同樣的待遇，只有一個(gè)人會(huì)投訴，也就是說，每個(gè)投訴人的背后，還有26和他一樣憤怒的人。而如果投訴沒有得到及時(shí)解決，他會(huì)告訴其他816個(gè)人，并從此不再信任你。你只有一次機(jī)會(huì)，如果這次做不好，以后再做好，他也不會(huì)領(lǐng)情?！薄懊總€(gè)公司開發(fā)一個(gè)新客戶要比保住一個(gè)老客戶難得多，這是為什么要迅速解決投訴的原因?！?這堂課上，偉尼仕告訴了學(xué)生解決投訴的4條黃金法則：傾聽、道歉、解釋一下將要采取的措施并定下時(shí)間表，最后要有后續(xù)，讓客人覺得有頭有尾。