廣州某商業(yè)廣場推廣策略及合作建議

1、2003/07/8*廣場推廣策略及合作建議43層，越秀區(qū)標(biāo)志性建筑外墻銀灰飾板，玻璃膜墻，現(xiàn)代感極強(qiáng)360自然采光三層地下停車場，升降式入口地處廣州傳統(tǒng)市中心，交通四通八達(dá)*廣場所在地附近集中了鞋業(yè)、飾材、服裝等多個專業(yè)市場配套齊全，24小時自主空調(diào)，工作時間不受限制產(chǎn)品優(yōu)勢*廣場的問題 1、區(qū)域位置上的問題:地處老城區(qū)，周邊缺乏現(xiàn)代商業(yè)氛圍2、交通上的問題:與天河、花園酒店、東風(fēng)路等高檔寫字樓區(qū)相比并不便利3、競爭上的問題：周邊的寫字樓、商用樓價格較低4、產(chǎn)品上的問題：間隔較小周邊環(huán)境較差停車場的規(guī)模和方便程度較差裙樓的燈飾城從檔次到外觀都比較低檔，與*風(fēng)格不相符消費群定位*可以滿足那一群人

2、的需求？他們的形態(tài)特征及核心需求？1、物業(yè)投資者主要分布在珠三角、港澳臺，掌握一定的閑散資金關(guān)注低風(fēng)險的投資：易出租、易轉(zhuǎn)手追求穩(wěn)定的回報：出租率高、回收快、回報大2、附近行業(yè)的寄生企業(yè)主要的生意來源:工商行政服務(wù)類公司：律師事務(wù)所、進(jìn)口代理、行政物流配送服務(wù)類公司：物流公司、配件經(jīng)銷單位對外宣傳服務(wù)類公司：廣告設(shè)計公司、印刷公司3、供貨附近專業(yè)市場的企業(yè)、經(jīng)銷商生產(chǎn)企業(yè)分布在珠三角，與商鋪的業(yè)務(wù)往來極為不便他們也急需一個就近的辦公、展示、洽談的區(qū)域?qū)懽謽侵饕鈦碓吹暮诵男枨螅盒袠I(yè)的寄生企業(yè)專業(yè)市場的供貨單位物業(yè)投資者主要購買人群主要租用人群向客戶展示其實力，增加生意成功率方便與客戶溝通，加

3、強(qiáng)運(yùn)作效率，做更多的生意增加生意易出租、易轉(zhuǎn)手、回收快、回報大取決于前兩者越秀區(qū)首個國際商務(wù)中心對現(xiàn)有定位的一些擔(dān)憂：對于投資者：投資范圍并不局限在越秀區(qū)，除非是“廣州首個”方能吸引；“首個”代表還有第二、三個，對于“首個”將抱觀望態(tài)度，難以促成購買“國際商務(wù)中心”的概念在天河更有說服力，如果要投資 “國際商務(wù)中心”會選擇-中信廣場對于企業(yè)：進(jìn)駐寫字樓目的是增加生意，“越秀區(qū)首個”無法直觀滿足需求，難以促成其進(jìn)駐如果要選擇“國際商務(wù)中心”將會定在天河，因為那里感覺更“國際”更“商務(wù)”。銷售目標(biāo)為1億租：不可能達(dá)到，100%的出租率今年可回收資金還不到4千萬（以中信廣場租價計算）；售：寫字樓在*

4、尚未旺起來的情況下銷售障礙很高。租與售的問題：如果按常規(guī)的推廣方式，有可能會造成 企業(yè)不愿進(jìn)駐投資者看不到投資價值價位買不高 出租率低出售率低租售價位低 所以必須要通過差異化策略，包裝出*的投資價值產(chǎn)品差異化定位機(jī)會 ：產(chǎn)品的核心競爭力抓住*廣場獨一無二的優(yōu)勢：日人流量近數(shù)十萬匯聚數(shù)萬的商家、企業(yè)日成交量數(shù)千萬元十大專業(yè)商圈廣州現(xiàn)有的寫字樓那一個有此優(yōu)勢？人旺地旺財旺核心定位（生意Idea） 廣州首個國際行業(yè)大廈打造一個“周邊行業(yè)龍頭的聚集地”推廣思路：核心主題：*廣場：凝聚十大行業(yè)的財富好處：對企業(yè)：各行業(yè)的國內(nèi)外人士來穗公干，不用到處奔波，到*即可一站式解決進(jìn)駐企業(yè)在此大廈可以方便掌握更多

5、的行業(yè)信息和生意機(jī)會企業(yè)在此大廈可以方便的找到行業(yè)協(xié)會、工商行政管理、廣告設(shè)計、物流配送等服務(wù)性單位。服務(wù)性單位可以背靠企業(yè)資源對投資者：感受到一個旺地商業(yè)中心的價值，增加其投資信心在引起十大行業(yè)普遍關(guān)注的情況下，直接影響投資者注資推廣步驟 推廣的三個階段：蓄水期搶占制高點放洪期全面擴(kuò)散持續(xù)期逐步收網(wǎng)蓄水期搶占制高點階段1：目的：通過十大行業(yè)利潤價值空間、市場前景等分析，帶出越秀區(qū)“缺商務(wù)中心”的特征，吸引投資者的關(guān)注把寫字樓的高投資價值帶來高額穩(wěn)定的投資回報觀念，灌輸?shù)绞袌龅臐撛谕顿Y客戶心目中。吸引可輻射區(qū)域內(nèi)商戶關(guān)注。傳播核心：越秀區(qū)乃至廣州首個行業(yè)商務(wù)中心傳播手段：公關(guān)活動、軟文炒作為主

6、；直郵廣告為輔時間： 7月15日-7月30日（2-3周）技巧： 與企業(yè)和投資者的切身利益相關(guān)的切入點公關(guān)活動：主題：越秀區(qū)十大行業(yè)巨頭談行業(yè)發(fā)展越秀區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)牽頭，*邀請十大專業(yè)市場的龍頭企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)深入剖析和探討行業(yè)發(fā)展趨勢：所在行業(yè)的發(fā)展歷程；所在行業(yè)的發(fā)展障礙；所在行業(yè)的發(fā)展建議及期望公關(guān)軟性新聞廣告： 配合本階段的研討會進(jìn)行利用新聞媒體的力量對公關(guān)活動最前期、進(jìn)行期以及后期的追蹤報道，從城市新聞的角度切入，配合部分相關(guān)繕稿形式的軟性廣告作本項目投資價值的炒作?？樃暹x題：越秀區(qū)專業(yè)市場為何長盛不衰？最具投資價值的幾種市場物業(yè)從專業(yè)市場投資看越秀區(qū)寫字樓市場投資，從商鋪轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌鑫飿I(yè)階段2

7、：放洪期全面出擊目的：從寫字樓市場投資價值這一訴求面，轉(zhuǎn)向獲得此價值的急迫性上突破。通過對行業(yè)協(xié)會、大型企業(yè)的爭相進(jìn)駐報道，增強(qiáng)潛在購買人群的投資信心，并吸引他們到現(xiàn)場來，推動商鋪的銷售。技巧： 造成一種態(tài)勢，讓行業(yè)經(jīng)營者感到越秀區(qū)經(jīng)濟(jì)格局將發(fā)生重大變革傳播手段： 越秀區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)牽頭，邀請各行業(yè)協(xié)會進(jìn)駐*，以優(yōu)惠條件吸引行業(yè)龍頭進(jìn)駐，打造*項目在投資市場中的強(qiáng)勢形象公關(guān)促銷活動： 集團(tuán)及行業(yè)協(xié)會進(jìn)駐*廣場簽約儀式硬性廣告： “匯聚十大行業(yè)財富，*廣場正式熱銷”等公關(guān)軟性新聞廣告： 該階段在公關(guān)軟性新聞方面的主要議題，分別集中在十大行業(yè)上， 讓投資者通過行業(yè)龍頭的積極參與，感受*的市場投資前景。

8、繕稿選題：傳統(tǒng)行業(yè)一個對外擴(kuò)張、對內(nèi)整合的發(fā)展態(tài)勢越秀區(qū)十大市場地理重心將發(fā)生大的飛躍來適應(yīng)市場發(fā)展世界發(fā)達(dá)國家專業(yè)市場業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢“*廣場”應(yīng)運(yùn)而生，成為廣州十大行業(yè)的商業(yè)代表實施要點： 與行業(yè)協(xié)會和行業(yè)巨頭合作形成系列主題繕稿時間： 8月-9月階段3：持續(xù)期逐步收網(wǎng)目的：整合個各部分的推廣資源和手段，完成剩余單位的租售配合銷售中的各種獲利保障措施，把投資者的資金圈入囊中。傳播手段： 報紙為主；配合現(xiàn)場的公關(guān)活動以及有關(guān)銷售風(fēng)暴的新聞報道。硬性廣告： “*匯聚十大行業(yè)財富，掀起寫字樓投資風(fēng)潮”等實施要點： 讓業(yè)內(nèi)人事認(rèn)為“*廣場”是保證獲利項目，深受市場追捧。時間：10月-12月媒介計劃概要

9、媒體目標(biāo)： 建立*品牌形象與知名度 幫助完成銷售一億的目標(biāo)投放地區(qū)：廣州市并覆蓋包括珠三角媒體選擇： 平面媒體（廣州日報、羊城晚報、南方都市報、信息時報，行業(yè)報需要調(diào)查確定）媒介組合： 廣州日報為主，羊城晚報、南方都市報、信息時報為輔投放時間：7月中旬9月底（10月-12月待定） 階段計劃：1、蓄水期：（7、157、30）通過活動引發(fā)軟文效應(yīng)媒體：廣州日報、羊城晚報、南方都市報、信息時報方式：軟文、新聞炒作資金：20萬元2、放洪期（89月）公開發(fā)售期媒體：廣州日報、羊城晚報、南方都市報、信息時報、戶外媒體方式：硬性廣告、軟文炒作、戶外媒體資金：180萬元（其中硬性廣告130萬元；活動、軟文炒作

10、45萬元， 戶外媒體5萬元）3、持續(xù)期（1012月）預(yù)留約40萬元以上，根據(jù)1、2 階段銷售效果決定第三階段的媒體計劃平面表現(xiàn)銷售思路建議租/賣的配合建議先租后售：在開盤前期重點招租，在企業(yè)進(jìn)駐有一定數(shù)量后，再著力出售以租帶售：以租金累積折算為購樓金，吸引個別有購買意向的租戶轉(zhuǎn)為業(yè)主開盤期附近十大行業(yè)商家、企業(yè)租約促售：對購樓者帶租約銷售，提供按揭服務(wù)，租約期滿優(yōu)先放租、吸引投資商注資熱銷期投資者合作方式建議服務(wù)模式建議：代理服務(wù)方式整體代理服務(wù)方式簽定廣告代理，對客戶進(jìn)行全方位、系統(tǒng)的服務(wù)模式；所有服務(wù)內(nèi)容只涉及*招商項目；簽定合作代理協(xié)議，由專項組專注服務(wù)；并根據(jù)具體的項目，增加配備對應(yīng)人

11、員進(jìn)行針對性的服務(wù)。代理合作優(yōu)勢：整個項目組織規(guī)劃性、系統(tǒng)性強(qiáng)項目小組跟進(jìn)，服務(wù)配套根據(jù)市場需要，及時調(diào)整策略廣告質(zhì)量穩(wěn)定，無須在溝通上耗時廣告活動連貫、有效收費方式建議：月為單位收取服務(wù)費：合作期7月12月；費 用：26萬元/月（不含第三方費用）服務(wù)內(nèi)容：創(chuàng)意服務(wù)：平面設(shè)計影視創(chuàng)意新聞炒作媒介策略活動策劃公關(guān)促銷活動策劃活動執(zhí)行監(jiān)控活動物料設(shè)計輸出活動嘉賓邀請行業(yè)協(xié)會關(guān)系協(xié)調(diào)雙方資料交流與共享市場走訪形式：月費服務(wù)結(jié)算方式月費按月結(jié)付（每月頭一個星期請款）傭金（散單）按月結(jié)付（當(dāng)月按支付單在月底結(jié)算）代理傭金（未包含稅金）印刷質(zhì)檢委托凈價3%；媒介購買/監(jiān)測凈價5%；影視/電臺/平面拍攝制作

12、監(jiān)控總額10%；公關(guān)活動執(zhí)行、效果評估費總額10%；其它（光盤、MO、正稿輸出費及快遞、寄運(yùn)費等） 凈價10%；（以上費用不包含第三方費用）團(tuán)隊理念及服務(wù)規(guī)范團(tuán)隊核心理念懂生意的做創(chuàng)意, 有創(chuàng)意的做生意客戶服務(wù)規(guī)范：每月最后一個星期的例會我們會提供本月工作總結(jié)及下月的工作計劃?？蛻舴教峁ξ覀儽驹鹿ぷ鞯脑u估每周的星期五我們向客戶提供下周工作進(jìn)度報告（STATUS REPORT）每次會議后次天，我們向客戶提供會議記錄，以確認(rèn)會議達(dá)成的共識與結(jié)論。每季度我們進(jìn)行市場走訪作甲方所屬品類市場的促銷活動效果分析及競品促銷推廣分析報告。創(chuàng)意品質(zhì)控制流程客戶立項PE開工作單企劃部 Briefing創(chuàng)意團(tuán)隊時間由制作、創(chuàng)意確認(rèn)創(chuàng)意部動腦內(nèi)部 Review(確定)初稿LYOUT制作(美指、設(shè)計完成)向客戶提案客戶確認(rèn)簽字（如提出修改意見，請返回步驟1）制作完稿正稿輸出前 CD、AD、COPY、PE簽字向客戶提交確認(rèn)、同時客戶在第三方費用付款單上簽字交客戶，同時簽收貨單廣告效果評估系統(tǒng)為了讓我們的工作配合可以更出色, 建議每個階段對我們的服務(wù)進(jìn)行評估評