淺談房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

1、淺談我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)摘要：我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和建設(shè)的資金來源主要是銀行的貸款，我國(guó)當(dāng)前個(gè)人購(gòu)買住房的資金有很大一部分來自銀行信貸，房產(chǎn)還是信貸過程中最重要的抵押品， 可以看出房地產(chǎn)與銀行信貸業(yè)務(wù)是 血肉相連的。當(dāng)前，我過房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快，存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，這就使銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。 本文通過介紹我國(guó)房地產(chǎn)信貸發(fā)展的現(xiàn)狀、 發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，通過分析原因，尋求降低房地產(chǎn) 信貸風(fēng)險(xiǎn)的途徑。面對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)信貸將產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)，如何防范化解這 些風(fēng)險(xiǎn)，筆者通過調(diào)查，提出了一系列的思路和對(duì)策。關(guān)鍵字：信貸風(fēng)險(xiǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)及成因?qū)Σ叽胧┥虡I(yè)銀行一、我國(guó)房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀Jf 工 I

2、I2009,我國(guó)的房地產(chǎn)信貸額度隨著房地產(chǎn)價(jià)格的飆升而大量增加。據(jù)央行公布，09年全國(guó)新增信貸9.59萬億，其中用于房地產(chǎn)的信貸超過兩萬億， 占全國(guó)信貸總額的兩成，而這兩萬億房地產(chǎn)信 貸中又有70%!投放到個(gè)人消費(fèi)性住房貸款。銀監(jiān)會(huì)在 2009年年報(bào)中指出，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額為 7.33萬億元人民幣，同比增長(zhǎng)38.1%。房地產(chǎn)信貸占信貸總規(guī)模的比例迅速增大，這種過快增長(zhǎng)意 味著其中會(huì)有一部分是不審慎的投機(jī)行為； 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上行的階段，一些還款能力弱的投資者也 會(huì)參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)中來。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)滑落，商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大大加劇。2010件，政府為了控制房?jī)r(jià)的瘋漲，防止房地產(chǎn)泡沫過大以至破滅

3、，連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策，這其中就包括嚴(yán)格控制銀 行房地產(chǎn)信貸的發(fā)放額度。各銀行也出臺(tái)了具體的管理措施，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)回落。例如 中國(guó)銀行就推出了房地產(chǎn)信貸管理的四大措施：嚴(yán)格執(zhí)行動(dòng)態(tài)差別化個(gè)人住房貸款政策； 堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款有保有壓、有進(jìn)有退；三是動(dòng)態(tài)評(píng)估、適時(shí)調(diào)整土地儲(chǔ)備貸款額度；四是加快創(chuàng)新擴(kuò) 大個(gè)人消費(fèi)信貸領(lǐng)域。在嚴(yán)格執(zhí)行動(dòng)態(tài)差別人人住房貸款政策這項(xiàng)，對(duì)已利用貸款購(gòu)買一套住房， 又申請(qǐng)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭增加其首付比例至 50%且提高其貸款利率；暫停發(fā)放第三套及 以上住房貸款；同時(shí)為了防范信貸資金違規(guī)流入房市和股市，還不得發(fā)放無指定用圖的個(gè)人貸款。盡管10年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展環(huán)境略好

4、于09年，且政府開始控制房地產(chǎn)信貸的規(guī)模， 但是房地產(chǎn)信貸屬于中 長(zhǎng)期貸款不可能在短期內(nèi)收回，而且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在周期性波動(dòng)， 不確定性因素較多，商業(yè)銀 行的信貸還是存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。二、我國(guó)房地產(chǎn)信貸的主要風(fēng)險(xiǎn)（一）從土地供應(yīng)與開發(fā)制度來看，超額利潤(rùn)吸引市場(chǎng)資金大量涌入，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸的非理性 增長(zhǎng)。長(zhǎng)期以來我國(guó)土地均是實(shí)行協(xié)議出讓制度 ，這就不可避免地帶來了房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)之間的信息不對(duì)稱，很容易在兩者之間產(chǎn)生尋租行為。20032007年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì) 購(gòu)置土地面積19.11億平方米，年平均增長(zhǎng)6%;而20032006年共支付土地購(gòu)置費(fèi)10852億元，年均增 長(zhǎng)23.

5、5%。在房地產(chǎn)開發(fā)商眼里，誰擁有土地，誰就擁有財(cái)富，誰就是市場(chǎng)的領(lǐng)先者，大量資金涌入土 地交易的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。不規(guī)范的土地供應(yīng)，扭曲了土地和房屋不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值市場(chǎng)化決定過 程。從金融運(yùn)行的角度看，銀行信貸資金也具有趨利的基本性質(zhì)。 銀行貸款首先是為了獲利，越是能 夠獲得超過市場(chǎng)平均利潤(rùn)率的行業(yè)，越是能夠積聚市場(chǎng)資金，同樣也越能夠吸引銀行的信貸資金。由 于我國(guó)央行對(duì)信貸監(jiān)督制約的手段匱乏，對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)總體規(guī)模缺乏科學(xué)指導(dǎo)，導(dǎo)致房地產(chǎn)信 貸在一段時(shí)間內(nèi)，隨著土地交易市場(chǎng)的虛熱呈現(xiàn)出非理性增長(zhǎng)。（二）從房地產(chǎn)開發(fā)與供給機(jī)制來看，結(jié)構(gòu)性矛盾突出引發(fā)開發(fā)商資金鏈緊張，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā) 貸款還款來源

6、不確定，從房地產(chǎn)供求情況看，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著房地產(chǎn)供給機(jī)制失衡、結(jié)構(gòu)性 矛盾突出的問題。在房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)中，開發(fā)商把大量的資金投向大戶型商品房、 別墅、高檔公寓、 1 I I商業(yè)用房等高價(jià)格、高回報(bào)的商品房開發(fā)建設(shè)中，造成中低價(jià)位、中小套型住宅比例偏低，商品房供 給不能適應(yīng)普通居民住宅需求。另外，部分開發(fā)商在土地開發(fā)前未進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和客戶細(xì)分，樂觀地判斷我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為絕對(duì)的賣方市場(chǎng)，認(rèn)為只要能建成商品房就能夠順利銷售，使得部分地理位 置偏僻、社區(qū)及周邊生活配套不成熟、樓盤品質(zhì)低劣的商品房大量推向市場(chǎng)，而這些又不能滿足普通居民生活需求，造成已開發(fā)完成的商品房長(zhǎng)期空置積壓。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的主

7、要資金來自于銀行 貸款,商品房的大量空置造成房地產(chǎn)開發(fā)資金大量沉淀，使得銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的還款來源具有很大的不確定性，一旦貸款項(xiàng)目銷售不暢，企業(yè)還款來源很有可能從其他項(xiàng)目或渠道籌措。（三）從投資和投機(jī)行為來看，投資性買房誘發(fā)價(jià)格泡沫，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸抵押品價(jià)值不充 足。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，住宅價(jià)格與家庭年收入的比一般在36之間時(shí)，住宅市場(chǎng)方能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。如果房 價(jià)收入比大于6,則住宅市場(chǎng)將出現(xiàn)供過于求，會(huì)造成一方面有真實(shí)需求的消費(fèi)者無力支付高房?jī)r(jià)；另一方面，上漲過快的房?jī)r(jià)刺激房地產(chǎn)投資行為和投機(jī)行為。尤其在其他投資渠道不暢的情況下，大量社會(huì)資金為實(shí)現(xiàn)保值增值,轉(zhuǎn)向購(gòu)房投資。而投資性買房屬于不真實(shí)的

8、購(gòu)房消費(fèi)，本質(zhì)上是住房 價(jià)值循環(huán)中多余的環(huán)節(jié)，但由于炒作，投資或投機(jī)行為會(huì)進(jìn)一步不合理地推高房?jī)r(jià)。 在房地產(chǎn)信貸中 抵押品清算價(jià)值的大小取決于房地產(chǎn)土地性質(zhì)、土地用途、其他房地產(chǎn)開發(fā)商的投資能力和開發(fā)水 平、商品房中介市場(chǎng)是否完備、商品房交易價(jià)格的合理性以及居民人均消費(fèi)能力等。在這些決定性因素中，有的決定生產(chǎn)性貸款的抵押品清算價(jià)值,有的決定消費(fèi)性貸款的抵押品清算價(jià)值。如果抵押 品價(jià)格嚴(yán)重超出市場(chǎng)預(yù)期，抵押品處置會(huì)變得十分困難，抵押品減少銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的作用將 會(huì)被削弱，借款人提供的抵押品價(jià)值將不再是顯示貸款風(fēng)險(xiǎn)十分有效的信號(hào)。（四）從房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道看，資金來源比較單一，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)

9、險(xiǎn)過度集中。在房地產(chǎn) 市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地參與了運(yùn)行的全過程，是房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與主體的主 要資金提供者，要承受伴隨著各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)房地產(chǎn)投資資金來源中，企業(yè)的自籌資金歡迎共閱 一直維持在25333批右，房地產(chǎn)開發(fā)貸款約占18323%在商品房預(yù)售中約有70%勺客戶可能會(huì)采 用按揭貸款的方式購(gòu)買商品房，按揭貸款以首付20330#算，其他資金來源中約有49356%勺資 金來源于商業(yè)銀行的消費(fèi)信貸。在我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融體系中，商業(yè)銀行與信用擔(dān)保、信用保險(xiǎn)、 評(píng)估機(jī)和房屋中介等機(jī)構(gòu)的合作缺乏有效的社會(huì)監(jiān)督和法律約束，使得房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不能 得到有效的分散，房地產(chǎn)融

10、資風(fēng)險(xiǎn)過度集中于商業(yè)銀行。（五）從商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)及管理來看，目前信貸管理的手段比較落后，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控亟待加 強(qiáng)。一段時(shí)期以來，商業(yè)銀行出于對(duì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的追求，往往只重視對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場(chǎng)拓展，而 對(duì)其房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)和控制認(rèn)識(shí)不夠 ，對(duì)貸款項(xiàng)目的審查主觀判斷多一點(diǎn)，定量分析往往基 于房地產(chǎn)項(xiàng)目可研分析報(bào)告和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，沒有科學(xué)、完整的風(fēng)險(xiǎn)度量指標(biāo)體系；也沒有根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、信貸市場(chǎng)變化、銀行信貸資金流動(dòng)性和內(nèi)控制度要求的 I I 變化,對(duì)房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目的量化分析指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。 信貸風(fēng)險(xiǎn)度量工具的缺失，將使得房地產(chǎn)信 貸風(fēng)險(xiǎn)控制要求難以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化。三、

11、目前房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的成因（一）開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)形式嚴(yán)峻，房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)加大。2005年至200處問，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)呈爆炸式增長(zhǎng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有1i 3萬余家，其中，資質(zhì)等級(jí)二級(jí)以上的開 發(fā)企業(yè)3151家。以上市公司為例，直接涉足房地產(chǎn)的上市公司已達(dá) 802家，占1300多家7市A殳主板 和滬市A殳上市公司的60.53%按照深、滬兩市分類的20個(gè)行業(yè)匯總，除去房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)以外 的全部18個(gè)行業(yè)都有公司涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 由于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眾多，且以中、小開發(fā)企業(yè)為 主，因此在嚴(yán)厲調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，開發(fā)商將會(huì)面臨以下問題：一是銷售不力， 銷售回籠資金較慢，

12、加之直接融資渠道匱乏，銀行融資難度較大導(dǎo)致資金緊張。 二是個(gè)別開發(fā)商閑 置土地被收回、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備減少、預(yù)期收益減少。三是房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格下跌，財(cái)務(wù)成本、管理成本增 加，獲利減少。為了解決上述問題，繼續(xù)獲取或使用銀行資金，有些開發(fā)商就會(huì)鋌而走險(xiǎn)，通過辦 理無真實(shí)借款人的虛假按揭貸款；以閑置土地融資；銷售資金回籠后挪用其他項(xiàng)目等方式，騙取、 挪用銀行貸款，致使銀行貸款出現(xiàn)展期、逾期。（二）住房支付能力趨弱，個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)加大。2010年絕大多數(shù)城市住房支付能力指 數(shù)下降，1季度全國(guó)35個(gè)大中城市中住房支付能力指數(shù)下降的城市有 33個(gè)，2季度，又有31個(gè)城市的 支付能力指數(shù)進(jìn)一步下降。另外從按揭貸

13、款月度償付率（即按揭貸款月支付額占家庭收入比重） 來 看，目前，國(guó)內(nèi)大中城市的月度償付率絕大多數(shù)超過 30% 一半以上的城市超過我國(guó)銀監(jiān)會(huì)規(guī)定的 按揭貸款月度償付率50%勺上限。由于貸款購(gòu)房者住房支付能力下降，月度償付率升高，購(gòu)房者個(gè) 人住房貸款還款壓力加大，個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)聚集。（三）房?jī)r(jià)泡沫成分加大，個(gè)人投機(jī)性購(gòu)房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)較大。 2010年9月，全國(guó)35個(gè)大中城 市二類地段普通商品住宅平均房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)為 29.5%。其中泡沫指數(shù)在50%Z上的城市有福州、杭州、 南寧、青島、天津、蘭州、石家莊，房?jī)r(jià)泡沫成分加大預(yù)示著房?jī)r(jià)存在下跌的可能。且 2010年國(guó)家 極力打壓投機(jī)性購(gòu)房需求，加重投機(jī)

14、性購(gòu)房交易負(fù)擔(dān)，限制其交易，若房?jī)r(jià)泡沫破裂， 出現(xiàn)大幅下 跌，將導(dǎo)致投機(jī)性購(gòu)房者資產(chǎn)迅速降低， 資產(chǎn)負(fù)債率升高，甚至出現(xiàn)資不抵債現(xiàn)象， 投機(jī)性購(gòu)房者 無力償還或放棄償還個(gè)人按揭貸款，因此個(gè)人投機(jī)性購(gòu)房按揭貸款面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。（四）房地產(chǎn)貸款占比較高，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)聚集。2009以來，各主要商業(yè)銀行房貸占比均有所 上升，浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行和招商銀行已處于安全區(qū)間（30%Z內(nèi)）之外。且2010年調(diào)整房貸（等于國(guó)內(nèi)貸款+50%住宅銷售額）的比重依然維持在40犯上，通過房地產(chǎn)信貸進(jìn)入的資金仍然偏多， 房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)聚集。I I四、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范與對(duì)策（一）國(guó)家政策方面.避免政策性風(fēng)險(xiǎn)目前，房地產(chǎn)發(fā)展

15、受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響較大。因此，商業(yè)銀行要準(zhǔn)確把握國(guó)家調(diào)控政策， 認(rèn)真解讀地方出臺(tái)的房地產(chǎn)實(shí)施細(xì)則，通過實(shí)行房地產(chǎn)限額管理，限制客戶準(zhǔn)入，提高定價(jià)等方式， 控制房地產(chǎn)貸款總量，避免政策性風(fēng)險(xiǎn)。I II I.鼓勵(lì)多元化融資方式發(fā)展由于我國(guó)融資方式比較單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來自銀行信用貸款， 因此房地產(chǎn)行業(yè)與金融 行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，房地產(chǎn)行業(yè)一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)將影響金融行業(yè)的安全和穩(wěn)定。 政府應(yīng)合理引導(dǎo)其他融 資方式如住房公積金、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托等融資方式發(fā)展，減緩金融行業(yè)房地I 產(chǎn)信貸壓力，減少金融行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)。.健全我國(guó)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)信用評(píng)級(jí)可以在一定程度上反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理情況。信

16、用好的企業(yè)會(huì)珍惜企業(yè)積聚起來的信用 而不會(huì)采取輕易違約的行為。因此建立健全我國(guó)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用進(jìn)行評(píng)級(jí)， 可以降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。.完善房地產(chǎn)金融體系盡快完善房地產(chǎn)金融體系，加強(qiáng)金融監(jiān)管。增加房地產(chǎn)信貸金融渠道，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)體系， 以減少商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)壓力。止匕外，單一的央行監(jiān)管模式難以適應(yīng)現(xiàn)代金融監(jiān)管的要求。因此，我們有必要建立起包括央行、銀監(jiān)會(huì)、房管等在內(nèi)，多元化、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系。（二）商業(yè)銀行方面.制定合理的信貸標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)貸前評(píng)級(jí)和審核商業(yè)銀行針對(duì)具體地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的具體狀況，制定符合本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì) 于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)比較大的一線城市， 商

17、業(yè)銀行可以適當(dāng)制定比較嚴(yán)格的信貸政策， 而對(duì)于房地產(chǎn) 貸款風(fēng)險(xiǎn)比較小的二三線城市，商業(yè)銀行可以適當(dāng)降低貸款條件設(shè)置， 這樣不僅可以根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn) 程度降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，也可以促進(jìn)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的開展，促進(jìn)商業(yè)銀行發(fā)展。 商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)信貸資金之前， 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用記錄、企業(yè)素質(zhì)、貸款開發(fā)項(xiàng)目資金 來源、存在風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行綜合信用等級(jí)評(píng)估。對(duì)于信用等級(jí)較高的企業(yè)，可以適當(dāng)制定寬松的貸款政 策，對(duì)于信用等級(jí)較差的企業(yè)，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款前要相對(duì)謹(jǐn)慎。.對(duì)貸款資金進(jìn)行嚴(yán)格管理房地產(chǎn)開發(fā)貸款是否能夠順利回收與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的使用有關(guān)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金進(jìn)行嚴(yán)格管理與監(jiān)督，防止房地

18、產(chǎn)開發(fā)貸款的資金被房地產(chǎn)開發(fā)商挪用，用于炒股、儲(chǔ)存土地等，可以I ） 減少商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。.加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)部管理改變商業(yè)銀行“重營(yíng)銷，輕管理”的模式，加強(qiáng)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。商業(yè)銀行應(yīng)成立專門的房 地產(chǎn)貸款研究機(jī)構(gòu)，靈活制定的房地產(chǎn)貸款政策，促進(jìn)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款發(fā)展的同時(shí)降低房地產(chǎn) 開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)抵押物科學(xué)評(píng)估體系，科學(xué)地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)抵押物價(jià)值，減少 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。制定相關(guān)規(guī)章制度管理房地產(chǎn)貸款操作人員行為，減少商業(yè)銀行信貸內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。（三）房地產(chǎn)開發(fā)商.努力提高其企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，樹立品牌意識(shí)，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)走向。只有這樣才能在

19、風(fēng)險(xiǎn) 來臨時(shí)有足夠的抵御能力。企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力提高了，商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)降低。.提高企業(yè)意識(shí)，注重企業(yè)信譽(yù)建設(shè) 1, I信譽(yù)是企業(yè)的無形財(cái)富。企業(yè)的信譽(yù)度越高，具越容易攬到業(yè)務(wù)，從而創(chuàng)造財(cái)富的能力越強(qiáng)。但如果企業(yè)不重視自己的信譽(yù)，弄虛作假，一旦被市場(chǎng)投資者發(fā)現(xiàn)，其信譽(yù)將大大受損，并將嚴(yán)重影響其今后的業(yè)務(wù)。而且信譽(yù)的行程是個(gè)累積過程，企業(yè)只有在日常經(jīng)營(yíng)中保持自律，誠(chéng)實(shí)守信， 才能在市場(chǎng)中逐漸建立信譽(yù)，提高自己的信譽(yù)資本，而弄虛作假將可能使企業(yè)的信譽(yù)毀于一旦。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高企業(yè)意識(shí)，注重企業(yè)信譽(yù)建設(shè)，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。（四）信貸個(gè)人方面防范個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行一是加強(qiáng)房地產(chǎn)樓盤和個(gè)人

20、客戶的準(zhǔn)入管理， 支持合理性住 房消費(fèi)，限制投機(jī)性住房需求。二是合理把握個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)幅度， 根據(jù)個(gè)人還款能力的情 況，審慎確定不同客戶的首付比例和貸款年限。三是堅(jiān)持個(gè)人住房貸款調(diào)查的面談制度，防止出現(xiàn) 虛假按揭貸款的現(xiàn)象。歡迎共閱五、通貨預(yù)期下的房地產(chǎn)信貸中國(guó)央行同樣對(duì)通脹表示擔(dān)憂。央行在其發(fā)布的2009年年報(bào)中表示，中國(guó)需要遏制部分城市房 價(jià)的過快上漲勢(shì)頭，并防止價(jià)格總水平的快速上升；目前中國(guó)正在努力對(duì)通貨膨脹預(yù)期加以管理并 調(diào)整國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。當(dāng)前中國(guó)政府正在努力遏制迅速上漲的房?jī)r(jià)，與此同時(shí)，中國(guó)的通貨膨脹率也已觸及政府今年的年度目標(biāo)。今年迄今為止，央行已三度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，嚴(yán)格抵押貸款和購(gòu)房 要求，此舉旨在遏制資產(chǎn)價(jià)格泡沫。去年為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的沖擊，中國(guó)曾一度出現(xiàn)了大規(guī)模放貸現(xiàn) 象，不過中國(guó)已有兩年多未曾加息。世界銀行在其最新的中國(guó)經(jīng)濟(jì)季報(bào)中表示，低利率是房?jī)r(jià) 上升的主因，如果其貨幣政策沒有那么寬松，例如提高利率，不失為解決高房?jī)r(jià)問題的一個(gè)較好辦 法。上海銀監(jiān)局發(fā)布的調(diào)查顯示，上海市 184位銀行家對(duì)經(jīng)濟(jì)金融趨勢(shì)做出了類似的判斷：2010年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中最值得關(guān)注的問題是通貨膨脹問題與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的合理性，以數(shù)量調(diào)控為主、價(jià)格調(diào)控為輔將是今年貨幣政策的主基調(diào)，由此房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)將從平穩(wěn)走