8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、南戴河二小區(qū)土地收購(gòu)項(xiàng)目估價(jià)案例分析一、項(xiàng)目背景南戴河二小區(qū)土地收購(gòu)工作是秦皇島市黃金海岸新區(qū)保護(hù)開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的第一步。黃金海岸新區(qū)東起戴河口，西至灤河口，北至撫寧縣境內(nèi)的京哈鐵路，昌黎縣境內(nèi)的沿海高速公路，南至沿海海域，涉及 6 個(gè)鎮(zhèn)（牛頭崖鎮(zhèn)、留守營(yíng)鎮(zhèn)、大蒲河鎮(zhèn)、莊鎮(zhèn)、鎮(zhèn)、泥井鎮(zhèn)）、3 個(gè)鄉(xiāng)（團(tuán)林鄉(xiāng)、荒佃莊鄉(xiāng)、葛條港鄉(xiāng)）、兩個(gè)旅游度假區(qū)（南戴河旅游度假區(qū)、黃金海岸旅游度假區(qū)）、一個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)（昌黎工業(yè)園區(qū)），總面積 478.38 平方公里。南戴河二小區(qū)土地面積 3890 畝，土地使用權(quán)人涉及 33 家和個(gè)人。土地儲(chǔ)備管理辦法第十三條規(guī)定:“根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃收購(gòu)國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)

2、應(yīng)與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購(gòu)合同。收購(gòu)?fù)恋氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果協(xié)商，經(jīng)資源管政部門(mén)或規(guī)定的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)確認(rèn)。”。為準(zhǔn)確鑒定擬收購(gòu)?fù)恋氐膬r(jià)格，我公司受托對(duì)該區(qū)域內(nèi)擬收購(gòu)的土地進(jìn)行評(píng)估。二、估價(jià)項(xiàng)目的難點(diǎn)從執(zhí)業(yè)操守的角度分析，這一估價(jià)項(xiàng)目的主要難點(diǎn)是堅(jiān)持估價(jià)行業(yè)的普遍原則:“三公原則”，即公正、公平和公開(kāi)。1、公正原則本次估價(jià)的委托人是部門(mén)和被收購(gòu)方。部門(mén)是土地收購(gòu)方。對(duì)于評(píng)估價(jià)格的要求，當(dāng)然是越低越好。而被收購(gòu)方對(duì)于評(píng)估價(jià)格的期望值較高。作為估價(jià)機(jī)構(gòu)，順應(yīng)部門(mén)的要求，就會(huì)損害被收購(gòu)方的利益；反之，又會(huì)損害利益。因此，在承擔(dān)這一項(xiàng)目后，我公司反復(fù)強(qiáng)調(diào)估價(jià)機(jī)構(gòu)的

3、“中立”性質(zhì)，保證按照土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定公正地評(píng)估，打消了雙方的疑慮。2、公平原則本次收購(gòu)涉及到 33 個(gè)土地使用權(quán)人。每地之間存在著取得成本不同，剩余使用年限不同等各種差異，因而這 33地之間評(píng)估結(jié)果的公平問(wèn)題，極受關(guān)注。因此，在具體評(píng)估工作中，采用了先將二小區(qū)土地作為一宗地進(jìn)行評(píng)估，得到土地單價(jià)；然后針對(duì)被收購(gòu)的每一宗地進(jìn)行修正，得到宗地評(píng)估結(jié)果的技術(shù)路線。這一評(píng)估路線得到了所有土地使用權(quán)人的一致認(rèn)可。3、公開(kāi)原則土地評(píng)估任務(wù)完成后，部門(mén)和部分土地使用權(quán)人均對(duì)整體地價(jià)水平產(chǎn)生了疑問(wèn)。為此，我公司分別與二方見(jiàn)面，將收集到的資料、評(píng)估選用的參數(shù)等全部公開(kāi)，供雙方查閱。同時(shí)，將從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)到產(chǎn)生評(píng)

4、估結(jié)果的全部過(guò)程做了詳細(xì)的介紹。翔實(shí)的第一手資料、嚴(yán)格按照規(guī)程進(jìn)行的評(píng)估使各方均接受了的評(píng)估結(jié)果。目前，土地收購(gòu)雙方已根據(jù)的評(píng)估結(jié)果，簽訂土地收購(gòu)合同 6 份，實(shí)現(xiàn)土地收購(gòu) 2700 余畝。雙方均對(duì)較高的評(píng)價(jià)。的評(píng)估工作給予了三、具體操作方法(一)基礎(chǔ)資料收集在這一步工作中，除收集影響地價(jià)的一般、區(qū)域及宗地個(gè)別資料外，重點(diǎn)收集了以下資料:1、自設(shè)立南戴河旅游區(qū)以來(lái)所有的土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押案例；2、二小區(qū)及周邊村、鎮(zhèn)土地征收全部案例；3、一小區(qū)土地開(kāi)發(fā)成本、利潤(rùn)資料；4、二小區(qū)周邊、出租案例；5、黃金海岸管理區(qū)規(guī)劃總平面圖；6、南戴河旅游度假區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估(二)估價(jià)方法選擇對(duì)收集到的全般

5、資料進(jìn)行分析后，認(rèn)為:1、由于二小區(qū)所處區(qū)域土地市場(chǎng)較為發(fā)育，類(lèi)似待估宗地的土地交易案例較多，可以采用市場(chǎng)比較法評(píng)估；2、由于二小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套遠(yuǎn)未達(dá)到開(kāi)發(fā)要求，目前仍屬待開(kāi)發(fā)區(qū)域，房屋交易案例稀少，不宜采用剩余法、收益法等從房?jī)r(jià)中剝離地價(jià)的方法，宜采用成本近法評(píng)估；3、由于二小區(qū)位于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估覆蓋范圍內(nèi)，基準(zhǔn)地價(jià)屬未分用途的綜合地價(jià)，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修因此，本次估價(jià)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修比較法進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估。、成本近法及市場(chǎng)(三)平均單價(jià)的評(píng)估經(jīng)評(píng)估，二小區(qū)土地用途設(shè)定為綜合用地，土地使用年限設(shè)定為 50 年，區(qū)域平均規(guī)劃條件和開(kāi)發(fā)程度下，于估價(jià)基準(zhǔn)日的土地單價(jià)為 314 元/平方米。 (四)宗地價(jià)格評(píng)估試舉一例。沈陽(yáng)建筑公司土地面積 2000 平方米，剩余使用年期 43.8 年，其它條件與平均單價(jià)設(shè)定條件相同。對(duì)于該地，只需對(duì)上述