明發(fā)嘉定新城項目定位報告(匯報稿)課件

1、明發(fā)集團嘉定新城項目市場定位報告(精簡匯報稿)上海中原事業(yè)一部 ShangHai.03.2011第一部分 宏觀市場簡析第二部分 嘉定新城板塊房地產市場分析 第三部分 地塊機能分析 第四部分 產品功能選型 第五部分 嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 第六部分 產品規(guī)劃建議 3713202333報告內容頁碼宏觀市場簡析Part 12010年年末，上海甲級寫字樓租金水平達到7.93元/平方米/天，回升至2009年9月水平，但距離金融危機發(fā)生前的9.4元/平方米/天仍有較大差距。受國際金融危機影響，上海甲級寫字樓市場在2008年10月出現下行走勢。后隨著歐美等國經濟發(fā)展趨穩(wěn)，上海甲級寫字樓的需求從2009年二季

2、度開始回暖，不過由于2009年三季度開始，諸多甲級寫字樓選擇入市，充足的市場供應使得市場競爭更加激烈，業(yè)主降價力度增強，所以租金持續(xù)微幅下探。進入2010年后，上海甲級寫字樓市場從3月開始，租金出現持續(xù)溫和回升。2010年12月，上海甲級寫字樓平均租金為7.93元/平方米/天，租金水平已回升至2009年9月水平，但距離金融危機發(fā)生前的9.4元/平方米/天仍有較大差距。2010年上海商辦市場分析2010 年 12 月，上海甲級寫字樓空置率為 9.90%，環(huán)比小幅上升。其中小陸家嘴和淮海中路區(qū)域空置率相對較低。2010 年 12 月，上海甲級寫字樓空置率為 9.90%，環(huán)比小幅上升。比較來看，南京

3、西路商務區(qū)下降幅度較大，目前該區(qū)域空置為 9.99%；小陸家嘴商務區(qū)的空置率基本和上月保持平衡，為 9.57%；其他商務區(qū)空置率都出現不同程度上升，空置率上升幅度最大的是虹橋開發(fā)區(qū)，空置率達到 10%；淮海中路商圈空置率上升幅度略低于虹橋開發(fā)區(qū)，空置率為 9.65%；人民廣場商圈空置率上升幅度也較大，空置率為10.43%；而徐家匯商圈空置率上升幅度最低， 其空置率為10.17%。 2010年上海商辦市場分析新政影響及未來預判新國八條發(fā)布的“住宅升級版限購令”及銀行信貸政策收緊，將繼續(xù)攔阻投資投機需求的釋放沖動，僵持之下，部分投資資金極有可能轉移到商辦市場。雖然從近期上海辦公市場反映看，投資轉移

4、的步伐一直表現緩慢，但這種資本挪移確實在持續(xù)發(fā)展，因此不排除后期對住宅市場觀望耐心耗盡之后，投資轉移的速度會加快。2010年上海商辦市場分析嘉定新城板塊房地產市場分析 Part 2好世皇馬苑總建面：18萬方物業(yè)：綜合體上市時間：2010.9龍湖藍湖郡總建面：50萬方物業(yè)：別墅,高層上市時間：2009.9盤 古 天 地總建面：35萬方物業(yè)：高層，商業(yè)上市時間：2009.10新城西尚海總建面：40萬方物 業(yè)：綜合體上市時間：2010.1保利家園總建面：40萬方物業(yè)：高層,別墅,商業(yè)上市時間：2008.7保利湖畔陽光苑總建面：28萬方物業(yè)：多層,小高層上市時間：2009.12嘉寶紫提灣總建面：12萬

5、方物 業(yè)：別墅,洋房上市時間：2009.11馬陸清水灣總建面：12.7萬方物業(yè)：高層,商業(yè)上市時間： 2007.12嘉定老城區(qū)F1賽車場遠香湖核心商務區(qū)區(qū)域房地產項目主要分布于軌道11號線和滬宜公路沿線。其中軌道11號沿線主要以綜合體項目為主，滬宜公路沿線則傾向于低密度居住。項目所在區(qū)域，以“居住+商業(yè)”發(fā)展模式為主，依仗軌道便利預計5-10后可發(fā)展成為上海區(qū)域級成熟商圈。中信泰富又一城總建面：53.8萬方物業(yè)：綜合體上市時間：2010.7.18 秋霞坊總建面：22.8萬方物業(yè)：高層、別墅上市時間：2011.1.22 風荷麗景尚城總建面：4.2萬方物業(yè)：高層,別墅上市時間：2011.1.15鉑

6、悅818總建面：2.48萬方物業(yè)：小高層、商業(yè)上市時間： 2010.11 新城悠活城總建面：22萬方物業(yè)：高層,辦公上市時間：2010.1.30嘉樂東潤舒庭總建面：8.9萬方物業(yè)：高層上市時間：2010.10 住宅市場分析 晶鼎建面：1.2萬方報價：23000元/平面積：100-320平米大衛(wèi)國際大廈建面：2.29萬方報價：13000元/平面積：70-120平米仁豐金元大廈建面：1.3萬方報價：13800元/平面積：100平米世家雙塔建面：5萬方報價：11800元/平面積：83-141平米嘉定老城區(qū)F1賽車場遠香湖核心商務區(qū)區(qū)域辦公樓項目主要分布于遠香湖核心商務區(qū)西側，近白銀路站，依賴軌道交通

7、解決出行問題。從發(fā)展趨勢看，未來區(qū)域辦公樓項目的開發(fā)將由西向東逐步發(fā)展，預計8-10年后，有機會形成遠香湖為中的嘉定新城中央商務區(qū)概念。嘉鼎大廈建面：3萬方租金：1.7/平米元/日面積：108-250平米嘉定新城公共活動核心區(qū)中信泰富又一城建面7.7萬方2012年上市新城西尚海建面：7萬方報價：未定2012上市好世皇馬苑建面：3萬方報價：未定2012上市辦公市場分析 好世皇馬苑商業(yè)面積：2.3萬方（上市時間：未定）龍湖藍湖郡商辦面積：3.8萬方（上市時間：2012）盤 古 天 地商業(yè)面積：0.6萬方（上市時間：未定）新城西尚海商業(yè)面積：3.7萬方（上市時間：2012）東云商業(yè)廣場商業(yè)面積：33

8、.92萬方（上市時間未定）凱悅大酒店酒店面積：暫無（上市時間：未定）保利家園商業(yè)，酒店面積：10萬方(2010上市）保利湖畔陽光苑商辦面積：無（上市時間：無）嘉寶紫提灣商業(yè)面積：8萬方（上市時間：未定）馬陸清水灣商業(yè)面積：0.5萬方（上市時間： 2010年）嘉定老城區(qū)F1賽車場遠香湖核心商務區(qū)區(qū)域本身公建規(guī)劃體量巨大，其中醫(yī)療、教育、娛樂（劇院）等設施配置標準較高，加上沿11號線的多個房地產項目均為城市綜合體，商業(yè)設施總體品質較高，預計3-5年后可初具規(guī)模。受商業(yè)和交通利好推動，加上周邊工業(yè)區(qū)和政府資源支持，區(qū)域酒店前景亦較好。嘉領國際商業(yè)面積：0.5（上市時間：2010.12）天霖龍都廣場商

9、業(yè)面積：2萬方（上市時間： 2007年）中信泰富又一城商業(yè)面積：17.8萬方（上市時間：2012）商業(yè)市場分析 從歷年價格走勢看，在進入2010年后，嘉定新城板塊住宅物業(yè)價格反超商辦物業(yè)，尤其是辦公類物業(yè)，與區(qū)域住宅價格已經形成明顯倒掛。物業(yè)增值能力比較 如圖所示，2008年之前，嘉定新城區(qū)域的商辦物業(yè)的成交價格，一直超出住宅價格20-25%左右。但在09年時，住宅與商辦物業(yè)的價格已經基本持平。進入2010年后，住宅物業(yè)價格已經反超商辦物業(yè)，尤其是辦公類物業(yè)，與區(qū)域住宅價格已經形成明顯倒掛。商住物業(yè)價格倒掛原因物業(yè)價格漲幅比較 經過研究分析，形成以上現象的原因主要有兩個：一是08年金融危機后，

10、上海整體辦公租金行情回落，目前仍與08年的高峰期租金水平有約20%的差距。由于辦公物業(yè)的價格與租金緊密掛鉤，因而影響成交價格；二是區(qū)域環(huán)境和公建配套的改善，通常使住宅物業(yè)受益最大，商用物業(yè)其次，而辦公物業(yè)由于其價值（租金）主要取決于城市區(qū)位，因此市場價格難以受到區(qū)域環(huán)境改善推動。地塊機能分析 Part 3地塊位處上海市政府在市郊區(qū)域重點打造的三大新城之一的嘉定新城，嘉定新城距離市中心約23公里，是距離市中心最近的市郊型新城，規(guī)劃成為集生活居住、商務辦公、休閑娛樂等多種功能于一體的生態(tài)型城市綜合區(qū)。嘉定新城松江新城臨港新城外環(huán)線市區(qū)23公里32公里54公里嘉定新城比較優(yōu)勢1、距離市中心最近2、有

11、完整的整體規(guī)劃3、近虹橋綜合樞紐4、較強的生態(tài)性地塊機能分析自駕經滬宜公路和滬嘉高速可快速通往市區(qū)。通過軌交11號線，30-40分鐘可快速接駁江蘇路、徐家匯等傳統(tǒng)內環(huán)商業(yè)商務區(qū)。但若從商務角度看，地塊對市區(qū)交通仍屬不便。 地塊機能分析地塊位于公交優(yōu)先路線的途經區(qū)域，在區(qū)內交通上有較好優(yōu)勢，可有利于導入嘉定新城內部的商業(yè)消費人流。但距離軌道交通較遠，對商務客源導入造成一定影響。地塊機能分析以BRT為代表的快速公交系統(tǒng)、公交優(yōu)先道路系統(tǒng)構成了嘉定新城區(qū)域內部的公共客運交通系統(tǒng)。本案位于公交優(yōu)先路線的途經區(qū)域，在區(qū)內交通上有較好優(yōu)勢，可有利于導入嘉定新城內部的商業(yè)消費人流。但距離軌道交通較遠，對商務

12、客源導入造成一定影響。從嘉定新城的景觀規(guī)劃看，兩條新城中心綠軸于遠香湖區(qū)域交匯，形成魅力水都的概念（濱水商務區(qū)）。地塊機能分析從景觀規(guī)劃看，伊寧路發(fā)展軸（紫氣東來綠軸）自東向西串起魅力水都、嘉定新城綜合公共中心、F1賽車中心等。其中兩條新城中心綠軸均于遠香湖區(qū)域交匯，形成魅力水都的概念（濱水商務區(qū)）。 從商業(yè)機能看，地塊所在的遠香湖區(qū)域，將會是未來整個嘉定新城商業(yè)配套最完善和商務氛圍最濃郁的區(qū)域。地塊機能分析遠香湖區(qū)域軌交沿線本案從嘉定新城的規(guī)劃商業(yè)用地（橙色地塊）主要集中在軌道11號線沿線和遠香湖區(qū)域。商務辦公用地（紅色地塊）則高度集中在遠香湖區(qū)域。這意味著地塊所在的遠香湖區(qū)域，將會是未來整

13、個嘉定新城商業(yè)配套最完善和商務氛圍最濃郁的區(qū)域。項目優(yōu)勢明顯，商用物業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。劣勢主要集中在辦公物業(yè)增值空間有限，以及中信泰富又一城的競爭威脅。優(yōu) 勢S1 紫氣東來綠地與遠香湖交匯，極佳的綠化和濱水景觀S2 遠香湖區(qū)域良好的商業(yè)及商務規(guī)劃S3 與未來嘉定新城地標之一的保利大劇院為鄰S4 位于公交優(yōu)先路線的途經區(qū)域，在區(qū)內交通上有較好優(yōu)勢S5 保利家園等大型社區(qū)圍繞，人文良好，商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大劣 勢W1 相對上海市區(qū)，項目所在區(qū)域仍屬偏遠W2 缺乏軌道交通支持，對外（市區(qū)）交通不便W3 辦公產業(yè)缺乏良好產業(yè)支持機會點O1 濱水景觀與商業(yè)建筑有機結合，打造高檔休閑景觀商業(yè)體O2依托良好的區(qū)內

14、交通，有機會導入新城內部商業(yè)消費人流。O3 保利大劇院由世界級建筑設計大師安藤忠雄擔綱設計，將 成為上海首座“水景劇院”，預計運營后將產生強大的人氣吸附能力。威脅點T1 馬陸商務區(qū)可能成為遠香湖區(qū)域辦公項目的潛在有力競爭對手。T2 辦公類物業(yè)缺乏區(qū)域產業(yè)支持，客源量不足。T3 中信泰富又一城作為新城軌道樞紐上的商業(yè)巨無霸，對項目商業(yè)定位構成威脅。項目SWOT分析產品功能選型 Part 4通過比較，建議以“區(qū)域級商業(yè)中心”為本案功能定位，進行繼續(xù)深化產品功能選型 選型方案定位特征可行性分析推薦指數甲級寫字樓以甲級寫字樓為主力產品區(qū)域相對上海位置偏遠，缺乏軌道支持，區(qū)域產業(yè)基礎薄弱，價值長期低估社

15、區(qū)型商業(yè)中心以百貨購物和日常生活配套特征的大型商業(yè)體，為主力產品易與中信泰富又一城形成同質業(yè)態(tài)競爭。風險較大可行性不高。區(qū)域級商業(yè)中心以休閑娛樂、餐飲為特色的大型商業(yè)體，為主力產品與地塊自身和遠香湖的濱水景觀有較好結合，能夠凸顯項目自身優(yōu)勢規(guī)模型專業(yè)型賣場上海首屈一指的規(guī)模型專業(yè)市場，如家具城、皮具城運營風險較大。一般缺乏區(qū)域客源的項目采用，本項目有區(qū)域客源，不推薦連鎖加盟基地在地方政府支持下，吸引各類連鎖加盟商家需要地方政府支持，可作為參考 類住宅利用五星級酒店，規(guī)劃產權式公寓酒店等類住宅產品需要與地方政府談判，可能性雖不高，但價值潛力發(fā)掘最大，值得嘗試產品初步定位產品功能選型 嘉定新城首席

16、高檔休閑時尚中心嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 Part 5按照嘉定區(qū)人口的增長預測，中方案下，2020年嘉定區(qū)的商用物業(yè)新增需求將達到80萬平米，高方案下，2020年嘉定區(qū)的商用物業(yè)新增需求將達到125萬平米。 嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 指標中方案高方案說明總人口(萬人)125175高、中方案按2020年最終人口在未來15年的分布原人口改善需求新增規(guī)模(萬M2)1414按人均達到1.2 M2新增人口需求規(guī)模(萬M2)66111按新增人口達到人均商業(yè)面積0.9 M2計算商用物業(yè)需求規(guī)模(萬M2)80125區(qū)域指標中方案高方案嘉定新城區(qū)域人口(萬人）5075需求嘉定新城人均商用物業(yè)面積基本達到1.2 M2

17、供給供應將主要集中在嘉定鎮(zhèn)、馬陸鎮(zhèn)兩個區(qū)域非新城地區(qū)城市人口(萬人)75100需求(萬M2)非新城地區(qū)人均商用物業(yè)面積基本達到0.9M2供給供應主要集中在江橋鎮(zhèn)曹安路和安亭新鎮(zhèn)兩個區(qū)域說明：考慮未來的不可預見性，預測以2020年嘉定區(qū)總人口125萬人為中方案，總人口175萬為高方案進行論述 商圈現狀分析商圈分布嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 嘉定區(qū)目前的大型成熟商圈，主要位于南翔板塊和嘉定老城區(qū)。商圈現狀分析租金水平嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 主要路段租金（元/天/M2）解放街2.8-5.0民主街2.0-2.2德華路1.8-2.2南華路2.2-2.8主要路段租金（元/天/M2）城中路8-15清河路15-2

18、5塔城路5-12梅園路5-10南翔板塊沿街底商嘉定老城區(qū)沿街底商位置租金（元/天/M2）外圍街鋪4-7商場一層10-14 商場二層6-9 商場三、四層4-7嘉定老城區(qū)大型集中商業(yè)（商場）位置租金（元/天/M2）外圍街鋪4-8一層柜臺9-11 南翔板塊大型集中商業(yè)（家樂福）商圈現狀分析客戶分析嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 區(qū)域區(qū)域構成戶籍構成家庭構成年齡構成學歷構成家庭收入性別構成嘉定老城區(qū)主要客源來自嘉定鎮(zhèn)和嘉定工業(yè)區(qū)，其次為馬陸鎮(zhèn)43%外地57%上海 (嘉定42%)三口之家占58%，三口以上家庭占27%18-30歲之間青年群體占75%53%大專以上學歷，47%高中以下學歷57%的家庭月收入在5千元

19、以下 女性66%，男性34%南翔商圈主要立足于南翔鎮(zhèn)域居民的消費需要，顧客主要為南翔鎮(zhèn)的原住居民和周邊新建樓盤的居民（金地格林世界配套），此外還有部分旅游客源。 商圈現狀分析消費特征（嘉定老城區(qū)）嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 可接受的消費距離購物的交通方式購物的交通時間購物的月消費金額商圈現狀分析消費特征（嘉定老城區(qū)）嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 選擇購物場所的原因 對商業(yè)業(yè)種的偏好 商圈現狀分析消費特征（嘉定老城區(qū)）嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 對餐飲業(yè)態(tài)種類的偏好 對娛樂業(yè)態(tài)種類的偏好 未來商圈分析商圈分布嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 遠香湖濱水商務商業(yè)區(qū)本案所在的遠香湖區(qū)域，未來將會是整個嘉定新城商業(yè)配套最完善

20、和商務氛圍最濃郁的區(qū)域。同時由于兩條區(qū)域中心綠軸于遠香湖區(qū)域交匯，加上“?！弊中蔚拇笮『床季?，將形成獨具景觀魅力的濱水商務區(qū)。軌道交通TOD綜合商業(yè)區(qū)以中信泰富又一城15萬平方米的大型購物Mall為中心的軌道11號線嘉定新城站，預計未來將成為嘉定新城的另一個重要商業(yè)中心。從3公里的輻射范圍來看，約三分之一的區(qū)域與遠香湖商圈重疊。這也意味著此商圈未來必然與遠香湖商圈存在著客源競爭。 未來商圈分析商圈分布嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 從兩個商圈的比較優(yōu)勢來看，軌道交通TOD綜合商業(yè)區(qū)的商業(yè)與城市軌道交通相結合，雖然交通便利，容易導入外區(qū)客源，但消費環(huán)境卻相對嘈雜，難享寧靜。對此，突出遠香湖商圈的景觀和

21、靜謐優(yōu)勢，塑造高端休閑氛圍，成為與之分流客源的關鍵。 產品規(guī)劃建議 Part 6經濟技術指標C13-3用地面積：41611R=2.5建筑面積：104027C13-6用地面積：12168R=2.0建筑面積：24336（1）出讓地塊（2）規(guī)劃道路（帶征道路）（3）綠化用地（5）防汛通道（4）規(guī)劃河道滬宜公路高臺路白銀路規(guī)劃路產品規(guī)劃建議規(guī)劃控制條件項目內容容積率和建筑密度容積率為C13-3為2.50；C13-6為2.00；建筑密度不大于40%用地性質和建設內容土地用途為商辦用地，建設內容為：“主體建筑物商業(yè)、辦公，附屬建筑物為商辦配套設施”產權年限商業(yè)40年；辦公50年限高80米地塊特點地塊呈相對

22、方形，約東西350m*南北250m，地塊被景觀河分為兩塊，如圖其他條件“商業(yè)建筑面積不少于核定總建筑面積的50%”“辦公部分不得建設公寓式辦公”“除地下車庫外，六類經營性建筑面積為15000”政府要求政府特別要求為：“建設一座不小于50000平方米的五星級酒店”產品規(guī)劃建議產品定位深化產品規(guī)劃建議以酒店與濱水為特色的高檔休閑商業(yè)綜合體以五星級酒店為龍頭帶動，以大賣場為人氣引擎，以“餐飲、休閑娛樂”為鮮明主題，輔助“購物、品牌專賣”，融合“魅力水都”現代設計理念，形成大眾化、人性化、特色化、一體化的新型嘉定區(qū)域級消費中心項目規(guī)劃要點酒店50000平方米為硬性規(guī)定，且標準為5星級。在充分考慮業(yè)主單

23、位項目資金流需求的情況下， 建議考慮將酒店住宿與餐飲娛樂功能拆分為3幢樓，住宿樓面積不超過30000平方米，其余2幢樓 不超過5層，可整幢出售。項目被河道分為東西兩塊，東部地塊面積較小，可集中布置高層建筑。例如辦公樓或酒店住宿樓 （因建面僅24000平方米，無法設置整幢50000平方米酒店）。河道對地塊的分割建議用挑空式連廊連接，保持項目的完整性。河道資源為項目相較于其他商業(yè)體的獨特資源，布置時充分考慮其的利用價值，并可嘗試要求政 府規(guī)劃一些景點，如游艇碼頭。商業(yè)街建筑一般不宜超過3層，如因容積率需要加高層數，可考慮1-3層規(guī)劃為酒吧娛樂，4-5層規(guī) 劃為住宿包房或精品旅館。地下面積15000

24、平方米建議考慮下沉式廣場。酒店與商業(yè)的動線建議分開。商業(yè)主入口（人行出入口）設置在白銀路規(guī)劃路交叉口，充分發(fā)揮 商業(yè)地標作用。東部地塊靠近滬宜公路，有一定噪音污染，如規(guī)劃酒吧等娛樂休閑業(yè)態(tài)，可通過沿街大型隔音板 與商店宣傳招牌相結合的方法處理，此舉還有利于吸引老城區(qū)客源。產品規(guī)劃建議業(yè)態(tài)功能建議業(yè)態(tài)面積.平方米（大約）比例餐飲業(yè)2000014%精品零售4000028%大賣場2000014%休閑娛樂1336010%五星級酒店5000035%合計143360100.00%備注：此處含地下面積部分15000平方米。酒店內包括餐飲娛樂，此處不另行統(tǒng)計業(yè)態(tài)平均面積上浮修正值精品零售8080餐飲25015

25、0休閑娛樂業(yè)300500備注：休閑娛樂業(yè)態(tài)不含大浴場、KTV產品規(guī)劃建議滬宜公路高臺路白銀路規(guī)劃路酒店區(qū)集中商業(yè)區(qū)餐飲休閑區(qū)酒吧娛樂區(qū)產品類型：5星級酒店總建面積：50000平方米建筑形態(tài)：25層單層面積：2000平方米產品類型：商業(yè)（購物中心）總建面積：30000平方米建筑形態(tài)：5層單層面積：6000平方米產品類型：商業(yè)（KTV、餐飲）總建面積：24000平方米建筑形態(tài)：3層建筑占地：8000平方米產品類型：商業(yè)（酒吧、住宿）總建面積：24000平方米建筑形態(tài)：5層建筑占地：4800平方米建筑占地：20800平方米建筑密度：38.7%方案一：酒店放置西地塊，功能不分離商業(yè)功能區(qū)休閑功能區(qū)隔音

26、墻+大型廣告牌滬宜公路高臺路白銀路規(guī)劃路酒店區(qū)集中商業(yè)區(qū)餐飲休閑區(qū)酒吧娛樂區(qū)產品類型：商業(yè)（購物中心）總建面積：36000平方米建筑形態(tài)：6層單層面積：6000平方米產品類型：商業(yè)（KTV、餐飲）總建面積：18000平方米建筑形態(tài)：3層建筑占地：6000平方米產品類型：商業(yè)（酒吧、住宿）總建面積：24000平方米建筑形態(tài)：5層建筑占地：4800平方米產品類型：酒店2、3號樓（餐飲、娛樂）總建面積：20000平方米建筑形態(tài)：2幢5層單層面積：2000平方米產品類型：酒店1號樓（住宿）總建面積：30000平方米建筑形態(tài)：20層單層面積：1500平方米建筑占地：22300平方米建筑密度：41.5%方

27、案二：酒店放置西地塊，功能分離商業(yè)功能區(qū)休閑功能區(qū)隔音墻+大型廣告牌滬宜公路高臺路白銀路規(guī)劃路酒店區(qū)餐飲休閑區(qū)酒店區(qū)產品類型：商業(yè)（KTV、餐飲）總建面積：28000平方米建筑形態(tài)：3層建筑占地：7333平方米建筑占地：24033平方米建筑密度：44.7%產品類型：酒店2、3號樓（餐飲、娛樂）總建面積：26000平方米建筑形態(tài)：2幢5層單層面積：2600平方米方案三：酒店放置東地塊，功能分離產品類型：酒店1號樓（住宿）總建面積：24000平方米建筑形態(tài)：20層單層面積：1500平方米產品類型：商業(yè)（購物中心）總建面積：36000平方米建筑形態(tài)：6層單層面積：6000平方米酒吧娛樂區(qū)產品類型：商

28、業(yè)（酒吧、住宿）總建面積：20000平方米建筑形態(tài)：5層建筑占地：4000平方米集中商業(yè)區(qū)商業(yè)功能區(qū)休閑功能區(qū)滬宜公路高臺路白銀路規(guī)劃路酒店區(qū)集中商業(yè)區(qū)餐飲休閑區(qū)產品類型：商業(yè)（購物中心）總建面積：36000平方米建筑形態(tài)：6層單層面積：6000平方米產品類型：商業(yè)（KTV、餐飲）總建面積：18000平方米建筑形態(tài)：3層建筑占地：6000平方米產品類型：酒店2、3號樓（餐飲、娛樂）總建面積：20000平方米建筑形態(tài)：2幢5層單層面積：2000平方米產品類型：酒店1號樓（住宿）總建面積：30000平方米建筑形態(tài)：20層單層面積：1500平方米建筑占地：21833平方米建筑密度：40.6%方案四：

29、規(guī)劃設置辦公樓辦公區(qū)產品類型：商業(yè)（酒吧、迪吧）總建面積：10000平方米建筑形態(tài)：3層建筑占地：3333平方米產品類型：辦公樓總建面積：14000平方米建筑形態(tài)：14層單層面積：1000平方米商業(yè)功能區(qū)休閑功能區(qū)酒吧娛樂區(qū)項目規(guī)劃建議業(yè)態(tài)優(yōu)點缺點推薦指數方案一酒店不占用濱河區(qū)域，有利于提升出售物業(yè)部分的價值建筑密度指標寬裕，集中商業(yè)或商業(yè)街可降低層數5萬平米酒店需全部持有，資金壓力大方案二酒店不占用濱河區(qū)域，有利于提升出售物業(yè)部分的價值酒店中的2萬平方米可作為商業(yè)出售地方政府可能不準許方案方案三由于東地塊面積不足5萬平米，酒店功能分離理由充分酒店景觀資源極佳，有利于后期經營酒店占用濱河區(qū)域，

30、稍顯浪費，影響銷售收益建筑密度指標緊張，需協(xié)調政府提高建筑密度方案四辦公樓作為高層有利于滿足建筑密度指標，可降低集中商業(yè)或商業(yè)街層數辦公樓物業(yè)價值相對低下，并缺乏價值增長空間產品規(guī)劃建議業(yè)態(tài)布局建議 產品規(guī)劃建議集中式商業(yè)規(guī)劃建面40000-50000平方米建筑形態(tài)獨棟商業(yè)體。主體部分建議5-6層，平層面積不超過6000平方米業(yè)態(tài)定位1-2層出租與大賣場及其附屬店。其余樓層設置大型中式餐飲（5-6家），休閑娛樂（量販式KTV，電影院，書局，SPA等），其余為散鋪零售店（服裝，箱包，快速餐飲，食品等）招商品牌超市賣場：首選大眾型超市（樂購，大潤發(fā)，卜峰蓮花等），次選精品型超市如家樂福，沃爾瑪（條

31、件過于苛刻，且消費水平較高）。賣場本身將附帶KFC，麥當勞，食品專賣等知名連鎖品牌（集中于快餐、冷餐及零售）。大型中式餐飲：俏江南，干鍋居，小肥羊等品牌連鎖類餐飲優(yōu)先考慮休閑娛樂：大眾書局，電影院，錢柜，好樂迪濱河商業(yè)街規(guī)劃建面30000 - 50000平方米建筑形態(tài)3層環(huán)形平層商業(yè)內街，戶型分割建議可以考慮米標準分割。超出3層可規(guī)劃為包房或賓館業(yè)態(tài)定位酒吧，休閑餐飲（臨近酒店及河道部分），特色商業(yè)零售（2手店，花店，品牌服飾等，類中山公園玫瑰坊層次）招商品牌小型酒吧，加盟類零售商業(yè)，個體經營戶，冷飲店（，Goldenstone），甜品店（例如滿記），小型中式餐飲(小吃，振鼎雞等)業(yè)態(tài)布局建議 產品規(guī)