RF-TZ-ZY-01-F01城市投資評價報告

1、PAGE PAGE 10耙目 鞍 佰 錄TOC o 1-5 h z u HYPERLINK l _Toc128672380 般一、城市市場趨澳勢評價指標(biāo)襖 PAGEREF _Toc128672380 h 矮2 HYPERLINK l _Toc128672381 傲(1) 背新開工面積哀 / 瓣施工面積氨 PAGEREF _Toc128672381 h 巴2 HYPERLINK l _Toc128672382 叭(2) 拜施工面積俺 / 笆銷售面積芭 PAGEREF _Toc128672382 h 絆2 HYPERLINK l _Toc128672383 佰(3) 擺預(yù)售面積背 / 伴批準(zhǔn)預(yù)售面

2、積扮 PAGEREF _Toc128672383 h 艾2 HYPERLINK l _Toc128672384 埃(4) 挨房地產(chǎn)開發(fā)投資愛額霸 / 百固定資產(chǎn)投資額拔 PAGEREF _Toc128672384 h 澳3 HYPERLINK l _Toc128672385 扒(5) 把新增住宅用地可隘建面積癌 / 安商品住宅新開工胺面積壩 PAGEREF _Toc128672385 h 疤3 HYPERLINK l _Toc128672386 案(6) 盎商品住宅價格增爸幅皚 / 拜人均吧GDP傲增幅半 PAGEREF _Toc128672386 h 阿3 HYPERLINK l _Toc1

3、28672387 凹(7) 般投資性購買所占百的比例耙 PAGEREF _Toc128672387 h 礙3 HYPERLINK l _Toc128672388 扮(8) 鞍房價收入比扳 PAGEREF _Toc128672388 h 般4 HYPERLINK l _Toc128672389 伴(9) 藹新建商品住宅空版置率半 PAGEREF _Toc128672389 h 襖4 HYPERLINK l _Toc128672390 白(10) 稗租金澳 / 挨價格比扮 PAGEREF _Toc128672390 h 埃4 HYPERLINK l _Toc128672391 叭(11) 半商品住

4、宅價格增矮幅啊 / 艾人均可支配收入挨增幅奧 PAGEREF _Toc128672391 h 按4 HYPERLINK l _Toc128672392 昂(12) 疤商品住宅價格增扒幅奧 / 俺（人均消費支出稗人均儲蓄余額壩）增幅絆 PAGEREF _Toc128672392 h 扒5 HYPERLINK l _Toc128672393 罷(13) 稗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)氨貸款余額阿 / 芭全社會企業(yè)貸款班余額鞍 PAGEREF _Toc128672393 h 隘5 HYPERLINK l _Toc128672394 翱(14) 阿個人購房信貸比扮 PAGEREF _Toc128672394 h 把

5、5 HYPERLINK l _Toc128672395 拌二、市場趨勢預(yù)霸測輔助定性指標(biāo)百 PAGEREF _Toc128672395 h 把6 HYPERLINK l _Toc128672396 拔(1) 佰產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征挨 PAGEREF _Toc128672396 h 霸6 HYPERLINK l _Toc128672397 昂(2) 扮民營經(jīng)濟發(fā)展?fàn)畎睕r扳 PAGEREF _Toc128672397 h 巴6 HYPERLINK l _Toc128672398 愛(3) 拜房地產(chǎn)開發(fā)水平瓣 PAGEREF _Toc128672398 h 百6 HYPERLINK l _Toc128672

6、399 拔(4) 扒未來城市規(guī)劃及懊重大建設(shè)項目柏 PAGEREF _Toc128672399 h 壩6 HYPERLINK l _Toc128672400 安(5) 邦地方政策導(dǎo)向按 PAGEREF _Toc128672400 h 頒6 HYPERLINK l _Toc128672401 捌(6) 暗重大城市活動安 PAGEREF _Toc128672401 h 俺6 HYPERLINK l _Toc128672402 板(7) 藹重大經(jīng)濟發(fā)展機伴會按 PAGEREF _Toc128672402 h 襖6 HYPERLINK l _Toc128672403 拔三、運作可行性版指標(biāo)背 PAGE

7、REF _Toc128672403 h 暗6 HYPERLINK l _Toc1拌2867240邦4敖 敗(1) 邦城區(qū)面積敗 PAGEREF _Toc128672404 h 熬6 HYPERLINK l _Toc128672405 阿(2) 胺常住人口案 PAGEREF _Toc128672405 h 矮6 HYPERLINK l _Toc128672406 扮(3) 跋人均鞍GDP絆 PAGEREF _Toc128672406 h 叭7 HYPERLINK l _Toc128672407 懊(4) 伴商品住宅年銷售傲面積頒 PAGEREF _Toc128672407 h 挨7 HYPERL

8、INK l _Toc128672408 懊(5) 皚商品住宅年銷售骯額笆 PAGEREF _Toc128672408 h 班7 HYPERLINK l _Toc128672409 頒(6) 氨土地機會絆 PAGEREF _Toc128672409 h 絆7 HYPERLINK l _Toc128672410 哎(7) 胺政府配合效率拜 PAGEREF _Toc128672410 h 罷7 HYPERLINK l _Toc128672411 暗四、附件：指標(biāo)叭定義和數(shù)據(jù)來源搬要求吧 PAGEREF _Toc128672411 h 白錯誤！未定義書昂簽。邦主要通過對供給俺、需求以及這兩半者的匹配狀

9、況的半分析實現(xiàn)對特定哀城市宏觀市場的唉把握和判斷。盎一、哎城市市場趨勢評奧價指標(biāo)安 巴(艾1辦) 新開工面積拔 傲/扳 安施工面積埃指標(biāo)的意義：背該指標(biāo)也稱開工壩率，是重要的前伴瞻性指標(biāo)。啊新開工面積癌反映12年后哀的跋預(yù)售供應(yīng)量和2板3年后凹的頒現(xiàn)房供應(yīng)量。新艾開工面積占施工凹面積比例的高低安，反映了當(dāng)前市翱場運行狀況和房扮地板產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市拌場氨的暗預(yù)期。把該比值的異常變懊化，結(jié)合近年來伴新開工面積的增瓣幅，可以預(yù)示下阿一年度施工面積瓣/銷售面積罷比值罷的變化趨勢。安按2001板2002白200翱3暗200氨4凹200哀5岸商品胺住宅新開工傲面積背商品俺住宅施工絆面積罷新開工面積/施把工面

10、積敗(伴2盎) 鞍施工面積 / 暗銷售面積懊指標(biāo)的意義：哎施工面積反映了靶12年扳內(nèi)的期房和現(xiàn)房懊供應(yīng)量隘；笆施工面積/銷售拜面積比值邦的變化反映昂供求叭是否平衡礙發(fā)展矮，按該指標(biāo)的異常變拔化能對下一年度礙的價格走勢起到般一定預(yù)示性作用芭。柏挨2001盎2002胺200白3奧200奧4霸200扒5傲商品癌住宅施工白面積耙商品鞍住宅銷售擺面積熬施工面積/銷售拔面積伴(疤3跋) 壩預(yù)售柏面積 / 班批準(zhǔn)預(yù)售癌面積懊指標(biāo)的意義：藹即期消費指標(biāo)，背反映當(dāng)前商品住版宅預(yù)售情況，哎該指標(biāo)合理區(qū)域敖在0.8-1，傲在一般情況下不瓣應(yīng)大于1案。皚 俺叭2001暗2002百200拔3辦200敗4頒200頒5盎商

11、品住宅預(yù)售面唉積阿商品拌住宅凹批準(zhǔn)預(yù)售敗面積盎商品住宅預(yù)售率熬(隘4百) 拌房地產(chǎn)開發(fā)投資稗額唉 / 八固定資產(chǎn)投資額鞍指標(biāo)的意義：佰此項指標(biāo)是直接扒反映投資結(jié)構(gòu)是凹否合理皚及其變化趨勢暗的基礎(chǔ)性指標(biāo)。板擺2001挨2002暗200稗3搬200瓣4拌200澳5笆房地產(chǎn)開發(fā)投資挨額礙固定資產(chǎn)投資額霸房地產(chǎn)開發(fā)投資安額把/罷固定資產(chǎn)投資額哎(癌5安) 敗新增住宅用地可氨建面積 / 商奧品住宅新開工面愛積伴指標(biāo)的意義：絆此項指標(biāo)是表明哀一、二級市場是俺否協(xié)調(diào)發(fā)展的重扳要指標(biāo)礙。霸當(dāng)比值大于1時靶，提示開發(fā)商手暗中待開發(fā)土地數(shù)搬量增加。白靶2001背2002敖200扒3背200皚4熬200案5懊新增住

12、宅用地可扳建面積皚商品住宅新開工敖面積擺比值啊(6) 唉商品住宅價格增笆幅 / 人均G版DP增幅胺指標(biāo)的意義：把該指標(biāo)可以作為哎工具之一判斷房版價是否處在正常罷區(qū)間內(nèi)，房價上骯漲的空間的大小艾以及購房者價格邦承受能力的消長拜。癌一般而言，凹將懊實際氨利率值作為房價扒漲幅的下限，低翱于此值，房地產(chǎn)昂投資沒有效益；耙但是房價上漲也翱不能過快，通常八情況下，房價的岸漲幅應(yīng)與GDP八的增幅或收入的胺增幅相接近。骯稗2000哀2001頒200哀2拔200捌3癌200斑4爸200案5罷商品住宅價格增搬幅爸人均GDP增幅俺比值藹要求：圖表說明芭。半(扮8敗) 房價收入比扒指標(biāo)意義：將某扳城市各個年度的安房價

13、收入比進行瓣縱向比較可以發(fā)版現(xiàn)近年來房價增版長與收入增長的隘匹配程度；將各爸城市的房價收入辦比進行橫向比較芭可以反映個城市愛的房價透支程度案和未來增長空間胺的相對大小。斑隘2001俺2002爸200般3敗200哎4笆200拌5絆房價收入比擺(班1氨1襖) 商品住宅價稗格增幅 / 人懊均可支配收入增擺幅啊指標(biāo)的意義：主壩要安反映歷年來房價把增長與居民收入搬的癌增長是否匹配芭。拜擺2001敗2002懊200襖3澳200叭4隘200敖5佰商品住宅價格增佰幅跋人均可支配收入唉增幅拜比值皚 挨(爸1叭2稗) 商品住宅價礙格增幅 / （哀人均消費支出啊人均儲蓄余額）翱增幅骯指標(biāo)的意義：按該指標(biāo)可以對疤“捌

14、商品住宅價格增隘幅 / 人均可捌支配收入增幅礙”辦這一指標(biāo)起到側(cè)伴面印證的作用。唉因為有些城市統(tǒng)吧計的人均可支配隘收入并不能很好盎地反映居民真實襖的經(jīng)濟實力，而扳人均消費支出哀人均儲蓄余額能安從側(cè)面皚印證版居民的經(jīng)濟實力瓣，爸因此用這一指標(biāo)扒來輔助判斷房價佰水平與居民收入昂水平是否匹配。敗唉2001扮2002白200扒3疤200搬4昂200懊5跋商品住宅價格增哎幅吧（人均消費支出鞍人均儲蓄余額壩）增幅傲比值盎 懊(1稗3班) 房地產(chǎn)開發(fā)版企業(yè)貸款余額 斑/ 全社會企業(yè)罷貸款余額按指標(biāo)的意義：啊該指標(biāo)是表明銀叭行資金具體投向氨的指標(biāo)，反映了爸房地產(chǎn)企業(yè)以及按銀行對未來房地翱產(chǎn)市場發(fā)展的信八心跋。

15、啊如果該指標(biāo)過高拔，表示銀行資金班大量投向房地產(chǎn)藹市場，一方面會擺影響宏觀經(jīng)濟的霸協(xié)調(diào)發(fā)展，另一澳方面也會過度激凹發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的白開發(fā)熱情，盲目搬擴大開發(fā)規(guī)模。爸疤2001版2002癌200巴3佰200皚4襖200扳5班房地產(chǎn)開發(fā)貸款罷余額芭全社會企業(yè)貸款俺余額扒比值盎二、市場趨勢預(yù)扳測輔助定性指標(biāo)板(1) 產(chǎn)業(yè)結(jié)鞍構(gòu)特征澳 主要胺介紹啊歷年三次產(chǎn)業(yè)所矮占比重啊，以及對當(dāng)?shù)亟?jīng)愛濟和居民收入產(chǎn)扒生重要影響的支拜柱產(chǎn)業(yè)把。叭(2) 民營經(jīng)壩濟發(fā)展?fàn)顩r愛 主要指拌民營經(jīng)濟對GD敖P的貢獻程度。扳民營經(jīng)濟發(fā)展好隘的地方，個體私傲營企業(yè)主群體較哎大且支付能力較般高，是中高端住壩宅市場的潛在消跋費群體。阿(3) 房地產(chǎn)版開發(fā)水平跋包括產(chǎn)品開發(fā)水背平、營銷水平、唉知名品牌開發(fā)商頒的數(shù)量等。八(4) 未來城斑市規(guī)劃及重大建翱設(shè)項目背(5) 地方政把策導(dǎo)向白包括擺預(yù)售政策、扳地質(zhì)條件、規(guī)費把等。疤(6) 重大城礙市活動艾包括是否承辦大百型會展、活動等拔，如奧運會、世罷博會、亞運會、癌城運會等。扮(7) 重大經(jīng)扮濟發(fā)展機會熬三、埃運作可行性罷指標(biāo)靶(1) 城區(qū)面懊積阿 指癌以耙“佰區(qū)擺”白為行政單位的案部分的絆土地面積啊之哎和耙(2) 常住人疤口埃分別給出拌全市常住人口和扒市區(qū)常住人口絆(3) 人均G叭DP半扒2001擺2002捌200靶3把2