金苑商貿(mào)城投資寶典文案定2153107217

1、扳金苑商貿(mào)城投資艾寶典文案啊P1：獻給藹追求扳財富的人們骯投資寶典金苑商貿(mào)城板 門戶經(jīng)濟案典范矮圖片：項目LO阿GOP2：軟文： 背欲望，商業(yè)經(jīng)營岸的圖騰敖在財富的上空骯渴望能抓住自由巴的風昂攜我一同飛翔叭為此，我情愿選爸擇欲望愛因為追求 氨是我一生的信仰般02 無限岸，財富坐標的暢阿想頒 案相信趙公明的存扳在昂于是渴望財富的艾靈魂在城市中游辦蕩襖如果有一種機會哀能夠讓我伸手可絆及艾我想那一定不是氨垂青也不是運氣翱而明天，必將升拔起奪目的朝陽拔03 財富般，品質(zhì)人生承載傲者半財富是人類永恒爸的盼望哀在黑暗中柏它閃著灼灼光芒叭以擺脫迷茫與窘吧迫的冗長埃于是，在大上海襖國際購物城愛人們許下了一個百

2、亙古不變的理想按04 前瞻罷，贏得將來的微擺笑半“很久很久以前笆，很多年很多年拔以前”埃很久很久以前，敗流逝的時間變成昂了深刻的記憶百于是便出現(xiàn)了未奧來，生命的本真岸意義就在于擁有傲未來背“很久很久以后班，很多年很多年捌以后”伴當未來還完全不案可知時笆 “藹金苑商貿(mào)哎城”這塊激活價澳值倍增的熱土般胎孕辦人們版一個創(chuàng)造財富的翱夢想P3：目錄艾商業(yè)地產(chǎn)概念頒及常識唉P4商鋪概念P6商鋪分類P7哀商鋪投資盎比較翱P絆9八商鋪投資形式和骯商鋪投資哲學P版10盎商鋪投資收益率壩計算P1鞍2耙商鋪潛力評估要熬素敖 P13阿商鋪價值評估要傲素熬P14稗具有投資價值商半鋪的特征骯P15皚商鋪選址技巧P隘1拌7

3、哎商鋪投資技巧藹P20案商鋪怎樣投資才巴能獲得更高的回拔報率P懊22伴商鋪投資三項注熬意唉P23熬小商鋪投資三秘擺訣絆P24埃商鋪投資四步法邦P25岸投資商鋪的獨門愛“般秘笈凹”半P27罷商鋪投資9注意斑P28白服裝商戶必備 哀投資攻略寶典P拔29絆P4：艾商業(yè)地產(chǎn)叭概念及常識扮問：商業(yè)地產(chǎn)是霸怎樣的一個概念頒？ 哀答：商業(yè)地產(chǎn)包翱括商業(yè)和地產(chǎn)兩襖方面的概念。商按業(yè)地產(chǎn)就是指商壩業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商襖作為投資主體直傲接參與的、為生暗產(chǎn)和消費提供交矮易平臺而進行商俺業(yè)活動的載體。佰商業(yè)地產(chǎn)包括批案發(fā)市場、零售市壩場、娛樂休閑消胺費市場、社區(qū)服岸務市場等相關的板商業(yè)運作，并為辦地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲半取未來不確

4、定的案收益。 唉商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)敗商、投資者和經(jīng)絆營者三合一的有八機整體。商業(yè)地懊產(chǎn)的開發(fā)由多個翱環(huán)節(jié)組成：開發(fā)壩、銷售、經(jīng)營、把管理，是一個不癌可中斷的鏈條。辦 安問：商業(yè)房地產(chǎn)昂的價值構成是什奧么？ 跋答：商業(yè)房地產(chǎn)敗的價值由兩部分暗構成。第一是房挨產(chǎn)有形的價值，白土地加建筑成本礙等；第二是商業(yè)傲無形的價值，它罷是商業(yè)房地產(chǎn)價挨值的根本價值。奧這兩者不可分離八，商業(yè)價值不可百能離開商鋪而單霸獨存在。商業(yè)地拜產(chǎn)的價值在于經(jīng)藹營，傲通過經(jīng)營創(chuàng)造高斑于價格的價值。罷住宅地產(chǎn)的價值埃在于居住和擺保值升值。 P5白問：商業(yè)地產(chǎn)的拜類型有哪些？ 頒答：商業(yè)地產(chǎn)的佰類型大致有六種翱：（1）商鋪（笆含各種類

5、型店鋪伴）；（2）商場拌（含專業(yè)市場）昂；（3）商業(yè)街俺（含步行街）；扮（4）超市/大昂賣場（含倉儲中擺心）；（5）購懊物中心（含sh拔opping 骯mall）；（爸6）酒店式公寓稗。 耙問：商業(yè)地產(chǎn)的岸利潤來自那些方扳面？ 罷答：商業(yè)地產(chǎn)的搬利潤來自四個方柏面：一是開發(fā)商胺通過運作項目賺熬取開發(fā)投資利潤阿；二是所有者出擺租商鋪賺取租賃靶利潤；三是商鋪鞍經(jīng)營者賺取經(jīng)營拔利潤；四是商業(yè)按物業(yè)管理者賺取懊管理利潤。 挨問：商鋪價值的澳存在方式是什么佰？ 扒答：商鋪價值的背存在方式有兩種按： 稗（1）靜態(tài)商鋪扮價值（可以改變?。?矮：皚包括支持商鋪價骯值的有質(zhì)有量的搬購買力、周邊的盎交通設施和交通

6、埃方式、以及商鋪白本身所處的位置般和建筑形態(tài)。 凹（2）動態(tài)商鋪傲價值（很難改變般） 百：扒指商鋪本身或商氨鋪所在的商圈所澳不具備的，是商盎業(yè)主體附加在商辦鋪上的人為的商捌業(yè)行為。包括：奧經(jīng)營方式、商業(yè)隘業(yè)態(tài)、商業(yè)企業(yè)半。P6商鋪概念商鋪概念 邦商鋪，由市芭演變而來，我們皚可以對商鋪暗做以下定義，即奧商鋪是經(jīng)營者為皚顧客提供商品交跋易、服務及/或拔 感受體驗的場邦所。和過去商鋪熬的定義相比有相佰同的地方，即商矮鋪首先是商品交扒易的場所；區(qū)別芭之處是現(xiàn)代商鋪愛的概念不僅包含霸了交易功能，而傲且包含了服務功隘能和感受體驗的挨功能。鞍商鋪作為交易的翱場所，從百貨、笆超市、專賣店到盎汽車銷售店都是靶規(guī)

7、模不等的商品矮交易場所。啊商鋪作為提供服拜務的場所，消費吧者在這種商鋪里挨，通過得到經(jīng)營跋者提供的服務，癌享受服務的品質(zhì)稗。氨商鋪作為提供感壩受體驗的場所，襖消費者在這類商胺鋪里充分感受經(jīng)絆營者創(chuàng)造的特別澳的情景、設施、扮氛圍等，從中得壩到美感、娛樂、案健康等，而經(jīng)營爸者在此過程中實岸現(xiàn)收益。P7商鋪分類商鋪分類 澳1、 按照開發(fā)搬形式進行分類 熬（1）、商業(yè)街扮商鋪 翱商業(yè)街指以平面芭形式按照街的形阿式布置的單層或罷多層商業(yè)房地產(chǎn)柏形式，其沿街兩敗側的鋪面及商業(yè)胺樓里面的鋪位都頒屬于商業(yè)街商鋪按。其中包括建材翱、汽車配件、服半裝精品街、酒吧埃街、美容美發(fā)用俺品街等。扮（2）、市場類敖商鋪 霸

8、市場是指各敖種用于某類或綜稗合商品批發(fā)、零班售、經(jīng)營的商業(yè)拌樓宇，有些是單骯層建筑，大多是邦多層建筑。這類靶市場里面的鋪位俺即我們所談的市哀場類商鋪。藹市場類商鋪在零癌售業(yè)中所占比重巴比較高，在全國板各地都有大量從傲事某種商品經(jīng)營案的專業(yè)半批發(fā)和零售市場百，比如：藹圖書交易市場、辦電子市場、家用擺電器市場、家具柏城、建材城等。叭 艾（3）、社區(qū)商笆鋪 版社區(qū)商鋪指位于邦住宅社區(qū)內(nèi)的商跋用鋪位，其經(jīng)營瓣對象主要是住宅背社區(qū)的居民。 芭社區(qū)商鋪的表現(xiàn)氨形式主要是1-絆3層商業(yè)樓或建疤筑底層商鋪，有叭些鋪面可以直接伴對外開門營業(yè)，拔但多數(shù)屬于鋪位邦形式。 P8捌（4）、住宅底跋層商鋪 愛住宅底層商鋪

9、,唉指位于住宅等建辦筑物底層（可能跋包括地下1斑、疤2礙層及地佰上1擺、拔2層，或其中部按分摟層）的商用懊鋪位。盎（5）、百貨商扒場、購物中心商邦鋪 柏百貨商場、購物捌中心商鋪指百貨叭商場、各種類型礙購物中心里面的傲鋪位。百貨商場安及各種類型購物稗中心的運營好壞瓣對里面商鋪的經(jīng)爸營狀況影響直接扒而深遠。目前，班國內(nèi)有很多這類氨正在運營的項目邦，另外也有不少骯大型SHOPP扳ING MAL哀L項目在國內(nèi)多藹個大中城市開發(fā)邦建設。 懊（6）、商務樓瓣、寫字樓商鋪 搬商務樓、寫字樓班商鋪指諸如酒店阿、商住公寓、俱啊樂部、會所、展矮覽中心、寫字樓澳等里面用于商業(yè)背用途的商業(yè)空間斑。這類商鋪的規(guī)翱模相對

10、較小，但笆商業(yè)價值很值得骯關注。 懊（7）、交通設靶施商鋪 安交通設施商鋪扒指位于諸如地鐵胺站、火車站、飛壩機場等交通設施矮里面及周圍的商頒鋪，以及道路兩拔側各類中小型商愛鋪。哎P9皚商鋪投資懊比較頒商鋪已經(jīng)經(jīng)歷了爸很大的發(fā)展，已稗經(jīng)從最初的經(jīng)營氨物品商品，增加般到經(jīng)營服務商品頒、體驗商品的層般面。很顯然，以案上不同經(jīng)營商品擺的形態(tài)將直接影澳響商鋪的位置、阿交通條件、定位哎、大小、空間、挨結構、裝修方法芭、風格、商品類跋型、配套條件等澳。在此，對商鋪奧的概念做足夠的翱分析，有利于商昂鋪投資者在投資熬過程中做初步的搬判斷。 商鋪投資比較 凹1、 商鋪投資昂與證券投資 熬商鋪投資低骯風險特點，保證

11、般了商鋪的投資收哎益率。氨與商鋪投資澳相比，證券投資奧風險較大，投資般回報較低。懊2、 商鋪投資版與住宅投資 艾商鋪投資和翱住宅投資相比，巴商鋪的投資收益敖率、投資回報率氨明顯高于住宅，拔在目前的市場情拔況下，住宅投資佰收益率約為8%藹左右，商鋪的投把資收益率約為1絆0%15%。昂 藹3、 商鋪投資藹與寫字樓投資 傲罷商鋪投資與寫字阿樓投資比較的話霸，很顯然前者屬奧于更有發(fā)展空間班的投資類型。 般 埃P10叭商鋪投資形式和氨商鋪投資哲學商鋪投資的形式藹商鋪投資的形式疤主要分為購買和暗租賃兩種。?。?）、商鋪購哀買 頒靶 商鋪上市初始挨交易購買 襖阿 二手購買 艾安（2）、商鋪租昂賃耙皚 商鋪直

12、接租賃擺 轉租 拜商鋪投資哲學:叭從投資收益角度捌去判斷投資方向氨 挨“八都市型隘”百商鋪拌辦績優(yōu)股 吧指位于城市商業(yè)百中心地段的商鋪皚。鑒于其特殊的啊位置以及所在地八區(qū)自身的商業(yè)價絆值，通常，這種昂商鋪的客流量長芭期比較穩(wěn)定，商叭鋪的商業(yè)運營收芭益水平較高，也鞍就體現(xiàn)出商鋪的板租金收益能力強拔，投資收益穩(wěn)定捌，而且收益比較藹高，所以我們將阿“安都市型鞍”斑商鋪稱之為商鋪背中的績優(yōu)股。P11半“澳社區(qū)型翱”疤商鋪白拔潛力股 板商鋪所在社區(qū)通壩常都要經(jīng)過從無頒到有的過程，從胺不背成熟到成熟的過瓣程。實際上，一罷個社區(qū)成熟的過班程就是價值提升挨的過程。柏一個新的社區(qū)就八仿佛證券市場的瓣原始股，只要

13、項扳目定位準確，發(fā)敖展環(huán)境良好，社唉區(qū)成熟所帶來的擺商鋪價值提升毋百庸置疑。班“隘便利型啊”柏商鋪愛拌小盤股 笆指用于以食品、芭日常生活用品等氨經(jīng)澳營為主的，位于壩社區(qū)周邊、社區(qū)瓣里面、寫字樓里八、寫字樓周邊等半地方的，用以敗補充大百貨商場安不足的小面積商壩鋪。之所以稱其搬為半“罷便利型懊”癌商鋪，是因為其唉所經(jīng)營的商品均版屬于礙“岸便利敗”辦類型，如寫字樓笆里面的小超市，熬公寓社區(qū)里的小吧超市，住宅社區(qū)叭的干洗店等都屬佰于該種。鑒于其傲適應性較強，所哀以拜出租、轉讓、轉班租都比較容易，按這正體現(xiàn)出小型骯商鋪的芭“阿小盤股捌”耙特點，拌正所謂船小好掉奧頭。伴“愛商業(yè)街頒”疤商鋪佰按高科技股艾指

14、經(jīng)營某類特定啊商品的商業(yè)街或跋大中型集中商業(yè)靶街區(qū)的商鋪。該扒類商鋪的投資價笆值和商業(yè)街所經(jīng)凹營的業(yè)態(tài)、業(yè)種埃關系密切。因其吧集中多種商業(yè)業(yè)般態(tài)、業(yè)種及主力疤店，功能更豐富壩，聚集大量人流拌，又是獨立街鋪按門面，其投資價敗值可見一斑。不壩難理解把商業(yè)街八鋪稱為商鋪敖“矮高科技股癌”版。哎P1板2班商鋪投資版收益率計算懊三種方法教你怎唉樣計算商鋪投資礙收益率 阿把方八法一：租金回報吧率分析法 澳公式：（稅后班月租金每月物巴業(yè)管理費）疤鞍12/購買房屋拌總價 啊比值越大，就表拔明越值得投資。癌 愛優(yōu)點：考慮了租奧金、房價及兩種白因素的相對關系靶，是選擇皚“案績優(yōu)地產(chǎn)耙”白的簡捷方法。辦按方法二：租

15、金回擺報率法 案公式：（稅后岸月租金按揭月案供款）啊拜12/（首期房礙款期房時間內(nèi)岸的按揭款）八優(yōu)點：考慮了埃租金、價格和前熬期的主要投入，佰比租金回報率分骯析法適用范圍更拔廣，可估算資金熬回收期的長短。埃弊病：未考慮百前期的斑其它扒投入、資金的時昂間效應半。芭啊方法三：IRR啊法（內(nèi)部收益率扒法）奧房產(chǎn)投資公式佰為：IRR累敗計總收益/累計霸總投入月租金胺斑投資期內(nèi)的累計暗出租月數(shù)/（按壩揭首期房款保捌險費契稅大澳修基金家具等拜其他投入累計吧按揭款累計物按業(yè)管理費）辦上述公式以按揭白為例，未考慮付啊息，佰未考慮中介費支艾出；累計收益、笆投入均考慮在投暗資期范圍內(nèi)。 疤骯優(yōu)點：IRR法艾考慮了

16、投資期內(nèi)岸的所有投入與收芭益、現(xiàn)金流等各氨方面因素。可以啊與租金回報率結熬合使用。IRR半收益率可理解為敖存銀行，只不過罷我國銀行利率按疤單利計算，而I岸RR則是按復利暗計算。 辦缺點：通過計算哎IRR判斷物業(yè)瓣的投資價值都是扮以今天的數(shù)據(jù)為頒依據(jù)推斷未來。叭而未來租金的漲斑跌是個未知數(shù)。敗 背敗一個簡單的投資版價值評估公式隘。八下面提供的方法半是國際上專業(yè)的拌理財公司評估一鞍處物業(yè)的投資價稗值的簡單方法熬：哀 藹基本公式為：如斑果該物業(yè)的年收安益俺背15年房產(chǎn)購叭買價，則認為該昂物業(yè)物有所值。鞍P13唉商鋪斑潛力版評估要素柏 芭1 交通便利芭的地區(qū)，或者在拜幾個主要車站的拌附近?？梢栽陬檺劭?/p>

17、步行不超過2啊0分鐘的路程內(nèi)耙的街道設店。街哀道通常被馬路隔頒開，形成兩側，案選擇哪一邊較有埃利于經(jīng)營，需要芭觀察馬路兩邊行斑人流量，經(jīng)過調(diào)藹查分析后以行人跋多的一邊開店為扒好。愛2 接近人們安聚集的稗場所。如劇院、哎電影院、公園等胺娛樂場所附近，巴或者大工廠、機拜關附近。班這一方面可吸引扳出入行人經(jīng)過，岸另一方面易于使百顧客記住該店鋪盎的地點，來過的搬客人向別人宣傳般介紹，會比較容背易指引人光顧。唉3 選擇靠近礙人口會增加的一斑邊。企業(yè)、居民把區(qū)和市政的發(fā)展案，會給店鋪增添愛更多的顧客而使阿其經(jīng)營上更具發(fā)礙展?jié)摿?。? 同類店鋪盎聚集的一邊。大扳量事實證明，對叭那些經(jīng)營選購耐白用品的店鋪來說

18、拌，若能集中在某拌一個地段或街區(qū)跋，則更能招攬顧礙客。阿5 要選擇較骯少橫街或障礙物敗一邊。許多時氨侯，行人為了要扒過馬路口，因為佰集中精神去躲避絆車輛或其他來往埃行人，將會柏忽霸略昂一邊的店鋪。般6 與其選擇澳現(xiàn)在被商家看好頒的店鋪經(jīng)營位置唉，不如選擇不遠俺的將來會由冷變佰熱的未被人看好拌的街道。佰7 有時與其霸定好店鋪經(jīng)營方拜向再去尋找經(jīng)營般場所，不如先找爸到一個地點適中頒、價格低廉的營捌業(yè)場所，再根據(jù)擺當?shù)丨h(huán)境情況確礙定經(jīng)營方向。 案P14矮商鋪價值敖評估搬要素核心商圈效應岸商圈有大有小，鞍城市的商業(yè)中心矮是大商圈 ，社笆區(qū)的商業(yè)中心是藹小商圈。在選擇佰商鋪的時候，處般于核心商圈的商安鋪

19、肯定要優(yōu)于其半他位置的商鋪。主力店效應罷“俺有主力店的地方哎，就有無窮的商扳業(yè)機會凹”奧，相信每一個商愛鋪投資人都知道矮這個道理。一個捌大型百貨商場、頒購物中心將帶動皚周邊的商業(yè)物業(yè)白全面升值。廣場效應白什么是廣場？廣哀場就是休閑、娛啊樂的場所，所以耙有廣場的地方，頒就有沖天人氣，爸就有無窮的商業(yè)背機會。所以，評昂估一個商鋪的投岸資價值，看其周板圍是否有廣場也邦是一個非常重要捌的參考因素。廣邦場有大有小，只把要有廣場就會帶罷來人流。品牌店效應扮在選擇投資商鋪骯的時候，看是否邦有品牌是一個很襖重要的參考因素安。其主要有兩方靶面的原因：一是百品牌客戶對商鋪鞍的選擇有嚴格的背商圈評估標準和翱計算方法

20、，所以埃他們選擇的商鋪版從經(jīng)營和發(fā)展的壩潛力上講肯定是骯有保證的，其二盎，知名的品牌客辦戶本身就具備聚叭客能力，會促使拌商圈的形成。立體條件捌商鋪項目所處位俺置的立體能力也按是非常重要的一阿個因素。立體條岸件決定了商業(yè)周板圍環(huán)境和其本身板因素對商業(yè)經(jīng)營霸的影響。所謂矮“岸一步三市板”把，立地差之毫厘岸，會導致業(yè)績失壩之千里。板一個商鋪的立地頒力，主要包括門笆前道路的類別、扒顧客來店的方便挨度等。商鋪的通用性捌商鋪的價值最終靶是要通過租賃實拔現(xiàn)的。而租賃就斑要考慮租給誰，阿不同的租戶對商伴鋪有不同的要求擺。周邊租金水平唉周邊的租金水平搬將直接反映你投熬資商鋪的租金能擺否支撐購買價格八。購買商鋪的

21、最白終目的是通過租靶賃實現(xiàn)預期利潤皚，再低的回報總罷應該比銀行利息礙要高，這是一個斑原則性的問題。扳P15安具有投資價值商埃鋪的特征澳具有投資價值的爸商鋪特征艾具有好的投資價阿值的商鋪，一般靶涵蓋多項或全部拜以下的特征：拔藹商情因子：指商疤鋪所在地區(qū)商業(yè)柏環(huán)境、商業(yè)競爭藹狀態(tài)及所吸引的罷主要客戶群的規(guī)擺模及覆蓋范圍等拜。俺皚客流量：客流量吧對于商鋪的價值柏至關重要。商情盎因子闡釋的是商爸鋪所在地區(qū)的稗“氨宏觀叭”凹商業(yè)狀況，但客班流量是針對商鋪岸價值的?！鞍俏⒂^把”絆量化。八“扒可視性哎”百因子：商鋪的芭“巴可視性隘”按指經(jīng)過建筑師創(chuàng)捌造性的設計，最哎大限度使得盡可挨能多的商鋪在平耙面、立面范

22、圍內(nèi)扒極容易被消費者傲看到。拜挨樓層：商鋪所在盎的樓層對商鋪價敗值的影響力不小敗，一層的商鋪無絆論是租金還是售巴價都要比二層、挨三層的商鋪高出翱很多。背俺交通條件：交通愛條件往往意味著捌可能到訪客流量奧的潛力。百懊停車條件：具體耙講就是轎車停車暗場。強調(diào)停車條懊件的重要性，是白出于中國經(jīng)濟強瓣勁增長的勢頭。班捌規(guī)劃設計的科學案性：規(guī)劃設計必敖須體現(xiàn)市場功能叭的需要。通常，笆開發(fā)商需要從市哀場的角度對項目伴規(guī)劃設計進行調(diào)氨整。氨百硬件條件：商鋪熬的硬件條件具體扮指商鋪的設計和凹能源狀況等，包敗括面寬、進深、擺層高及對消費者拜的有效引導，還壩有商鋪的水、電翱、煤氣、污水排罷放等技術性內(nèi)容啊，以上因

23、素對商胺鋪的功能影響很皚大。P16懊芭經(jīng)營商品的類型阿：經(jīng)營商品的類板型與商鋪的租金暗收益及價值升值暗收益有密切關系按。不同的商品，版其利潤空間顯著巴不同。辦巴隸屬項目的運營埃特點：商鋪多數(shù)襖隸屬于某個項目暗，所隸屬項目的懊類型、運營方式扒、運營狀態(tài)、管矮理水平等對該商愛鋪租金、價值的扳影響是無法避免哎的。叭百商鋪初始售價：瓣商鋪初始售價的案高低將影響商鋪靶投資的收益。商巴鋪初始售價越高礙，投資收益率越鞍低，資金風險也昂會越高。癌暗周邊房地產(chǎn)發(fā)展壩趨勢：商鋪價值吧提升是一個動態(tài)柏的過程，商鋪周叭邊房地產(chǎn)發(fā)展的凹狀況及趨勢將對八商鋪的價值起到胺核心作用。斑進入買鋪時代，靶五法則教您安全挨投資商鋪

24、 半安全投資法則之頒一：摸清城市發(fā)壩展規(guī)劃叭安全投資法則之氨二：重視經(jīng)營管般理水準叭安全投資法則之胺三：關注轉讓套岸現(xiàn)能力班安全投資法則之板四：評估行業(yè)發(fā)半展?jié)摿Π景踩顿Y法則之版五：調(diào)查租金成拜長空間霸P17爸商鋪選址百技巧奧商鋪選址：爸“扒客流笆”礙就是辦“案錢流半”絆 瓣 一、廣艾開渠道尋找商鋪搬。擺現(xiàn)在有許多創(chuàng)業(yè)八者喜歡通過報紙爸廣告、房屋中介盎、房地產(chǎn)交易會背、互聯(lián)網(wǎng)等了解奧商鋪信息。其實霸，商鋪市場有個斑“翱28法則擺”安，即公開出租信凹息的店鋪只占總白數(shù)的20，而礙以私下轉讓等方辦式進行隱蔽邦交易的卻占80案。所以，尋找啊商鋪一定要廣開斑渠道，多管齊下絆。版 二、案“愛客流暗”半

25、就是叭“埃錢流鞍”靶。般商鋪選址一定要版注意周圍的人流霸量、交通狀況以叭及周圍居民和單扒位的情況。對經(jīng)案營商鋪的創(chuàng)業(yè)者哀來說，笆“敖客流奧”柏就是爸“叭錢流霸”哀，千萬不要因為澳怕競爭而選在偏拔遠地區(qū)。頒 三、選敖址要有前瞻性斑。霸并不是所有的阿“罷黃金市口案”拌都一定賺錢，有般時遇到市政規(guī)劃奧變動，熱鬧的地板段也有可能變成搬冷僻之地。因此靶，創(chuàng)業(yè)者在選址半時要眼光放遠些半。除了市政規(guī)劃頒外，還要注意該搬地區(qū)未來同業(yè)競絆爭的情況。跋 四、注傲意租金的性價比巴。版不同地理環(huán)境、百交通條件、建筑把物結構的店面，敖租金會有很大出拌入，有時甚至相隘差十幾倍。對創(chuàng)壩業(yè)者來說，不能懊僅看表面的價格藹，而應

26、考慮租金耙的性價比問題。矮舉例來說，對月白收入在2萬元左斑右的飲食店，其爸月租金在300叭0元5000瓣元比較合適，能凹保證一定的毛利百率。P18柏 五、邦“搬團租暗”哎方式經(jīng)濟實惠矮。捌目前，十幾平方半米的小商鋪很搶半手，租金因此水芭漲船高，而一二傲百平方米的大商拔鋪卻因滯租而身柏價下跌。在這種熬情況下，建議幾隘個創(chuàng)業(yè)者以團體瓣租賃的方式低價八“邦吃班”哀下大商鋪，然后耙再進行分割，細扒算下來能節(jié)省不捌少費用。 罷技巧一：選擇斑適當?shù)男袠I(yè)類別懊 拜技巧二：有骯“哎傍大款半”背意識 氨艾即把店鋪開在著搬名連鎖店或強勢版品牌店的附近，傲甚至可以開在它骯的旁邊，不僅可板省去考察市場的俺時間和精力，

27、還岸可以借助它們的辦品牌效應招攬顧俺客。 擺技巧三：選取佰自發(fā)形成某類市澳場的地段 案鞍在現(xiàn)實生活中，稗管理部門并沒有叭對某一條街、某拜一個市場經(jīng)營什礙么做出規(guī)定，但叭在長期的經(jīng)營中佰，某條街會自發(fā)俺形成為銷售某類爸商品的傲“澳集中市場稗”哎。 背技巧四：選擇有艾獨立門面 癌按有的店面沒有獨暗立門面，店面前哎自然就失去獨立壩的廣告空間，也哀就使你失去了在安店前矮“耙發(fā)揮捌”把營銷智慧的空間板，這會給促銷帶版來很大的麻煩。靶 辦技巧五：了解笆商鋪周邊民眾購靶買力 佰購買力是依附叭人而存在的，購斑買力的數(shù)量、質(zhì)擺量決定了其所在阿商圈內(nèi)的商鋪的唉基本價值。當然翱，在那些消費能笆力強的購買力所八在區(qū)域

28、，商鋪的版價值高，獲得的擺成本也相應較高柏。 藹技巧六：看人哀流量 矮商鋪收益最終拔決定于人流量。盎真正支撐商鋪的八是固定人流，其搬次是流動人流、擺客運流(公交、藹地鐵站)。 P19懊技巧七：選擇暗路邊店 挨商鋪位于一條暗道路一側，擁有扒道路、隘來回兩個方向的?？土?，價值低于盎路角店，是商鋪安中最常見的臨街霸狀態(tài)。 絆技巧八：選擇愛好的建筑結構 扒耙建筑結構的形式扳多種多樣，理想佰的商業(yè)建筑結構跋為框架班結構或大跨度無叭柱類結構形式（唉如體育場館），澳其優(yōu)點是：展示暗性能好，便于分巴隔組合，扒利于布置商場和扳商品。 笆技巧九：了解背開發(fā)商 凹鞍 昂選擇品牌開發(fā)商俺來確保資金安全案是投資的一個重

29、懊要方面。實力雄搬厚的開發(fā)商采用半完善的開發(fā)流程岸，擁有眾多的合巴作伙伴，這對項懊目的商業(yè)前景本八身也是一種保證瓣。 八技巧十：周邊版交通便利 熬理想狀態(tài)下的芭商鋪或商業(yè)街市巴應具備接納各種耙來客（購買力）按的交通設施，即拜商鋪周邊擁有軌盎道交通、公交車佰站點，還具有停捌車場。 拜技巧十一：看商般鋪的前景商業(yè)環(huán)捌境 搬考慮投資商業(yè)半物業(yè)要有發(fā)展的按眼光。有一些看吧似位置較偏的鋪盎位，雖然前期租擺金很低，商戶難阿尋，但時機成熟靶之時，就可以將吧商鋪高出買進價八幾倍價錢售出。啊 埃P扮20扒商鋪投資技巧投資商鋪五理由阿首先，投資岸商鋪具有穩(wěn)定性挨。艾第二，投資版商鋪能長期升值藹。挨第三，商鋪瓣具有

30、高回報率。胺 第四，商皚鋪具有投資潛力岸。佰第五，商鋪經(jīng)營擺靈活方便。投資商鋪須三看熬第一，看城扮市規(guī)劃。哎第二，看租唉金水平。懊第三，看區(qū)皚域成熟。投資商鋪三注意岸第一，把握隘買進時機。柏第二，注重伴長期收益。靶第三，關注安招商管理。投資商鋪三不能暗第一，不能霸太跋“耙貪心扳”頒。按投資期望回懊報是一種正常的胺心態(tài)，如果開發(fā)拔商允諾的回報率按太高，投資者一佰定要多問幾個為懊什么。 叭第二，不能按太叭“般放心白”跋。班決定商鋪投拔資之前，投資者藹應全面考察開發(fā)擺商的開發(fā)實力、頒誠信度、知名度芭等。對于開發(fā)商翱宣稱的租金收益拜以及投資回報率版，自己要去實地版考察，多方探查把，摸準該地段真靶實的租

31、金價位，啊然后才決定是否擺投資。 耙第三，不能芭圖案“骯省心?！卑省０瓷啼佂顿Y是一種跋長線投資，獲得扒回報的過程是漫鞍長的，而且回報爸多少取決于商鋪稗經(jīng)營情況的好壞盎。因此投資者在敗決定之前，一定吧要把商鋪開業(yè)之搬后經(jīng)營什么、如壩何經(jīng)營作為考察皚重點。特別要搞骯清楚開發(fā)商與一叭些品牌商家是什邦么樣的合作關系般、合作時間有多扳長等等。P21敗如何選擇能升值安的商鋪 扮商鋪的類型，按邦照所屬項目的開版發(fā)形式不同，可扮以細分成七大類百：百耙商業(yè)街商鋪：是柏指商業(yè)街沿街兩芭側的鋪面及商業(yè)吧樓里面的鋪位；皚阿市場類商鋪：版“罷市場耙”挨是指各種用于某疤類或綜合商品批熬發(fā)、零售、經(jīng)營疤的商業(yè)樓宇；半按社區(qū)

32、商鋪：其經(jīng)斑營對象主要是住骯宅社區(qū)的居民；澳辦住宅底商：住宅吧底商指位于住宅百底層的商用鋪位版；佰疤百貨商場、購物皚中心商鋪：該類稗項目規(guī)模龐大，半開發(fā)復雜，所以昂投資風險也比較翱高；頒背商務樓、寫字樓皚商鋪：酒店、商板住公寓內(nèi)用于商辦業(yè)用途的商業(yè)空佰間；稗熬交通設施商鋪：辦交通設施里面及皚周圍的商鋪，以啊及道路兩側各類翱中小型商鋪。啊以上不同類型商半鋪的投資特點、捌價值影響因素及辦市場成熟度差別拌都特別大，投資礙者應根據(jù)城市發(fā)拔展的方向和城市靶各種類型商鋪的笆成熟程度及自身哎所熟悉的商鋪類佰型進行投資。昂P2啊2巴商鋪怎樣投資才熬能獲得更高的回岸報率 稗投資商鋪最重要骯的參數(shù)俺一、市面和傲樓

33、層因素。成熟澳的社區(qū)往往店家癌密集，還配有公瓣園、影院等輔助阿設施。租金往往百最能體現(xiàn)商鋪的扮價值。一樓的商案鋪往往最好租，啊租金也高，對投岸資者也最有保障拜。暗二、使用率跋的高低，有沒有鞍自主權。自主權耙越高，收益越單敖純。使用率提高百一倍，就等于降板低一半租金。如襖果商鋪的位置面氨向開闊的使用空擺間，客戶流又比盎較簡單合理的話伴，就能有效提高般商鋪的使用率。礙三、能否找澳準產(chǎn)業(yè)市場。準稗確的市場定位則皚可以大大提高投隘資的回報，比如昂“白電腦一條街哎”般、懊“百服裝一條街靶”辦等，找準市場定斑位可事半功倍。跋六元素質(zhì)保商鋪班投資回報率 芭第一元素：周邊挨消費要具持續(xù)支霸撐力 皚第二元素：商

34、業(yè)俺內(nèi)容須有引人之疤處 壩第三元素：項目瓣規(guī)模與消費人數(shù)哀匹配 芭第四元素：布局把應能構成人流交敖織 艾第五元素：過濾傲噱頭求實質(zhì)性回靶報 挨第六元素：定位傲專業(yè)水平?jīng)Q定收哀益 氨P傲23敗商鋪投資三項注皚意把商鋪投資三項注爸意 疤一、謹防高回報凹率的承諾熬商業(yè)物業(yè)投資是阿個要綜合考慮的挨問題，不能像住拌宅物業(yè)投資一樣皚，商業(yè)物業(yè)投資靶的動態(tài)性更強。俺商業(yè)物業(yè)的價值哀很大程度上由人唉流和消費決定，罷而人流和消費又版受交通、人文、柏歷史、區(qū)域環(huán)境阿規(guī)劃、規(guī)模、建埃筑物的特點、招佰商限制，還有整跋個商業(yè)零售市場百、商品檔次和時藹尚潮流等等多方哎面因素影響。在俺沒有分析這些因敗素的情況下，或半者只考

35、慮幾個方按面，就妄下決定擺，是有很大風險笆的。 唉 二、要分傲析適合經(jīng)營什么跋 每個商業(yè)矮物業(yè)的功能業(yè)態(tài)佰的分布是不同的版，有的部分只能襖做餐飲，有的就阿只能開精品店，熬而各個行業(yè)的品凹牌客戶在做店址疤選擇時，都會有柏其最高租金標準捌，其中餐飲的租傲金較低，而精品翱店和品牌服裝專靶賣店比較高。所柏以在投資購買商白鋪時，要分析它敖能做什么不能做巴什么，再分析所白選擇的租客中，鞍租金會在什么范般圍內(nèi)，然后了解熬其周邊商鋪情況澳，得出最可行的愛租金估價，再算哎投資回報。 敗 三、要看翱商業(yè)環(huán)境前景邦考慮其商業(yè)物業(yè)吧環(huán)境的前景，要矮有發(fā)展的眼光。昂有許多投資買家般買一些看似扮位置氨很偏的鋪位，幾岸年之

36、后，此地逐半漸形成商業(yè)氛圍背，區(qū)域商業(yè)物業(yè)礙價值迅速攀升，凹雖然前期租金很拔低，商戶難尋，安但時機成熟之時爸，就可以將商鋪把高出買進價幾倍澳價錢售出。 鞍P般24扒小商鋪投資三秘熬訣翱投資小型商鋪三背大罷“扒秘訣氨”把 澳近兩年來，商鋪芭市場發(fā)展迅猛，稗商鋪的投資回報骯率遠遠大于住宅奧，越來越多的人隘開始涉足商鋪市爸場。辦分析一：瞄準新俺建市場奧一般來說，新建八市場商鋪的出售傲價格比老市場要安便宜許多，如果按到有發(fā)展?jié)摿Φ奶@新市場購置商鋪芭，不僅投資少，爸升值潛力更大。芭分析二：搶占要凹地核心圈層般投資小型商鋪，巴首要考慮的因素八便是所選地點區(qū)癌域性商業(yè)氣氛是敗否濃烈，如人口拜密集度、人口結敖

37、構、日均人流量岸、消費能力、消白費結構以及配套八設施等。隘總評述：因地制傲宜特色經(jīng)營辦不同的商圈性質(zhì)吧、不同的區(qū)域圈搬層有不同的投資扒方式，因地制宜絆進行特色經(jīng)營才跋是小型商鋪的競巴爭力所在。氨車站附近。火車艾站、長途汽車站稗附近是往來旅客哀集中的地區(qū)，是稗適合商店開業(yè)之把地，過往乘車的按旅客選購的商品暗雖然非常廣泛，吧商業(yè)價值較高，扳尤其適合發(fā)展飲隘食、哀物流、批發(fā)、大翱型專業(yè)市場奧等方面經(jīng)營的商奧鋪。八商業(yè)區(qū)。商業(yè)區(qū)拌地段是居民購物叭、聊天、逛街、八休閑的理想場所襖，也是商店開業(yè)版的最佳地點?？砂晔窃摰囟钨M用高罷，競爭性也強，疤除了大型綜合商罷店外，較適合那搬些有鮮明個性特傲色的專門經(jīng)營商

38、白店發(fā)展澳。瓣住宅區(qū)地段。該板地段的顧客是住叭宅區(qū)和附近的居按民，以家庭主婦笆為主，節(jié)假日和哀下班時間則包括靶家庭其他成員。艾因此，有關家庭挨生活的商品消費伴力極強，尤以日芭常用品消費量最阿大，如小型超市跋、洗衣店等都能佰有較好的發(fā)展。岸 挨P耙25拜商鋪投資四步法稗 傲商鋪投資第一步頒啊準確判斷商鋪哀“岸類型矮”敖 白商鋪投資第二步吧扒確定目標收益空敗間 百商鋪投資第三步把盎熟知項價值壩因素 昂商鋪投資第四步唉隘了解政府規(guī)劃，版判斷未來升值潛絆力傲影響商鋪租金收胺益和價值升值收昂益的因素大約有哀項，這些因骯素對不同類型商礙鋪價值的影響是安顯著不同的。疤1.商情因子芭：伴指商鋪所在地區(qū)耙商業(yè)環(huán)

39、境、商業(yè)皚競爭狀態(tài)及所吸啊引的主要客戶群班的規(guī)模及覆蓋范哎圍等。2.客流量靶3.哎“拌可視性稗”耙因子 鞍：澳商鋪的伴“壩可視性疤”礙指經(jīng)過建筑師創(chuàng)哎造性的設計，最礙大限度使得盡可跋能多的商鋪在平罷面、立面范圍內(nèi)啊極容易被消費者傲看到。凹4.樓層 懊：百商鋪所在的樓層拜對商鋪價值的影隘響力不小，一層扳的商鋪無論是租鞍金還是售價都要搬比二層、三層的骯商鋪高出很多。柏 百5.交通條件 哎：傲交通條件往往意扒味著可能到訪客辦流量的潛力。P26暗6.停車條件拌：跋具體講就是轎車氨停車場。強調(diào)停絆車條件的重要性骯，是出于中國經(jīng)唉濟強勁增長的勢版頭。辦7.規(guī)劃設計的扮科學性岸：斑規(guī)劃設計必須體皚現(xiàn)市場功能

40、的需板要。通常，開發(fā)愛商需要從市場的罷角度對項目規(guī)劃把設計進行調(diào)整。唉 俺8.硬件條件哎：氨商鋪的硬件條件柏具體指商鋪的設百計和能源狀況等版，包括面寬、進扮深、層高及對消搬費者的有效引導拔，還有商鋪的水敖、電、煤氣、污壩水排放等技術性把內(nèi)容，以上因素瓣對商鋪的功能影叭響很大。挨9.經(jīng)營商品的斑類型?。喊憬?jīng)營商品的類型半與商鋪的租金收芭益及價值升值收巴益有密切關系。骯不同的商品，其佰利潤空間顯著不頒同 。拌10.隸屬項八目的運營特點哎：哀商鋪多數(shù)隸屬于霸某個項目，所隸耙屬項目的類型、扮運營方式、運營啊狀態(tài)、管理水平礙等對該商鋪租金拔、價值的影響是敗無法避免的。疤11.商鋪初始隘售價百：昂商鋪初始

41、售價的礙高低將影響商鋪擺投資的收益。商百鋪初始售價越高俺，投資收益率越皚低，資金風險也矮會越高。癌12.周邊房地辦產(chǎn)發(fā)展趨勢班：安商鋪價值提升是稗一個動態(tài)的過程矮，商鋪周邊房地昂產(chǎn)發(fā)展的狀況及懊趨勢將對商鋪的疤價值起到核心作板用。啊P2班7奧 稗投資商鋪的獨門扮“拔秘笈矮”扒 唉四大標準投按資首選笆首先是地段。地斑段是決定商鋪價擺值性的關鍵。處般于差不多的位置哀，但能看到明顯壩標識的商場才更百有競爭力，消費昂者便于聚集，形吧成一定的消費磁艾場耙。頒其次是交通拜。商業(yè)設施的選白址必須是交通可擺達性最佳的地點阿。在商業(yè)的追求扮最大貨物銷售范扒圍的原則下，選把址應使交通費用案達到最小。凹第三是商鋪骯

42、的具體位置。一半層的商鋪價值性凹永遠最高，售價笆和租價都隨樓層啊的不同有很大的奧差別。比較而言奧，普通投資者選癌擇三、四層的商岸鋪投資風險較小奧，回報可觀。靶第四，商場藹的經(jīng)營管理方式挨。包括聘請的管百理公司、營業(yè)時瓣間、服務意識等藹，市場的運作方芭式一定要與消費昂需求相吻合。熬P2柏8扒商鋪投資9注意愛投資商鋪不宜忽唉視的9點 笆 1、 鞍產(chǎn)權清晰跋。敗 2、 啊適用性強哀。襖 3、 俺門前不宜有遮擋藹的大樹。 白拌 4、 哀門前不宜有馬路埃隔離欄桿或黃線敖，那會影響人流壩和停車。巴 5、商扒鋪最好在公交站扳點的兩旁，而不氨宜正對著站點。懊公交站點可帶來奧人流，但離得太拌近過于嘈雜，人擺們會無心消費，癌或一見來車就走百人。 哎 6、層艾高最好在胺以上，可方便哀吊頂；若是把則會更受歡邦迎，承租人可隔愛成兩層使用。捌 7、最安好不買樓層較高般的商鋪，承租人瓣一般不太喜歡。鞍 隘 8、最盎好可開后門，符澳合消防的要求。唉 9、如哀需制作燈箱，須俺先征得樓上住戶把的同意。白P29巴服裝商戶必備 捌投資攻略寶典佰 對于服裝市場霸來說，投資無疑捌是一門學問，市絆場的成功與否，翱關鍵在于投資的扮前期預算、考察氨等一系列的專業(yè)