贏商共享-商廈業(yè)態(tài)定位及招商方案

1、福建福州潘氏機構2011年6月15日夏華商廈項目業(yè)態(tài)定位與招商工作安排1目錄 一、將樂縣宏觀經(jīng)濟 二、將樂縣城市商業(yè)布局與現(xiàn)狀 三、將樂縣商業(yè)經(jīng)營分析 四、將樂縣目前在售的商業(yè)分析 五、本項目業(yè)態(tài)的定位 六、招商工作安排 七、廣告推廣安排2一、宏觀經(jīng)濟篇三明市簡介三明市地處福建省西北部，東依福州、南靠泉州、西南接龍巖、西瀕江西、北連南平，是一座新興的工業(yè)城市。城市規(guī)劃區(qū)面積達220平方公里，建成區(qū)面積17.65平方公里，城市人口達27萬人，步入中等城市行列，成為福建省重要的工業(yè)城市， 榮獲“國家園林城市”、“國家優(yōu)秀旅游城市”、“全國精神文明先進城市”、“國家衛(wèi)生城市”等稱號，成為八閩大地上一

2、顆璀璨的山城明珠。3三明市行政區(qū)別三明轄二區(qū)一市九縣（二區(qū)：梅列、三元；九縣：永安、明溪、清流、寧化、大田、尤溪、沙縣、將樂、泰寧、建寧）土地總面積2.29萬平方公里，人口約270萬人4將樂簡介將樂位于福建省西北部，處武夷山將樂縣，總體面積大，人口少，城市鎮(zhèn)率不足30%脈東南麓，扼閩江支流金溪中下游，東臨順昌，西接泰寧，南連明溪，北毗邵武，東南與沙縣接壤，總面積2246.7平方公里。境內山峰林立，溪流密布，最高峰海拔1640.2米。年平均氣溫在19.8C ，年平均降雨量2027毫米。戶籍人口17.41萬人（2010年），其中非農人口4.71萬人。全縣轄6個鎮(zhèn)、7個鄉(xiāng)：古鏞鎮(zhèn)、萬安鎮(zhèn)、高唐鎮(zhèn)、白

3、蓮鎮(zhèn)、黃潭鎮(zhèn)、水南鎮(zhèn)、光明鄉(xiāng)、漠源鄉(xiāng)、南口鄉(xiāng)、萬全鄉(xiāng)、安仁鄉(xiāng)、大源鄉(xiāng)、余坊鄉(xiāng)。距三明市中心128千米。 礦藏有煤、鐵、銅、石灰石、磷礦。風景區(qū)有天階山下的玉華洞等景點。 5將樂經(jīng)濟資源將樂資源豐富，全縣山地面積288萬畝，其中有林地面積283萬畝，毛竹林44萬畝，森林覆蓋率達84.5%林木蓄積量1598萬立方米，立竹量4600多萬根，是我國南方重點林業(yè)縣、中國毛竹之鄉(xiāng)。全縣可開發(fā)水電資源31.5萬千瓦。已發(fā)現(xiàn)的地下礦產(chǎn)有石灰石、煤、鐵、螢石、石英等36種，其中石灰石遠景儲量達13億噸，居福建之首。2012年向莆鐵路通車后，為將樂打開通往沿海及內陸地區(qū)的財富通道。6將樂經(jīng)濟開發(fā)的總體規(guī)劃將樂經(jīng)濟

4、一發(fā)區(qū)是經(jīng)國家發(fā)改委批準設立的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，規(guī)劃總用地面積為1554公頃（23310畝）。開發(fā)區(qū)下設三園，即：北郊工業(yè)園80公頃，洋仂工業(yè)園274公頃，積善工業(yè)園1200公頃。2010年園區(qū)建設初具規(guī)模。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)累計完成投資近4億元，完成一、二期場地平整近6000畝，供水、供電、道路、管網(wǎng)等基礎設施不斷完善。已完成簽約入園項目10個，累計合同投資額41.15億元，有8個項目已開工建設 7將樂縣經(jīng)濟指標將樂縣近年GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長，但與其他縣市相比，經(jīng)濟水平偏低8【 商圈概述 】各區(qū)域均有商業(yè)分布，但主消費要集中于城關中心區(qū)域。根據(jù)各業(yè)的分布情況，可將樂的商圈劃分3大商圈。城關區(qū)

5、：老城區(qū)、新城關區(qū)水南區(qū)：三華南路與濱河路本項目地處新城區(qū)。二、將樂縣城市商業(yè)布局與現(xiàn)狀9商業(yè)網(wǎng)點現(xiàn)狀整體層次不分明，大型商業(yè)網(wǎng)點偏少將樂縣的商業(yè)網(wǎng)點以老城區(qū)（三華路）為主，輻射面雖廣，但無整體商圈的統(tǒng)籌規(guī)劃，業(yè)態(tài)形式及產(chǎn)品檔次較為混雜檔次 形象 總量三位一體 相互支撐大中型連鎖經(jīng)營商戶進駐狀況將樂縣現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點多數(shù)品質偏低，存在散、亂的現(xiàn)象，大型品牌商業(yè)引進較少，目前難以形成整體的大規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點。將樂縣的目前沒有大中型商業(yè)。永輝大型超市入駐，使新城區(qū)的人流量加大，但周邊無購物大中型商業(yè)，截留不住人流。布局較為散亂，缺乏整體統(tǒng)籌規(guī)劃10將樂商業(yè)現(xiàn)狀分析 經(jīng)濟不斷發(fā)展商業(yè)體量增大檔次逐步增高

6、隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，將樂市經(jīng)過五年滯長，在近幾年的一些大型的商業(yè)項目和沿街門市紛紛亮相。這其中既有專業(yè)的市場，也有大型的綜合體。目前將樂的商業(yè)立足老城區(qū)中心并向東區(qū)域輻射。11三、將樂縣商業(yè)經(jīng)營分析城關七星步行街12七星步行街商業(yè)現(xiàn)狀【 綜合分析 】1、七星步行街位于老城區(qū)繁華地帶，商業(yè)氛圍濃厚，許多街鋪租金有上升的跡象。2、但該商圈無高品質、有影響力的商家?guī)印?、購物環(huán)境較好，整體檔次中等。4、街中心人流量大，價格比兩頭更高；13城關南門街【 綜合分析 】1、商業(yè)氣氛成熟。2、老式超市沒有重新整修，目前較為破舊。3、價格較為便宜，但人氣較差。4、新超市-永輝全新植入，吸引大部份人群。14城

7、關三華北路15三華北路商業(yè)現(xiàn)狀【 綜合分析 】1、三華北路為市政要道，又位于老城區(qū)繁華地帶，街尾是縣政 府與縣一中，商業(yè)氛圍濃厚，許多街鋪租金有上升的跡象。2、但該商圈街頭服飾店，檔次較高、有一定影響力。3、購物環(huán)境較好，整體檔次中等。4、該縣目前唯一一家電影院是老式，較破舊，人流量較少。16城關新將路17新將路商業(yè)現(xiàn)狀【 綜合分析 】1、該街環(huán)境較差，街頭是農貿市人氣較旺，租金較高；2、二層燈飾、家居在此形成專業(yè)市場，運營情況一般；3、街尾是安置房臨街店面，在本案對面，其租金對本案有一定的參照性。18城關俯前路19俯前路商業(yè)現(xiàn)狀【 綜合分析 】1、該街是新街，環(huán)境較好，人氣較差，2、該街是臨

8、街商鋪（一托二），中間馬路車流量大，面寬為4米左右，層高5.4米，面積較大，總租金較高。3、建材行業(yè)已經(jīng)在此形成專業(yè)市場，但運營情況較差，轉讓率較高。20城關日照廣場【 綜合分析 】1、剛開業(yè)不久，購物環(huán)境較好，人氣火爆， 人流較大。2、周邊沒有競爭超市。3、周邊小區(qū)日照東門已入住。21水南商圈22濱河路商業(yè)現(xiàn)狀【 綜合分析 】1、該街業(yè)為單面臨街商鋪，街尾的房子較新主要建材經(jīng)營為 主，街頭靠市政道三華路較為破舊，主要以餐飲為主。2、該街環(huán)境較好，街頭人流量，街中與街尾人流較少；3、隨著該街環(huán)境改善與周邊新樓盤商業(yè)與住宅帶動，租金有 上升的趨勢。23水南商圈【 綜合分析 】1、將樂縣的主車站，

9、新建不久，環(huán)境較好。2、人流量大，商業(yè)體量小，商業(yè)氣氛較差。3、沿街商鋪是一托二，總面積較大，總租金較高。24主要商圈對比分析市場空白點：大型百貨，高檔消費區(qū)，一站式購物Shopping Mall25商鋪面積對比汽車站三華路七星步行街俯前路新將路306090120150180210240270300500面積范圍主力面積0濱河路26商鋪面積對比商鋪面積跨度大，15-300不等，主力面積30-150。 經(jīng)營商家對商鋪的面積要求主要集中在40120平米之間，其中3090平米的商鋪最受經(jīng)營商家的青睞。200300平米的商鋪多滿足大賣場、藥店的經(jīng)營商家需求。27商鋪租金對比28商鋪租金小結商鋪租金主要

10、集中在75-100元/。臨主干道商鋪租金較高，可達150-200元/。七星步行街廣場人流量較大，商鋪租金較高。地段、人流量、商業(yè)氛圍、商鋪環(huán)境決定租金高低。29目標客戶群體分析業(yè)態(tài)：以通訊和服飾為主人群描述：1、逛街人群2、有服飾需求的人3、以學生人群較多4、外來游客消費水平：中低端客戶群商業(yè)評級：業(yè)態(tài)：以家電五金食雜為主，農貿市場人群描述：1、本地人群主流地（農貿）2、有家裝類需求的人消費水平：中低端客戶群商業(yè)評級：業(yè)態(tài)：以服飾為主人群描述：1、本地人群逛街主流地2、有服飾需求的人3、外來游客4、白領、技術骨干消費水平：中高端客戶群商業(yè)評級：業(yè)態(tài)：以建材電器五金為主、永輝超市人群描述：1、本

11、地人群主流地（永輝超市）2、有家裝類需要的人3、需要休閑娛樂的人消費水平：中高端客戶群商業(yè)評級：30在營業(yè)步行街及沿街商鋪投資回報分析31投資回報小結類型社區(qū)底商購物中心與超市步行街整體出租2.9%-4.8%2.6%-6%32【 小結 】 ： 目前重點在售項目的商業(yè)總和約6.3萬，未來的商業(yè)體量將達到12萬左右，多數(shù)為滿足居民日常購物需求，同時部分項目商業(yè)配置星級酒店、寫字樓、超市、商場等，構建形式完整的商業(yè)綜合體。 目前商業(yè)體量較大的在建商業(yè)項目多位于新城區(qū)、水南三華，除夏華商廈（本案），其它均未對外銷售。四、將樂縣目前在售的商業(yè)分析33在售重點商業(yè)項目東方世貿廣場項目情況項目位置：本案旁邊

12、總建面積:1.2萬平米樓盤價格： 一層40000元/ 五層8000元/ 項目公灘：40%項目層高：地上五層，地下一層投資回報：6%商鋪的面積范圍：13-85 左右運營公司：廈門世貿公司已入住商家：時代今典3D影院、淘寶商城開發(fā)商：恒發(fā)地產(chǎn)34東方世貿廣場業(yè)態(tài)分布一層面積和業(yè)態(tài)：3000 銀行、服裝、珠寶、化妝品三層面積和業(yè)態(tài)：2800 數(shù)碼、電器四層面積和業(yè)態(tài)：2800 男士精品、休閑服裝五層面積和業(yè)態(tài)：2000 3D影院、臺球等娛樂二層面積和業(yè)態(tài)：3000 皮具、少女時尚服裝、電器35東方世貿廣場優(yōu)劣勢分析商業(yè)優(yōu)勢1、銷售與招商同步進行。2、單鋪面積13-85，總價少，承擔風險小。3、聘請專

13、業(yè)的運營公司管理。4、形象宣傳較好，在當?shù)刂容^高5、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理、停車方便。1、單價較高，回報較慢2、商場人流動線設計較差。3、層數(shù)較高，商業(yè)的運作比較困難，風險性大。缺點36與競爭對手共利該項目與本案可形成共利的關系！1、打造新商圈2、借助東方世貿宣傳提升本案知名度3、資源共享,互贏互利。37五、本項目業(yè)態(tài)定位商業(yè)功能 業(yè)態(tài)定位38本項目具體位置39目前項目現(xiàn)狀與未來打造平面理念：打造未來城市以購物、休閑、餐飲、娛樂一體的商業(yè)城40項目SWOT分析41業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則 區(qū)別不同消費人群，依據(jù)動線分析，確定業(yè)態(tài)分布與聯(lián)動。 聯(lián)動白天人流與晚上人流，有效延長營業(yè)時間，提升商

14、業(yè)價值。 滿足多種功能與檔次需求。服務商務交流文化購物 休閑娛樂 餐飲42業(yè)態(tài)規(guī)劃方法一、統(tǒng)籌法根據(jù)已有的商業(yè)業(yè)態(tài)分布進行統(tǒng)籌分析。55%25%20%43差異化商圈消費力硬件條件競爭策略發(fā)展策略整體中檔局部中高二、差異法 做到人無我有，人有我精44商業(yè)業(yè)態(tài)定位整體中檔、局部中高檔的城市綜合商業(yè)項目定位說明： 在契合將樂商業(yè)需求的基礎上，項目業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃以適應將樂未來商業(yè)發(fā)展為目標，形成引領將樂商業(yè)發(fā)展的旗幟項目！夏華商廈定位45項目業(yè)態(tài)規(guī)劃（扣除蘇寧后，按比例調整各業(yè)態(tài)配比）業(yè)態(tài)比例電器賣場16.7%名品專賣17.3%服裝專賣30%娛樂23%餐飲13%46地下一層（大型超市）電子數(shù)碼城音像圖

15、書城動漫城47一層蘇寧電器品牌流行服飾品牌流行服飾珠寶化妝品眼鏡鐘表|休閑飲品48二層美體沙龍49三樓蘇寧電器童裝/游樂場/動漫城50四樓西式餐飲/休閑吧占整體13%占整層整體62%中式餐飲占整體8%占整層整體38%51五樓高級音樂會所占整體7%占整層42%休閑/運動（茶藝居、健身會所）占整體9%占整層58%管理中心52六、招商工作安排招商前期（籌備期）招商推廣預熱期四、招商執(zhí)行期五、持續(xù)招商期六、項目開業(yè)期商業(yè)定位包裝團隊組建53招商工作時間安排表6月2日-6月15日7月1日-7月15日7月26-9月29日7月16-7月25日10月1-10月30日完成前期市場定位人員培訓，接受招商咨詢正式招

16、商開始產(chǎn)品招商說明會籌備招商說明會9月30日招商活動6月15日-6月30日完成推廣定位及前期包裝招聘隊伍組建，完成現(xiàn)場包裝54招商策略 招商前提條件招商前提條件 返租回報率確定 業(yè)主返租協(xié)議完成 對外租金確定及租賃期確定55招商策略蘇寧租金及回報分析目前蘇寧租金比例分析小結：從回報比例分析，商業(yè)有一定的潛在價值，是投資者的首選，主力店的入住可帶動次主力店與商機入住及物業(yè)升值.56招商策略返租測算樓層總建筑面積（）總銷售額（元）5.5%返租（元年含稅）扣除蘇寧所占面積后（）扣除蘇寧所占銷售額后（元）5.5%返租（元年含稅）一層2701.988967002349318512335.82746014

17、484103080二層3314.213358260418470432636.35267040371468722三層3365.062624746814436111887.0814719224809557四層3293.52225606121240834不變不變不變五層2538.2118048975992694不變不變不變合計15212.9819010968210456033126911566342968614887返租租金按照平均5.5%比例換算第一年招商租金完成：870萬元57招商策略租金建議租金建議委托招租回報比例：一樓：4.5%5%二、三樓：5%5.5%四、五樓：5.5%6%租金每兩年遞增6-8%合同簽訂建議：（3+2）簽訂制，前三年簽固