企業(yè)貸款融資方案

1、昂中糧地產(集團百)股份有限公司霸貸款融資跋報告靶班級：2014般級財務管理（會絆計方向）13班百學號：秦婷婷：半2014222案71305阿 埃 爸 譚夢擺圓：20142頒2271306隘 稗 伴 符佳擺佳：20142背2271307俺 哎 稗 吳板 岸娜：20142拜2271308吧 叭 傲 張超阿宇：20142壩2271319拌企業(yè)：叭中糧地產（集團案）股份有限公司哎秦婷婷（董事長百）:笆制定企業(yè)部分材氨料書大綱、收集擺材料（貸款計劃佰、擔保材料、抵絆押物清單）、企斑業(yè)部分最后審查班。捌張超宇（財務總靶監(jiān)）：骯 收集企業(yè)部分皚材料（申請營業(yè)凹執(zhí)照申請書、稅白務登記申請書）稗、 整理排版、

2、傲 各類證件圖章哀制作。瓣譚夢圓（會計）斑：昂收集企業(yè)部分材捌料、各類財務報伴表、貸款卡申請壩書。澳符佳佳（銀行行版長）：拔收集銀行部分材鞍料、借款合同（佰主合同）、借款暗借據。罷吳娜（信貸科長拔、信貸人員）：隘收集銀行部分材邦料、整理排版、阿定稿后修正、信安貸員的貸前調查安報告、借款合同拜、抵押合同書、俺擔保合同、 銀疤行部分資料審核鞍。目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc467770192 熬第一章申請營業(yè)稗執(zhí)照程序安 PAGEREF _Toc467770192 h 哎4 HYPERLINK l _Toc467770193 扮1.1皚瓣公司設立登記申胺請書八

3、 PAGEREF _Toc467770193 h 胺4 HYPERLINK l _Toc467770194 啊1.2 捌股東指定代表或奧共同委托代理人拔的證明霸 PAGEREF _Toc467770194 h 挨5 HYPERLINK l _Toc467770195 半1.3啊董事長的任職文背件及其身份證明捌 PAGEREF _Toc467770195 h 挨6 HYPERLINK l _Toc467770196 八1.4頒由工商局頒發(fā)的版營業(yè)執(zhí)照靶 PAGEREF _Toc467770196 h 扳7 HYPERLINK l _Toc467770197 案第二章稅務登記版程序矮 PAGERE

4、F _Toc467770197 h 瓣7 HYPERLINK l _Toc467770198 按2.1唉稅務登記表胺 PAGEREF _Toc467770198 h 耙7 HYPERLINK l _Toc467770199 絆2.2巴營業(yè)執(zhí)照（參考啊第一章）癌 PAGEREF _Toc467770199 h 奧11 HYPERLINK l _Toc467770200 稗2.3霸開戶許可證拌 PAGEREF _Toc467770200 h 鞍11 HYPERLINK l _Toc467770201 罷2.4拌賬號證明礙 PAGEREF _Toc467770201 h 疤11 HYPERLINK

5、l _Toc467770202 邦2.5安銀行賬號敗 PAGEREF _Toc467770202 h 盎11 HYPERLINK l _Toc467770203 百2.6巴組織機構代碼證鞍 PAGEREF _Toc467770203 h 吧12 HYPERLINK l _Toc467770204 敗2.7吧企業(yè)所得稅登記拌表把 PAGEREF _Toc467770204 h 俺12 HYPERLINK l _Toc467770205 岸第三章依法設立班的驗資機構出具哎的驗資報告礙 PAGEREF _Toc467770205 h 把14 HYPERLINK l _Toc467770206 啊第四

6、章貸款卡申昂辦程序拔 PAGEREF _Toc467770206 h 敗15 HYPERLINK l _Toc467770207 叭第五章提出借款捌申請背 PAGEREF _Toc467770207 h 熬18 HYPERLINK l _Toc467770208 挨5.1案授權委托書皚 PAGEREF _Toc467770208 h 班18 HYPERLINK l _Toc467770209 跋第六章深圳中糧版鳳凰里項目可行辦性研究報告百 PAGEREF _Toc467770209 h 挨19 HYPERLINK l _Toc467770210 癌6.1骯項目概況罷 PAGEREF _Toc4

7、67770210 h 熬19 HYPERLINK l _Toc467770211 鞍6.2八建設條件吧 PAGEREF _Toc467770211 h 皚20 HYPERLINK l _Toc467770212 安6.3挨投資環(huán)境分析癌 PAGEREF _Toc467770212 h 叭20 HYPERLINK l _Toc467770213 胺6.4邦市場分析與價格跋預測佰 PAGEREF _Toc467770213 h 拔21 HYPERLINK l _Toc467770214 盎6.5盎項目實施計劃昂 PAGEREF _Toc467770214 h 傲22 HYPERLINK l _To

8、c467770215 翱6.6啊項目財務經濟分叭析安 PAGEREF _Toc467770215 h 熬23 HYPERLINK l _Toc467770216 巴6.7隘結論奧 PAGEREF _Toc467770216 h 捌24 HYPERLINK l _Toc467770217 板第七章財務報表巴 PAGEREF _Toc467770217 h 鞍25 HYPERLINK l _Toc467770218 斑7.1唉中糧地產霸2014礙年度扒 襖資產負債表斑 PAGEREF _Toc467770218 h 埃25 HYPERLINK l _Toc467770219 柏7.2凹中糧地產安2

9、014岸年度奧 扮利潤表版 PAGEREF _Toc467770219 h 搬26 HYPERLINK l _Toc467770220 耙第八章項目貸款骯申請書拜 PAGEREF _Toc467770220 h 唉27 HYPERLINK l _Toc467770221 懊8.1背公司基本情況：按 PAGEREF _Toc467770221 h 八29 HYPERLINK l _Toc467770222 百第九章貸款受理癌 PAGEREF _Toc467770222 h 搬31 HYPERLINK l _Toc467770223 拌9.1瓣貸款對企業(yè)進行啊面談訪問癌 PAGEREF _Toc4

10、67770223 h 埃31 HYPERLINK l _Toc467770224 疤第十章貸款擔保凹 PAGEREF _Toc467770224 h 捌34 HYPERLINK l _Toc467770225 矮10.1扒抵押合同鞍 PAGEREF _Toc467770225 h 辦34 HYPERLINK l _Toc467770226 笆10.2疤貸前調查按 PAGEREF _Toc467770226 h 拜38 HYPERLINK l _Toc467770227 擺第十一章貸款審唉查與審批盎 PAGEREF _Toc467770227 h 叭41 HYPERLINK l _Toc4677

11、70228 藹11.1百貸款審查藹 PAGEREF _Toc467770228 h 礙41 HYPERLINK l _Toc467770229 盎11.2半貸款審批扮 PAGEREF _Toc467770229 h 班41 HYPERLINK l _Toc467770230 爸第十二章簽訂借辦款合同斑 PAGEREF _Toc467770230 h 稗46 HYPERLINK l _Toc467770231 爸12.1埃借款合同半 PAGEREF _Toc467770231 h 挨46 HYPERLINK l _Toc467770232 辦第十三章償還借邦款半 PAGEREF _Toc4677

12、70232 h 班50翱第一章爸申請營業(yè)執(zhí)照程伴序跋公司設立登記申吧請書耙名稱熬中糧地產(集團疤)股份有限公司背住所叭海南省?？谑薪饠[茂中路1號癌郵政編碼佰570000熬法定代表人姓名疤秦婷婷伴職務襖董事長扮注冊資本矮壹仟萬元阿公司類型八股份有限公司阿實收資本稗壹仟萬元愛出資方式俺貨幣班經營范圍扒房地產開發(fā)經營班；國內商業(yè)、物藹資供銷業(yè)(不含凹專營、專賣、專疤控商品)；建筑百技術咨詢；進出板口貿易。主營業(yè)氨務：商品房開發(fā)搬、物業(yè) 租賃、哀來料加工業(yè)。 愛主營業(yè)務：商品八房開發(fā)、物業(yè)、氨租賃、來料加工擺業(yè)盎營業(yè)期限巴長期/20年岸本公司依照中藹華人民共和國公翱司法、中華爸人民共和國公司瓣登記管理

13、條例頒設立，提交材料胺真實有效。謹此挨對 真實性承擔盎責任。疤 法定代表人簽稗字： 岸秦婷婷安 拌 扮 傲 辦指定代表或委托搬代理人簽字：伴張超宇藹 1995 年愛 12 月 1擺4 日 絆 凹 鞍 隘 唉 拔 耙 敗1995 年 半12 月 14阿 日版1.2 擺股東指定代表或白共同委托代理人邦的證明爸 傲申 請 人 ：版中糧地產(集團翱)股份有限公司斑指定代表或者委靶托代理人 ： 皚秦婷婷奧 拔委托事項及權限拌 ：辦理柏中糧地產(集團翱)股份有限公司佰的營業(yè)執(zhí)照 敗辦理瓣中糧地產(集團吧)股份有限公司凹 （企業(yè)名稱 埃的設 立變安更注銷備案翱 把 把手續(xù)。 瓣2、同意不同昂意核對登記材皚料

14、中的復印件并骯簽署核對意見；皚 懊3、同意不同岸意般巴修改企業(yè)自備文哀件的錯誤；拌4、同意不同版意盎愛修改有關表格的氨填寫錯誤； 安5、同意不同笆意哀案領取營業(yè)執(zhí)照和艾有關文書。 跋指定或者委托的唉有效期限：自 凹2014靶年 暗12爸 月扒14罷 日至伴2016敖年 4 月 3鞍1 日癌指定代表或委托骯代理人或者經 巴辦人信息礙簽字：秦婷婷安手機：1337吧9864506柏申請人蓋章或簽芭字：秦婷婷胺2014年12八月14日襖1.白3岸董事長的任職文藹件及其身份證明扮 哎中糧地產(集團愛)股份有限公司懊法定代表人、經翱理任職書 根據擺中華人民共和艾國公司法和本班公司章程有關規(guī)柏定，經本公司

15、骯1995 年 昂10 月 14捌 日，董 事會頒表決通過： 氨選舉叭秦婷婷絆擔任公司董事長搬并擔任法定代表暗人，任期三年。般 班從即日起依照法捌律、公司章程的佰規(guī)定行使權利和般履行義務。 扳董事（簽名）：盎 靶秦婷婷啊2014伴 年 10 月鞍 14 日身份證件壩1.按4骯由工商局頒發(fā)的背營業(yè)執(zhí)照哀第二章稅務登記絆程序氨2.1稅務登記叭表稅務登記表版（適用于單位納佰稅人）拜納稅人名稱：中岸糧地產（集團）敗股份有限公司襖申請日期：20扮14年1月1日扮 岸 版 愛 杭州市國家疤稅務半 懊 伴 襖 暗 杭州市地方柏稅務局 制澳中糧地產（集團熬）股份有限公司瓣貸款申請材料邦納稅頒人名扒稱疤中糧地產

16、(集團擺)股份有限公司安納稅扮人傲識別號百班登挨記凹注版冊類藹型艾房地產經營開發(fā)奧批準八設板立機凹構埃?？诎资泄ど绦姓芾戆示职寻榘Ｅ鷾拾吃O扒立伴證辦明扮或翱藹組織頒機哀構隘代把碼耙0222901懊78斑文件艾號隘組岸代管搬58凹0100-礙695芭688-1矮開業(yè)吧（扒設斑立襖）芭201鞍4礙年傲0頒2哎生俺產經營般叭證跋照傲爸證背照擺暗日期辦月絆10愛日埃期限拌無限翱名按稱耙號碼斑注爸冊八地哎址埃海南鞍省笆?？诎枋邢鲁前賲^(qū)東背新路江南巷藹5疤號柏8壩幢版行襖 版政熬疤郵稗政案愛聯哎系皚0571-85爸0687懊區(qū)阿域啊碼般編碼芭573000靶電話版52斑生捌產經營斑?？诹T市皚金貿中路1號澳

17、奧矮埃傲聯熬系岸哎行鞍 稗政皚郵矮政巴地址捌區(qū)八域艾碼壩31柏背01敖啊15501盎扳000白編碼藹電話胺埃請選擇對應項藹目打八”哎傲從業(yè)瓣氨核算方式扮拌獨霸立核算伴 吧霸非辦獨懊立核算靶辦人扮數盎其中外籍人版數胺骯唉傲哀請選擇對應項澳目打壩”敗單斑位性骯質癌芭企敖業(yè)奧骯事搬業(yè)單跋位百辦社扮會團氨體霸艾民敗辦礙非企板業(yè)單哀位伴 澳斑其他稗網班站白網班址啊耙國標挨行安業(yè)辦奧拌適用般會計愛請選擇對應項白目打搬”氨制度矮壩企癌業(yè)會計半制度白 般擺小企埃業(yè)會計昂制度跋 扒靶金融昂會計澳制度爸 案敗行政事艾業(yè)單敗位稗會計扳制靶度 矮中糧地產（集團霸）股份有限公司吧貸款申請材料 白2.2營業(yè)執(zhí)照翱（參考第

18、一章）般2.3開戶許可班證2.4賬號證明銀行賬戶證明芭公司：中糧地產?。瘓F）股份有扒限公司挨茲有我行客戶中傲糧地產（集團）拔股份有限公司因邦經營需要在我行巴開立銀行賬戶，芭經調查，公司經把營狀況良好，我安行予以批準，賬把戶號為6573拜3871045敗8091001盎特此證明。 拌 佰 骯 埃 瓣 辦 礙 版 耙 安 安 敗 藹 礙 阿 氨 皚中國建設銀行股哀份有限唉公司沈陽大東支疤行絆 板 澳 稗 埃 哀 矮 吧 傲 （銀奧行業(yè)務）八 艾 半 唉 翱 敖 氨 白 敖 日期：201傲5絆年11月24號凹 2.5銀行賬號背 開戶銀行：頒6573387壩1045809靶10019(中澳國建行)扳

19、2.6組織機構襖代碼證扮2.7企業(yè)所得爸稅登記表哀企業(yè)蓋章：壩稅務機關蓋章：藹負責人簽名：秦癌婷婷白經辦人簽名：王擺小二埃第三章艾依法設立的驗資邦機構出具的驗資敖報告把公司(籌)全體奧股東： 巴我們接受委托,隘審驗了貴公司(捌籌)截至 20骯16 年 3 把月 15 日止埃申請設立登記的阿注冊資本實收 壩情況。按照國家矮相關法律、法規(guī)敗的規(guī)定和協(xié)議、捌章程的要求出資巴,提供真實、合哎法、完整的驗資佰 資料,保護資藹產的安全、完整哎是全體股東及貴癌公司（籌）的責伴任。我們的責任皚是對貴公司（籌埃） 注冊資本的巴實收情況發(fā)表審耙驗意見。我們的爸審驗是依據獨盎立審計實務公告矮第 1 號一一翱驗資 進

20、行的哎。在審驗過程中辦,我們結合貴公百司（籌）的實際拔情況,實施了檢跋查等必要的審驗百程序。 阿根據協(xié)議、章程襖的規(guī)定,貴公司斑（籌）申請登記吧的注冊資本為人百民幣 207,扮449,946佰 元,由矮秦婷婷，張超宇礙，譚夢圓澳各方于 201把6 年 1 月絆 1 日之前繳哎足。皚 經我們審驗,藹截至 2016凹 年 2 月 爸15 日止,貴挨公司(籌)已收凹到全體股東繳納頒的注冊資本合計翱人民 幣 貳億伴零柒佰肆拾肆萬辦玖千玖佰肆拾六捌元(大寫),-扒其中以貨幣出資哎 207，44叭9，946 元哎。截至 201叭6 年 3 月板 15 日止，搬貴公司已收到全拜體股東繳納的注阿冊資本合計人民

21、瓣幣貳億零柒佰肆唉拾肆萬玖千玖佰懊 肆拾陸元（大般寫）。各股東均俺以貨幣出資。其哎中敖秦婷婷胺103，724阿，973 元、伴張超宇按 72,607拜481.1 耙譚夢圓皚31,1174八91.9 元 柏本驗資報告僅供辦貴公司(籌)申板請設立登記及據搬以向全體股東簽唉發(fā)出資證明時使百用,不應將其 把視為是對貴公司熬(籌)驗資報告伴日后資本保全、柏償債能力和持續(xù)胺經營能力等的保礙證,因使用不當疤所造 成的后果唉,與執(zhí)行本驗資般業(yè)務的注冊會計傲師及本會計師事瓣務所無關。附件 1： 挨注冊資本實收情辦況明細表注冊資扮本實收情況明細瓣表 啊被審驗單位名稱胺：案中糧地產(集團艾)股份有限公司埃 啊截止到

22、 201阿6懊年 03 月 壩31_日 貨幣單位：元昂投資者名稱凹注冊資本稗投入資本班金額艾出資比例癌貨幣資金板實物資產按無形資產頒合計拔占投入資本比例邦秦婷婷凹1037249翱73敗50%礙1037249芭73哎0拌0疤1037249暗73稗50%八張超宇般6223498笆3.8白30%扳6223498伴3.8藹0翱0搬6223498皚3.8暗30%埃譚夢圓把4148998辦9.2疤20%俺4148998隘9.2版0埃0挨4148998奧9.2艾20%佰編制單位：信永伴中和會計師事務把所 背 絆注冊會計師： 昂于東 扒 疤填表人：張艷澳第四章貸款卡申唉辦程序拌貸款卡是企業(yè)辦艾理貸款業(yè)務的基襖

23、本條件，因此在敖申辦任何貸款業(yè)擺務之前，企業(yè)必敗須首先到當地中敗國人民銀行申請頒辦理貸款卡。凡佰經工商行政管理岸機關（或主管機俺關）核準登記的癌各類企事業(yè)單位瓣需向國內金融機搬構辦理貸款及提稗供經濟擔保的，絆均須向中國人民熬銀行申領貸款證凹和貸款卡，并將哀發(fā)生的貸款業(yè)務拌在貸款證和貸款礙卡上進行記錄。埃人民銀行將在五班個工作日內發(fā)給霸申請人貸款證和耙貸款卡。埃公司除了上述已暗經提供的企業(yè)營哎業(yè)執(zhí)照、稅務登襖記證等還提供了澳開戶許可證。 襖 佰 藹 安 埃 搬 邦 擺本次申請的為項扳目貸款，所以公邦司還提供了國有霸土地使用證、建拌設用地規(guī)劃許可佰證、建設工程規(guī)隘劃許可證、建筑安工程施工許可證皚。

24、 矮第五章暗提出借款申請敗5.1授權委托霸書骯第六章翱深圳中糧鳳凰里隘項目可行性研究爸報告柏福永中糧鳳凰里扳項目位于寶安大阿道與塘新路交匯拔處，由01地塊壩（北地塊）和0霸2地塊（南地塊按）組成，兩地塊絆之間有規(guī)劃市政挨路分隔八。熬計劃開竣工日期熬：2014年1俺0月20日至按2016年1藹0月31日。目哎前已完成前期土皚地平整，正進行隘前期準備工作。藹 罷呈報單位：暗中糧地產（集團暗）股份有限公司擺骯呈報時間：二0傲一四年十月八日6.1項目概況熬6白.1.1擺開發(fā)項目區(qū)位條愛件爸中糧鳳凰里項目襖整體以“鳳凰”芭美好寓意，打造半奢而不凡的現代凹簡約風格；“一頒城四院”的新中巴式園林，將項目拌圍

25、合式布局進行案完美搭配。鳳凰搬臺中心景觀，構疤建中心標志性筑埃物的同時，打造吧兒童、老人專屬爸的健康歡樂平臺哀。主入口由名貴百樹陣、入口水景敖廣場組成的視覺芭通廊，加上極具敗有現代古典韻味傲的入口甕城，借稗以高差巧妙利用爸，拾級而上，象皚征著步步高升的挨寓意。下沉式中絆心陽光草坪，為敖業(yè)主提供兒童活背動、成人健身、班鄰里交流、閑暇罷漫步等活動空間艾。1200奢阿華泳池，藏風聚疤氣，將清新與舒懊適完美融入庭院捌生活。爸6班.1.2霸規(guī)劃方案拔項目建設用地面阿積47595.啊44m2，總建矮筑面積1706俺35.08m2拜，計容建筑面積般127800m鞍2（其中住宅建啊筑面積為115傲650m2，

26、商辦業(yè)建筑面積為8白600m2，公把共配套設施建筑啊面積3550m搬2），不計容建頒筑面積4283霸5.08m2（案其中地下車庫2挨9684.12盎m2，設備用房捌面積1350.靶96m2，人防白面積11800扮m2），容積率邦2.69，綠化按率30%，停車板位1050（地安下987個，地敖上63個）。6.2建設條件藹6啊.2.1柏建設地點條件礙中糧鳳凰里位于罷空港新城的核心襖位置，靠近深圳白地鐵11號線機背場線橋頭站，毗稗鄰鳳凰山森林公芭園和立新湖水庫矮，是中糧地產在叭福永大洋區(qū)百萬鞍平城邦基地的首暗發(fā)項目。中糧鳳頒凰里總占地約4絆.7萬，總建盎面約17.5萬辦，容積率2.凹69，是片區(qū)少把

27、有的超低密高層柏精品住宅項目，扳主推78-14頒4平的3-5房矮高拓戶型。首批皚住宅單位預計于哀2015年底入靶市。啊自駕車：大洋路伴兩段直達寶安大藹道、107國道版，與廣深高速、吧沿江高速相接，瓣從本項目上沿江邦高速可到機場、拌南山福田。未來板深中通道通車，板廣州、中山交通哎非常便利。唉 凹軌道交通：地鐵邦11號線橋頭站斑、塘尾站，計劃礙2016年中建爸成通車，與1號敗線、5號線全線拔接駁，輕松來往柏深圳寶安機場、伴南山、福田等地昂。稗 阿公共交通:福罷安第二工業(yè)城站版B787、M般310、M41阿9、M432、癌高峰專線68。翱 傲6氨.2.2懊建設實施條件凹中糧鳳凰里整體啊占地約4759

28、背5.43, 骯總建筑面積約1澳74917.5敗5，全南向7耙棟圍合布局，涵巴蓋高檔精品住宅半、8600特壩色社區(qū)商業(yè)及1巴2班幼兒園配套瓣，項目2.69爸超低容積率，1佰0.4%超低塔板樓覆蓋率，東西搬最寬樓間距高達敗210米，是片敗區(qū)首個高端低密瓣生態(tài)住區(qū)。扒項目主力產品為扒78-144昂三房至五房單位頒，以兩梯五戶、扮二梯三戶舒適梯稗戶比為主， 1敖00%為非雙拼拌產品，整體圍合挨式布局全享央景鞍園林，保證通風吧采光的同時，也案創(chuàng)造居住領域感把和歸屬感的高端昂人文社區(qū)氣勢。搬6.3愛投資環(huán)境分析藹從我國宏觀經濟襖看，投資方面，靶 2014 年藹固定資產投資比邦上年名義增長 襖15.7%（

29、扣瓣除價 懊格因素實際增長拜 15.1%）骯，受制造業(yè)持續(xù)傲產能過剩、房地絆產市場深度調整俺等因素影響，投案資增速放緩。靶消費方面，20跋14 年全年社耙會消費品零售總安額比上年名義增胺長 12.0%背（扣除價格因素扒 實際增長 1瓣0.9%），增敗速穩(wěn)定，由于就版業(yè)形勢較好，消啊費需求依舊旺盛拌，尤其是網上零笆售額比 上年增瓣長 49.7%澳。進出口方面，唉受世界經濟復蘇澳緩慢影響，進出昂口總值同比增速百下降，順差 擴挨大。價格方面，扮受經濟下行和油熬價下跌影響，價辦格水平漲幅較低稗，全年 CPI疤 比上年上漲 俺2.0%， 物壩價控制遠遠低于班目標，通貨膨脹版壓力較小，而工哀業(yè)生產出廠價格

30、啊下降 1.9%瓣，持續(xù)處于低迷搬狀態(tài)。 敖2014 年，艾房地產行業(yè)投資盎增速持續(xù)下行，半對 GDP 增壩長貢獻率也相應骯下降，行業(yè)開始辦由高 速增長轉昂入平穩(wěn)增長。房藹地產業(yè)宏觀調控伴去行政化的政策伴導向逐漸明確，拌將更注重強調宏扳觀 頂層制度設頒計，持續(xù)推進建盎立行業(yè)的市場化笆長效機制。通過拌貨幣政策調整、跋戶籍改革、棚戶哀 區(qū)改造等長效叭機制保障合理購安房需求，同時，礙各地政府靈活調氨整相關政策，限般購限貸手段逐 柏步退出，除一線隘城市及三亞外，熬限購政策全面放把開，行政干預趨傲弱，并通過信貸骯、公積金、 財伴政補貼多輪政策哀調整促進自住住凹房消費。 絆6.4八市場分析與價格稗預測芭6

31、挨.4.1啊市場發(fā)展前景分斑析絆2015年12懊月6日斑，11號線雙地哎鐵口物業(yè)中糧吧敗鳳凰里入市，建八筑面積約79-哎144平方米三罷至五房，開盤售哀罄，勁銷20.隘6億元。據悉，背開盤當天上午9礙時左右，已有大懊約1500人次拜到場。中糧佰胺鳳凰里本次推出柏住宅為建筑面積熬約79-125傲平方米質美空間傲，開盤約90分奧鐘，近500套八建筑面積約79百-125平方米班房源售罄。當場哎加推百余套建筑搬面積約90平方敗米以下小戶型住哀宅。唉從糧油食品貿易氨到全產業(yè)鏈體系阿，中糧集團集貿班易、實業(yè)、 HYPERLINK /l/financenews/jinrongshichang/jinrong

32、.htm 辦金融扳、信息、服務及班科研于一體，橫班跨 HYPERLINK /sz000061 皚農產品啊、食品、酒店、耙地產等眾多領域板，連續(xù)22年榮耙列世界500強拔。中糧洞悉城市安發(fā)展，戰(zhàn)略布局拌各大新中心，引笆領城市格局走向斑。中糧襖藹鳳凰里系空港鉅板筑首發(fā)之作，建皚筑面積約17.哀5萬平方米標桿稗大城，以2.6版9超低容積率、扒200米最高樓扮間距，打造恣意斑綻放的生活天地藹。瓣6佰.4.2八目標客戶的定位愛中糧集團在寶安鞍福永鳳凰山下精扮心打造的鳳凰里隘占地約4.8萬骯平方米，總建筑礙面積17.5萬矮平方米，首批推胺出的住宅79-斑125平方米三板到四房，共40案0多套。項目整凹體借

33、“鳳凰”的爸美好寓意，打造絆奢而不凡的現代襖簡約風格，“一安城四院”的新中捌式園林，將項目耙圍合式布局進行胺精心搭配芭吸引著慕名而來皚的客戶群。骯6板.4.3懊價格預測敗根據項目自身特哀點，參考當地房笆產價格及其發(fā)展唉趨勢，項目預測背價格：把1、唉前期產品均價3柏5000元/平捌，32000元翱/平起價，為3昂棟、5棟78-埃1443-5板房叭2、后期敗3棟、5棟均價昂35000元/罷平，32000芭元/平起價。戶傲型為建面78-皚144三房至靶五房。挨6.5瓣項目實施計劃拌6頒.5.1罷工程建設實施計罷劃邦1、現已取得了昂土地使用權，將班于2016年1氨0月底房地產開昂發(fā)各相關人員配白備，完

34、成項目規(guī)襖劃、單體設計、壩施工圖設計，工邦程報建、審批等跋有關手續(xù)，并著霸手售樓部建設、敗策劃宣傳，滿足八201霸4扮年開工需要。藹2、以高管的開癌發(fā)經驗，科學先叭進的管理模式、佰招投標制、工程扒監(jiān)理制確保施工哀建設規(guī)范進行，百施工過程中，要疤嚴格控制工程造唉價，提高工程質跋量，控制工期，骯提高資金周轉率扒。頒6埃.5.2哎銷售計劃及營銷班策略芭1、銷售計劃：矮根據工程建設進百度計劃及高明區(qū)柏房地產發(fā)展走勢辦，該項目擬銷售壩周期為四年：2捌016年銷售收挨入6.5億元；擺2017年銷售般收入8.4億元爸；2018年銷矮售收入8.2億絆元；2019年扮銷售收入7.2傲億元. 拔2、營銷策略秉愛承

35、企業(yè)捌以“疤誠信、團隊、專暗業(yè)、創(chuàng)新班”的礙價值觀班，打造奢而不凡鞍的現代簡約風格骯的經營理念，深靶入房地產市場調唉查研究，充分發(fā)擺掘樓盤的賣點，懊通過以下途徑和笆措施實現房屋銷奧售，獲取最大利吧潤。疤（1）、進行廣跋泛的市場調查，壩通過目標客戶和案目標市場的分析隘，對目標市場、般戶型結構、客戶骯群體進行準確定拌位，建設適應客扳戶需求的樓盤產敖品。芭（2）、實施有挨效的廣告宣傳策吧略、營銷策略及盎公關策略，實現稗銷售目標。利用跋“班報紙、電視、戶斑外廣告牌、車體案、站牌耙”胺等行之有效的廣柏告方式，及時地跋將樓盤的信息傳挨遞給購房客戶。靶通過溝通，利用稗客戶群對企業(yè)品翱牌的認識、了解敗與接受，

36、提高對伴所開發(fā)產品的認跋識度。班（3）、通過拓俺展銷售渠道實現俺房屋銷售。利用爸廣告促銷、人員艾促銷、網絡促銷俺擴展銷售渠道，版使房屋銷售由原盎來單一的自行銷翱售轉變?yōu)橹变N、芭行銷、網絡銷售背、地區(qū)代理等多扒元化銷售方式。稗（4）、提供優(yōu)辦質服務實現房屋氨銷售。要在激烈鞍的市場競爭中贏翱得客戶，必須深奧入了解客戶，為澳顧客提供優(yōu)質完翱善的服務，讓客阿戶感受到比預期笆更好的超值服務艾。藹（5）、利用品跋牌戰(zhàn)略實現房屋斑銷售。有效地利頒用金葵子的品牌唉效應，提升企業(yè)擺核心競爭力，加皚強創(chuàng)新力，提高挨房屋的競爭優(yōu)勢哎，滿足客戶的期辦望，激發(fā)客戶的扮購買愿望。奧（6）、結合價拔格策略實現房屋安銷售。在

37、目前樓八盤價格穩(wěn)中有升暗的形勢下，新盤頒開發(fā)銷售價格采藹取隨行就市結合伴“盎低開高走鞍”斑的價格策略，將暗本項目的房屋價礙格，由低到高的搬順序推向市場，哎吸引客戶的關注芭，形成良好的市伴場氛圍，形成人扮氣后再據市場情熬況逐步提高房屋扮價格，給客戶以哎“敖增值、保值澳”跋的信息，堅定購哎房客戶的信心。矮6.6扳項目財務經濟分岸析把6.6.1奧投資估算般按每畝昂363挨.昂8扳萬元取得土地使叭用權，土地總成熬本為9,614哀.89萬元（出半讓金總額9,2奧66.69萬元芭，契稅468萬埃元），項目開發(fā)氨總投資為31,懊525.03萬翱元。拌6.6.2矮資金籌措按根據投資估算及唉項目實施進度計稗劃，

38、投入資金總瓣額26,600板.27萬元。其熬中自有資金12笆,600.27板萬元(含本項目佰銷售回籠資金再罷投入10,54半5.18萬元)佰,借入資金,1笆4，000萬元骯。斑 哀6.6.3骯項目經濟效益分捌析1、利潤估算表熬本項目凈利潤斑8263藹萬元，凈利率靶8把.45%。預測前提：疤土地按363.8暗萬元/畝；瓣營業(yè)收入埃2耙0億元；胺平均銷售單價佰3拌1600元/平扒方米；扳營業(yè)成本挨9.8966敖億元；拜單位成本澳16版825元/平方拌米；愛2、現金流量估捌算表懊本項目稅后現金跋凈流量艾5,253.2唉9挨萬元。測算前提半同上。頒3、盈利能力分拔析俺（1）、靜態(tài)分佰析暗投資利潤率（稅

39、瓣后）=項目凈利背潤/項目投資支稗出總額八 =8.6安5%。襖（2）、動態(tài)分扒析般項目凈現值為6壩450萬元，凈奧現值大于0，項巴目可行。經計算傲，本項目的內部埃收益率為奧9壩%，參考同行業(yè)矮基準投資內部收捌益率8%，本項埃目的內部收益率瓣大于基準投資收柏益率，項目可行挨。 6.7結論愛中糧鳳凰里營襖銷中心耀世開放礙，作為大空港片叭區(qū)首個舊改力作瓣，世界500強拔中糧集團執(zhí)導的拌空港巨筑中俺糧鳳凰里，凝拜聚深圳速度，詮擺釋工匠精神。中挨糧鳳凰里立足翱空港，項目所在壩地將以前海為龍扮頭，空港為支撐挨，打造深圳稀缺跋原生資源都會區(qū)敗。地鐵11號線吧更是深圳東進西罷聯，增進深莞惠敗一體化的重要舉哀措

40、。隨著深圳“澳北拓西移”的城鞍市升級步伐加快辦，政府放權將改癌革進一步深化，鞍鳳凰里將與國際盎接軌，成就泛自頒貿區(qū)專屬人文環(huán)辦境的航母級城市矮綜合體。襖中糧集團憑借世吧界500強實力板，將圍繞整個立把新湖打造6.5啊7平方公里航母拔級首席生態(tài)城市案綜合體，以“一扮湖四帶多節(jié)點”拜的景觀結構，集凹萃中糧國際科技矮創(chuàng)新中心、低密哎生態(tài)住區(qū)、國際澳文化商務廣場、班地鐵接駁商貿中胺心四大功能區(qū)。斑項目整體以“鳳斑凰”的美好寓意靶，打造奢而不凡暗的現代簡約風格?。弧耙怀撬脑骸卑氲男轮惺綀@林，擺鳳凰臺中心景觀敖，構建中心標志藹性建筑物的同時跋，打造兒童、老挨人專屬的健康歡瓣樂平臺。主入口笆由名貴樹陣、入邦

41、口水景廣場組成般的視覺通廊，加扮上極具有現代古把典韻味的入口甕搬城，象征著步步胺高升的寓意。下般沉式中心陽光草暗坪，為業(yè)主提供頒閑暇漫步等活動懊空間。1200翱奢華泳池，藏唉風聚氣，完美融靶入庭院生活。艾綜上所述，該項搬目在市場經營、傲經濟規(guī)模、經濟翱效益和抗風險能靶力方面，既有可骯行性，又有可操胺作性。第七章財務報表把7.1昂中糧地產201拜4年度 資產負耙債表 單位：萬元白報表日期昂 昂期末余額板期初余額稗流動資產 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet1 瓣貨幣資金半72

42、9,060愛.00百692,506板.00 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet7 擺應收賬款敖22,683.鞍60捌19,517.罷40 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet11 岸預付款項哎4,575.0癌7巴10,820.安10 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000

43、031&type=cbsheet8 耙其他應收款哀42,784.皚60跋56,350.擺60 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet14 把存貨傲3,267,3岸30.00稗2,918,2埃40.00 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet21 拜流動資產合計盎4,066,4白30.00疤3,697,4罷30.00氨非流動資產 HYPERLINK /corp/v

44、iew/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet130 壩發(fā)放貸款及墊款跋-巴- HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet111 癌可供出售金融資拜產按83,707.疤80巴80,347.背80 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet112 案持有至到期投資哎-背- HYPERLINK /c

45、orp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet42 盎長期應收款骯715.67柏65.26 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet22 按長期股權投資扳48,391.拜40安85,165.襖90 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet113 靶投資性房地產胺279,704跋.0

46、0霸75,935.愛20 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet29 敗固定資產原值皚80,348.伴00埃79,570.半90 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet30 頒累計折舊藹21,614.柏80壩20,437.岸80 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&t

47、ype=cbsheet31 吧固定資產凈值澳58,733.扒20哀59,133.澳10 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet32 皚固定資產減值準般備愛-胺- HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet105 巴固定資產凈額哀58,733.胺20哀59,133.百10 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.p

48、hp?stockid=000031&type=cbsheet34 笆在建工程吧26,510.瓣60昂5,887.6暗2 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet38 靶無形資產骯6,176.3挨8癌5,987.0襖1 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet117 敖商譽礙16,118.壩40八8,553.9挨4 HYPERLINK /corp/view/vFD_F

49、inanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet40 懊長期待攤費用版2,115.9凹2爸3,012.0唉5 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet44 隘遞延所得稅資產骯42,544.敗30昂38,753.翱50 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet118 熬非流動資產合計奧564,717吧.00靶36

50、2,841背.00 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet46 熬資產總計鞍4,631,1爸50.00奧4,060,2阿70.00皚流動負債 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet47 凹短期借款斑604,000澳.00跋814,600罷.00 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=

51、000031&type=cbsheet49 氨應付賬款盎349,868皚.00 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet50 皚預收款項白840,906懊.00壩685,565挨.00 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet135 氨應付手續(xù)費及傭頒金傲-啊- HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?s

52、tockid=000031&type=cbsheet52 埃應付職工薪酬拜11,627.拌10矮9,065.9把5 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet55 半應交稅費皚88,670.半60昂70,117.耙10 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet109 斑應付利息爸9,701.4佰9矮7,092.2懊5 HYPERLINK /corp/view/vFD_

53、FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet54 耙應付股利懊154.76皚154.76 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet57 拌其他應付款傲144,837哀.00邦384,384哀.00 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet62 絆一年內到期的非罷流動負債版316,330胺.00捌133,4

54、00白.00 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet66 斑流動負債合計翱2,366,1矮00.00罷2,464,5絆80.00愛非流動負債 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet67 藹長期借款扒1,042,1罷60.00吧559,187安.00 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stocki

55、d=000031&type=cbsheet68 般應付債券絆119,312巴.00案119,148版.00 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet69 靶長期應付款奧-啊32.42 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet120 疤預計非流動負債奧-氨128.01 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php

56、?stockid=000031&type=cbsheet76 敗遞延所得稅負債昂36,866.骯30辦19,938.靶70 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet70 瓣其他非流動負債皚-壩217.40 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet75 般非流動負債合計暗1,198,5哎50.00般698,652耙.00 HYPERLINK /corp/view/vF

57、D_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet77 隘負債合計拜3,564,6傲40.00岸3,163,2啊30.00阿所有者權益 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet80 辦實收資本(或股辦本)襖181,373版.00般181,373俺.00 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet81 癌資本公

58、積熬26,049.皚40板80,233.熬80 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet82 版盈余公積挨77,373.矮20翱62,520.拔80 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet84 唉未分配利潤唉255,774霸.00鞍216,215氨.00 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stoc

59、kid=000031&type=cbsheet142 般外幣報表折算差巴額熬-澳429.06 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet122 半歸屬于母公司股跋東權益合計白598,482矮.00般540,772版.00 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet79 傲少數股東權益笆468,021擺.00按356,268芭.00 HYPERLINK /corp/vie

60、w/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet86 伴所有者權益(或版股東權益)合計拜1,066,5哀00.00扳897,040般.00 HYPERLINK /corp/view/vFD_FinanceSummaryHistory.php?stockid=000031&type=cbsheet87 絆負債和所有者權岸益(或股東權益擺)總計藹4,631,1隘50.00暗4,060,2拔70.00壩7.2奧中糧地產201昂4年度 利潤表單位：萬元班報表日期盎期末余額藹期初余額 HYPERLINK /corp/view/vFD_