2008年呼和浩特市金熙嘉園營銷推廣方案

1、銷售部 馬超2007年12月金熙嘉園2008年營銷推廣方案1 回顧2007年房地產(chǎn)市場開發(fā)投資繼續(xù)增長2007年1-9月呼和浩特市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資63.1億，比去年同期增長65.18%，比上年增長61%。其中，商品房建設投資48.68億元，占完成房地產(chǎn)開發(fā)投資的77.15，比去年同期增長76.3%。2 回顧2007年房地產(chǎn)市場呼和浩特2006年以前的房地產(chǎn)市場基本是由四個區(qū)的政府所帶動，從而影響到周邊區(qū)域的發(fā)展，2006年出現(xiàn)了一些相對遠郊的樓盤，如正太和平花園（金川）、景觀花園（金橋）等，地產(chǎn)市場開始悄然向遠郊發(fā)展呼市房地產(chǎn)市場已經(jīng)從近郊向遠郊發(fā)展城市中心房地產(chǎn)價格的快速上漲和城市經(jīng)濟發(fā)展

2、引發(fā)的快速擴張，都讓房地產(chǎn)的發(fā)展范圍不斷擴大，顯然呼市的發(fā)展也由城市中心逐漸向多中心模式發(fā)展3 回顧2007年房地產(chǎn)市場待開發(fā)土地面積增加2007年9月2006年9月2007年比2006年增減本年完成開發(fā)土地面積140.35150.76-10.41待開發(fā)土地面積298.17206.1592.02本年購置土地面積134.34255.98-121.641-9月，土地開發(fā)投資2.57億元，與上年同比增長6.53%；購置土地費10.98億元，與上年同比下降15.46%。1-9月完成開發(fā)土地面積140.35萬平方米，購置土地面積134.34萬平方米，待開發(fā)土地面積298.17萬平方米。與上年同比完成開發(fā)

3、土地面積和購置土地面積分別減少10.41和121.64萬平方米，待開發(fā)土地面積增長92.02萬平方米。4 回顧2007年房地產(chǎn)市場據(jù)官方消息透露，今年1至7月份，全市商品房銷售套數(shù)、總成交面積及商品房銷售金額同比均有下降，下降幅度均在40以上1至7月份，全市商品房銷售套數(shù)3729 套，同比均有下降了48.7. 商品房住宅銷售套數(shù)3376套，同比下降了51.12;商品房住宅銷售面積32.91萬平米同比下降了47.8商品房住宅銷售金額79652萬元，同比下降了38.74。批準商品房預售面積住宅40.18萬平米，同比下降了，38.5。供應體量在不斷增加施工、竣工房屋面積及竣工價值施工面積（萬平方米）

4、新開工（萬平方米）竣工面積（萬平方米）2007年9月2006年9月2007年9月2006年9月2007年9月2006年9月房屋建筑面積合計1112.56576.02255.15319.98159.9742.26按用途分： 1、住宅825.95375.87225.13258.55106.6527.89 2、辦公樓62.7450.878.344.6921.971.46 3、商業(yè)營業(yè)用房170120.2512.7845.9324.2511.77 4、其他53.8729.028.8910.817.091.145 回顧2007年房地產(chǎn)市場實際登記銷售面積有所下降 2007年9月商品房實際銷售面積情況6

5、回顧2007年房地產(chǎn)市場中小戶型的供應量增加1-9月，呼和浩特市批準預售的新建商品住宅中，不同戶型占商品住宅總面積的比重分別為：6080平方米的占12.93，80-90平方米的占12，90-100平方米的占21.83，100-120平方米的占22.88，120-144平方米的占16.3%，144-180平方米的占7.41%，180平方米以上的占6.6%。占比與去年相比：6090平方米增加了10.78個百分點，90-100平方米增加了11.92個百分點，120-180平方米以上減少20.17個百分點。7 回顧2007年房地產(chǎn)市場通過對2007年房地產(chǎn)市場供需情況了解，做出以下分析結論：1、市場總

6、體供需量較大,呈供需兩旺狀態(tài)，但產(chǎn)品形態(tài)較為 單一， 價格上漲幅度較為平穩(wěn)。2、各樓盤分布較為集中,且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重,檔次和價格差異 很小, 各樓盤間競爭激烈。3、整體住宅市場銷售呈現(xiàn)下降趨勢，戶型需求向功能齊備的 中小戶型發(fā)展, 面積集中在70-95平方米5、整體房地產(chǎn)開發(fā)的邊緣化效應比較明顯，這一點對本項目 有著一定的利好8 金熙嘉園2007年市場表現(xiàn)情況金熙嘉園于2007年9月22日開始對外銷售，自2007年9月22日到2007年12月30日，總共三個月，總銷售額2800萬，實際到款額1300萬，根據(jù)今年呼和浩特房地產(chǎn)形勢分析來看，在未有大量廣告投放的情況類比其他項目，總體銷售情況還算不

7、錯 銷售情況較好，還需再接再厲9金熙嘉園2007優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢-Strength劣勢-Weak1、地理位置好，周邊配套齊全2、項目開發(fā)規(guī)模大，自身配套全3、項目檔次高，所用門窗等材質(zhì)好4、六層多層住宅，得房率較高5、物業(yè)費較高層低，容易被市場接受 1、目前為期房，客戶信任度不高2、手續(xù)正在辦理中，對于銷售有很大影響3、新成立公司知名度不高，廣告力度不夠4、整體規(guī)劃沒出來，無沙盤模型等銷售道具5、首付50%，沒有按揭，沒有公積金，制約了很多客戶的購買10金熙嘉園面臨的競爭風險本項目上上城（20萬平米）天闊華城（5萬平米）雅筑家園（16萬平米）麗景天下（20萬平米）11價格戰(zhàn)與檔次戰(zhàn)小區(qū)周邊項目，

8、價位都比我們項目要低200-500元/平米，直接搶奪了我們的客戶，我們在價位上不占任何優(yōu)勢；在檔次上“金熙嘉園”項目通過現(xiàn)場售樓處以及內(nèi)部的裝飾占絕對優(yōu)勢，但市場上大多數(shù)客戶群屬于中低端，所以客戶成交量低于其他項目，另一方面由于沒有大量廣告來支撐高品質(zhì)形象所以也不同程度影響到了項目的銷售金熙嘉園面臨的價格競爭12宏觀情況對金熙嘉園的影響新政策的出臺，5次加息，提高首付款比例，促使客戶的消費更理性，更合理，許多投資房產(chǎn)的客戶開始投資基金，股票，從而也降低了整體房屋需求量，另外一部分需要住房的客戶“持幣觀望”，使房地產(chǎn)進入發(fā)展相對緩慢的時期。2007年呼市房地產(chǎn)整體成交量下降40%，目前正是房地產(chǎn)

9、市場比冷清的階段，許多開發(fā)商提出優(yōu)惠讓利活動，加以促銷，比如金川上院由1700元/平米優(yōu)惠到1588元/平米，還有送家電，送物業(yè)費等活動。132008年對于金熙嘉園來說非常關鍵14宣傳攻勢上要使首期啟動呈現(xiàn)出一個全面啟動的大格局，在營造高起點的社區(qū)形象同時，激發(fā)消費欲望15沙盤、折頁、海報等銷售道具需準備充分，更強的帶給客戶感官的刺激，促進銷售的達成動作一：銷售道具完整齊備銷售人員，定員為5人，培訓合格后方能接待客戶，制定嚴格的工作制度，促使銷售工作更加有序，精益求精，在客戶量不大的情況下，應由1-2個人有針對性的出去散發(fā)海報，使銷售方式更加靈活。動作二：加強銷售隊伍建設在2008年激烈的市場

10、競爭中，本項目高品質(zhì)高價格的態(tài)勢必須有系統(tǒng)性的廣告策劃來支持，才能在眾多的項目的跳躍出來動作三：建議與廣告策劃公司簽定整年或旺季推廣合同金熙嘉園2008年要做好的三個動作162008年媒體選擇及組合建議媒體類型作用媒體選擇選擇理由硬廣配合銷售進程中的各個節(jié)點,如面市新聞發(fā)布會促銷信息等北方新報新報在呼市的媒體地位顯而易見，在該報投放廣告的有效率比其他的媒體好。軟廣可以傳達大量的文字用于說明發(fā)商的實力和項目的感染力，建立產(chǎn)品的霸主地位。北方新報呼市晚報晨報等軟廣的投放可以整合多家媒體，以形成媒體聯(lián)盟，統(tǒng)一口徑，便于傳播短信群發(fā)把本項目的工程進度、銷售階段信息等以短信的形式發(fā)到客戶手中 短信群發(fā)是

11、近年來呼市興起的比較有效的地產(chǎn)促銷手段之一，既有很大程度達率，增加了有效性。派單行銷上門把促銷信息投遞到潛在客戶的手中，讓客戶被動的接受大量項目的信息，同時進行簡單的點對點營銷。有針對性，由于找到的客戶都是潛在的客戶，免除了很多的無謂勞動。同時是點對點的講解，避免了傳統(tǒng)的派單的資源浪費。桶裝水廣告直接面對企事業(yè)單位以及中高收入家庭，客戶準確度，提高客戶準確度 相當于固定的廣告牌立于企事業(yè)單位及高收入家庭，客戶購買力強圍擋/自持戶外最大限度的利用自有的圍擋和戶外廣告位，頻繁影響客戶戶外是房地產(chǎn)項目最有效的廣告形式之一，且發(fā)布期長，影響人群廣公關活動以備選手段作為對其他媒體手段的補充，增加引客量在二、三線城市各種媒體的影響力都不很集中，所以公關活動引發(fā)的口碑宣傳非常重要17 2008年春季房展會的參加2008.5. 房展會目的：提升項目市場認知度、知名度，快速消化項目;建議：可結合萬嘉昕品牌的推廣進行。18 2008年可參加公益活動評選2008年呼和浩特十大人居樓盤2008年呼和浩特十大明星樓盤只有提高樓盤知