定位策劃-專業(yè)市場(chǎng)世聯(lián)江蘇太倉(cāng)汽車城項(xiàng)目報(bào)告

1、版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。：謹(jǐn)呈：太倉(cāng)森茂汽車城開發(fā)有限公司2007SH-047江蘇太倉(cāng)森茂汽車城項(xiàng)目定位報(bào)告2項(xiàng)目約束條件及客戶目標(biāo)問題解析項(xiàng)目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位報(bào)告研究思路問題一：如何尋找項(xiàng)目最佳商業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定收益？問題二： 六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？基于項(xiàng)目自身約束條件、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)情況和未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃，提出解決方案。3項(xiàng)目約束條件及

2、客戶目標(biāo)客戶目標(biāo)商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)能夠長(zhǎng)期獲得穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展；商業(yè)部分合理的業(yè)態(tài)布局，在風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下創(chuàng)造合理的利潤(rùn)；六棟公寓樓及沿街商鋪的銷售最大化；提升企業(yè)及項(xiàng)目品牌形象；約束條件地塊是商業(yè)用地，40年產(chǎn)權(quán)；項(xiàng)目容積率1.5；建筑密度50%；一層高度為6.5米、二層高度為5.5米、三層以上高度為5.4米；4我們對(duì)項(xiàng)目的思考實(shí)現(xiàn)短期價(jià)值實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期價(jià)值經(jīng)營(yíng)物業(yè)銷售物業(yè)要解決的關(guān)鍵問題價(jià)值如何盡可能快、盡可能多的收回項(xiàng)目投資？（收回投資）如何實(shí)現(xiàn)大體量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，獲得穩(wěn)定收益？（實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)）物業(yè)由于項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)為40年，項(xiàng)目商業(yè)部分與公寓部分在運(yùn)營(yíng)及業(yè)態(tài)分部上要化整為零。風(fēng)險(xiǎn)短期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

3、5實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)面臨的幾個(gè)問題問題一：確立合理的物業(yè)功能組合，使各類物業(yè)相互協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)快速消化問題二：各種物業(yè)比例如何確定，將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小問題三：各種物業(yè)類型如何定位問題四：如何打造產(chǎn)品特征，保證項(xiàng)目成功問題五：確定物業(yè)價(jià)格，產(chǎn)出合理利潤(rùn)6本項(xiàng)目運(yùn)作要遵循的大原則經(jīng)營(yíng)物業(yè)銷售物業(yè)項(xiàng)目要做足容積率，在市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的前提下，盡可能增大可銷售物業(yè)體量。要抓住現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，盡量做大商業(yè)面積，提高可銷售物業(yè)價(jià)值。要在市場(chǎng)可行的前提下實(shí)現(xiàn)快進(jìn)快出。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)要選擇投資量少、回收期短的物業(yè);經(jīng)營(yíng)性物業(yè)年經(jīng)營(yíng)收入必須大于土地租金;7項(xiàng)目約束條件及客戶目標(biāo)問題解析項(xiàng)目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項(xiàng)目整體發(fā)展

4、戰(zhàn)略項(xiàng)目定位報(bào)告研究思路問題一：如何尋找項(xiàng)目最佳商業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定收益？問題二：六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？8本項(xiàng)目要解決的關(guān)鍵問題如何尋找項(xiàng)目最佳商業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定收益？問題一六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？問題二9項(xiàng)目約束條件及客戶目標(biāo)問題解析項(xiàng)目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位報(bào)告研究思路問題一：如何尋找項(xiàng)目最佳商業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定收益？問題二：六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？10太倉(cāng)屬江蘇省蘇州市管轄，地處長(zhǎng)三角，位于蘇

5、州東部，長(zhǎng)江口南岸，擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)太倉(cāng)與蘇州市區(qū)，常熟市、張家港市、昆山市、 吳江市共為蘇州管轄。太倉(cāng)素有上?！昂蠡▓@”美譽(yù)。太倉(cāng)東瀕長(zhǎng)江，南臨上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)，與崇明島隔江相望，西連昆山市，北接常熟市。 太倉(cāng)屬長(zhǎng)江三角洲沖積平原。全境地勢(shì)平坦，自東北向西南略呈傾斜。東部為沿江平原，高程3.5-5.8米。西部為低洼圩區(qū)，西部2.4-3.8米。氣候宜人。屬亞熱帶南部濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季分明，雨熱同期。太倉(cāng)市上海太湖張家港常熟市昆山市吳江市蘇州城區(qū)蘇 州長(zhǎng) 江浙 江崇明島城市層面 地理位置11太倉(cāng)總面積823平方公里，下轄7個(gè)鎮(zhèn)總面積822.906平方公里，其中陸地面積538.466平方公里，

6、水域面積284.44平方公里，其中長(zhǎng)江水域面積173.89平方公里。太倉(cāng)轄7個(gè)鎮(zhèn)，人民政府駐地城廂鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)也為太倉(cāng)中心城區(qū)。包含新區(qū)、新城區(qū)、老城區(qū)和郊區(qū)四個(gè)組成部分其中陸渡和瀏河接壤上海。港區(qū)為太倉(cāng)港所在地。城市層面 行政區(qū)域12太倉(cāng)是國(guó)家一類口岸城市，交通便利，水運(yùn)發(fā)達(dá)，已成為上海國(guó)際航運(yùn)中心組成部分 陸路交通體系發(fā)達(dá)：高速公路、國(guó)道、省道各級(jí)公路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)公路交通至上海、蘇州市中心均為50公里左右，到上海虹橋機(jī)場(chǎng)僅半小時(shí)車程，一小時(shí)可達(dá)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)。境內(nèi)每百平方公里擁有高等級(jí)公里41.6公里，密度列江蘇省首位。寧太高速公路、蘇昆太高速公路、沿江高速、204國(guó)道、錫太一級(jí)等組成高速公路網(wǎng)絡(luò)，

7、全市各鎮(zhèn)駛上高速公路均不超過(guò)15分鐘。擁有優(yōu)良港口資源共有大小航道50條，總長(zhǎng)377公里。太倉(cāng)擁有長(zhǎng)江岸線38.8公里，其中可建萬(wàn)噸級(jí)以上泊位的深水岸線25.5公路，岸線平直，邊灘穩(wěn)定，終年不淤不凍，深水區(qū)開闊穩(wěn)定，能滿足5萬(wàn)噸遠(yuǎn)洋船原地回轉(zhuǎn)。第三、第四代集裝箱船舶可全天候直達(dá)港口。國(guó)家一類口岸太倉(cāng)港建成大小泊位16個(gè)，開辟了國(guó)際、國(guó)內(nèi)14條航線，已成為上海國(guó)際航運(yùn)中心組成部分，距吳淞口僅13海里，是長(zhǎng)江入?？谧罱母劭凇Ｄ壳?，太倉(cāng)港已形成了以近洋外貿(mào)集裝箱運(yùn)輸為主的特色。太倉(cāng)港城市層面 交通13太倉(cāng)在蘇州5個(gè)縣級(jí)市中人口規(guī)模較小，歷年戶籍人口保持平穩(wěn)，外來(lái)人口增長(zhǎng)迅速2005年總?cè)丝?0.2

8、萬(wàn)，其中外來(lái)人口24.49萬(wàn)人年均增幅25%2006年常住人口58.8萬(wàn)人太倉(cāng)總面積比其他四市略低，但人口規(guī)模遠(yuǎn)小于其他縣級(jí)市轄區(qū)面積（KM2）昆山：927.7常熟：1266太倉(cāng)：822.91張家港：998.48吳江：1192城市層面 人口14太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)總量低于同級(jí)城市，但發(fā)展快速2005年江蘇省百?gòu)?qiáng)縣第8位，（昆山市第1位、張家港市第2位、常熟市第3位、吳江市第4位），太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)總量低于其他同級(jí)城市太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， 2006年GDP總量266.43億元，同比上升23%，城市層面 發(fā)展水平15經(jīng)濟(jì)總量低，人口規(guī)模小，因此人均經(jīng)濟(jì)水平與其他同級(jí)城市持平，消費(fèi)潛力強(qiáng)2003-2006年間，太倉(cāng)居民消

9、費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)日趨明顯，轎車、家居類商品消費(fèi)進(jìn)一步擴(kuò)大。 城市層面 人均水平2005年蘇州5個(gè)縣級(jí)市的人均可支配收入均在1.7萬(wàn)左右，到2006年上升至1.9萬(wàn)，緊逼上海 2 萬(wàn)的人均水平但年人均消費(fèi)金額卻低于其他城市，部分消費(fèi)潛力未得到釋放民間指標(biāo)從商場(chǎng)規(guī)模與商品種類來(lái)看，目前大規(guī)模超市與商場(chǎng)不多，但在建大潤(rùn)發(fā)、蘇寧電器、沃爾瑪?shù)却笮统屑皩汖埳虡I(yè)街、尖沙嘴購(gòu)物廣場(chǎng)等大型商場(chǎng)，商業(yè)企業(yè)不斷積聚，輻射能力不斷加強(qiáng)。從文化娛樂業(yè)發(fā)展程度來(lái)看, 市內(nèi)高檔消費(fèi)場(chǎng)所不多，市內(nèi)只有少量的肯德基、足浴中心、COFFEE吧和海鮮酒樓等。從汽車檔次來(lái)看，市內(nèi)公交體系不發(fā)達(dá)，多私家車，且多為別克、奧迪、寶馬等中高檔

10、轎車。16以第二產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)發(fā)展迅速，德資日資企業(yè)發(fā)展良好，民營(yíng)企業(yè)綜合實(shí)力不斷提高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的61%工業(yè)增長(zhǎng)迅速，增長(zhǎng)率連年攀升，2006年達(dá)到32.7%。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)包括了石油化工、機(jī)械機(jī)電、食品、紡織服飾、能源原材料等規(guī)模以上民營(yíng)企業(yè)20052006工業(yè)總產(chǎn)值173.8237.65增長(zhǎng)率41.40%31.7%占規(guī)模以上企業(yè)總產(chǎn)值的比重34.8%34.1%民營(yíng)企業(yè)在近幾年發(fā)展迅猛，主要圍繞大型企業(yè)發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)及延伸產(chǎn)品。民營(yíng)企業(yè)已成為太倉(cāng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的中堅(jiān)力量。外資企業(yè)以歐美日資企業(yè)為主，2005年德資企業(yè)發(fā)展到56家，使太倉(cāng)成為國(guó)內(nèi)德資企業(yè)密度最高、發(fā)展最

11、好的地區(qū)之一 。2006年，規(guī)模以上外資及港澳臺(tái)完成工業(yè)總產(chǎn)值376.96億元，增長(zhǎng)25.8%，占規(guī)模以上工業(yè)的比重為54.1%城市層面 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)17長(zhǎng)三角城市群正在以上海為中心增長(zhǎng)級(jí)，進(jìn)行內(nèi)部資源整合，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)分工趨勢(shì)得到加強(qiáng)，層次更加清晰、完善上海蘇州揚(yáng)州無(wú)錫杭州寧波嘉興常州鎮(zhèn)江南通舟山臺(tái)州泰州湖州紹興核 心對(duì)外窗口 第一圈層次級(jí)輻射中心第二圈層專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場(chǎng)第三圈層原材料基地上海將重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長(zhǎng)江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時(shí)上海國(guó)際大都市的地位得到加強(qiáng)，承但了長(zhǎng)三角對(duì)外窗口的功能。次級(jí)中心城市一方面接受核心城市轉(zhuǎn)移出來(lái)的產(chǎn)業(yè)，向

12、核心城市提供原材料和市場(chǎng)，同時(shí)調(diào)整自己在整個(gè)城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級(jí)的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)低一等級(jí)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。集中發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地南京為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場(chǎng)第三圈層原材料基地，以廉價(jià)的人力、物力、豐富的自然資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力。第二圈層依靠廉價(jià)的人力資源，對(duì)原材料進(jìn)行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢(shì)、低成本、低利潤(rùn)取勝。依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢(shì)，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。第一圈層核心層依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會(huì)環(huán)境、高級(jí)人才的聚集、與國(guó)際接軌的大平臺(tái)建設(shè)，提高凝聚與展示優(yōu)勢(shì)。城市層面 地位18在長(zhǎng)三角城市體系中，太倉(cāng)將積極把握國(guó)際制造業(yè)轉(zhuǎn)移的機(jī)遇

13、，接軌上海，接受上海輻射，以港興市長(zhǎng)三角是承接國(guó)際制造業(yè)轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域。太倉(cāng)接壤上海，臨長(zhǎng)江。將積極接受上海輻射，接軌上海，選擇性的承接國(guó)際及上海制造業(yè)的轉(zhuǎn)移。未來(lái)上海軌道交通有可能通往太倉(cāng)，太倉(cāng)與上海聯(lián)系更加緊密太倉(cāng)港將打造上海國(guó)際航運(yùn)中心組合港中的干線港、長(zhǎng)江樞紐港和江蘇第一外貿(mào)大港，圍繞太倉(cāng)港積極發(fā)展物流產(chǎn)業(yè) 。太倉(cāng)市上海太湖張家港常熟市昆山市吳江市蘇州城區(qū)蘇 州長(zhǎng) 江浙 江崇明島城市層面 地位19城市規(guī)劃使太倉(cāng)各功能區(qū)在城市分工體系中的作用更加明確，城市形態(tài)優(yōu)化 城市規(guī)劃未來(lái)重點(diǎn)打造建設(shè)三大功能區(qū)沿江經(jīng)濟(jì)帶、沿滬經(jīng)濟(jì)帶和中部經(jīng)濟(jì)圈。沿滬產(chǎn)業(yè)帶沿江產(chǎn)業(yè)帶中部經(jīng)濟(jì)圈沿滬產(chǎn)業(yè)帶定位：包括城廂

14、、陸渡、瀏河三鎮(zhèn)上海國(guó)際航運(yùn)中心的配套組合港國(guó)際制造業(yè)基地上海休閑度假投資基地滬郊港口新城大力發(fā)展與上海配套協(xié)作產(chǎn)業(yè)沿江產(chǎn)業(yè)帶：上海國(guó)際航運(yùn)中心組合港中的干線港長(zhǎng)江樞紐港和江蘇第一外貿(mào)大港構(gòu)建沿江基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)集聚帶，建設(shè)現(xiàn)代化新港城中部經(jīng)濟(jì)圈：工業(yè)：重點(diǎn)發(fā)展紡織服裝、輕工食品、 模具機(jī)械加工等產(chǎn)業(yè)區(qū) 物流：發(fā)揮沿江高速、蘇昆太高速出 口及未來(lái)鐵路編組站等道口優(yōu)勢(shì) 城市層面 規(guī)劃20城廂鎮(zhèn)新城區(qū)開發(fā)建設(shè)與老城區(qū)改造并重，未來(lái)太倉(cāng)中心城區(qū)建設(shè)主流方向?yàn)闁|南向，大城區(qū)面積不斷擴(kuò)大南郊新城區(qū)將成為城市功能拓展的主要載體，未來(lái)將具備教育、商貿(mào)、會(huì)展、生活居住、休閑度假等城市功能，逐步形成市文化、教育、體育中

15、心。 老城區(qū)的工廠將逐漸北遷，推進(jìn)舊城改造，完善作為核心區(qū)的商業(yè)集中功能及居住功能，商業(yè)輻射功能加強(qiáng)。未來(lái)政府將組織實(shí)施若干重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和社會(huì)公共事業(yè)項(xiàng)目，完善新區(qū)一期的城市功能 。2010年規(guī)劃常住人口 將比現(xiàn)在增加10萬(wàn)太倉(cāng)大城區(qū)位于城廂鎮(zhèn)，未來(lái)大城區(qū)將包含老城區(qū)、新區(qū)(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))和南郊新城區(qū)三大組成部分新區(qū)老城區(qū)生產(chǎn)性用地向北延伸新城區(qū)生活性用地向東南延伸城 廂太倉(cāng)目前城市化率62.4，到2010年將達(dá)到65%，新增城市面積將達(dá)14萬(wàn)方經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)向北、向東拓展，形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，形成沿滬經(jīng)濟(jì)帶的核心。（項(xiàng)目地塊位于該區(qū)）城市層面 規(guī)劃21太倉(cāng)城市宏觀經(jīng)濟(jì)總結(jié)太倉(cāng)區(qū)位良好：位于江蘇

16、省東南部，接壤上海，擁有豐富的海岸線資源及太倉(cāng)港口，上海軌道交通有可能延伸至太倉(cāng)。太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)總量小，但發(fā)展迅速。人均可支配收入1.9萬(wàn)元/年，逼近上海，而人均社會(huì)消費(fèi)品支出低于周邊城市，消費(fèi)潛力強(qiáng)。太倉(cāng)未來(lái)面臨國(guó)際制造業(yè)轉(zhuǎn)移，及承接上海制造業(yè)的機(jī)遇，港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?。城廂?zhèn)老城區(qū)是太倉(cāng)目前商貿(mào)集中地；新區(qū)是未來(lái)的發(fā)展方向城市層面 22項(xiàng)目位于太倉(cāng)城廂鎮(zhèn)城區(qū)北面，距離城區(qū)2.5公里，交通便利，但不在城市發(fā)展的主流方向太倉(cāng)市隸屬江蘇省蘇州市管轄，市人民政府駐地城廂鎮(zhèn)汽車城項(xiàng)目位于城廂鎮(zhèn)城區(qū)的北面 ，緊鄰規(guī)劃的汽車新客站(有汽車農(nóng)工站、長(zhǎng)途汽車站)北面有高新留學(xué)生園區(qū)、車管所等 目前城廂鎮(zhèn)有向東發(fā)展

17、的趨勢(shì)，項(xiàng)目不在城區(qū)發(fā)展的主要發(fā)展方向上森茂汽車城上海蘇 州太倉(cāng)市浙 江區(qū)域?qū)用?3地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：總占地約10萬(wàn)平米容積率：1.5建筑密度:44.5%用地性質(zhì)： 綜合用地產(chǎn)權(quán)： 地塊產(chǎn)權(quán)40年地塊層面北 京 路寧 波 路毛太 路太平 路24項(xiàng)目地塊東南面的道路昭示性較好，道路寬敞，通達(dá)性強(qiáng)，未來(lái)商業(yè)排布的首選位置汽車城地塊：四至：東至太平路南至寧波路西至毛太路北至北京路道路交通情況：項(xiàng)目東面臨太倉(cāng)市的主干道太平路，將來(lái)會(huì)設(shè)有公交站汽車城站，有115公車經(jīng)過(guò)，道路的通達(dá)性極好;項(xiàng)目南面為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的主干道；項(xiàng)目北面為北京路，緊靠高新留學(xué)生園區(qū)；項(xiàng)目的西面毛太路則未完全暢通，通達(dá)性相對(duì)

18、較弱汽車城地塊層面25屬性界定 描 述 詮 釋區(qū)位屬性蘇州太倉(cāng)市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)(新區(qū))中心區(qū)城市北部是新區(qū)未來(lái)發(fā)展的方向，在新區(qū)住宅中心太倉(cāng)是國(guó)家一類口岸城市，交通便利，水運(yùn)發(fā)達(dá)，已成為上海國(guó)際航運(yùn)中心組成部分產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)發(fā)展迅速，德資日資企業(yè)發(fā)展良好，民營(yíng)企業(yè)綜合實(shí)力不斷提高緊鄰規(guī)劃中的住宅新區(qū)，但其計(jì)劃35年內(nèi)啟動(dòng)，短期內(nèi)對(duì)本項(xiàng)目促進(jìn)作用不大項(xiàng)目屬性緊鄰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（新區(qū)）的工廠區(qū)周邊居住形象較差生活配套設(shè)施匱乏規(guī)模較大的綜合體項(xiàng)目東部緊挨經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（新區(qū)）工廠區(qū)東、西、南、北面為空地周遍設(shè)施配套大多未建立總建筑面積約15萬(wàn)平米交通進(jìn)入較性好地塊南面臨寧波路(太倉(cāng)新客站)、北

19、靠北京路、西面臨毛太路、東臨城市主干道太平路地塊內(nèi)部無(wú)可利用資源地塊為綜合用地地塊內(nèi)部平整，基地內(nèi)無(wú)祼露土 地塊產(chǎn)權(quán)40年項(xiàng)目屬性與區(qū)域?qū)傩缘慕缍?6項(xiàng)目界定經(jīng)濟(jì)總量快速增長(zhǎng) 工業(yè)經(jīng)濟(jì)增速加快，服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速 商業(yè)氛圍濃厚的三線城市 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（新區(qū)）的不成熟地段 所在位置交通條件優(yōu)越、展示性好 較大規(guī)模，綜合體房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)27項(xiàng)目約束條件及客戶目標(biāo)問題解析項(xiàng)目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位報(bào)告研究思路問題一：如何尋找項(xiàng)目最佳商業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定收益？問題二：六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？本項(xiàng)目的主體就是汽車專業(yè)市場(chǎng)

20、，我們所分析的商業(yè)是項(xiàng)目剩余的商業(yè)體量28本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū)大型百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)本項(xiàng)目的主體就是汽車專業(yè)市場(chǎng)，我們所分析的商業(yè)是項(xiàng)目剩余的商業(yè)體量2929太倉(cāng)市商業(yè)主要集中于三條商業(yè)街：新華西路商業(yè)街、人民路商業(yè)街以及縣府街商業(yè)街人民路商業(yè)街沿街商業(yè)較為集中，商業(yè)繁榮度較高，以零售類為主；人流量較大；與新華西路交界處較為繁華，分布有華聯(lián)商廈、新世界百貨、肯德基等；50-99平方米之間的商鋪所占比例較大商鋪?zhàn)饨鹪?-6元/平方米/天；售價(jià)在14000-15000元/平方米；零售類經(jīng)營(yíng)情況較好新華西路商

21、業(yè)街沿街商業(yè)主要集中在北面，南面多為大型餐飲以及大型購(gòu)物中心，整條商業(yè)街以零售類為主；50-99平方米之間的商鋪所占比例較大商鋪?zhàn)饨鹪?-5元/平方米/天；售價(jià)在12000-13000元/平方米；餐飲類經(jīng)營(yíng)情況較好縣府街商業(yè)街商業(yè)人氣較足；整條商業(yè)街以零售類為主50-99平方米之間的商鋪所占比例較大商鋪?zhàn)饨?、售價(jià)由西向東逐步遞減；租金范圍在2.5-5元/平方米/天；售價(jià)在10000-13000元/平方米；零售類商戶經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)較好縣府街商業(yè)街人民路商業(yè)街新華西路商業(yè)街第五季百貨新世界百貨華聯(lián)商廈肯德基方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)30新的大體量商業(yè)即將推向市場(chǎng)

22、，市中心商業(yè)集中度逐漸提高南洋廣場(chǎng)103630平米商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)：沃爾瑪超市，深圳尖沙咀購(gòu)物廣場(chǎng)，影城，美容美體中心，健身中心，書城，兒童樂園等恒榮泰城市廣場(chǎng)87614平米城市生活廣場(chǎng)業(yè)態(tài)：由大潤(rùn)發(fā)超市、兩棟11+1和15+1小高層；8層和12層兩棟商住樓組成縣府街商業(yè)街新華西路商業(yè)街人民路商業(yè)街寶龍城市廣場(chǎng)30萬(wàn)平米城市生活廣場(chǎng)業(yè)態(tài)：購(gòu)物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、運(yùn)動(dòng)、居住、美食、酒店、居住等九大功能互動(dòng)經(jīng)營(yíng)，形成“一站式消費(fèi)模式”方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)31整體商業(yè)不發(fā)達(dá)，物業(yè)檔次較低，居民富裕，隨著城市發(fā)展、商業(yè)檔次的提高，消費(fèi)潛力將逐步被激發(fā)

23、宏觀：經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，商業(yè)需求加大商圈：商業(yè)主要集中于人民路、新華路、縣府街經(jīng)營(yíng)狀況：新華西路餐飲類商戶經(jīng)營(yíng)情況較好；人民路、縣府街零 售類商戶經(jīng)營(yíng)情況較好，特別是服裝、鞋帽類；檔次：檔次較低規(guī)劃：規(guī)劃未完善，自主發(fā)展期業(yè)態(tài)：整體以沿街店鋪零售類商業(yè)為主，占總量的62%，檔次不高客戶：商鋪投資旺盛，投資客以本地人為主，投資客戶與商鋪使用 客戶分離，用于自己經(jīng)營(yíng)的買家少；價(jià)格：租金范圍在2.5-6元/平方米/天；售價(jià)在10000-15000元/平 方米；供給：新增商業(yè)以社區(qū)商業(yè)和集中商業(yè)為主方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)世聯(lián)認(rèn)為：項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)的機(jī)會(huì)是成熟的32本項(xiàng)

24、目商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū)大型百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)本項(xiàng)目的主體就是汽車專業(yè)市場(chǎng)，我們所分析的商業(yè)是項(xiàng)目剩余的商業(yè)體量33世聯(lián)認(rèn)為：從商業(yè)發(fā)展規(guī)律看，太倉(cāng)百貨行業(yè)正處于從傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨過(guò)渡中，隨著外來(lái)百貨巨頭的進(jìn)入，太倉(cāng)的百貨行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將趨于激烈發(fā)展階段原始形態(tài)傳統(tǒng)商業(yè) 現(xiàn)代商業(yè) 廣義商業(yè) 表現(xiàn)形態(tài)廟會(huì)、地?cái)?、集貿(mào)市場(chǎng) 百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng) 大型購(gòu)物中心、便利店、倉(cāng)儲(chǔ)式商店 SHOPPINGMALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè) 人均GDP（美元）低于1100 1100-20002000-4400440

25、0以上城市化率低于25%25%-45%45%-70%70%以上消費(fèi)特征關(guān)注物質(zhì)本身及價(jià)格關(guān)注品質(zhì)、價(jià)格便利性愉悅性、舒適性、流行性產(chǎn)品形態(tài)原始、小體量品種繁多、散亂品牌產(chǎn)品涌入，檔次高業(yè)態(tài)豐富，產(chǎn)品附加值高2006年太倉(cāng)人均GDP4300美元（按常住人口），城市化率65%（調(diào)整后）大型購(gòu)物中心、便利店為主商業(yè)檔次不高，品牌占的比例小消費(fèi)者關(guān)注價(jià)格和便利性方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)34太倉(cāng)百貨業(yè)態(tài)分布方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)新世界百貨：傳統(tǒng)百貨，目前經(jīng)營(yíng)管理水平落后，暫無(wú)調(diào)整方向；華聯(lián)商廈：本土傳統(tǒng)百貨巨頭，目前經(jīng)營(yíng)管

26、理水平較好，已開始向現(xiàn)代百貨過(guò)渡；第五季百貨：時(shí)尚流行百貨，經(jīng)營(yíng)管理一般；（1）外資百貨巨頭的進(jìn)入，將會(huì)極大改變太倉(cāng)市的商業(yè)格局，對(duì)于昆山市的消費(fèi)習(xí)慣將會(huì)有影響；增加本地商業(yè)吸引力，逐步改變到外地購(gòu)物的習(xí)慣；改變本地消費(fèi)者對(duì)沿街品牌店的過(guò)渡依賴，增加對(duì)大型百貨店的購(gòu)物頻率，對(duì)既有的沿街品牌店形成沖擊（2）從外資百貨巨頭的選址看，都是靠近傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)、已有一定商業(yè)氛圍、有潛力成為新的商圈的重要節(jié)點(diǎn)。（3）外資百貨的進(jìn)入，填補(bǔ)了本地現(xiàn)代時(shí)尚百貨的市場(chǎng)空白，加速了本地的商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí);縣府街商業(yè)街人民路商業(yè)街新華西路商業(yè)街第五季百貨新世界百貨華聯(lián)商廈35本項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)階段商業(yè)氛圍缺乏，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)隨

27、著周邊人口的增加形成一定的商業(yè)氛圍商業(yè)依托的優(yōu)勢(shì)是人氣、交通、成熟的辦公區(qū)及住宅區(qū)、周邊商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展、商業(yè)業(yè)態(tài)的聚積效應(yīng)等，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)資源競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)；區(qū)域在相當(dāng)長(zhǎng)的一段 時(shí)間內(nèi)人氣不足，商業(yè)氛圍欠缺，區(qū)域成熟需一定時(shí)間。短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)帶動(dòng)弱條件目前狀況未來(lái)510年預(yù)期人流項(xiàng)目周邊居住人口少，人流量少，區(qū)域當(dāng)前主要為空地，商業(yè)氛圍未顯露隨著新經(jīng)開區(qū)的開發(fā)、片區(qū)的逐步成熟、居民消費(fèi)需求的提升，人流量將逐漸增大成熟的辦公區(qū)與住宅區(qū)區(qū)域內(nèi)未形成居住區(qū)隨著經(jīng)開區(qū)開發(fā)，片區(qū)未來(lái)會(huì)逐漸形成一定規(guī)模的居住區(qū)與辦公區(qū)周邊商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展傳統(tǒng)商業(yè)氛圍缺失隨著經(jīng)開區(qū)開發(fā)、片區(qū)的逐步成熟、人流

28、的聚集，商業(yè)氛圍會(huì)逐步形成新城帶動(dòng)周邊住宅區(qū)動(dòng)工日期未定，帶動(dòng)作用不明顯經(jīng)開區(qū)規(guī)劃預(yù)示著太倉(cāng)城市建設(shè)重點(diǎn)已經(jīng)慢慢北移，遠(yuǎn)期項(xiàng)目所在區(qū)域必將逐步成熟對(duì)外輻射力無(wú)較強(qiáng)現(xiàn)階段項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍缺乏；預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)隨著經(jīng)開區(qū)的建設(shè)、周邊人口的增加形成一定的商業(yè)氛圍。方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)36依據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位條件，傳統(tǒng)商業(yè)功能定位主要以滿足社區(qū)服務(wù)為主，兼具部分鄰里服務(wù)商業(yè)確定商業(yè)服務(wù)功能是指導(dǎo)商業(yè)設(shè)置規(guī)模和設(shè)置等級(jí)的關(guān)鍵項(xiàng)目商業(yè)功能的設(shè)置主要依據(jù)其片區(qū)成熟程度、項(xiàng)目臨街狀況、自身規(guī)模、片區(qū)商業(yè)聚集度、對(duì)外輻射力等因素影響；本項(xiàng)目所在片區(qū)內(nèi)暫無(wú)新開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目本身不臨

29、目前的主要街道，因而商業(yè)功能定位主要以滿足社區(qū)服務(wù)為主，兼具部分鄰里服務(wù)商業(yè)；開發(fā)模式成熟區(qū)域陌生區(qū)域商業(yè)氛圍具備較強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)基本無(wú)任何商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍服務(wù)功能外向型服務(wù)，滿足城市功能為主內(nèi)向型服務(wù)，滿足社區(qū)服務(wù)功能規(guī)模確定依據(jù)所在區(qū)域、臨街狀況8001200/千人 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)指導(dǎo)型經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，社區(qū)服務(wù)為副社區(qū)必備業(yè)態(tài)為主，少量指導(dǎo)業(yè)態(tài)成熟區(qū)域與陌生區(qū)域配套商業(yè)開發(fā)模式的不同 ：方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)37通過(guò)對(duì)部分專業(yè)人士訪談總結(jié)出決定購(gòu)物中心類商家選址的關(guān)鍵因素，可以看出大型百貨不是本項(xiàng)目發(fā)展方向直轄市、計(jì)劃單列市、沿海開放城市、省會(huì)、城市人口規(guī)模在5

30、0萬(wàn)以上；城市邊緣區(qū)傳統(tǒng)商脈的商業(yè)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)；-以城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃做指導(dǎo)；購(gòu)物中心內(nèi)因外因建筑自身要求道路要求公司戰(zhàn)略要求總規(guī)模：3萬(wàn)平米；層數(shù)：5層；單層面積：1萬(wàn)平米建筑格局：通透、方正、實(shí)用率高；車位：萬(wàn)平米400個(gè)最優(yōu)層高：4.55米；凈高3.6米以上兩面臨街；其中至少一面臨城市主要交通道路；昭示性好、進(jìn)入行強(qiáng)家庭汽車為交通工具；目的地型消費(fèi)；吸引力場(chǎng)所城市屬性區(qū)域?qū)傩愿?jìng)爭(zhēng)關(guān)系政策導(dǎo)向訪談的商家：大商集團(tuán)；百盛中國(guó)；北京華堂；西單商場(chǎng)；方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)38本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū)大型百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)方向一：商

31、業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)本項(xiàng)目的主體就是汽車專業(yè)市場(chǎng)，我們所分析的商業(yè)是項(xiàng)目剩余的商業(yè)體量39零售式專業(yè)市場(chǎng):國(guó)美電器順店家電世界百安居在分析了商業(yè)地產(chǎn)的分類體系后明確批發(fā)式專業(yè)市場(chǎng)不是本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向購(gòu)物中心批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)物流中心商業(yè)街區(qū)專業(yè)市場(chǎng)批發(fā)式專業(yè)市場(chǎng)零售式專業(yè)市場(chǎng)批發(fā)式專業(yè)市場(chǎng):華南國(guó)際工業(yè)原料城虎門國(guó)際布料交易中心深圳集銀皮革廣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)是眾多類型相同、屬性相同、目標(biāo)市場(chǎng)相同的商品匯集在一起經(jīng)營(yíng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，是商品流通渠道的重要環(huán)節(jié)。方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)本項(xiàng)目的主體就是汽車專業(yè)市場(chǎng)，我們所分析的商業(yè)是

32、項(xiàng)目剩余的商業(yè)體量40通過(guò)比較可以看出本項(xiàng)目更適合發(fā)展街鋪式專業(yè)市場(chǎng)集中式專業(yè)市場(chǎng)街鋪式專業(yè)市場(chǎng)說(shuō)明銷售難度 太倉(cāng)商鋪投資需求旺盛、部分經(jīng)營(yíng)者也有買鋪需求；現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)都只租不售，市場(chǎng)缺乏街鋪式專業(yè)市場(chǎng)的供給。運(yùn)營(yíng)成本 三層以上商業(yè)，必須增加扶手梯等設(shè)施，增加運(yùn)營(yíng)成本。價(jià)值實(shí)現(xiàn) 由于租金的垂直遞減規(guī)律集中式專業(yè)市場(chǎng)難以實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化。業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換難度 獨(dú)立商鋪可以靈活轉(zhuǎn)換業(yè)態(tài)，為小業(yè)主規(guī)避長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)提供最大的可能性采購(gòu)習(xí)慣不符合符合訪談中80的經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)為街鋪更符合人們的采購(gòu)習(xí)慣難度大：難度?。悍较蛞唬荷虡I(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)41本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū)大型百

33、貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)本項(xiàng)目的主體就是汽車專業(yè)市場(chǎng)，我們所分析的商業(yè)是項(xiàng)目剩余的商業(yè)體量42大型賣場(chǎng)建筑形式第一類建筑比例將越來(lái)越小，因?yàn)檫@是對(duì)土地價(jià)值的嚴(yán)重浪費(fèi)；第二種是大型建筑的群房第三種是進(jìn)入購(gòu)物中心，成為一個(gè)店中店第二類建筑因?yàn)橐獫M足諸多硬件條件，數(shù)量也不會(huì)太多；進(jìn)駐大型的綜合購(gòu)物中心會(huì)成為超市、賣場(chǎng)選址的主流趨勢(shì)，它與周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)互助，共存共榮能夠促使其更長(zhǎng)足的發(fā)展；第一種是單體建筑世聯(lián)建議：第三種比較適合本項(xiàng)目方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)43超市業(yè)態(tài)在啟動(dòng)區(qū)的可行性

34、分析-（有利條件、不利條件、機(jī)遇、威脅） 商業(yè)部分是否具備進(jìn)入大型超市的條件？（SWOT分析）Strength（ 有利條件）太倉(cāng)作為現(xiàn)代化工業(yè)強(qiáng)市，人均GDP接近4000美金，有相當(dāng)強(qiáng)的購(gòu)買力；本項(xiàng)目交通便捷，且有足夠的空間用于規(guī)劃停車位；Strength（ 有利條件）和Opportunity (機(jī)遇)項(xiàng)目所屬的區(qū)域?yàn)榻?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（新區(qū)），在未來(lái)本項(xiàng)目周邊主要以住宅為主，目前沒有商業(yè)氛圍，新建的住宅小區(qū)會(huì)逐漸的增多，項(xiàng)目地塊位于片區(qū)核心位置，商業(yè)價(jià)值很大，輻射面廣；隨著太倉(cāng)新城開發(fā)趨勢(shì)向東、北部進(jìn)展，人口逐漸向東、北部遷移，本項(xiàng)目商圈將有可能成為新的城市商圈核心；方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨

35、方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)44超市業(yè)態(tài)在啟動(dòng)區(qū)的可行性分析-（有利條件、不利條件、機(jī)遇、威脅） 商業(yè)部分是否具備進(jìn)入大型超市的條件？（SWOT分析）Weakness（不利條件）本區(qū)域?qū)儆诖_發(fā)地區(qū)，人氣尚未充分形成，需要有一段時(shí)間進(jìn)行市場(chǎng)培育；前期對(duì)國(guó)內(nèi)外的眾多超市商家進(jìn)行了前期溝通，大部分大型超市對(duì)本項(xiàng)目意向不明確；Threat (威脅)大型超市對(duì)經(jīng)營(yíng)的面積需求大，面積需求在10000-20000平方米，且對(duì)開發(fā)商提出的條件苛刻、免租期較長(zhǎng)或單位面積租金較低，這樣不利于開發(fā)商回收資金；目前在太倉(cāng)世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)沃爾瑪已進(jìn)駐，另外大潤(rùn)發(fā)也已經(jīng)進(jìn)入，對(duì)本項(xiàng)目有相當(dāng)大的影響；方向一：商業(yè)街區(qū)方

36、向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)45南洋廣場(chǎng)（未開業(yè)）沃爾瑪超市恒榮泰城市廣場(chǎng)（未開業(yè)）大潤(rùn)發(fā)超市縣府街商業(yè)街新華西路商業(yè)街人民路商業(yè)街時(shí)代超級(jí)購(gòu)物中心太倉(cāng)現(xiàn)階段最好的超市方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)世聯(lián)認(rèn)為：大賣場(chǎng)是目前太倉(cāng)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，面臨著被外資壟斷整體市場(chǎng)的危險(xiǎn)太倉(cāng)有比較多便利型沿街小超市；外資大賣場(chǎng)巨頭進(jìn)入太倉(cāng)市場(chǎng)，內(nèi)資大賣場(chǎng)目前沒有進(jìn)入動(dòng)作，本土缺乏大型企業(yè)，太倉(cāng)市場(chǎng)存在被外資企業(yè)壟斷的危險(xiǎn)。聯(lián)華超市太倉(cāng)最大的聯(lián)華超市46大型超市選址要求序號(hào)技術(shù)指標(biāo)具體要求序號(hào)技術(shù)指標(biāo)具體要求1選擇區(qū)域城市核心商圈、商業(yè)中心內(nèi)或商業(yè)新區(qū)12柱間柜

37、（m）88m2經(jīng)營(yíng)樓層選（層）3層13燃?xì)夤艿佬枰?需求面積（m2）10，000-20，000 m214排污提供獨(dú)立的排污管道，排煙管道，化糞池及隔油池4單層面積（m2）5000 m2 左右15店前走道開闊5層高要求（m）首層層高5.5m，二層以上層高4.5m16停車位置、數(shù)量具體情況而定6樓板承重（kg/m2）500kg/ m217物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)裝/毛坯7給排水符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)18租金承受范圍30元/ m2 /月左右（從實(shí)際情況酌情考慮）8供配電2500KVA19交付租金形式一般是純租金9中央空調(diào)200-220Kcal/ m220租賃年限15-20年10店內(nèi)垂直交通提供自動(dòng)人形扶梯、貨梯2部

38、21免租期半年以上11卸貨區(qū)（m2）300 m222發(fā)展商品牌影響力相當(dāng)重要世聯(lián)認(rèn)為：大型超市不適合本項(xiàng)目方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)47中型超市商家選址分析中型超市內(nèi)因外因建筑自身要求道路要求公司戰(zhàn)略要求總規(guī)模： 30005000平米層數(shù)： 12層，可在地下建筑格局：實(shí)用率高；層高：凈高3.6米以上進(jìn)深：-車位：-依托百貨商場(chǎng)；依托大型住宅區(qū)人口依托發(fā)展；-大型住區(qū)商業(yè)中心區(qū)不在同一個(gè)住區(qū)內(nèi)出現(xiàn)；不在同一百貨商場(chǎng)內(nèi)出現(xiàn)；-城市屬性區(qū)域?qū)傩愿?jìng)爭(zhēng)關(guān)系政策導(dǎo)向方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)48超市業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)

39、功能超市食品、日用品為主采取自選銷售為主，出入口分設(shè)，集中收銀營(yíng)業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上便利店（精品店）食品、小百貨為主有小容量，及時(shí)性消費(fèi)以開售自選為主，集中收銀營(yíng)業(yè)時(shí)間16小時(shí)以上，提供精品、即時(shí)性食品的輔助設(shè)施大型綜合超市大眾化衣、食、日用品齊全滿足一次性購(gòu)全采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，集中收銀停車場(chǎng)面積不低于營(yíng)業(yè)面積的50倉(cāng)儲(chǔ)型商店大眾化衣、食、日用品為主，自有品牌，低價(jià)格，批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，集中收銀預(yù)留大面積的停車場(chǎng) 世聯(lián)認(rèn)為：本項(xiàng)目適合發(fā)展精品型超市方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)49本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：街鋪?zhàn)畲蠡?其余商業(yè)轉(zhuǎn)換為泛

40、商業(yè)物業(yè)近期抓住現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，以街鋪式填補(bǔ)市場(chǎng)空白，獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化;以獨(dú)立街鋪的形式為小業(yè)主遠(yuǎn)期轉(zhuǎn)換業(yè)態(tài)、規(guī)避長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)提供最大的可能性;沿街排布部分商業(yè)，近期引入(汽車)專業(yè)市場(chǎng)，遠(yuǎn)期等待區(qū)域成熟，實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換;開發(fā)戰(zhàn)略造街造坊，鋪鋪臨街，街鋪?zhàn)畲蠡?銷售為主，少量持有;街鋪+精品型超市+街鋪式專業(yè)市場(chǎng)問題一：如何尋找項(xiàng)目最佳商業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定收益？50項(xiàng)目約束條件及客戶目標(biāo)問題解析項(xiàng)目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位報(bào)告研究思路問題一：如何尋找項(xiàng)目最佳商業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定收益？問題二：六幢公寓物業(yè)如何定位

41、才能在風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？5151在經(jīng)歷了2004-2005年的跳躍式投資熱潮后，太倉(cāng)房地產(chǎn)投資暫時(shí)回落社會(huì)固定資產(chǎn)投資和住宅建設(shè)投資太倉(cāng)市對(duì)住房建設(shè)的投資呈逐年遞增趨勢(shì)，2005年完成投資為2004年的1.5倍， 2003年的4.6倍，2006年2007有所緩和年度投資額（單位：億元）固定資產(chǎn)投資額（單位：億元）占固定資產(chǎn)投資額20023.0960.035.33%20033.5111.183.15%200416.7138.6312.05%200522.45170.9213.13%200615.98200.177.98%2007（1-4月）4.5473.946.14%施工面積與竣工

42、面積在投資快速增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，住宅建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，施工面積和竣工面積總體呈明顯的上升趨勢(shì)，尤其是2004-2006年太倉(cāng)市住宅施工與竣工面積快速上升房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)投資52太倉(cāng)住宅產(chǎn)業(yè)呈供銷兩旺的狀態(tài)，但高檔住宅空置率偏高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性失衡2001至2007年期間，太倉(cāng)市住宅產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)供需兩旺的狀態(tài)。 2006年住宅竣工量和銷售量約為2001年的2.5倍。歷年住宅銷售量略高于竣工量，供略小于求2006年受“國(guó)六條”的影響，銷售面積有所減少太倉(cāng)住宅市場(chǎng)空置率偏高，而其中別墅和高檔公寓的空置率更高達(dá)30%，為普通住宅的2-3倍中小戶型房型供給不足，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡 2006和2007的銷售情況良好，空置率

43、有所下降合理空置風(fēng)險(xiǎn)區(qū)嚴(yán)重積壓區(qū)5%-10%10-20%20%200413.81%200520.5%資料來(lái)源：太倉(cāng)市住宅建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)住宅供給5353在經(jīng)歷了2004的跳躍式上漲后，2007年的上半年迎來(lái)又一次快速上漲，目前太倉(cāng)房?jī)r(jià)已經(jīng)走向增長(zhǎng)放緩期漲幅趨緩原因政府在2003、2004年出讓大規(guī)模建設(shè)用地，緩解供需矛盾。政府在2004年后加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)力度，2003年投入2600萬(wàn)元用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，2004年和2005年分別投入16227萬(wàn)元和47175萬(wàn)元，是2003年的6倍多和18倍多。國(guó)家2005年開始不斷出臺(tái)房地產(chǎn)緊縮性政策規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)06年

44、底至今，隨著全國(guó)各地房地產(chǎn)的熱銷，太倉(cāng)也迎來(lái)了新一輪的漲價(jià)高峰，目前太倉(cāng)樓盤均價(jià)4500元/m2（不完全統(tǒng)計(jì)），半年多時(shí)間漲了900多元緩慢增長(zhǎng)期年均上漲300元/m2漲幅跳躍式增長(zhǎng)期上漲1600元/m2緩慢增長(zhǎng)期年均上漲200元/m2高速增長(zhǎng)期年均上漲900元/m2目前，太倉(cāng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度趨緩房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)5454近年住房建設(shè)用地出讓的面積先增后減，近兩年的待開發(fā)用地較少，未來(lái)兩三年面市房源趨緩，未來(lái)市場(chǎng)樂觀 供應(yīng)狀況2007年1-6月共出讓土地31塊，面積共61.18萬(wàn)m2太倉(cāng)市區(qū)（包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）的住宅和商業(yè)用地共出讓15塊，面積是18.25萬(wàn)m2類型數(shù)量面積（萬(wàn)m2）住宅92.3

45、4商住69.71商業(yè)142.21倉(cāng)儲(chǔ)227.02合計(jì)3161.18住房建設(shè)用地出讓的面積先增后減，主要原因有兩方面：1）2003、2004年住房建設(shè)用地供應(yīng)出讓的規(guī)模偏大，2）國(guó)家宏觀調(diào)控，緊縮土地開發(fā)量和供應(yīng)量2007年1-6月太倉(cāng)市出讓土地?cái)?shù)量和面積年份 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 合計(jì) 成交面積 （畝） 6404567 1485147013599577成交金額 （萬(wàn)元） 158401638691206736267871160437614平均地價(jià) （萬(wàn)/畝）24.7535.8881.2642.6652.3645.69太倉(cāng)目前城市化率62.4，到2010年將達(dá)

46、到65%，新增城市面積將達(dá)14萬(wàn)方，未來(lái)將產(chǎn)生大量剛性需求年份 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 本年度完成開發(fā)土地面積（萬(wàn)m2）511.8717.181.016.59待開發(fā)土地面積（萬(wàn)m2）8.2524.5341.910.677.79房屋建筑面積合計(jì)（萬(wàn)m2） 25.9930.8928.5845.0617.25房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)土地供應(yīng)5555太倉(cāng)市房地產(chǎn)開發(fā)商總體資質(zhì)不高，企業(yè)規(guī)模小、資金實(shí)力較弱，開發(fā)能力有限開發(fā)商總體資質(zhì)不高太倉(cāng)開發(fā)商以本地企業(yè)為主，多為三級(jí)開發(fā)商，在99家開發(fā)企業(yè)中，擁有二級(jí)和四級(jí)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別有20家和14家，三級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)65

47、家，三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)占全部開發(fā)企業(yè)的66%。項(xiàng)目開發(fā)商金谷府邸太倉(cāng)市金建房產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 蘇州華南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 太倉(cāng)市紡織房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 太倉(cāng)市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 華僑花園蘇州銘成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇五洋房產(chǎn)有限公司太倉(cāng)市華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)能力有限部分樓盤由多家開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)開發(fā)完成后，分別分得部分物業(yè)，各自銷售同一個(gè)樓盤出現(xiàn)多個(gè)售樓處或同一個(gè)售樓處內(nèi)不同開發(fā)商的售樓員，甚至出現(xiàn)銷售價(jià)格不一致現(xiàn)象資金實(shí)力弱開發(fā)商普遍企業(yè)自籌資金不足。2004年太倉(cāng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率75.8%，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)開發(fā)商56宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)是防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，還原真實(shí)

48、需求，抑制過(guò)度增長(zhǎng)；就目前而言，政策對(duì)太倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響將體現(xiàn)在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上從宏觀調(diào)控的各項(xiàng)制度和政策來(lái)看，政府調(diào)控的主要目的如下：規(guī)范土地市場(chǎng)，控制暗箱操作，整頓開發(fā)行業(yè)促使行業(yè)軟著路，抑制固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快的行為，減少對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的損傷防范金融風(fēng)險(xiǎn)，防止泡沫過(guò)度產(chǎn)生穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)整房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)打擊投機(jī)行為，促使市場(chǎng)熱錢退出，還原市場(chǎng)真實(shí)需求國(guó)家政策影響較大的城市一般為投資性需求旺盛、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的地區(qū)。相對(duì)而言，太倉(cāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為健康，房?jī)r(jià)較為合理，房地產(chǎn)投機(jī)行為較少，以自住型需求為主，因此受到政策的影響會(huì)比較小。政策影響主要集中表現(xiàn)在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，太倉(cāng)房地產(chǎn)市

49、場(chǎng)的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將側(cè)重中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng).太倉(cāng)受收縮性政策影響，可能會(huì)影響價(jià)格上漲的幅度，但總體趨勢(shì)不會(huì)改變；相對(duì)于太倉(cāng)而言，政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響將集中在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，客戶對(duì)政策反應(yīng)不敏感房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)政策分析57太倉(cāng)市住宅市場(chǎng)近幾年在高速增長(zhǎng)過(guò)程中保持了供求兩旺的運(yùn)行狀態(tài)商品房投資經(jīng)過(guò)2004-2005的投資熱潮后，目前暫時(shí)收縮商品房?jī)r(jià)格在2004及2007上半年經(jīng)歷兩次較大幅度的上漲后，目前漲幅逐漸放緩房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問題比較突出，高檔大戶型住宅空置率高，中小戶型住房供給不足太倉(cāng)市房地產(chǎn)開發(fā)商總體開發(fā)能力及水平有限受政策影響，太倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將側(cè)重中低價(jià)位

50、、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)57房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究結(jié)論5858太倉(cāng)城區(qū)是商品房建設(shè)的主要區(qū)域一級(jí)公路公路速高經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)204國(guó)道世紀(jì)苑華僑花園華源上海城萬(wàn)鴻城市銀座曼氏銀洲花園南洋麗都金谷府邸恒榮泰城市廣場(chǎng)皇家麗晶寶龍城市廣場(chǎng)沿江住宅+商業(yè)街住宅+集中商業(yè)主要商業(yè)街項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊酒店式公寓老城區(qū)高爾夫湖濱花苑新瀏河君悅豪庭錦繡新城房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)典型樓盤分布圖 59老城區(qū)是太倉(cāng)的房?jī)r(jià)高地，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東南部的房?jī)r(jià)有趕超之勢(shì)一級(jí)公路公路速高經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)204國(guó)道3500-38004600-78004300-46004500-50004300（二手）460044005000-55005800

51、（精裝修）3800沿江4000-53005400-6000老城區(qū)老城區(qū)地段好，配套齊全，是太倉(cāng)的房?jī)r(jià)高地，房?jī)r(jià)普遍在5000元/m2以上城西緊鄰204國(guó)道，雖然配套齊全，但環(huán)境較差，且并非位于城市發(fā)展方向，成長(zhǎng)空間不大城北工廠聚集，政府有意拆遷改造，將工廠北遷，建設(shè)太倉(cāng)新的生活居住區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于太倉(cāng)市主要發(fā)展軸上，將打造成太倉(cāng)新的城市生活社區(qū)房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)價(jià)格分布606005年下半年至今房?jī)r(jià)平均漲幅為30%左右，房?jī)r(jià)平均漲了1000元/m2以上04年06年07年200030004000700060005000房?jī)r(jià)(元/m2)03年05年華源上海城華僑花園寶龍城市廣場(chǎng)曼氏銀洲花園金谷府

52、邸君悅豪庭萬(wàn)鴻城市銀座南洋麗都皇家麗晶恒榮泰城市廣場(chǎng)虛線圈中五個(gè)樓盤（華源上海城、寶龍城市廣場(chǎng)、曼氏銀洲花園、金谷府邸、萬(wàn)鴻城市銀座）從05年下半年至今房?jī)r(jià)平均漲幅為30%左右，上漲了1000元/m2以上未來(lái)住宅市場(chǎng)放緩，預(yù)計(jì)未來(lái)年均漲幅不超過(guò)10%從開盤到現(xiàn)在主要樓盤的房?jī)r(jià)變化情況1000房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)價(jià)格漲幅 6161價(jià)格區(qū)位11293148761051華源上海城2高爾夫湖濱花苑3華僑花園4寶龍城市廣場(chǎng)5曼氏銀洲花園6金谷府邸7君悅豪庭8萬(wàn)鴻城市銀座9南洋麗都10皇家麗晶11恒榮泰城市廣場(chǎng)價(jià)格和區(qū)位是決定太倉(cāng)住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的主要因素，個(gè)別項(xiàng)目通過(guò)領(lǐng)先的產(chǎn)品可以突破區(qū)位限制實(shí)現(xiàn)溢價(jià)佳

53、低差高房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì) 6262在售樓盤多數(shù)進(jìn)入尾盤，未來(lái)供應(yīng)量很少銷售情況及未來(lái)推售情況項(xiàng)目9月后可能有50-60萬(wàn)m2住宅推向市場(chǎng)錦繡新城一期剩200套左右小高層和高層，二期還未開始建設(shè)，預(yù)計(jì)在08年初華源上海城僅剩余70套左右大面積高層產(chǎn)品高爾夫湖濱花苑尾盤，剩余少量小高層產(chǎn)品華僑花園尾盤，剩余部分小高層產(chǎn)品，將推出商鋪寶龍城市廣場(chǎng)已銷售90%以上，剩余一些高層大戶型產(chǎn)品曼氏銀洲花園一期已基本售完，10月將推出二期，兩棟高層和沿街商鋪金谷府邸一期剩余很少房源，另有一棟高層（64戶）將在9月底推出君悅豪庭住宅和沿街商鋪都已售完萬(wàn)鴻城市銀座剩余房源少于10套，未來(lái)推集中商業(yè)南洋

54、麗都一期已基本售罄，二期酒店式公寓將于9月底推出，大概200套左右皇家麗晶7月推出100多套，已剩余不多，年底將一棟小高層恒榮泰城市廣場(chǎng)04年05年06年07年9月房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)樓盤供應(yīng) 6363項(xiàng)目規(guī)模（萬(wàn)平米）銷售速度（套/月）錦繡新城74.63-華源上海城40.1430高爾夫湖濱花苑17.9580華僑花園17.530寶龍城市廣場(chǎng)3010曼氏銀洲花園7.1925金谷府邸1130-40君悅豪庭9.5640萬(wàn)鴻城市銀座3.5120南洋麗都9.42100皇家麗晶1.66100恒榮泰城市廣場(chǎng)8.7650-6006年年底至07年上半年太倉(cāng)住宅市場(chǎng)消化速度較快，平均水平在20-40套/月部分項(xiàng)

55、目由于產(chǎn)品品質(zhì)和環(huán)境出眾（高爾夫湖濱花園）或大型商業(yè)配套（南洋麗都、恒榮泰城市廣場(chǎng)）或差異化產(chǎn)品（皇家麗晶），銷售速度高于平均水平整體市場(chǎng)06年底以后消化速度加快，20-40套/月為正常水平，部分項(xiàng)目銷售速度可達(dá)100多套/月房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)銷售速度 6464項(xiàng)目多層小高層高層別墅1錦繡新城2華源上海城3高爾夫湖濱花苑4華僑花園5寶龍城市廣場(chǎng)6曼氏銀洲花園7金谷府邸8君悅豪庭9萬(wàn)鴻城市銀座10南洋麗都11皇家麗晶12恒榮泰城市廣場(chǎng)合計(jì)7873多層產(chǎn)品因其得房率高、物管費(fèi)低等原因，廣受客戶歡迎但隨著城市的發(fā)展，可建設(shè)用地逐漸減少，土地成本不斷提高。城市住宅的產(chǎn)品形式從多層向高層不斷拔升。建

56、筑形式的改變同時(shí)也帶來(lái)了產(chǎn)品升級(jí)，電梯、產(chǎn)品拔高形成的大規(guī)模綠地、社區(qū)規(guī)劃等使原有產(chǎn)品形式產(chǎn)生了巨大提升。太倉(cāng)市場(chǎng)處于多層向小高層、高層建筑形式升級(jí)階段?？蛻粢呀?jīng)接受產(chǎn)品升級(jí)帶來(lái)的價(jià)格提升，并愿意選擇小高層產(chǎn)品。多層小高層高層產(chǎn)品形式不斷升級(jí)時(shí)間多層是市場(chǎng)最受歡迎的建筑形式，小高層和高層產(chǎn)品也逐漸被客戶接受房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)需求物業(yè) 6565從戶型上看，80-100兩房和100-120三房最受歡迎，銷售速度明顯較快項(xiàng)目戶型戶型面積錦繡新城-華源上海城兩房88-105三房115-142四房144高爾夫湖濱花苑三房192-199四房247華僑花園兩房80-100三房100-120寶龍城市廣場(chǎng)兩

57、房80-100三房100-150酒店式公寓40-50曼氏銀洲花園兩房128三房140-166四房、五房、六房209-27180-100兩房、100-120三房市場(chǎng)接受度高，在同一個(gè)項(xiàng)目中銷售速度明顯快于其他戶型。140以上的大戶型由于總價(jià)過(guò)高，市場(chǎng)銷售狀況欠佳，但也有部分樓盤（高爾夫湖濱花苑）由于高品質(zhì)銷售情況良好酒店式公寓廣受投資者追捧項(xiàng)目戶型戶型面積金谷府邸一、兩房43-126三房122-137四房、五房128-196君悅豪庭兩房100-119三房134-160萬(wàn)鴻城市銀座兩房81-110三房132-151南洋麗都兩房103三房123-140皇家麗晶酒店式公寓30-45恒榮泰城市廣場(chǎng)兩房1

58、00三房127-135四房148房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)需求戶型 6666中高端客戶是太倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力，以自住為主，多為二次置業(yè)客戶特征置業(yè)特征高端客戶本地私營(yíng)企業(yè)主，生意人，企業(yè)高管，政府高官，上海、浙江、蘇州的投資客等看重產(chǎn)品品質(zhì)和小區(qū)環(huán)境自住為主，部分投資二次置業(yè)，甚至多次置業(yè)中端客戶高級(jí)白領(lǐng)，工程師，公務(wù)員，醫(yī)生，教師，企業(yè)中層管理人員等自住為主，改善居住環(huán)境二次置業(yè)居多看重地段低端客戶工薪階層，打工人員等價(jià)格敏感度高偏愛小戶型客戶剪影私營(yíng)業(yè)主寧可多花錢，也要買到稱心如意的產(chǎn)品（品質(zhì)高，環(huán)境佳）投資客買下精裝修的酒店式公寓，以2000元/月的價(jià)格租出本地老居民一方面想要改善居住環(huán)境，

59、一方面由于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)小，將閑散資金購(gòu)買開發(fā)區(qū)房產(chǎn)；先在老城區(qū)居住，等小區(qū)成熟后搬入居住二三十歲的年輕客戶喜歡體驗(yàn)新的生活，愿意搬入開發(fā)區(qū)居住，由父母為房產(chǎn)買單房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)客戶類型 67太倉(cāng)首席豪宅，多種別墅物業(yè)組合，32層豪華高層，最小190m2大三房設(shè)計(jì)項(xiàng)目概況：位置：新區(qū)（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）。婁江河、新瀏河、李家港河三大水系環(huán)繞而過(guò)開發(fā)商：蘇州協(xié)鑫置業(yè)有限公司 項(xiàng)目定位：毫宅價(jià)格：獨(dú)棟11000/m2 ，高層4600-7800/m2 客戶類型：獨(dú)棟（本地私營(yíng)業(yè)主），鄉(xiāng)下老板，政府官員，小部分上海、蘇州投資客和外國(guó)人占地面積：208畝總建筑面積：197400m2 物業(yè)類型：獨(dú)立別墅、

60、聯(lián)體別墅、 疊加別墅、兩棟32層高層、小高層綠化率：50%設(shè)備：安防系統(tǒng)，智能化信息系統(tǒng) 保溫節(jié)能建筑材料，節(jié)能率高達(dá)40， 太倉(cāng)首家引進(jìn)家庭直飲水系統(tǒng)高爾夫湖賓花苑三房 192.26m2三房 194.40m214000平方豪華五星級(jí)會(huì)所32層豪華高層，102m太倉(cāng)最高建筑3棟建筑面積約900m2的親水豪華別墅婁 江 河高爾夫球場(chǎng)房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)經(jīng)典案例1 68太倉(cāng)城市中心配套齊全的商住綜合體，在城市中心形成價(jià)值標(biāo)桿項(xiàng)目概況：位置：位于太倉(cāng)市老城區(qū)商業(yè)圈中心 。地理位置得天獨(dú)厚開發(fā)商：南洋（太倉(cāng)）房地產(chǎn)置業(yè)發(fā)展有限公司技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目定位：城市中心商住綜合體總面積：22.94萬(wàn) m2